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全国注册资产评估师考试课程资产评估前言关于考试及复习简介教材（见目录部分）目录资产评估总论资产评估基本方法#资产评估程序机器设备评估#房地产评估#资源资产评估栏无形资产评瓦估直吊炒袭慎#闻长期投资及央其他资产评倚估抚流动资产评友估标企业价值评严估述稿孝诊搁#箱资产评估报城告你亲枝折跟#斧资产评估师绑职业道德健服#叙国际评估准借则惧资产评估中投经济理论基煤础桌为糊资产评估总身论土资产评估及攻其特点魂鬼准斥#料价值类型和势评估目的们评估的假设有和原则降闲愧敏#栽资产评估与寿会计和审计届的关系至资产评估在齐中国的发展瓶资产评估及供其特点跃常理解资产的巴含义慨美经济主体拥障有或控制货币计量跪带来经济利透益资产的分类救存在形态临——业有形和无形旱综合获利能帖力多——供单项和整体青能否独立存台在但——阻可确指和不炭可确指笛踩经营性（又饮分为有效和棍无效）与非弱经营性资产怪资产评估定咳义根乖资产评估是效专业机构和搜人员，按照唯国家法律法蚁规和资产评纵估准则，根因据特定目的挺，遵循评估跌原则，依照某相关程序，堆选择适当的伸价值类型，执运用科学方捎法，对资产涉价值进行评萝定和估算的负行为猜资产评估的镇分类为键工作内容跨——只评估、评估选复核、评估闭咨询棍与评估准则斗的关系嘴——认完全评估和础限制评估汗对象及适用挠原则司——届单项评估与婆整体评估源资产评估的陕特点：秒市场性、公奶正性、专业都性和咨询性括资产评估的暮功能：板评价及评估删功能棋管理功能和攀鉴证的作用瓦价值类型和扁评估目的泪黄价值类型宝市场价值非市场价值评估目的控一般目的：姜评估时点的粱公允价值栽特定目的：防与资产业务蹦相关格邻资产转让、乖企业兼并、躲企业出售、券企业联营、宽股份经营、淹中外合资合畏作、企业清拿算、抵押、谅担保、企业盯租赁、债务桶重组么中国最庞省大的数据库批下载答资产评估假殃设与原则熊情资产评估假孝设盖怨交易假设：并主最基本的前锤提假设粥公开市场假丛设：资产交唐换价值由市赛场决定蓝持续使用假繁设：设定被甚估资产正处弦于使用状态漠并还将精称辅项碰拴直观继续使用稿清算假设：夹资产价值受怖到一定的限讨制趣资产评估原御则鄙工作原则：巴独立性、客黎观公正性、绣科学性原则毕技术原则：傲预期收益原循则、供求原燃则、贡献原财则、循撕臂盈班汁替代原则、洋估价日期原皮则（评估基罚准日）堵资产评估与谷会计、审计昆的关系监气资产评估与佩会计、审计晃的联系侮欺资产评估与筛会计、审计圆的区别险资产评估与从会计的区别基：毁诚1梅、基本职能寺不同巾异2险、计价方法富不同虑谨3窑、靠农总体目标不朋同手台资产评估与往审计的区别月：罗拣1点、目的不同歪嚷2验、经济原则面不同佩走3顺、知识基础柱不同什资产评估在巾中国的发展吸1991.泡11宝：国务院颁骆布《国有资项产评估管理茫办法》夏1993.舱12备：中国资产回评估协会正剧式成立是1995.登03举：中国资产钢评估协会加锣入国际评估拔准宅够投害贯勇则委员会赵金1995.承05该：我国建立也了注册资产涨评估师制度粒1999.轰10巨：中国成为逢国际评估准激则委员会常订务略溜兴卸军疤理事国狮2001.景09团：《资产评搁估准则械-----北无形资产》颜颁布喜2004.足02猜.25:狗《资产评估婶准则例-----圈基本准则杏》斧和《资产评捆估职业道德奥准则搅-----木基本准则敌》蜻颁布靠资产评估的畜基本方法板市场法乡渗收益法派泛#烫针成本法缴烫#日劣营市场法脱坟市场法的涵狭义诚猛街市场法是指毯利用市场上胜同样或类似摩资产的近期柳交易价格，筛经过直接比戒较和类比分车析以估测资揪产价值的各俊种评估技术撇方法的总称基本前提威市场前提：杂公开、公平景市场风可比前提：粒市场上存在阵可比参照物可比因素资产的功能蓄资产的实体筒特征和质量市场条件绸交易条件伴瞎粱华市场法中具疤体评估方法币勒直接比较法疏踢1绢.仗现行市价法混2奥.肌市价折扣法员虫3奏.努功能价值类霸比法步4捕.普价格指数法栋5财.愉成新率价格技调整法类比调整法俩1.返市场售价类罚比法藏2.炊成本市价法吃3.蝴浙市盈率乘数啊法酒勒赢类比调整法傅举例蚊途被评估小区骂：万博苑小概区压(200衫2冻年积)做选择参照物尚：绣玉A.雄迦南公寓矛萝阀B.梅鹏润家园巨调笑经C.收陶然居禽究(1赤999复年深)担并(19尖9剧7扯年眠)虎萍(据2000讽年荷)聋截6般000位元候熄秆70慰00即元既压焰搂800赠0目元门时间哲+500掉元泽键狠+10垮00凑元只切器+途300防元悠装修新+200巨元神村子-尘500乘元辅炒答负-90雹0圣元资仪=6戒700关元音吉动=750贱0杜元凶飘辩=7宜400拘元信万博苑评估鼓值汪=(670镜0+750荐0+740诞0)/3=腾7200厘元舞蒸锄收益法绵闭收益法的涵盈义迟咸誉收益法是指印通过估测被台评估资产未亡来预期收益安的现值来判工断资产价值姓的各种评估变方法的总称基本前提惜被评估资产耀未来预期收炼益和风险可卖预测并可以席用货币衡量胶预期获利年海限可以预测基本参数描收益额：未薪来客观收益特，不是历史那实际收益折现率：酬铅计句1.筒本质上是投场资报酬率膀豪托仪2.负由无风险报流酬率和风险脾报酬率组成养旧飞闭3.斥折现率与本脱金化率本质漫上相同收益期限鹊蛋皱答镇赢收益法的主垂要公式跟一、折现系若数责=被色记寄英二、年金折获现系数认=巴三、基本式鸭：泼P=蚀和猎政良屿（收益为不桂等额，有限播期）某四、收益为骄等额年金井A挖(浇一）收益期壮限有限P=搞（成二）收益期纽限无限P=可巾肆刷忘晕五锋、孤收益在若干魔年后保持不袄变锤（一）收益文期限无限绳（二）收益吊期限有限管苏膀珍豆坊迟六、已知未配来若干年后但资产价格蛙（一）收益休为不等额屋（二）收益馆为等额矩脱彩七、收益期磁限无限，收艳益以等差级稠数变化棍说程（一）距P=A/撒r+B/凑r慈2护尘凑(差等差递增勿)壁余（二）置胀P=A/攻r-B/r唤2粗找遗(照等差递减庆)事八、收益期进限无限，收械益以等比级羽数变化铲隶（一）僵P=A/缸(r-s)悠元精(龟等比递增爆)乘波（二）轿羞P=A/炼(r+s)匹乞厦(野等比递减铲)惯九、收益期摊限有限，资健本化率为零仁庄课决P=A惊×饼n顶扒柱滚收益法的公键式端手哥折现系数田=悲（服1+躬r)肯-n明进牌年金折现系中数皇=[1-叨（茫1+坝r)丑-n斥]掀个/要r芒基本式塌：谁P=狐∑瓶[R艘t蜡×纹(1+r丹)裙-t灯]随（园收益年限为峡n)衰收益为等额扔年金权A购P=符A/r门扇也称年金法炉泄(险无限期担）摧然P=睁A/r涨×废[1-顷（踢1+r)洒-n捧]愤萌（艇有限期栏）梁收益在若干仇年后保持不遍变：分段法虹临P=淹∑荷[叶R充t洪×眨(1+虹r)辫-t闲]+A芬/r叮×德(1+牧r)司-n赵(缸无限期）证单P=斩谨∑志[R榴t奶×锁(1+r冻)世-t稍]+A败/r显×猎[1-剑（铲1+r)蒙n-N摩]亚村(1+r选)原-n泪已知未来若烈干年后资产欣价格谜虏P=柏∑浸[呜R胃t岸×予(1+秃r)带-t凯]+P国n稼×卡(1+拢r)后-n孟巴（戏收益为不等编额）治画P=A/泛r喘×斑[1-床（装1+r)源-n址]东扣+P富n明×向(1+甘r)彩-n导泡（庆收益为等额酸）炎剂乌收益期限无屋限，收益以蛮等差级数变啦化胡晴剧P=A/卸r+B/慨r木2撕菠涂(婆等差递增姨)豆易P=A/丽r没-更B/r扣2您网册(盛等差递减概)乖收益期限无巷限，收益以银等比级数变史化敌女P=A/色(和r-s匙)盒饼昂(察等比递增幼)滴薪P=A/铁(枪r+s办)宇西驾(江等比递减乘)作收益期限有吴限，资本化逗率为零辱衬抛P=A闲×验n牌农少削域有一宗房地跳产，年纯收葵益为贸300添元趴/源平方米，为译目前类似房仓地产的平均乒水平。其所锅在地区正在精进行道路扩议建，预计三宫年后可使售旦价达到养3500科元们/增平方米，假器定资本化率骂为叫10%就，则该宗房垃地产的单价红为多少？莫半妙解：房地产头单价戴=300恐×至2.48羽69+35擦00辜×弟0.75律13=33材75.62描元添喂某资产未来法第一年纯收飘益为语20萄万元，假设究该资产的使颤用期限为无酷限年期，预粮计未来每年宪纯收益按伶1%怕的比率递减斩，资本化率载为偶7%仿，则该资产示的评估值最拾接近于（锡B家）帜万元。醋浊A19郑0B蜂250觉C移286锁D33拴3成本法趣成本法的基填本公式堂民评估值篇=铲重置成本敏—去实体性贬值槐—堡功能性贬值洋—偿经济性贬值基本前提否资产处于持扎续使用状态们或假定处于筹持续使用灶具备可利用付的历史资料耗费必须灿重置成本的团涵义攻重置成本是倦资产的现行葱再取得成本戚，分为复原旺重置成本和绘更新重置成究本养复原重置成猫本与更新重平置成本：铜底午拣相同点：价汪格艰亦爸不同点：材冲料、标准、桌技术、规格泡等阔息黄重置成本的拴计算方法来棋1.贤墓重置核算法邮告逐项计算取顾得资产的现茧行成本并累趴加师2.家价格指数法讽丧重置成本雁=晌账面原值蔑×赛价格指数（男定基或环比侮）爬钥龙3.阅功能价值类妹比法谈搞懂滩（聚1竞）生产能力债比例法雅刊被估重置成萍本右/钉参照物重置证成本楼=绿被估资产年仗产量我/边参照物年产麻量背医前提和局限到性：资产成嘉本与其生产起能力成线形商关系委笋蛛（策2席）判竞规模经济效耻益指数法则瑞翻念被估成本泻/骤参照物成本备=汽（被估年产萄量恰/湾参照物年产向量）器x鹿动叼4复.旋统计分析法狐被估资产重贯置成本桑=穷∑晚历史鹅成本寇×判获K饰其中冒k=标抽样重置成张本册/肺抽样历史成批本基本前提染资产处于持询续使用状态朴或假定处于遥持续使用葛具备可利用于的历史资料耗费必须淡重置成本的盲涵义防重置成本是吃资产的现行窝再取得成本表，分为复原胀重置成本和畅更新类伤重置成本均复原重置成帅本与更新重奖置成本：栏向倡相同点：价英格纺贼齐塑不同点：材私料、标准、想技术、规格宪等恒田缎实体性贬值颈的涵义的烧使用及自然万力的作用毁→赔资产物理性康能的损耗或校下降袍→钓价值损失熔实体性贬值衣的计算方法打1.费观察法式：主观性很忧强的方法谊悉实体性贬值握=尘重置成本两×块（框1-池成新率）混2.陶使用年限法嗓：洗实体贬值森=[翻（重置成本勇-久残值）惩/括总使用年限编]至×投实际已使用锦年限疗总使用年限亮=称实际已使用拼年限宜+奔尚可使用年敲限蹈实际已使用杨年限张=蓬名义已使用馅年限视×加资产利用率垄（夹>1;=1捆;<1贿）救3.扩修复费用法臂功能性贬值摘的涵义确绝应技术进步矛→旋资产成本增蛛加或效益降碍低袍→蜡贬值判功能性贬值垒的计算方法兔麦功能性贬值件=桶∑循净超额运营错成本酒×浮折现系数钱经济性贬值饥的涵义犹叼雾外部条件的捎变化惹→度资产利用率桃下降或资产式闲置、收益盘下降让→洋价值损失刃经济性贬值液的计算方法款普经济性贬值殖率热=1-灾（预计可被缸利用的生产突能力悠/惭原设计生产葵能力）重X果]等奖经济性贬值努额歌=蛮∑恢年收益净损咱失额糖×且折现系数胀贪渔某被评估资否产内90圆年购建账面长价值为墨50况万元，账面渗净值匹10锐万元。棍2000缓年评估，已看知泼90榨年和拌2000叛年该类资产饿的定基物价璃指数分别为奸120%黄和覆170%待，则其重置鸭成本为（年域B尖）结万元。周午A5贿0坊B训70.83薪寿C14劳.17葱D醋85南拼造成资产经塘济性贬值的胶主要原因有冬（格暂BE腰）。抢A娇该资产技术限落后捧详B望该资产生产足的产品需求彻减少耗垦C站社会劳动生灯产率提高辛效D旺自然力作用大加剧毫柳E姑政府公布淘学汰该类资产射的时间表乔鸟找某台技术落歌后的刨床，烟假设技术先授进的同种刨郊床和该刨床公的年产量均田为饿5鞭万件，但单碧件工资技术螺先进的刨床慨比该刨床低灌0.40赠元，此刨床缺剩余使用年魄限为滴5滔年，折现率乡为冲10%运，所得税率岸为述33%美。该刨床账拌面成本为遍50底万元，建95察年底投入使点用，值99羽年底进行评修估。拍96姜年若—99借年各年机器锡设备价格指岂数分别为殊8%兰，烦10%烧，挣11%飞，韵13%栏，不计经济荡性贬值，求锄该刨床的评梅估值。声解：重置成妄本黄熊=5吧0损×管（持1+8%泛）（礼1+10%重）（捕1+11%倘）（认1+13%肤）谜=74.5惕1滴万元跳竞拾实体性贬值轮=74.5述1劲×虾4/累（贡4+5宽）拥=33.1陡2得万元喉香肝功能性贬值所=0.4酿×块50000危×兴(1-33僵%)喇×颤3.790尼8=5.0吸8录万元案尽黎评估值兽=74.5团1-33.映12-5.乒08=36迅.31睁万元川闻资产评估程葬序犹资产评估程劳序概述僚资产评估具名体程序蛇分挥#邪执行资产评接估程序的基俱本要求葡资产评估中豪信息收集与拨分析方法祸资产评估程沉序皱资产评估程保序重要性亮叠有利于规范盒评估行为，鱼提高服务质凳量妄有利于相关奴当事方评价斯评估服务词有利于防范照执业风险榴资产评估具滚体程序贴明确业务基花本事项哄签订业务约茅定书痒编制资产评厦估计划资产勘查收集资料评定估算冰编制和提交彩资产评估报榨告书珠对歇厕机器设备评驰估运救却机器设备评碗估概述匹票机器设备评括估的成本法繁鹊#拥汪机器设备评在估湾的市场法滑碑机器设备评杯估保的收益法睁机器设备评五估概述遣攀国际评估准涂则中对机器柿设备的定义盈机器设备的鞭分类柿拍按固定资产敞分类标准分愉类族按现行会计刷制度分类违成本法在机紫器设备评估瑞中的应用今亦重置成本的踩估算呀炮包括内容：哄直接成本、蔽间接成本和城资金成本视其中直接成泥本包括：设鬼备净价、运画杂费、安装俘费、基础费柄及其他。纹设备净价的鱼确定涌1.爷直接法：通拣过市场询价抬和使用价格依资料盟2.境物价指数法啦3.趁重置核算法屿4.改综合估价法迫5.酒重量估价法帮6.叨类比估价法册—钻指数估价法沈设备运杂费浇的确定墙设备安装费仗的确定毒设备基础费涨的确定馒进口设备从杆属费用的确奶定重阳看刑亿机器设备实单体贬值的估该算曲例实体性贬值译=而设备重置成描本猜×泡实体性贬值分率针炊编=网设备重置成释本替×邪(1-眨成新率宅)迟观察法：机过器设备实体罪性贬值评估巧参考表年限法修复费用法售单驰触彼机器设备功笨能性贬值的脱估算寨猫超额投资成迁本形成的功贡能性贬值的烘测算做鞭超额投资成郊本敢=典设备复原成勒本骄-牧设备更新成员本斩超额运营成君本形成的功并能性贬值的售测算快坐功能性贬值弦=碑∑仪净超额运营轮成本董×泻折现系数铁机器设备经立济性贬值亮使用寿命缩坡短剪运营费用的阁提高市场竞争私市场法、收突益法在机器警设备评估中株的应用油市场法直接匹配法因素调整法中成本比率调擦整法收益法犁单项设备评沉估通常不采惠用收益法评捆估鹊自成体系的顾成套设备、浑生产线，以掉及可以单独株作业的车辆邪等设备，特咱别是租赁的纵设备可以采煎用收益法横剃没钓辉森等摧某企业将某忍个生产线与蝴国外企业合营资，账面原冠值疗270特万元，净值很108蒸万元，其折凑旧年限为适30初年，已提折以旧宪20计年。按现在扎市场水平，孤新建相同构毙造的生产线印的全部费用耍支出为绪480啦万元。该生抓产线截止评柏估基准日的坛法定利用时袖间为赚57600悲小时，实际算累计利用时庭间为刚50400惑小时。该生皮产线还能使燕用欣8队年，又知该翻生产线耗电惰量大维修费玩用高，与现武在同类资产魄比较，每年亦多支出营运盒成本泊3翼万元（所得尸税率游33%危，假定折现杏率为续10%吊）该生产线垮的评估值为微多少？铺爷员解：挡滋资产利用率胳=5040沈0/576半00=87继.5%该启街撇溉寸成新率潮=8/泽（偿20均×砖87.5衫%+8飞）安=31.3测7%秘宅遇劲鹰硬功能性贬值聪=3晶×摧（皇1-33%庭）考×阅5.334妄9=10.建72悔万元阿燥弃装以吊评估值叹=480裤×室31.37靠%-10.选72=13腾9.86穷万元慎平冰塘水2000下年对某设备辈进行评估嘴.币该设备账面渗价值承10000追0陵元音,勿净值宿50000井元，其折旧芽年限为甲20竹年，已提折臂旧冒10浊年。按稠2000浇年市场水平慕，新购建相坛同设备的全袍部费用支出怪为湾50000眨0借元。评估人候员测定佣,鼻该设备还能纪使用裙5掘年尚,期前三年该设馋备的每月人持工成本和能关源消耗比其貌替代设备各从超支偏1000铁元和狱500医元识;桥后两年能源日消耗不变林,牌而人工成本罪每月为杯1500披元叉,客被评估设备昏所在企业的葱正常投资报笋酬率为泼10%,芽所得税率能33%;省在使用期间壳,冷该设备的实互际利用率仅沙为正常利用仓率的圆50%,伶不计经济性学贬值薄,雾试评估该设毯备的价值蓄.梦迟捏锯惧解绝:悠实际已使用阵年限倾=10泡50%=5老年被芒梢恳革崖成新率府=5/(5华+5)=5宅0%跳赴辉彩农纠前翅3泄年净超额运伟营成本仙:蚁龄狂读罗1墨500使12打(1-33泻%啄）难=1206蛾0弄元墙纲寺养范虎后住2纽年净超额运辨营成本抗:堡乎梯挠墨惰2000类12目(1-33历%土）糊=1608叹0字元铲占瓶螺柄蚀功能性贬值骨懂满逮酷树=1206侦0馒2.486铺9+160乘80州1.735继5坟0.751享3=509厚58.42苗元锅蛛华芒椅艰评估值环=5000童00惰50%-5置0958.码42=19幻9041.括58俯元掘购房地产评估沿房地产评估按概述晶房地产价格挖及其影响因磨素傍房地产评估沉的收益法碰#柴房地产评估饮的市场法视#促房地产评估砍的成本法缓房地产评估孙的剩余法谱差#溉基准地价系犬数修正法路线价法廊在建工程评框估冠准房地产评估复概述渴悲土地的特性叶自然特性乞圾位置固定性与；质量差异某性；不可再丑生性；效用煎永续性经济特性菌帝供给稀缺性需；可垄断性轰；利用多方削向性；效益搁级差性土地使用权舌土地所有权谋与使用权旱相关概念：啊出让、转让算、出租、抵围押东土地出让年笛限：居住用税地哪70捡年；工业用梨地它50释年；教科文薯卫体援50玩年；商旅娱敲40裕年；综合其嫌他牌50岭年。颈饲肚燕枯地价的特征哄文地价是地租脚的资本化状地价是权益较价格枪地价具有增坡值性周地价与用途田相关毯地价具有个松别性针地价具有可克比性佛房地产评估犹的原则为最有效使用签原则合法原则供需原则替代原则贡献原则匠芝朱李隆房地产评估祥程序池帮明确评估基搁本事项赞制定工作计崭划绳实地勘察与继收集资料踢测算被估房钞地产的价值博确定评估结茎果代撰写评估报静告邮鼓贯螺浮殿房地产价格揭及其影响因终素躲恼房地产价格克的种类奋军根据权益分草类：押水所有权价格游；使用权价逢格；其他权枕利价格禽根据价格形初成方式分类队：含沫岩市场交易价值格；评估价遍格鼓根据房地产魂的实物形态脆分类：牙多土地价格；败建筑物价格罚；房地产价煤格役根据价格表蛛示单位：吸哑总价；单价锋；楼面地价搬居楼面地价钢=姜土地总价格朵/巡建筑总面积姐=塌土地单价满/祸容积率孤绑容积率车=离建筑总面积荐/诊建筑占地面寺积链其他价格类咳型：厉季公告地价；策申报地价乌磁淘挪言多伍房地产价格浊的影响因素延一般因素份饼经济因素；火社会因素；辰行政因素；探心理因素区域因素酷愧商服繁华因垫素；道路通席达因素；交店通便捷因素挺；晃痒城市设施状壤况因素；环驰境因素个别因素欲土地个别因贝素显建筑物个别早因素宴爸椅房地产评估脱的收益法葱基本公式威P=A/r糖[1-(1喉+r)辩-n横]吵收益额的确嚼定救实际纯收益腾与客观纯收披益圣未来客观纯雹收益地=庙客观总收益办—经客观总费用庆资本化率的车确定方法束纯收益与售稳价比率法；担安全利率蜘+晓风险调整值蚕；巷投资风险、唯收益率排序缎法修综合、建筑帆物、土地资探本化率的关厌系翅某r=(名r宗1剖L+r闯2珠B)/狂(L+狮B)缠层青唇鸭由房地产收资益评估土地觉价格即咬土地价格户=(肯房地产纯收攻益适-携建筑物纯收咳益虏)/昂土地资本化系率迷奸建筑物纯收剪益凉=台建筑物现值诱×寇建筑物资本压化率料胃建筑物现值才=笑重置价冒-控骄年折旧费扩×昼已使用年数瑞世年折旧费驱=叉建筑物重置徐价灶/篮耐用年限其蒜火房地产评估之的市场法跌公式哲蔬P=显可比实例价粱格刷×判交易情况修伏正共×走日期修正订×刃区域品族修正愁×辱个别修正仁×亭容积率修正骤×搅土地年限修包正系数隔土地使用年征限修正系数去浇K=[1-哄1/米（骡1+r纺）伸m救]/[1-掉1/鲁（砍1+r驻）巧n坚]应用举例现房地产评估绕的成本法欧基本公式娃拔土地价格足=差土地取得费崭+厅土地开发费旨+逝税费获+苗利息预染+允利润垫+希土地增值收程益傲土地开发费危用构成纪兽基础设施配要套费、公共检事业配套费梦、小区开发吸配套费病投资利息的批确定柿自有资金和迟借入资金都榜要计算利息狸。机土地取得费逃用计息期应折为整个开发墙期和销售期国；土地开发扯费用如果是陶均匀投入，黑计息期为开溪发期的一半泄。如果是分捕段均匀投入车，计息期为梢各段时间的挪一半碗房地产评估鹰的剩余法鼠适用范围针待开发土地忠；生地开发景成熟地；待涛拆迁改造再矮开发地产公式遣丽地价台=穴预期楼价蓬-撑建筑费铃-旦专业费昏-黎销售费和-割利息睡-倦税费碑-阳利润抗押秧暴利息虾=棕（地价赏+蚊建筑费俗+愚专业费）高×润利息率猾梨经予染聪利润向=修（地价迅+务建筑费律+役专业费）惭×搜利润率应用举例龟基准地价系张数修正法冻专基准地价的烤涵义尖申是按照城市沫土地级别或消均质地域分蓄别评估的商舞业、住宅、弓工业等各类芬用地和综合翼土地级别的弹土地使用权揪的平均价格芽基准地价的遭特点颈1挡.卖是区域性价苹格倡2.粘是土地使用风权价格持3.都是平均价格寺鲜4.丙是覆盖整个俱城市建成区截的劲5.弄是单位地价咬哀6.葛是一定时期厨的价格公式坚莫被估地价吹=帝待估宗地所葵处地段的基面准地价屋×翅年期修正趟纪器贪×游期日修正倾×销容积率修正央×斥其他因素修穿正普路线价法黎基本公式骨赵宗地总价让=予路线价掠×刚深度百分率奴×微临街宽度基本原理党愈土地价值随跨临街深度而右递减重要参数饭三个深度百泉分率：单独病、累计、平造均深度百分熄率扩平均深度百辫分率迷=乖累计深度百疯分率榆×仔标准深度稍/割宗地深度盖四三二一法俊则捉在建工程评筑估斗差在建工程的盐特点情况复杂可比性差胃投资数与形话象进度往往征不一致工期差别大朝价格受后续净工程的影响评估方法形象进度法骨在建工程价级格调=会建造完成后乎的房地产市毯场单价怪×您工程和毅雷夺形象进度百制分比聋×辞（收1-山折扣率督)成本法假设开发法匙罢漂票资源资产般评估渔伯资源资产概驶述平拣森林资源资陆产评估价许矿产资源资柔产评估动便无形资产评半估闷无形资产评庙估概述鬼收益法在无拆形资产评估辆中的应用些喜#杂成本法和市宫场法在无形段资产评估中我的应用涨专利权和非奏专利技术评驰估皮#商标权评估毫计算机软件勿评估（治NEW)它商誉评估稍椅电握#叠无形资产评宰估概述泽无形资产的鼠功能特性贩辜水共益性；积牌累性；替代纺性邮无形资产的买分类飞按取得方式阵分为自创和桃外购无形资粒产讯按能否独立堆存在分为可异确指和不可陆确指无形资斤产伸鉴定无形资价产册确认无形资同产存在视鉴别无形资辞产种类尘确定无形资虫产有效期限苦评估前提和参对象礼评估前提：庆产权变动；样枪评估对象：怜获利能力析无形资产评指估的收益法公式收益模式饰成本叙---堵收益模式骡(仗最低收费额帮)最低收费额靠重置成本净摧值机会成本鼠收益额的确省定基屯（坝3左种方法）检炒直接估算法撕：收入增长虚型和费用节包约型行差额法：警寸谷计算超额收绪益巷要素贡献法钻：资金、技娱术和管理分成率法烫收益额艰=粗销售收入写(碌利润略)损×仗销售收入沾(丢利润嘉)雄分成率妻收入分成率兴=轨利润分成率丽×雷销售利润率兽利润分成率民的计算方法馒：总边际分析法蓄：句K=终∑去追加利润现掠值野/极∑简利润总额现辰值万折现率的确葬定考同其他资产熊相比，折现漠率偏高室收益期限的月确定：柳遵循稳健原耳则和预期原袍则啊成本法和市燃场法免无形资产的咏成本特性辜权养不完整性；染弱对应性；没虚拟性成本法公式陷评估值佣=夏重置成本碎×统成新率两(烤无形损耗傲)旨重置成本测岔算勺自创无形资贯产重置成本离测算方法：愈核算法；倍贫加系数法代外购无形资发产重置成本箩测算方法：婚市价类比法弦；物价指数僻法掩成新率的测烘算专家鉴定法海剩余经济寿铺命预测法秀无形资产评骑估的市场法趟称在无形资产跟评估中受到惜限制伞专利权评估慢专利的资产价特点宣专利使用权革的分类倚独家使用权排他使用权普通使用权回馈转让权互专利权的评括估程序评估方法蒸虎收益法事赶清折现率和分香成率的测定免(货NEW)插兆成本法登非专利技术废评估注非专利技术特的特点烂织糊实用性；获杀利性；保密升性林与专利技术宁的区别嘉公开程度内容范围保护期限保护法律喊非专利技术饶的评估方法址芬成本法和收涨益法脱商标权评估络商标权的内傍容辆我商标权包括都排他专用权脖、转让权、激许可使用权届、继承权等书新商标法对兴于遏制恶意依抢注行为的移规定详影响商标权史价值的因素辨商标权的评生估方法宜商标权转让塔的评估：收蚂益法溪商标许可价窑值评估：收络益法咬计算机软件荐的评估貌计算机软件洗的评估特点必莫计算机软件顷价值的评估女方法近参数成本法笋模型裙P=C1+总C2戒C1=M些×资W镜商誉的评估赔商誉的涵义碗拔洽是指企业在足一定条件下掠，能获取高就于正常投资季报酬率所形敬成的价值。辉由多种因素拉决定。是不丢可确指无形贝资产筐商誉的特性腹喂不能与企业默可确指资产海分开出售武形成商誉的归个别因素不物能单独计价缠是超过企业盈可确指资产蛙价值之和的某价值骑是长期积累匠形成的染商誉与商标赚的区别辜盯秩滥律试用超额收揪益法评估一商项技术：伶杰该技术为一扣项新产品设谨计及工艺技骗术，已使用颂3贫年，证明技虏术可靠，产凶品比同类产缺品性能优越骂。经了解，谣同类产品平资均价格为密150察元侦/宵件，该产品竖价格为内180盟元用/惑件。目前该贺产品年销售清量为挽2凭万件。经分崖析，产品寿劫命还可以维依持亚8阴年，但竞争鞭者将会介入筒。预计该企替业将会维持狮目前的市场殿占有，但价核格将呈下降游趋势。产品搞价格预计为巨：今后安1——3足年维持现价蚂；大4---5视年降为宾170臣元擦/富件；雷6——8跨年降为故160彩元低/策件，估计成煮本变化不大助，故不考虑啄其变化。（着折现率为眼12%悔，所得税率捡为晒15%送）某月解：评估值被=被30块×虾20000舞律×侄（璃1-15%猜）砍×皱2.40扔18+20好×肾20000任×铺（婚1-15%签）虽×招0.635锯5+20摔×址20000张×孤（凶1-15%姜）抢倦×陵0.567叛4+10田×遍20000云×申（辱1-15%狮）薪×扩0.506蛋6+10膛×扰20000争×肢（瓣1-15%抹）则×梦0.452某3+10绢×叼20000屠×卵（秘1-15%选）渗×利0.403康9杆=军18655搂80皆元苏商誉评估的计方法怖割差法苦商誉评估值住=朵企业整体资械产评估值解—穴企业各单项众资产参晚扰连亩疼评估值之和鲁超额收益法猪铜1.撕劝超额收益本带金化价格法握：壮甩羊馒惜欧P=浴（沈预期年收益姻额宝-足行业平均收垦益率旧×增单项资产评托估之和王）强蠢畜滴医庭役掠芽盗莲殃究适用本金化慢率奇2点.企超额收益折剪现法：只模已P=徐∑笋各年预期超撒额收益戴×吸各年折现系肺数样商誉评估需糠注意的问题嘱不是所有企碗业都有商誉神要坚持预期俭原则狱不能用成本监法和市场法猪评估商誉在负债经营企虾业也可以有喜商誉排毒长期投资及喷其他资产评永估援纱长期投资评纸估的特点与绕程序蛾峡长期债权投诵资的评估怒#杜奶长期中股权投资的袄评估炉#巷谅其他资产的势评估辰长期投资评酒估的特点与读程序率长期投资按给投资性质进刻行分类冬权益性投资债权性投资混合性投资模长期投资评备估的特点育对被投资单克位资本的评卷估饮对被投资企坏业获利能力骤的评估计对被投资企位业偿债能力祝的评估旺跃长期债权投驴资的评估赴上市债券的炸评估当忙上市债券的钓评估一般采值用现行市价狱法评估，按瞎照评估基准姥日的收盘价燥确定评估值立。柔应在评估报柿告中说明评点估结果应随区市价变化调主整。闲非上市债券述的评估损到期一次性蠢还本付息：岔讽催兄拣P=先本利和折现蒜（单利和复遭利）蚕分次付息，掩到期还本遇老P亲=淋各年利息折畅现加和谷+慰本金折现泳长期股权投嚷资的评估锤与评估有关棍的股票价格巾即币内在价格；内清算价格；灵市场价格进非上市股票喊的评估集(淹收益法僵)心普通股的评糕估圾佩固定红利型泛：辈P=R/r粘郊丹红利增长型道：掠P=R/咏（兰r-g卫）暂镰盟g(事股利增长比维率板)鞋计算方法：汪统计分析法混和趋势分析弊法幼绑分段型：更内加客观稳逼优先股的评系估昂签P=荡荐A/r渗P=极各年股利折震现加和倾+坛未来变现值糠折现劲股权投资的燃评估陶困非控股型长丹期投资的评处估通常采用益收益法喷控股型长期桑投资的评估娇应对被投资老企业进行整疲体评估让碌后再测算股中权投资的价咽值横其他资产的未评估杠其他资产能登否作为评估兵对象的标准猪：它是否能祸在基准日誓亦后带来效益患评估思路：沿结合流动资菠产中待摊费撑用和预付费村用的评估欧蚕咏付1.翅对于设备修笼理费和房屋茎装修费等不芒能重复评估缘醒润吵2.杠以前年度应朱摊销因数额蚂过大而未摊纷销的费用，霞评估值是零菜权惧然看很3.阶考虑是否能调在基准日后曲带来效益，键而不管在会牲计核算上杆怒宁碎摊销多少盗码姐流动资产评怕估撑流动资产的腿特点与评估目程序您实物类流动宫资产的评估盆#敬货币类资产视、应收账款喜及其他流动何资产的评估馒流动资产评三估的特点与梅程序乐流动资产的伯特点秀周转速度快变现能力强迷存在形式多羽样化鸟抚货币类；实夺物类；债权栏类；其他流耕动资产秤流动资产评佛估的特点造主要是单项玻评估锡合理确定评然估基准日黑资产清查时粒，要分清主串次，掌握重敢点鞠特定情况下福，可以采用申账面原值作捡为评估值殿始不考虑功能注性贬值和经限济性贬值因事素奸只有低值易悼耗品和呆滞再、积压存货圈计算实体贬叨值贿实物类流动蚂资产的评估眼库存材料的贤评估川麦原则：与市额场价格尽可魂能保持接近煎运用存货管排理中的辉ABC输管理法记注意运杂费汉的处理遥在用低值易绍耗品的评估艺评估值阵=瞎重置成本剃×案成新率交在产品的评捷估成本法达1.汗按价格系数扮调整原成本农；服2.扫按平均消耗跃定额和市价风计算炊睬均西3.励按完工程度槐计算存腥在产品评估扁的市场法屈举评估值赞=拢实有数量两×丘市场可接受护的不含税的怀单价晚-戚预计销售过游程中的费用险产成品及库壮存商品的评妄估成本法限1.跌基准日与完名工时间接近渔2.俘基准日与完酸工时间间隔犁较长疮匠集市场法磨碌应按照评估瓦目的处理利诵润和税金，炎例如：赞1.披以产成品出岩售为目的未瞧作评估值女=走现行市价墨2.寿对企业以投虚资为目的杀灭惩评估值横=机现行市价燕-腹各种税金茅货币性资产刊、应收账款驳的评估谷货币性资产斗的评估赏壮现金及各项五款项短期投资阴应收账款的歌评估闻应收账款的骑评估值或=秆账面价值计-通已确定坏账毁-箭预计坏账讲坏账估计的民方法：坏账孙比例法和账伙龄分析法意应收账款评载估后，上“絮坏账准备浑”禽科目按零值嫂计算英应收票据的谦评估僻P=隶本金羞×铸（盒1+唇利息率收×斤时间）机P=垫票据到期价遥值稿-翻贴现息料武贴现息品=晋票据到期石×初贴现率丈×之贴现期久恢护丽创绕某企业三月枕初预付检6班个月的房屋直租金叼90基万元酷,碰当年石6弃月栋1低日对该企业进评估时秀,狠该预付费用赤的评估值为动多少元絮?控炮解怪:9糟0/6=1瘦5孩万元浊短15偿3=45液万元雨泉某砖混结构泽单层住宅宅衣基地语200雷平方米背,其建筑面积烫120悉平方米眯,促月租金合计侧3000般元斯,垂土地还原利叹率为赞8%,惠取得租金收弓入的年总成剪本为抚8000规元匆,位另用市场比使较法求得土铁地使用权价待格馆1200谜元后/在平方米速,唉建筑物的年淹纯收益为多池少逃?坝崇解标:(30侄00笔120-痒8000)挎-1200链旬200统8%=88雕00猪元蹄论企业价值评刺估姥企业价值评胳估及其特点性企业价值评轨估的范围界鸭定付转型经济与劳企业价值评幼估单收益法在企外业价值评估赵中的应用始#粒市场法、成贝本法的应用由企业价值评阔估及其特点傅企业的特点掠壳牛营利性；持么续经营性；雾整体性魄企业价值的冶内涵赔脉警是企业的公仅允市场价值干，它基于企勺业的营利能仆力，骤否有别于账面复价值、公司列市值和清算现价值删企业价值评获估的特点块评估对象是失资产综合体而整体获利能愈力决定企业俭价值高低啄属于整体评馆估神企业价值评跨估与单项资票产评估加和手的区别闸企业价值评五估的范围界例定次一般范围显拣从产权角度惨界定，评估泪范围是企业熄的全部资产具体范围有效资产必界定有效资供产范围注意坏的问题春如何处理产今权不清的资严产椒区分有效和瘦无效资产惰处理无效资侵产的方法：室资产剥离；近单独评估饶“羞填平补齐象”泽对盈利能力俊的影响丘屿腰转型经济与换企业价值评左估展新兴市场国标家资产评估夸指南奔讯国际评估委潜员会制定港转型经济中结企业价值评嘱估应注意的谢问题产权模糊对自然资源资第本化贡献与劝评估理论研住究落后的矛步盾体制惯性裙企业价值评肚估的风险跑聋搅企业价值评锹估的收益法龄持续经营假累设前提下的侄收益法传被年金法羡:P=陵A/r秘恳A懒=劲∑察[R猾t战×佩(1+r握)嘴-t犬]/拆∑淋[(1+理r)担-t厨]分段法:尚P喘=梁∑绵[R汤t台×涉(1+r岛)鱼-t忍]+R助n炸/r及×肯(1+r步)监-n宏有限持续经义营假设前提玻下的收益法匙多P=残∑擦[R器t杆×皆(1+r贷)劣-t著]+P粗n姿×络(1+r饶)搂-n脏企业收益的民界定窄税收不能视身为企业收益沫企业收益的膊表现形式：虽企业净利润屈和企业净现尿金流量巡们逝企业收益预厅测的三个阶坛段窗已对企业收益管的历史和现肥状的分析和发判断停对未来可预内测若干年的乓预期收益的远预测深对长期预期肢收益趋势的抵判断敌。尾企业未来伐3-5富年收益预测预测内容：浙特定经济及冤竞争因素；座产品服务需队求量或市场么占有；销售收入；代成本费用及肌税金；零追加投资及笨更新改造因联素预测方法：参综合调整法乒；产品周期格法；实践趋灾势法遮选择折现率登的原则活痰不低于投资省的机会成本巷行业基准收尺益率和贴现根率不宜直接对作为折现率祖折现率的测毅算海无风险利率撇+灭风险报酬率绣暮风险报酬率述的计算：头1喜。资风险累加法羡2架。届系数法兔加权平均资刚本成本模型昨业折现率宏=罩长期负债占捆投资资本比榨重因×坏长期负债成秧本艺+炕所有她乘移者权益占投斤资资本比重撞×系净资产报酬故率毒收益额与折低现率口径一络一对应的关饼系凶喂折现率为中毒性叉1.凝净现金流量口（净利润）文傅所有者权益海（净资产）军的价值风2.忌净现金流量隔（净利润）器+仪长期负债利看息（目1-棋所得税率）梦券咸楼所有者权益挽+俱长期负债（导投资资本）餐的价值色3.逗净现金流量师（净利润）粪+症利息（森1-味所得税率）等兔(领所有者陶柄权益冬+灿长期负债痛+蛋流动负债伴)蝴即总资产的泼价值堪断收益额为中震性查（例如为净孙利润）都1.楚折现率选取旅净资产收益钓率时，宪躁滤净资产价值辰2.徐折现率选取迅投资资本收宰益率时，代稻暂投资资本的画价值厦3.奋折现率选取贯总资产收益跑率时，盾转呜总资产的价当值课阻某企业投资会总额为可1000哭万元，其中脸长期负债占侮70%砌，所有者权印益占惑30%栋，平均利息分率为递10%握，无风险报丽酬率为纪9%雁，风险报酬油率为贵3%茅，评估该企乖业适用的资贡本化率。荐记解：趟0.7炸0.1+0孝.3畏0.12代=10.6血%茶全假定社会平吃均资金收益广率抹12%船，无风险报格酬率除10%行，被评估企贫业所在行业纳的平均风险嚷与社会平均拌风险的比率运1.5姨，请计算用若于企业评估凳的折现率庆岭解：孙(12%-葬10%)骗1.5+确10%=1月3%纤企业价值评既估的市场法咬和成本法市场法亏理论依据：呆替代原则势局限性：企亚业个体差异作；企业交易伸案例差异守插多样本、多挽参数的综合誉方法及可比做价值倍数跃成本法熊遵循假设：肉企业价值叔=(真有形资产成档本疤+帮无形资产成雨本字)-殃负债品适用于非营趋利组织的评纯估成本加和法深是成本法和陶收益法在企伯业重建思路伍下的融合脱在持续经营依假设前提下遵不宜运用击同时运用收暑益法进行验葛证雕乳毙拉资产评估报究告佛资产评估报组告的基本概妖念及基本制鹰度者资产评估报疗告的制作技路能奏国外资产报宽告简介谦资产评估报骑告的应用防执行资产评滨估程序的基顿本要求营资产评估中张信息收集与凤分析方法辜资产评估报隶告箱资产评估报酒告书的基本碌内容立正文相关附件前资产评估说惕明鹰资产评估明编细表靠资产评估报地告正文的具陶体内容首部绪言兵委托方与资芬产占有方简柳介评估目的易评估范围和蹈对象评估基准日评估原则评估依据评估方法评估过程评估结论狱特殊事项说隙明她评估基准日腿期后重大事爪项瞧评估报告法否律效力、使晕用范围和有慌效期植评估报告提巩出日期尾部收益法清一、耽房地产评估蛮贺1.菌收益额：琴雨2猜．折现率：志：怨率3捷．收益期限奋：染二烛、沙无形资产评太估辈1纪．公式：裕模两种模式：枪收益模式和借成本际—趴收益模式性2余．最低收费彻额莲洪烟学3天．液收益额：爹4镜种方法慎(1)含直接估算法岸：收入增长敲和费用节约妨(2)道差额法：超侵额收益弓=估总收益中-笛平均收益模(3)赖分成率法：掀1)绵收入与利润巧分成率的关忙系族2)截K挑的计算方法胆：丈鹰忆边际分析法和：膀K=砖∑墨追加利润现辣值艺/仆∑餐利润总额现浓值悟际滚闹形(4)负要素贡献法偿：资金、技睬术和管理课码4稼．睁折现率：高蛮于其他资产究酒好5业．读收益期限：享6继．出商标、专利局、非专利技刑术评估方法北7森．蛾商誉评估：芹割差法和超胁额收益法叹三、长期投喇资评估奉1联．非上市债在券评估：间(1)姻到期一次还酱本付息竖(2)仅分次付息，蓄到期还本钉2贞．非上市股钳票评估：温(1)摧普通股评估典1)爽固定红利模么型菊2)熄红利增长模业型：况g低的计算：统锤计分析法和邻趋势分析法寻3)廉分段式模型捏粗(2)楚优先股评估芽：准债券特式征，收益期阁限无限，年澡金法或分段惠法抱驱3.铁股权投资评健估：现金和短实物投资，车投资期满变灯现价值折现亿四、企业价匆值评估蓝1.延持续经营假急设前提下疫1炸)依年金法络2)超分段法毯2.派有限持续经异营假设前提饶下：分段法缘3.毅收益额与折健现率口径一富一对应的关忆系都4.礼折现率的测曲算榴五、资源资钥产评估：森绪林和矿产成本法冤一童.你CHAPT肌ER2饰内容注(绿一妹)贝公式：洞P=届重置成本去-充实体贬值暴-条功能贬值烦-陡经济贬值敲(披二车)贿重置成本估下算：4种方荒法1援(裕三注)态实体贬值估亭算1．观察法阁2好．使用年限研法受届敲总付=房已螺+翁尚获蜘成新率碍=慰尚献/退总即柴实牵=园名木×员资产利用率考聋响淡坚(未三简)键功能性贬值弹的估算御悔谋∑等净超额运营跟成本折现唱×但折现系数面(曾四）起经济性贬值沟：贬值率和废贬值额原二、机器设蒸备评估陆(渗一训)剪重置成本计冈算软(截二拐)膀实体性贬值剃估算券1侵．观察法：归成新率咐2光．使用年限香法扑姥3昆．修复费用郑法糟(作三）功能性蚊贬值估算呢功能性贬值喉=叉∑舟净超额运营燕成本折现痛×民折现系数此超额投资成得本洁=割复原成本愿-逐更新成本贡(滴四）拔经济性贬值董估算寨三、房地产姥评估告1.披土地成本法私别痕2.总新建房地产跑评估成本法翼3.暑旧建筑物评摧估的成本法畏4.企在建工程评膊估宿四、流动资欺产评估随材料评估费;疮低值易耗品墙评估帜;茎在产品评估裳;躁产成品评估煮五．睡企业评估的朗成本法和加伐和法构六衫．由资源评估桂：森林和矿土产咸七砖．倍加系数容法饶：甜换欣市场法矛论一盟堪．房地产评富估觉父（一）地产乞市场法：肃阅塌峰情况，日期郊，区域，个棒别，容积率胁，土地剩余撞年期配都（二）在建援工程评估：困形象进度法别盈二．长期投肢资：这损尺叨上市债券；妻上市股票牢纽三．流动资抬产评估差材料评估；倍在产品评估态；产成品评俱估典粉四．企业价早值评估倘1岂．市盈率倍唐数法接2喉．多样本多秘参数综合方猴法（可比价苹值倍数）旱输五罚筒．资源评估勒（一）森林址评估披（二）采矿穗权评估：可铺比销售法特殊方法一．剩余法饶（一）房闷地产评估它1首．土地评估届地价压=腥楼价联-俘建筑费取-鞠专业费勾-份销售费用匆-桨利息坏-堪税费春-队利润减2斗．在建工程薪评估生泼(禾二呆)闹资源评估袄：森林（再疾生价值）唤二．处路线价法固（一）四三筝二一法则式（二）单独狸，累计，平步均深度百分灾比亮平均讲=动累计鼓×符标准深度晋/帐宗地深度．迁三粪桨．基准地价离系数修正法牵四．利息和的计算柔１．均匀投垃入子２．分段均命匀投入跪３．自有除+删借入顷五．待摊傲费用，预付啦费用，其他壁长期资产扫六．应收旺账款雹仗P=菜账面数额梦-顷确定坏账重-济预计坏账纠七．应收跃票据孩(病本利和、贴涌现值）障吉八．容积率宫，建筑密度歉，楼面地价斯射九化.瘦COCOM学O趁模型乡雨十、专利技驼术分成率的父计算谜评估人员选凡择中性折现杰率将企业的滥息前净现金娘流量进行了上资本还原掘,智得到了初步泉评估结果巧.轨本次评估要察求的是企业穷的净资产价无值浸.爆对初步评估俘结果应做乖(搭说A达)敢调整基.虎慕A甚减企业的全骑部负债追纺怪郑B慢加企业的全北部负债秩外C毁减察倚企业的长期枕负债厨仙姿D加减企业的流券动负债剧碌言E就不做处理忘现拟对某采柜矿权价值进投行评估监,沈已知某可参肥照的采矿权扇成交价格为皆3000配万元往,哲规模系数为粮1.1,种品位系数为忙1.05,瞎价格系数为败1.15,铅差异系数为以0.95,于技术贬值系验数为堆0.13,括折现率为颈9%,升则该采矿权四评估价值为筒多少室?娱著解援:3000说地1.1奴1.05砌1.15涌0.95=扬3786净万元奔某待评土地险剩余使用年灶限为伤10屈年御,矩其参照物剩送余使用年限年为观15毯年励,求由于待评土养地面积大于鞭参照物按,参故其面积因念素对价格影居响较参照物响高树1.5%,奶如折现率为鸽8%,糠则个别因素璃修正系数为舌多少泻?羡系解谱:[1-(思1+8%)描块-10血]/[1-抗(1+8%链)房-15油]来1.015便=0.7监956堤被评估债券杂为非上市企眼业债券，情3凑年期，年利唇率并10仿％，到期一倘次性还本付态息，面值规100跨元，共严1000有张。计复利而。评估时债飘券购入已满塌一年，求该飘被估企业债践券的评估值孕。副遣解佣:苦评估值垒=100凡1000咐(1+1揪0%)部3广0.826膨4=10闯9993.螺84榆元毯假定社会平殃均资金收益清率只12%螺，企业收益拢率为抢15%,揉国库券利率凯为纱8%.窜待估企业的赠投资资本由笔所有者权益机和长期负债毅构成胜,喜其中所有者期权益占投资遮资本的比重种为捡60%,见长期负债占剖40%,跑利息率为双10%,赚待评估企业倦的风险系数乖(技)衫为茎0.8.驱该待估企业哄的折现率为夫多少佩?谎佳解：社会风城险报酬率何=12%-捞8%=4%廊于走模企业风险报伸酬率图=4%重0.8=3怠.2%吨馆秆秒企业投资报架酬率拿=3.2%迹+8%=1棕1.2%漆陈回挂企业折现率火=60%艺11.2%背+40%促10%=1泊0.72%雪垄某企业研制醒出一种新型续保温材料件,统共消耗物料盗及其他费用例50原万元细,菜人工费辆20糠万元脑.驱评估人员确途定科研人员孔创造性劳动味倍加系数为琴1.5,盼科研平均风橡险系数为弓0.2,炎该无形资产秒投资报酬率求为巾30%,苍采用倍加系色数法测算其认重置成本凝.则存间解：董(50+1剑.5馋20)/(休1-0.2漂)拘(1+30双%)=13奔0动万元革意某企业原为剧国有中型企冻业胳,过现进行股份拍制改组礼,旦根据企业过胃去经营情况题和未来形势发,冷预测其未来柔3衬年的收益如坏下扬:(咬单位背:托万元比,雀所得税率朽33%),焰从第责4引年起姿,映各年净现金嫂流量均为袖1000城万元掏,胀折现率为剑10%,秧企业各单项巷资产评估加甚和为屈5000做万元裙.垮计算该企业文的评估价值咳以及企业