精装修工程管理手册

恒大地产集团重庆有限公司(2011年版)恒大地产集团重庆有限公司编制在精装修标准交楼已成为我国房地产市场发展趋势的背景下，为理顺批量精装修工程管理思路，指导精装修前期准备工作及过程管理，进一步提高精装修工程质量，树立和维护“恒大品牌”，努力创建“业主满意工程”，恒大地产集团交楼施工经验及重庆房地产市场精装修工程现状经验，编制恒大地产重庆公司恒大地产集团重庆有限公司 计划等的编制和审核 27 9 4内墙涂料(乳胶漆) 345地面石材铺贴 35 精装修工程施工组织设计/方案报审表(GC-03) 52GC 53C C 材料使用许可证(GC-13) 58C 工序交接验收表(GC-18) 71工程签证单(GC-11) 72工程签证原始记录凭证(GC-12) 73工程进度申请表(GC-28) 74工程结算申请表(GC-29) 75工程部提交预结算部的结算资料清单(GC-29-02) 77结算资料卷内目录(GC-29-01-01) 78结算竣工图方章(GC-29-01-02) 79房屋移交验收记录表 80 (1)铝合金门窗必须安装完成，包括门扇、窗扇。(2)外墙面装饰施工完成、外架拆除，并严格进行外墙淋水试验。(3)所有室内门的门洞留设完成，门洞高度、宽度及墙厚尺寸符合要求。 (4)阳台栏杆安装完毕并验收合格,并作好保护。 (5)厨房、卫生间及阳台给排水管按装饰图设计位置要求安装完成，并做灌水 (6)屋面、阳台(露台)、厨房、卫生间防水工程施工完成，做48小时蓄水试 (7)室内抹灰工程施工完成，抹灰表面洁净、接搓平顺、线角顺直，阴阳角垂 (8)烟道的风帽必须安装完成，以防漏水。 (9)所有开关、插座底盒安装完成，开关和插座的位置、深度符合装饰要求。 (10)所有穿线管预留预埋完成，线管的穿线通畅检查符合要求。(1)建筑外墙铝合金玻璃门窗安装完成，外墙保温工程完成并通过节能验收，(2)首层入户大堂天棚、墙面涂料施工完成，地面砖铺贴完成，门禁系统安装(3)电梯安装完成并验收合格。(4)入户门及户内门安装完成，无明显碰伤、划痕、掉漆等质量缺陷。 (6)厨房天棚吊顶及涂料施工完成，墙地砖铺贴完成，橱柜、抽油烟机、洗菜(7)卫生间天棚吊顶及涂料施工完成，墙地砖铺贴完成，浴室柜及洗手台盆安(8)卧室天棚及墙面涂料施工完成，地面木地板安装完成，窗台石材安装完 (9)入户花园、阳台(露台)地砖铺贴完成，洗衣机水龙头安装完成。阳台(露台)防水无渗漏。(10)室内卫生精开荒工作完成。(11)水、电、气、通询、网络、闭路、邮政、门牌号、楼栋等相关配套工程施工完成(12)在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得验收合格证或意见书(规划验收合格证、质量监督意见书、人防验收备案证、消防验收意见书、环保验收意见第二章精装修相关配套工程控制要点(1)每期工程第三层楼面结构完成后三十天内，工程部应组织完成第三层中各户型的砖砌体，在墙地面上以色笔标出所有预留预埋件和设备布置示意(开关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋水管等)。(2)每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织工程技术部、工程(3)完成三层会验一天内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题及整改措(4)三层会验时，工程部必须建立材料样板间，由项目经理负责管理，并建立(5)严禁未经过三层会验，就进行大面积砌体施工。(6)加强三层会验质量，避免因会验质量不高，而造成后期的返工。(7)三层会验后七天内，总工室根据装饰施工图绘制下发各楼栋水、电、气等2.1在精装修大面积施工前，对于客户重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺做法，必须先做施工样板，经工程部经理检查验收批准后，并以此作为(1)铝合金门窗；(2)阳台(露台)栏杆、楼梯栏杆；(3)室内墙面抹灰；(5)室内墙面砖、地面砖(石材)铺贴；(6)室内窗台石材安装；(7)卧室地面找平、木地板铺装；(8)室内墙面、天花的腻子、涂料；(9)入户门、户内门安装；(10)橱柜、浴室柜安装；(11)马桶安装；(12)淋浴隔断安装。(1)施工单位自身三检合格后，报监理工程师验收。理验收。(3)工程部经理验收合格后，办理施工样板批准手续，组织大面积施工。(1)保证轴线位置的准确。(2)模板的安装必须保证构件的几何尺寸，墙、柱脚模板应加垫木和导模，防止混凝土漏浆造成烂根，当梁、板跨度≧4m时，其底模应按跨度的1~3‰起(3)模板应具有足够的强度、刚度及稳定性，能可靠地承受新浇混凝土的重量、侧压力以及施工荷载。浇筑前应检查承重架及加固支撑扣件是否拧紧，防止(4)固定在模板上的预埋件、预留孔洞和预埋钢管等不得遗漏，安装必须牢(5)浇筑混凝土前，模板内的杂物应清理干净并浇水湿润。特别提示：对于必须严格检查控制洞口尺寸的模板工程，同时对多次使用有模(1)钢筋进场时，应按规定进行材料进场验收，钢筋的品牌必须符合合同要求，并应按规定抽取试件作力学性能检验，检验合格后才允许使用，不合格的立即清退出场。 (3)钢筋安装时，钢筋的品种、级别、规格和数量、全部绑扎必须符合设计要规定要求。特别提示：严禁擅自更换合同品牌。(1)混凝土原材料、配合比、外加剂应符合相应规范规定，混凝土的强度等级(2)柱、墙混凝土应分层浇筑，振捣密实，防止漏振出现蜂窝、孔洞等质量缺(3)混凝土浇筑完成凝固后应及时进行保湿养护，养护时间不少于7天。早防止出现穿透性裂缝。(1)轴线位置复核：施工单位进行轴线放线，监理工程师全数复核，轴线偏差(2)材料验收：按批次对进场的砌块、水泥、砂进行检验。加气混凝土砌块的产品龄期不应小于28d；水泥见证取样送检复试检查其安定性、强度；砌筑砂浆(3)砌筑砂浆严禁使用“砂浆王”等有机塑化剂，砂浆的饱满度、砌体垂直(4)严格按设计和《重庆公司入户门及户内门控制措施》的要求控制门窗洞口(5)顶转砌筑时间一般在砌体完成后5-7天开始砌筑，顶砖斜度45~60°，顶密实。(6)砌体施工样板的施工及审批。(7)砌体工程隐蔽验收要求对：砌体放线；砌筑砂浆标号；墙柱预留拉结筋；构造柱的锚固与拉(1)加强材料质量验收。水泥、砂、铁丝网、砂浆配比等按规定进行检查验(2)做好基层处理。抹灰前混凝土基层进行人工凿毛，基层表面的尘土、污(3)在不同材质基体交界处(剪力墙、柱、梁和砌体的交界处)，挂镀锌钢丝网进行补强，防止该处抹灰开裂。钢丝网的规格及质量必须符合《重庆公司抹灰 (4)严格按照设计和《重庆公司入户门及户内门控制措施》控制门洞口抹灰完(5)细部抹灰质量的控制。注意检查房间内进深尺寸、门窗洞尺寸、飘窗台尺寸、墙体内预埋管线开槽的处理(防开裂)、阳角护角的做法、阴阳角的顺直美(6)水泥砂浆抹灰完成后及时用喷雾器进行人工喷水养护。(7)抹灰施工样板的施工与审批。(1)防水材料验收。防水材料进场后，检查其材料质量证明文件，见证取样、水涂料的保质期。(3)按设计要求施工做好防水层上返。厨房、卫生间水皮优上返高度高出楼地①、基层找坡，坡度应≥2%。找坡材料严禁使用煤渣等吸水率高的松散材防水层，保温板拼缝紧密、粘帖牢固。④、刚性防水层应设置6m×6m分隔缝，并埋设透气管做为隔潮通气之用。(4)防水层施工时要旁站监理，做好旁站记录。检查防水层厚度、卷材防水的(5)防水层完成后，须做蓄水试验。蓄水高度≥30mm，48小时无渗漏为合(6)成品保护。合理安排工序，避免防水层施工完成后，再在防水层位置开 (1)在三层会验时，铝合金安装单位必须参加，进一步复核铝合金施工图的正确性，以及专业之间的配套性，发现问题时，地区公司总工室可及时提出处理意(2)材料进场验收。样等应 (3)铝合金安装前的产品保护。铝合金门、窗组装完毕后将所有杆件的表面进 (4)铝合金门窗安装质量控制。安装的正、侧面垂直度须符合规范要求；采用 (5)铝合金门窗的塞缝质量控制。的保护膜须保持完好)，用聚合物砂浆将框周凹槽填抹平整，防止铝合金框边渗水而的间隙，应采用弹性闭口发泡剂填塞饱满，缝隙表面留5-8mm深的槽口，填嵌 (6)严禁在铝合金门、窗上进行防雷接地线焊接连接，防止焊接时烧伤门、窗(7)做好铝合金门窗成品保护及清洁的检查。 (1)制作尺寸的确定。按照《全国性材料物资计划申报指引》中的铁艺栏杆材 (2)材料验收：材质、规格、壁厚、尺寸均需满足合同及设计要求。 (3)栏杆安装样板的施工与审批。 (4)材料保管。栏杆进场后需及时转运至相应安装楼层室内码放，码放时不得拆除包装，防止日晒雨淋。 弧度须顺滑。 (6)成品保护。安装好的室外栏杆用塑料薄膜缠绕包裹保护，防止交叉施工 (1)材料验收。对外观质量进行验收,要求壁厚统一，满足合同及设计要求，不(2)安装质量控制。(3)烟道安装后，应将预留洞口补灌密实，从楼面起150mm范围内在抹灰前作(4)烟道与墙面及天花板相交处，应先挂镀锌钢丝网再进行抹灰，防止抹灰层(1)基础底板开始施工后，水电专业同步进行管线各类孔洞的预埋、预留工(2)在浇筑混凝土时，随时检查水电管、暗盒的预埋位置和设计是否有偏差，(3)在三层会验时，必须协调好水电安装(预埋)位置和装修设计图相适应。(4)材料进场验收与管理。进场材料按合同要求对板验收，做好验收记录并及时归档。监理经常巡视检查工地上的材料品牌、规格是否符合合同、图纸要求，防止出现假冒伪劣材料；偷换挪用。(5)安装质量控制。①按设计要求和样板房的标准准确合理地确定水电管、线盒、预埋件的安装②安装线管前在砌体墙体上应用机械开槽，线管内要穿铁线，安装后马上补槽口并做好走向标识。卫生间墙面水电管线安装，严禁在防水层施工后开槽打做好洞口的二次浇捣，并按要求做好防(6)成品保护。做好现浇板内线管接头的密封和预留线盒封堵，楼面向上预留的线管应做好支撑、管口封堵等保护措施，防止水泥浆堵塞线管。楼地面上安装的给排水管用水泥砂浆覆盖保护，防止材料运输和装修施工时破坏给排水管。混凝土硬化后，在地面或墙面标出预埋管的走向，防止装修施工中破坏预埋的线(7)主要功能性试验④建筑竣工验收前完成楼宇照明全负荷试验和风机、水泵等动力系统空载试精装修施工合同的签订装饰为主分包为主整改、验收和移交解决系统性的设计问题督促土建施工单位完成统一各施工单位之间的管理模式现场施工统一指挥与协调管理装饰施工质量检查控制督促甲方分包单位服从装饰施工质量检查控制督促施工单位自检组织监理及分包单位进组织监理、施工单位进行装饰质量检查，完成督促施工单位完成缺陷整改督促检查竣工资料、组组织相关单位共同搞好入伙准备与甲方、监理沟通协调，排除设施工队伍及劳动力组织与土建施工单位进行场地移交办公及生活条件准备泥水施工腻子、底漆施工门框底框施工木门框扇安装卫生洁具安装橱柜及浴柜安装五金配件安装木地板安装天棚墙面面漆施工地毯式检查整改分户质量检查验收入伙移交移交后质量缺陷的整改维修根据总体要求，制定精装修施工计划(包括进度计划、劳动力计划、材料进场计划)，并完成施工计划的报审工作精装修施工单位项目管理班子搭建(报甲方审核)组织精装修施工单位与土建总包单位达成配合协议(落实临设搭建场地、临时水电的接驳方式、垃圾堆放场地及清运方式等)根据合同工期要求组织充足的作业班组及技术工人落实甲供材料的计划及到货时根据土建总包给出的场地搭设办公室及材料库房精装修施工组织设计的编制及报审；开工申请的审批、发出开工指令项目管理人员进场对施工单位进行管理制度、目标以及现场管理措施等培训安全文明施工、现场管理制度的建立，后勤工作的准备临时水电的接驳，临时用电线路的敷设精装修设计交底、精装修施工施工人员进场、材料进场组织土建总包单位与精装修总包单位进行施工场地的移交精装修总包单位正式开工入精装修总包单位正式开工分包单位配合参加场地移交精装修施工单位组织对全体施工人员进行培训(进场安全教育、现场管理制度、安全文明施工管理制度、防盗管理制度、成品保护管理办法等)精装修总包单位将移交中存在的问题汇总报甲方监理，土建单位限期整改修工程材料计划编制申报流程非标类材料不符要求不符要求根据项目总体计划及根据项目总体计划及工程量清单场，提供材料出厂证明、材料合格证、质量检测报告标准类材料非标类材料理工程师对照样板写材料外观检查验不合格按规范要求取样送检合格合格签署材料使用许可证格精装修总包进场与土建总包进行施工场地交接精装修施工放线厨房、卫生间吊顶施工入户门、淋浴房、橱柜、分包单位同时参加墙地砖须现场弹出排砖线经甲方监理工程师确认后才能施工厨房、卫生间墙面砖镶贴客厅、厨房、卫生间、阳台地面砖铺贴橱柜安装卫橱柜安装断、镜面安装天棚、墙面腻子施工天棚、墙面封闭底漆施工天棚、墙面第一遍面漆施工户内门门套、贴脸线安装、上锁装卧室木地板铺装热水器、空调、厨房电器、水晶灯具、开关插座面板、卫生间小五金等安装第二遍面漆施工户内门扇安装阳台挂衣架安装清洁开荒分户检查验收、缺陷整改卫生精开荒、移交物业精精装修施工单位进场施工整改合格隐蔽工程完成自检合格后报甲方监理进