物业管理培训物业管理顾问培训

物业管理培训物业管理顾问培训第1页，共39页，2023年，2月20日，星期六一、土地及房地产相关知识第2页，共39页，2023年，2月20日，星期六房地产房地产是什么？房产房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利（占有、使用、收益、处分等权利）的总称地产地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。是土地及其权利（使用、收益、转让等权利）的总称。房地产

指土地、建筑物及固着在土地及建筑物之上的附属物及其权益（占有、

使用、收益、处分等权利）的总称。第3页，共39页，2023年，2月20日，星期六房地产产权房地产所有权房地产所有权是房地产所有人在法律规定的范围内，独占性地支配其所有财产的权利。房地产所有人可以对其所拥有的房产行使占有、使用、收益、处分的权利，并可以排除他人对于其财产违背意愿的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。房地产占有权房地产占有权是指依法对房地产进行实际支配和控制的权利。房地产占有可分为所有权人占有和非所有人劝人占有。第4页，共39页，2023年，2月20日，星期六房地产产权房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等。房地产处分权包括以下五类：（1）房地产出售权

（2）房地产租赁权（3）房地产继承权（4）房地产赠与权（5）房地产抵押权第5页，共39页，2023年，2月20日，星期六房地产的特性不可移动性（只能就地开发、利用、消费）独一无二性（不能实现完全竞争，但很多房地产间仍有一定替代性）寿命长久性数量有限性（房地产具有占有性）用途多样性（将土地用于预期可获得最高收益的用途）（商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛地）相互影响性（房地产价值取决于周围其它房地产的状况）易受限制性（警察权、征用权、征税权、充公权）价值高大性难以变现性保值增值性（能抵抗通货膨胀）（通货膨胀、需求增加、外部经济或相互影响带来的、对其本身的投资改良）第6页，共39页，2023年，2月20日，星期六房地产开发房地产业房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑以及租售经营的行为过程。第7页，共39页，2023年，2月20日，星期六房地产市场房地产市场分级一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房交易）；第8页，共39页，2023年，2月20日，星期六土地所有权：国有所有集体所有出让划拨土地所有权：土地所有权第9页，共39页，2023年，2月20日，星期六土地使用权什么是出让？政府以拍卖、招标、拍卖的方式，将国有土地在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为土地使用权出让方式协议招标拍卖第10页，共39页，2023年，2月20日，星期六土地使用权拍卖出让土地使用权在指定时间，公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为招标出让土地使用权由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为协议出让土地使用权由土地管理部门代表国家与土地使用者经过协商确定土地使用权价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为第11页，共39页，2023年，2月20日，星期六土地使用权各类用途土地使用权出让的年限居住用地：70年工业用地：50年教科文卫体用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合用地：50年其他特殊用地：加油站等第12页，共39页，2023年，2月20日，星期六什么是商品房预售和销售商品房预售（期房）指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为商品房销售（现房）指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为第13页，共39页，2023年，2月20日，星期六第14页，共39页，2023年，2月20日，星期六二、房地产建筑名词解释第15页，共39页，2023年，2月20日，星期六房地产七通一平七通一平房地产七通一平是指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整，满足正常生活工作需要。第16页，共39页，2023年，2月20日，星期六五证二书一表

国有土地使用权证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证

住宅使用说明书(交付时)

住宅质量保证书(交付时)房屋竣工验收备案表(交付时)第17页，共39页，2023年，2月20日，星期六房地产建筑形态低层：1—3F的建筑称为低层建筑多层：4—6F的建筑称为多层建筑中高层：7—9F的建筑称为中高层高层：10F以上的建筑称为高层小高层：8—18F的建筑为18层高层：18F以上的建筑为高层超高层：40F以上的建筑称为超高层第18页，共39页，2023年，2月20日，星期六建筑结构砖混结构

砖混结构：是指房屋主要承重结构为砖砌墙体。楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐等构件由钢筋混凝土浇制（或预制）建造的房屋。1999年之前开发建设的多层住宅，一般均采用砖混结构；砖混结构住宅其优点是工程造价较低廉，但由于其采用墙体承重，住宅内不允许自由分隔。目前城市六层以上（含六层）的住宅已禁止采用砖混结构第19页，共39页，2023年，2月20日，星期六房地产建筑形态板式住宅

又称排楼，即由多个单元拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体。点式住宅

即每单元层中有三户住宅，又称一（两）梯三户。塔楼（点式）塔楼俗称“筒子楼”。以公共楼梯、电梯为核心，布置多套住房，呈圆周状分布，所以每户都不会是正南正北，而且房间朝向一般都不会太好，房子前后也不通透，空气流通不好，一般高层楼房都是这样的。第20页，共39页，2023年，2月20日，星期六框架结构

框架结构：由梁、柱组成的框架同时承受竖向及水平荷载，适用于地震区需要较大空间的多、高层建筑。优点：大小空间均可采用，抗震性能好。缺点：相对于剪力墙及框剪结构而言，抗侧移刚度小，水平位移大，不宜用于过高的建筑。第21页，共39页，2023年，2月20日，星期六框架剪力墙结构

框剪结构：即框架－剪力墙结构，是在框架的部分位置上增设剪力墙，综合了框架和剪力墙结构的优点，抗震性能好，变形小，适用于大、小空间，广泛应用于多层及高层公共建筑。如果剪力墙散乱布置（即为普通框剪结构），可建10～20层建筑；如果剪力墙相连做成井筒式（则成框架－筒体结构），建筑刚度和承载力会大大提高，同时抗扭能力提高，可建30～40层建筑。第22页，共39页，2023年，2月20日，星期六剪力墙结构剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。

它的优点是侧向刚度大，抗震性能好；此外，由于混凝土墙体抗裂、抗渗性能好，且节点都为现浇，容易达到“无渗漏”工程的标准。目前，我国高层住宅采用最广的结构体系是钢筋混凝土剪力墙，上海最高已应用到４０层的高层住宅。第23页，共39页，2023年，2月20日，星期六一、建筑容量名词1.用地面积：经城市规划行政主管部门规定的用地范围内的土地面积2.建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积3.建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影响面积。4.总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。5.套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。使用面积的计算，应符合下列规定：

室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算；烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积。非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等第24页，共39页，2023年，2月20日，星期六6.套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。套（元）内使用面积系数=套（单元）内使用面积/套（单元）内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积7.套（单元）内建筑面积：房屋按套（单元）计算的建筑面积，为套（单元）内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。8.公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。9.建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

第25页，共39页，2023年，2月20日，星期六10.建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。11.建筑容积率：在建设用地范畴围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低.12.绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。13.绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植的水平投影响面积之和与建设用地面积的比率（%）。如：架空花园，天台花园14.地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1/2者。15.半地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1/3且不超过1/2者。16.建筑层数：层高大于2.2米的楼板结构分层层数，假设屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的八分之一者不计入建筑层数，例如顶层电梯设备层，水塔之类的。第26页，共39页，2023年，2月20日，星期六17.层高：相邻楼层楼（地）面板之间的垂直距离。即包括楼板厚度。18.楼层净高：楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。不包括楼板厚度。19.建筑高度：自建筑物场地地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情况不计入建筑控制高度：1）屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的八分之一者。2）实心女儿墙（即矮墙，古代通常用于防御）高度自墙顶往下小于1.5米者；3）建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度。4）坡屋顶建筑高度坡屋顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑物高度自场地地坪至屋顶最高处计算。

5）特殊造型的建筑高度特殊造型的建筑高度按下列规定计算：薄壳结构与波浪形结构屋顶，建筑物高度自场地地坪至薄壳顶高或波顶高；屋面为球形拱顶，建筑物高度自场地地坪至拱顶最高处；第27页，共39页，2023年，2月20日，星期六20.其他名词夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。标准层：指建筑的内主要使用功能与布置相同的各楼层。设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。如顶层电梯设备层21.两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。22.“五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证第28页，共39页，2023年，2月20日，星期六23.开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件.24.玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、放包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所.25.得房率：套内建筑面积/建筑面积（多层得房率：88%-90%；小高层得房率：1。十层的不带消防电梯：85%，12层带消防电梯：83%；高层：1.点式高层：78%-80%2.塔式高层：70%-75%）所以高层得房率低。第29页，共39页，2023年，2月20日，星期六26.露台：一般是指住宅中的屋顶平台或上边没有屋顶的大阳台。27.平台：指供居住者进行室外活动的上层屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。28.分户墙：两户之间的墙。29.山墙：指房屋侧面的两堵墙。30.承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体31.非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到分隔房间的作用，对建筑结构没影响.32.现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。33.阳台面积的计算：全封闭全部计算面积；未封闭的阳台按一半计算；房屋的天面挑台不算.第30页，共39页，2023年，2月20日，星期六二、建筑面积计算的一般规定1.层高超过2.2米的楼层均应计算建筑面积，层高不超过2.2米的建筑楼层不计算建筑面积。如凸窗。2.建筑面积有预售面积和竣工建筑面积之分，预售建筑面积的计算依据是建筑施工图，竣工建筑面积的计算依据是竣工后的实际建筑物尺寸。3.计算全部建筑面积的范围1）.单层建筑物内设有部分楼层者，层高超过2.2米应计算建筑面积；高低连跨的单层建筑物，需分别计算建筑面积时，应以结构外的边线为界。2）整栋建筑物建筑面积，按各层建筑面积之和计算；其一层及各层建筑面积均按外墙的部位，按结构（柱）外围水平投影面积计算。当外墙为非垂直墙面时，按离地、楼面以上2.0米处的外墙或结构外围水平投影面积计算。突出建筑物主体结构或外墙的玻璃幕墙、金属板幕墙或组合幕墙，均按幕墙的框架外围水平投影面积计算。为方便起见框架突出主体结构或外墙一律按150毫米计算。第31页，共39页，2023年，2月20日，星期六3）.地下室、半地下室及相应的对外出入口建筑面积，按其外墙（不包括采光井、防水层及保护墙）外围水平投影面积计算.注：通常层高不超过2.2米，不计算建筑面积。4）室内楼梯间、电梯井、提物井、管道井、垃圾道、烟道等均按建筑物的自然层计算建筑面积.5）.利用坡屋顶内空间，屋面板底距楼面净高超过2.0米部分的空间，计算该部分的全部建筑面积。6）.屋面顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构的外围水平投影面积计算。7）.室外楼梯（不论有无围护结构）按自然层投影面积之和计算建筑面积。8）.封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积计算。第32页，共39页，2023年，2月20日，星期六4.计算一半建筑面积范围1）.建筑物外的有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算。2）.建筑物间有顶盖的无柱架空通廊，按其顶盖水平投影面积的一半计算。3）.未封闭的阳台、柱廊、按其水平投影面积一半计算。5.不计算建筑面积的范围1）两建筑物间无上盖的架空通廊。2）.用于检修、消防扑救用的室外爬梯。3）.建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱、花架、露台、天面的花园、泳池等。4）构筑物、如独立的烟囱、水塔、水池、油（水）罐、气柜、栈桥、地下人防干、支线等。5）.突出外墙的凸窗，进深不大于0.6米高度不大于2.2米，且窗台高度不小于0.4米。6）.坡屋顶内的空间，净高不超过2.0米部分的建筑面积。第33页，共39页，2023年，2月20日，星期六6.公用建筑面积的计算范围：公用建筑面积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。应分摊公用建筑面积：1）地面以上的设备用房、套（单元）门以外的室内、外公用楼梯、电梯、内外廊、门厅、过道、消防控制室、为整栋建筑服务的值班警卫室、建筑物内公用的垃圾房、垃圾井道、管道井，突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等。2）地面以上层高超过2.2米的设备层；不分摊公用建筑面积：不分摊公用建筑面积：1）地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。即车库是不分摊的。2）层高超过2.2米的避难层中用作消防避难的建筑面积及转换层的建筑面积；3）.多栋建筑物共用的设备用房。公用建筑面积的分摊原则及方法1）.公用建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。非本栋的公用建筑面积不在本栋分摊，本栋公用建筑面积不分摊到别栋。2）.产权各方有合法建筑面积分割文件或协议的，按其文件或协议进行分摊计算，