城中村改造中的项目融资模式

后记PAGEPAGE53绪论销0.1载研究背景坐员岗村位于症番禺区北部码的南村镇内提，与汉溪-销-长隆商贸短旅游服务中混心、广州大诚学城及其南拍岸发展片区五毗邻。同时畅，员岗村地筋处广州城市管拓展轴的南筹拓轴，沿江佛城市发展带唉的沿珠江后俱航道发展带字上，也是广尼州市地铁7膨号线上的一哭个重要节点相，是广州市雨番禺区城市扛快速发展带始中的一个亟锯待改造的城月中村。番禺袍区政府一直站计划启动该炒地区的旧村焰改造，但时召机都不成熟候。近期广州抱市政府将启每动地铁7号酒线的开发建幻设，且在该姐村的范围内馅要实施建设吨该站点，该杂村的区位优受势也进一步电凸显，经济铜效益热点进糕一步激化，留尤其是7号旦线在该村的忘站点建设不鄙可避免的需谊要该村全力沿配合，由此稻该地区的改冷造工作也被膝再次启动。昌城中村改造美涉及到的权怀属较多，利泄益复杂，因孙素较多，特浑别是改造资忆金的筹措。榜本次有机会蜓主持负责该炒村的改造方旋案规划设计构，从而得以挥对城中村改小造的融资模杀式进行研究死探讨，尤其迎是如何在充犬分保障村民回利益，政府狐少投入，的熊情况下，利墨用员岗村自激身的区域位狼置、地理优送势等，设置般合理的融资询方案，筹得汇充裕的资金桐推进该村的挡顺利改造。奇0.2互研究意义声对于城市中电的农村实施销改造。屠是一项复杂铺的系统工程剂，涉及的因供素较多，但朋其中不可忽柏视的一个重短要因素就是宣城中村改造夸的资金筹集访。可以说城辜中村位置因徐素为改造提和供了可能性蒸，但城中村红改造能否顺孙利启动，乃李至成功，在巡很大程度上历取决于城中万村改造的项朴目资金是否行充分。糠广州市的城沸中村改造启扔动过程就是乘明显例子。烫广州市一直搅有意推动广援州市的城中萌村改造，但率又担心在城洽中村改造过瓜程中，开发旗商介入会损启害村集体或故者政府的利腹益。盛广州市前任税市委书记林蚕树森多次明季确表示，不哥准开发商参贫与包括城中岁村在内的旧佣城改造。但访是，巨额的被改造资金令售政府独木难抬支锤，广州市的那城中村改造思也一直雷声军大，雨点小骄，难以真正扶推进经，而城中村袜因各种问题兄突出又被认窃为已日益成刑为城市的“攀毒瘤”。灶尤其是赔其它省市城蝇中村改造迅拆速推进，广泻州市政府终恨于改变策略浆，在200意7年连任市吹长不久，张筹广宁市长就靠在近该市一年一陵度的城建工陡作会议上明准确表示，“梯欢迎开发商润参与城中村竿改造”。首乘度在城中村猫改造中引涝入\o"开发商"丑开发商换。称开发商的引劝入实质上就缩是为城中村皱改造引入了赶资金源，从字而保证城中睁村可以顺利散启动。因此家，融资在城占中村改造中连重要性不言颗而喻。宝那么对于城丸中村改造中词的资金需求抗如何进行筹誓措满足。关辽于城中村改制造，各地已痰先后启动，伶也在改造建从设中积累了猴不少经验，阁国内学者对刚此也进行了托积极的分析董总结，但可抓能专业的原把因，对城中陈村改造的总克结多是规划蓬界方面的专架家学者，他肉们对于城中蚕村改造的总肿结研究多集深中在城中村糊改造的利弊刑、意义，以浊及改造模式催方面，对于端影响城中村支改造的资金兄筹措研究不彼多，或者简价单提及。本执次通过对国件内选取广州缘市、深圳市扬等不同城市订不同城中村玉改造的典型姻实例，进行永分析探讨和待总结，尤其粘是资金筹措浸方面，结合轻项目融资的迎相关知识，迈提出了城中技村改造中项设目融资的相裤关模式，并劲且利用负责妹广州市番禺聚区员岗村改贡造的方案的恒机会，在实危践中予以实因证，以期对垄今后相关的遵城中村改造多项目融资予裳以启示，顺寸利实施城中款村改造，加棕快各地的城咱市化速度，臂快速推进我陕国的城镇化你步伐。雨0.3派研究方法与为创新档项目融资常够应用大型市撕政建设和能秆源矿业等领勾域，尤其是笔政府依托特倒许权向社会决企业进行融寻资。本次研吼究以项目融广资理论为基急础，但又不纸拘泥传统项李目融资的内尾容，而是依由托项目融资验的概念和项爪目融资概念学的本身意义脏，把项目融诸资放在城中拐村改造的项任目中研究，床更关注于融展资模式的设或计，通过融静资模式的设睡计达到融资架的目的。研赌究方法主要谦通过研究模立型的设定，鸟采用实例研摧究法、比较抹分析法对当无前城中村改催造的项目融拉资模式进行泉分析，采用章实证研究法姨对城中村改丘造的融资模送式进行具体忆分析。提出山了在不依靠后政府资金的攀情况下，科陷学合理的引糖进社会资金何。既充分有摇效的保障村久民的利益、于村集体自身命的利益和今留后长远的发滔展；又使旧惨村得以合理渣改造，从而梢推动城市自娃身进一步的虎完善优化，旨达到经济效岔益、社会效您益和环境效忍益的高度统丰一，使城市球更加美丽、妖社会更加和叠谐的新型融序资模式。后第1章漠城中村改造忘与项目融资停概论科1.1浴城中村社会替影响的复杂必性常及其改造的勾必然性驰1.1.1新猜城中村剩城中村是梯中国吉大陆俗地区上城市化至进程中出现衔的一种特有轿的现象。在证1978年梦开始屠改革开放繁后的30多明年间里，一闷些经济发达叉地区（如珠烫三角、长三战角、论环渤海径、直辖市、途省会城市等蛾）城市的建奖成面积迅速转扩张，原先熊分布在竟城市驶周边的茄农村张被纳入城市泛的版图，被良鳞次栉比的财高楼大厦所凭包围，成为缺了“套都市里的村丘庄徐娜.中国城镇化进程中的城中村改造.《山西建筑》.2011年01期校”。比较著鸭名的城市如史北京衔、天津、黑重庆料、上海、相武汉者、广州、赚深圳屈等城市。徐娜.中国城镇化进程中的城中村改造.《山西建筑》.2011年01期虚因此，己所谓“城中钩村”，是指丝在城市高速系发展的疯过意程傻之装中，快村民的集体嚼土地枪被征用，凤村民的羊农民身份附发生悬转变浙，成为城市释为居民，丽但是住的地陕方没变，农仍恭在原村集体萍所在地，另霸一种情况是绑城市化倾过倍程更之铸中，蚕村民的集体熊土地秘被征用，剃但又与城市弦的发展不同丰步，周边已恭经成为城市链发展区，而换村民居住的品村庄仍然是点村庄，村民研依然是村民夜，仍然按照农村庄的生活制和管理模式尝生活，村被摆城市包围，拨也称为城市挺内的农村陈柳钦.陈柳钦.城市化进程中的“城中村”问题探索.（天津社会科学院城市经济研究所.天津.300191陷从目前这些是城中村与土社地的关系也患可清晰的看舒出这些特征杰。目前城中万村的土地臣所有权庆方面分为以筹下三种不同昨的情况符：横（1）已“畏转路村桑为独居”，土地挎由于城市建枣设而被征用立，丧农民榴没盖有集体土地消所有权，值村庄成为城设市包围下的使村庄，生活愤在村庄的卵农民务转变为城市锻居民，悟但生活模式材依然按照过内去农村的生买活模式生活积。姜（2）正在谷“忘转厕村概为断居”。胁村庄的访大部分倚土地已泛被幕政府教征用，扯集体债土地所有权叛大仆部分属于国枣家，呢还有一颜部分属于集盛体，亲生活在村庄阅的农民依然齿是农民。放（3）尚未炕“门转错村叼为脸居”，鹿在城市规划耀确定的城市黎发展区内，搬而目前村庄牧依然是村庄您，还未按照魔城市规划的付要求被征地兔。白1则.1.2巨畏城中村形成劲的原因么分析城中村旗形成的考原因，从“足城中村”斜演变过程筛中虽可以看到杜"城中村"送形成的主要水原因：畅从岸城市发展的谎客观现实来绑看，是因为彩我国城市化热水平不断提苦高的结果。康在过去的革20多年中窑，由于改革役开发的快速胶发展，我国嫌城市化进程浓不断加速，储城市化水平徒不断提高泉，厌目前，全栋国的城市数刑量也油从1978野年的320岛个公迅猛宜发展到现在迷的662个熟。认这些湾城市建成区枕面积确不断扩大，删早期是痰3.6万平喊方公里房，而目前据顿调查已经达盘到允到9万多平愉方公里吴亮.城中村改造过程中存在的问题及对策研究.《西安建筑科技大学》.2005年铅。在城市化旅进程中，城殿市政府往往迹通过征用近蒜郊农村土地赖来实现其钩城市规模的壮扩大再。纽特别是为了服减轻城市发绍展成本，遇糟到农村绕着裂走，需要土唉地时，只征河农民旧村之握外，尚未建踩设的用地，虹而村民生活倡、生产的区艳域由于征收汗和改造成本嘴太高，而绕资开不管，最遵终村庄被城造市所包围，吴亮.城中村改造过程中存在的问题及对策研究.《西安建筑科技大学》.2005年剥另一方面，差我国的城市址化进程已成嫂为斯一个不可逆烂转的历史趋荡势。据估计约，行到脉2030年挥左右，我国偿城市化率将胃达到65%格以上，城市润人口达10露亿人左右《2008年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》报告对中国城市群未来发展进行预测：预计2030年，从规模上来看，城市化率达到65%以上，城市人口达10亿人左右。城市数量达到1000个左右，小城镇1500～2000个之间；从等级上来看：世界顶级城市1个，世界城市3～5个，国际化城市15个左右，国家级城市30～50个。从城市群竞争力看，珠三角城市群竞争力位居三甲之列。叉。随着城市弦规模的不断销扩大，土地丽所有权通过脊国家征收不伞断从农村集某体经济组织垒所有变为国兵家所有。例但是随着农骆村村民维权本意识的增强沾，馒进一步的城慢市化扩张沿中，践农村集体经软济组织和农誓民灾在蒜失去大部分喝或全部耕地周的领时，包对抗愈也在不断增中强山，位面对此种状遥况，罪地方政府和散开发商一般鸟会选择先行绒迂回绕开村晚庄的方式进肉行城市建设养和开发，当保城市建成区筐逐渐连成一档片后，牌原有的村中左就烛逐步萎缩为血仅剩村民宅秀基地和小部娃分农用地。用从而彻底形妈成了“城中哀有村，城村崖共存”的现缺《2008年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》报告对中国城市群未来发展进行预测：预计2030年，从规模上来看，城市化率达到65%以上，城市人口达10亿人左右。城市数量达到1000个左右，小城镇1500～2000个之间；从等级上来看：世界顶级城市1个，世界城市3～5个，国际化城市15个左右，国家级城市30～50个。从城市群竞争力看，珠三角城市群竞争力位居三甲之列。皱从呼根本上看壳，璃城中村的形闭成泼是蔬因为及我国葵当前城市和竹乡村实施两倍种不同的管础理体制和土码地所有体制毁，也就是城昌市按照城市巧进行管理，剩管理的对象氧主要是城市翅居民，而农醋村按照农村张进行管理，横管理对象主淹要是村民。叹其次在城市额，人们生活佳居住工作的拿空间土地主隙要是国有建县设用地，即扰通过征收，黄用地所有权洋属于国家，负使用权属于俭政府，或者锻某个生产业厕主通过向政注府缴交费用虑的基础上，比按照法定手借续所得。而戏农村土地主斑要属于村集练体所有，不黎是某个个体且拥有，在该睡空间上进行坡的开发建设脊行为，必须勤征得集体成棋员的同意，艘但同时村民需按照国家土榆地管理条例岗的规定，享概有一户一宅垒的权利，即睁村民个人在逢达到法定年盆龄，成家分址户时可以向历村集体申请肉宅基地建设期住宅的权利坏。通常所说圣的盛城乡二元体厚制。叛因此，从“仰城中村”的湿形成和发展朴过程中我们裕可以看出趁，喷正是召土地的二元妨所有制结构拍导致了梅泽“城中村”便的戒形成。轿因为使二元所有制置结构执，颈村民可以念可以在法定辅要求内，分诵户建房，且迟成本很低。漂同时对于城脆中村的村民基，土地被征朋收，失去土照地后，村民欧为了自己的首经济收入，引往往会违反爬相关管理要住求，提高住暖宅的层数，熔加大住宅建拢设面积，多受余的面积用榆来出租获取办收入，从传宇统的抄“塑耕地村”组转向洽“暮耕屋框”伟。也有人指气出螺“从个体矿理性选择的逼角度看，‘隶城中村’这不种特殊的建员筑群体和村砖落体制的形虽成，是农民折在土地和房蹦屋租金快速滨增值的情况踢下，追求土凡地和房屋租凡金收益最大恢化的结果。寇”克也进一步加坡剧了归“城中村”败的形成。猜1.1.3仍斑城中村复杂侨的社会问题细“城中村”猫在从乡村向示城市转变过变程中，因土敏地、户籍、倡人口等多方拦面均属城乡无二元管理体夹制，没有完汉全纳入城市俘统一规划、疏建设和管理倡，其发展有目很大的自发村性和盲目性坊，在生产方竟式、生活方掀式、景观建缘设等各方面迫仍保留浓厚象的农民特征衔，因而影响及了缴城市基础设熔施姓布局，乃至粪城市整体规异划的实施。掀“城中村”臣的长期存在柴，已经成为沙我国很多城酱市发展面临提的一个难题仿。其中比较站典型的有以筝下几点:祖一城中村治格安形势严峻鸽。城中村握人口没混杂宋，“城中村这”愿的人口构成窃主要是崭村民、市民扶和流动人口输。流动人口宴自身无固定覆工作，容易适流动、生活惠压力大，而分低成本的城吸中村往往成史为流动人口注居住的首选顾，另一方面覆，城中村特典殊的管理模聚式和杂乱的嚷建设空间，遇在一定程度垮上为流动人番口犯罪提供早了可能，从福而使城中村述成为城市藏膝污纳垢的所榨在地，导致健城中村的讲治安处管理场形势恩十分挎严峻。巷二是违法建贞设建设严重肾。村集体特律殊的自我管宪理模式，邻春里之间难以证割舍的宗族运关系，村集艰体自身不可穴能真正按照碰正常的城市潮规划进行管令理，从而导颤致大量违法挣建筑出现，搂且难以遏制守。尤其是在志失地后经济胖利益的强烈吗驱动下，村室民见缝插针声式的进行建岸设，且不经爹过祸任何规划与乏建设部门的黎批准阴，从而导致贼城中村或“一线天”架、“握手楼宏”、“贴面斩楼”拍等的出现，览房屋房屋之券间，采光通典风成为奢望野，要的只是拨居住面积和却高居住面积票下带来的高冶经济效益。昆风景独特察。由于房屋辛密度高、采边光通风条件青差，村民居眠住环境差。万三是城中村狠落后的居住巡条件。城中真村没有合理握的规划，也投难以按照规岛划进行建设吹，早期的基很础设施在日姜益增多的违谨法建设面前庙显得日益不碧足。巷卫生条件差屈。爬市政芽管线杂乱无星章，排水排瞎污格难以保障亭，垃圾汉随意堆放符。退同时违法建粗设，西“一线天”恭、“握手楼涂”、“贴面忠楼”坐的形成致使疾消防工作难顷以正常进行凝，一旦发生贫火灾不可设扮想，可以说躁存在严重翠的镇消防隐患，明四是违法固使用土地爬。城中村内议商业用地绵、召工业用地挡和档宅基地昨混杂在一起趋，捉乱占、乱圈统地现象毫严重。没有赠完善合法用污地手续，就趋租赁土地螺给他人使用型，偿用集体土地渐进行非法的临房地产开发灵、经营类，批用集体土地氧抵押贷款装，国以土地入股处开办各种实掌业赔。赚五扶是“城中村揭”村小农经育济观念浓重式,安于现状塘,受教育程辈度普遍偏低铲,综合素质鸟较差,就业级困难,较难矿适应城市发伏展的要求。图1.1图1.1广州市石牌村中的握手楼亏例如位于天采河核心区的窗石牌村，是稿广州最大也流是历史最长乖的城中村，端由版村民宅基地姥扩展起来的厚密集建筑群京（被称为“恐接吻楼”）缎及部分自奖留地构成，嫩由170条睁窄小的古巷烂支撑，面积辫约一平方公够里的石牌村宏里居住着5隆万多的外来笑人口，这个谅有700多弹年历史的老依村子，被征含完了所有土析地。如今，跳村落的周边她已经建设为荷广州最为繁贫华的都市，献四周被广州近CBD里的盛高楼大厦和纳繁荣的商业垒街包围，周拉边毗邻IT鄙销售圈、天屡河娱乐城、梅天河电影院劲、地中海国忘际大酒店（浸五星）、总赖统大酒店（裙四星）、大岩华酒店（四掌星）、中山直三院等、现搞有石牌东路其和石牌西路赞两条繁华的岛商业街平行述围绕，以华饺南师范大学券和暨南大学纷等高等学府察相邻。但是全高楼簇拥下温的城中村内信，密密麻麻示盖了365时6栋房子，浪整个村子没抚有一点空地拨，最小的一辰块宅基地只演有竞8平方米缎，上面却神跌奇地盖起了少42平方米逃的建筑面积位。“贴面楼扒”、“接吻销楼”，让狭延窄的街道“箩暗无天日”造。图1.2广州市石牌村图1.2广州市石牌村挽石牌仅仅只存是城中村的鸟一个缩影，别几乎所有在仇城中村居住认过的人，都称清楚其中隐沙藏的偷盗、暮凶杀以及消学防问题的严秧重性。据广糊州市社科院察最近的调查痛，广州市近支年来各类治裳安案件中，鸦有约60%据由藏匿在城瑞中村的流动敞人口所为。笋治安恶化一俯度令广州背卖上恶名。塘可以说摩“城中村”己的存在不仅养严重片影响导了叨城市的霜环境美美观，也制耀约着城市辨向更高层次朽的发展府，微已成为困扰胃许多城市发员展的“痼疾辆”。础1.1.4势疫城中村改造箭的必然性无大量的“城东中村”存在边于都市之中植，给城市建猪设和管理带超来很大的负指面影响，航亟待改造。是一方面香,改造“城佣中村”是推王进城市化进昏程的迫切需贵要。城市对搅周边地区有匆较强的主导厚作用和聚集子力、辐射力拖.也是现代摊文明向广大环农村辐射的骗源头。如果耐“城中村”抵不进行彻底端的改造,城召乡建设和管冲理就难以适注应经济发展化和居民生活据水平的提高撒。舍另一方面叹,改造“城典中村”是建达设现代化城丰市、营造良治好发展环境矩的迫切需要蜘。“城中系村”杂乱的绿建筑景观,西“脏、乱、时差”的生活品环境.在很巡大程度上破法坏了城市的疯形象,降低营了城市的品喇位,成为城筒市现代化的珠一大障碍。夫因此,要建凝设现代化城怨市,提高城海市的品位和伐竞争力,就句必须从物质迷形态、管理删体制上改造海好“城中村反”。远其次弹,改造“城犁中村”也是餐加强社会主皆义精神文明降建设的迫切静需要。“肌城中村”缺起乏配套基础摧设施,居民尤受教育程度毛普遍偏低,尿就业困难,和不能适应城遵市发展的要个求。因此,络改造“城中骗村”的物质戒环境,加强越社区建设,坑更新居民的倾思想观念和跌提高其文明卷素质,已成酸为维护社会登治安和加强急城市精神文谷明建设的当鸡务之急。北1.1.5紧陕城中村改造评的复杂性悦城中村资源吨的稀缺性及现复杂的社会不影响已决定嫁了无论是地瞎方政府还是障开发商都对牌城中村改造备产生了浓厚己的兴趣。键城中村改造竖简单而言就泄是按照相关亮的规划要求朋，对城市中搁的旧村进行遣改造。骆目前杭州、顿深圳、广州孟、福州、钱南昌夸、天津、器青岛粒、太原、饼西安鞠等很多城市聋先后开始了蓬城中村改造覆。但是政如何改造“糊城中村”杏，昨是全国几乎喊所有城市都泰正在面临的途重大课题。陷由于国家拆拢迁政策和土夫地政策的调议整，居民和刷农民产权意明识和维权意窄识的提高，徒拆迁、征地蚁难度非常大呼。而“城中拌村”大都建帜筑密度很高羡，跌外来人口祸多，很多村舒民没有工作等，很多还是恢靠出租违章短建筑为生。目不同“城中界村”的房屋征土地产权混费乱，土地和缴宅基地城镇靠产权和农民肿产权都有。拘很多“城中校村”还保留慢着乡、村行得政建制，还练有很多农民马集体企业财蛮产，是当地胁农民赖以为远生的生存基年础，处理这贪些财产，解沿决安置农民僻就业问题更宗是巨大的难坝题。这些都荒给“城中村动”的改造增打加了很多困潮难。菠1.1.6砌结城中村改造泥中的融资必郊要性葵城中村改造晶的问题较多观，但归根结辱底这些问题悟主要在于利嫁益的分配是性否满意，因棉此城中村改政造的重点在纽于利益分配鬼，关键在于杰项目融资。膝利益分配在攻一定程度上底表现为城中被村改造前后须的利益保障报。如果城中虏村该由村集遗体进行，则辱村自身资金啊能力不足，史难以一己之跃力启动城中己村改造，另岩一方面村集顿体开发建设俯的经验不足圾，对顺利推水动本村的改弃造具有一定元难度；如果嫂城府直接投煎入，大包大木揽，违背市度场经济规律酒，不按市场糟经济规律办沫事，投入过汇多，成本考市虑较少，更正多的考虑政位绩工程，一愿种是改造是栏好了，村集怨体认为政府籍的投入是理惧所应该的，迷要求过多，烧但政府负债旋较多，一种屡是政府难以卧承受负债之朗中，中途过懂程中偷工减锁料，表面是玩好了，但出鼓现质量问题莫，一种是半玉途而废，出夕现半拉子工饼程，一种是魂政府强势推眯进，村集体杏的利益得不箱到保证。由瑞此决定了城僵中村改造必摩须依靠引进蝇外界资金来现推动，即必助须进行融资本。统1.2拢城中村改造筝中的项目融右资项目融资是近些年兴起的一种融资手段，是以项目的名义筹措一年期以上的资金，以项目营运收入承担债务偿还责任的融资形式。形式有很多，也比较灵活，至于趋势，每一种模式都有适用的领域和趋势项目融资是近些年兴起的一种融资手段，是以项目的名义筹措一年期以上的资金，以项目营运收入承担债务偿还责任的融资形式。形式有很多，也比较灵活，至于趋势，每一种模式都有适用的领域和趋势。舌1.2.1殿姜项目融资概辆念掘项目融资是弄指贷款人向述特定的工程较项目提供贷潮款协议融资亲，对于该项狭目所产生的裹现金流量享短有偿债请求吉权，并以该擦项目资产作炭为附属担保交的融资类型惊。它是一种改以项目的未畏来收益和资悔产作为偿还溉贷款的资金惯来源和安全贷保障的融资高方式。裙从广义上讲描，为了建设亮一个新项目笛或者收购一拔个现有项目嘱，或者对已游有项目进行既债务重组所吨进行的一切丙融资活动都裹可以被称为殃项目融资。爽从狭义上江讲，项目融写资是指顾通过晶项目的资产妖、预期收益此或权益作抵薄押取得的一通种无追索权抓或有限追索它权的融资或虾贷款活动。伟项目融资最辽早开始于上纱世纪30年植代美国一家趴公司的油田惧开发工程，窜后来应用越其来越广，应双用到煤炭、怎铜、石油、贞天然气、铝赌等矿产资源窄的开发，如冈世界最大的避，年产80亮万吨铜的智禽利埃斯康迪沃达铜矿，就叙是通过项目孤融资实现开晨发的。谅1.2.2哨深项目融资的胳特点甩项目融资和匹传统融资方筐式相比，具秒有以下特点揪：敌（没1押）报融资主体的浇排他性。立项目融资主木要依赖项目准自身未来现恰金流量及形报成的资产，父而不是依赖侦项目的投资孟者或发起人稿的资信及项垮目自身以外掌的资产来安叔排融资。融趟资主体的排箩他性决定了盾债权人关注堤的是项目未郊来现金流量较中可用于还悲款的有多少题，其融资额桶度、成本结功构等都与项还目未来现金绣流量和资产货价值密切相缘关。唤（2）传追索权的有证限性。狡在其它融资箱方式中，投朱资者向金融趋机构的贷款稿尽管是用于\o"项目"赢项目袄，但是\o"债务人"卫债务人菌是投资者而家不是项目，兴整个投资者践的资产都可炒能用于提供熟担保或偿还找债务；也就化是说\o"债权人"愤债权人般对债务有完蚕全的\o"追索权"聚追索权新，即使项目皂失败也必须仔由投资者还改贷，因而贷理款的风险对碍金融机构来班讲相对较小希。而在项目滥融资中，投级资者只承担则有限的债务惰责任，贷款像银行一般在避贷款的某个革特定阶段(界如项目的建离设期)或特框定范围可以鞠对投资者实漆行追索，而蝴一旦项目达惯到完工标准啦，贷款将变竭成无追索。麦（3）罚项目风险的政分散性。咬因融资主体皂的排他性、党追索权的有渔限性，决定忠着作为项目佳签约各方对爪各种风险因蒜素和收益的赴充分论证。裕确定各方参张与者所能承贵受的最大风姐险及合作的济可能性，利蛋用一切优势盗条件，设计茅出最有利的石融资方案。急1.2.3怎烟项目融资的仙参与者荷伐由于项目融员资的结构复焦杂，因此参毁与融资的利拖益主体也较蹄传统的融资线方式要多。药概括起来主妙要包括以下追几种：\o"项目公司"除项目公司忠、项目投资姓者、银行等茫金融机构、寄项目产品购过买者、项目因承包工程公摧司、材料供谨应商、融资热顾问、项目假管理公司等矮。\o"项目公司"时项目公司锅是直接参与丸项目建设和笔管理，并承炉担债务责任著的法律实体铜。也是组织先和协调整个珠项目开发建阁设的核心。墨项目投资者水拥有\o"项目公司"摄项目公司循的全部或部真分股权，除勇提供部分\o"股本资金"店股本资金蒙外，还需要犬以直接或\o"间接担保"副间接担保姨的形式为\o"项目公司"天项目公司晕提供一定的倾信用支持。泉六1.2.4智灾适用范围坟项目融资主斜要运用于三身类项目：资陵源开发、基绿础设施建设博、制造业项贼目。微（1）际资源开发项蝴目荡资源开发项掩目包括石油劈、天然气、喘煤炭、铁、止铜等开采业破。项目融资鸽最早就是源驶于资源开发烈项目。草（2）削基础设施建话设项目昏基础设施一寒般包括铁路绘、公路、港溉口、电讯和运能源等项目真的建设。基筐础设施建设德是项目融资这应用最多的绕领域，其原难因是：一方抗面，这类项于目投资规模傲巨大，完全朴由政府出资盈有困难；另缠一方面，商掌业化经营的般需要，只有我商业化经营器，才能产生像收益，提高佣收益。在发落达国家中，暑许多基础设贼施建设项目简因采用项目祸融资而取得绕成功，发展穴中国家也逐减渐引入这种谜融资方式。舌（3）真制造业项目阿虽然项目融嫩资在制造业顿领域有所应猾用，但范围危比较窄，因且为制造业中克间产品很多省，工序多恩，操作起来抱比较困难，地另外，其对劝资金需求也千不如前两个泊领域那么大松。在制造业悼中，项目融窃资多用于工英程上比较单讯纯或某个工胞程阶段中已虎使用特定技茅术的制造潮业项目，此晨外，也适用匪于委托加工牙生产的制造义业项目。建1.2.5均踪项目融资模府式芬项目融资模盏式是指项目铜法人取得资烘金的具体形哗式。解决w伐ho,h摸ow的问题事，融资模式维设计事实上乘是一个多目包标的决策过饰程。常用的促模式有以下址（1）竟产品支付能产品支付色主要弃是崇就殿项目贷款的椅还款方式闭来讲的，那项目投产后过直接用项目轻生产的舍产品来还本失付息。在贷缩款偿还以前狱，贷款方度可以番拥有项目的扣部分或全部向产品。狂产品支付这您种模式常常围应用于遇天然气丽、畅石油和采矿介等大型能源撇型的愈项目融资中费，影其特点是：巨用来清偿债厅务本息的唯议一来源是项添目产品蓝；而且端贷款的偿还锹期民常常逼短于项目有弯效生产期；春同时期贷款方对项戏目经营费用各不承担直接昨责任。紧（2）誉融资租赁庙融资租赁爱是一种债务温融资方式，国项目建设臣单位谊向互银行、信托逆等托金融机构申刺请融资租赁吉，允金融机构购轧入茄标的与设备讨后物租借给建设骑单位，建设滔单位结通过脸分期浮支付租金的蔽方式，刷租借河金融机构的沈设备。融资扇租赁叔主要应用于伪资产抵押性忆融资，踢尤其迫是在购买轮歼船和飞机蒜，或者萄在筹建大型抹如三峡大坝绣类的份电力萄、水利草项目中可采有用融资租赁渠。芬（3）阁BOT融资遮BOT融资透是私营企业秃参与亦政府预期的棋基础设施建典设，向社会纹提供公共服捎务的一种方赏式。BOT疑方式在不同昼的国家有不捐同称谓，我子国一般称其熊为“特许权糟”。BO岗T投资方式博常应镰用于建设发今电厂、铁路怒、收费公路俱、城市地铁亚和废水处理励设施等基础寄设施项目。断在此基础上午，责BOT你在不同的层绝面，由于建如设、经营和动拥有建设项柳目的不同，狡演化出了多刘种虎模式，碌如宋：BT（建号设－转让）沃、BOOT革（建设－经骨营－拥有－坚转让）、T阁OT（转让吃－经营－转苗让）、BL纤T（建设－何租赁－转让汽）、BTO翅（建设－转风让－经营）伏、BOO（瓣建设－经营拔－拥有）等席。便（4）勿TOT融资烧TOT(T约ransf捏er-Op困erate两-Tran扰sfer)俊就凶是“移交—滔—经营——浙移交”的简冶称，厘常抖指民间投资薯者与政府签坡订特许经营钟协议后，墨从政府手中照获得幕己经投产运扫行的可收益谋公共设施项住目肥的鼠经营袭权可，凭借该设楚施在未来若兄干年内的收除益，一次性沾地炒给政府呈一笔资金，税城市政府在授获得该笔资堂金后可以宰用于建设新偿的基础设施渴项目；特许匀经营期满后辰，投资者再避把该设施无那偿移交给政躬府管理。恶TOT方式剑与BOT方剑式是有明显惨的镇不同软，TOT不研需馆要杯投资者直接杜投资建设基暗础设施，色接手的是已欣经建设好的蓝具有特许权挎的公益设施呼，如此可以必避开基础设华施建设过程化中产生的风膛险和矛盾，荡政府与投资庄者比较容易勺达成一致。辉TOT方式第常应赤用于交通基聋础设施的建科设。湾（5）烟PPP融资略PPP（P也ublic庸

Priv驼ate

P次artne淡rship锻），隙即翅：公共、民臣营、伙伴，帽该毙模式的构架待是：从公共沙事业的需求膝出发，利用私民营资源的叔产业化优势比，通过政府歌与民营企业雹双方合作，画共同开发、版投资建设，允并维护运营渴公共事业的阅合作模式，贿即政府与民举营经济在公穿共领域的合动作伙伴关系肃。通过这种秃合作形式，度合作各方可岁以达到与预界期单独行动行相比更为有伍利的结果。竞合作各方参孟与某个项目作时，由参与秩合作的各方闯共同承担责青任和融资风茧险。州（6）谋PFI融资苍PFI检融资模式奉的蹄实质归在于政府从揉私人处购买筝服务，多用熔于社会福利滤性质的建设熟项目，被那戒些硬件基础寒设施相对已僚经较为完善巡的发达国家扯采用。肤（7）灭ABS融资第ABS融资领也即哄资产收益证杂券化融资。唇它是以项目匪资产可以带乐来的预期收目益为保证，侮通过一套提脑高信用等级辜计划在资本童市场发行债脾券来募集资非金的一种项典目融资方式橡。具体运作丹过程是：（敌1）组建目鄙标公司。（狡2）目标公昆司选择能进螺行资产证券悔化融资的对唉象。（3）拐以合同、协敢议等方式将房政府项目未居来现金收入然的权利转让晨给目标公司授。（4）目核标公司直接诸在资本市场仅发行债券募冬集资金或者抚由目标公司降信用担保，掌由其他机构倚组织发行，狂并将募集到曾的资金用于耳项目建设。犁（5）目标姨公司通过项醒目资产的现罩金流入清偿设债券本息。覆1.2.6脂肥项目融资可怜以适用于城馅中村改造命城中村改造晚本身是一个既建设项目。巴但是从项目懒融资的适用峡范围和模式册来看，项目舰融资似乎很肚难应用于城膏中村改造。协或者说城中吸村改造很难似与项目融资缎有直接的关招联。项目融淘资似乎更多级的适用于方资源开发、链基础设施建游设、制造业均等情项目摄，项目融资映模式也更多添的关注于开小发商与金融放机构或者政拐府与金融机喜构，信托机脖构、其他大意型投资者等刮，但从项目结融资的概念珍来看城中村潜改造的筹资酒可以归属于单项目融资。专首先城中村蔽改造的融资壳活动符合项虫目融资的概柄念。城中村篇改造的融资励简单而言就波是借助城中肠村改造未来刑的预期收益拉进行筹资。浸符合为了一厨个建设项目换而进行融资框活动的广义挨项目融资概狱念，也符合遵以项目的资暖产、权益或魔预期收益作驾为桥抵押取得一兆种无追索权期或纲者煮有限追索权鹿的融资或贷波款活动含的狭义概念朋。混其次城中村绘改造的融资告活动具有项险目融资的特伪点。具有责融资主体的裁排他性负特点。城中摊村改造的台项目融资主你要依赖项目金自身未来现解金流量及形免成的资产，河而不是依赖滨项目的投资疮者或发起人奴的资信及项忌目自身以外巴的资产来安在排融资。融偶资主体的排晋他性决定了捧债权人关注陡的是项目未帮来现金流量终中可用于还拢款的有多少变，其融资额盏度、成本结焰构等都与项知目未来现金虫流量和资产舞价值密切相授关。传再次融资模咐式来看，城竿中村改造的背筹资模式具君有类似与项迅目融资模式眠的特点。简荒单的从项目损融资的模式今来看，城中做村改造的社谅会融资似乎门不属于传统期项目融资中增产品支付医、银融资租赁遵、尾BOT融资僻、段TOT融资德、片PPP融资英、凳PPP融资时、缎PFI融资西、价ABS融资雷的任何一种扔。这些项目向融资更多的降在于从政府禽与私人的合钳作模式和投屑资方式来进榜行定义，但吸城中村改造甜作为一种建胞设行为，以终空间用地为辆载体，与城苦市建设紧密孔相联，决定嘴了它具有不丰同于传统融孤资模式的特魔点。它的融狂资活动主要纠是以土地为扁媒介，利用坟土地资源的患稀缺性来吸笼引社会投资宁者投资而进琴行的一种融互资活动。如治果从另一角借度分析，城丸中村的村集匙体自身是具切有独立法人丢的机构，它塞可以通过自穴身的权益（萄土地）出让勒去获得资金持，则城中村搅的融资模式坟可以类似于具政府出让自估身的某种特宇殊权来筹资凡建设基础设理施，具有晃BOT融资象模式的特点石。北因此，可以闯说城中村改屿造中的融资至活动符合项影目融资的特难点，项目融肉资的相关模扁式可以在城沉中村改造中弃应用。点第2章驰城中村购改造中的项刃目融资模式剖及分析扯城中村改造锋中的融资活描动本身就是滋一种项目融星资。本次就凳是以地方政涂府、村集体洒、社会投资蛇者三个为基启本要素，从夫村集体与社挖会投资者的弹合作模式为智媒介，从改曾造效果为评斜判标准设定捧研究模型来奏探讨城中村渔改造中的项形目融资。掌此种融资不覆同于常见领怠域（能源开构发项目、石销油管道、炼晌油厂项目、歼矿藏资源开复采项目、收铅费公路及隧足道、桥梁等命交通设施建臣设项目、污犯水处理项目洒、通讯设施眨项目、其他垃项目）的项席目融资，不筝涉及项目的瓦可融资性分院析。更多偏蹈重于城中村再改造项目的吨成功因素分戒析、效益评太价。对于投轧资者可能存套在的与金融粪机构的贷款途活动也不做锋进一步分析序，更多是假见定在投资者筝投入的资金谜是企业自有娘资金。岔城中村改造翼的模式与其础中的项目融西资模式紧密防相关，不同日的城中村改流造模式决定掠了项目融资悟模式的不同劣。断城中村改造哈的不同模式介,主要由政王府作用、改赵造形式、改兔造主体、筹被资方式、土闹地权属变更砖、管理体制另变更等诸多蹲要素的不同供组合造成。自要素的不同雕组合,在纪城中村改造模中表现出各盲地既有相同净的做法,膊也有较大的茶不同。晴本次研究结涛合研究模式呜的主要选取平了三个具有穷典型意义城棚中村的改造优，分别是广登州市的小谷痛围村、猎德进村和深圳的棍大冲村。这初三夺个城中村的欲改造模式各知具特色，分秋别代表了政动府直接投入偷型、村集体宜主导、开发桨商投入型三息种改造模式洽。其中的项板目融资模式钉也因而各不涛相同，各具勒特色。敏2.1败政府直接投淋入型的融资里模式闪2.1.1旨朋概念龙释义献政府直接投歇入型寸：一般指崭因为遵城市建设决，肯需要电对城中村进梅行整体改造当或者搬迁，挽通常是地方蓄政府直接与曾村集体进行息谈判，寻按双方讨谈判确定的从价格或土参考勾市场腹进行彼估价粗，对村集体培、寸村民所换拥有的底集体土地炭，以及村民港和村集体的清住宅厂房等陆物业臂进行听赎买咐，对原城中既村整体搬迁豪，在新的地欺方选址重建邮安置。帜其后，由政垃府或政府委啊托的开发商锋对旧村越整体厌拆除，并按示照进城市建设项奏目的要求进阻行建设。威政府直接投迎入型的项目系融资通常来漆讲，形式或盆者方式比较掏简单单一，嗓主要由地方程政府露从政府财政赖中拨付来进始行项目推进陆。主要费用骂包括村集体宵土地征用补铁偿、异地新疏建安置区的陶土地征用费侮、城中村村做民的物业补纱偿，城中村恶村民异地安至置区的建设拔费用、原城拆中村的拆除眉整理费用、榜居民安置区胀建设期间的忽安置费（有欣些在时间允级许的情况下墓可在安置区嫁建设后再安倚置，该费用卧可不用支出羞）。村民在插土地失去后领的经济发展发物业建设用乳地征用和建梦设费。侍2.1.2干赚具体案例：万小谷围岛的填城中村改造贸小谷围岛位蚕于广州市番约禺区北部，蹲面积20.虾15平方公环里，风光秀墓丽，四面环缴水，距广州华市中心约罪17公里挠，稠居民世代以赞渔业、种菜除和果树为生穷。2001想年3月，小饱谷围岛上拳20.15胸平方公里的绍土地被正式梦确定为广州阿大学城规划搭用地。迹大学城的降列临打破了这尝个小岛原先椅的平静，岛陶内的南亭、乏北亭、穗石摩、贝岗、练陈溪、郭塱6甲条行政村由张此成为城中保村，当中练掌溪和郭塱村陆属于全部拆象迁。拆迁涉理及约1.4仍万人，拆迁今面积为17称.9平方公注里。虚图2.1图2.1广州大学城吉根据当年的并征地拆迁补悟偿安置办法无，拆迁村民餐在规定日期贸内迁出，每锡人可享受安夸置补贴奖励选2万元。被斩拆房屋按照秤不同的结构廊等级赔偿金观额约400鲜—烟850元/母平方米不等惑。土地被征镰后，村民靠汗村里集体物仓业的租金和功经济发展用阀地分红的1梅5%作为主唐要收入。税专为大学城女拆迁所建的鹊谷围新村占跑地1200邪亩，共建设肢安置房31问44套，有员别墅型和公艳寓型两种住闯房，叔配置了眠学校、诊所己、肉菜市场扎、人工湖等蹦公共设施，辈政府部门突如破常规为大行学城拆迁的口村民购买了垫社会保险菌和警医保贵。从此，村奴里的农民府“便洗脚上田躬”蛇成了城里人幸。监大学城总体络规划建设险也添于2003能年1月正式六启动，绩定位为既中国一流的殃大学园区，必华南地区高丛级人才培养皮、科学研究卷和交流的中狡心，学、研懒、产一体化殖发展的城市爪新区，适应态市场经济遭体制和广州寸国际化区域新中心城市地渴位、生态化座和信息化的普大学园区。糖计划入驻2该0万大学生鞋，规划煌城市人口否约35万人霸，相当于一圆个中等规模则的城市，总处投资规模约咬300亿元惧。19个月丹后一期工程妄正式完工。柿2004年钉9月1日桌，第一批进明驻大学城的医10所广东类高校新业生霉陆续入住大霉学城。猜2.1.3见乞优缺点分析肥政府直接投奋入型的项目竖融资模式中拜，地方政府胀充当了投资枯商的角色，标改造中的融贩资方式以政隔府直接投入鹿为主，与城踏中村的村集构体进行谈判臭，对原城中乐村进行改造政。优点表现泻在：一是政剧府凤对村民的物箩业和土地忠直接秋买断，延政府这个开披发商与村集越体之间的侦关系河简单弄单纯，斯买断之后的课土地（城中额村）政府可毕以直接决定辅如何开发使状用。其次政壳府的项目建大设得以顺利节保证实施；挂另外，此种宇政府主导式摩的建设可以简为地方政府两带来巨大的轧社会效益，冻并且此效益辰可以是倍数渠级的扩大。煎对村集体而死言，原旧村职的居住环境浊得以改善，顺按照新的要尺求建设安置擦区的在居住叮环境和公建还配套设施（功文化、教育饰、体育卫生学等）也是按缠照城市建设继标准配置，尚生活质量得雨以提高。村菜集体的长远城的经济利益扩也通过政府醒专项安排的雪经济发展留杨用地得以保颈障，原来的棉农民身份转嘴化为城市居嫌民身份。棒但如此大的伞投资和单一凉的投资主体被不可避免存乞在不足。缺描点表现在：残一是撞政府需支付炮高昂的赎买泳资金和安置爽成本；夜改造后政府环的收益在于滴可在原城中侵村所在地按汁照预期目的逆进行项目建火设。如果该宾建设项目具然有直接的经脖济利益，则血对政府这个胃投资商而言副，具有经济川收益。如苏埋州工业园的蓄开发建设、督天净滨海新煤区的开发建染设期间，规汗划建设区域援内的城中村警改造模式就长是此种模式款。如果建设史大学城这种鸟公益性的基魂础设施，则念政府的投入煌在经济利益灵上难以直接冰测算评估，交仅能从社会矮效益进行评旷价。二是直文接投入型的倒城中村改造超得不到村民墙的积极响应佩，村民炉认为，政府宏是为了自身彻建设才对村摆庄进行改造嘉，误政府自然要钉把相关村民粗安置、今后庭生活的经济饰保障、公共恭设施的建设替等一切做好扫，不做好就累是政府自身证失职。甚至缩有些村民认挪为政府想征遮地建设，如啄果没有村民怖的配合政府思的项目建设豪就难以推进态，他们在建僚设中可以有堵更多的话语疾权，可以借崇机要求政府猛提供挂更多的实惠前。膝三是项由于高村民强势的夫话语权，导呆致了政府在虽此情况下的第弱势角色，赴村民有可能融提出超出市盼场价格的补俩偿要求，耽政府棵可能猎需然要凝付出较大筋的腹成本秘来推进城中推村的拆迁，莫土地整理、株异地建设新麦村，对村民神今后长远的郊经济发展作烧出安排等。搜另一方面村激民原来村庄识的土地从此辞不再拥有，叉在新的城市惕建设后可能坦产生的更高忌经济利益难老以分享，原沫有的居住文渐脉被割裂，漏对村集体而鸭言在社会效缝益评价上并翁不成功，正历如《三峡人亭》中的居民慕对原有村庄镇的难以割舍路。晋因此，这种纠模式璃费力不讨好篮，还容易激施化社会矛盾馅，带来维稳哗压力，如果随不是大型市羡政或者公益失设施的建设谣需要政府往径往不愿意稼采用这一模属式。它2.1.4种蒸应睛用范围谷这种模式常牙应用于砖涉及到国家舱重大工程项悔目需强制征撤用农村土地合、并且不是艘社会一般投搬资者可以承采担投资，且努有收益的项认目刺情形耗，如广州大交学城的建设炉，三峡大坝蔬工程的建设上城中村拆迁期安置。还有右就是监一些地理位悉置较偏、馋村庄晋规模小、壤村抵经济实力较若弱的城中村两，哄如苏州工业革园建设初期尸时园内的的河城中村，由诱于位置较偏爪，彼时的经今济实力较弱嫁，园区的城仁中村可以顺虹利实施整体零搬迁。修2.2饺村寸集体主导则型的融资模些式绢2.2.1挑镰概念释义嚷村集体主导毁型的融资模康式：是泼村集体茶自身的经济怎实力强大，援依托自身的裳经济实力呀，在相城市规划量引导下，丝以委村委会朗为主体进行斧组织，扔筹资，完成胜村民协调、顾村庄拆迁、狸土地整理、包回迁建设怎、村民雀安置咱和村集体物象业建设衰的逆所有槐工作。苦简单而言该就是村集体位依托自身经团济实力，按暴照城市规划配要求，对本羞村进行自我厕改造。柴此种开发融展资模式看似适简单，自行完筹资，但其删实多是以地雷筹资，具体琴来讲就是利抽用城中村改锄造的机会，筹对城中村内红的土地进行采整理，对整目理出来的土眯地在本村旧顿村搬迁、物翻业复建等建扭设需求满足卡的基础上，使对剩余的土怠地借助土地侮自身良好优也越的区域位基置和土地的延稀缺性，通省过外部市场岛按照招拍挂理的方式公开初出让，筹到的土地改造资峡金，推进旧慎村整体改造键。并且为了慎有效的控制家城中村开发烧的可行性，惠整理出来的际土地往往借就助调整地块册容积率的方喷式，提高地倾块出让价值梁，提高地块辆容积率的主蛇要依据多是姐从城中村改敏造的经济平波衡分析。夏2.2.2昂箩具体诵案例：铁广州市猎德雷村改造伯堵猎德村位于酒天河区珠江咽新城中南部问，南临珠江控，别是一个有着挑900多年匙悠久历史的可岭南水乡，老总面积酬33.63精公顷灰，辖内住3熊167户共肢7865人丈。这里被曾衰是河涌纵横诉，古榕依依首，曾是美丽琴的岭南水乡基。随着城市否化进程的推该进，高楼大女厦所包围，祥人口越来越次多，巷子越干来越窄，村程民都洗脚上洪田，成了出认租屋主，这绣里也变成了刃“球城中村姿”荷，容纳了1缩万多外来暂安住人口。与纳所有的城中啊村一样，曾井经的猎德村刷成了脏乱差以的代名词，串幽暗狭窄的授小巷，河涌乡越来越黑，谷出租屋里住吨满了流动人达口，治安也拣大受影响。图2.3图2.3广州猎德村的小桥流水图2.2图2.2广州猎德村村貌卧严重影响了但村民和周边便居民的生活脾，制约了村车民和村集体茶经济的发展段，束缚了城耍市综合竞争圣力的提升和捐城市现代化肿的推进，猎至德“城中村杜”改造迫在现眉睫。20萍07年5月的，该村整体汗改造工作正躺式启动，仍整个村的改乎造经济测算初需要30个胞亿。彼按照猎德村隆改造方案，棕猎德村全部英拆掉重建，允其东部作为鹊村民的安置槐区，南部则杯建星级酒店古，支撑集体锋经济嗓，撕西部茎用于公拍卖发展商嚼业湾。事用地面积1柔1.417超6万平方米洲，总建筑面峡积56.8香23万平方惜米钓，公开出让痛的藏最低交易价怒是年38.6亿淋元，贪最终拍出价脊是46亿，柔超过预期。州2010年陪9月28日劲完成复建安种置房工程和悦回迁。回迁佳后，村民人久居环境有了身翻天覆地的工变化；村集鸭体收益翻番正，2011夸年达到5亿盆元，经济总队量跃居天河局区村改制公串司第1位，烂人均年收入膜达9000转0元。图2.5改造后传统与现代共存的猎德村图2.5改造后传统与现代共存的猎德村图2.4广州猎德村富有传统特色的龙舟赛图2.4广州猎德村富有传统特色的龙舟赛羡2.2.3球优缺点步分析铅猎德村改造帖的优点在于郊不需要政府抛出资，依靠便自身进行改建造，望首创了村民银以土地产权飞（土地拍卖果）置换开发候商物业（安烛置房建设）迫来改造的新饼模式，有别陪于以往以政旱府为主导进镜行的旧城改召造模式。今燥天的猎德村荷已经成为珠竿江新城的魅锻力名片，成桶为广东城中忧村改造的一油个成功典范武。厨但是也有专烦家认为猎德剧村的改造问室题多多。著旨名城市规划甲专家、内现任中山大木学教授、博庆士生导师的邀袁奇峰爹教授认为固“测简单的拆除睛重建，经济脱上算得过，改文化上太可但惜了。”污他短认为，珠江翻新城区域内脱，值得留下倘的文化符号访本来就不多现，猎德村改林造方案，绝触对不能铲平忙重建这么简傍单了事。“泊至今为止，寨村内小桥、迷流水、祠堂拥的老记忆都谨还存在。比跨如在河涌两名侧，就可以浩进行一些文熄化保留，实艇行有文化的块改造。猎德邪村需要提升树的，不仅仅庙是握手楼、骄违章建筑，盗也要发扬它狐的文化、游壤览价值。”四尤其是葛猎德涌两侧烧的十多座古批祠堂、古庙怪宇全部要被忆拆除，变成会商务楼宇。扛如此“铲平你”，是规划稼专家们不愿张见到的。络其次手猎德模式表若面上看起来殃政府很轻松课，一分钱都蜜不用花，但突“下一届政灭府肯定需要宴为这么高的那容积率进行翅大量的基础尊设施建设，链支出大笔财哑政”，这样逆一来，“村属民得益了，坝全市人民却肢受损。”悟再次僻这种卖地筹葛集改造资金枣、单个村或曾单个改造地语块进行经济畜平衡的模式赏，容易面临偿市场波动和礼容积率过高植的难题。如采果所有的城绵中村都采取既这种改造模检式，就丧失祖了改善城市雨环境、抽疏际中心城区人锻口密度的意衰义。弃2.2.4慈段应棚用范围昨这种模式响主要月应居用于村集体崭经济股份制雕较为完善、吗改制较为超谈前、村的经爪济实力较为哪雄厚、斜管理能力较水强，对凝商业运作较匠为娴熟悼；并且城中振村自身的区明域位置较好两，旧村有可经整理出让的孩土地的城中救村。述永2.3籍开发商投入线型的融资模碌式制2.3.1基拌概念释义抖开发商投入齐型的融资模巧式就是开发堂商通过与城辅中村的村集孩体合作，合获作区成立项目公绳司，庄项目公司禽负责为城中村改造腾中的地征地、补偿渡、拆迁、安剂置、建设、灯销售等，榆城中村改造万的策划方案艇方案、资金什运作都由开厘发商自己承检担慈，欢按市场化方谎式进行综合受开发，错最后所得利牙益由开发商共和村集体所珍成。一般而考言，善“城中村槐”跑的村登集体的经济石实力相对有布限，球依托城中村答自身的实力训进行城中村词改造难度较顷大，尤其是循市场化的运钻作方面。另策一方面桐政府明不愿意也难拒以提供强大五的资金对城类中村直接进发行光大规模嫂的寸改造。因此井，开发商介犬入是促进“邪城中村”改散造的重要方径式。冈这种模式主视要是船利用里城中兆村说内具有后较多昏的策剩余空简地清，启和城中村改揪造捆绑在一遣起，把这些勾空地转为商奶业、居住等挺经营性质的幻用地，岂联通城中村盾村民的单宅基地棚进行统一开州发规划。拆避除城中村旧喉有物业滤，建设旱经营性物业哀，道将一部分住俘宅物业按一火定比例分配曾给村民（按层成本价购买土），凯安置城中村但村民，对村灵集体和村民斯的物业等通薯过货币或者陷建筑物的形亡式进行补偿能。躲而另一部分筋物业则对外智销售，汽对外销售的每收入稠一部分用于地支付旧村拆唯迁补偿，一造部分用于支阔付新村建设餐成本，剩余英部分则蹲是刻投资者验进行城中村夫改造项目叉的必要利润毕。嗓2.3.2尼斯具体尘案例：深圳互南山区大冲覆村改造垃大冲村位于镜深圳市南山摧区杂高新技术产导业园区中区焦的东部，西别面是绿高新中区西醉片区，北蠢面是倍松坪山住宅蚀区，南毛面是槐高新南区。贤地理位置优想越，现有各班类建筑物1算400多栋途，总建筑面蔬积100多兵万平方米，型在此居住有屈6万多人。钳此次改造面方积不范围面积约绩68.垦4万平方米技，最终达到浑的建筑面积誓约作280万平艺方米浸，台其中唯用于秃回迁榴的鹅物业性面积是求110多万括平方米，公杏共配套设施范6.45万沟平方米川，也有削5.36万泳平方米惧的住宅用于塔政府保障性作住房柔。其它作为馅改造的成本萍及利润。叔该项目是深挠圳“十二五接”期间五大杀标志性城市丘更新项目之万一杠，也是骨广东省麦截止目前污最大的苗一个缠城中村改造闻项目勉。条预计总投资汁超过200胸亿元人民币然，在“十二炭五”期间，明将完成投资旁100亿元铃。图2.6深圳大冲村改造夜景效果图2.6深圳大冲村改造夜景效果在按照“大冲驰村旧村改造六规划”切，该地区改怕造后将成为驻为奉深圳市累高新技术园盲区的配套基艘地，影同时也是畏深圳市脏西部暴新型现代化峡高尚居住社糕区。剑整个项目邮建设和完成好后匙，一方面，垦将一改现在拘“贴面楼”扫、“握手楼钞”林立的局片面，取而代阔之的是平均冰容积率仅有办2.71，疮外立面美观摧时尚的写字其楼、办公楼雹、星级酒店孤等，整体的释建筑观感大爽大提升。橡另一方面，元大冲村改造长项目在保留约大冲石、大叼王古庙、郑胜氏宗祠、水哭塘和五棵老狼榕树等历史土古韵之外，健并将通过适捷当的方式更树新改造。未鞠来的大冲，龙将会增建林积阴大道、公啄园、街头绿谨地、屋顶花让园等不同的邪绿色空间。凑加之现有的曾大沙河公园乓，从华侨城北远眺大冲，左除了可以继倘续体会到深庭圳的历史底艇蕴之外，还纺可获得更为巨震撼的绿色毅视觉效果。挨更为重要的伍是，在大冲们村改造项目寨中，将打造绑成为南山“顾万象城”，批拥有集零售则、餐饮、娱鸡乐、休闲、裤文化及康体序于一体的超迁大型sho弃pping耕

mall加建设，在成挥为深圳湾畔梅一颗耀眼明锡珠的同时，道更进一步填嫩补了华侨城诉商业相对缺挥乏的短板桐，摘将成为与深疲圳未来整体狮城市形象相倚适应的新型帐现代化高尚畅商业、商务饱中心及居住肯社区，成为矮深圳高新技厨术产业园区灶和华侨城旅州游景区的重最要配套基地缝。堵改造后暴按照每平方拾米1.1万烟元的拆迁补妈偿标准，这娇个村盘还瓶将造就40削0多个千万谁富翁，十个械亿万富翁。图2.7图2.7深圳大冲村改造整体效果流对于此项目们，深圳市政叨府、南山区循政府高度重滑视。蠢2007年同3月，省在鼠深圳唯市剧南山区政府僵牵糟引下疼，军深圳酷华润集团与驼大冲村村委乞会的大冲实学业股份公司淋确定了合作淡意向毯，签订了合贸作开发的协败议聚。鞋城中村改造农过程中，淹南山区政府殃与仇代表大冲村测的大冲实业蝶股份公司直愁接协商，大铸冲实业股份为公司驱的主要职责蛾是匠负责协调内凉部村民狸，保证城中锐村改造工作义的顺利推进丛。华润集团喷则主要逝承担大冲村辰旧村改造甜整体项目的碧开发建设。添对搞大冲难而言爷，爱引进营华润集团步进行城中村醒改造芒，动可以戏借植助于电华润买集团哭的雄厚实力姑，咸在村集体利效益确保的前却提下，可以颗把喉大冲次村居建设为新型胖、墨高尚社区。迅对励华润丢集团来讲，录随着土地资况源的日趋紧斥张，在城市发中能够一次设性拿到规模桌在爆40万平方竹米以上，释而且区域位沙置优越的土裳地非常之难答。学若通过招拍纠挂等途径镇来辅获留取攻，未更不可能，坐除了通过城判中村改造的闲方式外，深抚圳市已没有抵一块如此规琴模大、区位敏好的完整土服地可以开发率。因此，借及助城中村改侮造的方式来枯拿地开发建垦设是其必然胞的选择。烛2.3.3差悲优缺点分析坏此种模式的旨优点在于开眨发商的引进顽，对于整个逆项目的顺利注推动无意具挽有重要意义郊，确保了城凡中村改造所珍需的资金，蚕以及成熟的港开发管理经殖验和商业运盏作。如果单客凭村集体进聚行开发建设某，一方面资岂金很难保证醒，另一方面境，从此大项沸目的改造策饼划，规划建辉设等没有一孩定的开发建店设经验，势猾必难以成功辛推进。另一配方面，地方香政府的介入武，也保证了落项目的开发床建设在政府扩预期的规划每控制内进行雹，按照城市匹规划的要求过，从城市整蒙体的功能布膏局出发进行苏改造。你当然也有专陡业人士指出拾，深圳的旧坑改模式是政项府规划，政舟府包办雄。黑项目的最初压设计以及与湾村民的协商签，补偿的价际格砝码都是俱由政府且定童。政府既当诉裁判员又当睛运动员亡。甩所以，如果陈补偿多了开码发商赚崇不到宏钱，背没有投资动忌力，但贱补偿少了贡，村民的利泽益得不到保棋障，私项目章也难以推进加，言而蔬最终为了项陈目的开发，辛政府很有可奇能会欧确保村民的汉利益，不顾深开发商的利悄益妻，如此一来窝，开发商的旧利益可能会姜受影响。割2.3.4灶痕应贴用范围臭这种模式主衡要地应用于溜有芹村集体有醒一定茂量的报复建用地、荡而且仓村的规模冒比仪较大、酒村的区域位旺置优越寸、商业资源权禀赋好惑，但村的经认济条件一般碧，村的管理探团队较弱，私依托自身难舌以推进城中液村改造的村网。凶2.4氏分析总结污城中村改造冰选择哪一种老融资模式，摸要根据城中净村自身特点莫进行设计，盲不能死搬硬炊套。每一种葱城中村改造顺的融资模式祸都是由于自遭身条件而设窜置。除政府棵直接投入型曲的项目融资捧模式外，是今否选择村集切体主导，还童是开发商介资入需根据村形自身的条件浊而设置，关提键是城中村太所处位置、漫周边地区的心商业成熟度绩和可以整理竹的土地规模午三个因素。外北大公共府经济研究中深心研究员韩转世同表示，饼根据现状，春城中村的改蜓造建设单凭土政府之力恐月怕难以完成善，因此，借饲助发展商之敲手推动改成舒为目前最为陶可行的城中昼村改造模式偶。而如果借旨助发展商之稍力完成城中赶村改造，就摊必须满足其革在改造项目粘中平衡账目云利益的需求申。颂第3章茅员岗票村改造项目活背景治3.1剖员岗村简介暑员岗村位于字广州市番禺厨区北部的南吗村镇内，西令邻华南快速脂干线,北临撒三支香水道葡,东侧紧靠势南沙港快速猜路。唐末时雨，郑姓建村谷，因村旁山蓬岗外形浑圆派，故名圆岗帝，后简化为蛙“骗员岗晕”尸。该村雷峰训山麓南汉时殖建海云寺，疼南宋，崔氏笼从中原迁入玉该村，以后堆带来了江西生民间跷色技嘴艺，使员岗拴成为番禺最坐早有跷色技炕艺的乡村。沫同时，员岗秋是当代岭南嫩画派创始人陷高剑父的家欧乡。主要姓破氏有崔、林谨、梁、冯、另刘、高、陈悔、张。常住产总人口共计敢3110饿人，总户拣数共计满1270鞭艰户；其中：陷村民26涝10人，浮1090拥户；居民约土500喇人，130泰户，祖籍宋居民（港澳称）50至户，村国内棒生产总值2萄010年约更8000万窑元，人均收毯入1530虚0元。图3.1员岗村区位图图3.1员岗村区位图狗3.2术员岗村属于斩典型的城中寨村渐员岗村与汉吼溪--长隆运商贸旅游服凳务中心、广婚州大学城及登其南岸发展谣片区毗邻。送同时，本村系地处广州城活市拓展轴的镰南拓轴，沿奋江城市发展修带的沿珠江钩后航道发展目带上，为适通应广州城市则南拓的需要陪，该区域作策为广州新增稀住房用地的古主要地区，宁积极承接广束州市居住功心能扩散，近后期作为吸纳烦主城区疏解谦人口的一级球地区，周边问是华南地区貌大型的城市深居住社区，样如华南新城绢、广州雅居坛乐、星河湾忆等，是典型党城中村。图3.2员岗村航拍图图图3.2员岗村航拍图图删3.3摊员岗村亟待纷改造族员岗村具有朱城中村共同举的特点。村瞒内部通常没隆有统一的规呼划和管理，缴村域内多为隙工业厂房和护村民住宅，微建筑较低，爆存在一定量湾的违法建筑涨，消人流混杂、找环境脏乱、殊治安混乱、范基础设施铲缺乏，居住蚕环境差，与庭周边品质较笛好的居住小酸区（如华南陷新城、雅居共乐等）的城壁市景观形成扛强烈对比。捷游离于城市摔管理体制之午外，成为厘该区域发展诊的“辣癌症阅”祝，怕亲亟待改造。图3.3员岗村内密集的建设现状图3.3员岗村内密集的建设现状姨3.4贯员岗村改造机的可行性叨2009年后2月，广州烛轨道交通地辟铁七号线获遍得了国家发耗改委的批复夺，地铁七号港线一期西起反广州南站，狂往东经钟村萌、汉溪长隆款，止于大学凉城南，分别赏与广州地铁笑2、3、4般号线衔接换歼乘，沿线9赞站各分布在属番禺钟村、蓄南村、新造参三镇内，可件惠及已建、闭在建的楼盘呜18个。按尚照广州市公阴布的实施计黑划，地铁七条号线一期将嘴在2012呜年后建成投孔入使用，建套成后将加快病形成以轨道巷交通为骨干狱的番禺北部么公共交通体史系并与广州索老中心城区妄衔接，构筑姿东西向的轨样道交通走廊尤，有效加强呢大学城与新者客站的沟通膀，彻底改善字华南板块的坚出行难题。油员岗村项目漫位于规划的毯七号线官塘愈站上方。续广州市建设驱部门理在城市建设美总结紧中亦、毫也一再种提出“市云政基础设施叼建设到哪里得，‘城中村蒸’改造到哪法里；河涌整殊治到哪里，候‘城中村’瞎改造到哪里锤”的思路她。滋可见员岗村币由于优越的恩区域位置为读其本身改造渡提供了可能疾。而地铁7虚号线的建设笼，则从进一化步加速了该平村的改造。图3.4员岗村与地铁7号线位置关系图图3.4员岗村与地铁7号线位置关系图妈第4章划员岗村改造球的成本测算能4.1彩员岗村改造眠的成本分析晕村改造影响按成本测算的国因素包括安步置和复建物成业的规模，师其次是安置寿和复建的标逼准。本次建滚设量依据旧睬村的入户调智查建设量计悠，复建标准府参照广州市柏目前的复建斩标准进行测纪算。图4.1员岗村内的现状建筑模拟图图4.1员岗村内的现状建筑模拟图储4.1.1果布员岗村的建子筑现状偿本次改造虎范围内的建脱筑总量约为缠54.1帜4万平方浴米，约20腰13栋，熊毛容积率为扶1.09炼，建筑密垫度为44课.3%。其梁中，集体物疑业12.祝36万平嫌方米，人均呆亚47.4执平方米业；国有物业胁0.38接万平方米罗；村民住宅前约为34.营55万平驶方米，村民暮人均居住面策积企132.4近平方米垂；居民住宅博约为6.6许7万平方柔米，居民人座均居住面积像泻133.5杏平方米裤。历史建筑在约0.1夕8万平方膜米，现状建党筑多为1~字3层的低层横建筑，小部雄分建筑为4鸭~6层，建岛筑质量一般权。举从现状建筑誓建设情况分蛮析可知，建刷筑多是1-句3层，建筑合质量一般，忠元岗村现状责的建设量相烛对较少，则代改造时旧村啦人员安置建邮设和物业复泳建量压力较愈小。追4.1.2繁笼员岗村的公个共服务设施瘦现状建村内现有小照学、幼儿园祥、员岗肉菜俭市场、卫生毅院等主要公及共服务设施跑建筑面积共棉20400去平方米伯，占现状总蜡建筑面积的却3.76%忆；占地面积愉约拘34000阁平方米鹅，占总改造啦范围的6.刺34%。捎4.1.3杆每员岗村的历舌史文化遗存叨员岗村由于肾建村历史较狮久，村内有黄一定的历史帖文化依存，肾且种类多样简，包括有牌郊坊、明清年伸代的祠堂、思岭南特色的眨古民居（碉愧楼、蚝壳屋渣）、百年古动榕树等。其娃中具有历史橡价值的古建葵筑有昌大堂该（又名崔氏题太公祠，始于建于宋代后损期，有八百概多年历史，详是番禺区三笑大名祠之一摩）、崔氏古番墓、崔氏祠屠堂（又名列“局崔氏荫堂飘”杆）、高峰崔页公祠、康公尼古庙、列圣围庙、丛桂坊温门楼、桂桂评坊大街九市存巷6号古民返居、丛桂大什街9号古民慧居、丛桂大筝街11号古徐民居，建筑纹面积共约包1811处平方米。为备实现村民居屈住环境的彻中底改善，同碰时延续和展蜘现石壁村落毁文脉的独特旦空间，本次广改造应保留久大部分祠堂报及历史建筑需，作为全村烤的公共活动阅空间。其余踏旧建筑全部炊拆除重建，译确定新的功虚能布局，以夫整体提升旧捎村的整体环恭境质量。图4.2员岗村内的历史文化遗存图4.2员岗村内的历史文化遗存筋从现状分析丹可知现状建挖筑量较小，理安置和物业响复建量小，孤但旧村历史晕文化依存的亩保留对旧村猎改造融资是臭一种制约因辣素，会增加嫂建设成本，遣不过建设总滤量较小，影辨响不大。闭4.2罚员岗村改造候的复建标准燥及复建规模狂4.2.1泽犁村民住宅复粒建怖考虑到与番杠禺区多年以窗来对农民住脾宅按取“疏三层加梯间捏”北的管理办法主相衔接，同顾时落实广州葛市规划部门功近年有关农穴民建房审批系办法。本次柿规划采用户炎均建筑面积吧慎280平萄方米惯的测算标准宾。复建标准：术村民按户均轰280筐平方米蛙标准推算复糠建面积。贡有证村民住爱宅按盏1侍：敌1择等量补偿安约置。无证部兽分给予适当岩补偿。蚁村申请预留悠6%呈的公配面积句。疾员岗村现有月村民住宅总聚量达34梨5476万枯平方米，按谅村民10敌90户，迫户籍人口屿村民26尘10人计暖算。橡确定可复建剧住宅总量为墓：280产X109鄙0=榨30520摄0平方米河同时，规划标预留6%散公建配套可面积，30第5200仇X0.0产6=贺18312罪平方米糊即本次复建奇住宅总量为乘：3052唉00+星18312蓄=哄32351厅2平方米华（其中，被岩拆迁有证房早屋冠30425提5平方米胀统一按保“梦拆一补一趴”蚕给于安置。营另外，政策挥预留的权益昌面积腹945平劣方米兴，该部分建积筑量由村民伴自筹资金建付设。）帅4.2.2孟焰有证居民住君宅拆复建毙员岗村现有仪居民住宅总福量达捉66740旱平方米少，按居民1捐30户，祖火籍居民（港坚澳）50参户，户籍住人口居民乔共约500晃人。尿有证居民住很宅按元“殊拆一补一脾”读的方式，对竟居民住宅进绿行等量拆复孔建。互计得复建居丸民住宅面积灯为朗66740夺平方米凶。同时，规甚划预留6时%公建配若套面积，6现6740眯X0.0疲6=叠4004续平方米考即本次复建束住宅总量为浊：6674寺0+4京004=对歪70744罩平方米罚4.2.3旬初村集体物业烈复建券员岗村内有励证村集体物冒业有贷11122般4平方米舍。悲村属有证经吴济物业按1族：1拆复建洋，计得复建雄面积果11122京4平尾方米捐。妹4.2.4博类国有建筑复悲建捏国有经济物飘业借3779蕉平方米粪，参照旧厂浇房自行改造码方式，按新武旧用途基准疲地价的差价未补交土地出颠让金后，纳滩入城中村改奸造范围，按跃1：1拆复买建，计得复塘建面积馅3779分平方米泥。粗综合村民、跟居民、村集涨体物业和国莫有建筑复建剧规模，本次姜复建总规模病为崭50925敌9.0平方你米煌。腔4.3顿员岗村改造括的成本测算尾旧村改造的狗成本测算主揭要包括旧村映改造中的方矩案策划及测爪量等前期费倦用、历史建杜筑在本次改木造后的修葺突费用，拆除朽时的人工费洒以及临时安苹置费用，村瓜复建费用拆杯迁费用、复跑建费用，和血其它费用，龄建设期间对瞒国有地块的割租金补偿，多建设时期的灾区级公建配嫌套设施和基下础设施建设挤费用，农业什地收储费，谎以及不可预束见的成本等晌10项内容促。按照相关毛费用标准进塔行测算，本良次成本费用堤为23.0烛48亿元。封具体见表绳4.雷1。绿表4.1幕链员岗村改悄造成本测算嫂表篇序号半类型骑拆/复建面毒积（平方米架）哄改造单价（段元/平方米疾）称总成本（亿刮元）崖备注屋1薯前期费用弯改造方案编李制费幸49690蹦2充吗0.027闹根据实际情夕况确现状测量幕运粥0.022妨孩其中赏土地测量袜27735城24女0.5单0.