东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告书

第十章企业组织与劳动定员10.1组织结构XX房地产有限公司按职能不同，将构建层级式管理机构和运营体系，共有3个功能处室，分别为：人力资源部、财务部、后勤部，公司体制建设完善，组织构架属于扁平型，各部门分工明确，便于分工协作，提高工作效率，为项目建设打下了良好的基础。10.2劳动定员本着科学合理、精干高效、以事定岗、以岗定人的原则，根据国家《劳动法》有关规定，劳动定员按需要设置，管理人员及技术人员按设计的组织机构配置。本项目30人，其中管理人员8人，技术人员2人，普通工人20人，具体定员详见下表。项目劳动人员构成表序号用人部门名称管理人员技术人员普通工人合计1总经理222人力资源部3583技术部1234财务部1345后勤部11213合计82203010.3人员来源及培训10.3.1人员来源（1）管理人员：本项目管理人员由具有经验丰富的经理和专业技术人员担任，不足部分可从优秀工人中选拔任用或面向社会公开招聘，择优录取。（2）技术人员：本项目技术人员要求素质较高，专业性很强，要来源于同行业或科研院校，拟招聘一定数量的优秀人才，满足生产和科研开发的需要。（3）普通工人：本项目工人要求具备一定服务意识，因而应从社会招收有一定服务行业的员工，经考核录用，合格后方可上岗。10.3.2人员培训本项目所有员工通过考核、培训、试用，合格后方能上岗，以确保上岗后能独立开展工作。对于已有一定生产经验的职工或管理人员，稍加培训便可上岗。但对于新招收的年轻人，应集中专业培训，并经考核合格后持证上岗，并进行岗位技能培训，对于有些重要岗位的人员，还应加强外培，保证人才梯队的连续性。10.4劳动制度本项目员工的招聘、辞退、辞职、工资、福利、劳动保险、社会统筹及其它事宜，均按《中华人民共和国劳动合同法》及当地政府有关规定执行，由该公司制定相关制度。该公司实行全员聘用合同制，正式录用后，签订劳动合同，明确双方权利、义务，载明劳动合同期限、工作内容、劳动保护、劳动条件、劳动报酬、福利待遇及违反劳动合同的责任。根据本项目经营特点，年工作时间按300天，均实行单班工作制，每班工作8个小时。第十一章项目实施进度本项目的工程技术要求较高，在项目建设过程中，必须要结合建设条件，发挥承建单位和技术协作单位各自的优势，加强工程管理，科学和合理地组织施工，确保工程有序进行，以节省投资，加快进度。根据该工程自身的特点，由承建单位组建精干高效的筹建小组。筹建小组要分工明确、职责清楚、负责到底，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。11.1建设周期计划本项目建设工期计划12个月，拟分二个阶段进行，第一阶段为勘察设计阶段，包括编制报告及评估、论证、批复，准备设计资料，园区测量勘察、初步设计及审批、施工图设计,此阶段计划时间3个月。第二个阶段为施工阶段，包括场地清理、建设、招商、人员培训、试运营、正式运营等过程，此阶段计划时间9个月。11.2项目实施进度安排在项目实施过程中，各阶段允许有一定程度的交叉，实施进度详细情况见下表。项目实施进度计划表时间/月项目123456789101112报告编制及报批√初步实施方案设计√√土建施工及影院装修√√√√√√√招商√√√人员培训√试运营√正式运营√第十二章招投标方案为了确保本项目的工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益，特制定本项目的招标方案。12.1基础设施建设项目招标范围及招标组织形式本项目招标的范围包括基础设施建设的勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标和设备与材料采购招标，面向社会全部进行公开招标。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托有资质的招标代理机构办理。12.2投标、开标、评标和中标程序本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：（1）项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定媒体上发布招标公告。（2）在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备。（3）评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。（4）开标时有受委托的代理招标单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公证机构检查并公证。（5）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。12.3评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式。因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：（1）评标委员会组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。专家成员根据本方案在开标当天，在当地发改委专家库随机抽取，评标委员会主任有专家临时推选；评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。（2）评标委员会成员的资格要求评委会成员职称要求在副高工以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第十三章投资估算与资金来源13.1投资估算说明投资总额包括电影院、美食广场、电玩城、道路及场地硬化、绿化等，总投资估算为3069.20万元。13.2投资估算依据（1）《全国市政工程预算定额河南省市政工程单位估价表》（2）《周口市市政工程费用定额》（3）《周口市建筑材料价格表》（4）建设部《市政工程可行性研究投资估算编制办法》（5）《周口市安装工程费用定额》（6）《装修设计概估算编制办法》（7）主要设备、材料现行市场价格13.3总投资估算值投资估算：项目总投资3069.20万元，其中土地成本577.50万元，前期开发费用40.10万元，基础设施建设费138.55万元，建筑安装工程费1870.51万元；开发间接费196.52万元，销售与管理费用46.04万元，流动资金200万元。13.4资金筹措资金筹措：全部来自公司自筹。13.5项目投资构成分析项目投资估算表（单位：万元）序号工程名称小计备注一、土地开发577.5018.82%二、前期开发费用40.101.31%1设计费5.252勘测费、施工图15.353审核费、前期咨询费10.004三通一平费等5其他费用9.256土地平整0.25三、基础设施建设费138.554.51%1道路工程9.192给供水工程10.613供电工程37.384照明工程49.885绿化工程23.636环保工程7.88四、建筑安装工程费1870.5160.94%1电影院840.002美食广场262.503电玩城286.004软包装修费用150.685设备费用161.0610公共配套设施157.5011基坑支护、样品房12.7712零星工程0.00五、开发间接费196.526.40%1监理费用15.352保险费用18.383现场办公费用130.214其他费用31.325地基沉降观测、消防1.26六、销售与管理费用46.041.50%七、工程预备费费200.006.52%八、建设期利息0.000.00%九、投资总额3069.20100.00%第十四章经济效益分析14.1评价范围项目财务评价范围为整个项目，并对此进行总体财务评价。14.2评价依据（1）国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）本项目的规划图及工程规模；（3）本项目的投资估算；（4）国家现行财税制度和价格体系。14.3财务评价原则（1）财务评价本着稳妥可靠的原则，在计算费用时取上线，计算效益时取下限；（2）遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主、定性分析为辅的原则；（3）遵循效益与成本费用计算口径一致的原则；（4）项目计算期内不考虑通货膨胀因素。14.4经济效益分析根据项目的经营规划与预测，项目的主要收入来源于电影票、美食广场及电玩城等收入。（1）电影院门票收入：电影院座椅353个，按照平均上座率50%、单个电影厅每天平均拍片4场，电影票平均单价30元计算。经计算，年营业收入为：773.07万元。（2）美食广场营业收入：根据电影院规模，按照每天450人流量来计算，平均每天消费15元。经计算为，年营业收入为：246.3万元。（3）电玩城收入：根据电影院规模，按照每天300人流量来计算，平均每天消费25元。经计算为，年营业收入为：276.93万元。综上所述，本项目的正常运营经营收入为1296.3万元。14.4.3根据国家及地方的有关税收政策，需要根据增值税税缴纳城市维护建设税及教育费附加，其税率分别为7%、3%。项目正常年营业税金及附加为232.43万元，营业税为211.3万元。14.5总成本费用估算经估算，项目正常年总成本费用为242.77万元，其中营业费40.30万元、经营成本为225.97万元，项目正常年总成本费用中可变成本107.00万元，固定成本为135.77万元。14.6财务效益分析14项目根据国家发改委、建设部2006年7月颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的要求进行经济评价，成本与收入的估算根据项目的实际情况进行选取。根据国家有关规定项目的企业所得税税率为15%。根据国家相关政策，提取10%的盈余公积金。项目逐年的经营收入扣除总成本费用即得年利润总额，详见附表。项目正常年利润总额为821.10万元，净利润697.94万元。据此计算的项目总投资财务内部收益率税前为15%,税后为9%。据此计算的项目财务净现值税前为1363.8万元，税后为534.7万元。14根据项目的实际情况，建设期安排为12个月，第2年开始全部项目正常运营，计算期为10年。通过项目投资财务现金流量计算，所得税前项目投资财务净现值为1363.8万元（Ic=5%）、财务内部收益率为15%，所得税后项目投资财务净现值为534.7万元（Ic=5%）、财务内部收益率为9%，说明本项目的盈利能力能够满足经营要求；同时，财务净现值均大于零，说明项目在财务上是可行的。按此计算的所得税后项目投资回收期为6.9年（含建设期），说明投资在一定时间内有回收的可能。14.以营业收入负荷完成率表示的盈亏平衡点（BEP）计算如下式：固定成本BEP=×100％销售收入－销售税金－可变成本项目的水电及原辅材料消耗费用为项目可变成本，其它部分为固定成本。项目建成后正常运营年以销售收入完成率表示的盈亏平衡点计算期平均为22.5%，说明项目风险不大。14.该项目做了投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对产品价格、原材料价格、建设投资做单因素变化对财务内部收益率的敏感性分析。经计算可以看出，各因素的变化都不同程度的影响财务内部收益率。其中产品价格的提高或降低最为敏感，建设投资次之，原材料价格再次之。产品价格、建设投资、原材料价格、提高5%或降低5%，财务内部收益率仍大于同期银行贷款年利率。由此可见，项目具有一定的抗风险能力，说明项目可行。敏感性分析图敏感性分析表变化因素\变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折线率5.00%5.00%5.00%5.00%5.00%5.00%5.00%产品价格18.00%17.00%16.00%15%14.00%13.00%12.00%原材料价格24.00%21.00%18.00%15%12.00%9.00%6.00%建设投资21.00%19.00%17.00%15%13.00%11.00%9.00%14.7财务评价结论财务评价报表及主要指标根据本次估算的投资、产品生产成本，按照现行的财税制度要求进行企业经济分析评价，评价结果详见附表1～附表8所列。附表1、总投资估算表 附表2、销售收入、营业税金及附加和增值税估算表附表3、总成本费用估算表附表4、项目投资现金流量表附表5、利润与利润分配表附表6、项目资本金现金流量表附表7、财务计划现金流量表附表8、资产负债表第十五章社会效益分析15.1社会效益分析15.1.1有利于促进当地文化电影事业发展随着扶沟县经济的发展，社会进步，人们物质生活水平的提高和休闲时间的增加，当地群众对休闲、娱乐、欣赏艺术需求越来越强烈，娱乐已经成为家庭生活必不可少的内容。但当地暂无电影院。因此，通过新建东方明珠奥斯卡国际影城电影院，不仅能为当地群众休闲、娱乐服务，推动全市文化艺术事业发展，而且还能在经济、旅游、娱乐、宣传等方面产生多种效益，对提高城市现代化水平，扩大知名度都有积极作用。15.1.2有利于发挥娱乐、商业等综合功能电影院将走文化产业化、服务社会化、经营市场化的道路；对资源进行合理配置，发挥广场、休闲、娱乐、文艺演出、商业等功能的整体优势，营造安全舒适的文化消费环境，使电影院成为人民群众放心消费、快乐消费的主要载体，切实提升城市面貌、文化内涵，完善扶沟县公共文化服务功能、满足人民对电影院新要求的作用。同时随着当地旅游事业不断加快发展，将扶沟县电影事业与旅游事业紧密结合起来，努力形成扶沟县文化的独特风景线。15.1.3有利于促进当地经济的发展电影业与房地产、建筑、装潢、食品、包装、广告、电子、仪器、零售商业等许多其他产业紧密相连，影院为其他产业提供了相当大的市场和商业机会，东方明珠奥斯卡国际影城电影院项目的建设，势必推动当地服务产业经济的发展。另外，通过电影院建设发展文化产业，有利于将文化资源优势转化为经济优势，有利于提高当地群众的整体素质和劳动技能，对当地区域竞争力的提高具有重要意义。15.2社会效益分析结论根据以上的效益分析，可以得出本项目的实施，将在一定程度上满足当地人民群众参加公益文化电影活动的需要；通过潜移默化的公益文化电影活动，提高市民的文化素质、推进和谐文化建设；将进一步完善城市功能、优化城市环境、提升城市形象、加快城市的发展；对当地经济发展和社会进步起到积极的促进作用，为中原崛起战略实施作出贡献。第十六章结论与建议16.1可行性研究结论在项目的可行性研究过程中，通过对建设项目建设区的勘测、建设方案的设计、投资估算、环境影响分析、项目影响分析、项目评价等各方面进行了可行性研究，结论为：（1）根据项目的背景与必要性分析，该项目的建设符合国家、周口市扶沟县有关的政策要求及发展趋势，符合当地人民的根本利益。（2）根据项目选址区域概况的分析，该项目建设场址具有良好的区位优势，地质稳定，外部水、电基础设施条件良好，为项目建设提供了有利的建设条件。（3）项目建设规模，规划布局，建设方案，环保措施，实施进度安排，项目组织与管理，资金筹措方案等是可行的。项目总投资3069.20万元，造价合理。（4）该项目的建设对当地文化电影事业的发展有积极的推动作用，能切实有利于当地群众积极参与有益文化活动，并为之提供载体。该项目具有良好的社会效益，并对构建和谐社会具有极积的作用，建议支持该项目。（5）本项目属于国家政策大力支持和鼓励发展的项目，这是项目实施的政策可行性。（6）本项目的财务内部收益率、投资回报率都很理想，属于高收益、低风险项目，这是项目实施的财务可行性保障。（7）本项目能大规模地提供就业岗位，大幅度提高第三经济总量，增加当地人民收入和地方税收。总之，本项目是一个利国利民的好项目，项目的实施条件也已具备，项目总体上是完全可行的。16.2建议（1）鉴于本项目的公益性，建议政府部门对于本项目的建设发展，给予大力支持，确保真正收到社会效益和经济效益和谐统一的实效。（2）建议进一步加强项目前期工作研究，解决资金问题，使工程早日开工建设，尽早受益。（3）主体工程是项目建设的重点，该部分投资大，建议在周口市范围内进行公开招标，选择有实力、价格较低的单位施工，以保证工程质量和进度，节省造价。（4）施工过程中加强对基础和主体结构的监理工作，确保工程质量与安全。同时在工程建设过程中，处理好项目的内部和外部关系的协调问题，争取相关政府部门、水电气、邮电通讯、交通等部门的支持，使东方明珠奥斯卡国际影城项目顺利进行，按照预定计划完工。附表1总成本费用估算表（单位：万元）序号工程名称单位数量单价小计备注一、土地开发577.5018.82%土地成本费万元577.5018.82%二、前期开发费用40.101.31%1设计费亩5.25100005.250.17%2勘测费、施工图万元3069.20.50%15.350.50%3审核费、前期咨询费10.000.33%4三通一平费等0.00%5其他费用9.250.30%6土地平整亩5.254800.250.01%三、基础设施建设费138.554.51%1道路工程亩5.25175009.190.30%2给供水工程亩5.252020010.610.35%3供电工程亩5.257120037.381.22%4照明工程亩5.259500049.881.63%5绿化工程亩5.254500023.630.77%6环保工程亩5.25150007.880.26%四、建筑安装工程费1870.5160.94%1电影院m270001200840.0027.37%2美食广场m225001050262.508.55%3电玩城m210002860286.009.32%4软包装修费用m210500143.5150.684.91%5设备费用161.065.25%10公共配套设施m210500150157.505.13%11基坑支护、样品房12.770.42%12零星工程0.000.00%五、开发间接费196.526.40%1监理费用万元3069.20.50%15.350.50%2保险费用18.380.60%3现场办公费用130.214.24%4其他费用31.321.02%5地基沉降观测、消防亩5.2524001.260.04%检测、电梯质检、防雷0.00%检测、白蚁防治费等0.00%六、销售与管理费用46.041.50%1销售费用万元3069.20.50%15.350.50%2营销、管理费用万元3069.21.00%30.691.00%七、工程预备费费200.006.52%八、建设期利息0.000.00%九、投资总额3069.20100.00%附表2营业收入、营业税金及附加和增值税估算表（单位：万元）序号项目123456789101营业收入1296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.32营业税金及附加232.43233.53233.53233.53233.53233.53233.53233.53233.532.1营业税211.3212.3212.3212.3212.3212.3212.3212.3212.32.2消费税2.3资源税2.4城市维护建设税14.7914.8614.8614.8614.8614.8614.8614.8614.862.5教育费附加6.346.376.376.376.376.376.376.376.37 附表3总成本费用估算表（单位：万元）序号项目123456789101直接成本169.57170.57171.57172.57173.57174.57175.57176.57177.571.1原辅材料0.000.000.000.000.000.000.000.000.001.2燃料及动力20.7720.7720.7720.7720.7720.7720.7720.7720.771.3直接工资及福利费115.00115.00115.00115.00115.00115.00115.00115.00115.001.4制造费用31.8031.8031.8031.8031.8031.8031.8031.8031.801.4.1折旧费16.8016.8016.8016.8016.8016.8016.8016.8016.801.4.2修理费15.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.001.5摊销费2营业费用40.3040.3040.3040.3040.3040.3040.3040.3040.303管理费用32.9032.9032.9032.9032.9032.9032.9032.9032.904财务费用4.1长期借款利息4.2流动资金借款利息4.3短期借款利息5运营成本0.000.000.000.000.000.000.000.000.006折旧费7总成本费用242.77243.77244.77245.77246.77247.77248.77249.77250.777.1其中：固定成本135.77135.77135.77135.77135.77135.77135.77135.77135.777.2可变成本107.00108.00109.00110.00111.00112.00113.00114.00115.008经营成本225.97226.97227.97228.97229.97230.97231.97232.97233.97附表4项目投资现金流量表（单位：万元）序号项目123456789101现金流入1296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31.1营业收入1296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31.2其他收入2现金流出3069.2658.4660.5661.5662.5663.5664.5665.5666.5667.52.1建设投资3069.20.00.00.00.00.00.00.00.00.02.2流动资金200.0200.0200.0200.0200.0200.0200.0200.0200.02.3经营成本226.0227.0227.97228.97229.97230.97231.97232.97233.972.4营业税金及附加232.4233.5233.5233.5233.5233.5233.5233.5233.52.5增值税0.00.00.00.00.00.00.00.00.02.6维持运营投资2.7营业外净支出2.8公益金3所得税前净现金流量-3069.2637.9635.8634.8633.8632.8631.8630.8629.8628.84所得税前累计净现金流量-2431.3-1795.5-1160.7-526.9105.9737.71368.51998.32627.15调整所得税123.2122.9122.7122.6122.4122.3122.1122.0121.86所得税后净现金流量-3069.2514.7513.0512.1511.3510.4509.6508.7507.9507.07所得税后累计净现金流量-2554.5-2041.5-1529.4-1018.2-507.81.8510.51018.31525.3基准收益率：Ic=5%所得税前所得税后项目投资财务内部收益率15%9%项目投资财务净现值1363.8534.7项目投资回收期5.86.9附表5利润与利润分配表（单位：万元）序号项目123456789101营业收入1296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.32营业税金及附加232.43233.53233.53233.53233.53233.53233.53233.53233.533增值税0.000.000.000.000.000.000.000.004总成本费用242.77243.77244.77245.77246.77247.77248.77249.77250.777利润总额821.10819.00818.00817.00816.00815.00814.00813.00812.009应纳税所得额821.10819.00818.00817.00816.00815.00814.00813.00812.0010所得税123.17122.85122.70122.55122.40122.25122.10121.95121.8011净利润697.94696.15695.30694.45693.60692.75691.90691.05690.2012期初未分配利润13可供分配的利润697.94696.15695.30694.45693.60692.75691.90691.05690.2014提取法定盈余公积金69.7969.6269.5369.4569.3669.2869.1969.1169.0215公益金16可供投资者分配的利润69.7969.6269.5369.4569.3669.2869.1969.1169.0218提取任意盈余公积金19应付利润20未分配利润628.14626.54625.77625.01624.24623.48622.71621.95621.1821息税前利润821.10819.00818.00817.00816.00815.00814.00813.00812.00附表6项目资本金现金流量表（单位：万元）序号项目123456789101现金流入1296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31.1营业收入1296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31296.31.2其他收入1.3回收固定资产余值1.4回收流动资金2现金流出3069.2658.4660.5661.5662.5663.5664.5665.5666.5667.52.1建设投资3069.20.00.00.00.00.00.00.00.00.02.2借款本金偿还2.3借款利息支付2.4经营成本226.0227.0228.0229.0230.0231.0232.0233.0234.02.5营业税金2.6所得税123.2122.9122.7122.55122.4122.25122.1121.9512