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文档简介
房地产投资计划书(贺军20126475)宏观市场环境介绍(一)宏观环境:经济形势好于2012年,政策调控坚持从紧取向HYPERLINK"/neixun/hongguanjingji/showd20130201c345c6097p1.html"宏观经济方面:“稳增长”政策效果已显,“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标,“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调,经济和物价环境向好,货币政策方面,根据“中央经济工作会议”定调,2013年将保持稳健取向,新增货币量和货款略有增长,为房地产业继续带来利好,房地产调控政策方面,处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧,中央将继续从紧取向,抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。(二)市场趋势:整体市场好于2012年,去年增速前高后低从经济环境基本向好的背景下,预计2013年整体市场好于2012年,成交方面,全国商品房销售面积同比增长5.6%,增幅略高于2012年,基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低,上半年同比增长约15%,下半年增幅缩小至0.7%。供应方面,销售好转促进投资开工企稳回升,但受基数大和保障房贡献下降影响,增速不会十分突出,预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹,同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%,增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年,但上半年同比增长较为明显,价格方面,货币环境稳定和定向好支持房价向上态势,但全国去化压力仍较为严峻,整体上行空间有限,预计商品房销售均价同比上涨7.8%,涨幅略有扩大。(三)政策环境1.国家政策:2月20号,国务院常务会议研究部署继续做好HYPERLINK"/"房地产市场调控工作,会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施,被称为“国五条”。“国五条”包括完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房,并确定扩大个人住房房产税到20%;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管等五项措施。2.地区政策:南昌市对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;●对个人销售或购买住房暂免征收印花税;●对个人销售住房暂免征收土地增值税;●对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付比例调整为20%;●对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房,可比照首套住房贷款政策执行;●下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点;●申请住房公积金贷款买房的,贷款的最高限额由25万元和30万元,相应上调为30万元和35万元。居民首次购买住房最低首付比例调整为20%,购买第二套住房也可比照享受首套住房优惠政策;住房公积金贷款最高额提高到35万元;市政府投入资金购买新建商品住房作为保障性住房。国家出台国五条,限购等措施明确表明了国家打压房地产的决心,同时一线二线城市受国家政策影响比较大,房价暂时平缓前进。但是,就目前南昌政府对房地产作出的相关政策来看,南昌房价并没有受到很大影响,并且可以这样说,因为通货膨胀以及投资拉动需求的影响,房价还是在缓慢上升。投资房产介绍(南昌市绿地香颂)1基本信息HYPERLINK"/link?url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK""/link?url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK"行政区域:红谷滩区HYPERLINK"/picview/3048615/3048615/0/2934349b033b5bb56157b88c37d3d539b700bcc4.html"项目位置:红谷滩红角洲岭口路1188号(红角洲大学城)
交通状况:225路绿地香颂站。245路、512路、506路、504路
建筑类型:高层、小高层、低层
物业类别:普通住宅
主力户型:三居102平方米
开发商:江西绿地前湖置业有限公司
物业公司:上海绿地科瑞物业
物业费:“蝶墅”1.7元/月/平方米[1]2价格信息HYPERLINK"/link?url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK""/link?url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK"均价:5800
起价:5800
价格说明:均价5800元/平方米
付款方式:银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款
历史价格:[2]扇价格时间攻最高价凶均价悦最低价锻201纱1劝年队0题6精月致1境5抹日迷12000护--偶11500港201岸1允年扁0庙5寻月作2业6哪日葬12000找--素11500鄙201胆1踩年等0询4稻月慧2世2争日毁12000批--传115003楼盘详情HYPERLINK"/link?url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK""/link?url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK"容积率:1.20HYPERLINK"/picview/3048615/3048615/0/0dd7912397dda14413d4f4c0b3b7d0a20df486e7.html"
绿化率:35悟总户数戴:圾1700
捷建筑面积沾:站23000婚0徐平方米
泼占地面积族:漂10352棚9味平方米钩[3]4配套信息HYPERLINK"/link?url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK""/link?url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK"咏周边商业:洪该客隆超市(即倚将开业);国仓际展览中心。
际周边公园欲:摩天轮、赣胀江市民公园、毛红角洲渔舟湾饼湿地公园、傩缝文化园、秋水逼广场、市民公件园、
醉周边医院菜:中寰医院
叹周边学校尼:南昌市十九伟中,大学城、林南昌五中、江巾西师大附中红居谷中学、红谷强一中、红谷实物验小学、南昌况航空工业学院蕉、南昌大学;异[4]5售卖信息HYPERLINK"/link?url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK""/link?url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK"协开盘时间王:桶201柳0悄年辅0齿4去月侦1眼7纺日栏入住时间今:魂201陪1防年丢1冬2摊月公3莫1啦日青销售许可证赶:缩·B108#缘住宅吸楼拿[2010]洁17918,骤B109精#戏住宅润楼划[2010]利17878,极A-1驾#泥住宅锁楼役[2010]桨17880,偿A-5洗#巾住宅蓝楼英[2010]吃17881,果B-5体#旋住宅旁楼酱[2010]康17882
餐销售情况砌:已售完6项目介绍HYPERLINK"/link?url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK""/link?url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK"菠绿地香颂其规沈划、建筑、景胁观、配套君、寿CI皱S弄系统均围浩绕蝴“测法式建筑理拔念势”红与筛“录新古典主伴义变”愈建筑精神、现牵代居住理念完成美结合,打造弯一个富有浓郁捉法式风情的高登品质社区。绿蛙地香颂蝶墅全盟部售罄。高层枣面积三如房颗98-10尺5柿平米全城唯一林,紧凑、全能券。最后一栋火旱热预约中。塌[投资方案虹(一)投资方描式选择慕1止.胖投资金额贤:妻7豪5村万作2伤.饰投资品种畏:罗7旺5摊万投资南昌绿返地香颂房产3.投资分析齐一研,尺绿地香忧颂辜201蔽1摧年分0蝴3杏月宴2渡5错日的最新销售绕报价沸为换夸均匪价犁580法0鬼元幅/史平方遭米烟侵相比上个销售吸周期持平描。栋饥绿地香颂铸近著3询5堂个月的销售价廊格守持平印;滥苍近叠9息个月的销售价臭格上涨了蒙300咐元,涨幅为衔5.5%更;插泳与本项际目膊201减0凉年咳0量4挤月菜2葱1殃日第一次对外量报出的聪550粥0过元屿相比绘,牙1军1毕个月以来,销累售价格累计上裕涨了撞300盼元,涨幅为筝5.5%庄。顿织二,阅截止到冠1由2浑月出1贫1已日知为止,南昌地狱区在售住宅项玩目共式7僻2戏个阔。史侨近一个月内,渐共有蝴1辱个委项目的销售价数格出现上涨,售5演个盆项目的销售价总格出现下跌,辆另有屑66临个项目的销售辟价格与之前持慢平。贼所有在售住宅种项目的销售均缓价为泡10,018台.锈7进元昨/强平方米狸,近半年来慌持平量。含三,蝇绿地香形颂腔201允1裂年厌0声3企月聋2荒5盛日的最新销售抹报价为均勺价犹580泻0蜻元骡/扭平方米。根据助此楼盘产品的身最大面积者及架最小面积闸计算出房屋价在格、税费、生投活居住成本的饼价格区间绿供购房者参考改,则绿地香颂祖购置成本大体险如下(此数字堡仅作参考,最菊终购置成本以晶开发商实际销否售价格为准艳以上是绿地房撕产和南昌市地丢产的对比图,忧以及绿地房产杠价格明细,眼我的投资总额捡是献7澡5浸万,所以我选反择投资绿地香奥颂房产,且款项一次性付犬清尖。四.风险控制牵(一)房地产痰投资风险光嚷商房地产投资风且险涉及政策风仇险、社会风险苦、技术风险、勿自然风险、国事际风险等,而惜这其中对房地轮产投资影响较鲁大,同时又是市可以预测、可涨以规避的主要气风险是经济风夜险。经济风险定主要包含市场夸利率风险、资叔金变现风险、恭购买力风险等冤。膛1笼.贝通货膨胀风读险什(翅购买力风扩险煤)
毙慈捕指投资完成后这所收回的资金尸与初始投入的泻资金相比,购坑买力降低给投瓣资者带来的风添险。投资周期屿较长,只要存宏在通货膨胀因谎素,就要面临蛾通胀风险。
地2早.坝市场供求风险
吉文恋指投资者所在讽地区房地产市纳场供求关系的优变化给投资者领带来的风险狸。占的从总体上来说摆,房地产市场败是地区性的市翻场,当地市场蚁环境条件变化芳的影响比整个茄国家市场环境史条件变化的影鼻响要大得多。爪3去.怖周期风险
艳普书指房地产市场景的周期波动给岸投资者带来的指风险。圣4救.衬变现风险
窃般挣指急于将商品赴兑换为现金时蓄由于折价而导羡致资金损失的乘风险。房地产站属于非货币性迹资产,具有独慈一无二、价值挖量大的特性,唐销售过程复杂口,其拥有者很龙难在短时期内普将房地产兑换丹成现金。当投代资者由于偿债然或其他原因急至于将房地产兑扰换为现金时,倚由于房地产市映场的不完备,蛇必然使投资者涂蒙受折价损失变。
滩5唐.墓利率风险
此炸乌利率调升会对贷房地产投资产卵生两方面的影班响:一是导致纳房地产实际价捷值的折损,利谢用升高的利率卧对现金流折现挥,会使投资项菊目的财务净现箭值减小,甚至废出现负值;二沸会加大投资者未的债务负担,主导致还贷困难竹。
窗6产.坦政策风险
企垂付政府有关房地积产投资的土地薯供给政策、地缴价政策、税费填政策、住房政努策、价格政策没、金融政策、植环境保护政策劲等,均对房地姿产投资者收益埋目标的实现产毛生巨大的影响膜,从而给投资箭者带来风险。
说7量.嫂政治风险
我因投房地产的不可相移动性,使房慕地产投资者要密承担相当程度问的政治风险。晃政治风险一旦幸发生,直接给义建筑物造成损嫩害,会引起一争系列其他风险远的发生,是房件地产投资中危艰害最大的一种次风险。
栋(二)风险控么制呜息眉房地产投资风悼险的防范与处葵理是针对不同熔类型、不同概明率和不同规模挥的风险,采取绳相应的措施和漏方法,避免房室地产投资风险威或使房地产投犬资过程中的风慨险减到最低程牛度。计算风险价值妇豪史风险报酬额是HYPERLINK"/view/2130538.htm"进投资风险价值震的绝对数形式币,指的是由于税冒风险进行投男资而取得的超信过正常报酬的及额外报酬。HYPERLINK"/view/1747812.htm"竹风险报酬率风是投资环境的HYPERLINK"/view/1330351.htm"浆风险价值绒的相对数形式束,指的是额外填报酬占原投资敞额的比重。扔2活.乖选择风险较小无的项目进行投吼资。这种策略硬大大降低了系艺统风险的存在奖。驱3搅.浴加强市场调查讲研。,综合分医析国家政策,况经济环境,地楚段,环境,建禁筑品质,产权真状况,价值分举析以及市场供蠢需分析谨慎投置资。
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