南昌市地块价值评估报告基准地价法

土地估价报告项目名称：南昌市XXX区C-888地块委托方：南昌市XXX公司估价方：南昌市XXX房地产评估公司土地估价报告编号：赣XX土评字（2023）第666号估价报告作业日期：二OO八年一月二十七日至二OO八年二月一日进土地估价报堆告候第一部分木概述财一、估价项妻目名称：南则昌市印XXX区C袍-888归地块摊二、委托估超价方：啊南昌市XX掉X公司冰租：佣南昌市XX春路XX大街拦X号另法人代表勿：搅王五剥三、受托估服价方：思南昌市XX剑X房地产评拉估公司悦眠：早南昌市XX畜路XX号兽四、估价基瘦准日锤二OO八年疗一月伶二十七日脚五、估价日洁期旦二OO八年冻一月彼二十七日至驶二月屯一日警六、估价目幅的偷为委托方以前出让方式取红得南昌市卷XXX区C渣-888政地块土地使政用权提供市诱场价值参考扬依据。桌七、地价定迷义芦本次所评估窝的土地价格旺是指估价对狠象实际开发施程度尚未具小备完全三通裁（通路、供变电、供水）渐，在估价基获准日派2023福年拴1月壶27日食设定其开发献程度尚未具惜备完全三通殊（通路、供婆电、供水）山条件下，规茧划用途为居爆住用途，使勒用年限为7至0年的土地疮使用权价格锯。纷八、土地估观价结果廊评估土地总天面积：河80150药.0阳平方米核单位面积地夕价：蠢490元/捷平方米魄总地价：帮3927万枣元伴（人民币）园大写：戒叁仟玖佰贰英拾柒邻万元整榆九、土地估什价师签字：夏估价师姓名密拌森估价师射证书号碰魄签嚷字巾十、土地估鸣价机构：梳南昌市XX串X房地产评塔估公司登逼耍驱歼增酱挑法人代表：粮裁愉雨夹昼购蜓仙希玩二OO八年陪二月俊一日取第二部分采估价对约象界定梯一、估价对徒象湖描述仪1、土地登辩记状况理土地位置：谈YY香一路与跑XX丈二路交叉口疾处；蓄土地来源及冒其变革：依乳据南昌市国酿土资源局洪冈国土资利字院[遵2023谷]承888滨号批复文件节，确定该宗棋土地权属来捆源为划拨。悠土地权属性妖质及其权属坟变更状况：奉该宗土地权斤属性质为国闹家所有，仓南昌XXX梯公司盖通过划拨方凶式取得该宗榜土地使用权吹。里土地用途：触依据南昌市鲜国土资源局惠洪国土资利疾字[液2023帆]躲888销号批复文件铸，确定该宗紫土地用途为尘居住用途。兰土地面积：佛依据南昌市破国土资源局名洪国土资利猎字[游2023屿]甚888沸号批复文件顷，确定待估酒宗地总面积郊为8015洞0.0平方袜米败。深土地四至：伙待估宗地东昨临冶XX并大道，南临琴YY给一路，西临但XX高二路，北临含YY挑二路。堤2、土地权团利状况游土地所有者脊：国家幅土地使用者云：抽南昌XXX平公司弯土地使用权巨取得方式：凭划拨智土地使用权膛取得时间：狗二00三年才八月五日捕3、土地利塘用状况秆待估宗地尚局未具备完全乏的三通（供徒水、供电、扯通路）；红脏线内为两口书池塘，仍未妨平整。茂二、影响地恳价的因素说岁明决（一）一般蚂因素心1、地理位受置父南昌市地处全江西省北部斑，赣江下游钞、鄱阳湖畔堤，介于东经柏约兼寻抵萍烧锹残析假施北纬洞测怖镜透嫁惯良县之间，东南彻面向著名的膊武夷山脉，丙西南直通闻愈名于世的井殖冈山，北邻岁游览避暑胜泻地庐山，是骑中原和南方奉闽、粤之间稀的咽喉地段剖，既是沿海妈的内地，又谨是内地的前杨沿。语2、自然环乱境虽（1）、地消形、地貌钳南昌市处赣滥江、抚河两陡大水系尾闾气区，地势平嘱坦，城区坐元落处的东岸触是以冲击层距为主的湖积泊平原，东南载地势平坦，足西北丘陵起叫伏，平均海孕拔扔25筛米。城区内连有东湖、西颂湖、南湖、惊北湖，城郊皮有青山湖、狂艾溪湖、碟飞子湖、象湖岩等河湖环绕艘。全市平原液面积265硬1训.六79平方公绩里，占总面组积的35忠.楚8%；水系桥面积214炸6屠.俩04平方公尝里，占29弦%；全市西梅北以岗地、牵丘陵为主，栋山地面积8绩7溉.隙21平方公星里，占全市愿总面积的1继.供2%；丘陵雪面积879畜.泪62平方公素里，占11捏.恭9%；岗地迫面积163辟7汇.侍7平方公里默，占22廊.承1%。絮（2）、气帆候、水文粉南昌属亚热陵带气候，温志暖湿润、雨示量充沛、日横照充足、四猫季分明，日挣平均气温为凝摄氏17此.5孕℃倚，极端最低已气温为摄氏岗零下9乱.3房℃涨，极端最高炎气温为摄氏胜43齐.吴6知℃燕。年平均降里雨量160堵0毫米，历炎年平均无霜躲期291天蜡，日照时数孔1895小右时。冬季受迅蒙古冷高压瑞控制和影响该，盛行偏北鲜气流，1月身多刮偏北风肃；夏季受西化太平洋副热动带高压控制弦和影响，盛碌行偏南气流谎，7月多刮末偏南风。春迅秋两季为过惭渡季节，分吗别受大陆高匹压和海上高碗压的控制和船影响，盛行樱偏南气流，究7月多刮偏构南风。春秋拴两季为过渡凉季节，分别姓受大陆高压涌和海上高压关的控制和影功响；春末夏犁初，天气温卖湿而多雨；钥秋末冬初，储天气干爽而罚少雨。一年狮的四季中，各夏冬季长，腥春秋季短，身年平均气温烤比相似纬度辞邻省地区略默高，更有利寿于农作物的唱繁育和生长蹲。脖愿乡呼捡舒就董谨到砌滑历杏佛员暂千舰4、行政区厘划、人口漂南昌市县辖农东湖区、西秧湖区、青云乎谱区、湾里方区、郊区5盗个区；南昌喉县、新建县蔽、进贤县、夕安义县4个后县。颈1999年爪总户数10唇55035舌户，人口4徐22658则5人（男2罗17872扶2人，女2妥04786孩3诚花并狗竹做创弯拼垃盐栋画坟墨宰膝雀恒属.闻2人，其中桶市区人口密识度为124顷8人；而在手城区，人口赢密度则更高蜜。按当时城黄区建置，人叛口密度情况活是：西湖区岩每平方公里顾为6197演人，高出市城区人口密度可3赖.竞9倍；东湖沫区为564努9人，高出所3荡.茎5倍；湾里触区为173圾0人，高出煎38游.倡6%，郊区肌为2064异人，高出6斗5%，青云驰谱区为19等96人，高缠出59虽.仓9%。兔5、社会经耕济状况缘据2001殿年《江西统凝计提要》，垮全市200啊0年完成国遍内生产总值铃达435稍.1导亿元，比上就年增长了垦8.3践%，其中第胶一产业达4劳6叙.05炼亿元，第二剧产业达20带5环.28觉亿元，第三钻产业达18基3齐.77撞亿元，分别悼比上年增长拔7揪.1%碧、跪7.7%佩和9姓.2%姿。纠2000年育南昌市固定沟资产投资快恳速增长，投伞资结构优化朝。全年完成烧固定资产投伍资54腐.334石亿，比上年诵增长133跪%。急2000年亮南昌市财税旱形势良好，蹦全年完成预猛算内财政收愧入18角.3011遵亿元，比上驳年增长甜9.膜1%局，金融机构打人民币各项衣存款余款6晌27薄.4761套亿元，各项遮贷款余额4臂00荡.7426存亿元，分别良比上年增长吼15块.2%陈和1暮.2%千。谦2000年细，南昌市人衡口总量稳步踩增长，城市盯居民收入稳思步增长。其桐中城市人口衡达171英.59市万元，19影99年人均凳GDP达9幕552元，荒人均消费性屡支出达40曲77虏.39倾元，人均可陈支配性收入意达5268汤元，分别比患上年增长4吗.7%狭、6镇.2%孔、8悉.6%置。米6、城市规众划城1985年况6月22日愚国务院正式劈批准了《南僚昌市城市总盒体规划（1夏981钓—倾2000年衰）》，并作蹦了重要批复崖。批复指出飞：酬“敏南昌市是江浇西省省会，工是江西重要堡的经济、文呀化、科技和社信息中心，济南昌市今后灯的发展，要迈充分发挥水水陆交通便利逼优势，逐步磨改善城市布御局，大力发执展第三产业伪，特别是注呢意提高城市纵环境质量，躁搞好城市防爷洪和基础设镰施配套，逐腹步把南昌市禽建设成为田醒敲象告落痕懒纹利根据贵“霉控制大城市久规模，合理学发展中等城危市，积极发拥展小城市霸”等的方针，市呈区人口远期留控制在10老5万人左右世，其中城区紫人口控制在第85驴—痛90万人，窝昌北地区1泊0做—河15万人，毁罗家工业区琴5万人左右键。市区用地费规模到20渐00年控制献在87平方仿公里内，其傅中城区用地乌控制在62乐平方公里。洒为有效控制喊市区人口规添模和用地规娘模的发展。丈规划发展一柿批小城镇，蹄以吸引五“它松动昼”燕城区人口。边近期南昌市咱的建设重点蝴放在新城区里。垦“裤松动饭”废旧城区人口安2云—纱3万，无期筛“毙松动疑”咱5性—鞠7万。刺总体规划将呀南昌市划分沿为3个规划左圈：城区包堆括东湖、西宝湖、青云谱柏区。市区包龟括城区和距正城区10公协里范围内的久罗家工业综柴合区、昌北练地区。南昌同地区包括市年区、湾里区映和南昌、新究建2县。规免划布局以城斑区为中心，滥昌北地区和布罗家工业综蜂合区与之紧刺密联系，外齐围有湾里、例石岗、莲塘守等卫星城镇锅及县城、乡槐（镇）组成克合理的城镇映体系。城区看面临赣江，贯东至赣抚平格原五干一分差渠以东约1盈公里的韶山始路为界，南近不超过青云稍谱。规划将罢城区分为5馅片，即：市基中心、城北摘、城东、城胶南、朝阳洲辅。各片分设姥中心，住宅胶和各项公共沃设施在片内貌基本平衡，举改变旧城区其居住密集、著交通拥挤、富环境低劣、牌工业效益差否的弊端。昌塌北地区依山满临水、与城娘区一江之隔陷，有丘陵地键可供建设，沟且少占农田同，规划近期同为南昌市发米展方向。长救陵镇在南昌港大桥建成后耗，是南昌市芬副中心。昌做北地区已有东100多个菠企事业单位黑，职工3燃.奶9万余人，恶规划该区将轨以长陵、牛鼻行、下罗为葬中心，形成卫组轩式布局摸。裳工业以采“足内涵淹”浑发展为主，印在城区不再喜安排新的或迟大的工业项剑目。市区工忽业各片分行浅业相对集中墨，城北为造沿纸、化工、固纺织工业区承；城东为轻繁工业区；城瓜南为机械工泳业区；朝阳系洲为木材加雄工、建筑构庭件和小型工直业区；双港摩为冶金工业确区；麦园为割电子工业区寇；罗家为钢咐铁、化肥工凭业区。市区估以传统的中犯山路、胜利考路结合人民预广场，形成鸟商业服务和址文化娱乐中非心；在彭家命桥形成体育浩、广播电视取中心。裹规划兴建各额种等级的变倾电站。逐步院形成110非千伏和22某0千伏电力谅环网。市区细规划兴建1环0个市话分搜局。逐步发衰展数据、传述真、用户电茄报、图象传木输等多种通畏信业务，并佩增加邮电网旧点。身规划管道燃罢气，城区东踪起石泉村，础西至赣江、猎抚河江畔，免南起青云谱迈区，北到江销坊，日供量翼为44万立踩方米，受益读户为11万丽户。盆规划城区生峰活居住用地场由现在的人则均20平方婆米增至31乔.嫩5平方米，盗其中新区为首40平方米丛。规划上海索路、青山湖殖、朝阳洲、烛京山、昌北婶等地兴建住贫宅小区。贯蛛彻面向城市怪、为城市服城务的方针，波在郊区建立桐稳定的蔬菜室、副食品和印其他经济作坝物基地。芝开发梅岭为柜风景游览区冬，建设青山盆湖和抚河故巨道风景区；金美化沿江大剪道，开辟红补谷滩、绳金级塔公园、重束建滕王阁；免利用宜林山鲜地植树造林陕，提高绿化真覆盖率。漫（二）、区酬域因素租影响居住用崇地的区域因炕素主要有交杀通条件、基弓础设施状况贵、公用设施祝状况、环境众条件、人口红密度等因素奶。厨1、区域概染况占估价对象所铃在地许YY瓣片区位于南叶昌市昌北区隆域内，其东妥临赣江大桥女，南临八一仗大桥，西临毙红谷滩行政齐区，北临昌企北机场；与骂城南仅一江休之隔，可经镇水、陆两路逗与城南相通特。随着两岸夹经济的发展茫，区域互动运效果会更加奏明显。浆2、交通条折件刮随着壶YY肌一路、妨XX胆二路、冤XX躬大道、绕YY迷三路的逐步兵建设，该区蚕域交通条件车必将完善起巴来，呈现出影布局合理的撤道路网。婆3、基础设钩施注由于该区域深刚开发利用柿，周边基础栋设施较差；损但随着该区艺域土地的快熊速利用，当相地各项基础距设施必将得杀以完善。笛4拘、环境条件铅该区域自然瞒风光较好，滤具有较大的饱绿化空间；垒随着该区域陡土地的逐步闭开发利用，很环境美化的逝合理布局等抢，该区域将患形成一个优管美的生活居详住环境。箩5、人口密怒度蝇该区域是昌菌北片区一个颈刚刚起步开秆发利用的居挎住区，周边拾生活基础设逃施还不够完崖善，出入也决不够方便；册因此，目前崭当地人口密恶度较小。晕（三）、个斧别因素观土地位置：谢YY买一路与登XX奥二路交叉口起处；点土地来源及茅其变革：依追据南昌市国锋土资源局洪斯国土资利字守[漆2023江]右888致号批复文件失，确定该宗景土地权属来剪源为划拨。矮土地权属性柳质及其权属卧变更状况：钞该宗土地权镜属性质为国运家所有，租南昌XXX芳公司烟通过划拨方梁式取得该宗照土地使用权益。息土地用途：棵依据南昌市灯国土资源局贤洪国土资利款字[惊2023匀]捐888螺号批复文件蕉，确定该宗蛛土地用途为晋居住用途。候土地面积：众依据南昌市禽国土资源局领洪国土资利康字[故2023畅]私888给号批复文件扇，确定待估乱宗地总面积捕为8015养0.0平方训米信。妈土地四至：穗待估宗地东肿临牲XX铜大道，南临胸YY栋一路，西临我XX劫二路，北临恋YY夏二路。捕交通状况：惯紧临新建的弹YY妈一路。吗土地形扫状：呈方形白，对土地利研用较为有利对。停第三部分唐土地估失价结果及其寺使用葱一、估价依舒据血（一）全国扭人大、国务击院及有关部亚门颁布的法类律、法规、妈文件西1、《中华件人民共和国线土地管理法炎》；警2、《中华招人民共和国膀城市房地产芒管理法》；死3、《中华笋人民共和国确担保法》；赔4、《城镇砌土地估价规火程（试行）晋》；翻5、国家土追地管理局《俗关于土地使丰用权转让登戚记有关问题桨的通知》（角[1997杰]国土[籍硬]字第2号很）；者6、国家土凯地管理局印污发的《土地姐估价报告规绢范格式（2驻001）》很。础（二）省人招大和政府及喊有关部门颁见布的法律、斑法规、文件再1、江西省斑实施《中华浇人民共和国辫土地管理法型》办法；易2、《江西祥省城市国有队土地使用权蔬出让和划拨待管理条例》鸣；鲜3、江西省受人民政府《残江西省征收栗耕地占用税紫实施办法》雁（赣府发[望1987]梳81号）；赠傲4、江西省别人民政府《哨江西省征集珠防洪保安资烧金暂行规定俩》（赣府发健[1995成]63号）涌；到5、《南昌非市城区土地摔利用总体规贵划》及《袍YY卫片区土地利傅用规划》；宽6、《南昌匪市2001雹年统计年鉴粒》；捡7、江西省按人民政府、馆南昌市人民雀政府颁布的轧有关政策、慌规定、实施瘦办法、通知除等法规文件爆；怕8、《南昌起市城区土地色定级估价报炸告》；珠（三）委托圣方提供的有冈关资料及估制价人员现场尿勘查、收集瘦到的相关资府料。肥1、南昌市森国土资源局保洪国土资利菌字[递2023助]而888别号批复文件蛋；煌2、企业法偿人营业执照乌及组织机构持代码证；肃3、估价人棍员现场勘查纤所得的宗地穴区域因素、竭个别因素等船资料；湿二、土地估撑价衬1、估价原淋则：本次估滚价过程中遵土循的主要原谋则有合法原悬则、最高最懒佳使用原则风、替代原则辨、估价时点甲原则、协调岗原则、需求挤与供给原则资、变动原则汽、多种估价难方法相结合舌的原则。许2、估价方艇法：由《城粮镇土地估价艘规程》可知态，通行的估枯价方法有市构场比较法、幅收益还原法诚、假设开发封法、成本逼纤近法、基准蚊地价系数修隙正法等。估换价方法的选唤择应按照地馆价评估技术合《规程》，秧根据当地地框产市场发育印情况以及结童合估价对象威具体特点及萌估价目的等屑来选择适当柄的估价方法虹。因此，在灰本次估价中队主要采用基聪准地价系数纤修正法和假贪设开发法来池测算待估宗萌地价格。急3、探估价结果偏估价人员在曲现场勘查和惑对当地地产撕市场分析的壁基础上，按丘照地价评估起的基本原则会和估价程序君，选择合适龟的估价方法校；测算出待仔估宗地在评闸估基准日瞒2023刚年倘1月骆27日搅设定的土地米用途、土地短使用权性质恨、土地使用甩年限以及土愁地开发程度添条件下的土牛地使用权价桌格为：雾评估土地总联面积：选80150厌.0捧平方米鞠单位面积地框价：此490元/肝平方米疏总地价：孤3927万换元艰（人民币）诚大写：气叁仟玖佰贰内拾柒胞万元整涝三、估价的践假设和限制跪条件针1、估价的计前提条件和受假设条件：菊（1）嚼南昌市XX菊X公司预以出让方式幕能取得侄XXX区C率-888踢地块土地使仔用权；估价秩对象作为居弦住用地，经矛开发能得到云最有效利用闻，并产生相舰应土地收益往。件（2）在评将估基准日的学地产市场为供公开、平等勺、自愿的交软易市场。甘（3）任何院有关估价对展象的运作方洒式、程序符西合国家和地雄方的有关法弦律、法规。杰（4）委托科方提供的资繁料属实。奴2、估价结蛾果和价估报徐告的使用佳（1）本评休估报告有效扎期自估价报呀告完成之日垄起一年内有则效。岩（2）本报壮告由页南昌市XX训X房地产评点估公司咳负责解释。触（3）未经毫本公司书面好同意，本评抢估报告书中族任何一部分唐内容都不得夕使用于公开凉的文件、通甚告或报告中并，也不得以织任何形式公鸽开发表。允3、需要特宿别说明的事桃项互（1）对于爪该宗土地面扯积，我们以藏委托方提供半的南昌市国欧土资源局洪强国土资利字莫[践2023束]冈888呆号批复文件遵所载土地面元积为准。廉（2）该宗至土地价格是缴以设定的土招地用途，运填用基准地价恰系数修正法愁、假设开发寺法测算确定趟的；如土地众用途及地价暴的构成因素流改变，则土规地价格应相萝应的调整。务（3）土地槐价格是在我皇们设定的土树地因素条件纵下确定的，沫如设定因素垮发生改变，尚则土地价格秩也应相应的樱改变。耗土地估价技赛术报告喘项目圆名之称：南昌市怒XXX区C荣-888字地块捏痒智祖惜减新掠烫吼略狐始轨慢锁学熔业矮前悬柴喊浪垄慌样吐百委想托穗方：永南昌市XX桌X公司穴菜柱障著狐是左者季紧扎定洋功知奏朋炸阳讽分活大估毯价蜡方：帝南昌市XX艰X房地产评枪估公司装土地估价报担告编号：坊赣概XX交土评字（寻2023豆）第白6泄66号帜估价报告作坛业日期：亲二OO八年直一月异二十七日血至燃二OO八年母二月吩一日戚土地估价技拉术报告遍第一部分矿总述改一、估价项养目名称：南室昌市四XXX区C毙-888蜜地块种二、委托估之价方：症南昌市XX友X公司滋克：僻南昌市XX殊路XX大街抄X号鲁法人代表技：况王五身三、受托估静价方：酬南昌市XX毕X房地产评教估公司矮俭：散南昌市XX栗路XX号挪四、估价目抛的症为委托方以写出让方式取效得南昌市岁XXX区C耗-888宴地块土地使尼用权提供市虑场价值参考畅依据。愿五、估价依画据值（一）全国妨人大、国务割院及有关部妄门颁布的法守律、法规、沉文件匙1、《中华辛人民共和国乡土地管理法放》；观2、《中华门人民共和国俘城市房地产醉管理法》；苗3、《中华互人民共和国篮担保法》；衫4、《城镇扎土地估价规斑程（试行）保》；肌5、国家土孙地管理局《目关于土地使育用权转让登豪记有关问题头的通知》（粮[1997烫]国土[籍守]字第2号鹅）；弦6、国家土脸地管理局印能发的《土地魂估价报告规替范格式（2炭001）》损。漂（二）省人槐大和政府及饥有关部门颁伐布的法律、闲法规、文件柱1、江西省册实施《中华册人民共和国炎土地管理法混》办法；责2、《江西愚省城市国有铃土地使用权鸡出让和划拨母管理条例》根；慢3、江西省蠢人民政府《教江西省征收羽耕地占用税骡实施办法》养（赣府发[露1987]蚁81号）；泉嫁4、江西省阻人民政府《迟江西省征集齿防洪保安资串金暂行规定己》（赣府发爬[1995浊]63号）兄；帐5、《南昌拾市城区土地睛利用总体规姻划》及《蜘YY罢片区土地利坝用规划》；筑6、《南昌哄市2001巾年统计年鉴践》；买7、江西省难人民政府、使南昌市人民位政府颁布的企有关政策、盛规定、实施绝办法、通知像等法规文件箱；立8、《南昌冒市城区土地申定级估价报品告》；训（三）委托嫂方提供的有电关资料及估艺价人员现场拒勘查、收集填到的相关资蜡料。怒1、南昌市钳国土资源局趟洪国土资利狗字[妥2023饱]闸888筑号批复文件沙；技2、企业法迅人营业执照虫及组织机构龟代码证；疏3、估价人继员现场勘查额所得的宗地孙区域因素、膨个别因素等汗资料；雕六、估价基藏准日妹二OO八年市一月舰二十七日再七、估价日页期杜二OO八年刃一月二十七狼日至番二月一日符八、地价定苍义宴本次所评估机的土地价格想是指估价对更象实际开发欧程度尚未具吴备完全的三涨通（通路、慧供电、供水蔑），在估价位基准日简2023林年1月27敲日寺设定开发程替度尚未具备表完全三通（葬通路、供电驶、供水）条众件下，规划钥用途为居住吗用途，使用迷年限为70购年的土地使伏用权价格。体九、需要特融殊说明的事圈项足（1）对于蛛该宗土地面略积，我们以善委托方提供悔的南昌市国强土资源局洪水国土资利字驾[仍2023势]8逗88武号批复文件振所载土地面成积为准。骂（2）该宗锦土地价格是辫以设定的土岸地用途，运控用基准地价辟系数修正法碗、假设开发吵法测算确定斥的；如土地企用途及地价待的构成因素批改变，则土冤地价格应相世应的调整。冲（3）土地亏价格是在我形们设定的土启地因素条件撇下确定的，饼如设定因素玻发生改变，感则土地价格丽也应相应的社改变。躲十、土地估喇价师签字挡估价增师姓名对私估价房师证书号缓群签字后十一、土地鸟估价机构乓南昌市XX暮X房地产评访估公司法人代表：任枝花颂宰肚勺二00罩三年突二月一日赏第二部分缺估价对象描粗述及地价影撞响因素分析设一、估价对备象描述飘1、土地登微记状况池土地位置：冷XX啄路与午XX课路交叉口处蒸；桨土地来源及廉其变革：依略据南昌市国者土资源局洪兰国土资利字责[森2023神]怖888盐号批复文件烛，确定该宗巷土地权属来放源为划拨。船土地权属性厚质及其权属锈变更状况：讯该宗土地权踪属性质为国象家所有，歪南昌XXX鞋公司版通过划拨方语式取得该宗云土地使用权溪。门土地用途：街依据南昌市造国土资源局萍洪国土资利你字[荐2023遣]叛888阻号批复文件同，确定该宗院土地用途为祸居住用途。失土地面积：启依据南昌市规国土资源局魄洪国土资利繁字[垒2023保]叼888沟号批复文件病，确定待估逢宗地总面积质为8015雁0.0平方策米心。凡土地四至：席待估宗地东镰临悟XX隙大道，南临汗YY部一路，西临快XX劳二路，北临孩YY围二路。括2、土地权热利状况狸土地所有者估：国家洪土地使用者级：忧南昌XXX蜜公司弱土地使用权夸取得方式：表划拨征土地使用权疫取得时间：省二00拉七叔年八月五日孙3、土地利报用状况厚待估宗地尚唯未具备完全纤的三通（供雄水、供电、杠通路）；红穗线内为两口孝池塘，仍未艳平整。痛二、影响地冲价的因素说拖明乔（一）一般运因素剪1、地理位晶置典南昌市地处孩江西省北部能，赣江下游注、鄱阳湖畔匙，介于东经铅约跪辨讨常犬懂虹弊为海北纬奋天诚姐威臭锅执奥之间，东南塞面向著名的妈武夷山脉，捉西南直通闻飘名于世的井膨冈山，北邻棕游览避暑胜斜地庐山，是票中原和南方借闽、粤之间碑的咽喉地段装，既是沿海谣的内地，又劝是内地的前健沿。碑2、自然环恭境观（1）、地重形、地貌昂南昌市处赣榴江、抚河两端大水系尾闾酬区，地势平金坦，城区坐寺落处的东岸跌是以冲击层死为主的湖积挎平原，东南性地势平坦，葱西北丘陵起峡伏，平均海菠拔头25判米。城区内胞有东湖、西弟湖、南湖、庭北湖，城郊掉有青山湖、嘴艾溪湖、碟皆子湖、象湖酿等河湖环绕泼。全市平原居面积265筝1仔.街79平方公蜻里，占总面络积的35锤.伴8%；水系我面积214挖6泻.她04平方公套里，占29梳%；全市西颠北以岗地、睛丘陵为主，号山地面积8梳7够.邪21平方公撕里，占全市裁总面积的1讲.笛2%；丘陵眠面积879抱.牧62平方公械里，占11哥.丰9%；岗地火面积163皇7绑.脉7平方公里脑，占22慌.财1%。贿（2）、气白候、水文址南昌属亚热伍带气候，温咱暖湿润、雨旺量充沛、日稠照充足、四悔季分明，日手平均气温为楚摄氏17承.5摔℃叶，极端最低亩气温为摄氏斧零下9委.3哑℃忧，极端最高畜气温为摄氏侨43伶.铃6婆℃亦。年平均降历雨量160停0毫米，历北年平均无霜跪期291天坟，日照时数罪1895小参时。冬季受司蒙古冷高压世控制和影响抱，盛行偏北键气流，1月雀多刮偏北风哄；夏季受西迅太平洋副热榨带高压控制垂和影响，盛依行偏南气流绘，7月多刮竿偏南风。春钟秋两季为过蔬渡季节，分唯别受大陆高爽压和海上高圾压的控制和弦影响，盛行政偏南气流，编7月多刮偏昨南风。春秋箱两季为过渡符季节，分别匆受大陆高压驱和海上高压汤的控制和影探响；春末夏肾初，天气温刻湿而多雨；假秋末冬初，伶天气干爽而投少雨。一年测的四季中，到夏冬季长，凭春秋季短，徒年平均气温葱比相似纬度券邻省地区略锁高，更有利筐于农作物的势繁育和生长款。孤罚船干尿舅盖援掩膨乏诱坑慰从肆益裁售4、行政区爹划、人口覆南昌市县辖给东湖区、西遍湖区、青云盏谱区、湾里掏区、郊区5乔个区；南昌里县、新建县罢、进贤县、抽安义县4个闪县。携1999年胶总户数10锯55035固户，人口4岂22658老5人（男2涉17872杜2人，女2闪04786苏3渴屿待呆辉脱钩闯你僻督还得搭航丽稻岩匆肆.终2人，其中乳市区人口密仪度为124议8人；而在观城区，人口萝密度则更高指。按当瓦时城区建置蜘，人口密度师情况是：西侦湖区每平方贱公里为61醋97人，高攻出市区人口采密度3馒.角9倍；东湖程区为564晨9人，高出界3锐.程5倍；湾里着区为173垃0人，高出怒38害.芝6%，郊区虹为2064行人，高出6牲5%，青云总谱区为19循96人，高向出59辽.毒9%。拜5、社会经依济状况债据2001附年《江西统水计提要》，缘全市200刺0年完成国舍内生产总值踢达435欣.1味亿元，比上极年增长了拼8.3栋%，其中第玻一产业达4瓦6百.05盏亿元，第二肢产业达20拼5理.28优亿元，第三坑产业达18是3袭.77特亿元，分别说比上年增长挖7阅.1%谣、详7.7%帖和9殿.2%库。狐2000年保南昌市固定浮资产投资快县速增长，投蛛资结构优化守。全年完成俊固定资产投敬资54背.334寿亿，比上年厘增长133寒%。雕2000年眨南昌市财税梳形势良好，金全年完成预搬算内财政收店入18损.3011桶亿元，比上穴年增长身9.1%催，金融机构币人民币各项山存款余款6屑27焰.4761切亿元，各项演贷款余额4毫00适.7426冤亿元，分别损比上年增长暮15房.2%萍和1技.2%摧。锹2000年踪，南昌市人夹口总量稳步洲增长，城市局居民收入稳咸步增长。其煮中城市人口晶达171凭.59艰万元，19滔99年人均辞GDP达9筐552元，垂人均消费性冻支出达40降77躺.39伴元，人均可行支配性收入拴达5268遍元，分别比增上年增长4喉.7%设、6杏.2%缩、8末.6%钳。户6、城市规壤划牲1985年如6月22日丢国务院正式乳批准了《南佛昌市城市总绵体规划（1纲981缸—叉2000年余）》，并作析了重要批复朋。批复指出粥：云“属南昌市是江忆西省省会，梳是江西重要部的经济、文唤化、科技和湾信息中心，问南昌市今后外的发展，要役充分发挥水咽陆交通便利薯优势，逐步框改善城市布巡局，大力发该展第三产业球，特别是注尾意提高城市徒环境质量，跨搞好城市防统洪和基础设普施配套，逐锯步把南昌市克建设成为液俗说唉颜熄缩耀粪拐根据介“互控制大城市激规模，合理逢发展中等城筒市，积极发厘展小城市莫”咐的方针，市绳区人口远期亦控制在10庸5万人左右危，其中城区洋人口控制在霞85忌—驶90万人，妖昌北地区1劲0毙—树15万人，膛罗家工业区刃5万人左右拿。市区用地攻规模到20贿00年控制巧在87平方幸公里内，其哥中城区用地拔控制在62括平方公里。司为有效控制宅市区人口规辛模和用地规畅模的发展。恨规划发展一壮批小城镇，缴以吸引墓“肤松动菌”赌城区人口。谨近期南昌市干的建设重点压放在新城区谋。疏“猛松动到”兄旧城区人口怕2袋—浓3万，无期柱“两松动绢”桃5进—熟7万。但总体规划将秀南昌市划分壮为3个规划聪圈：城区包翅括东湖、西扔湖、青云谱抄区。市区包施括城区和距阳城区10公博里范围内的惰罗家工业综启合区、昌北川地区。南昌璃地区包括市阿区、湾里区役和南昌、新怖建2县。规伐划布局以城拜区为中心，成昌北地区和逐罗家工业综科合区与之紧筋密联系，外粥围有湾里、俭石岗、莲塘选等卫星城镇伏及县城、乡线（镇）组成归合理的城镇章体系。城区知面临赣江，丽东至赣抚平该原五干一分葱渠以东约1陵公里的韶山阳路为界，南豪不超过青云鉴谱。规划将僵城区分为5铺片，即：市析中心、城北牙、城东、城错南、朝阳洲拌。各片分设须中心，住宅羞和各项公共醒设施在片内轿基本平衡，杨改变旧城区嘴居住密集、吼交通拥挤、榆环境低劣、山工业效益差蝶的弊端。昌掩北地区依山豪临水、与城故区一江之隔议，有丘陵地御可供建设，院且少占农田愚，规划近期眉为南昌市发娃展方向。长帅陵镇在南昌印大桥建成后码，是南昌市演副中心。昌激北地区已有很100多个津企事业单位步，职工3诸.无9万余人，贷规划该区将乐以长陵、牛岛行、下罗为限中心，形成岔组轩式布局题。案工业以偶“鸭内涵萝”更发展为主，垒在城区不再谊安排新的或费大的工业项滚目。市区工仙业各片分行抄业相对集中贺，城北为造恰纸、化工、监纺织工业区盲；城东为轻耳工业区；城揪南为机械工绸业区；朝阳痰洲为木材加袖工、建筑构柳件和小型工赔业区；双港责为冶金工业阴区；麦园为挂电子工业区肢；罗家为钢独铁、化肥工悦业区。市区吓以传统的中哗山路、胜利帮路结合人民赌广场，形成意商业服务和弯文化娱乐中便心；在彭家插桥形成体育津、广播电视滚中心。段规划兴建各罗种等级的变勉电站。逐步矩形成110惠千伏和22寄0千伏电力卫环网。市区央规划兴建1程0个市话分体局。逐步发齐展数据、传屿真、用户电迷报、图象传显输等多种通俗信业务，并委增加邮电网煤点。飘规划管道燃辫气，城区东轿起石泉村，莫西至赣江、欧抚河江畔，速南起青云谱述区，北到江赞坊，日供量煌为44万立侍方米，受益波户为11万协户。绕规划城区生率活居住用地导由现在的人件均20平方办米增至31圣.枪5平方米，阴其中新区为盼40平方米脸。规划上海丧路、青山湖投、朝阳洲、篮京山、昌北里等地兴建住怀宅小区。贯饲彻面向城市补、为城市服绘务的方针，毕在郊区建立毙稳定的蔬菜监、副食品和深其他经济作刚物基地。视开发梅岭为枪风景游览区宽，建设青山妨湖和抚河故字道风景区；姨美化沿江大撑道，开辟红芝谷滩、绳金截塔公园、重互建滕王阁；裳利用宜林山替地植树造林转，提高绿化宇覆盖率。拳（二）、区传域因素碑影响居住用串地的区域因绑素主要有交刚通条件、基经础设施状况鼠、公用设施巡状况、环境懂条件、人口址密度等因素膊。乞1、区域概昏况决估价对象所葱在地页YY功片区位于南瓦昌市昌北区车域内，其东隶临赣江大桥诉，南临八一份大桥，西临哗红谷滩行政位区，北临昌效北机场；与佩城南仅一江困之隔，可经注水、陆两路江与城南相通泽。随着两岸敢经济的发展阔，区域互动派效果会更加砍明显。臣2、交通条览件屋随着咏YY乡一路、哈XX刑二路、帝XX后大道、屑YY驰三路的逐步孙建设，该区密域交通条件陵必将完善起浊来，呈现出劫布局合理的撒道路网。回3、基础设男施送由于该区域扣刚开发利用么，周边基础辱设施较差；爪但随着该区钢域土地的快樱速利用，当忧地各项基础肚设施必将得缝以完善。个馆4决、环境条件册该区域自然毅风光较好，众具有较大的凤绿化空间；流随着该区域饶土地的逐步置开发利用，剃环境美化的键合理布局等炎，该区域将蹲形成一个优就美的生活居牺住环境。仍5、人口密镇度望该区域是昌蹲北片区一个富刚刚起步开如发利用的居犹住区，周边揭生活基础设戴施还不够完街善，出入也咬不够方便；冤因此，目前单当地人口密筛度较小。田（三）、个钩别因素嘉土地位置：绍YY牲一路与捧XX灭二路交叉口剪处；逆土地来源及鼓其变革：依拥据南昌市国饥土资源局洪塘国土资利字具[准2023物]叉888虾号批复文件笑，确定该宗钥土地权属来宏源为划拨。像土地权属性耕质及其权属暑变更状况：娇该宗土地权窜属性质为国婆家所有，呢南昌XXX仍公司荒通过划拨方特式取得该宗欺土地使用权亏。惑土地用途：拦依据南昌市惨国土资源局仓洪国土资利宰字[畏2023拜]赞888摘号批复文件组，确定该宗狐土地用途为紫居住用途。座土地面积：射依据南昌市压国土资源局忍洪国土资利钟字[扶2023毕]亮888冬号批复文件宗，确定待估学宗地总面积顷为8015茧0.0平方砌米安。挠土地四至：纪待估宗地东篮临芹XX辱大道，南临凤YY营一路，西临章XX本二路，北临控YY过二路。听交通状况：虽紧临军新建的疏YY造一路罪。恭土地形状：低呈方形，对腊土地利用较荐为有利。孤第三部分刻碧土地估价检一、估价原划则鸭本次估价过康程中遵循的狼主要原则有尸合法原则、衡最高最佳使镜用原则、替欧代原则、估摸价时点原则旺、协调原则棒、需求与供扫给原则、变誉动原则、多恶种估价方法梁相结合的原今则。尘二、估价方冒法与估价过两程卖由《城镇土宴地估价规程丘》可知，通焦行的估价方更法有市场比鬼较法、收益抄还原法、假信设开发法、隆成本逼近法送、基准地价害系数修正法申等。估价方石法的选择应瓶按照地价评遍估技术《规万程》，根据籍当地地产市柴场发育情况羞以及结合估泛价对象具体投特点及估价引目的等来选咏择适当的估驱价方法。因塘此，在本次辰估价中主要猫采用基准地聪价系数修正恳法和假设开钢发法来测算济待估宗地价嘴格。茧A私、假设开发奏法夏假设开发法隆：是在估算猜开发完成后恋不动产正常衫交易价格的直基础上，扣基除建筑物建场造费用和与最建筑物建造镰、买卖相关哄的专业费、坐利息、利润袍、税收等费魂用后，以剩跑余之数来确侨定估价对象形土地价格的唤一种方法。劝计算公式为闹：翻生地价格设=开发完车成后的房地棉产价值-笨由生地建袭造房屋的开抛发成本-毛管理费用土-投资苍利息-痕销售税费爷-开发利猪润-买勺方购买生地环的税费仅B胳、基准地价雄系数修正法悄所谓基准地事价系数修正目法，是指求灾取一宗待估针宗地价格时严，根据当地朗基准地价水息平，参照与未待估宗地相纪同土地级别虹或均质区域殊内该类用地列地价标准和导各种修正因日素说明表，惨根据宗地区粱域条件、个咐别条件、土并地使用年限傅、期日、开企发程度等，送确定修正系凭数，修正基躺准地价从而洞得出估价对污象地价的一筑种方法，其沾基本公式为掌：朽P=P困|攀×(1+遇)×笨A冬×谢B×承T划+F进式中：P量——搭某地块的宗胃地评估价格惧躺P遇|蓬——摆该地块所在汗土地级别的巴基准地价伞雕K承i纺——刻宗地各区域计因素修正系渴数来A膏——株个别因素修清正系数狗匹B碗——少使用年限修辞正系数什题T汤——伯估价期日修画正系数塘泻F圈——矛土地开发程亿度差异修正撞值侧（一）运用虾假设开发法艳测算便1、规划条变件说明淋依据南昌市恢国土资源局违洪国土资利皂字[圆2023托]弓888晓号批复文件忘，可知待估分宗地利用规舅划条件为：患建筑容积率川≤氧1.6（含晒高层），建蚀筑密度掌≤尤28%，绿画化率骑≥锦40%；土辰地总面积为导94074请.71平方吧米，其中规途划道路用地竟面积为13陷924.7洒1平方米，木建设用地面史积为801腔50.0平唇方米。台挺2、待估宗趁地价格测算短（1）开发钓完成后房地趣产价值的确斤定丰根据土地利透用规划条件悔，土地最高裹最佳使用原添则，可确定见待估宗地地熔上建筑物总错建筑面积为礼12824舅0平方米；暑根据市场上蓄同类物业售授价及估价对济象实际状况奖，确定开发烘完成后多、普高层住宅平置均销售价格策为闷140雁0拨元巷/根平方米；则担开发完成后发房地产价值秋=1282涨40胡×瞧1400田=1795诉3.6万元么（悬2）开发成姑本的确定堵a优、建筑成本骆经市场调查宽分析可知，塘市场上由生渠地开发建造软与设定估价莫对象相类似节房屋建筑成圆本约600制元/平方米喜；在本次估炊价中，建极筑成本取6哭00元/平弊方米。路建筑成本=息600碧×1282讨40劲=769渡4.40万鼻元b、专业费传专业费为建羡筑成本的8喘%。秀专业费荡=均7694取.40笨×肤8%脱=棋615.舌55万元林c、镇小区配套设限施费用牢小区配套设价施费按建筑丧成本的8%赌计算。胡小区配套设脊施费用境=宁7694沾.40横×亿8%旨=讲615.敢55万元阔d、开发成黑本北开发成本=搂建筑成本式+专业例费用+抵小区配套设央施费用那抵=借7694.肿40+午615.5忆5+6飞15.55哨杏=朴8925.箱50万元它3、管理费搜用的确定梁根据南昌市里房地产开发盒管理费收取店标准，在本畅次评估中，馋管理费按开高发成本的5笨.5%提取判；则荒管理费用=应8925历.50捐×伯5.5%火炉=副490.9拌0万元绘4、投资利富息的确定港在投资利息勿计算时，地斜价是在项目已初期一次性俩支付，假设挪建筑成本及加其它各项费疤用在1.5扒年建设期内话均匀投入，先投资利息率坑为5胞.31%横（中国人民撇银行史2023茎年2月21射日我公布的固定写资产一年期拍贷款利息率脚）。铅利息篇=爬地价抚×骑5交.31%盒×皂1.5雷＋(开发成督本＋管理费松用)易×砌5晴.31%×肚0.75拒=地价豪×拒5缺.31%诞×升1.5＋(歼8925.灾50＋49策0.90)纸×元5.31%红×舍0.75新=(地价狡×矛0.08手＋375嫁.01)万员元纺5、销售税匀费的确定仇销售商品房棍时销售税费接（广告宣传币费2%，卖找方交营业税耀6%）为其佛售价的8%辈；则律销售税费=勇1795掘3.60戒×狗8%治镰=灾1436.功29万元恰6、投资利豆润确定摧开发商投资峡利润率一般爽按房地产总羞投资的15贞—牌25%计算尸，因此，本润次评估中，漫结合估价对扩象实际状况情，综合确定爪本次投资利祸润率为17牙%。胡投资利润=钱（土地价格揪＋开发成本处＋管理费用厅）滴×配17识%称=充（土地价格略＋8925凭.50＋4美90.90闹）太×躁17%婆=(土地勇价格马×味0.17饮＋160晨0.79)介万元岛7、购买土睬地税费的确奖定淡目前，南昌滔市购买土地糊税费按地价展的4%收取胀；则虹购买土地税进费=地价拳×欢0.04万脉元环8熟、土地价格旺的确定权生地价格届=开发完察成后的房地句产价值-观由生地建渣造房屋的开撑发成本-耕管理费用晒-投资顷利息-子销售税费蛋-开发利挽润-买豪方购买生地面的税费程土地价格=昏17953且.60-8作925.5匙0-490俘.90-1猜436.2者9-(地价腹×这0.08＋句375.钞01)-(端土地价格贪×脾0.17＋先1600.居79)-地遍价着×腿0.04合土地价格=猛5125跑.11挺÷居1.29愧垮=崖3972.删95万元密土地单价=布3972另.95链÷黑80150替.0看税=裹496元/高平方米(取战整)渴因此，采用亩假设开发法柄评估得到该盗宗土地70宴年期的土地仗使用权价格嚼为496元叶／平方米。也（二）运用嫩基准地价系过数修正法测挤算地价晚1、基准地秤价成果及内眉涵介绍翻2002跳年7月，南爆昌市土地管圈理局经过调颤查分析，具成体组织测算尚和编写了《孤南昌市城区猛土地定级报源告》和《南余昌市城区土择地估价技术功报告》，两屯报告已经南赠昌市土地估困价委员会原铺则批准执行星，并报请原究国家土地管假理局验收。匆该基准地价缩将南昌市城加区土地分为错6级，覆盖告范围为10出0平方公里慢，具体地价某详见下表：炼南昌市城区附土地基准地制价表显钉逼释单位：略元/平方米速用途基准基准地价软土地级别照商（服）业邀住宅抬工业盏Ⅰ项4敌789虫2261布775卸Ⅱ块2炉654叼1616屡556责Ⅲ标1栏362姓1235还356霜Ⅳ喇942记885岩225难Ⅴ完619冰637能151倍Ⅵ跟455推480库88裹2、待估宗桑地基准地价养的确定须根据南昌市源城区土地基肥准地价表，槽待估宗地所医在区域土地筹级别；可确宪定当土地用矛途为居住用喉途，开发程用度达序“锣五通一平酒”惕（红线外秩“书五通学”墓，红线内场友地平整），浙使用年限为伯70年时；刮待估宗地所垂在区域土地滥基准地价为夺637元/迫平方米。谊3、区域因锡素修正（苗Σ抗K）痕估价过程中提，按照基准霞地价标准，姜使用住宅用轿地地价区域施影响因素指杯标说明表和涝修正系数表穿。详见下表侵：耻V级住宅用卫地区域因素熟修正系数指予标说明表虹因素鸟因及子轨优蚂较优逼一般处较劣肠劣弯基荐本厕设见施哗状错况权基础敢设施泰状况锤供水（定级银分值）全80丰—牵100来60悲—应80毛40迟—怨60焦20旗—鱼40扶0鱼—谷20拒排水（定级箩分值）游80啦—藏100乓60畅—陵80荒40济—盘60喷20错—右40民0详—价20爆供电（定级叠分值）纵80体—抓100源60鸡—馅80以40贴—摩60狼20莲—罩40龟0料—卡20霉公用榴设施揪状况（距鹊公用跟设施议距离远)槐中学淹小于250拾M逢250舟—枕400M额400路—须600M狂600墙—鲁800M樱大于800危M笑小学绢小于250骂M池250雹—锅400M劣400冻—诉600M陕600依—誉800M窗大于800缺M园医院帐小于400烟M议400逼—车600M螺600碑—夜800M茅800减—潮1000M羊大于100糖0M墙体育场馆偏小于500祸M押500冒—赔800M瓜800贯—构1200M夫1200千—匀1500M核大于150税0M迟公园篇小于300割M案300无—粒600M捎600抽—狼900M刊900罚—罪1200M惭大于120架0M秋菜场灭小于200蛇M加200巡—济300M问300肥—钓400M怀400橡—埋500M毯大于500盾M贺交戏通天条斑件诉道路通达度毯混合型班主干道吃生活型上主干道翼交通型纷主干道拢交通型陡次干道唇支路并公交便捷度拣距一级站点窝距离绿小于100泥M贪100察—逗150M筝150是—默200M誓200抛—戚250M兔大于250烫M麻距二级站点殖距离延小于50M秆50绸—番100M越100停—蒜150M垄150羊—淡200M史大于200常M躲距三级站点声距离络小于30M刺30级—欺50M送50宣—针80M杂80雷—慕120M昼大于120却M增环境条件翅环境质量优监劣度看（定级分值浩）壶80羽—笔100蛮60够—乓80虑40缴—筛60浅20卫—旅40触0域—较20男绿地覆盖率列（定级分值管）现80跃—括100麦60困—达80夏40霉—园60援20忍—光40烂0传—兆20摇人口密度生人口密度料（定级分值锡）湖80-10馅0明60鱼—增80脉40塑—浪60怎20删—勉40开0际—茄20内V级住宅用远地区域因素粉修正系数表咸因素曲权重名因撕子虾权重瞒优季较优境一般斯较劣豆劣预基本设施状谊况猴0.409星基础设蓬施状况暗供水烈0.063着19及5.79晃2.9异0陈-1.84复-3.69拢排水咽0.055蝴48肯5.09副2.54庸0描-1.62包-3.24剩供电惕0.073下97跃6.78凡3.39桃0域-2.16缺-4.31焦公用设施状言况（距公用管设施距离）引中学您0.048铲03描4.4粪2.2录0烧-1.4浆-2.8活小学顶0.045慈22雀4.15猴2.07传0浙-1.32爱-2.64攻医院恩0.034嚷83屑3.19庆1.6丛0夸-1.02蓬-2.03陵体育场馆越0.026灭83缓2.46忧1.23引0戴-0.86央-1.72势公园呀0.029质42植2.7虑1.35亩0递-0.86貌-1.72氏菜场同0.031包8欢2.29钥1.46局0锻-0.93陡-1.86忠交通条件踩0.256面道路通达度拘0.124乘93啊11.5唐5.73僻0恐-3.64蓬-7.29山公交便捷度谜距一级站流点距离奇0.078蛙642畏7.21境3.6励0欣-2.29按-4.59撇距二级站零点距离滴0.039车321轰3.6娱1.8息0业-1.15播-2.29膏距三级站供点距离帆0.013侍107贡1.2拜0.6范0烈-0.38例-0.76绩环境条件您0.231冶环境质量优商劣度族0.012约451肝11.4韵5.71条0员-3.63祸-7.26恳绿地覆盖率吩0.106忧49蝇9.76界4.88唐0矩-3.11管-6.21送人口密度身0.103烧人口密度辩0.103绞9.44子4.72畜0钢-3.0席-6.01另待估宗地区原域因素修正哨系数表持影响圆因素键待估么宗纲地恨因素水平界优劣程度悟修正系数唯基翁本请设穷施冤状荒况闹基础侧设施顶状况部供水（定级言分值）托25挪较劣屑-1.84霸排水（定级捡分值）浅25扒较劣讯-1.62盖供电（定级民分值）各25彻较劣绘-2.16怀公用设施状饿况（距公用听设施距离）渴中学演>800M添劣确-2.8悼小学近>80裁0M趁劣丸-2.64装医院稀>摊100桨0M吵劣贼-2.03坚体育场馆亏>1500粘M图劣忙-1.57遮公园驳>1200榆M钱劣筋-1.72练菜场酷>500钓M洋劣帖-1.86半交仅通冈条仰件素道路通达度贯混合型恭主干道钥优解11.5到公交便捷度福距一级站点闯距离统>250M危劣揪-4.59诊距二级站点扶距离遮>20百0想M叛劣结-2.29挣距三级站点矮距离燕>12国0M脆劣夺-0.76融环境坦条件妻环境质量优泄劣度烧（定级分值杆）斜50础一般舒0创绿地覆盖率捷