上海W源房地产地块招投标报告

上海黄浦区137#地块招投标报告目录TOC\o"1-3"\h\zW源集团篇3公司简介3经营理念3项目产品理念4项目产品介绍4项目市场篇10上海市整体市场10国民经济总环境10金融投资环境11行业经济环境11城市建设15上海市房地产市场综述16言上海市商品恩住宅供需情蔽况统计夺耽16毁黄浦区区域海市场综述黎粱21奋区域概况争蹲21匠黄浦区区域原特征晌判24粒黄浦区房地尿产市场综述班植25饿黄浦区期房咱市场供求分晶析尸祥25作黄浦区房地搏产市场总体锁特征僚塞27夜项目区域市轰场菜榴28邮项目区域面鸦积配比拜往28探区域竞争个谅案分析狗割29贵区域市场潜勉在供应的竞它争榜累30纠项目概况钓肉31候项目立地条巡件丛训31驶周边区域生丧活机能耕颂31丢SWOT赠分析使懂32旧项目构想篇航蛛36祥客源客层分兰析护躲36辩客源客层定丙位概念与目叠标领洽36扩客层定位主依导对象嗓妖36盗目标市场产垮品需求分析期妹38脖产品总体规贱划建议番网39岁规划指标答趋39轻规划思想亩贝39舅总体布局饼宜40臭交通设计愉史43身产品力加强膊建议速狠44译社区智能化牧配置捉革44要物业信息化估管理烤垦45如社区环保设慧施屡计46嚷会所设施配乱备建议（供显选用）末犁46飘物业管理服泪务建议扣肠47何项目开发篇每狼50护项目开发打瓜算贺怎50愉项目三通一秤平土地价位密什50莲实施计划及沙时间节点壮强50动资金筹措方亦案汤胡50W源集团篇公司简介释上海蜓W源赤投资（集团施）织是专业投资凝房地产的大勒型民营企业盈集团。舰公司法定代档表人：王继氧加施注册资金：轻人民币1.盯16亿元姨主要经营范蹦围：实业投锅资及资产管讯理，房地产责开发经营，堡销售建筑材纹料。经营理念讨W源极集团把顾客改的需求作为该企业生存发内展之源，喝坚持公平竞痰争原则，谋葛求企业及社恢会的共同发旺展，缘提倡以人为亏本，积极向他上的企业文剩化，竟凭借成熟的鲁专业队伍和消成功的开发你经验，租高效地开发肠适销、环保谜的高质量产卵品，侍为提升城市委居民的生活权品位竭尽所栋能！概项目产品理抵念所坚持超越现态有标准，未身臻理想决不战面世。绣这是岔W源姿的精神，也泰是他与众不州同的地方。反W源你集团不惜代想价聘请世界宗知名设计团奸队，植引入新住宅笛工学理念，勿配备家庭舒剧适系统，实牵施高规格酒吗店式物业服筛务，供甚至聘请知矩名文化顾问血……刷种种前所未闷有、别出心丽裁、体贴客洞户的做法，廊除了铸就楚W源危集团的新时僵代坐标，标也将震动世胸界，必将得纱到品位认识陷的心灵共鸣巨。障项目产品介艰绍镰W源取杰座（附图帮）般主要经济指器标煎投资商：上劫海香W源波（集团）投拖资坊发展商；上青海源鸿置业娱陈占地面积：答26626涝M殿2聪建筑面积：絮58591醒M搂2幸建筑形态：叨7幢16～庸18层的住速宅，一幢1焰8层公寓式掩酒店和约6板000M须2妨的4层商场册写字楼、沿辛街店铺。匹绿化覆盖率呈：47.7贪%认容积率：2枣.2扣会所面积：乌2500赖M字2引住宅户数：淋304摊公寓式酒店沈户：166前简介赶W源志杰座位于内纪环线以内的领浦东锦绣路颗、锦和路口缝，正对3.皮9万平米杨隆东小区中央纳绿地，隶属跳花木行政文辨化中心区的疑杨东小区。转北邻世纪公剩园，附近地矩铁二号线龙福阳路站、在莲建的明珠二疲期蓝村路站沉以及未来锦临绣路轨道交接通站点形成村便捷的立体竹交通；毗邻蝶龙阳路、锦真绣路、浦建响路、杨高路搞等主干道，与周边二十多蓝条公交路线爬辐射上海主阔要中心城区唐。荷W源绩杰座力邀色“芒世界建筑家惑581人烈”艇之一，大师调黄永洪倾力窄打造。独创裹4.5米起寄伏坡景，绿摇意拾级而上绘，生活不再撤一成不变。腹蜿蜒流畅、饥光影变幻的古外观，流水醋般的阳台曲宵线，延绵起算伏的天际线寨，圆形主卧第、大广角观顽景窗、3米愧挑高的恣意室空间泽……换，加上世界售著名景观公季司记“歇贝尔高林闷”喘锦上添花，谢以及纽约O劳FA设计事猎业的公共空猜间设计，让荒W源摸杰作具备浦检东顶级住宅烘的气势格局女。激全装修规划源的辆W源挖杰座，首创熊“洪家庭舒适系趣统闲”弃：配备沪上愉少有、美国脆顶尖的TE爸MPSTA滥R中央空调中，结合欧洲假享誉百年盛占名的德国威搏能燃气热水浸器，冬天以制热水炉提供米的热水进入勉空调热水盘范管进行制热饲，新风输送肥、湿度调节妇、恒温节能亏，舒适又健检康；管道纯机净水即开即律饮。简诚邀垒余秋雨鸟先生作为小破区文化顾问短；莲花物业饭作为企划销肢售；国际知恳名物业公司匀世邦魏理仕笑的酒店式顾修问管理；2铜500平米雹豪华会所，樱全方位，智艘能化喊。帮对细节的完灰美坚持正是锁W源宰杰座独树一怪格、别具用航心的地方。颗W源祝晶典（附图渠）坑主要经济指灵标接投资商：上寄海丑W源血投资（集团问）辞设计单位：非中国建筑设秋计研究院编占地面积：匙5421M喜2古总建面积：赚28893资M第2怨总户数：5聪10户杜商业用房面袖积：295事4M榴2简介彻W源下晶典，五W源矛建筑文明N酱O.2，酒蛛店式服务公透寓，约30抄—愤55M愁2对的MINI谊豪宅，一座盖33层高的刷滨江地标建蛙筑，矗立于永浦东陆家嘴病金融商务区谁浦东大道和吓东方路交汇饭处。凭浦东陆家嘴未CBD，世闸界目光的聚松焦之地，高腥档写字楼入庙租率85%计以上，12岔家四星级以纳上的豪华酒陕店入住率更罪是让同行艳膝慕不已。哥W源包晶典，占尽当天时地利，算雄居陆家嘴械核心金融区热和东方路高发尚酒店区的昏黄金临界线马上，餐厅、嫌时尚会所、赢便利店等高留档生活设施荷一应俱全，脏同时卓然地杠利汇集立体熄交通网络，卸30条公交多线路，延安横路隧道、大白连路隧道两孟线连牵浦江排两岸，西临滔明珠2号线全东方路站。用W源蜓晶典裙楼共无计2层规划枕3000纲某M工2俊左右高档商辜铺。臻美极距致的空间格却局，东方路纤酒店区的高陈尚客源，多贱维交通带来持的源源客流幅，浦江百年竭规划的前景舰蓝图等，多优重优势地利神营造无出其吴右的商业财厘富空间。坏树项目市场篇感上海市整体美市场锡国民经济总均环境化2002年劝是我国加入太世贸组织的赴第一年。2饲002年一险季度，上海钩完成国内生晕产总值达1妇159.5通3亿元，比宵去年同期增立长9.6%宵，增幅高于刺全国水平2鞭个百分点。世虽然一季度诚经济增长比捞去年回落0吊.2个百分盈点，但从各浊项主要经济锹指标表现看材，总体经济县仍处于平稳盖、健康的运湾行状态。锯在一季度上创海市国内生攻产总值中，词第一产业实赴现增加值为拨11.35猛亿元，比去皂年同期增长垃2%，第二洲产业实现增跑加值为53镰4.08亿划元，增长9掩.5%，增顷幅比去年同坚期下降4.屯3个百分点绍；第三产业昆实现增加值块614.1争亿元，增长迟9.8%，薄增幅比去年允同期提高3液.3个百分唤点，呈现加颗快增长的势笨头，对GD婚P增长的贡恋献率达到5林3%，比去森年同期上升牧17个百分损点。逼2001年泳本市居民人镇均可支配收阵入为1.2佛9万元，比陕上一年增长漠9.9%，匙剔除部分居鸭民家庭出售味住房所得收尺入，比上一诞年增长5.系2%。上海驳城市居民家椅庭户均购建极房屋支出为败4855元宇，比上年增蝴长2%。西上海房地产牵业和市场的惰持续发展有孤力地推动第湖三产业的增防长。一季度症，商品房登电记预售面积低516.5可7万平方米鲜，比去年同困期增长46好.7%；存翼量房交易面贝积333.赤81万平方衬米，增长1喝9.2%。谦一季度房地挪产业实现增份加值达到7烈0.8亿元擦，增长14重.9%，拉纳动第三产业践增长1.5避个百分点，侨对第三产业经增长的贡献咐率达到11梨.5%。鼠金融投资环咱境学2002年绘一季度，上理海完成固定研资产投资额庭289.7涨亿元，比去辞年同期增长膝21.2%棉，增幅比去族年同期提高虏13.7个犯百分点。一竞季度，房地搞产开发、基华本建设和更隐新改造投资驰分别完成1芦07.88远亿元、10骂4.11亿滨元和42.逮14亿元，嫌比去年同期粮分别增长2馋3%、22宋.3%和2筋3.2%。哑一季度重大奏工程项目完舍成投资79策.42亿元差，完成全年阀计划投资的栋15.8%驾。悉占全社会投船资60%以稳上的非国有丽投资增速迅脆猛。200缩2年一季度疑，非国有经挺济完成投资猫182.6污2亿元，比春去年同期增落长27%，孕增幅比去年握同期提高6款.3个百分牺点，拉动全抖社会固定资萍产投资增长新16.2个奔百分点。攻2002年凯，上海城市援建设计划投伍资额542翅亿元，其中竖城市基础设致施计划投资卡额为219肌.23亿元孤，占总投资筛额的41.捆8%。洲金融保险业冶增幅的回升区、邮电通讯漏业和社会服日务业高速增刺长促进第三巾产业的增长行。一系列有窄利于证券市楚场发展的政粒策措施的出肥台，增强了警投资者的信顿心，成交额巾有所放大。将一季度，有样价证券成交柔额达到了1卧1056.欧49亿元。游行业经济环影境剃宏观发展环窗境猎2002苦年上半年，芦上海房地产奴市场不仅延易续了使2001闪年不断走好念的局面，而慰且出现了加丙速发展的趋千势，内部订踩购、排队购关房已成市场评普遍现象，义商品住宅价曲涨量升，办帝公楼租金不点断上扬。野从宏观上看耽，个2002侮年上海房地劫产市场暖风巡频吹，一是文浦江两岸综蔑合开发进入恶实质性的启窄动；二是来央行第臭8异次调低银行唇存贷款利率摆，房地产抵棵押贷款和公红积金贷款利戚率也出现大晋幅下调；三蒸是上海市第攀八次党代会纠提出犬2007侮年人均狭GDP75作00痛美元看，上海将进臣入较发达地烟区的行列，春届时居民的告购买力必将甘大大提升；与四是九大轨绸道交通建设樱引发新一轮港房地产投资松热。贴从市场来看妻，上海房地松产市场从踩1999谅年底回升以割来，住宅市舒场是一枝独棍秀，办公楼贵市场和商铺波从去年开始某，亦有所带缸动。凡2002日年上半年和倦去年同期比毒较，房地产走开发投资额去增加搅45.3%弓，商品房新拼开工面积和短商品房竣工旬面积分别增句加月11.2%有和牙9.0%惜。期房推案物量比去年同丝期增坚129%奇，推案量和恩去化量之比歇达到唱1里：亮1.08装。派居住购房和蓝投资购房两婚股合力推升占了上海楼市亭。席行业经济数婆据指标略2002洞年一季度上响海房地产开稿发投资额为图107.8迅8栋亿元，较2授001年遇同期增长事23%抹.馋办公楼投资婚额为仪4.12亿砌元军，较上季同管期微幅下降桐1.67个凉百分点羡，所占比重数由上一年同召期的榆4.78%通继续下调到臭3.82%目，并低于2秤001年全牵年叼4.27%淹的历年最低胳水平。详上海房地产闻开发投资构辞成中，其它稍类项目为鸽34.02私亿元奇，占投资总买额的谎31.54帅%丢，大大高于提去年同期所蛾占据的熟10.33总%羞的比重。（慨其它项目除血了厂房外，宿主要包括商衬品住宅小区脖的会所、商栋场、医院、往车库等物业爽配套措施。拆）那上海完成动率迁拆迁面积颂47.73败万平方米，疑比上年同期肺减少啦15.6%盘，但动迁拆雹迁补偿货币滚化金额继续寸上升，达到烂7.4亿元饥，同比增加迁26.7%狱。抗上海期房一执季度推案量资为顽466.3域万平方米，恳去化量为忘516.6骄平方米，供矩求比为漆1：1.1扇1蹄。从推案量余来看，本季鲜全市期房推岁案量中，浦面东新区独占共半壁江山，银达到志213万平采方米杂，占总量的助45.68悔%淋。传统的楼游市大户闵行桨区，推案量涉则大幅下降你，仅为坝16.7万水平方米搞；从去化量筋来看，浦东狱新区本季期立房去化量为鬼95.22淡万平方米伯，占全市总珍量的缎18.43驾%睬，较上季有槽一定萎缩。鲜但比第二名桃的闵行区的抢68.3万游平方米查仍有一定优招势。滑上海市中心捏9区以及浦致东、宝山、晶闵行的统计纲显示，20夺02年一季驰度上海商品拜房住宅成交敬均价为探4786元稳/平方米映，与上年当三季的禽4625元陪/平方米敲相比，增加阀了破161元/胞平方米圣，增幅为盟3.48%罢。顽本季上海市夫住宅预售商济品房价格指兰数为含1147.震15糕，较200辨1年四季度浮上升祖1.76%酷，同比增加岁9.21%浑。翅存量产权房膝登记的买卖松面积达揭333.8烧1万平方米迷，其中，存谦量住宅交易私占据绝对主扁体地位，达耍252.2辉4万平方米棒，占总量的赌75%丸。办公、商安业用房的份嘴额只占拴7%利，厂房等其扮它用途的存察量房则基本洽保持在级15%-2训0%胞。障2002年镇一季度，上绝海个人购买狐商品房的比表重继续攀升欣，商品房住摆宅交易销售斯登记中，个馒人购买的有犯43515糕套坏，占读97%昏。预售中属使个人购买的馆有雾39141菠套飘，占碌98.2%今。池2002年愚行业经济新清政策咱2002年称1月1日垂，稀《上海房地载产市场明码夹标价实施细健则》集正式实行，吴上海房地产都市场将全面绝实行明码标役价。新出台石的《实施细卸则》规定凡透是房地产经尖营、房地产肌中介服务机喊构和物业管例理企业买卖亿、有偿转让兵、租赁房屋夕，提供相关泊服务的均得将明码标价。吸2002年佩一月下旬陆，唉上海灿住房拆迁安贞置补贴抽新规定出台傅。凡在该市窑城市国有土奶地上拆迁居棒住房屋，并沙在现2001年暴11月1日毯以后核发房怪屋拆迁许可究证的，都可所按新标准补发偿。最低补偷偿单价标准威为：被拆除庄房屋同区域替已购公有住颤房上市交易阿的平均单价掉。平均市场上单价由各区揉、县人民政往府按其划定直的区域范围吸，定期公布糟。壤2002岗年疫2隔月安1祥日尤起胁，菜《高层建筑聋的面宽控制废规定》楼开始实施，胡在上海中心骆城（外环线恭以内）范围水内新建、改进建、扩建高异层建筑的面译宽应当符合泽以下规定：士一、建筑高迁度大于强24旱米，小于、常等于阀54加米的高层建贫筑，其最大皇连续展开面帅宽不大于灯80敲米；建筑高列度大于底54衫米的高层建长筑，其最大蒙连续展开面谷宽不大于炸65晴米。遇2002匙年３月１日乖起造，本市匙住房交易手主续费实行新贪标准焦。主要内容治为：章一、新标准侦改变了计费吃办法，由原隆先按件计收斤改为按建筑封面积计收。辽二、购买者肿购买新建商贱品住房不再洗承担交易手删续费，新标谱准规定新建摇商品住房每要平方米３元鲁的交易手续办费，全部由茄开发商承担段。蓝三、存量住抚房交易手续孟费标准国家很规定每平方甩米可以收取聚6殊元，上海的栗新标准规定优每平方米收烈取偏5搞元，由双方范各承担垫50国％。配从1994岁年2月起试苏行的上海对姻外来常住人欺口的蓝印户比口政策于裤2002年访4月1日晌废止，取而阶代之的是稳“忙上海市居住虽证刊”氏制度。丝“习上海居住证喂”支是持有本人世合法居民身昨份证、在沪卵居住满半年刊以上，并有句合法住所、裤稳定收入或扁职业的上海交市常住人口絮身份证明文判件。躁“吩上海市居住刻证姻”否将首先在来真沪工作或创尘业、不改变棉国籍或户籍辫、具有本科血以上学历或拆特殊才能的框外省市人才砍、港澳台人兵才、获得境么外永久居留侮权的出境人规才和外国人透才中试行。骗获得者将在扁申办企业、省科技成果转毕化、行政机紫关聘用、专梢业技术职务厨任职资格评摊定、子女就肌读、社会保究险、专利保弓护、住房公客积金、出入赛境手续办理具与外汇兑换孟等方面享受涌相关待遇。庭自乎2002年袍5月1日慰起帜，对已有的社《房产测量怨规范》未做辫规定或规定避不明确的部聪分，按新的单规定进行房显产测量。明节确了凡是计恳算建筑面积桶的房屋，层污高均在劣2.20宪米以上（初含2.20材米倒）。城市建设塘2002年教，本市重大摘工程建设项碍目计划共安沟排七大类3堤9项，76吊个单项，另与有预备项目们24个单项庙。苏州河综凤合治理一期显工程为20知02年的一蛋号工程。认今年的计划耗项目中：基桃础设施工程治31个单项盗，信息工程取5个单项，约能源建设工值程4个单项串，生态环境阀建设工程1梨4个单项，泳农林水务工备程8个单项些，工业建设豪工程11个照单项，社会但事业和其它猛项目工程3愤个单项。幅全年计划工蔬程投资总额消542亿元顷，高于去年耳64亿元（兽2001年痕完成重大工令程投资工程头量460亿泰元）。今年能，高速公路压、轨道交通灵、市内骨干贝道路、越江洲工程、水环汗境治理、废局弃物治理、阁绿化建设工萄程共36个甩单项占21深9.23亿看元，占总量舒的41.8赖%。蒙上海市房地术产市场综述娘上海市商品简住宅供需情葡况统计常单位：万国M波2秩时塘张间壤期房推案量薄期房去化量静现房推案量堤现房去化量零1997悦(1溉季度朴)总198讯.56找71瞧.76右197担.18创115海.43武1997普(2矩季度纯)怨640缩.77睛98扰.29潜389探.06卫73违.06求1997哈(3慧季度辽)教419齐.83晨127夺.47枝295浪.54塑100熟.88扫1997否(4每季度田)配639僵.86等148树.06坚247开.79扰150公.03宪199是7年全年哈1,899冤.02午445颈.58延1,129电.57剖439爱.40寇1998从(1自季度屠)饿201日.55蕉134熔.95醒350饺.08膏115美.03生1998迎(2探季度杜)犯412缝.22府164胜.49鉴633瓣.84肚181塑.13消1998己(3准季度维)倒384凳.94销243帐.54城350邻.37龙203俘.95装1998娇(4坛季度归)丙561照.16龙274彩.76恼809据.63燃236纵.56屑1998年进全年戴1,559机.87益杠817.7酒4希2,143签.92糠736期.67上1999灶(1倚季度废)悠售270.8粮4池辈232.7案5桶亿351.3好0亲掩246.3突1框1999禽(2吓季度蝇)少拌397.8壳5拜免257.2挑1手先505.4含3锄透299.7赏4戒1999乓(3抗季度陆)粪巧319.9夏5跨潮265.0尚1山暑623.4疯0政驶274.2案7粘1999船(4唯季度慰)越讽457.1拾8割桐320.1丙8茧泄469.1廊4嚷舱386.3艳8饲1999埋年全年畏1,445野.82哄1,075肤.15摊1,949膀.27点1,2青06.71来2000锄(1妻季度秧)尺铃287.3毒7披并263.8蛮6帖歇557.0古6叫故377.5司0屈2000苗(2惊季度舰)呜炎363.0滚5秩护348.1音6户影482.8踪6碍朝369.2贷3询2000恭(3器季度孟)单奔474.3近5徐斩417.0耳4鼻词546.5舍5顿牙507.9救4齐2000嫂(4层季度夫)顽腹424.4叛1灿乐423.8远1腊也86.72插立142.5浙7误2000控年全年革1,549买.18洁1,452朋.87御1,673少.19轮1,397冷.24元2001亩(1轧季度驰)桂美殊127.7醉5屠腐352.1岸2卧晕573.9烦8和油456.0活2恭2001坡(2辨季度势)搏足368.7星9盒惧420.9械8末旁624.8困6捞思543.6繁3怀2001筝(3抽季度粪)菌劣529.4汗8沉坚514.6适3手义467.2合3蔑想599.7撒5富2001唱(4任季度凝)猫博633.1醉4抬屈544.1阔1冻雾175.4观9慧诊421.0演6甲2001状年全年丰1,659搜.16幼1,831袋.83产1,841关.56湾2,020没.46割2002归(1汗季度述)蒸铸466.3浸2誉请516.5范7透疾582.6床6蹈配556.8允9说明：摊1)期房市感场推案量献1998年阳——裕期房预售推各案面积有所踪下降，表明竟市场压缩期志房供应量，鞭提升成品房局供应量，从坝而试图减少番存量房的进寨一步增加。骡1999年乞——废全年的期房弱供应量继续桥下降，比1惧998年减语少了7.3练%，这对目幼前市场的有除序进程具有炸不断的推动赞作用。叨2000年惭——管期房市场的喉推案量在不匠断打开，恢刃复了多年不脏见的生气。戚2000年兰全年上海市搬商品房期房那市场推案较午1999年俱全年上涨了残7.1%，步基本与19招98年持平岗，市场供应馅有所复苏。练可见在近两崖年的市场调耍整期后，整疼个市场正在袍不断向良性饲化方向发展饭。另2001年沈——烛受到200缺1年1月实残施的《上海泼市商品房住厚宅预售标准选》的影响，犯一季度期房贺推案量曾出监现大幅度萎五缩的现象，龟但后三季度筛推案量大幅宪回升，全年关期房市场的辛推案量为1丽659.2介万平方米，胸同比增长了贷7.1%。智2002年糟——趋1季度本市餐期房推案量哗虽较前一季韵度有所下滑非，但同比却饲增加了26保5%。殃2)现房市哄场推案量与1998年灵——致由于199夕7年大量上转市的期房纷涉纷交楼，上副海现房推案尖量出现前所燕未有的21科43.92肺万平方米，申同比199遵7年增长了除226.7榜%。病1999年薪——支全年现房推爸案量比19阁98年下降袄了31.1效7%，造成西如此大的幅险度的原因一研方面由于政腔府在199揉8年对期房扶供应的控制蛙；另一方面枣也是近两年梦现房销售的两大幅跳升所魔导致的。因三此1999咸年市场状态状更趋合理、设稳定、平衡冤，这对20钱00年的市舟场发展更有弄利。简2000年痛——蝇上半年现房豪推案面积较肌1999年网同期增加2萝1.4%，属下半年较1懂999年同除期下降了4枯2%。全年守上海市商品应房现房市场迈推案较19采99年全年晃下降了15越%，房地产胃市场总体上毙供求矛盾继密续缓解，商斧品房销售保岁持良好势头驼，存量房屋唇交易稳步上食升。奥2001年枝——浓现房总体推姨案量184镰1.56万并平方米，同谱比增长了1角0.1%，顶但是后半年政推案量有所负下降，降幅括为46.4拥%。其原因淘主要为新预赛售政策影响塌，大量新建登楼盘纷纷推蚕迟上市后，输间接影响了插现房市场的娇供应。而现救房推案市场荷上半年仍能棍有充分的供堆应，主要得柿益于200悔0年末楼盘耐的集中上市柱。也2002年熔——沈1季度现房蝇推案量为5皂82.66圆万平方米，祥同比微幅上都扬1.5个轻百分点。傅3)总体去只化量殃1998年星——闻受汗“耕福利分房取肢消惭”卸政策影响，嫂全年商品住河宅成交量大惧幅上升，其臂中期房预售吉实际成交比藏1997年校增长83.衫5%，现房鸽销售实际成挡交增长67喉.7%。均1999年歌——叫期房预售实倒际成交比1治998年又桃增长23%祝，现房销售驻实际成交增巾长38%。监1999年差上海商品住说宅期房、现置房市场总体疲成交率分别明从1998忠年的52.妖4%、34短.4%跃升酒至74.4疑%、81.株8%，市场黎现房存量压观力大大减轻孙。表明市场禾受多方政策蛾鼓励及房地围产业本身的足良性发展已机有所好转。权2000年宪——监上海商品房外预销售仍保以持较高的势浑头，与19艺99年比较采，预售去化抖增加35.准1%，现房艳去化基本持贺平，其中2振000年度暴，上海商品费房期房市场歪预售总体去搭化率达到前商所未有的9盛4％。盼2001年叛——影虽然受到新卡预售标准的答影响，20骨01年上海贴市商品房总煎体去化量还激是达到38走52.29张万平方米，嘉较2000武年同期，上田涨幅度达3厦6%。期房炉和现房市场祸去化量双双妻走高，分别简比去年同期设有了较大幅矮度的上升。断与受新预售灿政策影响的民期房市场相临比，上海的耍现房市场显宵得更为活跃盛，面积突破梅了2000柿万平方米，跟到达了20蠢20.46病万平方米，授同比增长了深16.3%备。军2002年渠——坝一季度期房池成交量为5遭16.6万吐平方米，同请期增长38维%，全市供式求比1：1乎.11，市碗场供求偏紧邻。从现房推婚案量和去化竹量之比来看饱，本季度则递与预售类呈各反向运行态扯势。200跑2年一季度贵，去化量为容556.8桶9万平方米脚，较同比增秆长19.8诸%，供求比唉为1：0.悉96，呈供厨略大于求的呜态势。显然坏上一年预售碎大幅放量，浩使今年一季闷度竣工后办外理初始登记民的项目明显全增加，根据鸟最近一年多粮来，增量房雾求大于供的但实际，今后仪各季中，现桥房形态的供越求会处于动鸟态平衡之中已。戚黄浦区区域台市场综述区域概况枕黄浦区是上影海历史最悠搅久的城区，某是上海近代偏商业的发祥润地，是上海要中心商业区称的核心区域颗，是上海的节行政文化中例心，是上海粉发展都市旅锈游的精华之裳地，是体现苏上海国际大沉都市繁荣繁耗华的重要窗岛口倘。助人文地理叨黄浦区位于滤上海市城区轿的几何中心怒部位，东临董黄浦江；西神至成都北路剑、金陵路、激西藏南路、丢肇周路、制贵造局路；南接沿高雄路、荷江边路、黄巩浦江；北邻钥苏州河，上斥海市的"0搁"公里就位棕于本区内的之国际饭店。充全区面积1强2.85平查方公里，占掀全市面积的葬0.2%，更其中陆地面劈积11.0越17平方公牵里，水域面住积1.83掀7平方公里勿；行政区划窜为9个街道氏共190个停居委会。至坑1999年威底，全区总惰人口数为6锹8.6万人头。道路交通提黄浦区交通肠四通八达。丸人民广场是朋上海市内重夕要的交通枢刷纽，设有通数往市内各主布要地点的公益交线路，爪轨道交通一勾、耗二号线在此院交汇皇（人民广场牙站）谈。加之南浦帖大桥、延安艇路允隧福道、延安路游高架、内环佩线高架、南耗北高架以及鱼复兴东路、适西藏南路、若陆家浜路等求主要道路构烟成了快速、似便捷的立体卡交通网络。犯主要横向干令道：茂北京东路、猜九江路、福协州路、延安恩东路、金陵岛东路、淮海漫东路-人民久路、陆家浜袋路、中山南惜路。耍主要纵向干炭道：迟西藏中路-炉西藏南路、畜河南中路-羽河南南路、敬中山东路-批中山南路。系主要学校、纤医院良黄浦区是上征海近代文化宁及英语普及担大区之一，程区内有市重窑点中学格致仔中学、大同始中学、大境列中学，区重掌点中学光明酱中学等各类协中、小学。主要商圈断南京东路商钱业街：振是全国著名勾的商业街，觉其每年的营腰业额都冠居薄全国。是“鹊新世界商城讲”醋、徐“税市百一店悲东亲楼疏”晋、获“暴宝大祥商厦纤”僵、秒“正伊都锦商厦崭”壁等，垂使整个南京坑路成为具有纠国际水平现蓬代化商业大妄厦，结展示国际名偏牌、一流商湾品，拥有一录流购物环境煌、一流服务敢水平，馅是虎繁荣、文明汁、整洁、安纹定的现代化锅商业大街欣北京路五金按一条街：董经营门类有边机电、交电芹、阀门管件被、机动刀具托等樱6翅0余个大类准，数万个品杜种足，壶使北京路成厉为名符其实丑的生产资料蛇街。昌福州路文化哭街；钉有发上海科技图倒书公司、上贞海外文图书疑公司、上海装书城茂、上海古籍吐书店股等一大批名拘优特色店乖，另外还经提营上千种文坛化用品，氧正以崭新面讨貌，迎接国束内外宾客的稠文化生活需揪要施。锦金陵路装潢曲街；鬼以经营各类蒙中高档装潢戏材料为主要稠特色，以满透足各类人群林不同的需要寸。豫园商城；谢豫园旅游商蝇城，在百余戒年的商业文阿化积淀的基隙础上，场内冬形成小商品免、小吃、黄扰金等经营特教色的，享有序“刃小吃王国活”刮、营“渠小商品王国躺”弟等美誉。何主要旅游资牲源遇黄浦区内拥期有丰富的历械史文化资源恭和众多的城浅市新景观，咬并成为近几蛇年景点旅游惜和都市旅游塞的热点，目肯前沿外滩、岔豫园、西藏珍中疮路、人民广哑场、南京东栋路步行街的差旅游环线已霸经形成，成铃为黄浦区商叛贸旅游得天军独厚的景观地资源。市政规划裤南京路兴建泄“柄浦西第一高烟楼锐”知总投资达3献0亿元、高学达333米谦、楼高60侮层的世贸国办际广场将矗誓立在南京东众路、西藏南渐路口，总建果面积近14婶万平方米，纷由6层大型盗高档购物商翠场、3层会饱议、餐饮及揪娱乐中心、沸48层80最0多户套客耽房的超豪华灵五星级酒店竹组成。惩董家渡将建夹本市最大滨非水聚居区蝶董家渡聚居保区东濒黄浦木江，北至复盒兴路，西至意中华路休——乖桑园街，南传以陆家浜路羽为界，陆域甘面积122室.5公顷，表其中可开发歪土地面积为笼66公顷，帆将建本市最厕大的滨水聚帽居区。亡中华路环城稼绿带的建设仆在上海老城铺四周将建中纱华路环城绿竟化带，其中槐占地达7.养6公顷的古渴城公园已建风成，改善了船豫园地区的郊绿化环境。畏苏州河综合语治理工程血苏州河四期谋（河南中路蜓——速西藏中路）年全长115萝0米，用地揭面积1.8诞公顷。将于咽2002年桑年底竣工。倦此项工程建扑成标志着黄鞭浦区苏州河隆环境综合治件理工程的初铺步完成。奥黄浦区区域斯特征山上海市中心悉最好的黄金摸地块，中央舱商务区最中勉心地块，全宿国金融中心匆。境内外滩粒金融一条街板30年代起法已驰名中外誉，具历史价榜值。这全区第三产跪业异常发达蝴，商业及其毫繁荣，南京达东路步行街嚷被誉为耕“堵中华第一街涌”太,营业总额盗冠居全国。吨区内市府大慈楼、市人大切、市政协等爱构成全上海殊的政治中心品。本区境内人民资广场、上海扫博物馆、上霜海大剧院活…埋形成市中心议地区独特的船风景线。泼老式里弄众逮多，人口密腔集，地价昂耀贵，动拆迁勇成本高昂，否改造须主要宾依靠市政行诞为或与政府背联合开发。仇依托豫园犬—屠城隍庙商业医旅游城形成嫁集聚老城厢复及明清怀旧案特色的商业少旅游城区。卫区域中文物滩、古迹众多惧，怀旧气息哄浓郁，区境网中人民路、渠中华路椭圆滚形方位内有位旧城乡保护摇规划（面积示186.7加3公顷），添保留有较完锻整的上海开躬埠初期的人仁文地理景观蒙。柄老式住宅，罩木结构房屋郑较多，人口科密集，道路星纵横交错，挨路幅普遍较甩小，动拆迁特难度较大。妄黄浦区房地鸽产市场综述卷黄浦区期房刮市场供求分殊析贴单位：万M述2智时间徒期房推案量驾期房去化量牺2000(盒1季度)棉0.78糠0.5社8还2000(持2季度)捕11.99雷8.2再0哭2000(选3季度)讯11.60粱13.0似0返2000(选4季度)沉15.70蚂11.8校0斜2000年鲜全年桨40.07木33.5帖8狠2001(般1季度)虹1.24叨11.1汪8食2001(铲2季度)掏6.03跃58.4饰0辆2001(乐3季度)歼13.06舒15.8丧6替2001(段4季度)沟19.28砍17.1赏3桥2001年男全年勿39.61恭102.5燕7鞠2002(虑1季度)志1.1侮16.4早2说明：好2002年舟1季度黄浦伐区期房推案柿量为1.1诱万平方米，除占全市总量齐的0.23贞%，较上季词的6.03虾万平方米大绩幅回落，降间幅达81.滴76%，去唤化量为16叶.42万平用方米，占全证市总量的3爸.18%，虑较上季增加努2.16万欲平方米，增吓幅为15.女15%。供兄求比为1：地15.37选，期房供不语应求局面加些剧。锹黄浦区20荣01年区域梢单套单价与疮成交量的关绘系舱黄浦区20糕01年区域钻单套面积与备成交量的关宝系免黄浦区20和01年区域面单套总价与蠢成交量的关焦系让黄浦区房地辽产市场总体遣特征缩自2000蹦年中旬与南旬市区实行奇“仆撤二建一蜘”铃后，使房地驳产市场受到助极大推动，吉区域供应和货去化量猛增棕。球区域北部的秆CBD地区貌为上海甲级滨写字楼最集厨中区域之一自，其供应性慧以商业性用瑞房为主，而锻住宅供应量扇微乎其微。嫌住宅主要供煮应来自与延湖安东路以南蚂原南市地区嫩。目前黄浦悟区的整体住踪宅市场已由壤原南市区物据业所主导。远区域均价再拔度走高，供旦应量持续减暂量，市场成侄交稳定增长虏，供不应求春局面有所加娱剧。见区域整体价笔格走高已成抛定局，主力本成交中心上矮移，再度回烂落可能不大叨。解项目区域市靠场霉由于土地资修源稀缺，动娘迁成本过高另，本区域向该来物业数量盈稀少，目前切区域均值在题10000闪元/平方米坐，其个案均秘为占地容积帐高的小规模聋个案。居“蚕市中心水景纽豪宅苗”勿为本区域楼票盘的对外一弊致形象。由所于过于高估背自身的地段铃优势，却缺贴乏豪宅的高盲质规划和形傲象包装，在耻房型的设计粥上又因酬“允大而无当眉”纽而导致总价胞过高，除拢“彻家化中房苑捉”进以低总价销拴售取得了不袖错的业绩，酒其余个案的弟销售去化普地遍遇到了较职大的阻力。讨从目前10族0-110闯平方米的两赠房去化速度哪最快来看，纪显然受到价疫格因素影响吃。逆项目区域面词积配比三房型默一房隶面积配比箩100-1败10M肚2绪合计闲套数反30乔30鞠比例榨100%笛100%相房型锄二房暂面积配比琴110-1鞋20M不2帮120-1向30M缴2葛150-1煌60M窝2仆合计厘套数盆36晚46卸30脸112间比例距32.痰2宣%寺41%库26.8%潮100%器房型韵三房庸面积配比症150-1县60M哗2碌160-1若70M思2雁170-1自80M破2柿190-2内00M赶2任合计茎套数耗46页46差20秒10拘122砌比例针37.7%挽37.7%娇16.4%姐8.2%虚100%说明：棍以上数据统伐计由福海名殿人府、水景固苑、家化中浴房苑3个楼四盘得出，统刺计总户数为料264户。策本区域市场撇以三房为主嘱，占49.闷6%，主力票面积为15利0-170倾平方米之间裤，占三房总小户数的75韵.4%；二辽房为辅，占债42.4%震，主力面积凯为130-渠140平方坟米之间，占顺二房总户数吼的41%。夜区域竞争个井案分析释案依名惭水景苑培物业类型嘴32丑F狡高层、零平面配置堆2梯3户、吵2梯2户讽绿化率买40%话建筑面积旬2.3万M挖2龄容积率卖5.1歌得房率酷78%菌平均单价光9500结元/所M腔2霜主力总价涝162-1畏82祸万/套组房型规划裕一房：从101.0霉6葬M违2掘，占总比群20哗%侍二房：递150.3截6辱M劝2狠，占总比亩20虹%座三房：悄170-1撇78逐M回2父，占总比宁40馒%盛192贼M住2壤，占总比遣20竟%框去逮化站去年11月警开盘至今已律预定1.1葬5万M越2型，占总量的拥50%种建筑风格历现代简约派芒建筑风格概景观设计胳江南园林式泄的细致与精离巧李广告诉求静市中心水景战住宅斗广告援语惰汇聚上海市信中心、倍享线黄浦水案风烟情邮优起势蝶1、便捷立源体交通网，眨地铁、高架匀触手可及。音2、南京东葛路步行街的丽时尚繁华近森在咫尺。肉3、沿苏州率河的水景住膊宅。睬劣吐势元1、小区周孩围目前都是厚旧式棚户区熔，环境不佳碎。苏2、房型大飞而无当，导今致总价过高艳。尼区域市场潜稍在供应的竞驴争金色家园由发展商：金蚀外滩集团跃项目位置：凤黄河路，新饰闸路哀用地面积：麦16744悄M园2揭建筑面积：罗80178背M恨2恩主宅面积：谁72300扶M锤2牲会所和公建朝面积：78嘴78M赌2撤黄浦区97犹#、119球#地块旧里民改建项目袄发展商：上淹海中福地产朴置业有限公尺司尝项目位置：绿云南路，广愁西北路胀总投资额：挠3.8亿元薪建筑面积：宴7.3万M野2新昌路项目拌项目位置：跑新昌路、成两都路东侧，碰北京西路北缠侧，苏州河滚南侧厨总投资额：帅60亿元占用地面积：蚀12万M枝2衫总建面积：吓45万M盛2项目概况述项目立地条破件让项目前黄浦区13旅7#地块贤地理位置讨东临福建中拳路、南临宁湿波路、孙西临浙江中眠路、顾家弄番、北临北京则东路剃用地面积兽23100亲M荣2染用地性质悲住宅及商铺奔（15%）叹容积率胃居住容积率式3.5以下腹地块现状叮未动迁势周边情况江以旧式里弄纠房为主的居群住区，及北水京路五金街倘周边区域生车活机能生活机能：躁区域地处上联海市中心黄狼金地段，外宾滩景观区，蔽南京路步行台街都只有举递步之劳，为汁今后业主购寺物娱乐提供炕了极大的方炊便。韵位于浙江路辅上的各类便梯利店，为将退来小区居民壮就近购买各采类生活用品嗽提供方便。交通机能闸地铁一号线斤（新闸路站乌）距离本项窃目一公里，积出行十分方峡便。项目西晃侧为上海连棉接东西的重菊要高架客——让延安路高架跌项目北侧正瑞对北京东路每，为上海重忌要的东西向趋主干道之一泥，并且还是有衔接外滩景朵观旅游区的残要道。张基地周边5营00米范围列内的公交线顶路众多，为惕居民出行提体供方便。学习机能：佣本案周边的龄“未格致中学让”看和衰“幅光明中学倾”箩分别为上海骨市的市级与杜区级重点中桶学，为今后第本区域居民挪的岂“溪望子成龙西”怖提供了一条暂捷径。医疗机能仪本项目东南娇侧的抖“国仁济医院准”粱属上海市市屡级医院，在牢医疗水平、愚软硬件方面透都异常出众狱，为区域内楼居民提供了唉有利的医疗后保障。梦SWOT分灵析泼Stren妇gth优势触上海顶级烫回金地段筛本案处于哭“墓撤二建一太”奖前的正黄浦溜地区，东有箩外滩金融景副观区、南有逆南京东路步跨行街、更可带远眺壮阔的掠黄浦江景。刚想着脚下这驱块土地昔日贡之梦幻与辉胡煌，看着眼掀前这一幕幕窝伸手可及的蜘荣耀与珍藏溜，上海顶级映烫金地段的惭地位由此而橡无可非议。照苏州河畔的允水景住宅理巴黎传统上揪流阶层住在剥塞纳河旁的峡圣路易岛；顾伦敦最好的胸房子坐落英愤国知名的高宅级河滨区凯搅因道；世界哥上所有高级箭的住宅都是权临河而居。定在上海能找纳到一处既依膨偎苏州河，聚又离黄浦江梢不远的住宅忧决非易事。赛本项目既是待其中之一，前临水而居，佳繁荣与宁静佛皆在其中。晌四通八达的统交通网络出基地西靠地素铁一号线，盼新闸路站近搜在咫尺；并枯傍有飞“迎三横三纵横”乒之一的延安览路高架之优悦势和各类公五交线路10怜余条。由地旗下、地上、软空中三方面瓦构成的空间巩交通网络，意对未来居民君意味着什么超不言而喻。僻大师级现代捞派的规划君本案聘请耶漠鲁大学建筑历硕士，世界换建筑家58具1人之一的舅台湾切黄永洪阿先生为本项貌目倾力规划歉，与众多国笨际建筑师相咽比，黄大师稻熟知上海地慧区居住习性雅和地域文脉蛙，在将上述翼两点融入建危筑中独有心滩得，从其在躺上海规划过菌的一系列高种档个案来看约，几乎每次捡都能在沪上抛引发一轮小醒小的夫“慌建筑革命清”奉。切完善成熟的茧商业生活配召套公项目位于成设熟商圈南京葡东路步行街似北侧，为将循来小区居民愧出行购物娱笼乐提供方便货，项目周围及医疗、教育汪设施一应俱年全，享受生鞠活一步到位黑。厅Weakn闪ess弱势糖基地相邻的浸旧区环境夸基地周围相铸邻小环境显持得较为灰暗贫、陈旧，视太觉感较差，填对本案的高胶档住宅的形贼象显得格格前不入。旁北京路五金倒街的嘈杂很基地北侧正料对北京路五小金商业街，物来往人员比输较嘈杂狠,挨对将来小区迅外围人文环妖境会造成一祝定的影响。桥部分相邻单瘦行道的影响愉基地周围部割分道路为单姜行道，为将绸来小区内居圣民的行车带跪来一定的不款便。既相邻办公楼岗的视线阻挡跨基地西北侧咽为一办公大梨楼晓——惹东银大厦，次北侧为科技循京城，对将盆来小区内业搜主的观景视遭线有一定的使影响。牢Oppor左tunit弹y机会庆高档域“好黄浦区劈”饼的影响识黄浦区在绝膝大多数的上摔海市民的心健目中，其形截象之高档甚镜至在静安区酬之上，是公井认的目前上烈海市顶级地畏段，这有利勺于本基地未丰来规划的形痒象树立。刷苏州河股“名东方塞纳河丛”图的影响纠苏州河素有衡“忽东方塞纳河莲”弯之称，其所蛛带来的膨“赖绿意盎然买”瞎、贴“庆追溯往事赵”帖、炼“庭浪漫意境宴”伏、抱“敞名宅法则鸭”桥、萍“蛮升值空间丑”云等一系列主膏题，均值得河加以强化诉础求，由此引黄发不同客层萝的思绪共鸣本。祝旧区改造的亚先行者狗本项目作为危黄浦区旧区那改造的先行染者，具有一茧定的社会新占闻效应，此秩有利于加强尘未来本项目钟的形象推广糠和各类活动臣的展开。善中国入世刺纸激需求鸦中国加入W移TO以后，春活跃的经济虾，巨大的消胞费市场，加在之良好的投姐资环境，潜领在的无限商骨机，已获得庸了国内外广桥大有眼光投呀资者的青睐撒。各类人才税精英集聚上泰海，必然直隙接刺激、拉浆动房地产市锄场消费和需配求。呀客源市场广眨泛蛇项目与外滩抚金融街、南屿京路商业街娃、淮海路商稀业街为临，椅区域周边外牢商住户代表竞、商务人士燥、私营业主弟、高阶白领慕众多，为本依案高端产品负定位提供了合有利客源支那撑。客Threa缩t威胁妙全市高档楼怖盘的崛起究本项目地处恩黄金地段，暴主力客层大类多为烟“削金字塔咸”病顶级客层，店其置业重地桂段，愉“赚不确定区域相”隆为其主要特认征。随着目翠前上海全市缩房地产顶级汗产品的不断宗涌现，意味干着本案将面我临全市范围祖内高档楼盘迟的市场竞争妄。娱周围区域的飘竞争压力烘伴随着黄浦撕区新一轮旧宋区改造的启份动，相信未张来本区域内腾会出现与本活项目同类型蛙的个案，对颗本项目的压床力是显而易旬见的。项目构想篇旬客源客层分摔析事客源客层定猜位概念与目稻标婚鉴于本项目也位于上海公嫁认的顶级地州段弊——独老黄浦地区没，并且北有鸽苏州河活水淡绿化带，东症临外滩金融诱景观区，南维可府瞰南京迁路、地域文碑化气息浓厚闻等一系列得劣天独厚的地天缘优势和前嫌景规划，同吴时结合本案幸高昂的土地忌成本，建议财本项目在前救期客源层及芽产品定位规葡划方面的利绵益与起点均厉须较高，只咳有如此方能本形成地段结筝合产品的双蚕重品质优势犁，从而在高鼠昂的土地成拦本面前，仍测能为房产商核带来丰厚的乏利益。尽因此，以本欧项目极佳的甘地缘优势结膜合良好经济舟技术指标的地先天赋予，爷已将本项目袍定位于上海玉首屈一指的塞国际化完美担社区，赋予舒其敏“粥人文的、艺乘术的、国际店观的、终身男学习的末”受四大社区主恰题。使本项奥目不仅成为风全上海高品猜位人士争相讨认购的优秀圈产品，更是柏境外人士在厨沪置业的必拿然选择。窗客层定位主络导对象些在高价位案昏例中，客层咬定位尤其重爬要，精确的笋目标客层确乏立，才能使盼进一步的行怕销企划具有模针对性和高尽效率。了解棍客层才能了恰解需求，并能提供满足需秋求的产品和堵执行符合客坦层的行销策烈略。碑根据本项目冬特点，综合赏分析得出客赴层定位如下召：身份特征：霉国内外投资才者、经商人柄外企驻沪代他表椅港澳台和东宋南亚移民人窄士携海外归国华受侨及外国移牛民私营企业主高阶白领救文艺或影视每名人盏国家行政机渔关高级领导裂或实权者端期货股票金溪融大户遮留学的高级忍管理层人士夏其它认同生矩活高品位的单境内有识之拿士购房动机姥在沪工作、倘经商便利推上下班往返淘便捷移民上海结婚用房纯投资显示身份敏追求高品位恰生活行业类别：提IT、外贸窑、金融、房材地产等行业现年龄层：脚35-50添岁车经济实力：蜂以按揭方式泼付款为主，香年薪在15路万以上，足抛够承担本案券的按揭付款领。雄目标市场产值品需求分析释本项目客层旋对产品的主配要需求点如酿下：亦国际化的社巷区设计理念蓬物业较大的页升值空间砍通畅快捷的盼路面交通显全方位高品罗质的社区生贸活配套岂细致的社区抽庭院景观绿里化以丰富人钻文主义与独榴特的艺术气滨质为主；俭宽带网络智窜能化的设计驾，完全与国玉际接轨，能瞒使住户享受钩轻松写意的立现代生活；伟注重房屋的浆使用功能胜善过对其总价餐的考虑，其树中大开间略阁带挑高的客走厅与良好的垮视野以及通艰风采光为基笼本条件；倒注重公用空为间（大堂、希电梯厅等）符的豪华、气撒派；赌服务式物业住管理细致周肚到，无微不缝至；抹发展商实力魄、工程进度帜与交房日期签产品总体规稻划建议规划指标置基地面积：绑23100杀平方米德总建筑面积改：8316将0平方米睁商业面积：砖12475横平方米（公燃寓式酒店1纯0400平类方米）寨住宅面积：兵70685该平方米周建筑容积率勾：3.6坐建筑密度：畜23.3％规划思想誉小鱼区是城市的销基本构成和孟有机组成部践分，住宅区柱的规划应是河城市设计的苦延续，它受岔到城市文明软和地域的制沟约。在规划待设计中，应暗以人为核心虾，力图有所展创新，突破仔常规的住区捕模式，从社须会效益、经章济效益和环敞境效益的整扎体入手，营臣造桌“纠地区感裹”尝和默“坛地缘感碍”求，加强小区刊的可识别性爬和居民的归盾属感，应充排分研究基地彩的地形地貌冷特征，探寻偏最佳的规划切结构和形态植布局。小区叙居住整体环离境包括住宅扭、公建、道妇路、绿化空勿间组织等诸闷多因素，都餐应首先符合惊城市的总体顶规划要求。广在充分发挥钥土地价值的聚基础上，创破造独特清新表的城市建筑康形象。在有脊限的用地中胸为居住者提剥供舒适宜人前的生活空间查。采用获“艘生态化，可分持续发展姥”览的设计理念盲及现代设计捎思想，努力界创造具有航“蜓品牌效应掀”莫的居住小区哈，使住区有匆机地融汇在六上海黄浦区首大的建筑文宾化环境之中颈。总体布局膝城梨市支路牛庄仪路将基地天露然地分成南锅区和北区。邮南区、北区铅既相对独立胸，又存在着砌有机的联系状。北区按建堤筑性质分为隙商业组团和奸住宅组团A节。南区为住荒宅组团B。行3个组团共币同构成小区疗的整体形象垄和建筑空间喂。规划布局健分区合理，理构思巧妙，逆具有如下特熔性：杆(暴附图)哀内聚式商业黑步行街的设洋置款商业组团沿堡北京路展开慰，发挥其最恒大的商业价技值。规划时孕，突破惯有率的商铺设计优模式，在基都地内引入一尿条内聚式商额业步行街，弟以呼应北京过路沿线商业裙布局的要求围。步行街呈携曲线型，街洋宽随建筑的贼流动而变化羡。沿街布置嚼1～2层的另商业店面，梨有着部分玻筛璃顶棚的半强室外商业街杆提供了悠闲吃自在的购物浸环境及尺度葵宜人的商业冲空间。在南稼北侧商铺之亲间结合商场黄动线及室外绒空间，设置协灵活轻盈的如空中走廊，塑使得街景更扣加丰富多变歪，充满趣味毙性和悠然情厌调，达到步雹移景换之效竖果。在北京愈东路和福建篮中路交叉口遗布置20层络的公寓式酒古店，作为该芽基地的地标寿性建筑处理纸，可形成较剑好的城市建陵筑形象。园商业与居住沫互利共存寇在北区南侧描布置住宅组增团A，由一耀栋板式楼和照一栋塔楼组菊成。商业和歉居住空间该室如何处理才仇能互不影响也呢？设计师胀巧妙地在商抗业组团南侧您与住宅之间条设置高差，干形成绿色缓国坡，使得商浙场屋面与住役宅区域绿地舞有着自然的糟衔接与过渡忌，商业空间睡和居住空间念有机地分离争并融合，既仿为住宅区北霉向塑造了良若好的景观环颗境，并可有赶效防止商业孤部分对居住页部分造成的语干扰，达到肉商住互利共装存的目的。您“翼城市广场故”才与双会所燕城市支路牛炎庄路从小区泡穿过，给小行区规划带来睁了不利的一租面。但反而抖促使设计师筐去寻找解决碑问题的途径揉。为使南区放北区发生有列机的联系，己保证小区形题态的完整性进，规划中沿删牛庄路设置惩南北两个照月型开放空众间，与中心絮圆形会所呈券放射状联系酒，双会所分造别为南北两拌区各自的杯“伏核心验”接，是小区公怨共活动中心淡的向心点，术双会所与北危区板楼中心劈和南区景观漆背景墙相串抹联共同形成壳一条景观轴里线。住宅组珍团独特的空哭间围合形式湿与中央开放闻空间共同形塑成丰富的小棒区空间形态言，增加了小恨区的领域感粪，组成一个肌完整的社区叶形象。因为犁城市道路的够介入，小区争开放空间在时某种程度上穗已变成了史“眯城市广场坦”敞，小区会所由也变成了城道市独特的环袄境小品，景辣观轴线与节染点更是为城层市的大环境动注入了生机晨与活力。因芽此本案的设行计层面已扩帅展到城市设症计这一更高藏更广的区域尤，其在改良受城市空间、母提升区域形乓象上所起的馒作用是不可讨估量的。尿自然形态的形后花园片南钞区住宅结合察半月形广场贡呈弧形布置壶，这样布置陷避免了平板司单调的格局沿，又增添了旅空间的流动贱变化。规划桨布局和建筑巨群体的空间婚组织自由流橡畅，连续而骡富有层次，严这种灵活流脖畅的表现手朗法使建筑群娘生动自然、竿和谐统一。权在南北向景袜观轴线上预批留出足够的复空间，以便广视觉走廊能券够透通无阻犬，并与西南贡侧自然形成始的后花园在肌空间上有所筋交融呼应。加自然形态的越花园设置蜿工蜒的水体与赶绿化景观相愉配合，与入京口处半月型翠开放空间形主成空间形态广上的对比。单住宅的灵活杰排列错落配妹置，也使得控各户都拥有析最好的视野障景观及良好怠的日照和通肠风。交通设计姥公喇寓式酒店及腔商业街沿北旺京东路和福它建中路设置乡出入口，住首宅部分主入其口设在牛庄蚁路会所盗“吴核心倒”韵处，住宅车向辆由牛庄路坝西侧进入基玻地地下车库枪，达到人车嫌分流的效果远。各住宅单续元竖向交通哄均与地下停窝车库相连，廉方便住户到伟达停车场，助尽可能减少只小区内动机敬车流与人流晨的交叉，保旺证整个步行廊系统的持续桨性和安全性烟。舰产品力加强脚建议蒙社区智能化蚂配置元未来数字生纲活的智能化寨环保小区扎突破常规智利能化小区一煌般仅有宽带沾网设置，本隶项目除应在破安全防范系欺统、物业服三务智能化水至平真正落实析、在家庭智欢能化上有所如突破，且在锦环保上有建广树。真正铺敞就未来数字达生活之路，恩与目标客户蛇的现代观、蓬未来观融合荐起来。躲社区智能膨化应该同小隐区的生活相冲结合：泛A：宽带网册络传送、浏苗览；剂B：通过社今区的BBS猪增进住家的达交流，增强液业主沟通；笨C：网上点农击物业服务芒；璃D：网络可中视医疗；规E：网络双掠向交流的科眠普讲座、电效脑培训。御宽带网络服羞务龟通过小区I街NTRAN锤ET（内部萝局域网）与隔公共网连接灿，小区内采授用光纤到楼箭（FTTB厉）内部，每观户独享10匠0MB配置葛。实现VO喇D点播、网推上医疗、炒飞股、教育等粱功能。叙家庭智能化长系统演每户住家安传装智能化系竖统，实现家淘用电器远程余控制。安全系统轧漂完善的安洪保系统不仅跃给予业主安赶详生活的保灵障同时还可趁以让购房者贸对本社区有勇一更加良好允的印象。具锋体安保措施门如下：迟周界红外微烘波双重报警龄。铜大门、车库史、电梯轿厢涨、中庭等重瘦要位置设闭乘路电视监控脉。年每栋大楼密云码门禁系统态