房地产企业资金管理问题及对策

房地产企业资金管理问题及对策一、房地产企业资金管理的重要性

资金管理作为财务管理最为核心的内容，对企业进步资金使用率以及对资金的科学合理配置起到关键作用。企业通过资金管理可以将投融资集中管理，从而降低财务本钱，进步资金运作效率。将对企业的资金有着良性运转，对企业的可持续性开展，提供强有力的保障。资金作为企业的生命线，从开场筹集到最终使用，对其过程进展管理和监视就是资金管理。假如资金没有合理的安排，企业的日常工作将寸步难行，工程不能很好地进展运作，所以只有将企业的资金成功管理，才能控制企业的生命线和开展的命脉。

二、当前房地产企业资金管理存在的主要问题

〔一〕资金管理意识淡薄

房地产业由于开展历史较短，在整个开展的过程中，绝大多数企业对资金管理的重要性认识较薄弱，企业管理人员对资金管理意识淡薄，过度重视工程开发的进度、产品的质量品质以及销售回款等情况，缺乏资金有效利用的筹划意识，导致资金无法及时回笼，造成企业资金困难的压力。对工程过程进展考核时，无视资金使用的相关考核，没有健全的资金管理体系，最终导致企业的资金资源配置不合理。

〔二〕融资形式及渠道单一

目前房地产业资金短缺是面临的最大突出问题，据统计，房地产业各企业的资产负债率高达70%~80%左右，绝大部分资金需要通过工程货量的销售而回笼资金以及通过银行贷款来获得资金周转。对于绝大多数房地产企业面临着融资形式及渠道单一的状况，由于国家近年来的宏观调控，导致房地产企业贷款的审查越来越严格，直接影响企业资金筹集的速度，严重影响企业的效益及经营规模，导致企业经营风险宏大，造成对于过往负债的偿债情况的压力。

〔三〕资金管理形式落后

房地产企业由于存在多个工程同时运作，并且企业存续时间越长，涉及的银行账户较多，每次企业资金周转的时候将带来非常的不便利，工程资金的分散会导致企业很难实时掌控资金的实际存量及使用情况，也会给日常的支付带来一定的困扰。企业资金存放分散并且每个账户的资金量较少，对应的该部分存款计息形式只能采用活期存款的方式，导致企业资金的浪费和闲置，给企业带来的收益很低。工程资金的分散存放也很容易造成资金体外循环、存在私设“小金库〞的现象，造成企业的经济损失。

〔四〕资金方案落实困难

随着房地产企业的快速开展，资金的收支方案管理对企业越来越重要，尤其对于多工程的房地产开发企业，只有通过合理的资金方案和安排，才能进步企业的资金使用率。然而很多企业存在资金方案执行的过程中，出现实际执行率偏向宏大的情况，往往收款方案的执行率做的好；问题主要在付款方案的执行率，存在超额付款的现象以及低付款执行率的情况。各部门在编制资金方案的时候，只是流于形式没有很好地去按照合同的约定、没有结合乙方已完工作量的情况、更没和乙方进展付款的相应沟通，随意将资金方案付款额度大金额上报。最终导致企业在安排好需要支付款项的情况下，根本无需支付，也致使资金方案落实困难。

三、优化房地产企业资金管理的建议

〔一〕进步资金风险管理意识，完善资金管理制度

房地产企业需要通过加大宣传力度，让管理人员意识资金管理在企业的重要战略地位。而房地产企业要进步资金管理意识，重视资金回款的工作，完善企业资金管理制度，从而保证企业资金的流动性，需要细化资金管理流程，对资金的筹集、支出到最后的回款进展分析与优化，指定相关负责人对资金进展管理及管控，做到资金进程的全面追踪。

〔二〕创新融资渠道，建立多元化融资平台

资金作为房地产企业的血液，企业对其需求极大，一线房企的生存及快速开展需要吸纳大量丰富的资金。由于我国对房地产的宏观调控的影响下，绝大多数企业面临资金紧张的困难，故需要利用资本市场的各类工具，在传统融资方式的根底上对新融资形式的创新、构建和新渠道的开拓，开掘多元化的融资渠道，学习国内外成功的融资形式，如信托机构融资、合作开发融资、发行企业债券、融资租赁、私募基金等等，通过多元化的选择防止融资渠道单一，资金无法得到补充而断裂的风险。房地产企业在最终选择融资形式时，应该根据企业的战略目的、资产规模，确定融资形式及融资构造，最后制定方案，搭建多元化融资形式，进一步降低企业的资金本钱和经营风险。

〔三〕搭建资金平台，集中管控资金

建立资金平台的目的在于资金集中管理，可以将资金业务流程统一，资金平台的建立有助于企业以动态的监管方式对资金整体运行提供推动作用，使企业的资金管理得到强化。1.资金平台总体管理原那么首先，建立资金平台一定要符合资金平安第一的原那么，应该将各境内外商业银行等金融机构进展集成，实现全程化资金的收支，便于查询资金的实时信息，使企业在使用资金的时候进步效率，并能防止平安风险的发生。其次，建立资金平台一定要完成资金全部集中的原那么，通过企业的ERP与银行点对点的进展设计，做到银企直联，落实收支两条线的集中式资金管理。最后，建立资金平台完成对所有业务条线的集成原那么，将企业采购系统、预算管理、融资管理等其他业务系统集成。2.资金平台应用的支撑、保障体系及条件首先，资金管理作为管理的核心内容，是企业开展的目的及符合经济开展的态势，而企业对于现金流安康的关注高于利润的关注，无论在资金管理的体制还是资金管理的形式上，随着创新和深化，资金的收支两条线已然成为管理的核心体系，资金平台将进一步提升企业的管理效益和经济效益。其次，资金平台需要完全实现信息化管理，对于企业开展非常重要的核心，就是推动建立资金平台ERP系统，这不仅对企业标准化管理有益，并能推动全有资源的整合作用，可以实现信息的共享，使资金运作效率较大幅度地提升。随着资金平台运行的逐步成熟，企业将根据符合公司自身业务开展以及资金需求的特点，将资金平台的功能逐步向内部银行延伸，作为资金中心、票据交换中心、融资中心，对各公司资金进展统一归集、分配、调拨、借贷、投融资管理，以更好地支撑企业经营开展对资金的需求。最后，资金平台在落实银企直联后需要建立风险防控体系，由于企业与银行之间的资金数据会有共享与交互的情况，资金管理效率的提升及会计核算准确性的情况，不仅能使企业管理程度有较大进步，也能进步资金的运行效益。银企直连的平安性要求非常高，企业缺乏平安机制的保障，所以企业要从技术层面和软件环境对风险控制进展最大化，以保障资金平安。

〔四〕加强资金方案管理

房地产企业应加强对资金方案的管理，编制方案时应将企业投资部门、工程部门、营销部门、开发部门等各职能口统一起来，围绕企业涉及到的各个工程的投资方案、工程进度、回款方案、融资方案、开发报建方案等编制切合实际的资金方案，并完成企业月度、季度乃至年度的资金方案，确保届时可以合理高效地执行资金方案。各部门应严格按照报送的资金方案进展收支管理，财务部门需要积极跟踪资金方案执行情况，并根据执行情况适时控制，确保资金方案执行的准确性。资金部门应严格按照上报的资金方案进展支出管理，确实因特殊情况需支付超过总支出方案的，应有部门指导签批前方可支付，企业应将资金方案执行偏向率原那么上控制在10%以内，对于执行偏向率连续2个月增减幅度超过10%的工程，应由相关部门提交情况说明、提交整改报告并参加年度绩效考核指标项。

四、结语

资金管理的好坏直接影响企业的经济效益，适用的资金管理形式将促进企业的长久开展。由于房地产业的特殊性，宏观政策不可预见的因素较多，工程开发建立的过程中也存在许多不可控因素，所以需要不断完善企业的资金管理，使企业资金运作