渗漏案例分析与控制措施2016年

渗漏案例分析与控制措施2016年第一页，共76页。编制：保定区域公司

工程管理部

第二页，共76页。目的

为加强集团开发项目的质量管理，切实提升工程质量，减少客户投诉，通过工程巡检所检查到的有关地下室、屋面、卫生间、外墙、门窗等部位的渗漏问题，针对保定区域渗漏所引发的整改问题进行深入分析，并结合相关案例制定控制措施。第三页，共76页。渗漏风险：房屋渗漏是建筑工程中的主要质量通病之一，房屋的渗漏会影响人们的正常生产和生活，给人们造成财产损失和精神负担。根据我们现场检查的总结，防渗漏节点处理不当和施工过程质量控制不到位是造成房屋渗漏诸因素中最主要的因素，其中尤以节点处理措施为甚。以往房屋防水的重点仅仅放在地下室、屋面、厨房、厕所等易产生积水的部位，但我们认为，随着国民经济的发展，建筑业发展迅速，高层建筑物成为发展趋势，建筑物的外墙亦应是房屋防水的重点，因为外墙渗水不但会影响房屋的使用功能，还严重影响建筑物的外观，同时维修上及其困难，但在实际的现场施工中，往往会因为外墙不易积水从而忽视了外墙细部的节点施工，给日后的外墙渗漏埋下了隐患。第四页，共76页。房屋渗漏给开发商造成的影响1、房屋渗漏会给开发商造成不良的负面影响，损害企业品牌形象。2、房屋渗漏给开发商带来了不可估量的经济损失，如维修费用、装饰费用，并有可能导致直接的经济赔偿，给业主生活、工作均带来很大程度的不便。3、房屋渗漏现象一旦产生，不易处理，如果不从节点上进行根治，可能导致重复产生渗漏现象。第五页，共76页。谁都不想见到的结果第六页，共76页。剖析问题、分析原因最根本的问题是什么？1、态度问题：麻木不仁、习以为常；2、工艺问题：工序没有完全按规范和标准要求去做；3、技术人员素质问题：对节点做法不熟悉、不研究，不交底，不检查。第七页，共76页。渗漏风险案例分析渗漏风险主要产生在以下几个方面：1、地下室顶板开裂渗漏现象；2、地下室外墙开裂渗漏现象；3、屋面渗漏现象；4、外墙体渗漏现象；5、卫生间、厨房渗漏现象；6、门窗渗漏现象.

第八页，共76页。

（一）地下室顶板开裂渗漏原因分析：1.商品混凝土配合比、掺外加剂或使用新品种水泥等方法提高自身密实度及抗渗性，混凝土水化热过大，初凝至终凝过程中覆盖不及时（养护不到位），失去水分过快，易产生龟裂裂缝；2.混凝土浇筑过程中局部振捣不密实，结构内部形成毛细孔隙；3.浇筑完成后，未达到一定强度，顶板上人或上物过载易造成地下室顶板出现裂缝（而且是通透通长的裂缝，无法弥补的）；4.地下室顶板模板、脚手架拆除时间过早，结构强度不足或上部荷载过大造成楼板沉降，进而形成裂缝；施工缝和后浇带部位连接时清理不干净，未按规定先加同等标号砂浆，就进行浇筑，振捣时不到位，容易产生裂缝；5.结构外壁防水材料未起到有效防水：（1）材料质量性能不达标；（2）防水材料与结构未做到向皮肤一样粘结在一起，粘接不牢固，空鼓等，容易产生汆水；（3）二次外网施工造成防水层破坏，修复不及时，成品保护不到位等。注意问题：混凝土原材料供应及过程施工质量管理，是决定结构自身硬性质量的关键。当进行大体积砼浇筑或涉及冬季施工时，应重点关注砼温度的监测，及时做好降温（保温）工作，加强过程养护，避免过早上人上物，减少或避免砼裂缝发生。第九页，共76页。案例1地下室顶板及框架梁出现大面积渗漏，其中，结构板渗漏点为线状布置，框架梁为点状布置。案例2：车库顶板龟裂渗漏第十页，共76页。案例3地下车库顶板后浇带及施工缝渗漏第十一页，共76页。案例4地下车库侧墙电缆及管道入户封堵不到位产生渗漏第十二页，共76页。案例5地下车库与主楼连通入口衔接部位渗漏第十三页，共76页。控制措施：

1、主楼与车库连接部位不设置施工缝，施工缝尽量选择到后浇带部位，如果施工缝不能留置在后浇带部位，必须出主楼1m设置施工缝（不能在主楼墙体根部留置施工缝）；2、施工缝止水措施选择止水钢板，在进行二次施工时必须将浮灰和松动的石子进行剔凿干净，并按规定浇筑结合砂浆在进行砼浇筑，浇筑过程中振捣密实；3、对于后浇带浇筑和顶板砼浇筑完成后进行塑料薄膜覆盖，做好砼浇筑完成后前期养护工作；4、防水施工时，基层必须清理干净，涂刷冷底子油必须到位均匀，在后浇带和阴阳角等部位做好附加层，在进行防水材料粘贴时，必须粘贴到位、牢固，不得出现空鼓，粘贴不牢固；5、在进行外网施工时，要做好成品保护，在管沟开挖时施工管理人员和项目管理人员做好现场监督，对于在开挖过程中有破损部位，及时修补到位；6、做好地下室防水顶板排水措施；具体施工节点如图：墙体和顶板施工缝及后浇带部位做止水钢板节点图第十四页，共76页。地下车库顶板雨水收水排水措施第十五页，共76页。顶板砼塑料薄膜覆盖第十六页，共76页。（二）地下室地板、外墙渗漏原因分析：1.地下室外壁凸起、凹陷等结构缺陷未做剔凿、修补处理；2.防水基层冷底子油涂刷不均匀，影响防水层与结构层间的有效结合；3.结构根部、转角处、洞口位置及管道根部未按要求施工圆角；4.阴阳角、后浇带部位未按规范要求铺设防水附加层；5.突出结构立面卷边高度不足，不能起到有效防水；6.车库与主楼连通道衔接部位（沉降缝），橡胶止水带预留后成品保护不到位；7.防水卷材粘接不牢固、空鼓、未按要求错缝搭接，搭接长度不规范、搭接部位粘接不牢固、收边不到位、且压边、收口位置未做加固处理；8.已完成防水层未及时做好成品保护、车辆碾压破坏等;9.地下室外围回填土质量差、下沉导致破坏防水，外网管道管沟施工容易破坏防水卷材，修复不及时或未修复。第十七页，共76页。案例1：

地下室外墙防水基层未做打磨处理，冷底子油刷涂不均匀，直接影响防水材料与结构之间的结合质量。第十八页，共76页。案例2：

卷材施工未进行错缝搭接，卷材与结构之间的结合力较差，且出现大面积的卷材空鼓下坠；第十九页，共76页。案例3：1.结构根部未做圆角处理；2.未施工防水附加层；3.防水高度不足；4.未做收边收口处；5.拼缝压边力度偏小.案例4：已完成施工的未做成品保护，破损部位未及时修补。第二十页，共76页。案例5：防水卷材空鼓、开粘、无附加层且未做翻边压条固定。第二十一页，共76页。地下室外墙防水控制措施：工艺流程：浇筑混凝土——对拉螺杆处理——缺陷修补——防水附加层——防水层——防水保护层——室外回填土

构造做法：1、浇筑混凝土

地下室外墙模板必须采用一次性止水螺杆紧固。

地下室外墙按要求留置施工缝、后浇带。施工缝或后浇带处须用钢板网临时封堵，并按规定设置止水带或止水钢板。

模板留出清扫口，合模前对墙体内垃圾及时清理。

严控混凝土的坍落度，混凝土的供应要及时，不得出现施工冷缝。

拆模后应注意覆盖、及时养护。

养护结束后，及时割除一次性止水螺杆，并用聚合物水泥砂浆将螺杆端头封闭。项目部在地下墙体砼浇筑时，要求监理公司旁站监督到位，墙体砼振捣密实；施工缝和后浇带预设止水钢板预留到位（膨胀止水条按要求设置）项目部对于外墙砼浇筑时作为关键工序进行监控；结构处理彻底清理基层，打磨修补，阴角位置做砂浆圆角；

2、缺陷修补

防水层施工前应对混凝土外墙缺陷认真修补，确保基层满足防水层施工要求。

对一般缺陷和裂缝宽度小于0.2mm的混凝土表面裂缝、气孔和一般缺陷，先用混凝土修补胶填充补平，待干燥后打磨平整。第二十二页，共76页。地下室外墙防水控制措施：3、防水附加层

防水附加施工前，应对外墙基层打磨平整，对缺陷修补完成，螺杆凹槽已处理平整。在外墙施工缝、后浇带、底板与外墙转接处、螺杆等位置按要求施工防水附加层。

4、防水层4.1防水附加层验收合格后，根据图纸要求选用防水卷材，一般为4mm厚卷材。4.2满涂冷底子油，冷底子油彻底干燥后方可进行防水铺贴；4.3对于阴阳角、后浇带的部位铺贴防水附加层（与防水材料同等质量）；4.4对于防水卷材粘贴时必须粘贴牢固，不得产生空鼓或粘贴不牢固；对于产生空鼓等质量缺陷的部位，切除已空鼓、脱落、破损的防水层，且修补材料必须选用新卷材；4.5对于SBS改性沥青卷材必须选用-25度的聚酯胎防水材料，热熔施工时，对喷灯烘烤温度、烘烤时间进行控制好，应达到烘烤沥青融化似流非流程度（烘烤卷材的同时烘烤基层），并及时粘贴，让沥青油与基层充分粘贴在一起；4.6俗话说：防水施工是三分材料，七分工；可见施工是非常重要的，项目部在防水施工时做好监督管理工作，对于防水施工作为关键工序进行监控；4.7面层防水层必须错缝搭接，搭接长度必须满足规范要求，严禁齐缝搭接；4.8防水收口采用压条固定，铺贴完毕后必须进行成品覆盖并加设警示标识。第二十三页，共76页。地下室外墙防水控制措施：5、防水保护层

施工30厚聚苯板防水保护层。

当地下室水位较高，同时验收允许时，可采用砌120厚的非粘土砖墙做防水保护层。

6、室外回填土

回填土时应注意保护好防水保护层，不得对防水保护层造成损坏。

回填土土质必须符合回填需要，不得将建筑垃圾作为回填土使用。

回填土必须按规定分层夯压密实，密实度≥93％。进行管道二次开挖时对防水产生破坏后，要及时通知防水施工单位进行防水修补，不隐藏破坏防水部位做到及时修补。质量控制点：1、模板紧固使用一次性止水螺杆2、施工缝、后浇带处设置止水钢板3、混凝土缺陷、螺杆端部处理4、防水附加层、防水层厚度、范围控制5、防水保护层及时设置6、回填土分层夯实、二次开挖控制第二十四页，共76页。外墙螺栓眼处理做法地下室底板、外墙防水控制措施：第二十五页，共76页。地下室底板、外墙防水控制措施：第二十六页，共76页。（三）屋面渗漏原因分析：1.选用的防水材料质量不合格；2.屋面防水基层清理不彻底，存在渣土、沟槽等；3.结合层与防水材料间未能有效粘贴；4.保温层（找坡层）内含水量过高且屋面未做排气孔，或排气管排气不畅；5.防水保护层厚度不足，不能起到有效保护；6.立面翻边收口位置未做有效收边加固；7.材料集中堆放或其他施工作业等均会造成防水层的空鼓、开裂，进而导致渗漏。案例1：

楼梯间屋面防水施工前，受降雨影响所造成的顶棚渗漏。第二十七页，共76页。案例2：防水收口高度不足，凹槽留设位置偏低；未做根部处理.第二十八页，共76页。案例3：屋面未按规范要求设置排气管；结构内部、找坡层、找平层内的水分不能及时有效排除，易造成防水层起鼓，封边脱落等问题。案例4：屋面栏板（女儿墙）立面未施工冷底子油结合层，且防水卷材未施工附加层；卷材与结构之间未能有效粘贴，且未做收边固定。第二十九页，共76页。案例5：出屋面结构砌体墙根部渗漏.处理措施：墙体根部附加防水。第三十页，共76页。案例6：坡屋面部位的渗漏现象原因分析：1.施工原因分析

由于屋面坡度较大，砼在振捣过程中往往造成滑落、离析等现象，使砼只能在斜坡面上在无约束呈滑落状态下自然成型。砼浇捣密实性难以得到控制，施工质量难以达到预期效果，因此，给屋面渗漏留下重大隐患。2、现场施工存在以下几方面难度（1）斜屋面坡度较陡，无站人操作梯台；（2）屋面板转折节点较多；（3）局部造型部位，施工作业面过小。

第三十一页，共76页。案例7：坡屋面脊板交接处渗漏渗漏原因：由于屋面两折板交接处施工难度较大，很难控制折角部位混凝土密实度，致使此部位出现渗漏。维修加强方案：①从下部把渗漏点凿出，再从上部把该部位疏松混凝土凿除。②清理基层，先用干硬性微膨胀水泥分层封堵密实，再用水泥防水砂浆粉面。③表面扩大涂刷双组份聚氨酯防水两道1.5毫米。④淋水试验待不漏后，再恢复屋面瓦。第三十二页，共76页。屋面防水工程质量控制措施

2.穿屋面及楼板管道先凿成上大下小喇叭口,后进行封堵1.在结构板上先做成15公分的混凝土园角。3.吊洞封堵前,先在洞周边刷一道防水,再用高标号混凝土分二次堵塞,第一次堵塞完后蓄水,不渗漏后进行二次封堵4.吊洞可用木方或钢支撑进行加固,禁止使用铁丝吊洞第三十三页，共76页。屋面防水工程质量控制措施：

6.雨水口细部节点做法5.使用品牌卷材，搭接、套管周边附加层必须符合要求。7.管道根部防水附加层及防水施工细部做法8.烟道及阴角部位要做好附加层，同时对于商业与主楼相接部位在做保温层、找坡层前做一道防水附加层，避免与商业相邻的户内阴水。第三十四页，共76页。屋面防水工程质量控制措施：10.屋面分格缝间距不大于6*6m，根据图纸要求施工屋面防水保护层，并保证保护层不开裂；设排气管（25PVC管打梅花孔）6×6m纵横布置，用无纺布将管周边包好，防止浇灌混凝土时打好的眼堵塞，相互连接汇集到地漏里，并在边角位设置排气孔（36平方米内设置一个）9.坡屋面中对于切割是天沟和泛水以及天沟部位细部附加层应做到位11.排气管做法12.烟道出屋面节点做法第三十五页，共76页。屋面防水工程质量控制措施：14.出屋面管嵌填节点做法13.穿屋面楼板管道节点做法15.屋面伸缩缝部位做法16.屋面女儿墙节点做法第三十六页，共76页。屋面防水工程质量控制措施：18.出水口周围做法，侧排地漏做成八字型排水畅通,在500mm范围排水坡度不小于5%17.屋面防水保护层、阴角、阳角部位做法19.屋面砼浇筑完成后蓄水养护，蓄水养护时间不少于7天；防水施工完成后做闭水实验。第三十七页，共76页。（四）墙体渗漏原因分析：1.结构施工过程混凝土振捣不密实；2.浇筑间隔时间过长存在施工冷缝（未做有效处理）；3.楼层施工缝未做清理、凿毛等；4.穿墙螺栓孔（其他施工洞口）未进行密实性填充；5.外墙抹灰、饰面未起到有效防水等原因造成外墙结构渗漏；6.外窗窗下墙为后砌结构，后砌结构抹灰不到位或后砌结构与砼交接部位未做防水易造成外墙渗漏；7.屋面伸缩缝盖板密封性较差，未起到有效防雨。注意问题：外墙施工洞口、穿墙管线及墙体根部施工缝是渗漏问题的多发部位，应重点监控。案例1：楼梯间与屋面临界墙体根部渗漏第三十八页，共76页。案例2：楼板与墙体间施工缝渗漏点案例3：楼体伸缩缝位置分户墙渗漏处理措施：1.完善屋面变形缝防水及盖板施工，防止屋面水灌入；2.已浸泡的抹灰层，需彻底铲除，待基层晾晒干燥后，按照抹灰工序分层施工，并做好养护工作；3.彻底清理墙体结构拼接位置的夹渣；拼缝位置剔凿深度≮20mmV型槽，充分湿润后选用高标号膨胀水泥砂浆进行修补；4.户内已造成破坏的饰面层需剔除，二次修补施工，修补完毕后及时进行养护。第三十九页，共76页。案例4：

屋面电梯室通往屋面门口未设置台阶踏步、屋面防水无上返收口处理，屋面降雨量较大时将倒灌入室内。原因分析：1.屋面设计中遗漏该部位的细部节点做法；2.现场作业前未对节点施工进行详细交底，盲目施工；3.过程监管工作不到位等。处理措施：1.剔除已完成的防水层，按照国家规范要求增加室内不少于2步台阶，且外侧迎水面墙体高度≮300mm，确保防水卷材的上返高度；2.做好卷材收边收口工作；3.为防止通行中踩踏造成卷材空鼓破坏，宜将门口部位卷材增加保护做法。第四十页，共76页。案例5：外墙堵洞处理不当造成的渗漏渗漏原因：脚手架眼未作特殊防渗漏处理夹杂钢管、钢丝绳处理方案（内墙）：将钢管、钢丝绳取出再对该位置用膨胀砼封堵并涂刷聚合物防水再用防水砂浆抹灰收面。第四十一页，共76页。案例6：外墙线管线盒处渗漏分析及解决方案原因分析：沿外墙壁线管处渗入，沿着线管流通，从内墙线盒处渗出。解决方案：在外墙壁线管与墙体交接处，打出喇叭状凹槽先刷防水，再采用耐侯密封胶收口。第四十二页，共76页。案例7:外墙线管安装不当造成渗漏渗漏原因：外窗管线安装开孔不当造成外墙渗漏；处理方案（内墙）：在内墙壁线管与墙体交接处，打出喇叭状凹槽先刷防水，再采用耐侯密封胶收口.第四十三页，共76页。外墙防渗漏控制措施：防渗漏的重点在于：外墙螺栓眼、窗口窗下后砌墙、门窗洞口四周、外窗飘窗上口、空调板根部、砌筑结构脚手眼、多层砖混结构装饰外凸沿、阴面房间北墙、屋面机房根部、商业屋面与主楼相连接的部位墙体等部位。防渗漏措施：防水工程的设计及施工应遵循“防排结合，先排后防”的原则。其次应强调结构施工质量，每一处节点均要对结构本身的防水功能给予充分的重视。因此，防渗漏工程应综合治理，注重抓好三关：第一是结构自防水，此部分并非要求在结构材料中掺入防水材料，而是强调混凝土结构的密实性、砌筑工程的灰缝饱满度、抹灰工程的粘结牢固、无龟裂及塞缝做法的饱满密实、脚手眼和后砌洞口封堵到位等，这是整个防渗漏体系的基础和关键，基础工作不过关，防水体系就无法保证；第二是选择图纸设计要求合格的防水材料并规范施工、验收环节、成品保护。第三是对于有防水要求的屋面与外墙交接的部位，外墙砌筑前应做200-500高的砼防水挡台；对于外墙保温层施工工序进行严格控制，尤其是外墙外保温抹面层施工，减少施工后开裂现象，同时做雨水管道卡子或其他安装时必须做好防水措施；并进行各饰面层、防水层施工后的淋、蓄水试验，只有通过合理的淋、蓄水试验才可以验证防渗漏体系的效果；具体施工措施如下：1、外墙螺栓眼封堵应作为专项检查验收工序，封堵一般采用将螺栓眼内衬的塑料套管清除，采用干硬灰进行封堵、聚氨酯发泡、橡胶块等封堵方法，封堵完成外立面做一道防水（在青岛做三遍防水）如下图：第四十四页，共76页。图一：外墙螺栓眼防水2、外墙窗下后砌墙部位应采用混合砂浆或水泥砂浆进行抹灰，抹平压光，在与砼交界面涂刷防水涂料一遍，厚度1.0，宽度150mm。3、飘窗上口及空调板根部在做好找坡层厚，应采用涂膜防水进行涂刷两遍。可防止根部渗漏；顶层阳台顶板防水做法按照屋面防水做法施工。4、主要是商业屋面与主楼交接部位与住户相接墙体和顶层机房墙体，与屋面相连接部位由于屋面有找坡层、保温层等做法，而实际图纸做法中没有相关细部做法，此部位容易产生渗漏、潮湿。具体做法：在图纸设计中此部位尽量避免二次砌筑，或在超过屋面做法250mm范围施工砼结构，在做屋面施工前，靠近墙体的一面先施工一道防水层，（屋面部位为1m范围，墙体立面超过屋面做法250mm）避免找坡层内潮气走向墙内。第四十五页，共76页。窗台做法第四十六页，共76页。（五）卫生间、厨房渗漏原因分析：1.卫生间未按要求施工止水台；2.有水房间的墙体材料亲水性较强；3.防水基层未做有效处理，防水层与找平层间结合质量较差；4.防水材料不合格或涂料类防水高度、厚度不够，不能有效防水；5.地漏标高过高，地面长期积水；6.风道、烟道、穿墙（楼板）管道根部等未做封闭处理；7.防水层施工完毕后未按要求进行24小时避水检验；8.面层施工过程对防水层造成的二次破坏等。案例1：防水涂料上翻高度、厚度不足处理措施：1.卫生间地漏、穿楼板管道根部按照要求施工防水附加层；2.墙面立面防水补刷防水层，并严格控制刷涂高度及刷涂厚度。第四十七页，共76页。案例2：卫生间吊洞渗漏原因分析:防水的薄弱环节,后期吊洞砂浆收缩引起缝隙。解决方案：凿除4~5CM砂浆层并向洞周边延伸2~3CM刷防水,然后用补偿收缩砂浆收口。第四十八页，共76页。卫生间渗漏控制措施控制关键点：1、混凝土导墙；2、细石砼找坡找平层3、基层（含水率、平整度等）质量；4、防水材料、配比、厚度验收和检查；5、管根、吊洞剔凿到位后采用微膨胀干硬性细石砼封堵，也可做分支管道预埋管件。6、防水材料的上返及宽度高度；7、防水层切片检查厚度（视不合格情况增减检查比例）；8、防水层与门口交界处收口线；9、防水层不小于24闭水试验；10、注意各工序完成面标高，防止出现预留给精装的空间不满足要求。11、结构预留管洞时，参照下图要求预留，空洞呈圆台形，上口尺寸＝管道直径＋100；下口尺寸＝管道直径＋60；12、管道安装前，预留管洞内部凿毛，以便于封堵；13、施工中避免扰动套管、立管。

构造做法：1、防水层，四周卷起至少比卫生间楼地面装饰完成面高300；卫生间浴缸和墙面接触的部位的聚氨酯防水高度1.8米，宽度与墙接触的长边全刷，两侧短边宽度为一米；卫生间淋浴房与墙面接触部位聚氨酯防水高度1.8米，宽度与墙面接触部位各1m宽；厚度：平面1.5mm，立面1.2mm。第四十九页，共76页。卫生间渗漏控制措施2、最薄处20厚细石砼找坡层压光，2%坡向地漏，地漏周围250mm范围内找坡5％；（下刷界面剂）3、钢筋混凝土楼板（在后砌墙位置应随板浇注200高同墙厚导墙或在水平施工缝处加止水钢板）。第五十页，共76页。卫生间渗漏控制措施第五十一页，共76页。（六）门窗渗漏原因分析：1.门窗洞口留设尺寸偏大，门窗框发泡密封胶封堵不密实；2.门窗框与墙体缝隙未做封胶；3.窗框紧固件未固定，窗体稳固性差，因震动或风压影响极易造成外窗渗漏；4.密封胶质量不合格，短期内便出现贯穿性裂缝，无法起到有效密封作用。案例1：洞口留设尺寸过大，不利封堵；未及时密封，有渗漏隐患。第五十二页，共76页。处理措施：1.控制并保证各个构件按标高及控制线施工；2.根据窗框尺寸收口，两侧各留设10mm空间作为窗框固定填充；3.窗框固定件与结构墙体连接紧固；4.窗框四周发泡剂填充必须饱满无缝隙。

案例2：窗框洞口留设尺寸过大，洞口封堵后密实度较差，易留渗漏隐患；窗框紧固件未进行固定，窗体稳固性差。第五十三页，共76页。案例3:

窗洞口未及时封胶或已完成胶面出现贯穿性裂缝处理措施：1.密封胶材料的选用必须满足当地区域气候环境需求；2.窗框缝隙完成填充工作后，及时对窗框及墙体打胶区域进行清理，并由专业封胶人员连贯封胶，尽量减少衔接；3.打胶工作完成后及时对已完成区域进行复查，以免遗漏。第五十四页，共76页。案例4：

窗框与装饰面缝隙过大第五十五页，共76页。案例5：窗洞口发泡胶填充不密实。处理措施：1.彻底清理窗洞口密封发泡剂及内部垃圾；2.二次发泡填充，填充需饱满无流坠；3.待发泡剂干燥后及时清边、修整、封胶；封胶均匀、密实，尽量减少接胶，保证美观。

上述案例均来源于集团交房项目（在施项目）的真实案例，渗漏问题（隐患）的多发性，反映出在施工过程管理工作的诸多疏漏，不但影响到交房节点的推进，同时埋置了较多的维修风险。第五十六页，共76页。（四）门窗防渗漏施工技术措施1.门窗的生产企业应具备相应资质和生产许可证，成品门窗进场后应具备产品的合格证及有关零配件的合格证明，标准门窗应提供两年一次的型式检验和三性试验报告。2.当窗框装入洞口时其上下框中线应与洞口中线对齐，窗的上下框四角及中横框的对称位置应用木楔或垫块塞紧作临时固定，当下框长度大于900mm时，其中央也应用木楔或垫块塞紧临时固定。3.门窗框定位准确，窗框与洞口之间的伸缩缝内腔应采用闭孔泡沫塑料发泡、苯乙烯等弹性材料，分层填塞填塞不宜过紧，对于保温隔声等级要求较高的工程应采用相应的隔热隔声材料填塞填。塞后撤掉临时固定用木楔或垫块其空隙也应采用闭孔弹性材料填塞4.门窗框安装完毕后，及时清理框边杂物，并安排门窗洞口的修补及加强处理。外墙窗框位置保温板收边区域（窗台、滴水线、洞口两侧）钢丝网应采用双层网覆盖，抗裂砂浆满覆。第五十七页，共76页。5.外窗按照设计要求留设排水坡度，提供足够的排水倾角，防止窗台水倒灌；窗框滴水沿坡度外倾，滴水线留设宽度及深度均≮10mm或留设高度≮10mm鹰嘴线，谨防外墙返水倒灌。6.窗框安装经验收合格后，四周槽口填嵌密封胶作密封处理。嵌注密封胶前，基层应充分干燥，清除门窗框保护膜、浮灰、砂浆等，使密封材料与门窗框、墙体粘结牢固，密封胶打注应连续进行，中途间隔时间不得过长，打注后目测平直、光滑、均匀，无漏打、少打现象。7.窗下料及推拉窗的滑槽开设长腰型排水孔，并检查排水孔是否有堵塞现象，保证槽口内的积水能畅通排出。窗台固定及坡道做法第五十八页，共76页。8.参考万科窗施工标准化操作工艺外窗侧口防水做法外窗上口防水做法（推荐做法）外窗下口防水做法第五十九页，共76页。一、防水界面移交制度建立1、严格执行界面移交制度，防水界面移交总包单位负责人、分包单位负责人、监理工程师必须参加，每一工序第一次移交甲方工程师必须参加。

土建向防水单位移交防水工作面标准：

（1）、螺杆眼封堵到位；

（2）、基层表面打磨平整、清洁、干燥；

（3）、特别强调墙根清理到位，圆弧角完成。

防水单位向总包单位移交质量要求：

（1）、防水层厚度检查满足要求；

（2）、防水层完好，无损伤；

（3）、防水细部处理符合要求（顶部和根部）；

（4）、闭水试验检查无渗漏。移交资料要求：

每次防水界面移交必须形成资料并归档，包括：（1）、防水界面移交统一表格，要求内容填写完善；必要时必须有检查数据，三方责任人签字完善，日期签署明确。

（2）、界面移交附图，明确移交部位；

（3）、每次移交需要有照片。第六十页，共76页。二、防水材料进场报验制度1、材料进场需提交的资料包括：材料出厂检验报告及产品合格证；2、进场材料品牌必须符合施工合同中的品牌要求；3、每类材料进场报验必须通知甲方工程师、监理工程师、工程部材料负责人共同参加；4、材料封样符合要求；5、材料进场检查后组织原材料检测附复检，监理工程师见证取样，复检合格后方可投入使用。第六十一页，共76页。三．质量控制措施（一）地下室防渗漏措施加强混凝土浇筑过程的控制，确保各部位混凝土的振捣密实，避免出现蜂窝、麻面等现象；杜绝孔洞、露筋及烂根等质量通病的出现，控制好混凝土浇筑及养护阶段的温度，避免出现结构裂缝，充分依靠结构本身的自防水。加强对外墙防水层的保护，特别在回填土的过程中临近防水层区域，应选用杂质含量少的粘土回填，防止块状填料对防水层的破坏。（二）屋面工程防渗漏施工技术措施1.屋面防渗漏主要控制点包括屋脊、沟槽、檐沟、天沟、女儿墙泛水、屋面落水口、水斗、以及露出屋面的管道，烟气道等细部处理。2.防水材料应选购正规的生产厂家，产品应具备合格证明书及出厂检验报告。防水涂料进场后按规定程序堆放，在监理单位见证人员的监督下，取样送试验室复试，对于复试不合格的材料严禁用于工程中。3.防水层施工前，应对其基层表面的灰尘、杂物清扫干净，将残留在基层表面的砂浆硬块铲除，基层表面应保持干燥，无潮湿斑点。第六十二页，共76页。样板展示：卷材防水基层冷底子油的施工，结合目前行业内常规施工工艺，做如下展示：冷底子油刮涂工艺（刮涂工艺容易出现刮涂厚度不均，刮痕明显等问题；因此在施工过程中应及时做好补刮（下图）第六十三页，共76页。屋面防水基层大面积施工时采用的滚涂工艺，该照片只作为工艺展示，其基层处理效果较差，不宜效仿。(下图）第六十四页，共76页。冷底子油喷涂工艺：该工艺工作效率高、喷涂效果好、厚度均匀，适用于大面积作业，应予以推广。（下图）第六十五页，共76页。屋面女儿墙、排气管、排烟道根部节点防水附加层处理（下图）第六十六页，共76页。1.各落水口处预埋套管的埋设应考虑所处位置找平层及防水附加层的厚度，使得排水口比周围略低10—20mm，在直落式水落口周围500mm的范围内，坡度不应小于5%，落水口和出屋面立管管洞的四周应分层采用水泥砂浆、细石混凝土和防水油膏填嵌密实，并分两次（间隔至少一天）成活，出屋面管道四周用细石混凝土做成规则的包状。

第六十七页，共76页。2.水泥砂浆找平层原材料应具有相应的质保资料，现场搅拌时配比计量控制准确，找平层施工时应控制好平整度，屋面的女儿墙、烟道及钢筋混凝土墙板等处在找平层施工的同时用细石混凝土做成圆角，找平层表面不得有空鼓，裂缝和起砂现象。由于屋面面积较大，找平层需留设施工缝，规范规定找平层分格缝应设在板端缝处，其纵横缝的最大间距:水泥砂浆或细石混凝土找平层，不宜大于6m；沥青砂浆找平层，不宜大于4m。3.防水层的施工操作工艺（1）卷材与基层、卷材与卷材之间的粘贴应牢靠，铺贴前应保证其基层充分干燥，按规定要求先对各细部铺贴附加层，铺贴采用喷灯热熔粘贴法。（2）铺贴时应掌握好喷灯到卷材的距离，防止烘烤过火，及时压贴牢固。（3）卷材接头应相互错开，两层之间平行铺贴，搭接长度符合国家规范要求，卷材在钢筋混凝土女儿墙出屋面管道、烟道等收头处，其高度不应低于250mm，收头处采用金属压条收头，压条上方留5~8mm的缝隙用防水油膏或密封膏填充。第六十八页，共76页。4.刚性防水层的施工操作工艺要求为增加细石混凝土的防渗、抗渗效果，在混凝土拌合时需掺加一定含量的防水剂；严格控制现场搅拌混凝土的施工配合比。钢筋绑扎必须经现场监理工程师验收合格后方可进行混凝土浇筑，浇筑时应严格控制浇筑厚度，分二次压光抹平，浇筑后表面浇水覆盖养护不少于14天。上人屋面采用铺砖做法时，应根据建筑的业态形式，结合屋面突出物具体情况，综合考虑屋面整体效果。透气孔、排烟排风井、女儿墙、雨落口、檐沟等位置的面砖选择及平面排布应做好详细安排。铺贴工作宜一次成型，避免返工修整，以免对屋面防水层造成破坏。

上人屋面防水节点位置的保护处理做法，展示以下优秀图例：第六十九页，共76页。范例一：屋面女儿墙根部及立面防水保护做法范例二：上人屋面雨落口、排气管、弧形节点位置的防水保护层做法第七十页，共76页。8.屋面防水施工标准化操作工艺分解图第七十一页，共76页。8.屋面防水施工标准化操作工艺分解图第七十二页，