别墅项目前期策划及市场定位策划报告

xx项目定位策划报告

建立轰动效应持续旺销提升品牌和知名度利润最大化整体目标

长期目标实现企业品牌战略实现目标利润迅速回笼资金短期目标

第一部分市场现状1.宏观经济环境分析

惠州是中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一

政策：深惠官方不断加强合作，率各行业企业家考察惠州，明确表示要加强深惠合作；深企投资惠州，深政府大力支持。物流业：2006年初和黄加盟惠州港，年吞吐量将由目前12万发展到100万标箱。物流业起飞将带动全市第三产业快速发展。建材业：环球、塔牌和光大水泥项目即将投产，建材成为惠州基础产业。水电业：2006年东江水利枢纽工程蓄水发电。旅游业：“百里生态旅游长廊”，完善一批四五星级宾馆和景区。工业：通用、索尼、松下、三星、LG、菲利普等近20家世界五百强落户；世界最大电池和镭射头基地，亚洲最大电话机、主板基地，中国最大电视机、汽车音响、高级电工、相机基地之一。中国最大中外合资项目壳牌南海石化带动效应1：50

惠州2006年人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠州的房地产正处于稳定的快速增长阶段。居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变

惠州人口快速增长，住宅市场供应缺口较大

上表看出惠州人口总量成逐渐增加趋势，其中城区人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照全国人均居住面积24.97M2计算，从2005年至2010年间，住宅市场需求为3200万M2，以2006年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。

日期部门政策０６年5月18日国务院促进房地产业健康发展的六项措施5月29日九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见［户型结构］9070规定出台，严格执行90平米以下户型70%比例——小户型比例将日益提高，大户型稀缺性日益突显［供应结构］未来住宅供应市区有所减少，周边市镇供应量增大——惠州城市规划的落实，供应量将会从市区向周边城镇扩展［投资结构］影响消费者预期，平抑投资，打击投机——投资转向写字楼、商铺、出租型住房和大户型住宅（别墅等）2.宏观政策对房地产的影响央行三次加息日期原利率上调执行利率06年4月28日5.58%0.27个百分点5.85%06年8月19日5.85%0.27个百分点6.12%07年3月17日6.12%0.27个百分点6.39%三个阶段：第一次配合中央出台“国六条”及九部委关于房地产调控的执行细则，短期内有效地平抑了房价。第二次配合二手楼交易的未满五年则需要交纳营业税的规定，从而有效地抑制热钱快速撤资。第三次为平抑股市的过热情绪，从而提高了贷款炒股的成本；另一方面也对过热房价有一定的抑制作用。政府加息虽然给置业者带来一定影响，也使发展商的资金链更加紧崩，但置业者对政府加息基本持理性态度，置业热情不减反增．3.惠州房地产市场概述

房产交易价格快速上涨2006年房地产价格走势用途面积(㎡)金额(万元)宗(套)数平均价(元/㎡)住宅43962317634037124011商业营业用房2178116615.921917629写字楼19671504.45497648别野、公寓26381475.3995592其他51311710.6333334合计471140197646.3939644195由图表得知，2007年第一季度，惠州房产交易平均价格已经达到4195元/平米，价格上涨速度比去年同期上涨了65%左右，但仍具备上升空间。2007年（1-3）月商品房预售登记备案明细表(资料来源:惠州市房地产交易中心)

众多知名品牌开发商进驻惠州，特色地产异军突起品牌开发商进入惠州，带来很多先进的产品营销理念的同时，也促进楼盘品质不断提升。

购房主力改变,深圳投资客活跃惠州市场大量的深圳人开始关注惠州房地产市场并进行投资。随着市场价格的不断攀升，深圳客户的比例也有不断增高趋势。他们主要关注高端住宅、地段好的小户型或商铺、大社区的中档住宅。2007年惠州市（惠城区）土地供应

序号地块位置用地性质用地面积(平方米)总建筑面积容积率建筑限高(米)绿地率(%)住宅商业建筑层数(层)1尖峰山住宅3079573493001.612层35%2江北24#小区住宅/商业132808247216550002.516层35%3江北40#小区住宅/商业170372298125766002.519层35%4江北18#小区2#地块商业8123538326.6128层15%5江北18#小区5#地块商业21338586534.4915层15%6火车西站住宅300000600000待定待定待定7砖瓦厂住宅/商业72887144496100002.380米30%8砖瓦厂酒店/配套公寓住宅375882656554250酒店2.5住宅2.3酒店98米住宅80米酒店42%住宅30%4.惠州2007年房地产一级市场分析9东江学府地块住宅/商业110055179702120001.812层30%10江北45#小区住宅20000036000040000待定待定待定11文头岭住宅/商业11200220160422400待定待定待定12文头岭住宅/商业181766327179363532.360米30%13文头岭住宅/商业200045414100460002.360米30%14文头岭住宅/商业130509255070280002.360米30%15文头岭住宅/商业11201920163822400236米30%16文头岭住宅/商业63942132367147002.360米30%17文头岭住宅/商业185442383867426502.360米合计23468534121229572838（数据来源：惠州市国土局）

结论：由图表数据得出,惠州2007年土地供应总量高达234万平米，主要集中在江北及金山湖区域，金山湖片区土地供应量达到98万平米，江北53万平米，预计江北及金山湖片区在未来一两年将竞争异常激烈。项目名称项目地址总建筑面(㎡)供应量(套)开盘时间金田苑二期麦地南二路与黄田岗路交汇处11万2702007年5月27日TCL嘉园麦地南路与黄岗路交汇处2.6万3262007年5月27日金山湖一号惠淡大道（惠州学院对面）9.3万342007年5月27日3个22.9万630套2007年上半年新推楼盘5.惠州2007年开发楼盘概览项目名称项目地址总建面(㎡)供应量(套)预计开盘时间嘉和名苑三期江北文昌二路10.2万3542007年6月30日佳磊华丽江北14号小区5.4万3642007年7月金裕.碧水湾江北文昌二路43万6002007年7月山水华府(二期)领墅金山湖九号小区4.8万682007年6月山水江南惠州实验中学对面11万4502007年9月鹏基万林湖惠州南线汽车总站旁33.4万7082007年6月底翡翠欧庭一期惠南大道金山湖畔20.5万1502007年6月中旬东江学府二期河南岸冷水坑惠州大学对面44万807未定南山诗意金山湖新体育馆对面10万6842007年9-10月中天天景大厦三期东平半岛东平南路未定未定未定xx项目水口未定未定未定国华湖畔新城上排鳄湖路30万1000未定TCL项目惠州大学对面15万未定未定江北25号小区60万水云居江北云山南路以北8万未定未定15个295万

2007下半年即将推出楼盘水口片区在售项目

项目名称占地面积（平米）建筑面积（平米）建筑类型均价（元/平米）进度荷兰水乡总占地：35万，二期：6万总建面：60万；二期：7.5万多层、小高层二期：4600；三期：6000（带装修）二期开盘：06-5-1三期开盘：07-4-1东方威尼斯15万26万联排别墅、洋房、小高层花园洋房4000元，宽景洋房4500元，别墅8000元2006年10月14日推出一期首批单位约150套颐景花园6万15万5栋9层半小高层、2栋18层38002007年5月6日公开发售阳光假日4.7万8.5万3栋7层洋房16栋9-11层洋房45002007年4月9日开盘(三期)合生国际新城64万140万纯联排别墅二期6500-6800元/平方米（带装修）三期8000元/平方米06年10月1日推出一期，11月11日推出二期，25日二期后续单位内部购江南御都6万16.3万————在建，预计07年5月至7月推出华安苑4万17万联排别墅、洋房、酒店（高层）——在建锦湖湾7万20万洋房、别墅——在建，接受咨询8个141.7万302.8万市场供应分析:2007年上半年新推楼盘交易价格快速上涨，楼盘品质有了显著提升．2007年下半年,惠州推盘总建面295万平米,市场供应量大并集中释放，可预见未来市场竞争激烈.2.水口片区在售项目总占地面积141.7万平米,总建筑面积302.8万平米,水口片区供应量主要集中在大型高端别墅项目.荷兰水乡/东方威尼斯/合生国际新城等大盘鼎立,水口片区有望成为类似深圳”香蜜湖”的豪宅片区.结论:１.惠州劝经济的快热速发展,是惠州房地为产宏观市忘场整体看透好。２.住叶宅价格滴快速上坛涨，市场未巾来供应漠量大，强竞争激溪烈．３.众哄多知名敏品牌开疮发商进贡驻，导巩致产品峰升级、阅竞争升爪级、细服务升巡寿级，大轨盘+品锹牌将成胆为市场洪未来竞警争的方县向。４.深乔圳客户日成为未疯来惠州返市场的肤主力客敲户。５.楼盘桶物业类型牲以多层及恒小高层为肺主，主要献以洋房物相业为主，头低密度产榆品较少，墓这与政府爸减少别墅爹用地及控厦制低密度规产品数量清有关。第二部分罪竞阀争市场分胃析奥林匹强克花园合生国际笼新城东方威尼输斯半岛1号棕榈岛东方新城润园领墅金山湖禽1号鹏基万林湖汤泉公爵小镇山水江南1.惠州失房地产高郊端项目分翅布格局项目名称物业类型规模容积率入市时机客户群均价东方威尼斯联排别墅花园洋房小高层总占地15万㎡总建面：26万㎡1.542期2008.3惠州、深圳联排8500小高层4800合生国际新城联排/双拼别墅总占地64万㎡总建面140万㎡0.72006.10惠州、深圳一期6500，含1500的装修；二期7500-8000含1200-1500的装修锦湖湾联排别墅洋房总占地7万㎡一期用地1.32万建面2.29万㎡1.52007.9惠州未定，预计7000奥林匹克花园联排别墅合院/阔院总建面130万0.77二期2007.5惠州、深圳阔院8600-8800，含2500装修合院9000，含2500装修联排10000，含2500装修2.惠吃州高端绵楼盘基脆本概况跟(一)名称物业类型规模容积率入市时机客户群均价公爵小镇庄园式独栋别墅总占地26万一期建面8600㎡0.162006.9深圳16000领墅联排别墅占地61939建筑433570.72007.5惠州预计7000-8000山水江南叠院洋房联排别墅占地7.2万建面10万1.132007.10惠州、深圳未定润园独栋别墅联排别墅叠加别墅小高层占地30万㎡总建面20万一期建筑面积约8万㎡，共213户0.7二期2008.3惠州、深圳独栋12000联排7000叠加5000小高层4500惠州高浙端楼盘远基本概秆况(二赶)项目名称物业类型规模容积率入市时机客户群均价棕榈岛叠加别墅公寓占地4.1万㎡，建面3.4万㎡0.83二期2007.2惠州、深圳叠加20000公寓13000半岛一号联排别墅叠加别墅小高层总建面42万1.24二期2007.12惠州、深圳联排6500-6800小高层4600-4800东方新城独栋别墅双拼/合院小高层总占地33万总建面31万0.82三期2007.11惠州、深圳双拼7000独栋12000-13000小高层3500惠州高傻端楼盘况基本情耗况(三付)项目名称物业类型规模容积率入市时机客户群均价汤泉高尔夫逸墅联排别墅小高层占地4万建面7万1.52007.9惠州、深圳联排10000小高层5000鹏基万林湖独栋别墅双拼、联排台地别墅花园洋房总占地41建面33.4万0.82007.7惠州、深圳未定，世纪东方城独立别墅联排别墅小高层占地8.8万一期建面4万--2007.9惠州未定惠州高端往楼盘基本旧概况(四旁)3.惠州州高端楼盘保产品特征王分析：占地规模入市时机客户群合生国际新城东方威尼斯奥林匹克花园润园万林湖棕榈岛半岛一号东方新城竞争对手我们通过域占地规模倍、入市时割机、客户需群3个指宴标选取8暂个同类项足目进行产经品特征分贺析：项目名称建筑风格特征东方威尼斯意大利风格，合生国际新城现代英式风格，现代欧洲村落式规划奥林匹克花园莱特建筑理念，采用古典三段式结构润园法式鹏基万林湖现代建筑风格半岛一号地中海建筑风格东方新城现代美式风格建筑风炉格分析欧式建浙筑风格膊依然为巧目前高伞端市场左的主流挎，受到纽奉市场的抖追捧项目名称园林风格及景观布局东方威尼斯威尼斯风情合生国际新城欧洲园林式奥林匹克花园地中海、普罗旺、润园巴厘岛风情鹏基万林湖未定半岛一号地中海风格东方新城东南亚园林风情园林景喇观分析欧式园林姜占据市场斩主流，客领户认可程柳度高楼盘名称独栋别墅双拼别墅联排别墅（阔院/合院）叠加别墅空中别墅多层洋房小高层东方威尼斯//290-320//170-230160-180合生国际新城/五房218-318四房190五房219-299////奥林匹克花园//三房186四房231-282////润园482-554/260-415200-300300/157-213万林湖400-730180-280///130-300/棕榈岛///285-305//104-180半岛一号//200-260///128-250东方新城327-502255-272////户型面积答分析楼盘名称独栋别墅双拼别墅联排别墅（阔院/合院）叠加别墅空中别墅多层洋房小高层东方威尼斯//18//110217合生国际新城/142536////奥林匹克花园//420////润园19/522840/74万林湖3980136//453/棕榈岛///24//131半岛一号//120280//1600东方新城8245/////总计1402671282332405632022合计：4646户型配熄比(套晚数)分涂析项目名称营销活动/方式东方威尼斯2007年4月抽奖月（奖品为品牌家电）合生国际新城4.25前认购96折，及送1年管理费5.1推出22套特价联排别墅奥林匹克花园（1）“深圳企业家中秋之夜”（2）圣诞亲子嘉年华（3）打造生态旅游（4）2007年5.1看房活动润园成立润缘会（交纳5万圆入会费）参加06国庆深圳报看楼的活动鹏基万林湖参加2007年5.1深圳春交会半岛一号参加2007年5.1春交会。东方新城1月28日深圳看楼团东方新城杯高尔夫球赛营销方积式分析深圳成为浮推广的重耽点区域没有针陶对香港冒进行推伴广客户区尿域分析说明：泼深圳客者户所占则比例较棚大，香港客户汽所占比例沃极少结论：1.产魔品上，者主要为哈复合性壤产品，社产品形宽态丰富2.建筑苍和园林风价格上，欧菊式风格依唤然是现在养高端市场杆的主流3.联美排别墅药供应量鹅最大，舍达到1钥282富套，独悟栋和双沿拼产品澡市场供响应量较暖小，市杨场稀缺择。4.独栋悬别墅的的锣面积40块0-73见0M2，双拼屯180棕-31叶8M2，连排胡190辟-41爷5M2，叠加针别墅2饲00-迫300耳M2,小高林层10朋4-2均50M25.深垫圳客户碎在高端祝市场占歌据半壁幅江山，抄单价越谱高，占裙有率越富高6.深圳孕市场的推背广逐渐得帅到重视，绣目前还未浓针对香港驱区域。『客观性』主动式被动式『主观性』3正142产品服务人文环境（新进者）（社会资隶源）（自然资掘源）4.低王密度地添产项目毁“核牛心竞争苏力矩阵忘”（品牌）主流模式址：“1+决3”客观性击；典型弹的单一墨项目成哑功要素衬和高价栏楼盘的正充分条集件成本高哥，对地唤块先天砍条件依蜡赖高——体现瓜“项目价刃值”[润园阴.鹏破基万林醉湖]补充模式惧：“1+赏4”人本主义缝,体现司项目的舒善适尺度和舒高性价比客群相对盲复杂[奥林匹挑克花园.颗合生国叔际新城.依领墅]『客观性』主动式被动式『主观性』31425.本岂项目核甚心竞争壳力的方逃向产品服务人文环境（新进者机）（品牌）（社会烂资源）（自然晃资源）虽然有江求景资源，师但与其他彻项目相比叶优势不明演显初入市场朵，缺品牌缠支撑，但数可整合资役源本项目的吊选择：“禾1+2+4”（产巴品+人文+服务）——体现泥“项目差咏异化”“4”锄—“人滨文性”怀体现社穴区价值嗓，增强贩社区的乔内聚力晌和外来联客户牵杀引力“1”达—“产武品”以阵独特性贯和创新蛇性成为湖市场关屈注的焦旗点“2”鹅—“服伐务”以鼓人性化齿销售及法物管体晨现“安抛全”与袋“尊贵诊”短期目女标：建便立轰动责效应项目启动桶模式实现原则一碎：高端帐入市。为树立形早象，制霸造价格卸标杆。原则二否：形成炼热销效办果。原则三裙：用适洪量创新捕产品引犯领市场阀，扩大脱客户层晚面。原则四：哪控制规模努，制造稀扔缺。作为差异度化项目启吴动的原则剃：建立充分叫的竞争优雄势6.差异话化定位下纽奉的启动策种略回到项我目的目慌标:KPI体系尊贵的完体验功能化风体系高立意括的形象约主题标志性建离筑群硬性指标全新生活方猪式优质的豪番宅尺度人文商业企街区的营榴造名校效应国际品牌仪物管都市休闲科生活体验顶级豪疾华会所良好的内狗环境营造豪宅服务期体系打造7.差政异化定未位下的书延展思弯考高融合性逮的、可持遥续发展的焰、示范式爬的高尚住衡宅区高融合天性的可持续发等展的示范式的通过高标烟准、高起咽点的规划背实现是多层次臭复合功能它的，对客关户具有高秩辐射特性开发模恋式具有欲示范效慈应充分体针现人性紫关怀的涌完善的秋社区服独务体系国际化锻的/多种用途/不同性质符人群的交者流平台拥有较吨大规模/配套完善为后续仅项目打证下坚实谅的基础8.本项筑目的开发械策略第三部分省项念目定位分蔑析1.晨地块片屑区城市丽定位以商业性陕开发为主瞎的生活居匙住功能区伤域毗邻惠础州市区鼻，城市舱版块节团点门户巴，惠州筹城市规课划最完方善的区手域，惠独州有机贤会成为童高尚住挖宅片区跃的区域较，未来爸惠州的装后花园笛。本案文教区混域1小时车拢程河源深圳1小时车谦程惠东惠阳惠城数码工业客园半小时车访程50分钟严车程5分钟车程本案2.项含目地块冶交通分强析项目地块茫交通优势餐显赫，周藏围三环路分、惠奥大疾道、惠州截大道等多傻条交通主谨干道。·到深圳财约1小时裁车程·到惠远阳约3膝0分钟姜车程·到惠东浑约50分耕钟车程·到河源吼约1小时宰车程蓝波湾合生国破际新城3.项纷目地块疯基本资夺料项目总链占地2缎320炭21平创米,谱地势平既坦,地唇形不规蚊则,地留势低于不三环路漠面约4吼.5米乱。地块滨南向区徐域有高杜压线。北临鹿江模,西靠三追环路,南两向为水泥匙厂,东面永惠阳高级焦中学等学汇校如右图西枝江枝旋流--鹿暑江三环路水泥厂文教区针域高压电线20018040170140380700130120360高压线住宅楼4.项注目地块循现状项目南面地块东南有高压线南有水泥搅拌厂南向宿舍楼南向水泥场项目地块中部地块南畅面状况侍及地块箱中部东面西面北面小山丘地块附着唯物防洪堤肢及合生莫国际新拦城鹿江江景蓝波湾厂房5.地块裕价值分析高压电掘线123地块1达：紧临站城市主售干道，籍交通便移利，昭寺示性强配，噪声想较大，糟居住价斤值较低牢，适合垃做项目饺会所及千售楼处地块2亚：紧临惠鹿江，蛇景观面想好，居辣住价值伪最高地块3脆：周边歉环境较鸡为混乱业，居住乏价值一付般，适番合建小边高层地块4：插位于小区奥内部的中腔心地带，讲居住价值供良好，小碰区主流产棵品将在此蛮处。4优势（S）劣势（W）1.发展商实力雄厚2.规模较大,可规划空间大3.具备良好江景资源4.交通路网好,交通便利5.有良好学校资源1.与城区项目存在地段劣势2.配套严重缺乏3.缺乏公交体系,往来市区不方便机会（O）发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势1.片区多个大型项目同时启动,易形成聚焦效应2.深惠一体化的深入人心,深圳客户投资惠州楼市3.数码工业园的不断完善，为项目带来潜在客户4、片区整体规划前景定位高及齐全1、定位准确，挖掘产品内涵2、以创新的产品，迅速争夺客户3、抓住有利的入市时机，乘势而起1、挖掘区域优势，做好区域宣传2、新颖的产品打动客户3、“快、准、狠、贴”把握客户威胁（T）发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁1.片区多个楼盘同时推向市场,竞争激烈2.未来市场供应量较大,市场购买力有限1、加强项目软件配套2、差异化营销3、注意力经济营造4、迅速抢夺有效客户1、合理价格快速销售2、项目定位亮点3、配套局部亮点6.地系块SWO含T分析7．项跃目目标屑客群细钞分及定照位中端客检户中、高端竞客户高端客斜户中、低端尾客户低端客户大型集团杠公司CE掘O，外企贫高级管理蹈人员、技伤术人员私营企业浙主，政府演高级公务与员，外企释中层管理拨人员事业单抹位管理挨人员及师职员事业处于亡上升期间结的白领及劫周边工厂楼的管理人尺员由于支娇付能力石的制约狮，该人贩群基本志不会成我为我们泼的客户通过对缩慧项目地圆块分析改：本项刺目客群盟将主要距锁定上苹述红色斧区域以深圳、算香港、惠州、惠誓阳客户为洲主体，辐搬射珠三角主要区竿域以三十笛岁至四熔十岁的玻城市主电流家庭梯为主人口特征政府中诞高层领港导/企耀业中高冒层领导腥●私营艳企业主雹/●高科技行瓦业高级技骄术人才职业特征深圳香惨港客户倍以投资玩为主，筋惠州及色惠阳客清户以二真次置业逃为主置业动机城市中锅的精英族/中产脂阶级的核上层主观上齿，我们吴需要这惕样的客注户；客马观上，避产品必流须适合触这样的阀客户。偶得客慌户群游离客户脉群重点客户雹群核心客扑户群惠东、迹河源客竹户香港客名户惠州周边妖镇区客户晚、深圳客户耗/惠城区罚本土高端羽客户外省客指户项目客咽户来源晋区域7.项目物业自定位:惠州中绞央别墅陷区·2郑3万平称米·临汁江·风毛情小镇惠州中央泳别墅区——项聚目的区金域优势抖，周边头均为大浊型高端引项目23万平最米——项锐目的占地触规模临浑江——项笨目紧邻炎鹿江，听景观优优势风情小镇——表现梅项目的人攀文内涵8.项嚼目物业狭形态及避户型配该比建议户型面积户均面积容积率建筑面积建筑面积比例用地面积用地比例公共配套146402.8%46402%小独栋250-3002750.3104416.4%3480315%TH200-3002500.55800635.5%11601150%宽景150-20017516264638.3%6264627%小高层120-15013522784217%139216%综合0.7163575100%232021100%高压电线1231号区域匆为独栋别劫墅区域2号区涨域为项蜂目售搂拜处及后铅期的会裕所区域3号区庄域为项驻目小高淋层区域黄色区央域部分挑为项目绩的TO经WUN转HOU根SE及燃洋房区税域1）项朴目案名粘及推广欠主题建目议项目案夏名：维诗凯幕亚项目定位属语：鹿江宽困景别墅思小镇项目推场广语：低调的眨奢华9．项目沃主题及形煤象定位2）项目街主题维诗凯乔亚风情维诗凯亚欧（Vic历una）和，源自世勾间对地中握海北岸最雾富诗意栖摆居地之称酱谓，18及世纪，取鸡得封号爵袄位的贵族涌，纷纷在述此建造休唇闲庄园或酱度假别墅蛛，19世刷纪，维诗企凯亚博物侍馆在美国烘建成，标拨志着“成循就人生，宝享受人生鸭”的Vi逢zcay丙a文化精弊神，被世临界所认可施。所用建沙材完全絮返朴归彩真，水泥沙颜浆、天然毛石、瓦片原木，统债统奉为建堪筑的主角翠。别墅立惹面、外墙立围挡，乃沙至花坛柱楚式，都用询最常见的云水泥沙浆辜砌就，且塞不以靠尺滚和泥刀刻露意修饰平瞧整，拉毛答的饰面涂剥上白色涂刑料，其高捞低凹凹凸极的效果，巨显得“很差是随意”栽。墙裙门稀柱、券嚼廊烟道月，均以近不规则交状的天柏然毛石欲贴面。遇露台护旨栏多用蚁半弧陶握瓦拼成座花饰隔递断。窗蛇户、围屿墙、院碎门、阳踢台的花智栅栏杆滴，均以扭铁拉延制赏成，造卡型极其健精美。语露台、片阳台上图竖立的葡萄架，工艺喷也很“帖原始”机，先将均油松原劝木锯割和成形，浑表面喷半火炙烧大至黑，设使木筋房诚节疤纹科路凸显疾，然后临涂上褐拜色清油化，感觉严异常的砖沧桑绝但世。平缓的椒两坡、捎四坡或圆坡屋才面，选用土赭色烧安结陶瓦铺设，记出檐很期少，檐抹口极富犹装饰意法味的砖蜜制筒券竿，与立区面的弧芳线窗框出，连续性立兼柱拱券门饼廊，一同构每成雍容考务究的巴洛接克装饰风哥范。3）品牌霞形象塑造原生的，国际的，回归自龄然的，质朴浪佛漫的,田园风情纷的，赋予自拔我实现价谣值的成就昆感。第四部绩分狗项目盾规划性婆建议一.项目好的人文营牙造1.项祖目会所越售楼肯处建议会所项目会所捡位置如上爹图，展示渣面广，距娇离城区距伤离最近。暗前期可作衰为项目的棒销售中心闹，也能与滚合生、远扰达项目形飘成聚焦效秀应。会所与货水景的化相融：丈会所伸角架在水史面、水腐绕会所免甚至将走水引入质会所/会所内涂温泉、诉室内游岂泳池的烤设计都淹体现会胶所与水狂景的互痒生相融水上私家会所/结合水耕体的广璃场和栈缝道/标志物（愁钟楼/雕塑）水上会读所及售峡楼处2.项毫目景观纸轴建议项目景观栗将由2条怠主景观轴艺和一条副刑景观轴-老--特色景固观长廊构成特色景鹿观长廊水的边饶缘与开酷敞空间沫体系连续的约步行系忍统——尽可能地郑提供亲水拍的条件面水侧——下沉式处侨理形成场润所/更亲近翅水体背水侧——小镇风寨情建筑/荔枝林/广场环境——标志性铺枪地/喷泉/街道家具/招贴/灯塔/伸出水面融的码头和蜓栈道特色景激观长廊饱览全江球景的特色敏景观长廊闭示意一般城烛市居住皆区商业哗设施指团标人均商业吓服务建筑诱面积居鸡住虚区0.7-狱0.91玩m2/人类闭别合理服务温半径800垃-10览00m城市居稿住区的前公建配瞎套设施匪，应依青据人口特规模确共定合理垮的服务维面积。——《城凤市居住区伯规划设计课规范》国际类比绘社区商业玩规划指标秋：商业规戏模比0.飞027剥：1——甩A.C遮.PE馆RRY盒：邻里胸住区理庸论——《伯集合住辨宅》：龙日本光列丘花园虹城社区商业面料积：住究宅面积3.项就目商业岭建议动感、巨趣味/殃生活/贝文化广场可作启为公众休鉴憩场所/摄与会所相彩结合，提绝供小型表商演舞台和双临时的展蜜示空间/胶给街区公孟民提供一半种“人居鼠人聚”的丽双优空间遥，为他们掘创造一种藏差异化城申市生活体里验的价值实用的银公共设算施特色街幼区指示洞/街名景观元素通过设汁计街景陈，规定押建筑体尾量和建播筑后退遵的距离须，控制锡招牌设蚂计和建堡筑立面雕的形式同时设咳计具有灯标志性块的指示线系统商业氛芝围的营净造4.岛居休规划在小区内辉规划多条熄水系系统慌,形成一厨个个独立革的小岛,纷在小区岛教与岛之间顾,水与水瓦之间的道区路以主题坑桥连接朵在展示中凡营造一种师另人兴奋摧的穿越体服验寻求水概念的升华和突破将水概念做到极至环境人文水化率岛—岛居—岛生活二.基尘于项目判价值最雀大化的桂产品研诱