知名地产公司营销策划书

万科进入北大学城市场营销策划书 策划人：2013年4月25日前言住200约9胸年杭州房地产午市场火爆，很斩多区域板块也桐开始发展成熟愁，该策划主要贿对杭州丁桥板定块的区域、规可划、土地出让查等介绍，对住转宅供求和目前疫丁桥在建项目阻三盛逐·毫颐景园写楼盘进行解读幼，并通过悔机会分析、战巨略分析等孕对潜在客户进陡行分析，最后锅提出相关营销业推广方案及丁钳桥房地产市场域的发展前景。目录鉴HYPERL晕IN补K\l"哭_Toc26己025600飘3"寒随第腹1辛部分逼 牺概要提示春 距1杆HYPERL骗INK\l迹"_Toc狠260256像004"配靠第蛇2兴部分加 伟环境分析欲 煮1英HYPERL月INK\l致"_Toc沿260256没005"蚊某2.1载直市场分析狼 啦1墓HYPERL奴INK\l章"_Toc筝260256葬006"搞范2.1.1栽 耍杭州房地产市滋场分析裤 装1乌HYPERL宽INK\l驶"_Toc妥260256外007"诵丝2.2陈贷房地产发展状政况舞 论1沟HYPERL猴INK\l桑"_Toc色260256砖008"奉械2.3丢挖土地出让情况俱 进2至HYPERL搅INK\l烈"_Toc段260256日009"兽烫2.4架王丁桥区域房地科产市场分析愚 妻2棚HYPERL问INK\l京"_Toc示260256樱010"公快2.4.1藏 汉区域城市规划巾 瓶2令HYPERL症INK\l牧"_Toc闭260256漫011"卵侵2.4.2由 虚房地产开发现毁状蔬 每3虾HYPERL奏INK\l柱"_Toc自260256郊012"首赵2.4.3翻 犯竞争项目分析稍 舱3禾HYPERL自INK\l新"_Toc骑260256脚013"芝杂2.5抬配市场走势研判同 幅4咽HYPERL摔INK\l千"_Toc握260256破014"浸坊第测3悦部分踏 剥机会分析丙 医5姻HYPERL只INK\l尝"_Toc腊260256拌015"飞躁3.1浓脉杭州房地产客订户分析农 多5骨HYPERL抵INK\l五"_损Toc260洲256016裹"渠钻3.2柄剩杭州市住宅需立求特征分析旨 重8厉HYPERL糕INK\l丢"_Toc议260256求017"暑悬3.3属赔丁桥区域客户凳特点分析感 雹9扛HYPERL咐INK\l自"_Toc券260256样018"晕学3.4绸曲目标客户群定煌位块 抓11压HYPERL冤INK\l天"_Toc痒260256舟019"哨撒3.4.1避 近目标客群特征行：匠 隔11乳HYPERL歼INK\l旋"_Toc托260256叉020"肢拐3.4.2完 越选购产品的动凝机：阁 轧12患HYPERL蝴INK\l脾"_Toc剑260256眼021"叼族3.4.3孤 伏购买行为特征握：棕 隙12珍HYPERL连INK\l术"_Toc搭260256架022"尽画第筛4院部分伪 岗产品分析炸 恼13收HYPERL话INK\l棵"_Toc慈260256议023"魔画4.1葱叮地块现状分析社 渡13芬HYPERL岔INK\l蚕"_Toc帐260256拿024"艘滴4.1.1壤 清地块环境调研括 肌13船HYPERL派INK\l犁"_Toc申260256阔025"斤废4.1.2纱 轻地块周边环境抖调查扔 维13翻HYPERL斗INK\l永"_Toc屠260256策026"缓猴4.1.3后 管地块交通条件下调查政 夏14亡HYPERL派INK\l铁"_Toc舟260256娱027"储邪4.1.4套 兵周边市政配套奔设施调查丙 永14刚HYPERL停INK\l病"_Toc炭260256构028"踏搏4.2SW圈OT萌分析盟 勇15芦HYPERL门INK\l涉"_Toc盼260256栋029"悠始4.3咸手产品定位竭 娇16穷HYPERL秆INK\l骤"_Toc缝260256戴030"贺蒸第塑5熊部分两 厨战略及行动方方案医 明17势HYPERL雄INK\l颗"_Toc昏260256昆031"盐搂5.1喝稼定价原则列 匠17荡HYPERL亭INK\l披"_T露oc2602锯56032"夸崖5.2踪鱼定价建议球 姨17谈HYPERL缩INK\l烘"_Toc杀260256自033"董逗5.3庙您价格调整方案巧 悔18皂HYPERL规INK\l潜"_Toc暗260256括034"罩屑5.3.1俩 晋开发成本核算证 合18散HYPERL化INK\l鞭"_Toc艺260256登035"隔福5.3.2逃 身价格定位掉 厚20狮HYPERL简INK\l舍"_Toc师260256窑036"报耻第缴6迫部分申 意营销策略思 掉22啊HYPERL京INK\l灰"_Toc既260256故037"勇土6.1面扯推广主策略货 句22秤HYPERL饱INK\l颂"_Toc震260256躬038"拖担6.1.1歇 电平面广告形式压 午22践HYPERL田INK\l老"_Toc艳260256添039"识咸6.1.2俊 础多维广告形式哭 闪22兄HYPERL祝INK\l花"_Toc栗260256贯040"夫贪6.2留炼媒体组合建议泳 谎23母HYPERL兵INK\l姓"_Toc疫260256终041"叠眼6.2.1滚 旷媒体投放目标斤 宏23音HYPERL狂INK\l捆"_Toc锈260256乓042"句信6.2.2歇 租媒体投放原则条 贱23打HYPERL后INK\l气"_Toc庭260256晃043"漆探6.2.3态 陵媒体选择征 步23觉HYPERL流INK\l唤"_Toc西260256滋044"原骄6.3兵说营销活动策略纸 也24揪HYPERL筛INK\l蹄"_Toc该26组025604述5"闻独6.3.1乡 乱活动设想稳 座24秀HYPERL询INK\l醉"_Toc均260256嘉046"愿便6.3.2抗 咐活动预期达到严的效果碌 黑25仙HYPERL渗INK\l清"_Toc辅260256碰047"谅政第颠7素部分浓 吴营销成本幸 局26狐HYPERL渐INK\l室"_Toc纤260256仔048"淡铃7.1衣帅总体预算限 被26灌HYPERL叙INK\l掏"_Toc者260256混049"教准7.2笑预算分布村 苹28邻HYPERL哗INK\l扬"_Toc汁260256谨050"吐测第甚8碍部分喉 冷行动方案控制关 您29驰HYPERL填INK\l档"_Toc绪260256勾051"拨巡8.1敌馅项目规模及开遍发进度世 姻29吴HYPERL撤INK\l白"_Toc吴260256心052"爬老8.1.1藏 锁销售策略畅 茎29顽HYPERL允INK\l德"_Toc瑞260256彻053"资症第队9绕部分词 淋结束语往 遗33PAGE1概要提示植三盛件·脱颐景园他位居杭城东北浊丁桥柴新城，姐属于哨杭城稻十公播里庆生活圈，是思丁桥居住区最崖好的地块，紧义邻商业中心区谣。未融中西建筑之恭文化精髓，开谈启现代家居园议林之先河，倡贞导家居园林的歼美好构想。项社目占地面积季3800昆0索平方米熊，建筑面积巩10500鹰0堤平方米璃，坐拥新雾城虏CL币D痛核心资源，周铁边配套设施完庆善，交通、医歼疗、金融、教扔育、旅游等尽悉囊其中。喊灵韵园林，素华质人居旱，丁桥颐景园遍仿苏州园林的宽设计理念愤，题紧依大泻农港河起，裤天然碧水，十容幢高层住宅有喂机集合营造和粘谐品质人居。故别出心裁的设逼计，鸟语花香秤鱼相戏，果树阳林木草青青榜，塘营滔造渣"纪园林深处有人坛家椅"佳的温馨氛围站，辫打造都市素质吓人居。环境分析市场分析刃杭州房地产市卸场分析奔200泡9月年，是宪21剃世纪以来杭州壁经济发展最为刚困难的一年，论面对百年不遇浸国际金融危机川的严重冲击和痛极其复杂的国挖内外形势，全刺市人民在市委俗、市政府的正裤确领导下，以桃科学发展观为混统领，全力保昏增长、扩内需厅、调结构、增谷活力、重民生乎、抓稳定，各熔项工作取得了眯明显成效，经悄济实现稳步回赶升，社会事业弱协调发展，现污代产业体系建俯设迈出新步伐互，市域网络化各大都市建设加看快推进，市民订生活品质进一陷步提高。逢据抽样调查，踩市区城镇居民红人均可支配收昆入故2686削4介元，比上年增帅长到11.桂5英％。人均生活闭消费性支尖出旁1859果5拒元，比上年增播长千11.曾2忍％，恩格尔系掉数（食品占消行费支出比重）叼由上年拒的逐38.3社%氧下降区至尘37.5%级；点全市农村居民窗人均纯收疮入哗1182芳2花元，比上年增验长糠10.影6耽％；人均生活顺消费性支茶出皱906振5蒸元，增哑长碎7.米3他％。恩格尔系朴数由上年姥的滑35.9谋%型下降略至蒸33.8问%锤。愿房地产发展状芽况赌杭州市玩房地产稳步发遮展，为我市经味济社会发展做疲出了重要贡献羞。猪200型9甲年全市完成房蜘地产开发投科资蚂704.6炎8档亿元，比上年微增今长只14.着5纽％。房屋施工胆面斜积搬5121.4纳9辞万平方米，比处上年增教长局2.捉7扒％；竣工面完积劫763.9监5旁万平方米，下酿降股25.枯9洽％。全年商品权房销售面川积医1441.1裤8夹万平方米，比擦上年增示长搞86.鼠0勉％，其中住宅板销述售样1300.9愚9耍万平方米，增币长撞92.渗2安％。市区公开喜销售经济适用轻房炭700烘2锤套，建筑面盐积换50.示0螺9软万平图方米聚。枝房地产开发投宝资快速增长，机成为固定资产逮投资增长的主餐导力量确。在馋整体上冈能越保持持续、稳疮定增长框，并且歼占全社会固定挣资产投资的比陈重过半尊。红而且新房地产市场凤也爆日趋成熟橡。渐商品住宅成为父住宅供应的主涌渠道，个人购谦房成为商品住胶宅消费主体运；阿商品房空置面汁积趋于合理，伪空置率不断下饺降销；捞商品住宅价格卸近五年呈父上肚降趋势舞。土地出让情况如下图所示：说拴纲刮售京夫醉图会2帝-1萄恭土地出让情况籍丁桥区域房地淡产市场分析区域城市规划汁政显浙江省HYPERLINK"/view/6885.htm"序杭州市HYPERLINK"/view/581593.htm"发江干区蛛丁桥镇位于杭绪州市郊东北部调，距市中心舍1断0尾公里咬，是一个新兴越的私营经济发党展基地、杭城朗重要的副食品位供应基地和重皇要的风景旅游照开发区域。该泊镇东接天都娱俘乐城，与余杭烘区星桥街道为遗界；西连下城众区科技经济园如，与石桥镇为效界；南至大石过一级公路，与泰市区和绕城公类路相连；北部玉是著名的皋亭耻山、黄鹤山风火景区，总面听积胆15.贯5绢平方公里。全漫镇荐辖铃1估0灰个行政村桂，眨1歉个居民区兵，挤1箱个市级开发客区搜—认—西杭州私营经济施园区业；绩200开5爪年统计总人辜口征2.蜘5愈万，其中常住例人歉口雨1.1毕8现万。焰丁桥镇素以粮匆、麻、茶、水硬果为主业，是赴改革开放的春鸣风，吹开了丁疤桥诚招天下客德的大气。经过刻多年的努力，政至搭200陶5婆年，一个私营唯企业创业发展络的基矩地嫩—艺—全杭州私营经济汽园区已初具规负模并全力拓展凑开发，上百家术来自省内外的验私营企业在这谢里兴旺发达，里海通木业、阿消思家羽绒、祝为强医疗设备、伤西林链条等企虏业从这里走出备国门，走向世厌界，成为丁桥迅建经济大镇的怠支柱；随着大摄杭州城区发展满的构想和都市霞农业的发展趋手势，花卉、珍梳禽、特种水产猜养殖正逐步取脸代传统农业，固森禾花卉、三尸雄种苗、建塘搭水产、同协食越用珍禽等省、庙市农业示范园收从小到大，以玩其强劲的辐射蔬力迅速推进了扎丁桥农业产业冤结构的调整步归伐。丁桥集镇卵综合开发规划池的制订和实施让，使丁桥现代乳城镇建设目标猜由蓝图变为现号实；以龙居寺然景区开发为龙列头，黄鹤山、禾皋亭山风景旅吨游资源的开发顶已列入了杭州怜市的总体发展巡规划，杭洒州扔“慧东南佛元角独”饼即将重现其间牺。容丁桥大型居住数区建成后将是概一个居住人口表达探4贞0镰万人，功能完费备的大型现代洞化居住区。院房地产开发现暴状仓区域想要发展被，教育配套不爹容忽视。区域途规划设述置木3启6徐班中学两所奸、步3晋6计班小学四所帽，究1染2阶班幼儿园七所瞒。通过与名校飘整合办学的教垂育发展方针，闻进一步提高师稀资水平，提升贞教育质量，教板育配套的各个段项目正在紧张句建设中，杭师展院附属丁兰学络校，已城于灯200闷6梢年下半年交付禾使用。竖随着今明两年粗区域内将有大忽量经济适用房竿小区陆续交付哨，丁桥的居住菌氛围也越发浓煮重了。政府各蛙项配旦套设施的跟进敬，秋石快速路圣、留石快速路梁等快速路的开绢通，将缩短该扛板块和市区之赏间的距离。骆无可争议，丁兄桥板块依托政南府打造城市中胞央居住区的战贷略，将逐渐建肉设成为设施齐和全、交通便捷鸣、环境优美、袖功能完善的现帜代化新章城区期。竞争项目分析标本次调查的目询的侧重于识别愉有关楼盘相关纤的指标，并以菌此界定不同市炒场层次的特征飞，从而为三瓜盛剥·雹颐景园制定营尝销方案和销售范代理方案提供洋更可靠的评估团和决策基准。智通过淘2辩个代表性楼盘购了解丁桥区房牙地产市场的总种体特征；住通过畅销楼盘恩所反映出被市吧场接受的有效猾的产品及价格筹；凉通过该区位的理楼盘反映出该努区位的需求特箭征；痒广投宇项·身上东辣城折(牙人居展展位：穷世兆贸徒S5-11)患作为丁桥新城炮内规模最大、压启动最早、工扣程进度最快的遣商品房项目，HYPERLINK"/House/762/"辟广呀宇送·浇上东城只的入驻，在丁功桥新城的开发得进程中有着举译足轻重的意义馋。糖上东城位于丁敌桥大型居住区举内，紫丁香路谜蕙兰雅路交会桐处，西侧为新唐城广场。总建适筑面积疫约帽4券1笛万平方米，随旋着杭州城市地术铁会3弹号线计划开通仰，临丁路及勤独丰路交会处也弊规划有站口吨。虫K9套9芦路上东城站点闻即将开通。目欢前在售锈8境9闻平方米落及欣9学0凯平方米缠小户型，均价戒为猛690灶0拆元验/言平米。录天而阳稠·吩观誓筑请(勾人居展展位：抬和矮平泛H2-02)

墓天秧阳躺·讽观筑位于江干尝区丁桥大型居宽住区，南与上矛东城毗邻，北蚕临绕城高速，弯西临规划中的塔六号路，东接暂规划中的小学闲。另还规蹈划炮1烘所市级医院、受净菜超市三座仅、垃圾中转站偶、公交首末站俯、公交中心等骆。地沉铁厕3稠号线、秋石高研架路、留石高然架路建成后，夕将迅速连接市唱中心。楚天填阳粉·废观筑总建筑面盼积所达被1牢2捧万㎡，由五幢士板式高层、一贴幢点式高层以龟及联排别墅共俭同组成。预计皱在宣6欠月份，将推榆出父2扎号楼，户型面糠积在暑9明0剑平方米骤左右。目前艺舌居飞1弱号楼还有少量习余房，在售均草价贿690皆0街元颂/柱平方米。市场走势研判碰随着以广宇集疼团为头炮的一玉批品牌开发商染的进驻，把丁送桥迅速推到了植购房者眼前。零可以说，在目柳前以武林广场撒为圆心亲的茫1戒0狱公里主城区圈处内，隶属江干梯区的丁桥，则轨属于明显的房苗价低洼地。坟200倒7策年姻7辽月禾2裕5虎日撤，丁抬桥魂3厘6便号住宅用地的涂出让，正式拉奋开了丁桥板块蛋商品房买卖的误序幕。最终广牢宇集团以总肾价伐4980僚0残万元竞得，楼茎面价约畅为黎424裂1顾元渴/股平方米。务200勿8格年初，新皱源罗·森元都新景开盘使均价厉为体738筑0勺元贼∕清平方米，给当啊时丁桥板块的蛋商品房销售起丢到标杆作用。敞随后超在武200毅8去年末开盘的是们广刷宇店·测上东城。受市梁场波动的影响谱，开盘价格定昼在惧730单0搂多呀元符∕冠平方米。前景法看好的丁桥绣，剑700镰0贝余需元纲/拒平方米的价格左依旧在同等价匹格的在售板块朽中显示出较强阁的竞争力，所辆以上东城一开净盘即受到购房严者的热捧。控200终9狐年，随掠着扫“仔小阳用春辽”传掀起的新一股辞购房热，彻底糟炒热了丁桥。袋今烦年丢5倦月初，竞织得串3最9度号地块的天妇阳含·圆观筑首次开盘厕即当以懒690钳0痕元骤/暴平方米的均价相对外发售，而捧联肯合烤·筑格里将于下半胀年正式开盘，烤丁桥板块的居否住区，即将逐糊渐形成，丁桥庙的居住价值也密正在被越来越循多的购房者肯默定。机会分析母杭州房地产客固户分析河杭州全市总面妹积河16596斥平方公里，其扑中市区面积负306尤8辽平方公里，辖义上城、下城、臣拱墅、江干、晶西湖、滨江、亭萧山、余杭卵8屋个区，临安、夏富阳、建德罪3忆个县级市，桐玩庐、淳安绢2扎个县，共有玩57鹊个街道、恭110白个镇、况39充个乡观(骆包括蹦1疑个民族乡自)杏，支678锅个社区、悠65蚊个居民区、两3666俯个行政村；其晚中市辖区共有叮44丘个街道、足49睁个镇、庭3固个乡，汉597伍个社区、盛4纤个居民区、疼807吓个行政村。市影域形膜成押“曾一心二圈、三扩轴二连、一环犬多竞点银”搂的城镇布局结我构。合据各类统计，军现阶段青年人炼购房比一直比黄较高，购房欲诊望旺盛，特对勾杭州年龄分组聪做一个分析。村根据南京我爱窜我家门店成交阁客户年龄结构懒统计：减2007怀年以来茧30肉岁以下的青年培人购房占比一州直在发40尤％左右，一月测份甚至高达锡50榜％以上，是二少手房市场上的型绝对主力军。狮从人口年龄结测构来看，兆20-30及岁这一年龄段明的人口所占比班重虽然并不是饰最高，但是这沫部分人出生在末改革开放后，辣生活条件更好隔，所受教育更寨高，理财观念坐更强，收入增痛速也很快。同衡时，这个分组修的人群刚好是旁结婚年龄，购益买婚房也是一坝种家庭需求一悲种社会形势。检因此，该人群灾对住宅的需求云非常旺盛。氏逆图通3-1揭杭州市住房客膛户特征及齐分类说明彩将客户的消费输需要分为届5茄个层次。这阅5店个聚类中心硬(框类别竞)槐如下：点(司表中数据的得趁分值越低，表尿示消费者对该随指标的认同程估度越高，棵O适表示中性励)定。玉聚类分析的中扫心璃图艇3-2豆台聚类分析鸽第一，从年龄鞋上看，跌21批～商30座周岁占购房非悄常需求群体的城80作％；栽31雀～情40谣周岁和垄占购房舒适需逢求群体的染36握．炉4撞％；公41奏～桥50愉周岁占购房投残资需求的宣35趁％。鞠第二，从家庭居收入来看，高戒收入群体当然突是住宅市场上击的主要客户，险但是，蔽中低档收入到群体躺两者合起来远秀超过考住宅肾市场的二分之舞一，是住宅市帽场的重要客户锁。灯第三，半从性别上看，袭男性更看重住贫宅的投资效益隙及非常需要，充而女性则更倾丹向于居住及舒趟适目的。郑第四，糟从置业目的上塌来看，婚房和侨改善居住条件瞧是两项最主要宫的。仔客户忠诚度是念影响住宅市场铜需求的重要因搞素，经调查，衰目前市场上，慕客户所表现出漆来的主要是刺舟激性忠诚度和赠习惯性忠诚度垮，然而，这两僵种忠诚度表现搂出来是不牢靠喘的，住宅市场洞上需要培养出却更多的情感性悦的忠诚度。货杭州市住宅需社求特征分析垃第一、需求面刻积妙。仗90-被120李方的户型面积机需求占据最高确，评占总需求方面贿的源比例为耻41映.朋1安％；枯结合历次的调翅研可以看出，芒住宅面积的主役流需求并没有倾发生大的变化匙，依然集中在烤90-120邮方；但选择著50-80套方的比例有所尚上升，亏80-90刊方的比例有所广下降。雁图乒3-3馒估杭州购房阵者购买意向面吹积统计情况否第二、意向单遮价希。萌从蚁整体上看，意采向购房者极限另单价接受能力箱提升十分明显唱。喇图另3-盾4兵杭州购房极限挤单价统计搞从太2007榜年详5尽月份开始，杭服州房价受地价降快速上涨的影哗响，加上资助谁需求的旺盛，织房价有了大幅阳度的上扬，千目前主城区建已经少见茫商品房单价在拥万元以下的楼登盘了，乳故在面对现实俊的情况下，意据向购房者提高提了自己对单价精的预期值，极报限单价道德接申受度随之上升萝。这是一种意追向购房者心理沸预期与市场现往状调整地结果辫。虽第三、物业类撕型裤。甩在意向购房者锡选择的物业类刻型中，访普通小高层最斯受欢迎，耕其次为普通多东层，而高层住连宅也有相当的屠接受量。在杭逼州主城区多层睬住宅日渐稀缺松的今天，甚至啊连小高层也不均多见的时候，根意向购房者对注高层物业类型确的接受度也日腿益增加。话图术3-5以杭州购房选择封的物业统计类焦型由第四、地理位龙置拦。青数据显示，购燥房者对地理位杏置及区位的选距择并没有形成汉集中偏好。其畅中，市区非中蝴心地段成为购岗房者的首选地衰段占恶44蹈%呆；而以市中心自地段以及城郊榨结合部作为购床房理想地段的糕受访者比例基爪本相当，均在和二成左右；选火择近郊及远郊斯的购房者相对号较少，其中远贡郊中选率仅为骤2绝%青。盐第五、房屋造锦型欺。沉绝大多数选择喂了平面设计的奖房屋造型，其轮次二成左右的非人选择了跃层布式／复式的房依屋造型。随第六、房间类滚型、户型结构干。取因一般性功能铃房间是满足人武们起居生活最笨基本需要的空汁间。所以，受污访者对一般性闯功能房间的提源及率较高，其镇中对于卧室、紧客厅、厨房及敲卫生问的提及膝率为吉100%批。而在特殊性馅功能房间中，访书房和餐厅人夫们关注程度较残高的房间类型娱。薪丁桥区域客户辅特点分析渗相较于滨江、部下沙、九堡等盏早已为人熟知耗的区域而言，许丁桥算是后起档之秀，目前在绪建的除核心商如业项乌目搭—遭—谊新城广场外，锡还有华挣元掩·钞邻里人家等多喉个经济适用房围项目，以及天伙阳腾·虹观筑、广地宇胃·店上东城等多个齿商品房项目。雾据悉叉，衡200截9枝年下半年整个适丁桥将会迎来耽交付入住的高末峰期，在丁桥雪大型居住区和技天都城等周边踏居住区成片建凯成后，总人口郑将疑达脑4薯0攀万以上。折每平方铜米间228脖0窄元起的惊爆价店，唱主角的是循新城广场；但塔在其背后，倾迎力打造这个区蜂域商业项目的晓并不仅仅是它教的发展皆商目—亭—隔华元房产。新块城广场的土地帖性质属费于有1驳0狼％村属留用地炕，是丁桥政府径与开发商合作秤开发、鼓励用铃于招商引资的式大型商业项目防。录丁桥区域的客浆户特点在其住架房市场的分类搁中，我们可以库看出其目标客质户滑主要为最低收阔入户、中低收确入户以及一些绢投资客玻。宫图娇3-6动住房供应结构渗和不同收入水夺平居民家庭的欠住房消费比重史分析域（一）掀市场价商品住驰房市场脏其供房对象是把高收入户家庭量，住房供应主亦体是住房开发风企业，住房价境格由市场调节鸡，开发建设规励模、住房建设点标准由企业自兔主决定，开发染企业不享受政绸府的优惠政策柄，政府对利润歇水平不作限制学，也不限制居菊民购买住房的匆数量，这是一简个由市场调节撞的住房市场，鸽政府对该市场爬的干预最少。壁这一类型的购物买者在丁桥地黄区多为我们前膝面所分析的胜理智投资型圣。朗背景特征为：习平均年龄在雪35窝岁左右，最主革要在努30-54虏岁之间，教育劣程度一般具有数大学以上的文厨化程度，平均查家庭收入较好纤，平均在版5600挣元／月左右，族置业次数在两刚次及其以上乡，虽然教育程明度相对较高，牢但同时也是分住散程度最高的席，表明投资的狗选择并不是高拉学历者的专利悼。与其他类型氧相比，这一类仓型中的三资企溪业员工的比例庙最大，他们绝殃大多数已婚，夹已婚比例是各腔类消费者中最众高的，这似乎拍表明有稳定的浑家庭也是成为历理智投资的一旧个条件。男性灯的比例为写55饭％，高于女性厉。汽（二）院经济适用住房嗓市场召其供房对象是训中低收入户家读庭，住房供应芬主体是住房开徐发企业或住宅视合作社等。经万济适用住房实唯行政府指导价隆，开发企业享猜受政府的优惠妨政策，包括实氏行土地划拔、揭减收各项行政晓事业收费等；顾由政府确定开斤发建设计。划拘和住房建设标助准，并规定企午业利润率在银3纠％以下；政府伪不但规定经济桐适用住房的供事应对象是中低少收入家庭，而叹且还限制每户酿家庭购买住房棋的数量。经济牧适用住房是政辱府为了解决中炊低收入家庭住鼓房问题而推行局的含有一定保际障因素的住房伸，但因实行微杰利价或成本价右，因而仍属商锻品房范畴或可剂称为准商品房慢。俘购买可贺属于散自保型悔，渣他们更多的是娘为自己生计考说虑。考虑自己岗能否有稳定的派经济来源，保宵证安稳的居住混是他们最关心尤的问题。这些晌人的受教育程先度处于社会平滩均水平，中青都年人的比例较帮高，他们绝大笨多数已婚，平叶均年龄在球44被岁左右，家庭谎收入较低，平洒均在送3600藏元左右，国营姥企业员工以及香离退休人员的辣比例较高。女伟性的比例高于滨男性。锅（三）砌廉租住房市场招其供房对象是得城镇中低收入奥户家庭，住房肢供应主体是政福府和职工所在垂单位。这个市荣场是个很特殊凯的住房市场。高一般来说，它爱由政府提供开竖发建设资金和哀房源驶(岛我国现阶段单仅位也可提供廉烧租住房，所以颂单位也可提供采资金并建设廉尸租房去)去，并由政府确队定开发建设规插模和房源数量惊，规定住房建头设标准、承租盈面积和租金标贡准等。廉租住风房是具有社会畏保障性质的住桑房。出主要背景：化这类消费者在交年龄上比较分警散，从擦18奔岁到贪54雄岁之间的各年五龄段均有相当弊比例，督疯平均教育程度套一般，家庭平难均收入在燕1900焰元／月左右，炎能过上平淡供跌给的生活，住女房大多限于租投房或单位房。读在职业上没有圆显著特征，但士待岗人员的比蒸例稍高于其他宋各类型。在性牙别上，男性稍惧高于女性。缓目标客户群定虑位侍人们生活水平扒的提高，房地秋产市场开始逐稼步进行细分，掩不同收入和生词活品位的人对乏住房有不同的法要求，开发商凳也通过独特的腐产品卖点来吸赏引目标客户群残。日三盛颐景园缎以楚“基园林深处有人袖家遇”巧的居住氛围着偶实打动了众多怜来自市区的中斗等收入家庭以爬及城市白领一斤族，虽然价格途因此而高出周阀边地区行情价悉许多，却赢得午了一定的市场坦，痕以仓观景效果佳、遮位置偶优的公寓浩引来注目。旦目标客群特征图：娇1畅、丽新婚夫妇人群椒盼章特点：新婚夫屈妇工作时间有依限，积蓄不多乳，对房屋总价魄较为关注；新彻1裹婚婚房对功能取性的关注应该泥更有预见性；避对社区内及周评边的环境、配顷套要求相对较喷高。裤置业方案：一姑对即将走进婚翼姻殿堂的新人蔽对于住宅是比辈较挑剔的，通对常情况下最注划意的就是以帐下倒3于点：方住宅的功能性忍。新婚夫妇虽英然购买新居时参家庭人口较少亡，但应该考虑较未来家庭结构效的变化，一般月来说应尽量选掀择两室的住宅纺。户型设计应费该突出生活特袜点。格住宅面积及价词格控制。由于季支付能力有限森，同时婚后生昨活支出也呈上称升趋势，所以阀新婚夫妇对于程住宅的面积及肌总价要求较严掘格。括社区及周边配拼套项目。周边课最好配备完善范的生活服务设就施，包括运动渗设施、商业设佳施、医疗、幼英教等配套设施节。脏2剑、牧投资客人群珠取特点：投资客电分敲为短期投资与撤长期投资两类驾，通常前者投白资住宅，靠短撤期住宅价格波季动赚取差价；茄后者多投资商拿业或写字楼，键以出租形式获益利。处颐景园属于中织档商品住宅。疾置业方案：住魄宅投资午客伟。投资住宅通殊常在项目启动潜期内介入，以承获得较低的成征交价格，最理宪想的投资物业闭是中心景观区接内、户型适中添、楼层位于建愈筑物三分之一缴与二分之一间妻的部分。对于住项目本身应考策查的就比较多局了，最主要的驴是位置，一个燃相对有发展的咽位置会使物业甲价值实现大幅扁提升，通常位尺置选择在市区进边界或风景区持内，未来有大庄规模建设的规殊划。淘3集、弦年轻的白领和誉创业凝一族人群醉特点：公司规既模不大、资金箱有限纵或畅处于个人创业丈期，采用办公岔、居住两用，布既节省资金又才方便工作。觉置业方案：悼这类人群考虑佣住房的条件据是既拥有办公欢室通透、大方膝的设计，又拥专有住宅的功能术全面；既拥有筒比写字楼实惠恶的价格，又拥茅有与住宅一样丝的使用年限。企选购产品的动飘机：陪总体来说，对谨于毅丁桥区域各收矿入水平的房产么消费者，桨购房的最主要妨目的仍是自住限，其次是两者翻兼有目的和纯坑投资目的。如货果将兼有目的肺和纯投资目的筹统视作投资性犁需求，静态来删看，住房购买但的投资性需求功同城市的发达峡程度、愈家庭收入水平业成正比侵；动态来看，括投资性住房需倚求在丰丁桥区域，凤各种收入水平粥都有伴随增长运的趋势。仰购买行为特征贡：联热主要目标客户概属于该区域内叛的中产阶级人诵士，他们共同总的特点是对前舅途充满信心，张工作紧张繁忙坦，生活节奏快吹捷且充实，没惯有太多资本可筐以作更高选择淡，经济实力也匆使其不得不斤垫斤计较，但是片人人都希望以巷中等价位享受讨到高层的待遇奔。因此销售现快场、环境绿化妙、工地包装及延广告宣传等方队面的精心设计群和营造对激起凤客户的购买欲约的影响至关重扔要。脖目标客户的知想识层次较高，脖预计购买过程喜中将有较多的梨房地产专业人为士介入，因此患对销售员的要湿求将会更高。相目标客户对物屈业的评价将不年单纯是依据位竹置、交通、平虑面、社区配置榜等物理因素进宇行简单评判，彻而会将精神层邀次上的感性因鼠素加入到购买蛾评价中，因此叫销售中品味和甲格调的营造与欲酝酿，尤其是浮对物业管理服乖务意识的早期麦展现，将会使楼其产生更强烈房的购买欲望。荐目标客户所在聪的区域、年龄肝、职业特点都欧相对集中，所给以对产品的偏滥好一致，容易奶形遭成肥“党扎退堆窄”涝现象，假如都喂以坊70-8轿0柴万元的房子作采为目标，预计峰会辞有域80偷%齐以上的客户会盒采用公积金和枪商业贷款形式脑，加之早期期两房销售的这一致特点，所以一坡定要注意付款哪方式适应市场仆的创新，以低首首付甚至零首悟付等措施的运觉用，来达到全冻方位对本案销暮售的推动。产品分析地块现状分析地块环境调研域1驰、项目土地性跟质调查橡丁桥踞于杭城商东北区块，隶孙属主城江干区陕，距离武林广订场锻1绣0铸公里岔。北望临平，杠西接半山、石胡桥，南下九堡覆直通钱江新城古，东接长睦、松田园，与天都咳城相连通。这泳些耳熟能详的乐区位概念，成括就了丁桥的地凝理坐标。自大壤批开发商涌入遥之日起，它已胃经真正成为了营所有杭州人的榆丁桥。眼下，童从市中心沿德搜胜高陡架移—豆—览留石高架一线叨直到笕丁路口财，丁桥大型居既住区就在眼前邮豁然开朗，基缘本用罚时净2创0坡余分钟。笼预计爹到见201驶1好年，丁桥的居搞住人口将达蛛到柔3庄0急万，半径亏3赢公里灭范围内，居住筹人口将堂达运5辫0蹄万。商家因人乱气而汇泪聚疮—辈—软以丁桥几十万净人居住的大规排模构建来说，酸这里无疑将是贸众多资本、品初牌和企业的必奶争之地炉。祥地块周边环境卷调查1.自然景观船杭州丁桥大型岸居住区位于杭吩州主城区东北偿部，距市中心烫1俩0娇公里花，居杭州主城封区与半山鹿居住区进、副城临平的肯发展要道，为朵杭城东北部发护展的重要区块背，有堡着识“邀承主启分副显”应的重要区位特赢点。叼丁桥大型居住猜区建成后将是庆一个居住人口豪达推4愁0贱万人，功能完送备的大型现代踪化居住区。灵2粒.矛人文、历史景轧观役丁桥具有悠久鸽的历史和丰富思的自然、人文树资源迎：池横贯东西的古其运体河生——HYPERLINK"/view/2057778.htm"抖上塘河柱；黄鹤山、皋乌亭山历史人文冠风景旅游区；炉勤丰港绿化景载观带、大农港笋绿化景观带、福丁桥港绿化景罩观带、东风港宿绿化景观带、兄丁兰公园五大满生态公园群；叛丁桥还是著名榨的孝作乡煌—霉—习东汉二十四孝幸之一丁兰的故追乡挪。昌地块交通条件级调查环1缓）验主要的交通主劲干道渣“嚷一绕、二快、呆三横、四咏纵占”冶区域路网打，浊B担3敞快速公交，规浆划地答铁董3混号线，形成多省向立体主城生取活交通网。配蔽置奥1鞋座公交首末站故，均1红个公家中心站贞。讽2植）型主要的公共交继通及其路线公交路线：炕K9狮9党、垃81她2姓、改21计8戏夜班、快速公挣交猪3械号线可直达丁伸桥撤B遮3屡：丁桥公交中料心顺站括—蓬莫衙营（规划鲜中到吴山公交名站）早K9节9钩：火车东晕站艺—完丁桥公交中心陵站兽81座2浴：钱江小商品拿市全场已—室丁桥公交中心供站麦21母8败：武林广茄场婚—热丁桥公交中心灵站自驾路线：捞武林广晕场详—封上塘高架（石王祥路口下驴）伯—漂留石同协路辉口决—周同协夹路责—污大农港陪路裁—背蕙兰雅路；貌武林广财场脾—牵上塘高架（大尊关路口下栽）狠—像沈半嗽路早—母留石同协路灾口亲—董同协矿路框—棉大农港粪路闷—杜蕙兰雅路；驾环城北舅路屈—没建国甲路市—讲东新赞路嗓—陆华丰笑路枣—图—克同协声路鸣—避大农港上路逮—张蕙兰雅路；亩澳门广场（北胃）返—陪秋石高会架笋—贺留石快速东哈路菠—陕同协福路伸—旷大农港丰路夫—袍蕙兰雅路塑；屈周边市政配套嫂设施调查返1筋）继教育配齐套泽—奴一体化优质教昂育蓬中小陷学链:拖丁兰实验小学饥、丁桥中学、旋规划两瞧所痕3准6屯班中学（初中猾），四漂所化3突6钢班小学（长睦泥小学、丁桥小副学、大塘小学撑等）。炼幼儿露园挠:黑丁桥中心幼儿航园及其它规划稳六忌所崇1职2队班幼儿园。环2辨）寿商业配奇套钟—峡坐拥高尚生活表基地淡毗邻总建筑面千积牲达绢1茂0狱万方新城广场键、评1宵0物万方丁兰广场川两大丁桥商业祖航母。新城广酸场商业内容包战括已裂于加200厨9婶年底开业的物朝美超市和周规划吗的诱电器卖场胖、泡餐饮化、市娱乐配套设施教；丁兰广场惠拟招商搁内容包括畜百货架、芒超市倘、拐专业店着、纯品牌店牛、拘健身中心永、究餐饮渠、胶电影院线竞、码电玩理、饼KTV蜜、纪经济型商务酒己店等麦。擦作为丁桥区块汤最重要、最齐幼全的商业配套石项目，丁兰广卷场的开工典礼肠不仅得到了区疤级政府领导的舞高度重视，浓同样也聚集了些丁桥片区众多急开发商、商家果、居民的目光哗：一个业态功甩能完善、经营游品牌丰富的大肚型商业项目，哄不但能提升周富边楼盘的含金音量，而且将极杆大地方便丁桥春居民的生活。恳此外，项目周屈边还规旦划脚3全座净菜超市。信3酷）购医疗配搜套旬—塞拥抱舒适怡然虹的健康人生搭规划中的市中畏医院丁桥分院卸将顽于毕201糖1灌年开工建设，逆力筒争班201洗3着年竣工启用。厉建成后，将成归为融临床、教撤学、预防、保绑健、康复、科继研于一体的三对级甲等综合性杯医院，满足周雪边地区居民的请基本医疗服务壁和高端医疗服喉务需求。SWOT分析内内部能力外部因素狐优势悄（稳Streng背t便h畏）座劣渴势蛛(岁Weakne冷ss)卧1.踩园林式建筑风值格糟；啦2.勾配套设施完善腾；掠3.通自住兼投资价输值窃。谋1.狗目前交通不太絮完善阵；怖2.旷地理位置相对纺较偏僻听。双机会套（荒Opport笋uniti棋s苦）篮利用馆（绑S工O旬）岛改进旦（鸣W择O小）竭1.璃在价格上丁桥肿存在一定的优烘势，而且在配烘套的跟进速度经上也并不输给赤其他板块蛇；此2.群吸引外来居民洗入住，扶持大健学生在杭创业层，创造一定的悲潜力朴。库1凯.向抓住机会，利版用摇未来发展潜力律的胀特点，快速辟成长潮，占领市场；畅2.谅廉丁桥板块依托等政府打造城市吊中央居住区的欠战略悠。缩1.搭在配套方面虽紧然在不断引进蜂，但是要想达切到城西的发展父状态，丁桥还母有需要好几年提的发展过程慌；浴2.临除做好相关宣传绿，尤其需配合喘政府做好公益拘宣传，快速建掉立知名度愚。摊风险嫩（主Threat乞s唇）乔监视塌（客S滨T声）什消除匆（歼W紧T疑）必1.蓬房价上涨迅速定，投资氛围的鼓浓重，直接导厘致房地产泡沫贯的扩大要；缴2.绘面对来自其他臭板块之间的竞驱争代。护1秋.晋发挥自己行园林绿化奖优势，挖掘统更多的潜在客裕户菜；追2.赤国家的一系列冠放假宏观政策燃的调控，来相宗应的满足消费捞者的购房需求简。悬1杀.调短期内房地产盘投资具有一定衣的风险；酸2.咱随着年底一些量购房优惠方政策取消，房爽地产是否能在迟今年的火爆行知情的基础上维概稳还是个未知剖数联。嘱表据4-1SW丽OT箭浩分析表产品定位已1策、萄本案将导俗入证“枝苏州园林贤居住训社世区斩”拨的概念德这一概念的核汗心是溉“武园免林防”肢、熟“个建眠筑杆”停与参“冬人盖”凡三者之间的关赤系，建立起以拌环境生态、建丸筑生态、人文齿生态为内核，报以园林式居住悲环境为外观形名式的生态居住货模式。读“话苏州园林居住浮区径”干的概念非常丰拘富，诠释的空拘间很大，而且箭比较新颖，市足场差异性明显建。网2首、拐区域发展前景您诱人懂丁桥颐景园目拥前的区域位置士虽与杭州市中辞心有一定距离床，交通尚不发各达，但随着已醉建、在建和规证划中的商业、含教育和医疗等桂市政配套的完框成，其区域发涉展前景美好，挡潜力巨大。遭3龙、掩核心地段价值闲凸显咐丁桥颐景园位期于丁桥板块核负心区域，与新贱城广场、丁兰牙广场等大型商剑业项目相邻，童公园（丁兰公糠园）、医院（举三级甲等的市叔中医院分院）吊、学校（丁兰枯实验学校等）攀、水公交玩站和悉娱乐活动中心馆等迷生活配套设施蹦较为成熟。笑生活配套：作机为未来的核心始居住区域，丁喊桥大型居住区暑将配套建设各够类学校及大型凶医院，以方便出子女就学及居迁民就医；规划屯建设净菜超市陆三座、公交首跟末站、公交中念心站各一座；电此外，沿中心凑道路南北侧将孤建设活动中心疗、娱乐、商业妹等服务设施；伤绿地、公园等亮公共设施也将乒同步建设。者商业配套：丁胖桥大型居住区喷商业配套设施惰齐全，规薄划质30草0灯亩商业设施治、慧3扣个社区配套中共心，商业投资逗前景广阔。务4曾、闹园林地产一枝遭独秀长“狐颐景载园混”粉品牌，经过十液余年的倾力打勒造，被业内誉辰为葡“棋第一园林地蛾产贫”担。在丁桥区域属各竞争项目趋莫于同质化的竞牺争中，园林地瞎产将是我们推桂广中的核心竞即争力。荒序5坚、碗超大楼距领先咬一步权丁桥颐景园楼奇间距约梢7煌0益米迅，空间较大，湾确保了最佳视差距胖,升同时也保证了性业主享受充足悬的阳光。说6凝、宾中央景观步移误景异欠采用围合规划吸设计，增加了廊造园空间。亭鸭台楼阁，小桥剥流水，步移景驱异，为业主提犬供了诗意生活航空间和邻里交状流的平台。个7斩、挨人车分流安静榆舒适奇小区车辆管理客采用人车分流锤的设计，充分匠体现推了费“晶以人为析本觉”阵的人文关怀，听保障了小区内张部的交通安全巴，增加了舒适校性，为业主提值供了更为和谐悲的人居环境。鸟战略及行动方债案定价原则柿项目成功与否腿，开盘定价及堵后期价格策略穴是关键因素之敌一，根据市场腐调查情况，寒周边鹊几个绿项目谦楼盘价格都是础低开高走的价由格策略。脊所以，建议本隙项目开盘采取每低开高走的价宴格策略，讲建议开盘均价偷定染在般1350虹0道元嫩/巾平米，最终实森现均泼价旷1450术0绩元业/讨平米。斑这种低开高走绍的方式好处在铸于：行1隆、使已购买客重户信心保障；耳2深、对观望的客颈户有一定的促区进作用；度3早、很好地引入菜投资者；残4期、同竞争对手侮项目相比有较慌大的竞争力，良便于抓住市场页份额，给后期蛾销售留下空间烟。定价建议缸房地产价格是胀由地价、工程卡造价、各种税驱费、银行利息岸和销售费用等太因素构成。基释本成本价加上愤开发商的利润鹅构成基本价。屑一般市场定价搬原则须从三个祖价值取向来考校虑：拣1帅、市场价值取省向付：需考虑同片琴区、同等物业煌等因素，采用艺比较的手段来四确定。佛2坐、成本价值取姻向：撒项目整体成本门加利润。墙3愈、消费者心理均价值取向：欲该片区的物业撕在消费者心理内的殖“米功能价格梳比末”典。沫与周边项目进迟行比较之后，晌建议毛坯房价埋格开盘，开盘因均价定救在区1350渗0洁元励/填平米与周边项绝目毛坯房价格区相当，但卖点隐丰富存在竞争笔力。最终可实奥现整体均贫价毫1450弄0苦元鞋/腊平米以上。赢选择菜单式装灰修方案（舒适雾型，豪华型款，挡50仁0疫元庄和英80蛋0蚁元两种价位）扁。遇与广丽宇狭·寨上东城、联合共格里、天阳关胸筑等有实力品样牌的装修公司睡合作，强强联毕手，为项目增至加卖点，实现蜜品牌化营销。价格调整方案开发成本核算浮1柳、项目成本计扰算条件说明：炉项目占地面积视3800氧0没平方米烘，建筑面积壶10500困0千平方米片。闹2荐、项目成本核摸算掌项目名称拐全部项目合计识单位盯建安标准扶建安造价雀占地面积资38000完.00琴平方米卫建筑用地面积液平方米跨总建筑面积习1酱0迁5000响平方米如271714纲000.00明地上建筑面积膊75996物平方米胡156046唐000.00搞住宅麦71942勿平方米异2000.0磨0战143884抄000.00逆配套公建聋4054断平方米期3000.0遵0掏121620印00.00忌地下建筑面积小38556喂平方米电3000.0腥0岂115668殿000.00黎容积率滚2.63骨项目名称斩计费标准及计颠算方法奥测算基数胁单位摆单价挂金额（万元）娃一、土地成本年464084费00.00碰土地出让金挠住宅日71942盒600.00伤00孤431652令00.00初配套公建看4054而800.00凶00母324320宇0.00践二、前期工程锹费设183.39山00气186483勇20.30塑1陆、临时水、电盗、路及场地平汽整费缎建安概算口*0.耕8努％旦271714剂000.00陪0.008忙217371佣2.00呆2劳、可行性、方臭案咨询、规划诚设计费窄地上建牺面烫×晶5占元疏/妥平米蔽75996趁5.0000摆379980译.00命3王、测量、勘察承、设计费锦建安概算宴*2.5%皂271714饼000.00衫0.0250扁679285耕0.00紧4够、执照费攻建安概历算足×做0.1%惠271714牌000.00撞0.0010便271714裁.00姥5梢、标底编制费县建安概虽算转×粘0.3%场271714脏000.00竞0.0030举815142缴.00朱6彻、预算审查费广建安概戚算货×屈0.1%陷271714所000.00年0.0010被271714纤.00觉7盛、招投标费脆建安概既算鸣×困0.07%粥271714变000.00朽0.0007迷190199循.80馅8昂、质量监督费卷建安概奉算部×背0.25%衰271714龟000.00究0.0025绝679285蜻.00范9兴、工程监理费庭建安概海算脾×耗2%浅271714黑000.00条0.0200究543428俱0.00如1摆0犬、粘土砖费售地上建搬面喊×毫1亏4梅元刑/包平方米粘75996营14.000喇0计106394静4.00单1辨1雪、竣工图费跪测量、勘察、赞设计脚费景×榴7虏0成％淘×1境0疮％斜679285仇0.00误0.0700打475499缠.50挺1秘2常、档案保证金恐1忘0批万元绘100000饿.00跃三、基础设施地费殊321.14点00过351372提16.00厘1渔、红线内所建安概包算睡×限8汁％第271714间000.00登0.0800拥217371米20.00额红线外旨建安概西算谜×蒜8五％猛156046港000.00骤0.0800秩124836评80.00馋2桶、环境设计与钟绿化尤建筑面拥积稠×练8俯元虎/毁平方米杠114552桌.00性8.0000诉916416漏.00接四、房屋建安锐工程及设备、难装修费漠（一）建安工询程费尤235743毙000.00稿地上建筑面积铅75996钻平方米委120075睁000.00热住宅初71942维平方米邪1500.0手0骗107913带000.00值配套公建馅4054今平方米区3000.0走0沙121620请00.00膝地下建筑面积想38556良平方米喷3000.0例0牌115668拴000.00保（二）设备及游装修费用反五、不可预见云费商一至四柳项女×底3捏％库335936抓936.30烧0.0030搬100781吩0.81给六、上交开发逗办的管理费耗一至五棒项查×覆0.1%顽336944拆747.11脏0.0010悟336944烈.75弹七、管理费祥一至五全项狼×积2.5%等336944两747.11作0.0250剪842361姻8.68跌八、贷款利息伏总建湖面火×栽10警0望每平米单价羡114552蹲.00所100.00熔00细114552怕00.00依九、两税一费之销售收模入忌×改5.5%科569694错000.00含0.0550细313331雾70.00朋十、销售费用宏销售收肿入棚×筝3%激569694古000.00轻0.03梳170908服20辈十一、开发成召本腔一至十项遥405584籍500.53脱平均成本毫按总建筑面积捉405584伙500.53涌114552喘.0000矿3540.6亩1决综合成本碎按可售地上面利积拍405584败500.53所71942.跌0000哄5637.6允6努扣除地下造价疑后综合成本密按可售地上面钳积挣289916岔500.53舞71942.雷0000竖4029.8登6偿十二、销售收镰入拣万平方米虾569694样000.00阻住宅：支销售泛71942茂7000.0因000功503594救000.00期地下车位记销售盼661孤万元协/唉个宴100000野.0000千661000谅00.00高十三、毛利润献164109站499.47亮十四、所得税灰164109狗499.47柳0.3300社541561汽34.82烘十五、净利润池109953题364.64般十六、投资收汪益率（静态）榆27.11%价格定位现1逝、即形权重因素钻对各项目的地辱段、交通、品吩质、规划以及符配套等各方面械因素综合权重皂评定。凳2绝、馋微选择项目忙选择本区域内迅3互个项目，包括思：阁广歇宇祖·掉上东城驱；粮联合格里呢；映天阳关筑阀3彼、缓坑价格比较谊修正因素肥地段因素以交通因素补品质因素猛规划因村素狡惹配套因素槐工程进度浊报价顺权重辛15%袖15%武30%挺15%抛15%池10%绣三史盛鞠·喉颐景园彩1箭1聚1腥1粪1楚1氏135中00皮本案速0.8猾1.1嫂0.8兽0.7研0.8牛0.5拳修正因素钓地段因素伍交通因素联品质因素灌规划因碍素殿霜配套因素意工程进度摇报价赏权重融15%鼓15%始30%趁15%肢15%改10%妹广撕宇州·宪上东城吊1浅1排1佳1梳1脱1撕145惜00陷本案经0.8锻0.8塌0.8浅0.8哲1番0.5畜修正因素远地段因素刘交通因素筑品质因素习规划因邀素脸冈配套因素见工程进度腥报价妄权重倍15%转15%羽30%阁15%妖15%贺10%促天阳敌·度关筑箱1胃1浅1运1成1吹1坑140片00建本案雹1.2刑1.2某1.2搬0.8趟0.8淋0.8斥修正因素帜地段因素侄交通因素扮品质因素和规划因朽素带瓶配套因素哗工程进度蚀报价让权重郑15%淋15%回30%朴15%乖15%析10%蒸联合卡·最格里全1.2铸1慰1娘1胃1熄1透14跌300合本案煮1.2痕1.2越1炒0.8树0.8线0.5尸随着以广宇集居团为头炮的一动批品牌开发商经的进驻，把丁未桥迅速推到了戒购房者眼前。俩可以说，在目半前以武林广场餐为圆心的寻1购0阔公里录主城区圈内，汗隶属江干区的隶丁桥，则属于沉明显的房价低族洼地。袖200勿7莫年柜7虚月壤2益5帝日的，丁炎桥晓3龄6扒号住宅用地的鉴出让，正式拉雷开了丁桥板块眨商品房买卖的卡序幕。最终广扣宇集团以总突价艇4980掏0前万元竞得，楼福面价约众为乐424差1困元答/悬平方米。腔200巾8族年初，新害源迹·刑元都新景开盘站均价霸为西738日0亭元旬∕搁平方米，给当聚时丁桥板块的反商品房销售起柱到标杆作用。效随后棕在袋200舅8品年末开盘的是芦广功宇粘·温上东城。受市踩场波动的影响谨，开盘价格定软在胳730散0芽多楚元摇∕夏平方米。前景续看好的丁桥禽，岗700会0羊余疲元习/姿平方米的价格艳依旧在同等价嚷格的在售板块杰中显示出较强脂的竞争力，所脑以上东城一开慈盘即受到购房右者的热捧。洽200谋9饱年，随咽着威“披小阳建春蕉”项掀起的新一股脆购房热，彻底旬炒热了丁桥。初今搭年派5经月初，竞剖得顶3那9旦号地块的天炼阳放·嗽观筑首次开盘有即什以杯690馒0眠元晶/娘平方米的均价鹰对外发售，而悉联寻合杜·独格里将于下半跌年正式开盘，请丁桥板块的居炮住区，即将逐锣渐形成，丁桥庄的居住价值也罩正在被越来越碗多的购房者肯茄定。伴广伐宇适·翼上东城于喊4壳月脾1联7开日盼正式开放样板炮房。涨5颤月玉5暂日缠推以出翁2著号楼河景公寓弹房源。由于采镜荷教育集团附筹属小学进驻丁岁桥新城，广求宇锁·毯上东城将纳入垂该校学区。

跳天完阳饥·吉观筑项目样板扫房于亏5嘉月仗1螺日升正式对外开放盖，普5凤月徐1朴0蝴日熔，天淘阳身·严观筑艺躲居结1戴号楼蜓以枕690旗0秩元倍/肾平方米的较低虫价格开盘，截洒至猪5航月岛1拼1福日辩1泊5岛时弊，透明售房网志数据显示已预橡定轮10腾0蒸套，达到开盘毅销售套息数和90致%医。营销策略推广主策略程高姿态、高品租位的社会公关崭活动菠引起公众注意盛的新闻事件营扮销柱准确针对目标该客户层面全方音位气势磅礴的教宣传活动朱现场展现将来右的期望值，给厨客户以购买信狡心戏公共关系策略岭与广告宣传推雷广并举态主定位：榴将产品的投资厅优势通过广告阳逐步展现，让压投资者坚定信球心平面广告形式文1弯、归报纸广告：烟新闻性强、时毙效性明显；近2健、骤杂志广告：淋目标客户针对傲性强、对项目么形象品质树立早能较好体现；抄3咏、直投广告：泳地域客户针对嗓性强，时效性早明显；蕉4培、户外广告牌刃（指路牌）：阶对项目形象品逝质树立能较好突体现，指路牌它功能性明显。多维广告形式鸣1纹、毙电视广告：蓄眼见为实说服踏力强，费用高射频率低；亦2倦、振广播广告：抄目标客户针对余性强（交通台喷）、全天套播医形式收听频率僵高强化记忆；愈3茶、展览展示：喇客户群集中针堤对性强，对项旅目形象品质树泊立能较好体现迫，促销效果好逢。媒体组合建议媒体投放目标遭1拣、广告诉求：辉扩大认知度，贱加快销售进度斜；过2艘、主投目标：壶以报纸杂志平吃面媒体为主、刺广播广告、户峡外广告牌为辅白；省3贫、广告策略：历结合软性文章采的作用，寻找律新闻点供媒体衬炒作，起到造灿势效果匆,痰提高知名度。媒体投放原则似1映、最优化的投见入与产出，以粒一个有效的推窗广形式将信息朗送达最大量的蜂目标受众群；凭2村、以主流媒体廊为主其它媒体修为辅，按销售腥进度分阶段进吹行相应媒体选娇择和投放力度舟。媒体选择拴（攀1黑）主推报纸钱江晚报都市快报青年时报刑（故2宿）睛辅助报纸杭州日报中国经营报国际金融报牲2贼1疾世纪经济报道湖项原目季/任内层容闯/凳媒体锻钱江晚报梯都市快报巨青年时报缘财经时报灵时尚家居敬发行流量棵(信万穷份术)叼40挽66京140-16沉0聋40清11弯目标读者杯2邻0啄－恋4水0汗岁的男性，大污多接受了大学停教闲育魔;事对国家大事、棒国际时事感兴崭趣；大多为公贵司白领，拥有逮较强的购买力茂。爹企事业单位管畜理层，文化程条度及收入相对锡较高者拆杭州脱和周边地区的症市民阶层调大众化退企业主、投资贞商、政府管理筹人员、企业经拢理人、商务人辫士、专业人士且、研究机构人辫士等垒经济、金融界炭专业人士长平均每人阅读料时间扯3味0愤分钟摄18-2萌0模分钟写3齿0己分钟青受欢迎栏目梁综合性栏目牌国际新闻版、左体育版、夜光王杯坚购买形式注家庭订阅为主吉单位订阅为主蜂60孕%忆左右为订阅啊无提示知道率驻57.28%毯98%恭传阅放率捷(尚人堂次斜)病2.75雀3.6祥阅读糕率驻(课经辫常蚁)典29.9%题71.3%贡千人成依本健(欺RMB)贤12.6坚6.8营销活动策略押周围的竞争个倾案对我们的冲锡击较大，有相耻当一部分竞争橡楼盘的产品比释较成熟，目标粥购房群体又很视相近；在这种扒不利的情况下超我们会肺运用我们独特邪的整体包装策骤略，对产品进仔行整合，做到染拉升整体售价弟。活动设想皱1龙．招如何冲出重围烈，一枝独秀名胸今年房地产竞的争进入酷烈阶妄段，其特点是恳楼盘的共“墓同质化浇”纹十分严重，即迷：同样地段（疗有的竞争双方驻仅一路之隔）财，同样档次（耗其规模与内部定配置相近），塌同样规划（环院境规划无突出朋差别），同样现价格（价格不练能形成极具优老势的差异）。感如何在众多竞宗争对手中脱颖冲而出，成为发石展商和广告公寨司共同的课题寇。其解决方式员有二：一豆在物业本身创木造与众不同的婶特点，可与竞子争对手明显区皱别；二伍在外包装上为寨物业塑造鲜明独的形象，以增秘强记忆度，与摧竞争对手相区酬别。优叹2单．贯活动宣传效果特更佳拼航综合目前丁桥狐楼市的推盘手眼法与现状来看移，由于今年楼村市的异常火爆望，开盘项目剧如增，使得房产殿类信息亦大幅依增长。各广告令公司也是竭尽骑全力将房地产昂类广告制作得界美伦美奂，但谦因信息过多，观受众的注意力醋分散，硬性广研告的效果往往庄不如一些可使魔受众直接参与吨的活动效果更继好，因为活动朴会使人们更为其自然和主动的笼接受信息。喊话3厨．喝确定令人关注解的活动主题岔读举办活动不难更，各开发商和眼销售公司也在本积极开展这方染面的工作。但笋问题是如何确鲁立活动主题，设使得这个活动闲能达到自我宣浸传而受人关注荷，自我炒作而缘不惹反感的目软的。这里，关辛键在于活动主池题应该是人们换关注的热点话奏题，而这个热叹点话题又能与成物业自然结合弹为一体，使人迟们在不自觉中蔽接受产品信息壤。饶盾4漏．凡更高一筹的活田动主题搬栋比较而言，主广要是物业与热苦点的巧妙而紧谱密的结合，同山时实施不露痕徒迹的炒作，并哨且可通过炒作冰将发展商的社馒会责任感、新弄知本家的文化封意识、对打造仅精品物业的使狐命感等宣传重阶点自然而然地果传播给受众。注轮另外，活动自别始至终有目的米地围绕着物业扔自身进行，决卡不游离于产品矿之外浪费精力鹿。扫酬稠听活动预期达到绳的效果鹅吸希望通过本次芒宣传活动，收娱到四点效果：挤锈1镇．由将新起点与钱湿江新城紧密相行联遮直在对于此次活任动的反复宣传红中，强调新起鼠点的位置，同抢时详细阐述新颠起点与钱江新进城的密切关系抖及在江干区未侨来发展中的重权要地位，令所首有受众能十分翻明确地了解新护起点的发展前已景，并意识到肾其巨大的升值革潜力。贞挤2胳．梅新起点成为东邪区最受关注的门项目汽汪以活动本戴身形成的热点尺话题，通过多算组合式传媒渠侦道，使新起点产本身成为杭城伙东部乃至整个亿杭州市的一个蓬焦点，从而使俩项目的曝光率貌与关注度大大凑加强。掩均3欲．农潜在消费者对隔新起点的品质以更加有信心翼辽通过活动最终惩的结果，使潜世在消费者认识祝到发展商在物滑业本身倾注了援巨大精力、物趣力与财力，从旱而加强对新起枯点自身高品质映的信心与认同仆，以达到促进恨销售的目的。贯评4灿．屑提升新起点文寸化品味贸释新起点一直以挠来以民住概念角作为物业推广伞的主要支持点酿，本次活动主塞题应具有较浓任的人文色彩。凶所以，通过这湾次活动，新起化点将进一步显技露出新一代知扛本家所特有的冤儒商气质与文贷化品味。营销成本总体预算联假设本案件的担总销售金额为忘人民尝币撑1它0阻亿元左右衰，苦励按暮照利1.3盼%私的费用比例计离算，总的推广嫁费用约为人民尽币畏1300怪万元左右。引项目榜金额（万元）姓比例麻（畜%鬼）驾报纸括396堤30珍杂志炕66祝5牲其他媒体批52.8松4伞售楼处值105.6搁8临房展会称27.7邻2.1止外地推广浅80.5乳5.6伯户外灯箱淋52.8绸4市户外广告牌画300私22.7芬样板房折旧抓39.6柄3哈路旗阅7.9型0.6次楼书逮7.9隙0.6违DM删2.6贝0.2值S吓P壮活动绍、友P杆R投活动峰81.8丈6.2唉其他费用婆105.6粗8融总计扎1300狡100预算分布行动方案控制梯项目规模及开孩发进度不项目占地面积构3800初0姓平方米麦，建筑面积保10500志0冬平方米认。销售策略冰根据本案的产羡品定位、市场