唐镇新市镇养老地块拿地方案文本

唐镇新市镇养老地块拿地方案UDG联创国际二零一七年五月UnitedDesignGroupCo.Ltd.TangZhen·XinShiZhenproject1.项目背景分析2.方案壹设计及概念解析3.方案贰设计及概念解析4.室内及景观设计5.养老配套6.产品示意目录1.项目背景分析项目基地区位项目价值板块分析上海老龄状况分析项目目标周边学校分布周边医院分布周边竞品楼盘分析项目交通周边环境分析BackgroundAnalysisSITE上海市CITYCENTRE项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——项目基地区位SITE上海市CITYCENTRE项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——项目价值板块分析上东国宾区上海迪士尼临港新城上海金融信息服务产业基地联洋国际社区张江高科科技园金桥出口加工区人民广场N13KM陆家嘴13KM龙东大道唐龙路齐爱路银樽路高科东路地铁二号线东延伸段佑人路允迪路SITE华东路唐陆公路外环高速项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——项目交通分析上海人口的老龄化趋势及其与经济增长、老龄事业关系研究

——上海市统计局人口与就业处课题组符合社会实情的养老模式——居家养老居家养老是一种分散的养老模式，机构养老则是一种集中的养老模式。

1、继续完善居家养老为主，机构养老为辅的多层次养老模式2、强化社区在提供养老服务、满足老年需求中的地位3、大力发展机构养老上海市地方标准《老年友好城市建设导则》上海将从城市交通、住宅设施等各方面，为老年人提供安全、便利和舒适的户外空间和公共环境。项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——上海老龄状况分析2014年上海市老年人口和老龄事业发展信息（2015.03.30发布）截至2014年12月31日：上海户籍人口1438.69万人，其中≥60岁413.98万人，占28.8％；从2013年末至2014年末：上海≥60岁人口增加了26.36万，增长6.8%，比重从27.1%增至28.8%,是15年来增长最快的一年。根据预计，2018年上海户籍≥60岁人口总数突破500万，2020年总数将达到540万。项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——上海老龄状况分析SITE7KM2015年上海市养老院分布概况2.0KM4.0KM卫生服务站卫生服务站花园医院（专科）上海安平医院（综合）口腔门诊市民健康体检站皮肤病防治中心（专科）妇幼保健院（专科）华山医院东院（三甲）卫生服务站卫生服务站卫生服务站卫生服务站浦东新区人民医院（二甲）上海安平医院尚德医院（一甲）曙光医院（三甲）项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——上海及基地周边医院分布SITE2.0KM4.0KM项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——上海及基地周边学校分布SITE幼儿园小学幼儿园小学中学幼儿园幼儿园小学中学幼儿园小学幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园小学幼儿园幼儿园小学小学幼儿园高中项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——项目周边环境分析SITE信息产业基地别墅区唐人国际购物中心信息产业基地工厂别墅区小区小区唐安敬老院金桥出口加工区中全研发园棕榈泉花园45794元/㎡东唐苑22315元/㎡绿城玉兰花园臻园38763元/㎡金爵别墅41658元/㎡白金瀚宫45158元/㎡圣马丽诺桥别墅40158元/㎡毕加索小镇28565元/㎡绿城玉兰公馆39477元/㎡保利御樽苑30577元/㎡金大元御珑宫廷别墅36047元/㎡鑫唐佳苑23719元/㎡保利金色唐城29478元/㎡保利金爵公寓29270元/㎡仁恒东郊花园39161元/㎡齐爱佳苑25190元/㎡2.0KM4.0KM小区群1.9~2.6万元/㎡宝集澜湾别墅31414元/㎡小区群1.6~2.2万元/㎡小区群2.3~3.6万元/㎡项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——基地周边竞品楼盘分析1.0KMSITE金爵别墅竣工时间：2005-07-30开发商：上海金爵置业有限公司建筑类别：三层独栋（280-550㎡）价格：4.1W/㎡建筑面积：47000平方米占地面积：180000平方米绿化率：60%容积率：0.30项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——基地周边竞品楼盘分析白金瀚宫竣工时间：2005-06-22开发商：上海豪洲建设发展有限公司建筑类别：独栋（220-1100㎡）价格：4.5W/㎡建筑面积：38418平方米占地面积：128060平方米绿化率：52.21%容积率：0.30圣马丽诺桥别墅竣工时间：2005-09-01开发商：上海同亨置业有限公司建筑类别：独栋价格：4.1W/㎡建筑面积：37299平方米占地面积：117182平方米绿化率：60%容积率：0.30棕榈泉花园别墅项目特色：低密居所,豪华居住区,特色别墅竣工时间：2008-06-11开发商：上海西北盛唐房地产有限公司建筑类别：独栋别墅（390-840㎡）价格：4.1-4.5W/㎡建筑面积：61560平方米占地面积：200000平方米绿化率：70%容积率：0.23项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——基地周边竞品楼盘分析绿城玉兰花园御园项目特色：地铁沿线,低密居所,特色别墅竣工时间：2012-12-01开发商：绿城集团,上海绿顺房地产开发有限公司建筑类别：4-5层的平层墅、12-13层的公寓

（130-380㎡）价格：5.5W/㎡建筑面积：87000平方米占地面积：58000平方米绿化率：65%容积率：1.50绿城玉兰花园臻园项目特色：地铁沿线竣工时间：2015-06-30开发商：上海葛洲坝绿融置业有限公司建筑类别：小高层、叠墅

（180-260㎡）价格：3.8W/㎡建筑面积：109204平方米占地面积：72802平方米绿化率：35%容积率：1.50毕加索小镇项目特色：小户型,地铁沿线竣工时间：2011-10-31开发商：上海华飞投资集团有限公司建筑类别：小高层（66-200㎡）

联排及双拼别墅（155-260㎡）价格：2.8W/㎡建筑面积：280000平方米占地面积：100000平方米绿化率：35%容积率：1.50项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——基地周边竞品楼盘分析保利御樽苑项目特色：现房,复合地产,景观居所竣工时间：2013-10-01开发商：上海保鑫置业有限公司建筑类别：12层小高层、17层高层（130-380㎡）9栋联排别墅（282㎡）价格：3W/㎡建筑面积：51908平方米占地面积：25121平方米绿化率：35%容积率：1.60金大元御珑宫廷别墅竣工时间：2014-06-01开发商：上海保鑫置业有限公司建筑类别：联排（260-385㎡）

双拼（328-438㎡）价格：3.3~4.7W/㎡建筑面积：86000平方米占地面积：53000平方米绿化率：35%容积率：1.60竣工时间：2002-10-01开发商：上海东唐置业建筑类别：板楼多层

（56-162㎡）价格：2.2W/㎡建筑面积：78542平方米绿化率：35%容积率：2.30竣工时间：2015-12-01开发商：上海龙骧房地产建筑类别：板楼多层小高层

（87-300㎡）价格：4.7W/㎡建筑面积：110000平方米占地面积：60000平方米绿化率：35%容积率：1.20竣工时间：2016-05-30开发商：上海仁恒兴唐置业建筑类别：板楼小高层

（95-220㎡）价格：3.9W/㎡建筑面积：180000平方米占地面积：128000平方米绿化率：35%容积率：1.40竣工时间：2009-12-01开发商：上海保金置业建筑类别：板楼多层小高层

（65-120㎡）价格：2.9W/㎡建筑面积：400000平方米占地面积：250000平方米绿化率：40%容积率：1.55绿城玉兰公馆仁恒东郊花园项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——基地周边竞品楼盘分析保利金爵公寓东唐苑结论：一、项目周边200m范围内无三甲医院，建立纯养老社区需要自行配备规模比例的专业医疗配套。因此，本案地块适合作为全龄社区进行规划设计。二、项目位于豪宅区，因此本案定位为高端社区，通过打造优质环境、全龄化配套及私人会所产生溢价。项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——项目结论项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——项目目标高端全龄社区ProjectTarget三代居或多代居家庭两代居家庭空巢家庭

全龄化社区是指以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的活力社区。

高端全龄社区满足不同年龄段的物业配置，具备居家养老服务的标准配套，是一个具有养老功能社区，同时又是一个从0岁到100岁的全龄化居住社区。2+1家庭2.方案壹设计及概念解析方案一设计策略方案一总图方案一设计分析方案一推导方案PlanIDesignand

Concept方案一设计理念DesignConcrete

——设计策略设计策略一：宫廷园囿+公共水景+宅间豪景+休闲运动设计策略一：宫廷园囿+休闲水景+宅间豪景+公共休闲宫廷园吩囿公共水熊景宅间豪景休闲活动方案一设抢计理念Des痛ign郊Co大ncr贩ete——设计策睡略方案一宋设计理牲念Desi怕gnC周oncr枪ete——设计策略宫廷园母囿公共水贫景宅间豪景休闲活粘动方案一叨设计理恨念Des骆ign种Co揉ncr食ete——设计策爱略宫廷园囿公共水狠景宅间豪景休闲活桂动方案一设简计理念Des课ign满Co句ncr炎ete——设计策略宫廷园囿公共水景宅间豪景休闲活士动设计策略二佣：特色汤商业+全龄休茎闲方案一夺设计理效念Desi挂gnC径oncr帜ete——设计策略特色商业全龄休闲方案一秩设计理吉念Desi崇gnC涨oncr缩慧ete——设计策略打造真正忠符合全龄危化社区需婆求的配套设施特色商业全龄休振闲方案一翠设计理敌念Des虏ign眉Co僻ncr脑ete——设计策略方案一总缘瑞图Des忍ign载Co科ncr呈ete——总平面树图阳光城方案一Ｃ－０１Ｂ－０１总经济技术指标项目数值单位规划总用地面积30858㎡总建筑面积72304.80其中计容建筑面积49372.80其中住宅44435.52公共配套建筑4937.28地下建筑总面积22932.00容积率1.60

建筑限高50m总户数344户总人数1101人总机动车位546辆其中地面停车0地下停车546阳光城方案一Ｃ－０１Ｂ－０５总经济技术指标项目数值单位规划总用地面积30858㎡总建筑面积48705.60其中计容建筑面积37029.60其中住宅32956.34公共配套建筑4073.26地下建筑总面积11676.00容积率1.20

建筑限高24m总户数160户总人数512人总机动车位278辆其中地面停车0地下停车278自理型老人医务室餐厅咖啡厅便利店ATM机邮局药店图书室理发店歌舞厅各类球馆家政服务放映室棋牌室活动室慢跑道种植园花圃公园温泉水疗300哪m步行半默径范围500葛m步行半径螺范围服务区——“分级让半径”描：通过研究分析饼老年人在秒社区中出饥行频率较俩高的距离独是150米和300米。活动场地奥的设置应舌根据使用渣的需求，趣细分组团司，分级设桂置方案一设半计分析Gene池ralLayo冰ut——规划分析方案一椅设计分础析Des绪ign墓An鸣aly嫁sis——规划分析90m180峰m方案一设胞计分析Desi铺gnA锦naly混sis——道路流线宁分析主入口主入口次入口次入口方案一设仰计分析Desi锤gnA腿naly恢sis——景观视损线分析景观轴风雨连廊景观轴风雨连乖廊方案一设饲计分析Des蠢ign盒An妹aly剑sis——产品配革比分析面积(㎡)户数户型配比%面积配比%906412.78.3311516232.1426.961308416.6715.81607815.4818.061805811.5114.062005811.5116.78方案一设刊计分析Des笑ign都An雪aly阻sis——方案一及推导设介计方案一：添两地块均扮做全龄化顷社区推导方案忍：单侧方芽案做全龄卸化社区，绿另一侧做披普通社区方案一设照计分析Desi村gnA佩naly煎sis——模型鸟瞰3.方案贰设到计及概念员解析Pla挖nI身ID肤esi尤gn萄andCon唤cep撤t方案二设计理拍念方案二总图方案二计总图分静析设计策略一：镇产品溢价魔最大化方案二设通计理念Des华ign逝Co探ncr著ete——设计策略联排别箩墅—订制私人议花园花园洋年房—露台+庭院高层住宅—去化率方案二匆设计理症念Desi溜gnC营oncr病ete——设计策略联排别唐墅—订制私昌人花园花园洋化房—露台+庭院高层住宅—去化率方案二设接计理念Des淹ign态Co崖ncr让ete——设计策略联排别偿墅—订制私纠人花园花园洋房—露台+庭院高层住泛宅—去化率设计策略二：打造多元化配套方案二设改计理念Des搁ign桐Co乓ncr沿ete——设计策略颐养保健会所全龄休敬闲会馆滨河漫知步走廊方案二秘设计理期念Desi晚gnC再oncr孕ete——设计策略颐养保健写会所：健康咨询休闲课程老年大折学餐厅茶斗室全龄休受闲会馆滨河漫步侍走廊方案二设释计理念Desi显gnC中oncr率ete——设计策孙略颐养保健搏会所：健康咨询休闲课程老年大学餐厅茶室全龄休闲会馆滨河漫吸步走廊方案二设大计理念Des浙ign烟Co从ncr旨ete——设计策略颐养休闲会菊所全龄活趣动会馆:时尚娱乐混主题休闲健缓身主题亲子活动主题滨河漫南步走廊方案二设澡计理念Desi域gnC截oncr岛ete——设计策略颐养休闲会所全龄活动月会馆:时尚娱泻乐主题休闲健姓身主题亲子活徒动主题滨河漫步走廊方案二设凡计理念Des叨ign闭Co债ncr腊ete——设计策昨略颐养休带闲会所全龄活伪动会馆滨河漫步走廊方案二些总图Desi诊gnConc冠rete总经济技术指标：阳光城方案二C-01-B-01总经济技术指标项目数值单位备注规划总用地面积30858㎡

总建筑面积74068.8

其中计容建筑面积49372.8

其中住宅46160.8

公共配套建筑3212

地下建筑总面积24696

容积率1.6

建筑限高50m

总户数386户

总人数1235人

总机动车位588辆

其中地面停车0地下停车588阳光城方案二C-01-B-05总经济技术指标项目数值单位备注规划总用地面积24323㎡

总建筑面积41619.6

其中计容建筑面积29187.6

其中住宅27687.6

公共配套建筑1500

地下建筑总面积12432

容积率1.2

建筑限高24m

总户数161户

总人数515人

总机动车位296辆

其中地面停车0地下停车296社区主其入口42%多层洋晃房住宅19%高品质联旧排住宅2%配套-老年大皮学+休闲会馆2%配套-全龄会馆遇（亲子度传假、健身返、商业、餐厅）17%高层住宅16%老年住蒸宅2%配套-颐养保备健会所方案二摊设计分敞析Des室ign车An括aly河sis————产品配唐比分析产品配比表项目面积配比适老化住宅1230016%高层住宅1350017%多层洋房3306842%别墅1501519%配套45126%总计78395100.00%方案二设推计分析Desi铁gnA欲naly贸sis——户型配比分析类型面积(㎡)比例A类908%B类1008%C类1159%D类12510%E类14024%F类16021%G类18012%H类2208%方案二设障计分析Des义ign新An牲aly块sis——道路流咱线分析人行流发线社区出突入口地库入口车行流沫线方案二光设计分疮析Des辉ign废An摆aly粉sis——景观分析景观主铜轴线景观次轴剑线景观节架点方案二产效果图Desi检gnV锡isua亮lise厅r方案二抵效果图Desi觉gnV躬isua黑lise肤r4.室内及笛景观设枕计室内设计景观设计Inte真rior情and踢Lan风dsca害peD话esig刊n室内设垫计理念Des闸ign距Co虎ncr转ete——设计原则里及注重点玄关起居室卧室卫生间阳台厨房餐厅···饲··迹·住宅舒适、美观健康、环保安全、安静、私密性、便捷性个性化无障碍扛设计、劲空间设翼计、视菠线设计家具选舒择、厨体卫选择人体工程真学、光线从设计、色醉彩选择创意家具安设计、个奶性化要求真正实现厘满足老人生棚理及心寺理需求逐的住宅疗设计天然亲和复的材质无障碍木室内空螺间室内设乳计Des肃ign霸Co楚ncr蹲ete——设计策略真正实现默满足老人生料理及心若理需求池的住宅旷设计柔和明荐亮的色漏系充足阳光空间的弹性利用卫生间诵无障碍室内设计Des倡ign曾Co眼ncr版ete——设计策终略无障碍充设计、灭空间设哲计、视虑线设计公共家具刊的选择人体工赢程学、归光线设姥计、色零彩选择创意公亿共设施住宅入座口公共走廊老年活醉动室阅览室医护餐厅会所···载··符·公共空间舒适、美狠观健康、环荒保安全、便于看膜护趣味性室内设计舞理念Desi宽gnC工oncr济ete——设计原秩则及注能重点室内设届计Des鲁ign明Co劲ncr蜓ete——设计策深略用人性树化设计抬增添老每人公共和活动的扁趣味性柔和明工亮的色浙系充足阳宵光亲和的笋材质无障碍证走廊室内设含计Desi范gnC浓oncr制ete——设计策略用人性范化设计买增添老项人公共惰活动的护趣味性柔和明塌亮的色诱系充足阳残光亲和的材使质无障碍走逃廊鼓励参与呵护关爱设计引导气老人自发禁性的户外锦活动交流适老化设计提握高老人室外梅生活质量景观设凶计理念●最榨受欢迎糟的老人窜户外活统动调查李表1散步2广沿场活动6园圃7喝茶聊天8陪孩子97%99%91%72%63%79%65%81%3器械错运动4垂工钓5门圣球境●结合贵活动时间还段及范围舌分布至各傻区域15:0久0-17芬:309:0瓜0-1朱1:3搂09:0牲0-1刃1:3泪0温15:野00-回17:歉309:00显-11:铃305:3盈0-7钩:00盖1点8:3伟0-2聚1:3踩05:30深-7:0扩01雁8:30的-21:扰3015:0个0-17不:30儿童活动射及老人活住动区垂钓区湖景观娱赏及漫棒步门球场风雨广场5:30重-7:0印09申:00-略11：30创15：00-康17:吧30泉18宵:30阁-21库:30健身区●功能剂丰富的女活动区傅域，并烦需符合就当地老奇年人诉覆求健身区门球区垂钓区门球区垂钓区活动广忍场儿童来访泳互动区广场区儿童互动渠区公共活壶动区光照研脑究停留及活么动区域非停留耳及活动只区域312451245就近健欺身区环形道开放的煎活动区植物阳光暖健房35.养老配套Olde机rFac亏ili宴tie坐s活动中心无障碍广芝场护理医疗呆设施老年膳食中心心理咨俱询中心健身房报告厅老年大学桑拿房游泳池SPA托儿中心广场舞广祸场晨练操拒场休闲座椅室外儿童羡乐园食堂特色餐厅咖啡厅便民菜娘场养生馆护理房间门诊室治疗室药房康复中投心养老配老套Pens吊ion件Pack订age——养老配套无障碍叼健身广场追忆公荣园户外娱狮乐老年创定作交流锣中心晨练设熄施环形无障极碍跑道广场舞广场休闲步接道垂钓平台棋牌卡座回忆沿河健康像道门球场休闲座椅垂钓平台室外氧吧书法室绘画室棋牌室陶艺室图书室书店老年电甜影院养老配套Pen围sio公nP陕ack沸age——养老配丸套6.产品示略意Prod贵ucts免Ana梅lysi劳s联排多层小高高层老年公寓项目产品环分析Pro爬jec蹈tP搜rod肃uct预An柏aly士sis——联排别蒜墅_类型一改造前联排面榆宽5.8胸m，进深14m，改造第前建筑面驳积167绪㎡，改造晚后面积忘可达208㎡。地下室急储藏空间喝大，首层腰有南北庭院，地车上附加温值最大没化，后驻期可改勺造空间多。改造后m小面宽方案改造前改造后地下室89.5589.55一层平面67.4173.23二层平面42.0369.54三层平面57.6665.22总建筑面积167.10208.00增加面积40.90地下二层地下一层项目产品愈分析Proj石ect创Prod玻uct世Anal榆ysis——联排别墅_类型一首层平面领图项目产品赌分析Proj层ect蛙Prod蔑uct某Anal喊ysis——联排别墅_类型一二层平面淹图项目产品崭分析Pro掠jec出tP馆rod搞uct猴An话aly焰sis——联排别基墅_类型一三层平面逐图项目产品父分析Proj牧ect肌Prod莲uct具Anal笛ysis——联排别墅_类型一地下二窃层平面地下一层牵平面项目产品剃分析Pro傻jec裁tP嘴rod眯uct犬An娱aly们sis——联排别勾墅_类型二一层平跨面二层平疾面三层平面项目产品颠分析Pro凉jec弹tP怖rod屑uct朱An础aly紧sis——联排别歌墅_类型二项目产品润分析Pro漂jec踪蝶tP仙rod斜uct略An忘aly滤sis——洋房_类型一一层平面户型编号F1F2F3F4户型四房两厅三卫三房两厅三卫三房两厅三卫四房两厅三卫套型建筑面积203.96186.81186.81203.96项目产品萌分析Proj残ect交Prod从uct炕Anal血ysis——洋房_类型一二层平面项目产品脱分析Pro胜jec滴tP纵rod晨uct坑An液aly腔sis——洋房_类型一三—五层平面户型编号F3F3户型三房两厅两卫三房两厅两卫套型建筑面积149.36149.36项目产品嫩分析Proj荐ect姓Prod还uct民Anal捞ysis——洋房_类型一六层平面户型编号F4F3户型三房两厅两卫三房两厅两卫套型建筑面积192.91192.91项目产品济分析Pro辽jec娇tP件rod幼uct致An吐aly拢sis——洋房_类型一七层平受面项目产萌品分析Pro工jec姑tP斥rod繁uct找An寄aly菊sis——洋房_类型二地下一层票平面户型编号AB户型三房两厅两卫三房两厅两卫套型建筑面积125.23102.70A户型（-1F~2F）建筑面积：125.23