某地产项目产品缺陷研讨会发言材料汇总

XX房产品缺陷研讨会汇总引言大家好！伟大的建筑师和建筑哲学家阿尔贝蒂曾经说过：“所有的建筑物，如果你们认为它很好的话，都产生于需要，受适用的调度，再被使用目的润色，只有在最后才考虑赏心悦目。那些没有节俭的东西是从来不会真正使人赏心悦目的”。XX一直秉承着“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，把“以人为本”作为企业最重要的开发理念，以客户的满意程度作为衡量产品质量、检验项目成败的一个最重要的考核量标。在房产品的开发过程中，也一直在寻求住户与再造自然的和谐，寻求在开发的社区内部人与人之间交往的和谐，寻求人在我们所改造的环境里面心情舒畅的境界，即人与自身精神境界的和谐。XX物管作为XX开发的房产品品质的维护者和延续者，也一直怀着一份真诚和善意，力求使XX房产品的品质在后续的管理和服务中得到进一步的延续和提升。建筑是一门艺术，一门遗憾的艺术。XX物管与XX房产品的使用人——业主有着最亲密的接触，对XX房产品在实际使用中不尽如人意、给使用人造成不便的缺憾有着最深刻的体会。今天，我们斗胆，以XX房产品管理者的身份，做使用者的代言人，将XX房产品目前在实际使用和管理中所存在的问题作一罗列和汇总，希冀通过对XX房产品的剖析，给今后的开发带来一些有参考价值的建议和善意的提醒，希望我们的房产品能更具人性化和实用性，能少些缺憾、多些完美！当然，这些问题存在的原因涉及到房产品的各个环节，也包括我们后期的管理。这次研讨会经过了一个多月的筹划和准备时间，分成了八个小组，已有了两轮的初步讨论，今天，终于可以在这里向大家汇报本次研讨的成果。因为内容的重复和删减，本次会议也从最初的八个组改成了现在的七个组。下面，我们将从总体规划设计、住宅建筑设计、设施设备档次定位及用房选址、智能化系统、环境景观设计、水电与管道设计、道路交通与车辆停放等七个方面来开展讨论。第一组：总体规划设计住宅小区是城市的有机组成部分，在一定程度上其规划设计是城市文脉的延续。而住宅总体规划又是住宅区建设的灵魂，决定了居住者的总体居住环境。在住宅总体规划设计中，我们呼唤“五感”的完美结合：归宿感、亲密感、私密感、安稳感和自在感。设计师也在尽情挥洒着线条与色彩的组合，在设计中形成从公共环境空间、半环境空间和私密空间的交织，使居住者在人文环境和自然景观中充分享受现代生活。当然，我们并不是规划专家，也不是建筑学者，我们只能以一个居住者的视角，将我们所涉及的XX房产品在总体规划设计方面存在的不足做个归纳和分析。一、出入口规划设计1、XX多数小区主出入口未设人车分流，导致上下班等高峰时段交通紧张，景象混乱。紫桂花园虽设计了人车分流，但人行道狭窄，与主干道接口位置隐蔽，行人使用不便，使之形同虚设。原因主要是：主出入口太小，与园区的档次不配。园区道路宽度也不够，无力设计成人车分流。建议总体设计时，可按园区住户的档次估算园区的车流量，作为确定入口处大小和道路宽度的依据。2、紫桂花园、育华学校等入口处未设保安岗亭，XX园保安站岗处没有安保物品存放点和保安员洗手间，没有保安宿舍，给保安值勤和园区管理工作带来很大不便。原因也可能是入口处过于窄小，加之设计时疏忽。建议这类关系到人的工作场所的设计规划，应尽量体现人性化，为保安提供较好的工作场所。3、桂花城、紫桂花园门口景观效果不完美。原因是桂花城门口狭小，没有景观设计发挥的余地。紫桂花园门口的水系不开启时有失灵动效果。建议：为了有个吸引眼球的门口景观，可适当牺牲一些面积。水系应设计成锦上添花型，以保证水系开启时美仑美奂，不开启时亦与周围环境协调。二、道路规划设计1、紫桂、兰桂花园内道路不连通，又未设置提示标识，使车辆容易误入死胡同，难以调头。原因可能是路尽头的绿化抢占了道路。一般说来，住宅区道路规划设计讲求“通而不畅”，故建议园区道路应路路相通。或在路尽头设置交通环岛或小型回车场，以利车辆调头。已不能改变现状的小区，可在死胡同入口处放置提示标识，以免来访车辆“误入歧途”。2、紫桂花园设计了人行道，但行人使用不便。如有些与车行道的交汇处只有台阶，有些交汇处的坡道陡滑，不方便自行车上下坡；出入口均拐个大弯，行人的路线不直，导致不愿走人行道。建议人行道的设计要充分考虑使用的方便性，才能保证其实用性。3、育华学校内所有车辆都经过校区，对学校教学秩序有影响，并对学生安全构成隐患。原因是道路交通组织的规划没有考虑学校这样特殊物业的特殊性。建议特殊物业（如学校）的道路设计应考虑减少车辆在园区的穿行，以减少车辆通行对学生学习和生活带来的不利影响。三、泊车规划网兰桂花园等老柄小区未建造地朱下车库，使路拥面难以承受越态来越大的泊车肢压力祝。淘“笋时间是检验真缠理的唯一标去准焦”庆。那么，我们彩的房产品是匆否涉“丑精致、完京美妥”窃也有待时间的撞验证。我们想材，可否在道路称规划和景观设贿计时，给今后葛园区道路的扩议张或划出路面列停车泊位预留爆一定的空间、使为园区的发展袍留有充分的余侦地呢？窑四、园区配套粘规划爱1风、多数小区未殃设垃圾中转站胞，导致园区的抹生活垃圾和绿所化垃圾无处堆壤放，环卫部门薪如运送不及时瞒将造成园区环藏境污染，引发床业主对管理的继投诉，也增加减了管理处与环捆卫部门协调的禁成本。建议小突区按国家规定症配置垃圾中转往站，其位置可行选择在靠近小答区消防通道处尚，既利于垃圾蓬的中转、运输堡，也可减少对章园区住户的干步扰。渠2赏、紫桂花园交时付后尚未配置悦园区休闲椅，犬不仅影响房产辈品的形象，还麦影响业主在园目区正常的休闲休活动，造成业荡主心理上的不药满足感。建议琴园区在交付之寇时所有的配置荐要到位。趴3周、桂花城的会社所、物业管理味用房、幼儿园缎设在园区中央蜘。会所若不对陶外经营，则难帐以达到收支平矛衡，给物业管桶理单位带来沉仅重的负担；会衰所若对外开放南经营，又与小社区的封闭式管饥理相矛盾，引北发安全管理上置的隐患。会所刮设在园区中心兄，其排烟、排芹风和空调设备任的油烟、噪声添都极易影响周俯边业主。物业涛管理用房设在谱地下室，既不图方便为业主提植供服务，也不念利于提高物业米管理服务的透锻明度。同时，炊导致了物业管书理单位办公费福用的增长，给材物业管理人员越的身心健康也岔带来了一定不麻利的影响。幼帮儿园设在主干咐道边，进出车乒辆对幼儿园的贱孩子造成安全妇隐患，幼儿园杰上、下学时，扑接送家长停放蛇在幼儿园门口筝的自行车、机危动车也极易造谜成主干道通行钓的不畅。建议细对这些配套设持施的位置选择夕的合理性作进截一步的论证。啄4叉、物业管理经岔营用房的租金董作为物业管理削收入的一部分企，将补充小区浸维修费用的不怠足部分，也是骤物业管理单位厉的一项重要收估入。目前，桂长花城的经营用柴房选择在北门按附近住宅楼底引层，其出租价歇格无法上升，锋经营客源与内蹄容也有很大的壁局限性，园区邮交付至今已两弯年，仍有部分缺未曾租出。这编对物业管理单富位来说，也是给一项损失。万5坟、社区用房设唐在小区内，不跌利于人员进出鹊管理。建议社魂区用房设在商学铺二楼，并考批虑单独的出入音口。桂花城社听区用房的位置瞧选择也是几经绳周折，颇费唇烘舌，给小区的拆管理造成了诸式多的不便，因尊为社区所面临凯的来访人员并绪不仅限于本园两区的业主，建肥议今后社区用晃房的位置尽量余选择在园区的杠边缘地段，最果好有独立向外根的出入口和通迹道，以减少对幕园区业主的干圈扰，方便物业遮管理单位的封锐闭式管理。访6苏、慌XX鉴源占垮地取70贡0睁余亩，是一个沟休闲度假园区忧。但园区内未孕配置公共厕所肠，给业主的室责外活动及外来跃访客的活动造慎成极大不便。粪建议开发商根起据园区面积，棵按比例配置。甘7约、糠XX俭源的篮球场只脏有半个，与整让个园区的面积蹄不相称。桂花柴城篮球场也只肃有半个，但颇挤受业主欢迎且喇使用频率较高双。然而，其位海置选择在小区勤几幢住宅的中众心位置，周边筒业主苦不堪言峰，虽然我们通爱过营造绿篱进义行了一定意义语上的隔离，但揉业主的热情却许还是无法进行止阻挡，我们认冶为，从满足业冒主健身需要的昂角度考虑，宜麦在园区内设立缓篮球场，但其饼位置的选择则烫应以尽可能地蓝减少对邻里业沾主的干扰为原傍则，可以在游焦泳池、活动中伶心等一些原本及就相对热闹的笼场所。在深圳殖考察时，我们宵发现部分楼盘千的篮球场设置诊在会所的一层偷，结合室内羽汽毛球场设置，相既把对居民的少干扰降到了最胖低点，又可名臣正言顺地进行吸收费，可谓一丹举两得，值得蛮我们借鉴。并8瓦、桂花城园区蹲面积较大，但密信报箱统一设趣置，给业主取甩报取奶造成不刷便。原因是未寄在设计之初考中虑这个问题，搂导致后期无法嫩补救。建议面观积较大的园区纺信报箱也可相浓对分散，可以版组团或院落为练单元进行相对文分散的集中设躬置。五、其它乘高档小区应设屠置无障碍通道自，方便特殊业炎主的出入，使裕设计更体现人滨性化。酸以上观点尚不豆成熟，敬请指泽正。饥第二组：住宅跨建筑设计选住宅是功能性则很强的空间表执达形式，住宅普建筑单体设计良是否合理，直默接决定是否营猜造了：榜一个温馨静谧潜的独享世界，侵一个全家幸福功的快乐天堂，钉构筑了一个有桥情天地。抗它承载了无数酒的关注与期许幸。因此，我们天有理由在这方爪面表示出比以太前更多的关注锣。空调室外机位窗在业主需求日披益多元化的今变天，设计师的改观念也应有所箱突破。空调室御外机位既满足诊了业主日常居柳家生活的使用袜功能，同时也岭是构成住宅外生立面的一个不责可或缺的因素桌。我们在调查奴中发现：浮◎坐桂花城、紫桂墙部分空调室外昏机位的尺寸偏顽小。原来的设猜计已经考虑了判不同空调室外钩机的尺寸大小照，但在实际使育用中，由于空台调室外机位的落栏板、栏杆和沸沿墙设置的雨低水管、下水管暑道的影响，使餐其实际可使用较的尺寸大大减柱小，以致无法办满足使用要求爪。械◎柏阁楼的空调室牵外机无统一的巡安装位置，对宽住宅外立面美厌观造成了一定辫的影响。潜◎慌部分住宅室内轧空调洞的位置唐可能影响业主议今后安装衣柜越，造成空调洞良移位，影响了替立面的统一和那美观。扒◎饥部分住宅南面弯的空调室外机机座，由于考虑岗了一、二层外郑墙材质与以上摘各层的不同。塌故二层以上的陷空调室外机位耳都有百叶遮挡备，二层却未安埋装百叶，造成针二层的空调室捕外机完全裸露名在南立面，影庄响了美观。同拜时，我们还发职现，由于原先奸安装的百叶对焦空调散热、通堂风有一定的影稻响，有些业主鹊选择了将百叶旺全部或部分拆始除，颇为浪费样。贺◎箭部分空调室外澡机座的位置与绳室内空调洞的挥位置相距甚远性，过长的空调求冷凝水管犹如宏一条条碍眼的叔膏药粘在外墙骨上，有碍观瞻兼。层◎茎部分空调室外盏机位在八角窗舞外侧，由于八护角窗两侧的窗糊户是死窗，必缴须经由八角窗侧中间的窗户攀得爬至空调室外狡机位，造成了拿楼层高一些的疯业主在空调安序装和维修时的邀不便，也增加疮了危险系数。要因为毕竟，不青是所有的空调沙安装和维修工检人都有飞檐走泥壁的本领。军◎谷有些卧室的空纱调室外机位设篮置在阳台内部堪，但具体的位灰置却未进行设赴计，业主入住真后，考虑到阳杨台的实际使用网和美观，通常康更愿意将该卧蜜室的空调室外监机悬挂在外墙匪上，这给物业凝管理单位的工符作带来了很大愤的难度，若设乘计师能在预先角就设计好具体锐的位置、建造脱时做好室外机替的搁板和栏杆我，那么，我想剂业主的承受能骗力会相应好些苹，物业公司的订工作压力也会解相应小些，外随立面的保护会割更有效些。挂由此，我们设浴想：能否在进漠行住宅的户型息和外立面设计雄时，尽可能考悠虑每个卧室、组每个厅都有一秧个空调室外机苦的安装位置？秘能否请住宅家松庭装修设计单争位在建筑设计书阶段即行参与式，从业主今后蕉装修和对空间般合理利用的角秩度来考虑空调纤洞和室外机机损座的位置？能繁否针对不同面禾积的户型，尤歇其是在面积大顽于愿15草0色平方米的户型峰内，考虑设置同一个较大的室晓外机的位置，爹以满足业主安坡装小型家用中润央空调的需要糟？试想，若我希们的设计能考恢虑到业主的实民际需求，在设否计阶段将业主奥所有关于空调敞室外机安装所亭可能遇到或面得临的问题加以考考虑，并予以敌解决，那我们擦的产品是否又苏多了些人性，黑离涂“袋精致、完容美烘”那又更近了一步阁呢？单元门驰一般说来，在逗住宅小区内，骡业主回家都要庸经过三道门：止第一道是小区旋的大门，第二诚道是住宅的单纸元门，第三道肾则是进户门。虾每一道门的设奴置，对业主而将言都是一种回月家的讯号，一栽种回家的心情异。在此，仅对洲我们的单元门应作了总结，存化在以下问题：符◎螺单元门采用实诉木材质，梅雨梨季节易发涨、拣变形，造成门筒禁对讲系统失约灵，单元门开诞关困难，故障仰率和维修率较称高。桃◎小单元门上部挑驼檐宽度不足。恐一般单元门的介进门方向为北乞侧，若遇大雨牛天气，单元门蛇上部挑檐无法凶起到遮风避雨帮的作用，若业聚主手中还有其井他物品，仍要阔打伞才能保证肿不被淋湿，尚傻欠人性化。却◎蛛一般说来，物双业管理公司为免方便业主在开咬单元门时将手抢中的物品暂时残放慌一放，会在单刃元门上或门侧选做一挂钩。小灿处更见人心，衬细节更显真情妈。打动业主的期也正是这些微救不足道的点点莲与滴滴。那么逐，是否可在单阵元门制作时，木结合考虑挂钩腊的位置呢？眼我们在设想，亮为了延长门禁穷系统的使用寿覆命和方便业主倍，今后的单元性门可否结合建猎筑立面设计合见适大小的雨蓬任，使我们的业荷主免遭日晒雨障淋之苦？可否厅在单元门一侧穗考虑设置一些改可供业主暂时很放置手中赘物快、腾出双手来叛开门的空间呢白？阳台和露台饼对我们的业主握而言，家中的类阳台和露台是御他与外界亲密时接触的场所，扶是他可以自由衬呼吸新鲜空气录的较为私密的商空间。且看阳沸台与露台的设灯计还存在着什奶么缺陷和遗叉憾泊——意◎提部分相邻住宅攀的阳台相距甚等近，可以用四家个字以概之：卸近在咫尺。我朱们目测了一下耗：大约只县有到1.傅5怕米左右的距离猴，中间又有空怠调搁板作了连械接的桥梁。我芝想，在这样相留邻两户之间进甩行攀爬是轻而阀易举的事。经朋调查，吸引业为主购房的一个另非常重要的因棚素是安全感。葛或许我们可以筹说，现在是太由平盛世，偷窃姨之事何来有之边；或许我们可叠以辩驳，我们加的园区已经设葵立了周密的智流能化报警与防匪盗系统；或许颜我们也可以解箩释，我们的物星业管理已对外攻来的人员和进贿出的物品进行绵了有效的控困制每…臭…输但是，毕竟对剥邻居在阳台上套悬挂的衣物几宋乎伸手可及是萍一个不争的事章实，毕竟，这译样的阳台缺乏香私密性，缺乏棋心理上的安全桨感。嗓◎杨顶层阳台、露组台无蓬无顶。张为了保证产品球外立面的美观顷，我泥们遵—割—同管理者一直在管强调：不允许警业主擅自安装龟雨蓬、不允许误业主封闭阳台亿、不允孤许玉…萌…右在这诸多的限原制背后，我们雾可曾真正从业比主的角度去思枝考他这样做的污原因何在？诚纠然，顶层阳台护不做顶不做蓬吴，考虑了立面跌退进的关系，届保证了住宅单井体在立面上的文美观。但是，话对业主而言，类无蓬无顶的阳螺台给他的生活辟造成了许多的慨不便。本来，鹰烈日下，他晒琴在阳台上的衣间物还有遮阳的耀余地；本来，要下雨的日子，砍他还可以在阳三台上呼吸新鲜口的空气；本来坝，他还可以在佩阳台上养花养独鸟以怡情、修突身；膝本来，阳台和呈露台的门无需案直晒阳光。尤产其是在舟山，复台风天气，暴论雨将无情地直卫接渗入。棍XX左一直秉屈承击“箭真诚、善意、厕精致、完龄美组”寒的开发理念，先希望我们的产此品能再多一些乖从棋丘“蹄以人为课本领”鉴的角度去设计匪去建造，能给棵业主带来更为毁完美的居住环傲境。但是，为泪什么常常在功特能与美观冲突闭的时候，我们羊的选择往往是样后者。我想，调我们可否再多摆花点心思，探蒸求使功能与美寿观兼而得之的骄途径呢？捞◎辅部分顶层露台殊，跨出门即为赚地漏，影响美雹观。而且，地致漏靠近门口，额雨水要经过较陵长的路程才能友经地漏渗入雨体水管道，暴雨沈天气时，雨水尿渗入缓慢，易舟造成雨水往室街内渗入。可否剖在设计时，将朽地漏的位置适东当外移，并做被好保护工作呢巨？窗户笛对于人，眼睛固是灵魂的窗户普。嫌对于房间，窗种户则是建筑灵洞魂的眼睛。冠那么，我们数XX肥房产品的眼睛柄的表现又如何问呢？岛◎括前文已经提及渔，部分八角窗沫两侧的窗户是落死窗，无法开帜启，对业主安柿装和维修空调抖带来了不便。档同时，业主清而洁窗户的玻璃责也很困难，只疤有在物业管理浅单位进行外墙概清洗时，才能哨顺带地加以清叼洁，时间一长承，也给物业管宫理单位增加了供工作量和负担龄。而且，整个映八角窗只有中慈间的窗户能开盗一半，空气流缴通的质量可见邮一斑。不过，谢我们也很欣喜钳地看到，在紫隶桂花园，八角绝窗大多已改为嚷了推拉式，可算见，我们的房愉产品已越来越先多地从方便使饥用、方便管理逮的角度去设计傲去建造了。解◎扯单元楼道里有柿部分窗户是死尝窗（包括小胖隙楼的天庭），央这种窗户无法驴开启，也无法驶上人。虽然有桌着良好的采光践，但清洁、维痒修都非常不便辽，更毋论通风蹈了箱。库“屯非箩典缩”隆事件应给予我筝们更多的启示埋和警觉。沿◎诞顶层阁楼住宅慎开窗过少。一抵般说来，阁楼火相对而言，层侮高较低，其通党风、采光较之秘其他楼层条件订较差，一般顶慎层业主入住后射，会要求增设究天窗，易引起否渗漏水。那么裙，可否在设计示时，在考虑外里立面美观和解僻决屋顶渗漏的画同时，以多种学窗户形式，多紫开几个窗，还阀顶层业主一个浆明亮的阁楼呢梳？商铺默在我们许多的叙小区，如桂花复城、紫桂，都岔设计有沿街的蝇商铺。这些商做铺的存在，或现多或少给我们萄的业主带来了狱生活的便利，网但同时，我们束也非常不情愿决地看到，这些跟商铺给原本比爸较优美的小区芦蒙上了一层丑汪陋的面纱。当竭然，这有着我腐们管理不善的库原因，同时，团我们也看到了辈商铺在设计、螺销售和建造过枪程中遗留的弊档端：霉◎璃部分商铺内部西柱子过多，影摩响了商铺实际集可使用的面积屋。一般来说，始商铺居中的柱南子从经营的角察度而言遮挡了芽门面，也不利冻于商家进行商臂铺内部的设计腾和布置。其实法，这些承重柱醒在设计阶段是串可以通过结构省转换的方式进每行处理或更改炮的。影◎鸭商铺的空调室饱外机的位置未枕进行统一考虑锣，空调冷凝水箭也无统一的排教放位置。夏天智，走在商铺走遥廊内，不时可低以看见地面是夕湿漉漉的，运渣气不佳的时候失，或许还会滴邪到水，这些都贷是未设计商铺汗空调室外机位山置和空调冷凝帖水排放管道惹繁的祸。我们设挤想，可否在设爬计时，结合商跨铺立面设计其支空调室外机座连的位置和排放玉管道呢？妹◎嫂商铺的店招未悉进行统一的设左计，对安装位增置、店招材质挥和色彩也未进乒行统一的限定貌。走在商铺对沟面，五彩缤纷房的店招犹如丑躬陋的万国旗，填花枝招展，各四有特色，但却辜对整个外立面铺的美感造成了稠一种致命的破仍坏。若能在设霜计阶段，即由赔设计师从整体白美观的角度对采商铺店招的安俊装位置、色彩鹿、材质等加以挡把握，物业管突理单位做好后鸣期的引导和管悲理，那么将会寄事半功倍，俭XX尘房产品的外立由面形象也能得戚到较好的保持初。坟商铺顶部无公群共上人的位置情，造成物业管只理单位清扫的弊不便。括在商铺销售时雷，未对商铺的御经营范围和经配营内容加以限标定或约束，在愧日后商铺经营邀出现对园区整锦体形象有影响做的行业时，物盆业管理单位又颈无权对其进行状干涉，只能依鱼赖于说服，往祝往效果很差，葱桂花城门口的啦洗车店就是一绍个很好的反面胖教材。竖我们也常常在怖困惑，我们的厕房产品怎样才毙能更合乎人性捏化的要求，怎搬样才能方便管被理、方便使用东？请看：努◎纱紫桂二期部分龙小高层回廊顶委部的绿化保养侨和卫生清洁必脾须通过业主家甲中方可进行，忆物业管理单位千必须与业主预厘约，才可进行卡相关工作，给像业主也造成了悠很大的不便。更◎薄世纪广场的连蚕廊内铺设光面城大理石，下雨建天极易打滑，炸必须小心谨慎划地行走才能不村摔倒。凉世纪广场部分文洗手间内的隔钻断过于狭窄，体使用者进出不岔便。塑九溪蛮XX唱园未设计设备爪房，给物业管掀理单位带来了昏较大的难度。陵而卡XX钓源的部分设备帖房却设计在车割库或厨房内，漫因排气不畅导图致严重影响室还内空气的质量弱。……幸以上种种，只前是对谣XX达房产品某个方绒面存在的缺陷液的回顾，希望孝能对本次研讨甲会有所帮助。之谢谢！赵第三组：配套董设施设备档次迁定位及用房选岂址舞住宅区配套设格施设备是居住掀环境中不可缺厨少的辅助功能长，其合理的配铜置将大大地方普便业主，为业很主提供一个条重件更为优渥的楚居住环境。同仁时，配套设施守是否齐全、功坟能是否完善、灭配置是否合理粗，将给日后的凑物业管理和服的务工作带来持疏续、长远的影惕响，设施设备骄选型、配备的苏不合理，也可凳能给今后的物铲业管理单位带浊来沉重的负担挂。同样地，设柏施设备用房位裤置的选择，更受将直接影响着垂物业管理单位泳在人力、物力临上的耗费，与胳使用人的切身甚利益息息相关束。旁我们藉由本次怠研讨会，将目火前括XX雨房产品的配套衰设施设备及相址关设备用房在续使用和管理中块存在的缺陷整遍理如下：止一、设施设备探类酒1视、紫桂花园、再桂花城排污系姻统的部分井盖楼，设计配置得榜太笨重，维修铃检查很吃力，辱而且经常被车作压坏。建议在尸今后开发的小知区中改进，将手大井盖一分为弦二，便于打开斯。桂花城在水骂景边上的一个葛窨井盖由于地闷基下沉、井盖嫁生锈，严重影债响了景观。井2诉、育华学校教昏学楼连廊顶棚添材料选用不当狼，轻质材料适臂合屋内装饰，析用作室外因风周大经常被刮掉刃。建议采用更亚为实用、牢固缓的材料。诱3伸、黄龙世纪广么场电梯房内缺绒乏降温设备，精会造成电梯故祖障率的提高，紧并缩短电梯使嗓用寿命。建议善对已交付的物尚业予以配置适祝当的调温设备朗。兽4中、紫桂花园小比高层电梯机房骗设置不合理，硬个别电梯机房增为悬空式，给度日常维保工作监造成安全隐患嫌。在机房中也慨未预留安装空覆调的位置以及邪空调冷凝水的锹排放位置，若遥今后因高温影蚂响电梯使用需偶添设空调时，钱将破坏机房外肌墙面。建议在膝今后开发建设蛮的小区中予以柔改进。扰5锄、黄龙世纪广把场机房：消防澡水泵池液位报唯警线路未安装吃到位；消防水党泵池壁存在渗甲漏现象；冷冻序机电子除垢仪蜡未安装到位，将无法使用，今娇后会引起管道美结垢，影响性犯能；冷冻机组泊冷凝口保温未摧完成，机组附专件没有油漆；艺四台锅炉无液奥位示境，不能使直观显示（有耕液位计安装位威置）；生活水晋泵翅75KW疲电机水泵启动蓄扭矩较大，需异配置降压启动川装置。建议予彻以整改与配置手，完善移交手朝续，同时要重两视物管前期介犁入技术人员提虎出的整改意见欧。拌6听、世纪广场配贤电间设置在地冷下室，因地下象室湿度相对较锡高，不利于设扯施设备的维护掩保养，还存在就一定的安全隐精患。建议予以呜配置除湿和通星风装置。伐7童、紫桂花园和困桂花城的围墙茎周界报警目前扫设置为局部红乞外线报警系统猾，建议全部配额置周全的周界挽可视红外报警瞎系统，以免出灰现报警盲区。救8矿、杭州绿园的阴电梯轿厢尺寸愁不足，而消防考楼道也无法满禾足红木家具、员三角钢琴等大期型家具的搬运败所需的宽度，悔故将给今后绿帆园业主搬家时月带来很大不便波。建议在设计米时宜事先考虑蛋业主需求，并蓝予以解决途径假。桌9役、绿园屋顶无羽吊装或固定设园施，将给今后委的外墙清洗带总来一定危险。秩1佣0标、桂花城初阳蝴苑的设备配置桐太过豪华蜂：锁13姐7袖户配置两个热途水油锅炉，假叼设业主全部入南住，全部使用碎我们配备的热像水，以每吨热眉水简3梅5臣元费用计，也捧无法保证收支临平衡。建议在尤今后锹XX慰开发的项目中址，多聆听来自仪第一线的声音烤，事先准确估膝算各类新的设哄施设备所导致饥管理成本增加醒的部分，再根毁据管理费的标齐准、物业的综天合情况来决定耳设施设备的选早取与否。叹1课1陶、桂花城设计劲了生活用水的伸净水系统，但乎由于在户内只捕设计了一根给伯水管，住户冲每洗衣物、冲座从便器的水都由金这一路水来供胜给。多数业主边提出用净化水萄冲洗，太过奢巴侈。所以，至谁今，桂花城的诞净化系统尚未芦投入使用，造谊成了开发商投车资的浪费，净赴化系统的废水灿也无法象最初忌的设想那样得皂到合理的利用控。建议在今后皂设置净化系统督时，考虑设置胁独立的给水管巴路。婆1续2吨、紫桂花园、底桂花城地下汽宗车库未设置监承控系统，给车孟辆安全停放留唤下很大的隐患串。建议对已交健付的地下汽车川库在适当的位碎置给予设置监剩控系统，如主甲要交叉口、转薪弯处，以便发纷生意外时准确蛇查找事故原因婶，也可方便物而业管理公司节末约人力。高1破3爬、世纪广场员大工餐厅未设置散单独上下楼梯艇，给员工就餐跑带来一定不便昌。建议设置员坝工专用楼梯，平便于分流，同巷时也有利于写点字楼的外部形污象。俭1吵4键、世纪广场管磨道井内未设置救楼层隔断，给议工程维修检查帝留下一定安全截隐患。塑建议对管道井迫给予楼层隔断阶。教1柴5溜、男卫生间小裳便斗采用秋电摔池供电式，维允修率较频繁，楼同时电池运行球成本较高。建当议小便斗采溉用流220景V绩供电式。二、用房类跳1须、炼XX公所有已交付小浅区内都未设置称专门的储藏室匹、仓库等用房脏，给物管工作楚带来不便。建止议在今后开发伯的小区中加以危考虑，为物管影后期管理工作种带来一定便利掏。桑2躺、堂XX视所有已交付小青区内未设置员飘工休息室，清坟洁工、绿化工附无处休息。建博议在新开发的刊小区中予以考成虑。听3并、世纪广场酒猫店餐饮粗加工输间设在地下车朋库，且加工间缎唯一的出入口悠与地下车库的姜出入口相通，先不仅造成进出区送货车辆停放芽的不便，也造坏成加工间的异棋味在车库内弥词漫。建议今后笼给类似用房设理置单独通道，担以方便物业管贞理公司的管理犯。礼4滤、世纪广场空些调房和锅炉房纸的设置不合理停。空调房未设熔值班室及观察桃窗；但在锅炉扶房内却设有值财班室，冬天采平暖时，两个设和备房都有重要痕设备在运行，货无法做到同时柴观察两个设备则房，给管理带编来很大不便。赚建议设备房宜赢尽量集中，若负不能集中，则债应设置单独值雁班室。渴以上只是我们栋的一些较为浅匀显的认识，或恨许还有些问题鞠我们并未找到嫂根源，无论如床何，希望能给规今后的开发提余个醒。谢谢！校第四组：智能电化系统录智能建筑是人愉们在信息时代楚对办公条件和河居住环境提出析高要求的呼声帝下应运而生的榜。当今社会，盏我们已完全融么入了一个高速养变革的信息时冈代；换言之，喘我们不仅在办窜公室离不开对棕信息的需求，酒而且，由于计穿算机技术划,饥通信技术和自驳动控制等技术慢的飞速发展，此正给我们的日煎常居家生活带层来巨大的变化帝，我们对家居师的要求已经远灿远不再局限于往一张床垒,祥一个气派的客境厅等温饱型需百求，而向生活青的舒适性即家滚庭设备的自动题化和文化氛围勤提出了更高的思要求。因此，法系统化、高效雀化、信息化、耕人格化和园林尊化的小区设计庙概念已成为当朱代规划和设计锻人员的共识和以追求。发展智多能化小区业已茫成为住宅的一更个发展方向。童根据本次会议楼进程，我们对绝XX厘已交付项目智疤能化系统的配栋置、安装和运么行情况做了调历查。目前，各骑项目的智能化涂系统基本配置纵齐全，但仍可槽以从方便管理寿和有效使用的美角度进一步完舟善，我们谨希袄望通过本次调酿查，给今后项把目的智能化系史统配置提供参新考。皮一、周界防越左报警系统竞1务、周界防越报滔警系统未将周特界全面设防，应系统存在着盲包区或死角扒如：桂花城的拳西大门。深夜纯一般物业内住趣户出入较少，擦为节约保安人朝员的人力开支到，通常会关闭久部分次要的出灌入口（如：桂屡花城的西大门盟），即该岗保士安人员不再采树用定点值勤而娇采用巡逻方式鞠，但目前该处绿无任何防越报爸警设施及摄像怎监控，对小区腥的安防不利，耽形成盲区。为亚提高物业的安货全防范系数，顿宜在物业内可闯能关闭的出入叫口（或消防出塘入口）安装防困越报警设施，冒建议可在桂花研城的西大门上宵方加装双光束章或四光束的主蔬动红外报警探勤头。警2逝、周界防越报干警设施的安装非与相临绿化之锯间的矛盾艰别墅小区的周缎界围墙大多与英业主的私家花推园相邻，而业算主日后在私家重花园内种植何盛种绿化，物业闻公司将较难干猫涉。若业主在研私家花园与围公墙的相临位置侧种植易生长并架枝叶茂盛的植摇物（如：毛竹纵等），每年物狱管公司将其进遣行修剪时易引顾起与业主之间匪的纠纷，若不蓬进行修剪，植暂物的枝叶则易艰阻挡主动红外砍报警探头（如胁桂花园金榜桂遥H-严1围、云纱桂横7-跨1毕等），从而引愚起系统误报率战的增加。建议地物业在建造时茶将周边与围墙容相临的绿化一触次性种植到位东，在物业销售搞时与业主商定问：不能擅自改祖变周边的绿化榜，日后植物的隙修剪也应由物满业管理公司统特一进行。为降声低误报率，建重议绿化种植位辅置宜与围墙相钢距潜60C应M贯以上，且高度晕低于围墙的最堪高位置并选用娇不宜长高的植层物。女3浅、周界防越报启警系统与相临猪围墙之间的矛诊盾条桂花城的周界臣防越报警设施种（电子护栏）露与围墙的铸铁债围栏之间存心在杏20~30C艘M庸的空间，若个神子娇小的可疑厨人员从此进入坟比较容易。建性议日后围墙的他铸铁栏杆尽可促能与围墙的外聚侧对齐。此外肝，贞XX回房产品的围墙尸大多采用铸铁响的半通透的围没墙，这种围墙势对不法分子而敢言将铸铁栏杆钞打开是较为容受易的，若从栏脉杆钻入，则防梦越报警系统形柜同虚设，建议役对围墙的形式药做进一步的探齐讨。直4蓄、周界报警设守施的安装位置助桂花城及紫桂且花园的电子护恨栏目前安装较域低，系统较易坟引起误报。建辱议抬高安装位搞置。括5巡、周界报警系依统的安装及调趁试墙育华学校饰的践11~1蹦3戏号防区经常性苏的无条件报警念（误报），一件般为系统调试啄未到位，建议充可加强调试要冤求。威6供、监控机房内浇设置电子地图娃储菠目前在公司内域尚未采用该技汽术，但从方便储保安新员工熟迁悉小区及在报良警时及时、准尸确查找报警点访的角度考虑，位且该项技术的钟一次性投资成趋本也较低，建茶议设置。爷二、闭路电视乡监控系膨统林泰1亲、摄像机的位炼置设置饶岁许桂花城小区内问的监控系统只待考虑设置在围弹墙外，小区内纺无任何摄像设失施，如地下停抛车库的出入口缓，此时若发生引人为事故（如撑：车辆划伤）察将无法查实，双建议在地下车收库的出入口、丙物业的主次出溪入口、会所出讯入口及物业的窜死角设置监控墙录路像。虽2详、系统的可操岭作性辫XX亭园共设置抗了天9牵8晒个摄像机，均屡设置在小区的躬周界。目前虽卧采用画面轮流蜂跳动的形式，乎但物业内设乐置缩9证8丢个摄像画面对兼保安人员对其蓝进行有效地监换控较难保证。慈建议物业内的摄闭路电视监控才宜控制粘在例3艇2悟画面以内，以烛提高监控工作怖的可靠性和有萄效性。急3乌、周界是否需佳要设置闭路电枪视监控絮鹊目物业内的闭路贴电视监控设施该一般很难起到火防止犯罪的作吵用，一般说来愈，只是在事后非，协助公安机记关破案之用。南XX急园及桂花城的抵周界均设置摄嚷像设施，不仅忆增加了一次性弄的成本，也增捞加了日后系统呈的运行及维保觉成本，若该位刷置的周界防越钥系统设置较到衫位，完全可以鸣不采用录像系拜统。高4羊、录像效果不答够理想舟①出丹桂花园内捕的霉1系号摄像机能基絮本使用但图象匪不够清晰并不存能录像，由于驳原先系统的线摸路安装时将强盈、弱电设施的姿连接线安装在锅同一管道内并商有较多的接头沃，以至设备在乖下雨时无法使幻用，造成设备粥损坏。建议系咽统在设计、安袍装及验收的过寄程中应进行把摊关，并符合系鸭统规范要求。涂②黄丹、金桂周界卸红外灯的使用扑效果不够理想杆，恢如露5快号播、色7栽号保、够8田号称、脾1另1巷号虹、亮1昏2药号铜及部1殿3连号聚光罩内已陪掉油漆，造成捎红外灯光光线盾散开，以致夜泻间摄像画面不不够清晰，建议逢日后的红外灯抹不宜选用油漆付式的补光灯具冬。俊③跑黄龙世纪广场若的部分位置（亦大厦的主次出理入口等）的摄晒像画面清晰度运不够，即摄像酒的画面视觉效序果不理想等。在产生该情况的似原因分析如下棉：硬件设施（稻如摄像机等）贝不理想，建议扯选用时采用自伪动感光光圈的恐摄像机。策④幅黄龙世纪广场夫部分摄像未调丢试到位，摄像慨存在盲区。如川：地下车库出夸入口、电梯门捎口等。建议调找整部分摄像头厚（根据实际使摸用情况），若刊效果仍不理想街，摄像机的安岸装位置及摄像已范围宜结合物姥业使用的实际沈需要进行合理哈调整及设置。它⑤吩黄龙世纪广场国的禾电梯的轿厢、派地下车库等处衡的摄像画面清购晰度也不够，蛾即摄像的画面恐视觉效果不理计想，这样的监策控录象也很难狂作为事故发生嚼时的查证依顿据。针对这种捏情况的原因分俩析如下并：岁1奋、硬件设施（坝如摄像机等）症不理想、周围灰的照明亮度不妇够，建议在摄桃像机的摄像范猜围内应增加适粒当的补光剥；奶2谷、硬件设施不壶理想、录像机典的磁头已脏、絮录像带老化等挥，建议对录像樱机进行检修（挪若无法修复，气建议更换）、共经常性更换录学像带、平时注皂意对硬件设施尚保养。慕三、可视对讲巧系统迎1啦、系统采用的融设备车樱严桂花城及紫桂资花园采用法国寿罗格朗可视对械讲设施，其门梁口机（直按式兔）为圆形按钮于，由于门口机际安装于室外，日容易积灰，故色建议选用表面瞒覆薄膜的按钮塌，以延长系统背使用寿命，减脑少故障率。据杆了解，法国罗边格朗可视对讲川门口机的按钮紧有圆形和方形血两种，圆形按鼠钮按下去后经瞎常性难以自动钉回复，而方形序按钮则因为内庙部有弹簧，易滨自动回复，故饥建议采用方形导按钮。版2改、可视对讲系捏统相关的材料鹊该潮桂花城内可视提对讲系统联动银的门锁用网络萝线进行连接，立但网络线未做绒任何保护，其覆使用寿命将大哨大降低。建议械可采用罗格朗削系统的连接线局替换网络线，墙以延长系统的指使用寿命。帐3森、可视对讲系领统的联网畏米些桂花城可视对延讲系统目前虽嚷已联网，但系取统只对音频信顶号进行了设置剥，视频信号未座设置联网，若识管理处想通过顾可视对讲门口塘机查看各单元下门口的情况，木将无法实现。资建议重新对系宅统进行联网调形试，尽可能实旺现音、视频均销联网（罗格朗卵系统具备此功炊能），以方便滴监控中心对小率区进行全方位加的监控。糖4继、系统在物业纵的主次出入口妈设置管理机式湾犯桂花城目前只活在东大门门口齿设置了管理机怖，但另外的门贴口却未设置，纠为有效地控制便夜间外来人员席的进出及加强化物业管理公司奏与住户间相互耕联系，建议可柳视对讲系统在董设计时宜在物合业的出入口、盾物业管理公司椒办公室和监控厨中心均设置管领理机。洲5惊、可视对讲室英内机不能开启是单元电控门羽厘姨桂花城曾发生维室内机及门禁瓜系统不能开启棕单元电控门，府其原因较多：胞绕1趴）业主平时在汁使用及装修房翠屋的过程中，滑对系统的使用漏不规范（如：娱业主在装修时锣将室内机拆除滑，使连接线路控全部短路），脆但由于大部分妈业主及用户开痒始并不了解系夺统，建议在交帅房时由弱电购溉货安装公司提阀供产品使用说蓝明书，若系统炊为进口产品，哈必须有中文使侧用说明，以便芒于住户正确使艘用该系统。寸淹2刮）系统与门锁弱不匹配，可视窜对讲系统一般醒比门锁的电流个要小，若系统桶设计门锁与可掏视对讲系统相乳连并用，将引让起门禁不能正足常工作。建议水门锁的电流宜变单独设置。询群3绞）建议系统的缘楼层译码器的老安装位置应注协意环境的潮湿盖度，若安装于缴邻近给排水管弹道，势必潮气低过重，导致译及码器易损坏，秋造成系统故障勺。停四、室内报警脾系统钥1处、设置煤气报亲警设施遣根据报警中心喉了解，目前有米部分业主在室清内安装了煤气荒报警设施（但忧因尚未移交，盟具体为哪户尚近不清楚）。根蚂据我们的管理袄经验，室内设郊置煤气报警设暮施直接接入小位区报警系统，喜日后物业管理恐公司可能承担售不必要的责任裤（由于设备故敲障、保安出警事不力、保安及膀时出警但无法恳拥有擅自进入死业主室内的权耍限等，尤其是之在发生误报时雁将很难向业主严做解释）。建盒议在室内的煤垮气报警不宜接京入报警中心，荡可采用接入业宗主的手机或固敌定电话，由物制业管理公司在丘受业主委托后碰出警的方式来匪实施。畜五、电子巡更蔑系统鹅1柴、电子巡更系锯统的设置辱目前该系统只径在兰桂及意XX惧园进行了配置趋，由于该系统册投资成本较低游，也便于日后林物业管理公司滩对保安的巡逻弓进行考核，建冠议在其他小区帖内推广采用。鞭2提、巡更点位的秀设置机为加强保安人蹄员的巡逻，建鉴议在物业的顶扯层、地下停车茫库及设备机房蛮门口等匆设置巡更点。葛六、背景音乐经及消防紧急音蚕响的设置贱1槐、兰桂的背景撇音乐系统布置辩较分散，日后奖要达到较好的铲使用效果，势挪必需调高音响绝的音量，对临荷近的住户产生咏一定的影响。谎建议系统在布瓦置时宜设置在昂日后住户可能切集中的活动场杯地（如：中心柱花园、水系周汪围、泳池附近敢）。音响的外伶观色彩亦要与诸整个建筑风格道、环境美观相今融合。稀七、监控机房房设置称1低、根据有关规居范要求，消、消监控室必须有愚人牵2码4嘱小时值守。由泳于监控室采用扭视频监控，必我须有人观察，嗽而消控则一般缺采用警铃报警攀方式。此外，食出于在高温季绍节保证消、监与控室设备正常沈运行的角度考扬虑，一般在消真、监控室内必雕须安装空调。极为方便物业公滋司集中安排人领力、减少高温冤季节空调运行军的成本，建议丘消、监控室可辜合二为一。课2骂、从节约和集塌中使用安保力怕量和设备投资络角度考虑，建蔑议将监控中心美设在小区主入索口。雅第五组：环境令景观设计原居住区规划的脱另一个非常重抚要的方面是环尺境景观设计。忽可以说，它是俯一种艺术想象都力的创造活动阿；是一种既体子现出对自然地担形、地貌条件徐的因借与利用玻，又体现出对鼓小区所处社会口环境、人文及低地方建筑特色铃的尊重与发扬糠；这种创造活佳动赋予了居住闻环境新的内涵驰，新的语言，之沟通了人与自怠然之间的情感牢。同时，它还豆是人们对美好危居住环境的一订种外在诠释，扫是人们追求高收品质生活的产特物。劳我们在对各管创理处和部门的滩汇总材料进行汪了整理，并经支过实地验证后拳，认为协XX饺房产品在环境坡景观的设计与木营建中存在以晋下问题。劲一、环境景观洋在设计时由于攻在某些方面考仪虑不周全而造户成了业主的投沿诉或导致了物甩管公司管理成恶本的增加。露1沾、绿化植物品层种的选择塞1闻）、在大的原争生树的下方，炸应选择比较喜迹阴的植物，而数不应该种植普嗽遍的喜光草坪望。京XX返园有许多大的飘原生树荫下大得片草坪死亡就豆是其中一个典躺型的例子，可蓝能在设计的时蒜候只考虑到了导私家花园的草衣坪必须统一，绍而忽略了草坪摩的喜光性。在泰深圳的部分小木区，这种原生孕树周围一般都扇不铺装草坪，须而是采用鹅卵徐石铺设、种植努喜阴性植物等揉方式加以掩饰散，这种做法也斤很值得我们借反鉴。培2示）、在驳砍石奋头裸露的地方验，应该种植比咐较耐热的爬藤塑类植物，而在路其底部则应该默留出种植绿化过植物的泥沟。子如级XX计园，有许多驳励砍石头裸露在棋那里，就是由炒于上述某方面丧的原因造成的易，这不仅影响率了园区的整体间的环境，而且激还给物管公司恶的管理工作造州成了很大的压姓力。膜3须）、虽然说，雪在别墅园区内桨，尤其是欢XX测源这种以自然俘生态作为开发败主题的度假园绒区中，适当的屡落叶、飘絮有傅助于营造自然饿、恬静的氛围剖。但凡事都有颗一紫个假“宅度扶”犁，过之则效果蜜会适得其反。温因为落叶及飘徐絮都会影响水皇系的水质，从丝而影响小区的摘整体环境，还防会给物管公司搏的清洁工作增葵加负担；而道达路上过多的飘托絮和小花在下殊雨天气也极难看清扫。因此，篮我们建议园区讨在水系及道路波的两边应该种搏植一些没有大毛量落叶或大量递飘絮的植物，敬以保持园区整月洁的环境。话4库）、大的落叶壤乔木应该尽可抽能考虑种植在这房屋的西北面搁，因为这样我耗们种悼植的树木就会娱起到夏挡阳光矿、冬采阳光的耐作用。紫桂花怎园在绿化设计劝的时候就很少拔考虑这方面的咸情况，也可能捕是出于园区整杯体美观或细部渔处理的原因使杠设计师无法兼假顾。不过，我庄们真诚希望，旱在今后的设计擦中能多加考虑绣这些方面的因老素，因为，毕非竟我们的产品锡是以人为出发号点，为人服务厚的，是以满足惜人的需求为最锁终生产目的的诉。课5逝）、在人行道烟的边上不应该膝种植带刺的植遗物，因为这容赵易造成不安全窗因素，也极有让可能引起业主渗的投诉，在紫摩桂花园的部分夸人行道上种植浑带多刺的红叶梯小檗就属于这耀种情况。敢2百、绿化植物种愧植的位置古1必）、部分乔木疯的种植不应该犁离房屋的窗口龙太近，这会影厘响房屋的采光渣，在设计时应型事先考虑树苗括的成长性，比爸如在负XX衰园就存在这种收情况。脚2电）、在住宅密鸟集的地区应该械避免种植有毒信植物，因为这萍些都存在不安候全隐患，这些贵植物可以考虑尚种植在离住宅舒区较远、仅供和观赏、人的参特与性相对较小梅的公共绿地。木在桂花城我们充就发现种植有腊夹竹桃，据了野解，有许多人捷会对夹竹桃产赌生过敏反应。例3痒）、种植大的栗绿化苗木时，止应该考虑其位触置是否对着业陶主房屋的大门眼，这很可能引体起业主投诉，娃因为在讲究风水水的人看来，穴这是一个极不岸利的因素。目老前紫桂花园也叛有这种情况存效在。撕3闲、绿化工程施壤工趋1脂）、公共绿化逼和私家绿化混晃为一体，容易拐造成业主将公域共绿化占为己袄有，给管理带临来很大不便。掌这是由于公共留绿化带与私家默花园的界限非揭常不明显造成英的，设计时应淘考虑这个情况鲁，建议设计小辟道或水沟隔离循。在筒XX善园就有这种情团况存在，很多持业主要在物管筑公司进行多次骨解释之后才明宿白。阔2身）、绿地水平晶面应该低于路卷面，这就不会歌导致雨天雨水谨流到路面上，例从而影响路面饶整洁、美观，猫增加清洁负担西。桂花城就有弟这种情况存在垦，虽然我们在启后期采用了小往木桩将绿化围好合，起到了一慕定的阻隔作用柴，但一来投入顷的费用较高，惧二来，这些木扮桩的今后维修桶养护也比较麻男烦。建议在设混计时注意这类堪情况，处理确好竖向标高的蚁问题，也给物漆管公司减轻负骤担。热3伤）、在对大面订积绿化进行施支工时，应该考非虑其下方的排运水问题，不然某就会导致排水父不畅的地方有鹊积水情况发生糊。桂花城中心奔广场的草坪积僻水就是这个原现因造成。肿二、景观小品行在设计及施工邻时由于在某些罩方面考虑不周内而造成了物管翁公司的管理成马本的上升，有边时还引起了业氏主的投诉。责景观小品的维搁护成本赵1嚼）、水景贵在亮水活，而水量凡较大时，换水译费、水质处理邮、水池清洁、透水系统循环及蓄投药等运行成冤本，可能成为伟日后小区的沉域重的负担。若另疏于管理，反资而可能影响周雁边环境；若废冰弃成为旱景，曾开发商的心血辉与投资付诸东镇流。因此，我纹们建议在设计尤水系的时候一讲方面要考虑水疑系不运转时的容静态景观，另瓣一方面也要根榨据整个园区的图档次、具体情沉况来分析物业筹管理的收入和体支出的水平是耐否可以承受今朱后水系统运转薯所产生的高额劳费用。目前，施大部分园区的撕管理处无法承企担水寄系雾2着4金小时运转费用法，采取了定时我开放水系统的舍措施以节约成该本，但毕竟治骂标不治本，也劈容易因此而引肿起业主投诉，绝希望今后在进瓦行水系统等耗倒费较大的景观针设计时，多听滥听我们管理者润的声音。占2辜）、私家花园世的界限建议不的要用木栅栏，示而采用绿篱隔茧断的形式更为婚妥当。因为木骨栅栏会因为油方漆脱落而腐烂丰，从而影响景删观，如果用更吗换木栅栏或定咐期上漆的方法雄加以解决，则淡增加维护成本掠，带来管理单叫位成本的增加吹。嚼3忧）、桂花城的当桂湖水系与泵键房的出水比例伟不符，造成资翻源浪费，而且蜻还影响美观。肝2刻、景观设计的喊人性化设计将1犬）、尝XX土园荷花池的休拒息平台上有两爱个与整体环境缩不协调的用来蜜掩盖设备的波钩洛各木箱，如扇果设计的时候虾把其设计成漂障亮的可以坐人功的椅子，那就化两全其美了。杠2罩）、主干道与稼房屋入口处的翻角度设计应该悼更趋人性化，夜留出的转弯角翠度应乖该以实地为准汪，这样就不会丈因为道路的问毙题而增加其他端方面的维护成迹本。桂花城幼亦儿园的路口就励有这样的情况晶发生，进出的抓车辆经常压坏净绿化带，从而迅增加物管公司切绿化维护的成候本。千3吃、景观施工要霉求士1捉）、绿化草地观上的青石板铺宵设间距应该符矮合人休闲时散融步行走的节奏费，不然人在上赖面行走会有很比不舒服的感觉唉，这就导致青莫石板之间的绿眠化草被人踩死甩，从而影响景民观。造成这种住情况发生的两站种原因存在，膛一是由于设计带时没有考虑这龙种情况，二是捞铺设时没有按挡设计要求施工驻。在圾XX僻园就有这种情乎况存在。竟2销）、弱XX告源停车位隔断阻用的塑料材质江的断裂影响了简美观，造成这祥种情况发生的灶主要原因是由吗于施工时没有狡严格按照有关勺标准施工，从砍而影响其使用材价值。蒙第六组：水电樱与管道设计壮在住宅建筑中炊，装修是个很牧重要的环节，嫂应该说，正是明内部装修给予怕了建筑第二次岁生命。在日常尿装修管理中，曾使用者对水电讨设计和管道的瓶更改也是我们仁管理上的一大吓挑战和难点。芹此外，公共水遮电费用是构成拦物业管理公司补日常开支的一璃个重要的组成芽部分，在总的致开支中占有较明大的比重。我牌们在收集、整赛理关于水电设末计与管道（上汇下水管道、公扶共用电用水、组电气开关设置除等）的质量改骑进意见后，可绍归纳为以下几扬类问题。奶用水（给水系晃统设计和水质朽）秋1睛、目前我公司予管理的各小区唱公用水都只由皂一只水表与自遭来水厂结算，张生活用水、经丢营用水、消防桌用水都共用一环只表，很难划遮清费用。尤其朵会馆、游泳池残、餐饮有外包垒情况的，费用倍结算更加困难望。赌2来、当前兰桂花俯园、丹金桂花孟园、丹桂公寓禾等小区用水的搞水质发黄问题忽始终得不到满峰意的解决，只狡能采用定时放没水的办法来缓声解，尽管这样驰费时费钱，也晶只能给业主一絮点心理上的安类慰而已，不能侧根本解决问题扛。背3暂、水系漏水严况重，不能经常伸运行，只能择另时开启。水系买的水如不勤换筒，不但形不成股景观，反而会示孳生蚊蝇。湖4弦、丹桂公寓有登不少业主家的度水表是反装的苗，抄表非常困挎难。可能安装饼后没有仔细检惑查。西鉴于上述情况辣，我们从方便衬使用和节约费搞用的角度建议渗：在设计供水勿系统前与自来病水厂沟通，最超好达成一户一秩表的协议，至私少也要每一单细元由水厂安装客一表，以便与四业主结算，每次一活动单元也缎分别设水表，唯便于分别抄表该结算。如必须披安装分表的话心，能集中安装困，便于集中抄发表。少新设计的住宅完在设计时就应尺考虑给水系统陪的循环回路；拳采用防锈的材歪料，验如排PE-猎X胖管柿、宫PP-匪R影管等，以防止肝水在管内积存府变质。小区内洞如要设计水系抹景观，首先要密考虑日后的使哭用成本，最好塌能利用附近的等自然水源。上下管道各1鄙、有较多小区龄如桂花城南屏绸苑、春晓苑现温在用的单元进认水管黎是茂UPV族C菠管，易断裂。隶2誉、有较多的老易小区如丹桂公资寓等小区没有奥考虑檐沟，尤漠其是单元门屋泽面没有设计檐仁沟，在雨天给暮业主进出造成对很大不便。碰吼到雨大风大时犬，房屋转角处籍还会被雨水浇品湿，引发墙面联渗漏。目前有隶檐沟的住宅，控所用材料也不奴够合理，方身燥的落水管排水桶速度不够，在具接头外经常发着生渗漏。檐沟葡经常被堵塞，宫检查维修也相制当困难。秆3坝、我公司开发驳的小区中，有叫较多小区卫生遣间的污水管、帜废水管都没有物直接通出室外脸的排气孔，臭狱气排不出去。尚4闷、目前还有较历多小区从六楼滋到一楼合用一笛根污水管，违击背常规做法。蛇5陆、不少小区（盖包括兰桂花园拒）空调落水管昌没有设置，达狱不到国优小区凑对空调冷凝水淋有序排放的要隐求。谢6抹、有很多小区跨在交付时，污并水还没有接通脖市政管网，导国致污水排放不赠畅，即使现在柳接通了由于没船有作必要的疏磁通处理，仍留蜜有后遗症。墙7东、桂花城人行迈道缺少排水设丑计，特别是鹅随卵石下的排水舅沟太小，逢雨序天极易积水；洲桂花城单元门躺口排水不理想胸，普遍存在积近水现象；黄龙牵世纪广场酒店板给排水管道少剩且口径相对较惧小；地下车库臭遇雨天容易积劈水。门8旱、云桂花园独摸立别墅普遍存帜在露台边的房镇间门正好是一届条下水沟，没家有下水管，一屈下雨则雨水从搂沟下冲到地面违，易使露台房诱间门的地板发隔霉。达9念、紫桂花园二挠期户内卫生间铲地漏下水未设稼置存水湾，易浇造成臭气溢出丧。择1构0集、紫桂花园的冷烟道排气孔设渡计育在颜2.2切-2.宵4危米卧，与目前业主永的装修选用的聪排油烟机排气腾孔高度不符，争多数业主装修蜡均需抬高烟道鹰口。笋1专1秘、桂花园锅炉蹄房的烟道排气肆孔烟道安装造坡成篇1-1祝1本楼的房屋出现礼渗水现象。由1才2娘、桂花园室外规排污泵蓄水池各井不够大，造拐成排污泵无法大使用自动处理徐系统。闻1廊3河、黄龙世纪广茫场郊A管、绸B钥区走廊沿墙下史水道案、佣C涨区沿口因落差剧不好，有坐水辫。蚂针对上述问题舞，我们设想：龙关于选材问题寿，最好选用建谷设身部掩[1999]跌29沉5黎通知推荐的管祝材，如应PE-衔X吹管谁、茂PP-葵R随管等。同时在捏施工过程中，慨加强介对供应商的材葡质必要的动态煮控制。在给排躺水设计时，充寄分考虑业主的怒需求。对新建巨小区设计时就皂考虑增加檐沟谦，且最好采用搜混凝土现浇檐现沟，同时要考芝虑维修工怎样威上屋面检查和霜维修檐沟的通程道和立脚点。象关于废污水管间的排气孔问题注，对老小区开态发公司是否在仍可能的条件下贯考虑整改；对善今后新开发的鹊小区住宅，应师杜绝此类情况舌的发生。一楼乐应单独设置一步根污水管。有脉条件的话最好灾在阳台上也有阳二根落水管，摔一根雨水管、葵一根污水管。寸为了提高小区遥档次，减少住晨户间的相互影忧响，新设计的消住宅，一定要易考虑好空调冷笑凝水（甚至包秧括致冷时）的忍有序排放。有圣条件的老小区途，也加装一根团总落水管。关市于污水纳污入辅网问题，虽然货有的小区在交篇付时市政管网婶还未建成，但稼如碰到类似情逆况，最好在售营房时与业主沟浓通好，或在相逝关文件上注明脱日后的处理方情法及费用承担扒。如果都是经届过综合验收后拐再交房，就可知以避免这种后杀遗症。建议排枪水设计时，适彼当增加排水口览，并扩大排水歌管道的下水口诚径，同样门前善雨水沟也应进愤入相应的管道播。对于路边的载排水，则建议职将绿化带稍低稀于地面及下水立道，并设计隔键离，避免堵塞倾下水道；排水份沟上铺鹅卵石热的做法有待商稳榷，不但影响泰排水速度，日映常的维护也很厚不方便，下面沿的筛板常被汽隔车压断；从使弱用角度看，还祥不如在侧面上粪留与地面垂直阳的排水口较好湖。烟道排气孔彩问题，建议设递计时进行市场幕调查，充分考画虑排油烟机的杀排气孔高度，敏按实际需要进复行设计。紫桂舞花园蓄水井不状够大的问题，羽最好请专业人术员研究如何采袍取弥补措施，多同时在今后的慨设计中要引以季为戒，设计前峰需取得相对准留确的设计依据寻。姓三、公共用电偶系统今1咱、现在不少小国区的公共部位框，还在用手动妄的电器开关，位有的库房（如绘桂花城栖霞苑以）狭狭的一条震通道脂，配4盼0桌瓦的日光灯一棍溜排过去，造目成人力上的浪佳费。而且，这论种手动开关的奇设置对物业管培理单位而言，虾业主可以随意尤开启，若由于尚疏忽未能及时尘关闭，也将造耐成管理成本的跪增加。疲2雕、兰桂花园地疼下库房的电表究只有一个，是梯属物业管理单泥位承担的公共幸用电，灵由于业主的库絮房内未安装独愈立计量电表，神业主在库房里沟使用电器，不超利于费用结算桐。阿3蛙、一般说来，废园区中心会馆崇内的部分功能挤用房将来会由劲物业管理单位宴外包经营，但讯目前会馆的用证水用电很少根足据用房性质加枯以分表，分路愿安装、控制，酬这给物业管理托单位今后的计耻量、收费带来理很大不便，如辉桂花城会馆也兄是在开始经营义后，才逐步分远开，这既影响配了美观，又不具利计量的准确精性，给物业管见理单位造成了搁一定的损失。镜4翼、小灵通、电诉讯、网通设备惹房用的电都没污有建立单独电查表，都摊入管棋理处，不合理美。赞5侮、电梯公寓的比楼道感应灯装角在楼道入口处趋，疏忽了电梯苍公寓业主几乎足是不走楼梯的芽，以至于业主雁一迈出电梯还隶是一片漆黑。予6讽、桂花城内所恳有的石头灯遇磨雨天短路跳闸羊现象普遍，且单未与其他路灯伪分开控制，经鉴常因雨天而一径片漆黑，又占缴据较大空间，趋且易破损，还潮存在不安全因缺素。逗7爸、桂花城水系己控制箱在地下源，造成电器潮勇湿、生锈，紫姓桂花园室外自未来水管网埋入丹地下太深，均灰不利于检修、效维护。章8增、黄龙世纪广饮场，各区消防肥楼道灯质量差雨，打A露、芦B协幢楼所有公共挡走廊无电源插同座。窃离微上述问题我们腰认为可能在设竞计时没有考虑炉到某些个性的找特点，如杭州裤雨水多，在防挽漏、防潮上有邻更高的要求；剖在考虑美观的路同时，还应该燕考虑日后的使厅用成本。为此阁我们建议：公蚀共部位的照明附线路，最好多瑞设几路开关，拌便于在不同使旷用场合使用不店同照明要求的夏灯，且宜设置裕为感应式，便板于节约成本。伪建议将感应灯剖装在电梯入口员处，以方便业宣主、节约能源俯、减少浪费。径楼道灯也最好芽采用感应开关黎。每个库房开晃始使用前就装昨上电表，有可强能的话，最好常不要采用分表庆的形式，而是尼直接安装与电速厂结算的电表脱，便于结算。芦设计庭院灯和妙埋入地下的控么制箱时，应加召强防水、绝缘侧和便于维修保天养的设计。考索虑到公共楼道券、场所的维修宪、保洁等的需浓要，最好设置港能锁的电源插雄座。四、户内用电隶1犹、目前住宅用手电每户幕40A趟的容量还欠不网够，尤其亏是歌10茶0统平方米以上较散大面积的住宅顷，都要求增加喝容量。霸2粥、桂花城户内披的开关插座面敬板铺有嘱98担%悉的业主在装修叙时全部换掉，奥户内的热水管次、冷水管诸有锄56望%券的业主全部换藏掉，造成浪费嘉。史上述二个问题福都反映出我们土的设计与用户严的实际需求，膏还有一定的距先离，我们建议躁，在可能的条唉件下，适当增女加业主用电的扎容量，暗对施10虑0鼓平方米以上的泛大户型住宅设费计时，增漠接顿380乏V羽电源，便于在挪必要时扩充容迎量。叨上述意见和建现议，是我们从侨方便使用和节本约费用的角度唇提出来的，可桥能是外行话，撑但是，使鸡XX娱房产的品质达轨到欣赏性和实烤用性、美观性贼和经济性更完柏美的统一，为徒XX补品牌的提升作欲出些许贡献，要是我们今天发把言的初衷。悔第七组扑：霉草道路交通与车摄辆停放清有住宅必有交扭通，古今中外许，概莫能外。甩住宅区的交通裙组织设计和车处辆停放也是园絮区规划设计总涝体方案的重要箱组成部分，对笼于小区的建设啄整体水平，有骂着至关重要的撕影响。尘中国正在迅速借步入小康社会葱，私家车的普僚及势头也十分门强劲，因此，绍XX归各项目在道路盏交通和车辆停登放上所凸显的柱压力也愈来愈巡大。我们在进排行了实地考察他和征求了部分饭业主的意见后尿，将考察结果抵汇总如下。协小区在交通道故路上存在的缺则陷及改进建议化1阅、道路窄，不泽利于车辆交汇炊和业主行走安蹦全。部分小区既主干道只有贫6掠米饱、支干道苹4.晌5脸米党；一辆普桑车烘的设计宽度为仆2.苍0闪米犹（含连两边后舟视镜），两辆运车就是午4.非0典米贴,窃两车在交汇时寨中间保持距离巧在以0.竞5菜米踩以上较为安苏全鄙,日此时如果一旁虚有行人就较难角行炒走欣,程如桂花园、银缺桂、月桂、丹婆桂公寓、兰桂揭就存在此种现婶象。建议小区筐主干道设计宽己度宜在凤6.抬5制米饱以上；支干道肆设计宽度为耍5.挽5究米耀以上。同时，瓶建议在进行道淹路规划设计时歌，充分考虑道筋路的宽度，以葵满足日后园区帽车辆扩充，泊休位增加之需。多2系、部分小区路恰面差，地面不挡平整，车辆行浓走不平稳。现毫在小区都是沥注青路，经过几故年的车辆行走洁，长年的雨水勉冲洗，加之地周基沉降的影响迟，形成了坑坑范洼洼，未经修远补；特别是银揉桂，施工前是候水塘，填土后劝经过几年下陷扫，已造成道路造凹凸不平。聪3亮、大门口无进预出分向行驶道蝶路，进出大门君口易发生堵车航现象，也易发脏生相撞事件。吓丹金桂、月桂玻、云桂、银桂火均有