地产月报-江西省-南昌市-力高雍湖国际-5月份营销报告方案

力高雍湖国际

5月营销方案货值盘点5月销售目标我们的目标是首开100%去化销售金额3.52亿元！货值盘点外展点回顾项目外展点于4月13日，开放京东天虹展点及新城吾悦广场外展点两处，展点开放期间，截至4月21日，共接待客户377组，办理小筹125张，来访转认筹比例1:3，同步现场外展点举办微信扫码大转盘活动；客户分析客户主要来自高新区及青山湖区，客户年龄集中在26-35岁的年轻客群，职业以公司职员、个体户及事业单位为主，来访渠道主要以自渠带访、置业顾问自拓及外展点自来访为主，友介19组；货值盘点客户分析客户现居住面积主要为91-130㎡的三房，部分90以下小三房或二房，置业目的以自主为主，首次置业占绝大部分，二次置业的也有一定比例，绝大部分客户均拥有私家车；货值盘点客户分析客户意向面积主要集中在93-118㎡三房为主，洋房客户关注仅94组，意向价格在131-200万，客户认可点主要在项目地段、户型、学区及周边环境，大部分客户对本案的价格存在一定的抗性；货值盘点客户小结客户主要以地缘性客户为主，全市外溢客户来访转认筹率极高；客户主要集中在高层，洋房客户蓄客不足；客户以年轻的公司白领为主，深挖客群，拓展企事业客户；客户对项目核心价值认可，但对价格的抗性较大，释放项目区域低价优势，抵消客户抗性；意向客户心理价格与本案实际总价基本吻合，客户购买力较强；货值盘点项目首开前核心问题蓄客目标相距较大，短时间如何吸引更多客户？首开需要达到197套房源售罄去化，如何确保任务完成？货值盘点项目营销重点及思路1、活动线：举办三场节点大活动，进行持续造势，促进现场来访及人气，帮助销售洗客；2、拓客线：深挖项目东部及老城客户资源，各渠道线并举，为案场导入优质客源；3、推广线：针对活动节点线上线下全维度推广，释放项目价值点信息，吸引市场客户关注；4、销售线：持续进行外展点接待，释放低价信息，强势锁客，5月11日启动升筹，为项目首开积蓄客户；价格引爆价值高地全高新皆“等”力高5.15.185.255.11五四青年节快闪活动售楼处开放开盘雍湖国际开盘倒排目标：售罄洛嘉儿童造势+资源暖场烘托氛围5.24产品说明会开盘前价值冲击升大筹8000元五一期间造势活动艾溪湖迷你跑活动大活动造势活动5月营销执行总纲5月18日5月24日销售目标产品发布会营销中心开放营销节点推广主题艾溪湖畔南师附小旁41万方文创综合体50-146㎡三至五房全系产品重磅高新稀缺产品14500元/㎡起5月超值首开错过再无大筹8000元，蓄客500张5月25日开盘5月31日销售策略启动大筹升级进行第一轮洗客现场对外释放房源落位信息，进行高层及洋房装户落位，调整价格表开盘前一天，释放价格区间，进行最后客户摸排推广渠道户外大牌、加油站桁架、地铁围挡、电梯轿厢、社区道闸、商超LED、推车广告、出租车LED顶灯、电台、房信网、腾讯新闻、今日头条、朋友圈广告活动思路5月集中爆破，通过高频次活动曝光，制造节点，确保案场持续旺场，进行层层洗客，增强项目推广，精准导客；渠道执行1、渠道针对外展点周边沿街商铺及工商个体户进行陌拜拓展；2、针对青山湖区、高新东部老社区进行深度拓展，配合大活动进行社区展点或路演活动，召集目标客户到访；3、针对竞品采用举牌、派发活动券等形式，配合渠道说辞直击竞品痛点，拦截竞品客群；4、配合营销中心开放活动，联络各大学校等事业单位，派券派票，宣传项目价值点，导入资源，抓取意向客户；5、针对项目周边二手房老社区，举办一夜倾城，满城皆力高活动，快速释放项目信息，吸引意向客群关注；如5月蓄客情况较好，首开去化良好，则首开一周后推出车位，快速去化；环湖健康跑首开售罄50-146㎡三至五房全新臻品即将加推5月1日五四青年快闪小筹2000元，蓄客500张针对洋房产品启动风声营销，每日仅接待5名客户，释放关系户订房信息，逼定客户认筹落位售罄开盘顺势释放车位销售信息，启动车位认筹，快蓄快销，去化车位持续释放项目低价信息，强势锁定客源5月11日五四青年节快闪活动异装快闪、地标打卡、异装派单、抖音视频、集赞有礼洛嘉儿童主题嘉年华洛嘉儿童主题嘉年华，线上售票提升活动价值，线下周周导入学校不同客户资源；环湖健康跑联合高新区企事业单位高管进行艾溪湖环湖跑活动产品发布会力高美好生活家+洛嘉儿童主题乐园+产品货值盘点5月客储任务分解来访客户2500组首开198套，货值3.52亿5月1日-5月25日5月小筹转大筹200组新办大卡300组，共500组1:0.41:5来访类别数量占比转大筹推广1004%20活动来访60024%120渠道拓展90036%180销售拓展45018%90代理公司40016%80电call502%10合计2500100%500雍湖国际销售策略动作层层洗客，高转化，强势储客，保去化小筹升大筹启动时间：5月11日营销中心开放之日起升筹方式：1、小卡客户锁定银行卡8千元，未办理小卡的新客户锁定1万元；2、客户提供有效身份证，给予现场置业顾问拍照留档，身份证本人需有购房资格，且后期不得更改名字，进行购房资格锁定；3、客户现场登陆房信网公众号，验证购房资格，并截图发送至置业顾问留档；4、现场升筹或办理大卡即可获得精美礼品一份；认筹礼品：办理大卡客户可以获得精美礼品5L食用油一份；升筹目标：500组雍湖国际销售策略动作房源落位启动时间：5月19-21日落位方式：1、置业顾问通过大活动节点邀约客户至现场，进行现场房源意向落位；2、释放价格区间，每位客户可以落位2个房源，不限户型及楼栋；3、客户提交征信查验证明，筛选限贷客户；4、策划根据销售前台反馈的落位情况，调整价格差，挤压高落位客户，落位其他房源，达到房源落位均衡风声营销启动时间：5月1-24日营销方式：1、与高新区企事业单位（如肿瘤医院/气象局/二十八中等）洽谈（达成团购或者优先选房协议）拓客团队与置业顾问同步释放团购说辞，已被大批内定，只有少量房源，需要摇号购买；2、针对洋房产品，启动风声营销，对外释放关系户落位信息，房源所剩不多，急需认筹锁定房源；2、每日外展点2个展点，各每日仅接待5名洋房客户，待营销中心开放后，每日仅接待5组，制造紧张氛围；3、通过关系户落位信息，逼定客户抓紧办理认筹，扩大洋房认筹基数，确保洋房首开去化；4、办理洋房认筹即可进行洋房落位，根据落位情况，挤压洋房客户均衡落位；雍湖国际销售策略动作车位推售推售时间：5月28日

车位认筹金额：2000元/个

车位推售地点：力高雍湖国际营销中心推售方式：1、根据首开情况，开盘后第二日立即启动车位推售，借助签约邀约客户前往营销中心办理车位认筹；2、5月28日，启动车位认购开盘，仅推售首开楼栋下方车位；3、车位售价按照市场价格进行销售，确保车位快速去化；4、车位开盘采用集中开盘，采用签到排队选房形式；车位认购礼品：车位认购即赠送认购礼品，5L食用油1桶；车位分期：与建设银行洽谈，启动0首付车位贷，现场放置展板公示，确保车位推售快速去化；雍湖国际销售推广动作项目低价，引起市场关注资源控制，塑造项目形象确定项目市场区域核心地位直接传递项目区域性价比优势渗透项目卖点锁定核心客群维系客户持续关注度渠道搭建线上线下电台广告户外广告派单社区轿箱/道闸重要节点释放全年持续投放资源占有重在截留项目起势重要节点营销节点信息更新商超新城吾悦广场、京东天虹、梦时代，广告植入全渠道，全维度释放项目低价信息，强势锁客雍湖国际销售推广动作——区域全覆盖投放理由——话题事件炒作，借助目前南昌市热门电台粉丝快速传播信息；投放媒体：电台硬广口播96.9，97.4，95.1，91.7、89.7投放时间：2019年5月1日-2019年5月30日；投放理由：覆根据5月各个营销节点投放，盖网络客户群体，传播范围广阔；预计费用：5万/月，5.18万/月雍湖国际销售推广动作——区域全覆盖投放理由——所在区域，人群密集主干道覆盖，主打项目首开即及低价信息区域内：主要选取北京路青山大道口户外；区域外：原则上选取老城区及高新区车流、人流量大的交通十字路口；投放时间：先期投放3个月媒体费用：约10万元/月·块（户外媒体需提前预约档期）区域内户外点位雍湖国际销售推广动作——区域全覆盖投放理由——区域内老小区覆盖，辐射刚需及改善客群区域内：青山湖区域内老小区电梯轿厢/道闸，辐射区域内地缘客；投放时间：先期投放3个月媒体费用：约6万元/月/210块（需提前预约档期）雍湖国际销售推广动作——区域全覆盖线下造势思路——全市海量客群全覆盖，强势释放项目低价信息，锁定全市客群；区域内：全市主流出租车公司广告投放；投放时间：先期投放1个月媒体费用：约40万元/月（需提前预约档期）南昌大众交通有限公司

江西大众交通运输有限责任公司

南昌市出租汽车有限公司

江西长运出租汽车有限公司

南昌市第二出租汽车公司

南昌市第三出租汽车公司

南昌市洪燕出租汽车有限责任公司

江西出租汽车公司以上为南昌市主流出租车公司，合计出租车保有量约3500辆雍湖国际销售推广动作——商圈覆盖投放理由——所在区域，人群密集商圈覆盖；区域内：青山湖热门商圈灯牌、户外大牌（梦时代、大润发、京东天虹、新城吾悦等）；投放时间：先期投放3个月媒体费用：约10万元/月/1块（需提前预约档期）雍湖国际销售推广动作——商圈覆盖投放理由——本案客户均为有车一族，针对区域有车一族品质客户覆盖；区域内：沿江站、云飞路站、顺外路加油站、昌东大道加油站、京东大道站、青山湖大道加油站、凤凰站；投放时间：先期投放1个月媒体费用：2万/月/7块（需提前预约档期）、项目沿江加油站云飞路站滨江加油站昌东大道加油站京东大道加油站青山湖大东加油站顺外路加油站拓客策略5.115.185.25留电及配合活动为主5.1—5.11小卡200张活动派票及到访为主拉访400组认筹80组大卡冲刺阶段拉访任务500组认筹100张大卡整体任务500张大卡一夜倾城满城皆等力高预计小卡50张雍湖国际渠道拓客策略5.1拓客目标拓客动作竞品拦截（新力时代广场、鸿海溪园）圈层拓客（高新管委会、肿瘤医院、高新社保局、高新行政服务中心）学校拓客（南昌3中、南昌28中、外国语学校）社区拓客（中兴和园、方大上上城）社区拓客（绿地玫瑰城、绿地新都汇）企业拓客（江铜集团、正邦集团、双胞胎集团）商圈派单（新城吾悦、京东天虹、梦时代、高新大润发、青山湖万达）乡镇拓客（广阳村、鱼尾村、阳门村）雍湖国际渠道拓客策略——拓客SLOGAN艾溪湖旁新盘入市13500元/平起首开更惊喜双名校公园旁精装好房均价14000元/平大胆买得到公园地铁名校全都有封顶15000元好房随便挑雍湖国际渠道拓客动作(一夜倾城)

以高新区项目为中心，以项目海报、门挂派发的形式，对区域内各小区，做到一夜之间对区域内近乎所有小区全面覆盖，塑造人尽皆知的效果。【活动时间】5月6日晚8点开始【活动地点】高新区域小区【活动形式】针对高新区域小区及，进行连夜海报派发覆盖，引爆区域内市场客户关注，释放项目价格信息，锁定目标客群，提升拓客效率，提升项目知名度，为本案吸引意向客群。【活动内容】200个拓客专员，两人一组，晚上6点前到达ABCDEFGH区域点位，晚6点开始进行小区楼栋派单。雍湖国际渠道拓客动作(一夜倾城)

高新区域内，约有小区84个，户数约90859户，按每人发放500份计算，共需200人，海报约95000份。每个区域由1名工作人员负责监督；小区地图社区情况表雍湖国际渠道拓客动作(一夜倾城)项目数量单价费用拓客（自带背包）200人15030000车费100人303000海报95000份自备自备工作人员置业顾问6人，策划2人自备自备总计33000雍湖国际渠道拓客动作——企事业单位下午茶活动地点：双胞胎集团，江中集团，江西省电力公司，彪彪集团，开心人集团，方大钢铁集团，江西省铁路投资集团，中广核贝谷科技股份有限公司、高新管委会、肿瘤医院、高新社保局、高新行政服务中心、南昌3中、南昌28中、外国语学校；活动时间：5月12-24日活动形式：进入东部企事业单位，以赠送下午茶的方式与内部员工互动沟通进行公司推介会，邀约单位内部员工以后期参加活动形式，带访至现场，让市场客户了解项目信息，吸引意向客群；活动内容：1、前期拓客寻找到企事业办公室内部关键人，以赠送下午茶、水果切盒进入办公区；2、下午茶由置业顾问及销售经理进入派送，发放名片与工作人员互动维系感情，询问可否进行企业内部推介会活动，进行推介；3、如不能进行推介会，可否把意向员工邀约至营销中心现场参加相关感兴趣的暖场活动；4、公司内部关键人如：办公室主任，领导如感兴趣，可为其安排一桌饭的活动让其邀请集团领导、业内朋友参加家宴活动，现场置业顾问及销售经理全程陪同。雍湖国际渠道拓客动作——企事业单位风声营销与高新区企事业单位（如肿瘤医院/气象局/二十八中等）洽谈（达成团购或者优先选房协议）拓客团队与置业顾问同步释放团购说辞，已被大批内定，只有少量房源，需要摇号（同华润万象汇）

执行时间：5月1日起风声对象：针对市场客户释放；

雍湖国际渠道拓客动作——社区拓客活动地点：中兴和园、方大上上城、绿地玫瑰城、绿地新都汇活动对象：社区意向客户活动形式：1、在社区进行项目展点摆放，现场派单、插门插车等形式释放项目低价及价值点信息，2、现场进行转发“油”礼活动，通过客户微信转发好友项目信息，扩大宣传力度，3、现场根据大活动进行派券，吸引市场客户到访，意向客户留电登记，安排置业顾问回访询问客户进行项目讲解，后期电话邀约客户至营销中心。雍湖国际渠道拓客动作——乡镇拓客活动地点：广阳村、鱼尾村、阳门村活动对象：乡镇意向客户（重点释放项目价值点及性价比信息）活动形式：活动前期乡镇公告栏张贴活动海报、广播通知，活动当日现场租用路演车，主持人进行项目简介，穿插国风中式舞蹈体现项目调性，来访客户均可摘取红包，兑换相应礼品，以此提高到访客户，发掘意向客户，留电回访，同时安排小蜜蜂2人在人群密集地举牌，赠送广告塑料袋、抽纸盒等小礼品吸引市场过往客户关注，留取意向客户电话，后期电话邀约客户至营销中心，将海报放置于商超、小卖铺等地，将台卡覆盖区域所有餐馆，进而增加项目在该区域的推广；首开前活动策略——5月节点大活动&案场暖场活动营销中心开放洛嘉儿童主题乐园美好生活·青春产品发布会·力高美好生活产品解读5月11日5月1-4日5月24日洛嘉儿童主题乐园环湖健康跑五四青年节·快闪活动结合目标客群及项目价值，定制外展暖场，线下精准拓客节点活动：结合营销中心开放前后节点，定制美好生活主题，释放项目价值定位线下导入学校资源，多频次曝光，定向针对目标客群美好生活·健康5月18日少儿舞蹈才艺大赛美好生活·艺术5月12日美好生活·艺术5月19日少儿舞蹈才艺大赛力高美好生活产品解读确定开盘方案开盘售罄对不起6月加推敬请期待货值盘点外展点快闪活动活动名称：

五四青年节快闪活动活动时间：5月3-4日活动地点：临展点待定活动人员：临展点客户活动形式：1.小蜜蜂着民国服装地标建筑摆拍（滕王阁、八一广场、秋水广场、红谷滩万达、梦时代、地铁内、公交车内）2.由小蜜蜂着民国服装在京东天虹、新城吾悦广场展点周围以及青山湖万达、青山湖大润发人流商圈周围巡街派单；3.客户凭单页到展厅领定制帆布袋，抖音视频转发朋友圈集赞30加赠水杯，集赞80送400ML油，集赞150送抱枕被.货值盘点营销中心活动活动名称：

美好生活·少儿舞蹈大赛活动时间：5月12-19日活动地点：营销中心前广场活动人员：28中小学部及南师附小学生活动形式：1.与周边名校洽谈活动资源及细节2.以6·1儿童节欢乐童年为主题，举办少儿舞蹈大赛，设置奖励上海迪士尼门票奖励3.5月6日，提前学校驻点现场开始报名，推