杭州写字楼市场调研分析

PAGE杭州写字楼市场调研报告一、2021年杭州房地产市场政策背景1.杭州房地产市场背景自2021年4月14日起，国务院相继出台“国四条”，“国十条”等宏观调控政策，政策作用已经显现，杭州住宅市场商品房成交量开始下跌，观望情绪浓郁，商业地产也受到波及，但所受影响程度相应较小。2.杭州商业地产机遇 危中有机，此番政策调控，主要针对住宅市场，而对于商业地产并无严厉性政策；此消彼涨，反倒让商业地产倍受消费者青睐。二、杭州写字楼市场整体概述1.杭州写字楼市场发展历程时间1995年以前1995-20212021-20212021-20212021至今阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段说明单位自建办公楼，部分用于租售市场化操作的写字楼项目大量开发98年写字楼开始复苏，2021开始步入正轨新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现市场状态不成熟市场低迷供需两旺板块发展板块发展快，销售不温不火2.杭州写字楼土地出让分析表1：2021-2021写字楼地块出让列表年份宗数总出让面积（万㎡）可建面积（万㎡）总成交金额（亿元）楼面地价（元/㎡）2021255620965，58393140202126228724，9359286320213587327169，46751882021113413149，0973374720213758195115，965659482021224216295，91625911统计时间截至8月18日，资料来源：国土资源网3.整体存量分析根据杭州透明售房网显示，截止2021-8-184.客户群分析杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。小结：杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段写字楼市场受新政影响，倍受消费者青睐，销售表现不俗。杭州写字楼市场未来供应量增大，明显供大于求，未来写字楼市场竞争激烈。三、写字楼板块分析1.板块综述目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块等。随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块、滨江板块（高新&行政）、萧山行政板块、滨江总部基地板块（钱江世纪城）。2.各板块初步分析从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级：第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级。第二层级：武林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主，外溢需求显著。第四层级：随着滨江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现；滨江区总部基地板块由于受政府政策的扶持和整体办公档次的提升，将会向更高级转化；滨江总部基地板块在未来有一定的潜在供应量，将会与钱江新城形成长期竞争。3.主流板块分析黄龙商圈核心驱动力行政导向，商业、交通配套成熟教育、文化氛围聚集高素质人才，省、市级的公建配套租金/售价租金：集中3.5-4.5元/㎡/天；售价：2.5-4.0万元/㎡物业管理费：8-18元/㎡/月（含水电）租售状况受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85%以上；投资客较活跃，以机构投资者居多；区域现状黄龙商圈是目前杭州顶级写字楼最集中的区域，许多跨国公司和机构、国内精英企业在此设置分公司、办事处，甚至总部；短时期内没有取代其顶级商务区地位的板块出现；写字楼整体出租比例较高；政府部门集中，吸引有国资背景的企业入住周边写字楼；黄龙商圈目前已有大型专业餐饮20余家，三星级以上饭店10余家，开始形成娱乐休闲中心；配套较为成熟。未来发展趋势高档写字楼陆续投入使用，将吸引杭州其他成熟区域有实力的公司入住；高涨的运营成本导致部分中小企业外迁或仅保留窗口部门；成为企业对外昭示实力的窗口；随着杭州市经济的快速增长，外来投资将会加大，而黄龙写字楼供应量的将会越来越稀少，交通的拥堵，部分需求无法得到满足，将会向同级别或更高级别的商务区外溢。客户特征行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业以行业内的大中企业为主；选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度。（2）钱江新城CBD根据钱江新城管委会的统计资料显示，未来钱江新城CBD商业地产的总体量将在617万方以上(含所有金融商务、办公、商铺、宾馆、酒店式公寓等)，其中，截止2021年，商业综合体195万方，写字楼、酒店式公寓177万方以上，金融中心225万方。(总体量数据来源于钱江新城官方网，其他数据为住在杭州网统计)。据统计，今年起至2021年，钱江新城将有高达111万平方米的写字楼新增供应量，整个板块内竞争异常激烈。核心驱动力区域的高端定位——杭州市新的CBD区域。杭州市政府“沿江开发，跨江发展”战略的提出促使钱塘江时代的到来。在政府的大力投资下，道路系统、配套开始逐步完善。租金/售价租金：1.8-4.0元/㎡/天，多集中于2.8-3.5元/㎡/天；售价：2.5-3.5万元/㎡；物业管理费：8-12元/㎡/月租售状况已交付使用项目，平均出租率在75%左右；销售平稳；多机构投资者，整层购买量大；区域现状地理位置：位于杭州市区南，钱塘江北岸，占地面积约15平方公里；现状：道理系统已完善，大剧院，市民中心主体已经落成，万象城已开展营业，但尚未形成商务氛围，住宅市场发展良好；规划：中央商务区占地面积3.29平方公里,可建建筑面积约为617万㎡，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游游憩区。未来发展趋势由功能完善转向功能强化阶段钱江新城将进一步强化商务、金融和现代化服务的功能，加强产业集聚，以满足杭州及周边地区对钱江新城日益增长的商务、金融和现代化服务的需求，形成高级商务中心。客户特征认可区域高端定位及美好前景所处区域的高端定位—杭州新CBD区域喜欢良好的自然环境和优美的江景带来的品质生活看好区域未来规划前景，及升值潜力；主要以多次置业者为主，换房提高居住舒适度；知富阶层，眼光长远，有前瞻性；投资比例较高，以长期投资为主小结：黄龙商圈在未来5-10年内，杭州商业中心的地位稳固；钱江新城保守估计仍需5-10年方能逐步成熟，短期内无法取代黄龙商圈的地位。四、2021年旺销写字楼1.钱江国际时代广场钱江国际时代广场鸟瞰图由3栋超高层5A甲级写字楼和1栋星级酒店以及地下1层的商业广场构成项目基本概况楼盘名称：钱江国际时代广场地理位置：钱江新城富春路与城星路交叉口物业类型：写字楼、酒店式公寓总建面积：27.5万平方米销售现状首次开盘：2021-5-30首推楼盘：1#楼，共计512精装酒店式公寓面积区间：45-80㎡销售均价：29000元/㎡销售去化：截止2021-8-18二次开盘：2021-6-27二推楼盘：2#楼，5A写字楼，共计320套面积区间：120-250㎡，整层1500㎡销售均价：32021元/㎡销售去化：截止2021-8-18营销推广手段1#楼，开盘当日定房按揭客户享受9.9折优惠，全额付款在打完9.9折的基础上，优惠2个百分点。2#楼，开盘当天下单的客户，可享受一次性付款9.7折、按揭9.9折优惠。2.黄龙时代广场黄龙时代广场效果图2幢80米高写字楼组成项目基本概况楼盘名称：黄龙时代广场地理位置：天目山路万塘路交叉口物业类型：5E写字楼总建面积：10万平方米销售现状销售方式：纯租赁面积区间：114-290㎡，整层1500㎡租赁价格：3.5-4.0元/平米·天租赁情况：售期房影响，目前的租赁并不十分理想，但据销售人员介绍，咨询很多，说明客户对黄龙商圈的关注度很高。小结：通过市场调研发现，在目前政策市场背景下，商业地产在杭州还是偏于冷门，但是部分具有市场前景、具有市场竞争力的商业地产受到热捧，如钱江国际时代广场、中华航空大厦、信雅达国际等写字楼面临的销售阻力和抗性相对较弱，吸引了一部分投资资金介入，形成逆市热销的市场局面；同时也看出，黄龙商圈商业配套成熟，交通便利，其区域内写字楼受市场欢迎热度不减，客户关注度高，如黄龙时代广场，天际大厦等。五、黄龙商圈写字楼整体概况1.黄龙商圈写字楼一览黄龙板块典型楼盘扫描项目建筑面积（万㎡）物业管理(元/月/㎡)租金/售价标准层车位（个）备注世贸中心8.2世贸物业3.5-5元/㎡/天3500㎡——黄龙世纪广场8.07绿城物管18元/月/㎡3.8-4元/㎡/天1500㎡320嘉华国际5第一戴维斯物管12元/月/㎡4-4.5元/㎡/天3000㎡300聚龙大厦3.2聚龙物管8元/月/㎡3.5元/㎡/天850㎡130（900元/月）恒励大厦3.2恒励物业6元/月/㎡4.5元/㎡/天3000㎡140玉泉大厦2－预计1.3万元/㎡1000㎡左右——中田大厦3绿城物管，10.8元/月/㎡3-3.8元/㎡/天1280㎡200（地上30）公元大厦11.5公元复兴物业12元/月/㎡4.0万/㎡（售价200/600/1800㎡480现代国际大厦(A楼）1.4今日现代物业管理10.5元/月/㎡2.3元/㎡/天1200㎡60个EAC10仲量联行物业12.8元/月/㎡3.5万/㎡（售价）4000㎡1000多个天际大厦5.7——开盘时间未定2300㎡300黄龙商圈商业配套成熟，交通便利，本商圈内写字楼基本上都是03、04年投入使用，目前商圈内的写字楼整体出租率在85%以上，租金水平也处在杭州较高水平，客户认可度高，是杭州首选的写字楼商圈。商圈内部分写字楼受产权影响，基本上以租为主，或开盘销售初期以租代售，目前在二手市场交易的写字楼并不多，主要在售的写字楼一是EAC（尾房），二是即将开盘销售的天际大厦。天际大厦项目销售面临的压力开盘时间不确定，时间紧，任务重天际大厦2021年的销售目标为4亿，回款目标为3.6亿。受天际大厦项目转性影响，天际大厦开盘时间一直不能确定，开盘销售工作一度受转性工作制约，致使今年的营销工作面临销售任务和回款目标时间紧、任务重的实际困难。销售价格黄龙商圈内，天际大厦相对于其他写字楼来说，虽在外立面上具有独特的吸引力和竞争力；但是相对老牌的EAC、公元大厦来说，其写字楼内部的装修、配置就显得缺乏竞争力。在价格方面，天际大厦要制定合理的销售价格，在定价上要有突出优势，才能在在市场上形成一定的价格竞争力。六、天际大厦销售建议1.定价建议：建立合理的价格销售策略受天际大厦项目转性的影响，在天际大厦销售前期，不能进行正常的项目宣传及开展预订工作，致使天际大厦前期积累的客户稳定性较差，所以确定合理的市场销售价格，对于天际大厦的前期开盘销售，以及完成年度销售及回款目标显得非常重要。2.营销推广建议：天际大厦作为黄龙商圈区域内的标杆性建筑，时尚、创新，具有强烈的现代感。因此，在营销推广方面，我们结合天际大厦的特点，注重其形象宣传，主要通过网络、电子杂志等渠道进行推广，并结合传统的营销推广手段，有针对性进行推广宣传。同时，在物业管理方面，加强管理服务意识，注重物业品牌建设，树立市场口碑，从而提高天际大厦项目的产品附加值，进而提升企业品牌形象，有利于推动天际大厦在销售周期内的价格上涨。考虑到天际大厦项目整体体量较小，将在项目的推广过程中严格做好成本控制。3.销售建议低开高走策略：低开高走是房地产项目一贯的开盘策略，在目前新政下的杭州房地产市场来说，严厉政策的作用已经开始显现，虽然新政对于商业地产并无严厉措施，但是天际大厦本身存在一些销售不利因素，所以建议天际大厦项目在开盘时遵循低开高走的策略。开盘优惠策略：建议在天际开盘当日提供较大的优惠措施，力求天际大厦前期积累的优质客户下单购买，确保顺利完成今年的销售任务和回款目标，并为后期销售奠定基础及树立口碑。转性后即预顶，争取销售时间：针对天际大厦时间紧，任务重的现实销售压力，建议项目转性完成后即针对前期积累的优质客户进行销售预订工作，确保前期积累的意向客户转化为真正的客户，从而缓解年度内的销售压力。七、结语综上分析，杭州写字楼市场目前交易活跃，非但不受新政影响，反倒让消费者青睐有嘉。但是写字楼市场未来的供应量将急剧加大，将出现供过于求的局面，特别是钱江新城及钱江世纪城板块供应量较大，未来的市场竞争将异常激烈。相对天际大厦项目来说，天际大厦地处黄龙商圈扩大区域，位置绝佳，地段的不可复制性使其具备稳健的投资保值功能。黄龙商圈的投资价值深受杭州乃至浙江区域内的居民所认同。而未来其商圈的供应量非常有限，当以天际大厦一枝独秀，所以总体来说，天际大厦的销售前景明朗，值得期待。杭州交通置业营销部

论大学生写作能力写作能力是对自己所积累的信息进行选择、提取、加工、改造并将之形成为书面文字的能力。积累是写作的基础，积累越厚实，写作就越有基础，文章就能根深叶茂开奇葩。没有积累，胸无点墨，怎么也不会写出作文来的。写作能力是每个大学生必须具备的能力。从目前高校整体情况上看，大学生的写作能力较为欠缺。一、大学生应用文写作能力的定义那么，大学生的写作能力究竟是指什么呢？叶圣陶先生曾经说过，“大学毕业生不一定能写小说诗歌，但是一定要写工作和生活中实用的文章，而且非写得既通顺又扎实不可。”对于大学生的写作能力应包含什么，可能有多种理解，但从叶圣陶先生的谈话中，我认为：大学生写作能力应包括应用写作能力和文学写作能力，而前者是必须的，后者是“不一定”要具备，能具备则更好。众所周知，对于大学生来说，是要写毕业论文的，我认为写作论文的能力可以包含在应用写作能力之中。大学生写作能力的体现，也往往是在撰写毕业论文中集中体现出来的。本科毕业论文无论是对于学生个人还是对于院系和学校来说，都是十分重要的。如何提高本科毕业论文的质量和水平，就成为教育行政部门和高校都很重视的一个重要课题。如何提高大学生的写作能力的问题必须得到社会的广泛关注，并且提出对策去实施解决。二、造成大学生应用文写作困境的原因：（一）大学写作课开设结构不合理。就目前中国多数高校的学科设置来看，除了中文专业会系统开设写作的系列课程外，其他专业的学生都只开设了普及性的《大学语文》课。学生写作能力的提高是一项艰巨复杂的任务，而我们的课程设置仅把这一任务交给了大学语文教师，可大学语文教师既要在有限课时时间内普及相关经典名著知识，又要适度提高学生的鉴赏能力，且要教会学生写作规律并提高写作能力，任务之重实难完成。（二）对实用写作的普遍性不重视。“大学语文”教育已经被严重地“边缘化”。目前对中国语文的态度淡漠，而是呈现出全民学英语的大好势头。中小学如此，大学更是如此。对我们的母语中国语文，在大学反而被漠视，没有相关的课程的设置，没有系统的学习实践训练。这其实是国人的一种偏见。应用写作有它自身的规律和方法。一个人学问很大，会写小说、诗歌、戏剧等，但如果不晓得应用文写作的特点和方法，他就写不好应用文。（三）部分大学生学习态度不端正。很多非中文专业的大学生对写作的学习和训练都只是集中在《大学语文》这一门课上，大部分学生只愿意被动地接受大学语文老师所讲授的文学经典故事，而对于需要学生动手动脑去写的作文，却是尽可能应付差事，这样势必不能让大学生的写作水平有所提高。（四）教师的实践性教学不强。学生写作能力的提高是一项艰巨复杂的任务，但在教学中有不少教师过多注重理论知识，实践性教学环节却往往被忽视。理论讲了一大堆，但是实践却几乎没有，训练也少得可怜。阅读与写作都需要很强的实践操作，学习理论固然必不可少，但是阅读方法和写作技巧的掌握才是最重要的。由于以上的原因，我们的大学生的写作水平着实令人堪忧，那么如何走出这一困境，笔者提出一些建议，希望能对大学生写作水平的提高有所帮助。三、提高大学生应用写作能力的对策（一）把《应用写作》课设置为大学生的必修课。在中国的每一所大学，《应用写作》应该成为大学生的必修课。因为在这个被某些人形容为实用主义、功利主义甚嚣尘上的时代，也是个人生存竞争最激烈的时代，人们比任何时代都更需要学会写作实用性的文章，比如职场竞争中的求职信，生活中的财经文书、法律文书等，以提高个人的生存竞争能力。（二）端正大学生的学习态度。首先，要让大学生充分认识到实用写作课的重要性，这门课关乎到他人生的每一个方面，诸如就职，求爱，理财，人际交往等，是他终生都需要使用的一些基础性的知识，也是他必备的一项生存技能。其次，实用写作有它自身的规律和方法。它不是你想怎样写都行的，它有严格的格式性的