四川房地产行销细化方案含推广执行策略

xx2011年1月项目行销细案xx1月客户统计分析客户来电分析(1月1日-1月27日来电总计86组）数据来源：悠山丽景项目部来电途径统计分析分析：1月1号至1月27号登记来电客户共计86组，介绍15组、短信53组、条幅18组。户型面积需求统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：来电客户以问特价房为主（146㎡、40组），其次以问小面积住房90-100㎡（20组）100

-110㎡（15组）110-120㎡（11组），来电客户对本案特价3385元/㎡比较感兴趣。来电咨询所在地统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：东区16组，南区15组，西区15组、北区10组、乡镇25组，其它5组。来电咨询咨询重点统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：1月份项目广告宣传主要以价格作为引爆点，来电咨询的聚焦于地段、户型、位置、价格也在情理之中。说明客户在关注于价格的同时，也聚焦于自身产品属性。来访客户成交分析(1月1日-1月27日成交总计15套）成交楼层情况分析数据来源：悠山丽景项目部分析：1月份项目广告宣传主要以价格作为引爆点，成交客群主要集中于总价较低的低楼层，本月主要以8、9号楼成交为主，进一步说明本案客户对房价较敏感。成交客户所在地统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：成交客群区域较为分散，主要集中于项目周边乡镇，市区客户成交2组。成交客群职业特征分析数据来源：悠山丽景项目部分析：1月份成交多以总价高的特价房，私营业主占主导，另一部分是事业单位职工，工人占其次。1月份加大对企事业单位，收入颇丰的人员宣传力度。成交客户媒介选择分析数据来源：悠山丽景项目部分析：1月份项目推广媒介除了派报单页之外，均有成交。其中以老带新，短信效果比较好。另外1月份圣诞活动也进一步增加了现场气氛，特价房的推出也进一步提升了客户来访量。成交客户年龄层次统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：成交客户主要以41-50岁城市中坚力量为主，其置业心理较为成熟，改善生活需求是其置业的主要动机，三代同堂是其主要生活结构，31-40岁改善型客户作为本案重要补充。未成交成交原因分析(1月1日-1月27日未成交总计97套）未成交原因统计分析数据来源：碧水家园项目部分析：相当客户由于各种原因犹豫中。除特价房源外，一部分客户认为本案小高层单价高。另外高压线与楼盘自身品质也是客户考虑的重点因素。悠山丽景1月推广执行策略1月行销构思行销关键点：通过1月份客户接待、成交分析，本项目成交客群主要特征点归纳：以乡镇客群为主购房人群，年龄层次以31—50岁为主购房动因主要以改善居住生活、城市置业为主置业者对总价相对敏感，目前成交主要集中于特价房源客户对舒适型户型较为偏爱，而对奢华型146㎡反应较为一般客户媒介渠道主要以项目周边宣传广告（路过）、介绍、短信、条幅为主1月行销构思行销思路：随着1月份项目行销推进，本案以特价为引爆点宣传大面积三房户型，市场反应良好。随着大面积的广为推广，销售现场客户维护活动的跟进，目前市场对项目的认知度也越来越高。年底受众的购房热情随政府官方视点而逐渐转淡，所以我们应该趁势加强宣传力度，利用媒体组合广而告之，促进余房去化。行销思路：1.继续以元3385/㎡为引爆点来进行反复视觉冲击，重复不断的覆盖周边企业及乡镇。2.以元旦、新年为契机加强宣传力度，不断邀请新老客户至现场参与活动，增加对项目的好感度，营造现场销售氛围，促进现场成交。3.在春节即将到来之际，以大户、三代同堂、特价为关键词，激发受众的亲情团聚情节，用感性诉求加理性诉求来说服受众。1月行销构思1月行销目标8、9号楼+一期余房去化现场所剩房源面积可选余地较小，所以本月除了8、9号楼的大面积去化，一期余房去化也应积极推进。1月行销构思行销关键词：现房：实景现房，即买即住。特价：最直接的客户利益点。三代同堂：应节气，激发客群住大宅的需求。大宅：诠释产品属性，满足以父母为核心的两代、三代居家。生活从此以后不“蜗居”这里，拥有大部分人都住得起的好房子125-146㎡公园大户首付只需5万

3385元/㎡起1月行销构思行销主题：1月行销构思行销策略：•大众媒体：广而告之，利用各种节日契机制造舆论话题，通过广泛传播捕捉潜在客群；•小众媒体：缩小目标客群，有的放矢，形成圈层效应；•现场包装：用相关道具装扮现场，制造现场氛围，通过感性营销建立品牌忠诚度。若1月电视广告可如期播出，加上报纸广告的定期投放，将覆盖面无限扩大，做到无人不知、无人不晓。现场置业顾问应加强老客户与成交客户回访，告知项目现状及工程进度，致以节日问候，邀约其带亲朋好友至现场参加活动，增加其对项目好感度，促进老带新，增加去化。媒体渠道住：短信+派报+户外+电视广雀告业主维缎系：“老带漂新”延木续+元旦、豆春节活占动延续+邀请客兆户参观椒样板房1月行销份构思媒介策招略：3个关键忍问题3个方案老带新镇活动的间延续看房有酸礼活动棵延续业主样回板房参论观剩余房源鞭的定向去后化业主关湖系维系华，形成蚂口碑传渴播信息广类为覆盖1月行销响企划策捕略1月行销视糊觉媒体推悠广大众传跳播：随着本案轮行销快速辟启动，在挥以“大户、特挂价”主题下，根嫌据目标客凭群生活习高惯，以信傅息完全覆红盖为目标桥，对大众做媒体投放鸦进行细分能：1.南充电视安台淡气象预促报前广告企（15秒）2.南充晚报畅南充晚盾报1次/周聪销售躺信息发伍布3.DM周边3000份/周铲销糟售信息桑释放4.短信傍南目充（乡福镇）覆奥盖1次/周跌销售霉信息释笑放5.户外广告酷信捞息发布行销诉求或主题主标：生公活从此以情后不“蜗用居”副标：125-屋146㎡公园大谱户首付挥只需5万3385元/㎡起1月行销视瘦觉媒体推薯广手段立体化级的传播目标客涛户的针对性覆津盖短信DM活动道具电视户外报广媒体推广育电视广告（1）电视广郊告从我司了色解的南充问媒介分布阿来看，南墓充电视台文“天气预宽报”在南群充，特别售针对周边之乡镇有着织较高的收舍视率，建桥议进行15秒钟广告变投入。投放时臂间：2011鱼年1月频道选择骗：南充电视祸台《天气婚预报》前插播投放内搏容：三维动敏画剪辑漫画面。齐（15秒）配音：城市中央买，公园水耀岸大宅，悠山丽恩景实景现伴房特价肝回馈，146㎡臻品大挠户首付骆只需5万，3385元/㎡低价起伙售，尽享绝淋版区域族，完美深配套。费用：100旺00元媒体推广赠电视广告（2）报纸广告报纸广旬告具有投快速性桨、广泛略性、重怜复性、茫采用不损同时间缘瑞内重复巩刊登的盖方法，迁不断加饮深读者授印象，足引导购声买。投放时间浊：201辫1年1月6日、2裤011年艳1月1贫3日、2011年1扁月20日、2011年1产月27日版面选择：南充晚洁报南充即楼市版嗓半版投放内豪容：生活从剩此以后熔不“蜗吊居”这里，拥茎有大部分倍人都住得配起的好房浓子125帝-14番6㎡公园大朋户首付葵只需5万338朝5元/㎡起费用：1280妇0元短信广转告是一鸭种到达歉率较高港的、强柳制阅读险的媒体柿形式，森能及时劝有效传图达项目窄信息。发送日期从：1月7日、21日/1月14日、28日发送对鞠象：南充小耳灵通用冒户、南棍充手机挎用户发送数鹿量：5万条/次（1月7日、21日小灵通堤）、10万条/次1月14日、28日）发送内容缝：小灵通：生活从漠此以后伴不“蜗走居”！悠山丽浓景146狱㎡首付只需5万，3385元/㎡起售。手机：生活从此幅以后不“谜蜗居”！悠山丽景拥有大昏部分人知都住得书起的好表房子。125-远146㎡公园大户坑首付只需5万，338汗5元/㎡起。费用预算嫌：2500元*2次+400出0元*2次=13枣000元媒体推广别手机短信（2）短信媒体推屡广派报（3）派报1月份派慕报依旧清主要对桥几个老管地点进玻行重复木覆盖，鹅并直邮符部分派黑报给成银交业主坝及未成汇交可客映户。派发时纽奉间：6日、1月13日、1月20日1月27日派发数量幸：每次100跳00份派发资料拌：项目海报费用预刊算：0.8元/份*100哥00份*4次=32鸡000元媒体推掌广派报（4）户外广告项目周拐边广告石的发布粉对于截血流目标咱客群有繁着至关公的作用诉，需要等及时发横布项目坡销售信担息，本果阶段发厨布1月份项目靠产品信息副。诉求主痰题：生活从此诵以后不“梨蜗居”这里，贼拥有大忘部分人罩都住得忌起的好睛房子125潮-14亏6㎡公园大户宗首付只需5万3385元/㎡起售楼中污心销售拆道具增伟加项目宣传揭派报：派报内容寸依据此次攻促销主题堡而加以修劫改拱门：上期拱兵门内容茎不变行销活签动之——老带新因活动延救续1、凡老业俊主（不被论前期届购买本虚项目何脑类物业益务）介睛绍成交州8号、9号剩余任笋何房源挣的，均给予老东业主和新业主现金3000元的现金奖励。2、新业主的奖马励可以在问房款中直阻接抵冲。老业主届以现金历形式奖犹励。3、老业主奖励兑舰现时间惹为：新业主办理烤完毕签约拳手续并全男款到帐后5个工作日腊内兑现。4、新客户境首次进入裙售楼中心恩由老业主释陪同，并抗最终发生张成交行为郊的视为以侄老带新优惠实施穿期限：2锦011年羽1月1日—2011庙年1月31日。“xx邻里惠”活动延据续进行行销活动良之——新老客户竿互动活动元旦、顾春节期饿间邀约堆客户参息观样板佳房如样板肯房1月可交之付，可慈邀约客揉户（包输含未成遮交客户锡）至现滥