泸州某商城项目策划方案

前言泸州绿地商城位于泸州传统商业区“水井沟商圈〞，从产品本身所处地理位置来看，这个工程应该是受到投资者或经营户追捧的商业物业工程。但从工程开盘以来却并未出现火暴的销售场面，而本承诺客户的２００２年６月的开业时间也一拖再拖，在已购房客户中造成了一定的负面影响。究其原因，有工程本身规划设计的问题，也有不结合当地、当时房地产开发以及商业开展规律盲目立项的问题。要想从根本上解决工程当前的销售困难，必须对整个泸州市场的商业物业开发状况；商业物业销售模式；商圈构成；未来商业开展趋势等多方面进展详实而细致的研究以便能在销售环节重新提出可操作的方案而引起市场目标客户的关注。XX物业参谋受邀成为绿地商城工程的销售代理，在开场正式销售前，将从专业的角度对工程进展研究并得出一系列的解决方案，本报告就是基于这样的前提而产生的。整个报告分四局部，从市场研究到商业定位及规划、营销及推广思路最后到营销推广执行细那么，各章节虽各自独立，但主题却都紧紧围绕绿地商城的销售问题，力求得出最有效的方法帮助工程完成剩余面积的销售。泸州绿地商城筹划报告第一部分市场研究报告第一局部：市场研究报告第二局部：商业定位及规划建议第一局部：市场研究报告第三局部：营销及推广策略第四局部：营销及推广执行细那么前言随着方案经济的完毕，市场经济的极大繁荣，市场研究已经成为各行各业一种非常普遍的经济行为，但不同的行业在进展市场研究时所采用的方法和对象却有着根本的区别。绿地商城是一个房地产开发工程，但由于其是纯粹的商业物业，那么调查对象不仅涵盖了未来的目标客户，同时消费行为的调查也是非常必要的。在此次市场研究过程中，为真实反映目标客户的投资心态；帮助工程进展正确的商场定位，我们一共设计了三局部共１０个主题的调查，分别是背景资料调查〔帮助正确认识工程大环境〕；商业开展现状及趋势调查〔帮助商场进展符合市场的规划和定位〕；商业物业调查〔正视市场竞争，打造差异化策略〕。在本次市场研究过程中，主要手段有：政府渠道〔背景资料局部〕；走访式；问卷式；资料查阅。而问卷调查主要采用入户和拦截两种方式。通过各种调查手段的结合，此次市场研究根本反映了泸州市场真实的竞争和商业开展状况，数据真实可靠。第一章：相关背景资料调查第一节：泸州市宏观经济环境现状调查泸州市经济开展根本情况两千多年历史铸成的泸州，位于祖国锦绣天府之南，辖三区四县，总面积１２２４２.９５平方公里，人口４６１.４５万,是闻名遐迩的国家历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市。市区为长江与沱江所环绕，是四川出海的南通道和长江上游的重要港口，市区人口３８多万。２００１年泸州根本经济开展情况列表如下：表１-１-１：泸州根本经济开展状况经济指标具体值增长率国内生产总值７．１％第一产业增加值第二产业增加值６．３％第三产业增加值社会消费品零售总额５９亿元９．８％财政收入６．１％城市居民人均可支配收入６５６５元９．８％农民人均纯收入２２６８元４．３％１、江阳区６４９平方公里，辖个镇，６个乡，４个街道办事处，现有人口约４２万人。２０００年，全区GDP１４.９２亿元，增长率为９.７%。社会消费零售总额１０.３亿元，增长５.５%。城乡居民储蓄存款金额３３.６亿元，增长２６.８%。第一、二、三产业的增长率分别为１１.９９%，２０.８%，４.５%。龙马潭区３４０.８平方公里，辖７个镇，２个乡，４个街道办事处。现有人口３１万余人。２０００年全区GDP为１１.４亿元，比上年增长１０%，社会零售消费品总额５.６亿元，增长１２%。第一、二、三产业的增长率分别为４.１%，１０.９%，１２.５%。纳溪区１１５０.６平方公里，辖９个镇，４个乡，１个街道办事处，现有人口约４７万余人，２０００年全区GDP１５.５９亿元，比上年增长８.６%，工业总产值增长率９%，农业总产值增长率为６.８%，乡镇企业增长率为１７.９４%，社会消费品零售总额６.９７亿元，比上年增长１０.９%。泸县１５１３平方公里，辖２９个乡镇。现有人口约１０３万余人，２０００年，全县完成GDP３３.７亿元，比上年增长７.３%。第一、二、三产业增长率分别为３.６%５.７%１０.１%。合江县２４２２平方公里，辖２９个乡镇。现有人口约８.４万余人，２０００年，全县GDP２５.３３亿元，比上年增长８.１%,第一、二、三产业增长率分别为３.５%、９.７%、１１.６%,社会消费品零售总额６.８９亿元,增长率为９%。叙永县全县幅员面积２９７７平方公里,辖２６个乡镇,现有人口约６５万人,２００年,全县亿元,增长率为４.７%。古蔺县３１８２平方公里,辖２９个乡镇,现有人口７４万余人,职工年平均资６７８４元。２０００年,GDP１４亿元,增长率７.５%。二、泸州的主要支柱产业根本情况

泸州是一个以化工、机械、酿酒为龙头，轻重工业并举的综合性工业城市，工业在这个城市中起着举足轻重的地位和作用。兴旺的化学工业化学工业是泸州最大的最有前景的支柱产业，尤以天然气化工闻名遐迩。泸州是化工部确定的全国１６个大化工基地之一，也是化工部规划开展的全国大中小城市１４个精细化工基地之一。现化工产业占四川的１５％，重庆划出后占２５％。泸天化集团公司是目前中国最大的尿素生产厂和油脂化工基地，拥有全国最大的合成氨、尿素、脂肪酸和脂肪胺装置,年产合成氨９０万吨、尿素１２４万吨,是全国１６个化工基地之一，是中国５００家大型企业和５００家经济效益最正确工业企业之一。兴旺的工程机械制造业泸州是全国九大工程机械生产基地之一，是全国大中型全液压汽车起重机、挖掘机制造中心。现已组成了以长江起重机厂、长江挖掘机厂、长江液压件厂为骨干的四川长江工程机械集团公司，集团公司已形成国家级工程机械主机、根底件和维修配套成龙的生产体系。兴旺的酿酒工业泸州酿酒工业历史悠久，以盛产国家名酒“泸州老窖酒〞和“古蔺郎酒〞著名中外，是国家名优酒生产基地，举世闻名的酒城。现已开展成为以泸州老窖股份、古蔺郎酒厂为骨干体系的国家级、省级饮料酒酿造业综合体系，是全国同时拥有两个国家名酒的三个地区之一。第二节：泸州市未来开展规划综述泸州市城市规划开展主要将围绕建立大城市的目标，按照建立现代化大城市的要求，突出山水园林特色，加强城市建立与管理，提高城市规划和设计水平，走城市可持续开展道路。城市远期规划(２０２１年)为四川商贸大城市,建成区为６２.２８平方公里,市区集聚人口７０万人。城市整体布局构造形态为有机疏散,分片集中的环形组团构造,总体布局设置中心半岛和小市片区一个联合市级中心,沙湾、安富二个片区和假设干组团。目前泸州市城市的主要开展规划主要有以下几点：１、市中心以旧城改造为主，水井沟一带定位于泸州市中心商业区，滨江路为休闲、餐饮一条街目前，以实施迎晖路水井沟市府路小市杜家街等旧城改造和滨江路环境综合整治工作。２、新区建立以城北新区、城西新区和西部化工城建立为主，城北新区将建立成为新的居住和商贸集散中心，西部化工城将成为泸州市新的工业中心目前，城北新区规划面积１０平方公里,已全面启动城北新区龙马大道江阳西路北延线纳溪河东新区蓝田重湾小区等新区开发建立；开展江阳西路西延线主干道电缆下地等城市根底设施建立等工作。并且，泸州市政府已在城北新区设立了泸州市经济技术开发区，提出了“加快江阳西路北延线龙马大道纳溪河东新区建立，全面拓展城北新区，建成６公里西部化工城总体规划已经完成，于去年１０月１９日在成都通过专家评审。化工城按〞一城四区〞的总体思路进展规划，即四川西部化工城，以泸天化公司为主的纳溪化工园区，以省级泸州经济技术开发区为主的龙马潭化工园区，以泸化厂为主的高坝化工园区和以天华公司为主的合江化工园区。３、交通规划设施泸州目前已形成兴旺的水陆空立体交通网络和通讯网络，对外交通、通讯极其便捷。陆地交通：３２１国道纵贯全境，并有大纳〔贵州大方至泸州纳溪〕公路沟通，是四川最便捷的出海南通道。隆纳〔隆昌到纳溪〕高速公路已建成并与成渝高速公路相连接。空中交通：泸州至北京、上海、广州、海口、昆明、贵阳等地的直达航班已开通。水域交通：泸州港已成为四川长江上游常年通行１０００吨级船舶的港口和四川省的长江第一大港。泸州港集装箱多用途码头是年吞吐量５万标箱的直立式综合性码头。通讯网络：通讯网络先进高效--已建成国内互联网上规模最大、信息最齐全的酒类专业网——中国酒类信息网、中国西部农副产品市场信息网、中国西部化工城信息网。第三节：泸州市房地产现状及趋势概述泸州市房地产开展历程１９９８年以前：泸州市房地产住宅以福利建房为主,房地产开发集中在市区周围一带,规模较小。１９９９年：随着国家福利分房政策的取消,货币分房政策的实行及金融机构对房地产消费的介入(按揭),泸州市房地产开发开场转入市场经济的轨道,房地产开发迅速增长,市场供需两旺.２００１年：泸州市完成房地产开发投资９．３亿元，增长５３．２％，竣工面积达８７．９万平方米，销售面积５３万方,实现商品房销售４.７亿元。随着消费者的日益理性和消费力较大释放,市场已步入买方市场阶段泸州市住宅市场综述通过对泸州市住宅市场的根本调查，泸州市住宅市场目前存在以下特征和趋势：住宅业开发主要向郊区开展，其中以城北新区和大山坪为主，集中了天立花园、华锦园、东洲、柏香林、佳乐花园等中高档花园住宅。大中型楼盘的开发已开场作为市场的主流，小区的开发开场注重环境、户型、及整体规划设计等方面，产品已具有较高质素。郊区工程的价格主要在１０００元/平方米——１８００元/平方米之间，市区新建工程的价格在１３００——１８００元/平方米，说明相比较其他二线城市，泸州市居民已具有较高的消费力水平。消费者购房开场趋向理性化，表现为一方面开场注重开发商的品牌实力及物业品质，另一方面已经具备一定的法律常识，懂得利用法律常识维护自己。三、泸州市商业物业综述泸州市目前在售的商业物业总量在４０万方左右，商业物业的分布主要集中在市中心水井沟商圈、大山坪商圈及城北新区一带。水井沟商圈的商业物业主要以大型商场为主。目前，在水井沟一带聚集了升琦发、泸州商业大世界、水晶广场、酒城购物中心、泸州商业步行街〔滕王阁〕、龙城大厦等一大批地段位置优越的大型商场。商业面积在２０万方左右，商场定位根本以大型综合性商场为主。大山坪商圈的商业物业主要以商住楼的形式出现，底层商场既可作整体商场，又可灵活分割为临街门面。目前，在售主要有佳乐雅典园和福华大厦，市场总供给量大约在２万方左右。城北新区作为泸州市新的商贸集散中心，商业物业主要以大型的集贸、专业市场形式出现。目前，正在建立或在售的有科维商城、三九灯饰城〔刚开业〕、利民回龙湾综合市场等。泸州市商业物业较大的供给量必然导致竞争的白热化，商业物业竞争的趋势也必然从地段、价格的硬件竞争向商场规划、商场个性、商业及物业管理等软件竞争开展。本章相关结论泸州市宏观经济开展状况良好。泸州市居民已具有较高的消费能力和较强的消费欲望泸州市的工业支柱产业以化工、机械、酿酒为主，主要大中型企业有泸天化集团、四川长江工程机械集团公司、泸州老窖股份等泸州市的商业格局已形成市中心以大型综合性商场为主，城镇中心以集贸市场、专业市场为主，并存共荣的局面泸州市的城市规划主要以围绕大城市为目标，以市中心为主城区，以组团式向外扩展。城市新区建立以城北新区、西部化工城等为主泸州市房地产市场开展迅速，开发投资额增长速度较快.商业物业的竞争将不再仅仅是地段和价格的竞争，商业物业的核心竞争力将是包涵商场规划、业态组合定位及招商执行等在内的工程资源的整合力。第二章：泸州市商业开展现状调查第一节：泸州市商业分布情况及特点泸州市位于四川省南部沱江与长江的集合处，改革开放以来，城市建立快速开展，城市规模迅速扩大，根底设施不断完善，人民的生活水平以及生活质量也在逐年提升。城市的零售商业也随之而产生了日新月异的变化。但是相对于国内同等城市的商业开展状况来看，泸州市整体商业的开展水平仍处在起步阶段。开展的速度相对缓慢。就目前而言，泸州市商业主要集中分布于沱江商业城、水井沟商业区、白招牌商业区三个区域内。沱江商业城区域沱江商业城区域以公交鞋城为中心。它东起双井沟、西至沱二桥、南起沱一桥、北至龙南路，商业辐射面积可至整个小市。是政府大力扶持的大型商业专业批发市场。商业区域内经营业种涉及农副产品、建材、鞋类、五交化、日用百货、灯饰、化纤、服装、床上用品等。商品的经营方式以批发为主零售为辅相结合，商业城由十家商场组成；主要针对的消费者以泸州周边城乡群众消费者为主；经营档次中低档。整个商城的业种、业态组合比较混乱；虽然商品品种齐全，价格低廉，但商品的品质不高，大多数以个体户经营者居多，毫无品牌可言。从外部购物环境来看，街道狭窄、脏乱，车流、人流穿行其中，整个商业区内根底设施规划不完善；从商业区商场内部购物环境来看，室内装修落后，灯光昏暗，硬件设施陈旧，效劳意识冷淡，商场内经营管理水平仍然停留在九十年代初期，甚至存在没有统一管理模式的商场。严格来讲，整个商业区只能算是一个传统的综合批发市场，而不能称之为商圈。水井沟商业区水井沟商业区东起珠子街、西至苏公路、南起治平路、北至江阳北路，是本市商业中心区域。区域内由摩尔百货、汇通百货和街边专业店、专卖店为主要商业形态构成元素。经营业种主要涉及日用百货、服装、化装品、眼镜、通讯器材、大小家电、饰品、食品、鲜花、药品、餐饮等。该区域是泸州传统的商业区，是市民主要的购物区域，集中了较多的国内外中档品牌，加之国际快餐巨头—肯德鸡、麦当劳和德克士的入驻，区域内消费人流很旺盛，整体消费力以中高档为主。但是，该商圈现有的业态组合尚未成熟，存在着商场经营设施陈旧，缺乏个性特色商业网点，且区域内无明显的错位经营规划，现有的商业网点重复经营现象严重等问题，所以，引进先进的零售业态是该商圈内业态组合合理和商业良性开展的趋势所在。白招牌商业区白招牌商业区区域东起江阳北路、西至龙泉桥、南起慈善路、北至兴窿街，以道路两边店铺为主要商业经营形式构成，经营业态主要有专业店、专卖店、超市等，商品品种较丰富，主要针对中低档消费群体，购物气氛比较浓厚。但从商业区整体上看，店铺数量较少，单铺营业面积不大，不具备规模性。特色商业街的形成上还有待一定时间的培育。同时，由于该区域内分布大量的居民社区，具有大量潜在的消费群体，因此，该商业区商业存在较大的开展空间和开展潜力。相关结论：泸州市零售商业开展还停留在目前国内兴旺城市的初级阶段一方面城市的商业开展随着城市经济的开展，取得了长足的进步，有了现有商业的繁荣景象；另一方面，泸州市的规模和市场容量有限，以及现有商业运作者经营理念滞后，也为整个泸州商业的开展带来很大的局限性城市商业中心规划缺乏系统化和科学化几个商业繁荣区特色不明显水井沟的品牌还缺乏以满足城市高收入层的消费；沱江商业城的统一管理有待加强；白招牌的专卖店品种太单调缺乏综合型的商业网点到目前为止，购物中心这种先进的零售业态还没有在泸州出现缺乏城市零售商业的“领航者〞无论汇通还是摩尔，都只是传统百货的业态，在商品组合和购物环境以及品牌品质上都缺乏以引导消费第二节：泸州市零售业态个案调查１、摩尔商场表１-２-１地址位于江阳北路紧临邮电大楼(地处市中心繁华地段，人流量和购置力强营业面积性质私营市场定位以经营高、中档商品为主，但市场定位不明确。在定位上求全求大，反而使整个卖场显得业种组合混乱、楼层规划不合理，商场整体经营档次和形象受到一定的影响商场规划LG：餐饮、超市、通信、滋补品、烟酒、工艺品、眼镜、小家电、照相器材、音响制品１F：床上用品、化装品、男鞋、女鞋、运动鞋、内衣、女杂、男杂、家饰品、皮具、钟表、金银珠宝、太阳镜２F：IT产品、文具、玩具、童装、少女装、少淑女装、休闲装、男装、太阳镜、男杂、女杂经营状况摩尔商场地处商业中心地带，又是本地唯一的一家规模最大、商品最丰富，促销活动最活泼的大型百货公司，购物环境宽阔明亮，商场设施有：停车场、皮鞋美容、母婴室、寄物台、免费儿童天地、礼品包装、双向扶梯共四部，中央空调等。但自开业以来在规划上一直调整不到位，品牌商户组合混乱，楼层经营主题不鲜明，商品陈列缺乏专业性,从业人员效劳意识淡薄。但在商场推广方面规划较好，配套效劳设施完善，使商场在本地消费者心目中已具有一定地位，如果加强对商场规划和业种组合的调整，符合行业和市场的要求并建立完善的管理体系，将会争取到更多的市场份额。２、汇通百货表１-２-２地址江阳北路与苏公路的交汇处(地处市中心繁华地段，人流量和购置力强营业面积６４００平方米性质股份公司市场定位以经营中档产品为主，市场定位明确。在商品定位上以群众商品为主，目前正进展“传统百货+流行百货〞相结合的调整，因此吸引了局部著名国内中档品牌进驻，在商品组合上面也开场追求专业化，使得整个商场在市民心目中有很高的信誉度；但由于其专业性和经营理念的欠缺，在商场整体规划调整方面还有待提高商场规划LG：超市、餐饮、烟酒茶１F：化装品、女杂、钟表、男鞋、女鞋、运动鞋、工艺品、金银珠宝、小家电、眼镜、照相器材２F：少女装、少淑女装、休闲装、童装３F：男装、内衣、床上用品、女杂、男杂、童装、针织４F：家电、箱包、厨具、儿童用品、运动服饰、运动器材、乐器、文具、经营状况传统百货零售形态，商场购物环境简洁明亮，主要设施有：寄物台、礼品包装、双向扶梯共八部，中央空调等。商场经营模式主要采取联营为主的经营方式。在经营管理上实行了统一商场形象、并进展统一规划，对人员和货品进展统一的管理。建立了较完善的管理制度，并将制度落实到实处，以制度管人；保持了良好的厂商合作关系，在商圈中有较好的口碑。汇通百货自开业十年来顺应泸州商业市场的开展，对自身形象很好的维护，在市民心目中树立了较好品牌形象。但是,随着市场竞争的日益剧烈，如果不在其经营理念和规划上有所调整，顺应市场的开展趋势，最终也将会被市场所淘汰。第三节：泸州零售业开展趋势２１世纪的零售业仍将是最主要的效劳产业主流。零售业的开展水平不仅表达出一个城市商业的开展状况，也代表了一个城市的经济、文化的开展状况。五年前，泸州的零售业可以说还相当的落后，百货公司和专卖店、专业店等零售业态少之又少。消费者需要购置适合自己消费品都只能远赴成都、重庆等大城市。其零售商业市场的落后可见一斑。随着近年来泸州市经济和零售商业的开展，这一现象已经得到较大的改观，市区内初步形成沱江商业城、水井沟、白招牌三大商业区。国际和国内的一些著名零售品牌也纷纷进驻泸州中心商业区，各区域正逐步形成自身的商业特色，吸引不同阶层和消费力的消费群体。从城市整体的商业开展水平来看，泸州商业的开展目前还停留在国内９０年代初期。从城市商业地产开发建立来看，近年来城市商业工程的开发大多但是都在无专业商业规划的前提下进展开发，对于商业物业的后期运作没有提前规划，造成整个城市商业规划不合理，业态格局单一，从而造成大量商铺空置，资源浪费现象严重；从现有的商业网点来看，虽然现有商场数量较多，但却没有出现经营业绩特别突出的商场，也没有一家商场能在市场上引领城市零售开展的方向，带动城市的流行消费，大多数的商场还停留在同质化竞争的层面上。这种现象已严重制约了泸州的商业开展，也影响了整体城市的经济开展；从泸州目前零售商业构造来看，现有的零售业态组合存在较多不合理性，商场内的购物环境、商场形象、楼层分布、商业设施、商品构造等方面都非常落后，如果继续维持现有的商业格局，一方面将是无法满足消费者的日益提高的消费需求，另一方面也对城市零售商业开展毫无积极推动促进作用；从商业的业态开展来看，百货商场中的摩尔百货和汇通百货经营定位为中档偏高的消费构造，周边专卖店就完全针对于中低档消费群，超市中只有汇通和摩尔超市经营情况良好，专业主题店只涉及了眼镜、通讯、服装几个行业，品牌和数量方面远远不能满足现有消费者的需求，专卖店更是只有少有的几个中档品牌入驻，所以从目前商业的数量、层次、行业、规模、环境来说与目前城市消费者日益增长的购物需求相差甚远。所以泸州商业面临的形势是必须进展新型商业业态的增加和现有商业业种的调整；根据对泸州市场现有商业格局的调查，结合国内经济兴旺城市商业开展过程来看，泸州零售商业将会呈现以下开展趋势：１、城镇型乡村商圈将高速成长，成为不可无视的主要消费市场

在以往经济高度开展的过程中，都市乡村的商业都会朝两极化开展，都市区的生活水准较高，乡村成长那么较缓慢，因此，一般只有都会商圈的形成，而根本上无城镇可形成主要商圈的可能。２０世纪８０年代后的快速转变中，上海、广州、北京、重庆等以外的次级城市消费力量已明显成长至不可无视的地步，大型零售业也纷纷转往次级都会区开展，由于周边商圈的成熟，使城市中原来核心商圈的地位开场受到威胁和动摇。就汇通、摩尔而言几乎占据了整个泸州商业中心市场，汇通正以泸州商业老大的地位，以百货公司和超市的形式向周边区县快速开展，预料今后此一趋向更加明显，提供城郊和乡村住家消费为主的城镇商圈将明显成型且高速成长。２、都会商圈将由以往线(主要街道)的开展，改朝面的扩散商圈巷道内的住宅区将遭侵蚀，都会区内的高房价、高房租，将使商圈内的住家难以负荷而迁出。同样地，主要街道的店租也将迫使小型零售业者面临本钱不堪负荷的危机，不得不改往商圈巷道内住宅区开展。并藉由独特性、个性化的高品质消费诉求，吸引街道人潮或特定主顾转入巷道。从目前泸州各主要商圈纷纷规划和修建商业步行街这一势头，我们已经看到这种开展趋势。３、超级都会区将开展出偏远的副都市，而创造出新的大型商圈大型都会区日益严重的高房价、交通问题、停车问题、空气污染、噪音与现代人日益注重的生活品质正好背道而驰。迫使都会区上班族改以通勤方式，朝都会干道偏远地方末端开展，使这些地方成为大型住宅都会，而成为之副都市。副都市与都会区的交通转接枢纽，将形成新的大型商圈。目前泸州市政府主要围绕水井沟、白招牌一带打造商业核心区，从商业价值来看此地段具有“成都春熙路〞、“重庆解放碑"的同等意义，类似这样的新城规划在回龙湾和大山坪也在规划和筹建。相信再过几年，泸州商圈将会出现更多的新网点。相关结论：随着城市经济的进一步开展，商圈形态将加速变化：沱江商业城将是政府全力打造的以批发为主的中低档消费中心；水井沟商圈将是集现代零售业和高档次效劳业为主的“城市中心商业区〞；白招牌商圈将形成泸州市“商业店铺一条街〞，以经营流行时尚的中低档商品为主。整体城市的商业格局将出现较大的改观，新兴的零售业态将纷纷入驻，商圈的构成将更加趋于合理化，消费者的选择面将不断增大。第三章：泸州市消费力调查分析媒体情况调查表１-３-１〔问卷反响〕请问您比较相信以下哪一种媒体上的广告宣传？〔复选，限选３项〕报纸电视播送杂志售点传单夹报户外数量２４６２９１３８９３７９３８９１２７比例２６.７１%３１.６%４.１３%１０.１%８.５８%４.１２%０.９８%１３.７８%

结论：电视、报纸是人们最信任的媒体宣传工具，它的比例超过了５０%以上请问您通常通过什么渠道了解房地产信息呢？〔复选，限选３项〕报纸电视户外广告朋友介绍房交会交易中心实地考察DM数量１９４１６４１１０１９２５６７２１０９３６比例２０.７９%１７.５８%１１.７９%２０.５８%６%７.７２%１１.６８%３.８６%请问您经常阅读的报纸是以下那些？〔复选，限选２项〕成都商报华西都市报成都晚报蜀报体坛周报泸州晚报其它数量７６１９４４１１２７１９４１４比例１３.８９%３５.４７%７.５%.０.１８%４.９４%３５.４７%２.５６%结论：华西都市报、泸州晚报是人们阅读时的首选，它的总比例超过７１%以上请问您喜欢阅读以下那类报纸版面？〔复选，限选３项〕新闻版文化娱乐生活版广告财经信息体育版其它数量２６７１９４２１１６２７７１１１１３比例２８.５６%２０.７５%２２.５７%６.６３%８.２４%１１.８７%１.３９%结论：了解时事动态、关心生活是市民阅读报纸首选，人们的精神生活水平的追求已经有了很大层面的提高请问您在本地经常收看的电视台有那些？〔复选，限选２项〕中央电视台四川电视台成都电视台泸州电视台泸天化有线台成都有线台其它数量２６４１２３１０１６４７３７２５比例４１.９１%１９.５２%１.５９%２６.０３%１.１１%５.８７%３.９７%结论：中央电视台是市民喜爱的电视台，其次是泸州电视台。请问您最喜欢收听的播送电台是有无数量１０３１４比例３.０９%９６.９１%

结论：随着社会的开展，新型的媒介的兴起，使得播送电台已逐渐被人们所遗忘；消费行为调查表１-３-２〔问卷反响〕您多长时间购物一次每天每周半月一月一季度半年不一定随意数量４４６０１２１６６２５５４１０７比例１３.５８%１８.５２%３.７%４.９４%１.８５%７.７２%１６.６７%３３.０２%结论：无固定的消费习惯，消费行为和意识还比较不成熟，这对于城市的商业开展会带来一定的制约性；您喜欢在何种场所购物传统百货流行百货购物中心专业商场专卖店超市私人店铺批发市场数量５４６１１０６３４４３９１１７２１比例１２.６５%１４.２９%２４.８２%７.９６%１０.０７%２１.３１%３.９８%４.９２%结论：市民对新型的零售业态承受程度较好，在未来的零售市场上，将是购物中心、超级市场和百货商场占主导地位，传统的百货公司将逐渐走向衰落；您认为泸州市还应增加那种类型的购物场所传统百货流行百货购物中心专业商场超级市场专卖店私人店铺批发市场数量３５８１３５５２４３８５１１６比例０.７６%１４.７６%３４.３５%１３.２３%１０.９４%２１.６３%０.２５%４.０８%结论：市民对现有的商业格局的改变持欢送的态度，预示着城市的商业开展的无限潜力和空间，同时，也看出大型购物中心的建立和启动已成为城市零售业势在必行的一开展趋势；每月用于购置日常消费品〔如服装、皮具、生活耐用品等〕的费用是多少３００元以下３００—５００元５００—８００元８００—１０００元１０００—２０００元２０００元以上数量６８９８８６５３１８１比例２０.９９%３０.２５%２６.５４%１６.３６%５.５６%０.３０%结论：人们对商品的品牌和品质的注重慢慢提高，追求高消费的群体正在形成；您可以自由支配的资金主要用于存款股票/债券购物/娱乐文化消费收藏品房产/汽车其它数量１２４２６１４７３５５１０３９比例３２.１２%６.７４%３８.０８%９.０７%１.３%２.５９%１０.１%结论：人们在满足根本物质生活的同时，开场追求精神生活上的享受，这无疑对于城市的零售商业的良性开展起到强大的推动作用；您平时的休闲娱乐方式是什么唱歌跳舞旅游看书其它购物运动/健身网络游戏数量３６１２４６１００９８１２１４２１３３比例７.６４%２.５５%９.７７%２１.２３%２０.８１%２５.６９%８.９２%２.７６%０.６３%

结论：人们在满足物质需求的同时，已经开场追求多层面的精神生活，购物亦是人们休闲娱乐的首选方式。被调查者根本情况表１-３-３〔问卷反响〕请问您的年龄是多少２５岁以下２５—４０岁４１—５０岁５１—６０岁６１岁以上数量６１１８９５０２３１比例１８.８３%５８.３３%１５.４３%７.１%０.３１%结论：年轻人正逐渐成为城市商业的主体消费群，城市零售商业的开展也将不可无视这一消费群。您最高学历是高中或以下大专本科硕士或以上数量２１７１８４２０３比例５１.１８%４３.４%４.７２%０.７０%结论：城市市民文化素质正逐渐提高，对外界的新生事物的承受和认知程度也随之而提高，这对于新兴的零售业态的进入和开展将是一大幸事。请问您的职业是什么公务员技术/研究自由职业效劳行业一般职员管理人员高层管理无业教育者私营业主其它数量１３１９２１３７３７１５７４１３７７２１６比例４.０１%５.８６%６.４８%１１.４２%１１.４２%４.６３%２２.８４%４.０１%２.１６%２２.２２%４.９４%结论：从事企业管理层和私营业主的消费群体已经逐渐居多，城市的稳定收入的消费群将是零售商业的主体对象。您的家庭月收入是〔元〕１０００以下１０００/１９９９２０００/２９９９３０００/３９９９４０００/４９９９５０００/５９９９６０００/６９９９７０００/７９９９８０００以上拒答数量２９８７８９４６２０７２４４０比例８.９５%２６.８%２７.４%１４.２%６.１７%２.１６%０.６２%１.２３%１２.３５%结论：整体城市家庭收入已呈明显上升趋势，高消费家庭比例越来越大，为未来城市商业的多元化开展提供了良好的生存根底。相关结论：随着经济的开展，泸州市民的消费行为习惯已趋于消费内容多元化、需求层次复杂化、购置行为理性化，购物除了满足生活需要外，更多是为了满足心理需要相对于其他城市，泸州市民在消费意识和消费习惯方面都属于一个比较传统的城市，在引导消费的层面上还有更多的潜力可挖购物中心成为人们最容易承受的商业形态泸州市民的休闲娱乐方式相对单调，选择“看书〞的占了最大比例，侧面说明泸州市的休闲娱乐设施不丰富，安康的休闲方式很少此次调查对象以企业管理人员和私营业主比例最大，他们将是未来的主要消费生力军，注重他们的消费习惯将帮助到工程的商业进展更准确的规划和定位第四章泸州市商业物业调查第一节：在售/待售商业物业调查一、泸州市主要在售商业物业调查表：表１-４-１名称区域建筑面积〔万㎡〕售价范围万元/㎡经营定位升琦发水井沟２．８综合性商场泸州商业大世界水井沟３．６综合性商场水晶广场水井沟０．２９-１．８综合性商场酒城购物中心水井沟３１.７-３．２综合性商场泸州商业步行街水井沟０．４-２．５独立门面白金玉大厦水井沟０．１２-４独立门面大什字商厦水井沟１．２０．４-０．６３-４〔门面〕综合性商场科维商城城北新区综合批发市场三九灯饰市场城北新区灯饰专业市场长江商城城北新区１-２糖酒专业市场回笼湾利民综合市场城北新区４１-２集贸市场佳乐雅典园大山坪１．２０．５-１未定富华大厦大山坪０．５超市二、泸州市商业物业综述泸州市目前商业主要分布在水井沟、城北新区、大山坪一带。水井沟作为泸州市的传统和现代商业中心，区域辐射力度较大。目前市场供给量也相当大，在２０万方左右，主要以大型商场、商业门面为主。大型商场已营业的有汇通百货、摩尔购物中心、成商王达商场等；在售在建的有升琦发、泸州商业大世界、水晶广场、酒城购物中心、泸州商业步行街、大什字商厦等，市场竞争已相当剧烈。在售物业售价范围在０.３-４万/㎡左右。城北新区和大山坪一带是泸州市的商业副中心，目前新建和在售物业主要以大型专业市场和集贸市场为主，市场的供给量在２０万方左右，供给物业市场定位的的差异化和专业性较为明显。售价范围在０.２-２万/㎡左右。第二节：泸州市民商铺投资渠道调查商铺投资渠道共设计问卷３２４份，采取入户和街坊两种方式，其中１５０份问卷消费者有购置商业铺面的打算，本次统计主要针对１５０份有效问卷展开，结果统计分析如下：表１-４-２〔问卷反响〕消费者最看好泸州市商圈的铺面为：水井沟商圈。分析：水井沟商圈作为泸州市传统和现代商业中心，仍是大局部消费者投资的第一选择。目前已购置商业铺面的人数为少数局部人，大局部人有购置商业铺面打算的消费者还没有购置铺面。分析：购置商铺的消费者根本上属初次置业，市场引导的难度将相对较易。已购置商业铺面的那局部人中，铺面用途主要以自营为主。分析：泸州目前市场经济开展迅速，商家经营状况较好，欲想介入商贸的群体较大。已购置商业铺面的那局部消费者，对商业铺面的不满意主要表现为：面积太小、通风采光、周边环境不好三大因素。分析：目前泸州市的商业铺面正在营业的除了汇通百货、摩尔购物中心、成商王达商场等以外，大局部商业铺面以临街门面、新建市场为主。旧的临街门面容易存在面积太小、通风采光不好等原因，新建市场一般存在周边环境不好等因素。消费者购置商业铺面考虑的首要因素是：地理位置。消费者购置商业铺面对营业面积的需求：主要在１０-５０㎡之间。消费者购置商铺愿投入资金：主要在１０-４０万之间。消费者购置商业铺面会选择的付款方式：以按揭为主。分析：按揭可以让消费者以租养铺，降低投资本钱和运营本钱。消费者需要银行按揭的成数：五成十年为主。分析：五成十年是目前泸州市最高的按揭成数和年限，消费者倾向于五成十年主要有两个原因：一是投资者可以以租养铺，降低投资本钱和风险；二是自营者可以防止一次性投入较大，降低资金运作压力。消费者对商业铺面配套效劳的主要需求是：自动扶梯、统一物管、公共卫生间、儿童娱乐四方面。消费者对商业铺面配套效劳持无所谓的是：观景咖啡厅、地下车库、库房。消费者不需要的商业铺面配套效劳主要是：地下车库、库房。分析：消费者对商业铺面的配套效劳的需求主要是以较为实用的根本配套为主；观景咖啡厅、地下车库、库房等针对性较强的配套总体需求较低，但实际作用仍较强。消费者能承受的物业管理费用：主要在６元/月*㎡以下。消费者认为白塔附近的商场商铺价格〔使用面积〕主要在：平街层２.５万以下；二层１万以下；三层５０００元以下。在白塔附近的黄金地段，消费者对门面的主要认同价格〔使用面积〕为：３５０００元/㎡以下。相关结论：投资地段倾向于中心商业地段，商铺地段位置的重要性在市民脑中有根生地固的印象买商铺投资还不是一种认同率较高的方式投资能力相对较低，对风险的敏感性相对较强。对商场整体认识不够，对商场的专业配套要求不高。第三节、主要竞争对手分析一、主要竞争对手个案分析泸州商业大世界表１-４-３开发商泸州市江阳区比比利房地产开发筹划代理公司四川蜀龙工程建立管理咨询工程地址迎晖路大什字〔一面临白塔〕建筑面积公摊率３８%工程进度地上６层左右付款方式５０万以下，一次性付款；５０万以上，按揭〔五成十年〕交房时间２００２年底楼层层数８层〔地下一层，地上七层〕销售价格１F：０.６-２.６万，均价：１.４万；/２F销售率销售较差，约在２０-３０%左右商场定位综合性大商场业态组合-２层：停车场；/-１层，超市〔普尔斯马特〕；１F：黄金、珠宝、日化、装饰品等；/２F：女装、男装、童装；３F：鞋类、家电配套设施中央空调、货梯一部、扶梯、观光电梯两部交房标准浮胶漆内墙、花岗石地面、轻钢龙骨矿棉板吊顶筹划销售方式返租销售方式，８%的回报率。引进大型商家，“中心店+精品店〞优劣分析地段较好，两面临街，一面临白塔广场；商场自身设计较好，内设中庭，出口较多；销售方式采取返租方式，投资回报率８%；价格较高，是其销售的主要抗性。酒城购物中心表１-４-４开发商四川王达集团 筹划代理公司暂时无工程地址江阳路水井沟建筑面积３万平方米公摊率门面零公摊楼层层数２６层工程进度１７层付款方式一次性、分期、按揭〔五成十年〕交房时间２００３年元旦前销售价格门面，１.７-３.２万/㎡；商场暂时不售销售率门面临街面只留２个，背街面根本未售商场定位综合性商场业态组合-１F：生活超市；１F：商场以化装品、金银、饰品。２F：服装、精品名店、高档皮具。３F：男装、童装、儿童用品、电器、西式快餐４F：家私、针织用品、床上用品、文体办公用品配套设施中央空调、自动扶梯、垂直电梯、红外线监控交房标准入口大理石地砖、地面砖、墙面浮胶漆筹划销售方式前期以常规方式销售优劣分析面临主要街道为规划中的步行街，临街门面临街一面销售良好，背街一面滞销；工程目前已根本停工，形象较差；商场定位和业态组合较为常规大什字商厦表１-４-５开发商四川省佳乐企业集团筹划代理公司无建筑面积公摊率门面１５%，商场３５%楼层层数１２层工程进度地上一层付款方式一次性付款、按揭〔五成十年〕交房时间２００３年２月销售价格—４万，均价３万；商场二层６千，三层以上４千销售率门面已售２０%，商场已售三层商场定位以中高档品牌餐饮和时尚娱乐为主题的“酒城餐饮娱乐大世界〞业态组合-１F：迪吧、网吧、桑拿等；１F：临街门面；２-５F：品牌中餐、餐饮；６-１０F：办公或商务宾馆；１１-１２F：茶楼、歌坊。配套设施观光电梯交房标准交房标准：内墙、顶棚、地面以水泥沙浆找平筹划销售方式常规销售、招大型商家。优劣分析商场定位走差异化路线，避开和周围升琦发、泸洲商业大世界竞争；位置相对升琦发、泸洲商业大世界等较差，但价格优势明显；开发商有一定的品牌号召力。泸州商业步行街表１-４-６开发商厦门滕王阁房地产开发筹划代理公司成都漫天堂房地产营销筹划公司工程地址江阳区市府路建筑面积商场面积２.３万方〔６００个门面〕公摊率一层１５%，二层３５%。楼层层数商业二层工程进度４层左右付款方式一次性付款、按揭〔五成十年〕交房时间２００３年６月销售价格—２.３万，均价１.８万；二F：均价６０００元。销售率一层约６０%商场定位精品名店城业态组合相当全面，有区域规定。配套设施自动扶梯筹划销售方式常规销售，推广包装较好优劣分析规模较大，整个步行街有较大的气势；地段较好，临江阳路和慈善路两大主干道。整体价格较低，具有较大的吸引力。三九灯饰广场表１-４-７开发商泸州市福源房地产开发筹划代理公司无建筑面积公摊率２６.４７%楼层层数三层工程进度７月６日已正式营业付款方式一次性付款，按揭〔五成十年〕交房时间已交房销售价格门面：０.８-１万；一F：４-６千，均价５千销售率门面：只留下两个；商场销售约３０%-４０%商场定位灯饰专业市场业态组合负１F、１F、２F为灯饰专业批发市场；３F为布艺专业市场。配套设施楼梯交房标准楼梯、过道地面装修筹划销售方式采取投资户〔所有权〕、经营户〔使用权〕别离的方式，销售铺位划分较小，租赁铺位根据客户需要划分；返租销售方式，返租率８%，年限３—６年。优劣分析地段位置一般，商场定位明确，总价控制较低二、成功案例分析升琦发(２００１年成功个案表１-４-８开发商泸州升琦发物业筹划代理公司重庆宏佳房地产交易建筑面积公摊率４６.８%楼层层数６层工程进度一层付款方式一次性付款、按揭〔五成十年〕交房时间无销售价格１F：０.７-２.５万，均价：１.５万；/２F：均价-１.２万。销售情况开盘第一个月销售１１００万，以后由于预售许可证的原因退房较多。商场定位综合性大商场〔中心店+精品店形式〕业态组合-２F：车库、货物仓库/-１F：大型生活超市、游戏中心、迪吧；１F：化装品、黄金玉器、珠宝、饰品、工艺美术、糖酒、名牌服装、通讯产品；２F：精品女装、男女休闲服、运动装、童装、儿童玩具；３F：精品男装、男女皮鞋、箱包、皮具用品其他鞋类；４F：家用电器、电脑产品、办公用品、音像制品等；５F：特色美食、大型餐饮配套设施中央空调、９部自动扶梯成功点分析抓住了市场商业物业供给较少，投资消费需求较旺的时机点。工程的包装和推广比较超前和切合市场。２、水晶广场〔２００２年成功案例〕表１-４-９开发商泸州顺通实业筹划代理公司井上房地产营销筹划公司建筑面积公摊率-１F：３５%；１F：３０%；２F：２９%楼层层数１２层工程进度二层付款方式一次性、分期、按揭〔五成十年〕交房时间２００３年５月销售价格-１F：１万左右，１F：一万，２F：５千销售情况根本售完商场定位综合购物商场业态组合-１F：儿童天地和超市；１F：丽人世界〔女性用品和饰品〕；２F：灯饰家具。配套设施中央空调、４台自动扶梯、自动监控系统、消防报警。成功点分析抓住同类物业价格较高的特征，工程整体定价较低，突出价格优势。在商业物业供给过大，竞争剧烈的市场环境下，采取返租形式，树立和保障了消费者投资信心和利益，再结合商场的价格和地段，突出了商场的投资价值。营销推广和包装突出了工程的优势，抓住了消费者投资心理。三、主要竞争对手特征共性分析从商场所处地段环境而言，各竞争对手升琦发、泸洲商业大世界、水晶广场、酒城购物中心等均处于泸州商业核心地段，各工程先天条件优越。从商场硬件和设计而言，各竞争对手产品的品质已到达较高的水准，商场的专业配套设施和建筑规划设计都不存在特别缺陷。就价格而言，目前各商场定价偏高，使价格上扬空间不大，一定程度上脱离消费者投资承受能力。就商场定位和业态组合而言，各竞争对手存在较大的雷同性，商场定位根本上以综合性商场为主，业态组合走“泛而全〞的道路，这在一定程度上加大了竞争的压力和剧烈。就营销方式而言，泸洲商业大世界和水晶广场采取了返租的形式，其他商场以常规方式销售。就招商而言，是目前各竞争对手存在的共同问题，也已成为决定一个商场销售的关键之一。分析在售商场成功案例，一个商场的成功销售主要取决于：把握市场时机点；产品自身优势突出；独特销售方式、良好的市场推广、包装。本章相关结论：目前市场存在的主要问题是消费者对商场的投资经营信心问题。消费者的投资经营信心缺乏可以分为以下两点：一是对商场经营信心缺乏；二是工程形象均较差，对开发商信心缺乏。水井沟商圈目前商场市场供给较大，价格较高，脱离一定市场需求，同时，工程形象普遍较差，商场定位和业态组合差异化较小，加大了市场竞争的剧烈度和无序性。泸州市市民的投资能力相对较低，比较看重商场地段，对价格的敏感度较大，对短期的预期收益较为看重。本商场和主要竞争对手根本上在同一起跑线上，解决本商场营销的关键将主要是把握以下几点：定价的合理性；能否找到大型商家入驻；商场定位和业态规划组合的合理性、特色性；良好营销方式。泸州绿地商城筹划报告第二部分工程商业定位及规划建议第一局部：市场研究报告第二局部：商业定位及规划建议第三局部：营销及推广策略第四局部：营销及推广执行细那么前言在商识商,本是应有之义。然而，在我国零售业界却普遍存在着在商不识商，知其然不知其所以然的现象。经营者迷迷糊糊，消费者也懵懵懂懂，面对各种新兴的零售业态，来不及细加消化,就已置身其中。于是乎,有其形而无其神,名实不符，似是而非；或者跟着感觉走、什么热就上什么，赌一回，博一把。一些地方的零售业已进入混乱无序的状态，惨淡经营、难以为继成为诸多零售业者的写照。前途在哪里，方向是什么，不少商界人士深感困惑。所以，科学的对一商业物业进展决策和定位、规划已经成为开发商不可忽略的问题,前期定位的准确，已是一个商场成功的关键。鉴于绿地工程位于水井沟商圈中心位置，非常适合经营商业，但面对水井沟已经存在的众多商家，怎样吸引消费者青睐本工程？怎样到达销售和经营的双赢？一个基于市场现状；具备一定前瞻性；有相对唯一性；富于个性的商场定位呼之欲出。第一章：工程概述第一节：工程优势１、优越的地理位置本工程位于泸州市江阳区水井沟商业中心地带。东面临慈善路，西面至泸州市的主干道江阳路,南面临水井沟商业街，北面对泸州标志性建筑——抱恩塔。以报恩塔为中心的整个区域是泸州市人流量最大，商业最繁华、消费最集中的钻石地段。而本工程也正好位于此区域最核心位置。因此优越的地理位置对工程的销售、招商无疑是最好的号召力和靓点,这也正是本工程的最大优势。２、兴旺的交通体系江阳区是泸州市政治、经济、文化的中心区，是泸州市及云、贵、川、渝四省〔市〕毗邻地区的交通枢纽和重要的物资集散地。具有地处中心城区，交通、通讯便捷的优势。由此我们可以看出任何一种商业物业的交通体系决定其易达性，并直接影响商圈的范围。从对水井沟周边情况分析可以看到，本工程所处的位置辐射至沱江商业城、小市、大山坪等地，目前的车程时间都在１５分钟左右。因此合理的交通网络体系使工程所挖掘的潜力顾客群将到达５０万人口以上，兴旺的交通条件使商业圈聚集和疏散人流的保障。随着交通改善，购物者的活动范围将大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多考虑购物过程所花费的行车时间。所以，本工程周边兴旺的交通体系将是本工程的优势之一。３、宽阔的商业空间随着经济的开展，人们的消费观念正在逐渐改变，消费意识也开场走向成熟。消费者对购物的需求已经有了更高层面的要求，消费的意识也在逐渐趋于成熟。但目前水井沟商圈内的各种商业形态存在着业态单一、品牌商品缺乏的状况，商场的档次、购物环境、经营管理都相对滞后，无法有效的满足消费者的这一需求。所以本工程在商场定位、规划和业态组合、商品构造、商场形象方面可以来讲均有较大的开展空间和想象空间，这无疑是本工程的一大开发优势。第二节：工程劣势分析１、消费意识欠缺由于泸州是传统的二线工业城市，城市商业的开展比较局限，城市人口不多，消费意识比较薄弱，消费观念还比较保守，尤其对零售品牌的认知度不高，加上本工程的面积、商业容量较大，这对于本工程的开展造成了一定的障碍，还需要一定时间的引导和带动。２、招商的难度虽然目前开发大型购物广场正风行中国，专家们预测购物广场将成为２１世纪中国商业的新亮点。可是也有太多大型商场由于经营效果不佳，定位不准确，而出现客流不旺，租户难求的困境，由于投资巨大，资金回收也是遥遥无期。据了解，能有５０%赚钱就不错了，其中恐怕又有至少２０%的入住商家不赚钱。以本工程在泸州地区规模和本地的城市人口以及消费水平，根本上不可能定位为独立的一家百货公司、超市或主题商场，而应该是由百货店、超市、各种专卖店和专业店及餐饮、娱乐等共同组合的商业物业。而在目前我国的专业店和专卖店也正处于开展阶段，加之本地区的产品数量、品种及品牌也非常有限，所以，本工程将面临招商难题。３、经营管理难度大大型商场采用的是招租方式经营，因而租金是开发商的重要利润来源，要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。大型商场中常有上百个独立的零售商，所以必须统一管理来树立商场的整体形象，但是这种管理却比百货商场的管理难度大得多，面临的总是诸如所有零售商是否承受统一形象管理，是否统一营业时间，是否承受进展统一的促销行动等方面的问题。如果协调没效率，就会损害商场的整体形象，使顾客失去光临的兴趣。因此，本工程在市场定位、规划、设计及经营管理方面同样面临巨大的挑战和压力，当然由于开展商的远见卓识，我们相信本工程应该会适应行业的开展潮流，成为江阳区地区以及泸州市新的经济增长点。但必须在规划、设计、营销等方面作慎重的考虑。第三节：工程SWOT图表分析表２-１-１W〔劣势〕整个区域没有成熟的商业气氛S〔优势〕W〔劣势〕整个区域没有成熟的商业气氛S〔优势〕优越的地理位置，极大的开展空间T〔威胁〕面积大，面临招商和管理的难度T〔威胁〕面积大，面临招商和管理的难度O〔时机〕业态空白点较大，相对时机也较多第二章：工程商业定位第一节：商业相关定位业态定位随着社会经济开展的高速增长，人民的生活水平也随之不断提高，个人生活的节奏也在不断的加快，人们对商品的要求从原来的只对价位和品种有要求上升到对品质、品牌、商场档次、购物环境和配套效劳设施的要求，消费心理个性化、品牌化、时尚化、流行化等趋势日益明显，商家必须为消费者提供商品定位准确的特色经营和专业效劳。未来大型商场的开展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，以独特的经营模式、经营内容和经营管理方式吸引消费者，这样才能在商业领域里立于不败之地，拥有强大的市场竞争力和生命力，并获取最终的商业利润，表达商场自身应有的价值。本工程地处泸州江阳区水井沟地带，水井沟属于江阳区的中心商业区域；江阳区域常住人口达５８２６１５人。加上周边大山坪、小市等地的辐射人口将到达５０多万。本工程占地面积达８６７７平方米，其中商场局部建筑面积达２７０００平方米，属于大型商业物业工程开发。从本工程周边的商业情况来看，现有百货商场经营定位主要针对中档的消费构造，专业主题店只涉及了眼镜、通讯、服装几个行业，专卖店更是只有少有的几个中档品牌入驻，从商业的数量、层次、行业、规模、环境来看都是相当落后。由于是泸州市传统的商业中心，加上整个泸州商业的滞后和局限，水井沟商业区目前还保持着城市中心商业区的龙头位置，随着城市经济的开展和人们消费意识的逐步提高，新型的商业业态的进入将是整个区域开展的趋势所在。根据本工程的地理位置、工程特点、地区人口密度、开展商的实力以及泸州市的零售商业开展趋势，建议本工程的商场业态定位为：综合性购物广场一家购物广场的有效商圈是数百公里，人口流量须到达５０万左右，以这样的要求，我们的购物广场都将符合这一条件。购物广场内可以包括各种零售业态，如：百货店、超级市场、专业店铺、专卖店等各种功能的业态组合，还可以引进餐饮、娱乐等配套功能，突出商场购物休闲、文化娱乐、餐饮效劳、商业展示功能。第二节：形象定位社会开展到今天，已经完全彻底打破了地区与地区之间、国家与国家之间、民族与民族之间的隔膜，文化信息交流的扩大化无时无刻不在改变着人们的思想观念和行为习惯，针对商业而言，其最明显的结果就是人们的需求，正迅速地由原本较为单一直接的物资需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变，即在特定的时间段内要同时满足人们物质与精神需求。因此，注重感受、注重体验、注重人们购物行为与情感交流的互动的综合购物广场商场是未来开展的必然趋势。同时，现代商业之间的竞争，已不再局限于某个区域的商场，而是表现为商业中心之间、商业街之间的竞争，这种竞争从根本上也是区域间整体商业优势的比照与抗衡。本工程是江阳区和泸州市的标志性商业物业，因此它的形象的建立将是我们工作的重点，应结合泸州市特有的消费习惯和市场特性综合制定本工程的商业形象。以一流的购物环境、丰富的商品、优质的效劳为顾客营造一个快乐的城市中心商场，人们能在购物中感受到最大、最好逛、最好吃、最好玩的一种全新的生活形态，使人们能在购物广场吃、喝、玩、乐、购物一站式消费。本工程的形象定位是：流行的商品、优质的效劳、个性的装修第三节：工程定名商场名称是公众大量接触和使用的，这虽然只是简单的文字符号，但却是形象设计的第一步。商场的名称应表达出企业的本质和特点，要好懂易记，朗朗上口；简洁醒目，区别明显，寓意深刻，选择有新鲜感、流行的个别名称，可以巧妙地提高商场知名度，形成形象设计的效果。根据我们对本工程的背景，以及建筑构造和我们对工程业态、风格的定位。我们将阳光、鲜花、绿地的概念引入购物广场，从而提倡一种休闲、舒适、亲近自然的安康的生活理念，因此建议商场的名称定为：阳光地带购物中心阳光地带购物中心第四节：经营定位由于开展商是专业的房地产开发企业，对商业运作方面缺乏相关经历，所以，我们建议本工程开发商不直接进展零售经营管理，将场地销售或者出租给专业的零售商，包括百货店，超级市场、主题专业店、专卖店、餐饮店、娱乐业等，然后成立或者聘请专业的商业、物业管理公司对商场进展商业及物业管理，实行商场的所有者、管理者与经营者别离，使得各方面的优势互补，既可以保证和提高商场的管理水平，又可以使商场以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于购物广场内的各种零售商分别经营自己的产品，可以充分展示独特的品牌形象和经营风格。第三章：商场软件设计第一节：业态规划一、业态组合依据我们对绿地商城——“阳光地带〞购物中心定位为：综合性购物广场，并结合工程的实际情况，将对本工程的业态作如下规划组合建议：工程的体量共计地下一层，地上六层，总面积达２７０００平方米。根据商场的形状划分为三个区域，为了使每个区域具有不同的经营特色，建议纳入不同主题内容，以及相关的零售业态，营造三个经营范围和消费对象不同的主题馆，即：“流行百货〞、“缤纷天地〞、“都市阳光俱乐部〞，这样使整体购物广场可以形成错位经营，各具特色，吸引不同消费人群，确保商场旺盛的人流量。各主题商场内业态主要以百货店、专业店、专卖店等零售业态为主，辅以餐饮店、娱乐等配套设施。业态比例表２-３-１楼层业态面积及比例负一楼超市：５６４９..９㎡比例：１００%南一楼至南二楼百货店：９８９９㎡比例：１００%B区北一楼专业店：１０６２.２５㎡比例：１００%北二楼娱乐设施：５６７㎡比例：７４%餐饮店２００㎡比例：２６%北三楼餐饮店７６７㎡比例：１００%北四楼餐饮店７６７㎡比例：１００%A区北一楼专卖店：１９４５㎡比例：８２%专业店：４００㎡比例：１８%北二楼专卖店：１４３０㎡比例：７８%专业店：４００㎡比例：２２%北三楼专业店：９３０㎡比例：５１%专卖店：９００㎡比例：４９%北四楼餐饮店９３０㎡比例：５１%娱乐设施：９００㎡比例：４９%第二节：业种规划一、业种组合表２-３-２楼层业种组合流行百货负一楼日用品、日化用品、食品、副食品、生鲜食品、药品。南一楼化装品、皮鞋、皮具、男女精品、服饰、珠宝首饰、钟表、杂项用品。南二楼少女装、少淑女装、淑女装、男式正装、休闲装、内衣。北一楼都市阳光俱乐部(B区)缤纷天地(A区)运动服饰、运动鞋、运动用品、户外用品。男女流行服饰、新潮个性服饰、流行精品、化装品〔彩妆类〕、流行皮件、艺术摄影、冲洗店、干洗店、银行网点。北二楼健身房、网吧、小型运动馆、运动餐厅。中性休闲服饰、国产休闲服、牛仔服饰、休闲鞋类、流行饰品、童装、童鞋、美发美容、西餐厅。北三楼主题餐饮店。家饰品、工艺品、灯饰店、小家电、音像用品、通讯用品、书店、CD店、多媒体。北四楼主题餐饮店。美食广场、儿童乐园。二、商品构造定位表２-３-３楼层商品档次流行百货负一楼针对群众消费者南一楼百货店以中档价位产品为主，其中，中档价位占７０%，低档价位占２０%，高档价位占１０%；商品具有品牌度，属于正规厂商生产。南二楼北一楼都市阳光俱乐部(B区)缤纷天地〔A区〕产品以中档为主，引进国内著名运动品牌。产品以中档为主，品牌以休闲为主，使每间店铺都散发独特而强烈的品牌个性。北二楼针对中档消费群产品以中、低档为主，适合群众人群消费，能够还价购置北三楼针对群众消费者为主产品以中档为主，有局部高档产品。北四楼针对群众消费者为主产品档次覆盖高、中档，但仍然以中档消费者为主。三、消费群定位表２-３-４楼层消费群流行百货负一楼针对群众消费群，不分年龄。南一楼百货店的消费主要针对１８岁—４５岁之间的高中档消费人群，消费意识是可以进展引导和改变的顾客。南二楼北一楼都市阳光俱乐部(B区)缤纷天地〔A区〕该层的消费主要针对１８岁—３５岁追求运动、休闲的消费者该层的消费主要针对１８岁—４０岁之间追求品牌、流行、时尚、休闲的消费群。北二楼该层的消费主要针对热爱运动和安康的消费层该层的消费主要针对１８-４５岁追求流行、时尚、休闲的消费群和儿童。北三楼消费年龄层不定。主要针对４５岁以下的年轻人，其中又将以１５岁—３０岁的消费群为主。北四楼消费年龄层不定。该层的消费主要针对广阔消费者和少年儿童消费群第三节：商场效劳设施表２-３-５位置机能说明效劳台〔南一楼、北一楼〕提供购物及商店咨询

提供儿童防走失贴纸

交通指南地图

紧急寻人播送

顾客意见箱贵宾厅〔北一楼A区〕提供购物及商店咨询

寻人播送、PDP刊播

赠品兑换

遗失物、拾获物处理

换开三联式发票

礼券IC卡贩售

交通指南地图提供

婴儿车、轮椅出借及管理

儿童防走失贴纸提供

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客诉接待医务室〔北一楼A区〕婴儿哺乳室、纸尿布、开水提供育婴室〔北二楼A区〕意外紧急送医处理、急救箱提供、简易外伤包扎第四节商场管理任何一种零售形式都是建立容易管理难。购物广场更是如此。购物广场管理包括物业管理、租户管理、商业管理和财务管理等，管理模式是完全不同于百货公司或者超级市场的管理，实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。财务管理的目标是使购物广场和入租店铺取得良好效益，具体内容包括：一、管理方式为了对“阳光地带〞购物中心进展有效的管理，建议开发商采用以下两种方式进展操作：成立阳光地带购物中心物业管理公司，对商场进展物业方面的管理和业主的管理；同时聘请一商业管理公司对商场的招商和营销推广进展管理和运作。分别聘请一家专业的物业管理公司和一家商业管理公司同时对商场进展管理。二、管理内容１、物业管理：为入租商家和来购物广场的顾客提供一个舒适而又平安的环境，具体内容包括卖场环境设备的维护、平安保卫管理和收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进展效益评估和店铺指导。２、商业管理商业管理包括营销管理和租户管理，营销管理的目标是提升购物广场的客流量和销售额，具体内容包括对各店铺进展营销支援并举办统一的促销活动；租户管理的目标是造就优良的店铺，具体内容包括教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理等。加强和标准对商场的物业管理及经营管理，建立科学先进的现代化管理体制，保障各经营者的利益，建立和维护商场的商誉和形象，促进商场以及各经营者的商业繁荣，须制定？阳光地带购物中心物业及经营管理条例？。泸州绿地商城筹划报告第三部分营销及推广策略第一局部：市场研究报告第二局部：商业定位及规划建议第三局部：营销及推广策略第四局部：营销及推广执行细那么第一章：工程优劣势分析在研究工程的营销及推广策略时，除了对市场有较全面的研究和专业的分析，还必须对所操作的工程有客观的认识，这样才能结合市场状况得出正确的策略。因此在本章节，我们将探讨绿地商城的工程情况。第一节：工程概述绿地商城位于整个泸州市的中心地带苏公路商场一街。西面临贯穿泸州市的主干道江阳路,北面临泸州标志性建筑抱恩塔,东面临慈善路，南面临泸州市唯一的一条纯商业步行街水井沟〔人称泸州春熙路〕，位置得天独厚。一、工程根本技术经济指标：表３-１-１技术经济指标数值工程占地１３亩总建筑面积２.７万㎡容积率楼层面积负一层５６４９㎡一层、二层４９４９㎡三层３４００㎡四、五、六层总面积２５９６㎡A区１８２５㎡B区７７１㎡总公摊面积〔不记过道〕３９２８㎡装修标准铝合金格棚吊顶、高级花岗石地面、乳胶漆面、柱面、外墙铝合金玻璃幕墙配套设施中央空调；观光电梯２部、自动扶梯８部、货梯１部；消防报警、闭路监控、背景音乐、数据传输系统；照明系统、给排水系统。工程情况主体工程在２００１年底完工，目前正在外立面装修。二、工程已售局部分析工程于２００１年１０月份推出平街三层，三层共有铺位１１７个，其中A区８１个，B区３６个。目前已销售铺位５４个，销售总面积１５１６㎡，商场铺面销售均价为８６００元/㎡。销售根本情况统计分析表：表３-１-２铺位铺位个数所占比重备注已售总数５４４６.１%门面１个２０万以下１３２３.４%２０—２５万２０３５.５%２５—３０万８１４.９%３０万以下占７０%３０—４０万７１３.８%４０万以上６１２.４%A区４７６３%〔占A区〕门面１个B区７９%〔占B区〕全部是铺位未售总数６３５４.９%门面１４个A区３４３７%〔占A区〕门面９个B区２９９１%〔占B区〕门面５个工程三层已售局部占据了工程大局部位置较好的铺面，留下的未售局部相对位置较差或价格过高。第二节：工程优劣势简述一、工程优势简述工程优势：本工程为水井沟周围唯一主体工程竣工，正在进展外立面装修的商业工程，工程进度目前具第一。本工程的工程优势主要表达在以下两个方面：能够消除客户害怕开发商无法交房的顾虑；商场相对其它商场能够更快较房、营业，使客户更快得到投资回报。各竞争商场工程情况：表３-１-３工程名称工程进度备注水晶广场２层在开工酒城购物中心１７层目前已停工升琦发１层目前已停工商业大世界５层在开工大什字大厦１层在开工规划优势：南边为新规划的水井沟商业步行街，本工程临规划步行街，工程潜在地段优势明显，增值空间较大。步行街的规划贯穿主干道江阳路、慈善路和滨江路，使泸州市的三条主干道和水井沟商业中心衔为一体。地段优势：工程位于泸州市中心商业地带，北面紧邻报恩塔广场，南面紧邻规划中的步行街，周围人气较旺，商业气氛浓厚。二、工程劣势简述工程２００２年以来，工程进度较慢，已延迟交房，在已购客户心中印象较差，导致口碑传播效应不好。工程南面规划步行街目前还是一条臭水沟，同时受周围拆迁和酒城购物中心工程影响，步行街的真正形成和繁荣需要一段较长时间。工程没有临人流较大的城市主干道，工程周围目前人气不旺，人流不多。同时，售房部设计较小，位置较偏僻，未能较好引导人流。商场设计公摊较大，实际定价过高，而目前商业物业供给过大，市场竞争剧烈，工程客户容易被周围其他物业分流。工程已售一段时间，工程旧的形象〔如价格过高等〕在局部客户心中流下较深印象，日后不易消除。第二章：销售节奏控制绿地商城于２００１年１０月１０日首次开盘出售，其平报恩塔层已经出售一局部，而作为一个２８０００平方米的商业物业来说，其出售局部只是一小局部，要根本消化整个物业需要时间约１年，如果销售节奏控制好了，可制造持续的工程营销热点；如果控制失误，那么可能造成短时间的热销之后长时间的寂静，这对于一个体量较大的商业物业来说是非常致命的，因此，在结合绿地商城的工程特点和未来商场的区域划分后，建议本工程的出售节奏如下：预热期：８月１日—８月１７日强销期：A、缤纷天地１-３F/都市阳光俱乐部１F８月１８--９月１４日B、流行百货９月１５日—１０月１８日C、都市阳光俱乐部２-３F/缤纷天地４F１０月１９—１１月１５〔B局部视开盘销售情况确定推出时间，可适当提前〕持续期：１１月１５日—春节前尾盘期：商场销售面积到达７０%后—销售面积到达９０%其它契机：由于本工程此次推介更多情况下考虑商场未来经营因素，因此各区域的销售与招商情况严密相连，尤其是流行百货区域受大商家进驻的影响，可考虑在有重大利好的时候推出，那么对销售有直接的帮助。第三章：营销策略营销策略的制订应考虑目前泸州市场商业物业的竞争态势；主要竞争对手的营销手段；确保工程在销售上既能符合市场习惯又有与众不同之处。第一节：工程定位本节中提到的工程定位将从工程营销角度进展探讨：产品定位：工程名称—泸州绿地商城商业名称—阳光地带购物中心工程业态—综合性购物广场经营业种—服装类；皮鞋皮具类；饰品类；化装品类；日用品类；家居用品类；电器类；餐饮类；其他类等区域划分—流行百货；缤纷天地；都市阳光俱乐部商业管理—XX物业参谋物业管理—香港怡高物业管理公司工程特点—泸州市第一家以流行、时尚为特点的引领当地消费时尚的购物中心。独特业种规划和休闲风格装修；趣味情景景观设置；不同区域不同主题的特色配套；不同时间不同主题的促销活动；吃喝玩乐一应俱全；处处充满流行时尚气息二、销售方式定位：１、-１F—２F采用“原因：规划中定为流行百货区，希望能引进大商家，那么使用权必须是一个整体，这就要求在产权分零的情况下还能实现统一招商。要求：必须成立商业管理公司，以躲避“返租〞行为，在商家未确定前作为租赁方与投资户签定租赁合同租金比例：６%；８%；１０%；三年租约〔大商家进驻，租期自动升至１０年；租金比例８%〕２、缤纷天地１F—３F；都市阳光俱乐部１F采用分零形式对外出售原因：规划中的专卖店；专业店区域，考虑吸纳经营户和大投资户入场〔面积较大〕；可自营也可委托招商要求：销售的同时，招商规划同时出台，并可承受委托出租，保证此局部投资户无出租的后顾之忧；但不承诺出租的时间和租金水平３、缤纷天地４F—都市阳光俱乐部２-３F局部分零“带租约销售〞原因：由于楼层的原因，在该局部区域，规划了大量的专业店，如餐饮；运动健身区等，虽然这些专业店面积并不太大，但同样需要保证数百平方米的统一使用权，再加上楼层较高，不太容易被投资户承受，那么如成功招商后，再分零出售，再统一回租。三、目标客户定位根据本工程商业物业的特点，从购置物业的目的来看，目标客户主要有两种类型：投资户７０%经营户３０%根据目前商业经营注重流动资金；注重降低风险的特性，自己购置商铺用于经营的人群已经逐渐减少。而随着人民生活的改善，手里有余钱的人越来越多，但由于目前较为普通的几种投资方式都有一定的不稳定性，所以更多的人还是选择将余钱存如银行，这就保证了当一种有保障的投资方式产生时，人们有可能进展选择。其中就有相当一局部人存有“一铺养三代〞的投资心理，让我们来看一下他们都可能是些什么人：细分人群：１、平常就有投资行为的人群：A股民B对保险认同并参与保险的市民C购置各类债券用于保值的市民D购置住宅或商铺用于投资的市民２、有较强经济实力，有余钱，但没有更多投资渠道的人群：A公务员B个体和营业主C完成原始积累，但不愿再从商的商人３、有不正当的收入，急于从正当渠道变现的人群：国营企业中层以上管理人员；有灰色收入的政府公务员；４、已经有一定的经营经历并完成了资金积累，希望从租铺变为买铺并从独立店面转变为集约经营的个体经营户人群居住地细分：政府官员居住区；经济效益好的企事业单位；高档小区居民；泸州四县三区政府机关。人群性格描画：生活优裕、性格平和，对稳定生活有一定期望；不愿盲目进展资金扩张，只求生活无忧无太多商业经商经历，投资回报期望值不会象自己经营商业的人那样高，如能有高于储蓄并能稳定的收益即可；理性、细心、不易受他人情绪影响，较自负希望受到别人尊重，有一定文化素养置业已经成为一种习惯，只要市场追捧就盲目跟进的极少局部头脑发热者四、形象定位有境外专业商业管理公司和物业管理公司参与管理的泸州第一家充满流行、时尚气息