2022年湖北省房地产估价师案例与分析房地产损害赔偿估价内涵及特点考试试卷

2015年湖北省房地产估价师《案例与分析》：房地产损害赔偿估价内涵及特点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。

A．0.5～2.0

B．1.5～2.0

C．0.5～1.5

D．1.0～1.52、某投资市场平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为__。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%3、某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12％，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是万元。

A：120

B：200

C：220

D：240

E：借款合同4、土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者未申请续期，或虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家__收回。

A．有偿

B．补偿

C．无偿

D．根据情况确定5、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值。

A：下降

B：上升

C：不变

D：不能确定

E：借款合同6、某临街深度30．48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121．92万元．按“四三二一法则”，其相邻临街深度15．24m(即50英尺)、临街宽度25m的矩形土地的总价为．【2004年考题】

A：53．34万元

B：85．34万元

C：106．68万元

D：213．36万元

E：工业用地的监测点评估价格7、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清．该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为．【2006年考题】

A：2593元／㎡

B：2619元/㎡

C：2727元/㎡

D：2862元/㎡

E：工业用地的监测点评估价格8、__是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

A．市场法

B．成本法

C．收益法

D．假设开发法9、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法10、下列不属于城市规划体系的是__。

A．规划法律体系

B．规划运作体系

C．规划执行体系

D．规划行政体系

11、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于__。

A．选择专业化

B．单一市场集中化

C．市场专业化

D．产品专业化12、某成片荒地面积15000㎡，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60％从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8％，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2％、5．5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％．假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30％、40％和30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为。

A：2265元／㎡

B：2346元／㎡

C：2698元／㎡

D：3968元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格13、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。

A：1067

B：1070

C：1087

D：1141

E：工业用地的监测点评估价格14、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。

A．基本不变，逐渐降低

B．基本不变，逐渐升高

C．逐渐升高，基本不变

D．逐渐降低，基本不变15、《中华人民共和国商业银行法》规定：设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。

A：1

B：10

C：15

D：20

E：执行层的组织协调16、下列__不属于申领建筑工程施工许可证的条件。

A．已经办理该建筑工程用地批准手续

B．已经确定施工企业

C．有保证工程质量和安全的具体措施

D．建设单位已支付工程款17、陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价为10000元／㎡，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡，如陈某选择购房，则实付购房款万元。

A：90

B：91

C：93

D：95

E：执行层的组织协调18、货币供给层次中，为狭义货币。

A：=现金流通量

B：=单位和个人的活期存款

C：=+单位和个人的定期存款+其他存款

D：=+++政府存款

E：执行层的组织协调19、投资组合是__的一个有效措施。

A．提高投资收益

B．提高市场竞争力

C．开拓投资领域

D．规避投资风险20、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。

A．35.00

B．56.29

C．86.29

D．180.0021、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.0322、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。

A．估算开发成本

B．选择最佳用途

C．确定最佳开发利用方式

D．估算房地产开发完成后的价值23、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。

A：2427

B：2500

C：2575

D：2632

E：工业用地的监测点评估价格24、下列关于民法的内容，说法不正确的是__。

A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体

B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体

C．物权、知识产权、人身权属于形成权

D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体25、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。但并不包括__。

A．声觉环境

B．视觉环境

C．水文环境

D．人文环境二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。

A．受托财产总值

B．信托范围

C．信托收益

D．信托信用等级2、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与有关，承担的风险相对较少。

A：土地成本

B：建造成本

C：资金筹措

D：市场营销

E：施工周期3、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为__。

A．368万元

B．552万元

C．561万元

D．920万元4、住房公积金管理的基本原则包括。

A：住房公积金管理委员会决策

B：住房公积金管理中心运作

C：银行专户

D：财政监督

E：社会监督5、收益乘数有__。

A．毛租金乘数

B．利润乘数

C．净收益乘数

D．销售收入乘数

E．潜在毛收入乘数6、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为__%。

A．6

B．6.9

C．8.8

D．97、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。

A：税收政策

B：城市规划调整

C：环境状况

D：城市基础设施状况

E：汇率8、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析__。

A．价格结构

B．区域结构

C．产品结构

D．供求结构

E．投资结构9、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的以上。

A：40％

B：50％

C：60％

D：70％

E：执行层的组织协调10、权益状况比较、调整的主要内容包括__。

A．土地使用年限

B．土地出让方式

C．城市规划限制条件

D．楼层、朝向

E．公共设施完备程度

11、市场定位的方式有。

A：避强定位

B：重新定位

C：跟随定位

D：差异定位

E：对抗定位12、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。

A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B．可比实例的交易类型与估价目的吻合

C．可比实例的规模与估价对象的规模相当

D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同13、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。

A：28.62

B：29.16

C：41.56

D：48.24

E：借款合同14、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。

A．社会养老保险

B．农业保险

C．巨灾保险

D．失业保险

E．出口信用保险15、国家规定，商品住宅用地必须采取方式出让。

A：抽签

B：招标

C：拍卖

D：协议

E：挂牌出让16、投资基金的创立和运行涉及四方。

A：政府

B：投资人

C：发起人

D：管理人

E：托管人17、在房地产估价中计算折旧需要用到。

A：实际经过年数

B：剩余经济寿命

C：有效经过年数

D：日历使用年数

E：剩余自然寿命18、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是。

A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D：可分配利润=税后收入一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)

E：借款合同19、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为__年。

A．1

B．2

C．4

D．520、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有．(2009年试题)

A：权益型

B：抵押型

C：伞型合伙

D：多重合伙

E：混合型21、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有__。

A．资产类账户

B．负债类账户

C．期间成本费用账户

D．期间收入账户

E．所有者权益账户22、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。

A．主观合理价值和公开市场价值

B．主观合理价值和非公开