大邑川喜丽都项目定位策划报告定位及概念设计书

大邑川喜丽都项目定位策划报告—定位及概念设计书一、定位思路分析：1、定位依据地产项目的定位是基于：1）项目地块之地产因素决定的地块适宜建造的建筑功能；2）城市总体规划限制；3）市场调研反映的具有有效需求的市场空间；4）对当地地产市场发展的前瞻性分析。2、定位思路毫无疑问，本地块只能作为纯居住考虑。前面我们从大邑的房地产市场发展、项目的竞争环境、宗地的优劣势上分别进行了详细的分析。现将相关情况进行综合分析如下：后总胳的说来目前庙大邑的房地革产市场是供稼需平衡，但坏不同档次的徐房产情况又谋不尽相同：启低档次（7铃00元以下边）住房，供躲需两旺，总践体供大于求拾，特别是结膏构性供求矛读盾突出，应胞该说这一市生场的总容量坝巨大，但是罚从本宗地的忽成本来看，夫开发这一档宜次住房无疑辟是羊皮做背陡心占——孩浪费材料；斯本项目基本牙不作考虑。茎高档次住宅台呢？别墅的班市场容量与洲本地块规模燃不在一个数也量等级。由折于大邑县居隐民居住习惯绍和消费能力歇的原因，电评梯公寓的需锄求也非常有鬼限，这样大申体量的高档纯住宅肯定不出能考虑。典我们把目光泄投向中档次烂（800-竖1200元针）住房。目大前大邑县城梦在售的三个隙楼盘都是这抛个档次而且明销售的速度沈很快，特别歇是高价部分烫已经售磬，照表明该档次燥住宅需求旺俯盛。到明年宋本项目开盘袜，这些项目挨应该基本售针完，没有直掉接的竞争关佛系，需要考耻虑的是目前鄙已经释放了辣部分消费能想力，本项目烟是否有足够料的消费支撑扇。通过更为靠深入的分析鹿我们认为，涨目前这些项顿目的产品同袍质化比较严闯重，地理位纪置也不同于址本项目。从汉市场细分情折况来看，还研有相当部分把希望更高品专质、更具住喘宅小区概念赚的消费者在免持币观望，沈他们希望在司大邑买到与傲成都品质相冬类似的住房薪。超越现有它楼盘档次，阶提升居住品谷质是大邑房留地产市场的哥呼唤。大邑宫的房地产整敌体档次在近渐两年不断提逝升，这三个省楼盘的畅销残是这一市场酸发展趋势的鉴结果和证明井。对于本项弃目我们要做骄的是伙“趋顺势而为菜”仗。这也符合套整个城市住剂房发展轨迹楼和城市建设粥需要。将本舅项目档次定肠位在中档偏锄高住宅既符字合市场的需值要也符合本勉项目情况。乌那么大邑的慌高品质住宅湿是什么呢？胸当地消费者煮为我们提供兴了答案，午“猾绿化好、物着管好、刑”盘。表明当地源的房地产消缓费价值观还携处于比较初糕级的阶段，法强调居住小锅区的基本要嫌素。在本项送目的定位中芳，首先要纵充分尺营造和强化制环境主题虹，好并将其晒进行提炼和晒升华，创造桑性地塑造出疗全新的、调真正意义上转的歌大邑花园小谎区。其次，耽建立大邑县胶第一个标准负化居住小区户。本项目在腰大邑县是名病副其实的姿“信大盘卸”法，因为央“县大规”誓，可以做出匀比较完善的军功能配套，熄因为涨“雀大动”船，能够提供食相对标准的排物业管理服夕务，还因为愈“疤大泻”蛇，能够有对津其他楼盘玩“吐傲视群雄买”摩的气势和对攻消费者骑“殿海纳百川杂”卖的气度，因砌为缺“拳大橡”集，还可以一粘定程度上成欣为大邑县房牧产市场的风售向标和代表亿作，引领房鸡产市场的品抄质和价格走烈向。策“陡大稠”燕产品就是要卧做浑“欧大盲”具文章。这要男求整个小区行从户型到配荒套的设计规努划要有很大曲的包容性，研使大部分消乘费者能够认牛同本项目的裳开发理念。潮3、制约因鼻素与对策史另外我们也馅应该看到本蹲项目定位中狂高档次的制亦约因素：一转是总体量较敏大，短时间款市场承受力台有限。二是纽项目周边环茶境较差、前饶后开口窄，烫难显大气。穗三是地块异具形，总平规羽划难度大。欺我们制定了讽相应的解决涛策略：起1)分两就期开发，以泥时间换空间离，并且两期胡之间对进行膊产品再细分芳，适当拉开那档次（价格携）增大市场猪的覆盖面。炊2）加大对轻临街部分的渗整治力度，储将宿舍楼及险街面一道包拘装，形成1伸50余米的爸临街崭新形上象，与周边炸形成强烈反阅差。剥3）加强各么功能空间、喷道路组织，枣尽量让居住忙者难以在视吉觉上感觉到祖“贱闷仆”暖、欢“巴散场”千，在交通上召“阴绕饮”阅，我们在总闯平定位中具神体说明。零什星边角地块访通过包装成替为料“狐私家花园卷”“蝶卖森”洋给一楼业主佛二、总体定刘位彩定位指导核滨心：锈以恢“馋品质生活、丽康乐人居左”设作为总体定使位思想；猫以愁“歪小康时代、扎关注未来逼”赤作为开发理暗念；烈以袄“绩城市花园、限花园城市现”曲作为开发立关意；寄以瑞“氏人性化、自址然化、舒适溉化医”丹作为开发概岸念主题。滩1、市场形酿象：大邑县这规模最大、辛档次最高的禁临河纯居住闻小区。戚在项目的形腔象定位上，魔我们要刻意店塑造该区域疫的特色大盘即形象、主流揪发展商形象仆和大企业形与象。在尤其要注意昌的是，我们律的整体形象惨诉求与所开具发的碍产品，乘必须充分与敌目标消费群陆体的需求达悔到协调。音熟因此，在本决项目中应重添点突出社区锻园林景观、营社区配套、老标准物管等踏元素，并将缸这些元素充秤分加以发挥刻，使之成为湾本项目的最尖大的优势和久卖点。齐2、项目主蛮题概念轿1）主题概岁念之一步:亚扁小康居住社宁区挂根据项目定车位建议，本探项目将建成侍一个巡“楚文化与建筑触、环境与生惠活有机结合赚，集优美环惹境、高雅文司化氛围于一杀体的高品质毁小康居住社来区玻”嘉，是大邑县亦未来的相当笼长时间内唯些一的标志性浓社区。刑因此，在本雅项目的所有眨规划设计、恒建筑设计、巡环境设计中皂，均应突显徐环境、品质毯这两个主题续氛围和特点驶，使该项目棉具有鲜明的松形象特色，虹从而具备强葡烈的吸引力搅，以保证项再目的成功运跳作。私2）主题概膛念之二答：叛特有的豆“第健康文化勾”辅为主题的社坊区典健康生活是地小康时代居锈住社区的重涉要特征,是损创造良好的盛人文环境和熔提高居民生挨活品质的重沾要手段。本袋项目的健康圈文化应以人运为本，以环挎境、亲情为旨重点，体现满出强烈的健规康文化氛围辣和对人的尊次重与关怀。罢这是本项目离“偏与生俱来膨”霜和可以发展岁的优越性和叹差异性，使可项目开发、诞销售、占领困市场甚至引做导市场都有怨了强有力的贱支撑。等三、总体墨布局定位饺1、用地分裹析恼：按使用价荒值，我们大抬致将用地分全为三个小区民域，西面1碧3余亩我们育认为该地带芒临河，且相音对僻静，居闭住价值最高找（A区）；巧其次是小区街中心点附近科约30亩，为交通相对方并便，绿化方席便解决（A想区）；最次圣的东北侧临骗原厂区宿舍乓和大门附近抗约25亩。稀2、开发分旷期改大邑目前在得售的三个楼你盘的销售进菜度是每月约喉销售一万平宜方米，本项思目的规模约扩六万平方米倒。考虑到体喉量和竞争因帅素我们认为燥应该采取分杜期开发的方故式来降低风元险。挨本着优地优蓝房原则，我脆们将A区规谨划为花园洋鹊房，B区为尚低密度多层姓住宅，C区志为较高密度柳多层住宅。掩一期：C呼区和B区东脏侧部分，分毒三个组团，炸占地约40稀亩。猎二期：B区积东侧部分和匀C区，分两输个组团，占柜地面积约3却0亩。盾3、总体布释局监建筑前疏后唯密，景观前仇密后疏。主引入口可见景顾观层次丰富伴，视线通透断。任花园洋房作俊为独立组团现，采用半围警合式布局；不其他区域将指采用合围式登布局，整体抓感强。障4、用地平胀衡表较1）住宅：享占67%；退2）健身场齐地：占1%海；琴3）庭院花繁园：占15贩%；讲4）道路：景15%；捏5）会所、记物管中心、坛门房、和设舒备机房：占残2%。偶5、经济技席术指标隔1）总占地身面积45仙000平方控米；殊2）总建筑辩面积73吸000平方样米；多其衔中住宅面积购72000制平方米；配恩套用房10蹦00平方米堵。垃一企期约450页00平方米扮，二期约2当7000平咬方米。煌3）总户数农580户证4）容积率圆：1.62疫5）绿地率呆：40%庙6）车位：西3：1南7）建筑密柜度：30%脊柴四、功能定易位陵1、功能定拼位：锐以中高档多办层住宅为主执的多功能居节住社区。其傲中包括：肤1）中高档例多层住宅雷—桃居住、通讯杰2）景观花宋园背—驶休闲、观赏剂、游乐享3）健康中殃心毒—腹健身，娱乐扒，交流脆4）休闲中枣心险—悄娱乐，会友论，美容，保重健浸5）停车仅—阶道路和地面缎停车系统央6）物管服鸣务宁—障小区维护堤，保安，维川修，清洁，因代收费用据2、概念设泻计盖1）居住功便能脾注重人性化焦、自然化、残舒适化的设食计,要求区面内居民因社蛾区物业而有拍荣誉感及彼戏此的认同感腥。符合现时女及未来住户拾生活需要，赶在住宅空间尺布局、功能寒分配、电力乌容量、采光筐采景等方面煎全方位满足坟目标客户群叛的居住需要势。猾2）现代化胀通讯功能悼区内除了设哗有常规的电懒话交换站、衡光纤电视外污还应设有宽给带网络线路案，且容量以服每户医1笛条的规格。浮3）健康、劈休闲、功能雾◆熊会所恐:粮设棋牌室芽、阅览室、格乒乓球室、顽桌球室、健幼身房、羽毛再球场，一个扰充满活力的眨健康社区。毕除新建10川00平方米恐（2层）单炮体建筑外，浸部分功能空型间可利用现袖酒厂办公楼伞。海◆看健康设施：吗多功能球场胜(羽毛球避、三人篮球毯等)，有促多部健身器肾械的室外健屑身场。旱◆熄泛健康设施缘：利用庭院厅路作为健身坏步行道，利回用边角地带误设单杠、太愿极圈等变消谷极空间为积箭极空间，使索小区内充满目动感活力。虎◆足景观、园林答、绿化景观君小区景观考罩虑有集中又恢相对分散的法原则，以中电庭为主景观镇，前后入口默、组团间设乐副景观，设肠计中注意点讨、线、面结待合。吸副景观中穿胡插文化色彩塘小品，拱桥剧，廊柱、路张灯等；收景观设计要想精致且突出听本项目的特签色。并考虑允充分利用自味然条件，降叹低建造成本所。中庭花园嚷在视觉中心营地带构成一蚀条横穿南北六的生态中庭辰花园，为小路区营造出情妖调丰富、功团能多样、景它观层叠的公摊共活动空间颂。花园有小四季花草，领喷泉，林荫雾小径，幼儿尸游乐设施，贯座椅，凉亭马等。果喷泉使用小蚁功率循环水旷流系统，水倦深不超过0朋.6米，避屈免小孩戏水妄失足。污在小区公共栏空间，可设丢置扬声器，架白天播放小雀区背景轻音埋乐。岗区内公用设浇施应相对集球中在人流量拒较大的区内慧主干道旁，宣以聚人气，卡帮助区内住右户彼此接触助交流，创造钉和谐的生活殃氛围。绿化晨楼与楼之间幻的间距至少宴在15米以捉上，并以绿披化景观穿插嘉其中；间距恐较小处采用陡高大乔木遮姜挡，缓和视异线的局促感政觉。自底层带花园饿的住宅可设乌有独立的门捧廊，直接由磁花园进出家剂门。私人绿显地与公共绿荐化可以相互云衔接，统一诊用绿化的栅宽栏式围墙进踢行分隔，围揉墙高度不超换过昨1.5然米。侵乔、灌木和棚藤蔓植物搭惜配合理，并醒考虑驱蚊驱赞虫类植物。赔植物选择以震美观、实用氏为主，名贵次植物在最显页眼的区域进腾行点缀。灶◆桃停车场充改分利用小区俩道路，同时趋部分楼间空姓地作生态停绵车场地，汽巩车车位比例跌3：1；并恶按标准设置芳自行车（摩辈托车）车棚颤。电◆流安全保障功蔑能系A.保安2反4小时巡逻葡制度俭B.门禁对屡讲系统淡C.完善的凳消防系统截◆眠人性化物管齿功能彩A.代收代庙缴公共事业卧费；代收缴瘦水、电、气妈、电话等费亩用张B.代定各摇类报刊、杂土志、票务等坊C.代订送村饮用水党D.提供各腿类邮政服务娘E.代为本祥小区业主提碍供本小区房射屋买卖、租榜赁、中介服喇务隔F.小区内雾日常清洁、砍卫生保持及肥维护昆五、价格定毯位跟综合成本导介向定价、需乌求导向定价陈和竞争导向必定价方法，裁其价格可定夸为：毁1、保守定澡价秧1）普通多始层：850真-1300捡元/平方米饥,均价10限50元/平重方米；总价给区间8万-屡16万且2）花园洋旧房：125路0-145魄0元/平方蚂米，均价1挣350元/舅平方米。总蓄价区间15居-23万挥总均价11坛00元/平难方米具2、积极定泊价奔1）普通多忙层：950呜-1400孩元/平方米新,均价11醉50元/平伯方米；总价擦区间9万-扩17.5万贝2）花园洋销房：135鸟0-155顽0元/平方持米，均价1朽450元/昆平方米。总槽价区间16圈.5-25璃万鞋总均价12弦00元/平秃方米著3、价格策点略赴无季论保守与积弄极，定价必毒须遵循价格封规律，以较揪低的价格入她市，在取得膛市场认可后醒稳步调整价限格，以上扬次走势来取得灾价格成功。射六、建筑形寒式狠1、建筑风疾格惜：简约现代捉中式风格，总彰显文明高痒尚的生活气篮息。小区各将类建筑的建求筑语言要基岩本一致，以跪统一建筑风据格。沫1）造型和恐色彩膀所有楼型均肉以长条式为泽主。优普通多层丝外墙面胃以米色、象脚牙等浅色为躁主，顶部与随基部有线脚吸。饰以简单饶拼花图案，条各楼栋可以轨有少量的差劣异，利于住护户产生识别状性和归属感地；用黄色、犁蓝色的直线害板做纵向造盐型，项目整将体感非常强多。冻花园洋房灿外墙面以支棕、黄等暖图色为主，四徒层以上为浅荡白色。屋沿枝及窗线勾勒绣明快鲜艳的钱黄色、蓝色替，着力表现影自然色泽和适纹理美观。驻风格与造型宅趋于和谐统痰一。么屋顶造型叼屋顶采用与惨外墙统一的融线条造型，篇增强现代感含和鲜明的个算性，但不过导分张扬。翼2）材质屈中高级外尸墙砖，花园树洋房用文化惰石作为基座使。棚3）结构站：砖混结构4）高度：财◆汽普通多层包局部7层；断◆粗花园洋房5体层。笔2、功能尺专寸疯普通多层6堤0000平嫩方米，花拼园洋房12训000平方韵米1）层高芳平层邮——搁层高3米柏错层术——骆层高3.8睛米2）阳台竿每户1个涂景观阳台和允1个生活阳庄台，短其中客厅阳泪台宽度大于吓1.5米，饶封闭式。闯3）主要户悼型搁80平方米旦——阁100平方课米，两室两萍厅,平层，控错层助设计要点：尘小巧，经济附，空间的充酬分利用，明功橱明卫，卧海室凸窗，客滨厅半落地窗故，底层私家洲花园，顶层支空中花园；起100平方始米孩——惠120平方找米，三室两未厅，平层，填错层，跃层吓设计要点：扛功能间齐全秆，卧室凸窗描，客厅半落绞地窗，空间荐的充分利用粥，底层私此家花园，顶样层空中花园坡；哑120平方营米爆——市140平方听米，四室两颈厅，平层，锹错层，跃层瘦设袖计要点：功兰能齐全，卧冷室凸窗，客挣厅半落地窗铸，空间充分合利用，底层必私家花园，杯顶层空中花羽园；兵140平方胶米-160躺平方米，四冶室三厅，平栗层，错层，麦跃层解设计要点：扁功能齐全，寨卧室凸窗，蜻客厅半落地测窗，空间充浊分利用，底搂层私家花园醒，顶层空中挽花园；户型管设计样式不漂要太多，总熔户型式样控卧制在8个以老内。卷花园洋房改拖客厅半落地赤窗为花园式桐大露台，部率分退台式设佳计，以取得蒜露天的空间师感。4）朝向辜以南北向为哄主，减小正脆南正北的出椒现率，以避淹免客户最难蒸以接受的正毕东西朝向出闻现。充5）单元组慌合谜条式，一幢巴以三个单元绩为宜，一梯亚两户和一梯鬼三户两种单证元组合占设计要点：喇避免无采光集通风的死角您间；楼梯间熄适当加宽，怜即3.0米径；加强楼梯窃扶手和栏杆抓、梯段的美非观和装饰效紫果，强化小搂区宽松、人勇性化设计的丧效果；加大阁入户门尺寸龟，采用1.席2米的大入林户防盗门，岸以作为一个航个性设计卖误点。辉6）户型比闯例：普通多层：仍85料——断100平方检米占2