地产定位-福州-福清-金辉观澜云著-项目定位报告

金辉观澜云著项目定位方案项目基本信息项目基本情况介绍-土地获取信息描述项目具体信息地块取得途径（招拍挂或收购）

拍卖地块位置

福清市观溪板块，东大路旁地块四至

地块北侧为待出让政府地块，东侧为规划中福通大道，南侧为东大道，西侧为一中初中部（规划中）土地属性

住宅、商服用地出让年限

住宅用地70年，商服用地40年占地面积/容积率49440㎡/3.0建筑面积193367㎡投资额/楼板价4.28亿/2886元/㎡可售楼板价5268元/㎡动车站市政府高速路口沃尔玛7.57m4.81km1.76km万达项目定位会依据产品定位会所确定产品配比类型面积段赠送后(约）户型(室/厅/卫)面积配比户数户数比户总占比高层4547.191/2/13.71%639.35%100%110114.673/2/230.2%21031.77%120-125138.82/2/214.27%9113.77%130141.643.5/2/242.67%24737.37%140158.234.5/2/29.15%507.56%总计

100.0%661100.0%100.0%二、项目区域概述项目所在地数据分析所在地城区总图本案城区基础数据表项目内容城市名称福清市城区人口39.71万城市GDP848.2亿城市排名26名（全国百强）人均可支配38077元土地供应132万m²（2017年宅地成交建面）住宅供应89万m²（2017年住宅供应建面）住宅去化137万m²（2017年住宅成交建面）主力产业以电子科技、塑胶、食品、玻璃、港口等支柱产业项目区位分析环城路清盛大道清昌大道清荣大道清繁大道动车轨道洪宽工业区元洪工业区动车站高速路口城东西区观溪片区宏路片区动车站片区城北片区环城路环城路环城路老城区城市核心板块动车站市政府高速路口沃尔玛7.55m9.34km6.77km万达地块位于福清市观溪板块。地块距离福清市政府约6.77公里，沈海高速路口约7.55公里，福清水南车站6.68公里，福清动车站约9.34公里。项目周边目前主要为村庄道路通达地块，交通较为不便，周边已修建的道路有东大路（环城路段）；未来交通规划便捷，在项目周边将建成福通大桥、纬一路等；8场地实景照片及现状描述现场照片2现场照片4现场照片1现场照片3场地现状描述及分析：地块位于观溪片区，东大路北侧，东侧为政府待出让2018-24地块，南侧为双向8车道东大路，西侧和北侧为林地；地块为坡地存在大量土方和林木，还有待拆迁建筑；地块东侧：2018拍-24号地块地块西侧：农田地块北侧：农田、林地地块南侧：东大路地块内部1、商业配套完善：3公里范围内有三大商圈，包含万达广场、沃尔玛、裕荣汇繁华商业体；2、交通较为通达：项目地处东大路北侧，双向8车道，交通较为便利；地块北侧规划了正在施工；3、公共交通未开通：项目周边交通未开通，北侧规划路正在施工；4、学区资源优良：规划修建福清一中初中部，滨江小学第三校区；5、医疗配套便利：项目距福清妇幼医院5km，距福清医院6.5km；6、生态资源充足：项目毗邻龙江法制公园、龙江生态公园、龙江体育公园、五马山栈道等；环城路清荣大道大真线清昌大道沈海高速福昆线5km生活圈动车站沃尔玛核心商圈老城区核心商圈本案海口、城头方向清盛大道万达核心商圈项目基本情况-周边交通情况（工程部分）合规版项目概念规划方案指标对比项目总平面图规划指标差异对照表单位：万平方米项目规划指标项目拟建指标总用地面积4.94404.9440总建筑面积19.336719.3367▪地上面积15.282015.2820▪地下面积4.05474.0547其中赠送面积00非赠送面积4.05474.0547计容面积14.832014.8320容积率3.03.0住宅面积13.619613.6196商业面积≤总计容的7%0.9700商业配套面积--政府配套面积0.24240.2424建筑密度≤25%≤24.9%建筑限高无无绿地率≥30%≥30%人防面积1.03821.0382机动车数量1379辆1379辆▪地上车位150150▪地下车位1229辆，33m2/车位1229辆，33m2/车位合规版项目概念规划方案业态分布地上业态指标表单位：万平方米项目占地面积建筑面积建筑面积比例住宅面积0.547513.619689.12%销售面积高层住宅0.34957.649650.05%回购房住宅0.19805.970039.06%商业面积0.56930.97006.35%销售面积回购商业0.56930.97006.35%商业商铺写字楼自持面积商业商铺写字楼独立商业酒店避难层面积架空层面积0.45002.93%配套面积0.11320.24241.59%合计1.230015.2820100%高层+回购房高层商业商业商业+配套高层商业+配套高层+回购房合规版项目概念规划方案户型配比类型面积段赠送后(约）户型(室/厅/卫)面积配比面积(营销要求)户数户数比户数(营销要求)业态总户数户总占比高层25F/28F/31F/32F/33F4547.191/2/13.71%/639.35%/661100%110114.673/2/230.2%21031.77%120-125138.82/2/214.27%/9113.77%/130141.643.5/2/242.67%/24737.37%/140158.234.5/2/29.15%/507.56%/总计

100.0%812100.0%661100.0%商品房户型配比类型面积段赠送后(约）户型(室/厅/卫)面积配比面积(营销要求)户数户数比户数(营销要求)业态总户数户总占比高层28F/32F/33F45451/2/14.67%/6211.19%/554100%80802/2/116.75%/12522.56%/1101103/2/217.14%9316.79%1251253/2/223.45%/11220.22%/1401404/2/237.99%/16229.24%/总计

100.0%554100.0%554100.0%回购房户型配比合规版项目概念规划方案户型分布图32F25F32F32F25F32F31F33F32F28F回购房可售住宅45110120（复式）130回购房130140户型分布及配比标准层平面图（1#/2#/10#）标准层平面图（5#/6#）奇数层平面图（7#/8#/9#）偶数层平面图（7#/8#/9#）45㎡户型：户型参数户型分类1房2厅1卫户型面积44.58赠送面积2.61公摊面积8.67实得面积47.19得房率80.55%套数63面积占比3.71%套数比9.53%户型分析优势户型方正，南北通透，厅堂大气。劣势无合规版项目概念规划方案户型产品赠送1/2面积赠送全面积

110㎡户型：户型参数户型分类3房2厅2卫户型面积108.67赠送面积6公摊面积21.15实得面积114.67得房率80.61%套数210面积占比30.2%套数比31.77%户型分析优势户型方正，南北通透，动静分离。劣势无赠送1/2面积赠送全面积合规版项目概念规划方案户型产品

130㎡户型：户型参数户型分类3.5房2厅2卫户型面积128.45赠送面积13.19公摊面积24.95实得面积141.64得房率80.58%套数247面积占比42.67%套数比37.37%户型分析优势户型方正、南北通透、动静分离、超大景观阳台、视野开阔。劣势无赠送1/2面积赠送全面积合规版项目概念规划方案户型产品

120㎡户型：户型参数户型分类2房2厅2卫户型面积117.73赠送面积21.5公摊面积27.23实得面积138.8得房率改造前76.87%，改造后77.5%套数91面积占比14.27%套数比13.77%户型分析优势高赠送、户型方正、南北通透、主卧套间、厅堂正气。劣势无赠送1/2面积赠送全面积合规版项目概念规划方案户型产品

客厅上空搭建140㎡户型：户型参数户型分类4.5房2厅2卫户型面积143.03赠送面积15.2公摊面积32.53实得面积158.23得房率77.25%套数50面积占比9.15%套数比7.56%户型分析优势户型方正、南北通透、动静分离、超大景观阳台、视野开阔。劣势无赠送1/2面积赠送全面积合规版项目概念规划方案户型产品

项目配置标准（一）立面概念方案（GB产品线项目）项目本项目立面概念方案立面风格立面风格按新亚洲风格立面材质比例(或简单描述)石材：涂料=0.0688:1.277（门头部位5层石材，其余涂料）成本平米单价（元/㎡）石材650元/m2；真石漆80元/m2；质感涂料55元/m2合规版项目案名确定内部案名外部案名参考据【观澜云著小区】项目【观澜云著】项目延续公司云系列产品的服务体系与生活理念，基于项目临靠三公园（玉融山公园、龙江湿地公园、溪下湿地公园），为福清打造更优品质住宅。合规版项目价值点公园里，名校旁，5C轻奢云生态生态居住中心∙资源型刚改住区自然景观资源玉融山公园龙江湿地公园溪下湿地公园名校资源滨江小学第三校区福清一中第二校区滨江小学第二校区核心价值点二级价值点5C轻奢云生态云城市云生活云健康云智能云服务26合规版项目推盘节奏（住宅、商业）51#2#3#5#6#7#8#9#10#11#售楼处开始施工时间：2018-12-25土建完工时间：2019-1-9装修进场时间：2019-1-10装修（含软装）完成时间：2019-3-23室外景观完成时间：2019-3-23对外开放时间：2019-3-24售楼处1#、2#、3#、5#、6#、10#、11#预售证办理时间：2019年4月30日开盘时间：2019年5月1日产品类型：高层销售面积：47077.07㎡销售套数：427套销售均价：可售均价12475元/㎡销售总价：58729万销售目标：58729万元总体货值：131117万元-不含车位总体面积：145895.97㎡产品类型：高层、商业平均单价：8987元/㎡首开时间：2019年5月1日销售周期：18个月7#、8#、9#预售证办理：2019年6月08日开盘时间：2019年6月09日产品类型：高层销售面积：29418.9㎡销售套数：234套销售均价：12475元/㎡销售总价：36700万元销售目标：36700万元商业预售证办理：2020年10月31日开盘时间：2020年10月15日产品类型：商业（回购）销售面积：9700㎡销售套数：194间销售均价：7250元/㎡销售总价：7033万元销售目标：7033万元142回购房（1#、2#、3#、5#、6#、10#、11#）预售证办理：2019年4月30日开盘时间：2020年10月15日产品类型：住宅（回购）销售面积：59700㎡销售套数：554套销售均价：4800元/㎡销售总价：28656万元销售目标：28656万元3注：二组团开工前向集团申请，根据市场行情将做出调整。27合规版项目推盘节奏（车位）总体货值：12139万元（车位）总体个数：890个（可售679个，按50%去化340个；回购550个）产品类型：车位平均单价：可售15万元/个，回购128039元/个（含55个商业回购车位）首开时间：2019年10月1日销售周期：10个月预售证办理时间：2019年9月30日开盘时间：2019年10月1日产品类型：车位销售套数：350套（679个车位按52%去化）销售均价：15万元/个销售总价：5250万销售目标：5250万元预售证办理时间：2019年9月30日开盘时间：2020年10月15日产品类型：车位（回购）销售套数：550套（其中55个商业车位）销售