房地产基础知识教程新楼盘版

重点纲要一、区分、地产、房地产三者间的概念差别，并明确三者间的联系。一、购房者意图分二、各种影响价格的因素内容及影响程度的差第二章：房地产开发经二、建筑物多层、中、和层的层数界限。1、基础的种类、特点及适用范2、墙体的作用分类及各种尺寸规3、梁的类别与作用及其在建筑中的位置分4地面的构5、楼板按制作工艺的分6、门与窗的工艺类别及其使用范第四章：房地产知第三节：挑选应考虑的主要内容。一、各种信息在销售工作中的作二、除去商品房自身价格外，哪些相关的税费会直接影响消费者的行为第六节参照本地的有关规定讲解商品房过程中所涉及的税费种类及金额。第五章：房地产相关一、凡涉及到商品房销售中，客户可能会提出问题的制度应突出强调。房地产基础知第一章、地产基本概第三节：房地产消第二章、地产开发经第三章、建筑学基础知第一节：建筑物分第四章、房地产知第一节：房地产价 第八节：房地第五章、房地产相关的法律、个人住房管理办法第一地产基本概第一节与地一、房地产的概二、地产的概念与分地产类型储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、品仓库等。交通用地：指城市对通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防等占用的地产这类用要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。三、土地所有权的概念与划土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类四、的分住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等等五、所有权的分占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件第二节房地产市一、房地产市场的概狭义概念：房地产商品进行活动的地方或场所广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产、租赁、二、房地产市场的特点经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是和土地的使用权，而式主要有、抵押、典当、等，城市土地使用权的流通形式主要市场的统一性：指市场和地产市场的融合性。在房地产中，任何一笔商品都必然是房地合一的。三、房地产市场的分房地产一级市场：是土地市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由直接控制和经营。房地产二级市场：是增量房地产市场，指房地产经营者与房地产三级市场：即存量房地产市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向，属四、本市房地产市场概况一级市场主管部门：本市的土地出让、转让核准、部门土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及活土地形式本市现行土地形式包括哪些如招标拍卖等二级市现上市量：本市已经登记在案的商品房数量供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计量的比值。平均价格：本市上市商品房价格的平均值。各档次销售概况将现在售商品房以价格标准分为低中高三三级市现上市量：本市已经登记在案的二手房数量。供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计量的比值主流销售状况根据与状况分析出主流价格二手房的第三节房地产消一、房地产消费的类型结构和形式，通过或出租来获取利润二、房地产消费的特空间条件和活动。性决定了间的差别性。由于房地产是耐用消费品，一次可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场，它是间断地。三、影响房地产消费的因经济社会发展及的水、经济社会越发展水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的、城市人口增长及生活水房地产价格水国家政城市产业结消费者对经济发展形势预消费者的消费会受到外部环境的制约外部着现实支付能力能否得第二章房地产开发经第一节房地产开发经营的主要阶段及基本程一、房地产开发经营的主要阶段1、建设工程项目设立或运行过2、房地产建设工程项目规划与3、土地使用权的取4征地与拆5、工程建设与管6、房地产的租售管7、房地产的物业管二、房地产开发经营的基本程12、向本市计划提交立项报告书，申请立项。如项目较大还需向规划3、市计委会同市规划管理部门经过研究，如果同意立项，发给立项批4、申请者向计委和市建委提交项目可行性5、市计委、建委、首都规划建设（简称首规委）与各专业局即自来水管理部门燃气管理部门等可行性如果同意可行性研究的，即下达通过的文件，并下达规划设计任务书。6、申请者根据，办理征地及前期规划准备工作，然后到城市规划管理7划局办理规划用地第二部分

持规划设计条件到市公用局、环保及电信管理局征询意、规划局后，下达规划条件通知、规划局对规划方案进行，并提出对方案的意馆交保证金，到规划局领取建设工程施工证委托测绘院钉桩、并进企业章程、副本、地形图等等，到市土地管理局办理征地手续。地政管理部门拆迁安置方案并发给拆迁证对建设用地进行三通一工作，即通水、通电、通路和土地平整等。到园林局申请伐树证了解线路情况与协商改造、移线方案到申请用电报装做正式供电方案申请施工临时用电委托施工到市计委申请列入计划（此申请须经建委会签到市建委工程处领取开工持开工表到各专业公司办理市政配套工（上水下水热力燃气、到市建委工程处办理招标手进行预算处标招标办标到市任市审计局审核来源、任务来源及一切手到市开发办处登记备办理自来水管线设计，到市规划局市政处办理上水管线施工办理下水管线设计，到市政规划局市政处办理污水管线施工第二节房地产开发经营的风一、房地产开发经营风1、房地产开发经营风险成2、地产开发经营风险的类房地产经营管理自然风险是由房地产经营管理过程中自然，诸如、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害形成的行为引起的，如：、等形成的风险。3、地产经营风险的管理办经营项目实行对经营项目实行是经营者转移风险的种比较好的方式虽然也要支用即金但是与风第三节房地产开发经营的可行性研一、可行性研究的概可行性研究营管理可行性研究是在房地产经营管理决策前对经营管理项目进行的综合技术和经济分析的一种科学方法。二、可行性研究的阶机会可行性研究阶段及其任初步可行性研究阶终可行性研究阶三、可行性研究的内题就成为全部可行性研究的基础和前提。2业经营的最终目的的问题。四、房地产开发项目可行1、房地产经营项目的背景状2、房地产经营管理项目的概3、可行性报告的基本数4、房地产经营项目的成本估5、筹集与供给方6、资源采购与供7、房地产经营管理项目市场分8、房地产经营管理项目财务评9、房地产经营管理风险分第四节商品房预购预售管把房屋建设起来以前或还没有竣工以前以预售的方式把房屋卖了出去也就一、预售房屋条件及程交付全部使用权出让金，选取土地使用权有建设工程规划按提供预售的商品房计算，投入开发建设达到工程建设总投资二、房屋预售的具体程文件：企业开发资质等级和；土地管理部门出具的建设用手续，购房人凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理过户手续，第三章建筑学基础知第一节建筑物的分一、建筑物的用途分类及特物，如各类学校、馆、影剧院等。二、按建筑结构的材料分以下）护作用，用砖砌筑。此结构用于或大跨度房屋建筑中。三、按建筑结构承重方式分1、承重墙结它的传力途径是屋盖的重量由屋（或承担屋架支撑在承重墙上，2、框架结体刚架（或称框架。一般多层工业厂房或大型民用建筑多属于框架结3、排架结4、其、由于城市发展需要建设一些层建筑，上述结构形式不足以抵抗水、四、建筑高度分1、低层：222、多层：2层以上，83、中：8层以上，16层以4、：16层以上，24层以5、层：24层以一、建筑材料知

第二节房屋构造概1、水325、425、525、625的安定性和凝结时间时，规定的稠度。2、钢是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经后做预应力筋使：。钢筋钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低Ⅰ级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均可作为预应力筋使用。：。3、木红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐，易加工，5M60mm4、普通混凝5、黏土900—1000℃的高温下煅烧即成砖。也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为：240mm×115mm×53mm。每2.5Kg3Kg。190mm×190mm×90mm1400Kg。8%—10%的范围内。二、房屋构造组成部分2、基基础的类5M箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有室时，为了增加基础的刚度，将室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成室，具有较大的强度和刚度，多用于建筑。然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台其承载力大不受水位变化的影响，耐久性好。但自重大，和吊装比较。打桩时较大，对周围房屋加则强度降低；当水位下降，土的含水量减少，则基础将下降。墙墙体的分类砖墙的厚3/4砖18墙）240mm（24墙）365mm（37墙）490mm（50墙）过梁与圈1.5M240mm。圈梁：为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的荷载对地面与楼70—80mm。都是在支模以后整体现浇而成其一般跨度为1.7—2.5m厚度为60—80mm。窗与窗的作用与类1/7左右。门为单扇门，1.2—1.8M2.4M时为四扇门。下冒头组成框架，在框架内镶入玻璃，下部镶芯板，称为玻璃镶板门。门芯5mm空隙。6、楼出附近。也有一些楼梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内使用面积，高较大的建筑物中，其可设置电梯井。楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成3826—33度较为适宜。18步900mm左右。楼梯的构7、屋坡屋顶：屋面坡度较大，在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形60mm，折板的波长为2—3M，跨度9—15M，折板的倾角为30度—38度一、房屋面积的分

第三节房屋面积计二、计算建筑面积的范围2、多层或建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以4、室、半室、车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙6、坡地建筑物利用吊脚做层，有围护结构者，按其围护结构水平面积8、电梯井、提物井、道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑12、突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构水平面积计算建筑面积有围护结构的通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。1730mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，三、不计算建筑面积的范260cm32.24、深基础层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的5、没有围护结构的屋顶间、舞台及悬挂幕布、布景的天桥、挑台7、人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出830mm第四节中西建筑风格概一、中式建筑特点而北方的建筑物多色彩浓艳，对比强烈，如黄瓦的故宫，红色的院墙，金光闪闪的屋顶配上蔚蓝色的天空作背景对比给人留下深刻的印象。4、建筑物具有明显的等级规定：一般可从建筑物的屋顶式样和檐来区别庑殿式建筑：，只有重要建筑、宫殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上。悬山式建筑：屋面双坡，两侧伸出于山墙之外。有正脊一条和垂脊4条硬山式建筑：规格最低，两侧山墙同屋面或略高于屋面。屋脊同悬山式二、西式建筑风格特点1、罗马式建筑：罗马式建筑兴起于公元九世纪至十五世纪，是欧洲堂的最有城堡的特征，是的化身。如老西开教堂，它的平面呈长十3座。楼座以黄、红花砖砌成，上砌翠绿色圆直刺的垂直线条，锋利的尖顶是其主要特征，是超凡入胜的情绪的集中上是巨大的苍隆，光线通过彩色玻璃窗射入，变作血红、紫石英和的华彩，造成一种向上的、天国的神秘幻觉，从而突出上帝的的。造型上排斥象征神权至上的哥特式建筑风格，以美的对称、和谐为其意表。的内顶及回音壁上有展示故事的作品表现了文艺复兴时期所提倡的人文主。5西式现代建筑以新型的摩天为代表这些高楼以钢筋混凝土、拓精神。设有观光电梯，即使是在乘坐电梯的片刻也能欣赏到室外风光。6、庭院式建筑：是指运用几何图形，把古代传统的建筑艺术与现代化的技三、中西合许多栋小巧别致的式乡村别墅，充满了东方情调。第五节建筑识第三章房地产一、房地产价格的特点

第一节房地产价房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：A都是价格，用货币表示；B都有波动，受供求等因素的影响；C按质论价，优质高价，2、房地产价格实质上是房地益的价3、房地产价格是在长期考虑下形成的4、房地产现实价格一般随着的必要而个别形成，主体间的个别因素容一般物品。一般商品可以开展样品、品名，其价格可以在市场上形二、房地产价格的种类A市场价格成了的事实这种价格通常随着时间供求关系的变化及双方的心态偏好、的价格不受一些不良因素如不了解市场行情强迫等的影响。这个价格对双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价。公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格，买方只按其愿付的价格购入，卖方认为是最高价而买方认为是双方均认为该项对己有益而自愿成公平市价形成的条件归纳起来有下列七适当的期间完B理论价C评估价A土地价(b)的土地(e)Ｂ建筑物价Ｃ房地产价建筑物价格＝3、总价格、单位价格、楼面地500m２的土地价格，一套200m２的高级公寓的价格，或一片１km２的土地的价格，也可能是一Ｂ单位价土地单位价格＝不尽相同，如我国内地通常采用每平地价，采用每平方英尺地（10.764平方英尺合1平，采用每坪地价（大约0.303坪和1平Ｃ楼面地楼面地价＝由此可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即楼面地价＝4、所有权价格、使用权价格、其他权利价这是一组按照所的房地产的来划分的价格。同一房地产，在中Ａ所有权价房地产的所有权价格，是指房地产所有权的价格。房地产所有权价格还管理权、权、排他权、处置权（包括、出租、抵押、赠与、继承）Ｂ使用权价国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格《中民城市房地产7C其他权利价5、价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价A价B租赁价（前的房租有市场或称协议、商品、成本、准成本和（C抵押价性。从理论上讲，抵押价格评估是一种预期价格的评估(b)避免人承担抵押价格=预期价值-这样，在抵押中借款人即使无力偿还，人的款项仍然是有保障的，因为人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的。D课税价E征用价征用价格，是为征收房地产补偿而评定的价格6、拍卖价格、招标价格、协议价这是一组与房地产（或出让）所采用的方式相联系的价格分类A拍卖价房地产的拍卖价格，是指采用拍卖方式（或出让）房地产的价格B招标价房地产的招标价格，是指采用招标方式（或出让）房地产的价格C协议价房地产的拍卖价格，是指采用协议方式（或出让）房地产的价格D上述三种价格的关期限内，由符合指定的单位或个人以投标的形式，竞投某块土地，土地A基准地B标定地C房屋重置价A底价（底价是指企业或私人尤其是拍卖房地产时确定的格（亦称起叫价格（简称起价，若低于这个价格则可不B期望15%，即可视为期望价。C补地补地价=（增加后的容积率-原容积率）÷9、其他价除以上八个方面以外，还有一些其他房地产价格名称，如现房价，价、最高限价、最低限价。在有关部门制定的房地产中，还有房地产的其中现货价格是指钱货即期两讫的价格价格是指房地产的预售价格。价=现货价-第二节房地产价格的影响因一、供求状A房地产总的供求状BC本类房地产总的供求状D二、自身条1、位讲是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣，通2、地地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中尤其是在现代城市建设向化发展的情况下地质条件对3、地形地4、土地面习惯而有所不同。例如，某地方市场若普遍接受楼房，则该地方较大面5、土地形7、通风、风向、风8、气温、湿度、降下水位高的地区例外；反之，降水量大，地势对房地产价格的就大。10、建筑物外板，很难引起人们享受，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。三、环境因1、声觉环2、大气环4、视觉环5、卫生环1、人口数2、人口素3、家庭规五、经济因1、经济发格变动的百分比，而两者的也应一致。3、居民收六、社会因1、政定状政定状况，是指现有的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的情况等一般来说政治不安定意味着社会影响人们投资、2、社会程、、、社会程度，是指偷盗等方面的情况。房地产所处的地区，如若经常发生此类，则意味着人们的生命财产缺、、、3、房地产投不同时期房地产，从价差中获取利润的行为。、一般来说，意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不七、行政因1、土地制2、住房制3、房地产价格政4、特殊政5、城市发展战略、城市规划、土地利用规（1）6、政7、交通八、心理因）的因素主要有下列七个（1或心态（欣赏趣味（个人偏好（）（4）（5））（7）九、国际因1、经济状况发展良好，一般有利于房地产价格上涨2、军事情况一旦发生，则地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到威3、政治对立状况如若国与国之间发生政治对立，则不免会出现实行经济、冻结、4、国际竞争状这主要是国与国之间为吸引而进行的竞争，竞争激烈时，房地产十、其它因影响房地产价格除了上述列举的九大因外，还有一些。如：有时房地产者出于自身的急迫需要使得他只求得到房地产从而抬高价格等一、价

第三节挑选应考虑的问买意向在高档商品房，而中低收入者，则对平价房、微利房感。二、面在房地产销售、出租以及房地产登记时作为计量标准。用功能的基本要求，而面积过大，就会造成浪费，对于某一种明确户购房者在购考虑各使用功能面积大小及相互之间的比例关系时，一定要在三、地段四、交1530分钟。住房当然离上班地点越近越好如果由于不得不在远离上班地点的地段购五、房光、通风、私密性的房型，将成为购楼时选择的目标。能六、朝向与楼层家庭人口构成及健康情1/3以上，2/3以下七、采光、通风与层情舒畅，便于住宅内部各使用功能的布置，否则将会长期昏暗之中，特别是大空间的层高及高度一定要保证降低层高就等于压缩了生活空间，八、居住环指住房周围是否有商业网点，是否有、学校，是否有医院诊所、邮电九、建筑质，者应认真查看《质检合格，并查清该证是否是所购住宅的合格证，十、物业管理状情况；询问与物业管理有关的硬件设施是否到位等。如果所的商品房部分交付使用或全部交付使用，则会直接到该小区去实地一番。主要从该小区的状况清洁状况水方面了解住宅小区的物业管理状况，十一发商实费者一般采用一问、二看、三的方法。，A询问公司的主管部门。购房者往往通过各种了解选中住房的开发公司开办的时间、开发的项目、资信情况、一些工程质量检测情况等，如发现这家房地产开发公司在各方面都表现较好时会考虑该公司的商品房。B房地产公司的办公处按照通常的时常规则雄厚信誉好的房地，，C已开发的住宅区。购房者会到该公司已开发建成的住宅区去了解。一般会先看周围环境如果环境好则这家公司在物业管理上较负责如果遍地，环境差，则物业管理有缺陷。再到住户中去探问，管理是否好是否合理。最后到已经入住的看质量如何。，十二它考虑因如地区升值潜力、社会、文化环境、亲情因素等。第四节各类房地产的特点比较一、房地产按使用性质分类销售方式：（主要、租赁面积特点：100—200坐落区域：城市居住区。环境较为安宁、生活设施齐全、方便。 2办公房销售方式：租赁（为主、设施：电、水、多 线路，商务服务3花园别墅销售方式：（为主、租赁面积：250—450平米 楼层：1—24商铺销售方式：租赁（为主、存在形式：独立门面、商场购物中设施：水、电 5房、仓库：销售方式：租赁、设施：水、电 等客户需求特点：加工工厂主、超市、经营商一 信息来源

第五节房地产包括 上的广播电视的和招贴等 融机构提供按揭预售证号码以及商和开发商、2、开发商或商的宣传房地产开发商或 商通常把给潜在的房地产消费者邮寄或发送宣传品作为 的辅助其邮寄工作一般由开发商委托物业机构或专门邮寄业务的公司针对根据有关线索筛选出来的潜在买主来做的发送宣传品主要是在某些公共场所散发有关的宣传材料这种方法与做相比成本相对低一些，购房者通过阅读这类宣传材料一般能比获得的信息。3、售楼直接寄送给那些已知的对租买该房地产有的人，购房者也4、现场现在大多数房地产施工现场都树立一块或若干块牌来介绍正在施工的项目的情况牌的内容通常包括项目规划模型图、位置图、项目介绍以及经过精心选择的具有宣传性的词。另称也是牌中必不可失的内容。此外，将《施工证《建牌上，也可增加购房者的信任度。5、场样板欲的房屋留下较深的印象。6、地产房地产展示会一般由房地产行政管理部门或大型房地产代加房地产展示会可以获得较多的房源信息和材料在会上购房者可对参会的名家房地产公司和公司的资源情况进行调7、接与人员的交二、对客户进行力的分1、估算家庭可动用的购房者要对自己到底可以拿出来买房有一个大致的估计，、预防意外等方面的预备。将家庭平均月收入扣除日常生活开支预备，得到家庭每月可以灵活运用的，加2、了解房屋价格中的地20%3、考虑欲购房屋的面混结构住宅楼的有效面积系数为0.7---0.8;而住宅楼的有效0.7---0.75左右,0.65。由于购房者都是根4、有关物业管理的各项支物业管理公司固定资产折旧费等者一旦了房屋就要支5、衡量家庭偿还的能以解决力与现实住房需求的购房者利用银行购房6、确定购房及抵押时的税费支家规定，税的税率为值的1.2%；契税的税率为房屋价的3%；印花税为合同售价的1‰；大中城市的土地使用税为每平0.4元至10元；各地区有关房地产的行政性收费项目各不相同,额也不一样。7、准备必要的咨询服务费，、由于涉及到多方面的专业知识房屋的程序、手续“在专家指导下购房”的观念，把必要的咨询服务费费等，、一、税费基本知

第六节相关税费制无偿性国家以形式取得财政收入是无偿征收是一种单方的法律行为固定性。国家，是按照税定的比例或数额征收6%（3%）印花印花税的为应税凭证的书立人、领受人或使用人物包储保管借款财产技术等合同或者具有合同性质的凭证B转移所CD权利、证E印花税的税率采用比例税率和税率两种1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰。理的凭证，每件缴纳一定数额的。房屋合同印花税为0.03%，印花税为0.05%，房屋租赁印花税为土地土地是国家为了规范土地和房地产秩序，调节土地增值收益而采取的一项调节措施。作为普通消费者个人所购，如果仅用于自己居住使用，不用缴纳土地增值税；只有在购房者再转让经营此，并获得一定的增值收益时，才有必要缴纳土地。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地；居住满3年未满5年的，减半征收土地；居住未满3年的，按规定计征土地。土地的征收实行四级超额累进税率50%100%40%200%200%土地使用区域国有土地的使用单位和个人，都是土地使用税的。土地使用税以所使用的土地面积为计税依据A大城市（指50万以上至100万人口）每平土地的年税额为0.5至元B中等城市（指20万以上至50万人口）每平土地的年税额为0.4至元C小城市每平土地的年税额为0.3元至6元D工矿区域每平土地的年税额为0.2至4元税税是在城镇内向的所有人征收的一种税税的纳税义务人是房屋的所有人。属于国家的，由经营管理单位缴纳，出典的，由承典人缴纳，所有人、承典人不在所在地税的计税依据为原值一次扣减10%至30%的余值，具体减除幅度则由省市、直辖市规定。房屋如出租，则可以年为12%。营业5%。第七节一、购房形（一）按而由银行提供支持的融资业务活动2、按揭中的关系是通过三份不同的合同协议确定的，如图所示（合作协议（合作协议（购房合同（借贷合同、申办个人购房抵押应具备的条件（借款人必须是具有独立民事行（）（）（）（）4、购房的额度、期限与利率。银行根据借款者的资信程度、收入状况、申（1）可贷额度=家庭月收入总额*（40%-50%）*12个（2按揭最高限额为40万元，同时不超过所购合同价格的70%条款规定的成数和年限，结合借款人的还款能力计算可贷额度。5（二）职工住房公积，（1）12%×35%×12个月*年数。最高额度为10万元，同时不得超过所购70%（2）公积金15（3）的利率比商业性利率低3、积金（三）住房储抵押的权利押的资格，规定数额和期限为：存款达到一万元以上（含一万元，实际存以上（含半年。住房储蓄和购房抵押的存、贷的比例也为存一贷五，购房抵押的最高额度为40万元，最长期限为20年，提供相应的《市商品房登记表（现房）或《市内销商品房预售许可证（期房并同意协办手续和抵押手续的，都能通过住房储蓄申请住房抵押。另外市市级、区级市场的二手房也，二、选择形式应考虑的问（一）期长短的选假如选择一个期限较长的抵押，每月还款额相对就少，因此就有较多的（二）首期付款额的选银行规定，购房最高不得超过房价的70%，这意味着必须自备30%的首期付款。如果抵押比例不到30%，则首期付款额会更高。在目前房价较高，收入相对较低的情况下，对于工薪阶层而言，储蓄够首期付款额也有，（三）房抵押合同的签合同。根据有关，房地产抵押合同应当载明下列内容：抵押人、抵押权人的名称或个人住所主债权是种类数额抵押房地产的处所名称状况、抵押是还应签定借款交通，借款合同应当约定金额、利率、支付方式还本付息方式、还款期、用途、违约责任以及双方约定的其他事项第八节房地一、房地产财。商品住宅是为商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失失进行赔偿。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产。二、房地产责三、房地产人主要指房屋被人因房屋造成的意外而或永久致残由四、房屋抵属于房地产融资的一种是为了保障安全而由借款人作相关投保的一种房地产。所谓房屋抵押，就是申请房屋抵押的人应贷（1）（2）财产为抵押所的房屋；其他因装修、购置而附属于房屋饿有关财产不属投保范围（3）期限，与期限一致，在抵押期间，如果借款（4）（5）第五章房地产相关的法律、中民城市房地产管理第一条为了加强对城市房地产的管理，房地产市场秩序，保障房地利人的合法权第二条在中民城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房地产，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本定的范围内划第四第五条房地利人应当遵律和行政，依法纳税。房地利人的合法权益受法第六条建设行政主管部门、土地管理部门依照规定的职权划分，各司其职，、县级以上地方管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、直辖市、第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）第八城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第十条县级以上地方出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照规定，报或者省级批准。第十一条土地使用权出让，由市、县有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、直辖市的县及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市规定。第十二条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。第十三条土地使用权出让最高年限由规定。第十四条土地使用权出让，应当签订出让合同土地使用权出让合同由市、县土地管理部门与土地使用者签订第十五土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约第十六条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县土地管土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请第十七土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和第十八土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由规定。第十九国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。第二十第二十一条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，第二十二条土地使用权划拨，是指县级以上依法批准，在土地使用者缴纳补偿、第二十三条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上依法批准（一）（二）（三）（四）法律、行政规定的其他用地第三第二十四房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统第二十五以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。第二十七条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政的规定，作价入第二十八条国家采取等方面的措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产（一）（二）（三）有符合规定的资本（四）（五）法律、行政规定的其他条件定条件的，应当予以登记，发给；对不符合本定条件的，不予登记。设立公司从事房地产开发经营的还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取后的一个月内应当到登记机关所在地的县级以上地方人民第三十条房地产开发企业的资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定出让合同的约定，按期投入，用于项目建设。第四房地产第一节一般规定第三十一第三十二基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由第三十三条第三十四条国家实行房地产价格申报制度第三十五条第二第三十六条房地产转让，是指房地利人通过、赠与或者其他合法方式将其房地产第三十七条

（一）（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他形式限制房地（三）（四）共有房地产 其他共有人同意的（五）（六）未依法登记领取权属的（七）法律、行政规定转让的其他情形第三十八条（一）；（二）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批定可以不办理土地使用权出让手续的转让方应当按照规定将转让房地产所获收益中第四十条房地产转让，应当签订转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。第四十一条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十二以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用第四十四条（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权（二）持有建设工程规划证（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的达到工程建设总投资的

（四）向县级以上管理部门办理预售登记，取得商品房预售第四十五条商品房预售的，商品房预购人将的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。第三。第四十六房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为人不覆行时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得。第四十七条第四十八条房地产抵押，应当凭土地使用权、房屋所有权办理。第四十九条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订抵押合同。第五十设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应第五十一条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押第四第五十二房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租第五十三条房屋租赁出租人和承租人应当签订租赁合同约定租赁期限租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向管理部门登记备案。第五十四条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市规定的租赁政策。租第五十五以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将中所含土地收益上缴国家。具体办法由规定。第五第五十六条房地产中介服务机构包括房地产、房地产价格评估机构、房地产经纪第五十七条（一）（二）（三）（四）（五）法律、行政规定的其他条件第五十八条第五章房地属登记管第五十九条第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方土地管理部府管理部门申请登记，由县级以上地方管理部门核实并颁发房屋所有权土地管理部门核实，由同级更换或者更改土地使用权。第六十一条房地产抵押时，应当向县级以上地方规定的部门办理抵押登记第六十二条经省、、直辖市确定，县级以上地方由一个部门统一第六章第六十三条本法第十条、第十一条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用第条本法第二十九条的规定，未取得擅自从事房地产开发业务的，由县级以上工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以第六十五条本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上土第六十六条本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，由县级以上土地管第六十七条本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上管第六十八条本法第五十七条的规定未取得擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，第六十九条没有法律、的依据，向房地产开发企业的，上级机关应当责令退回所第七十条管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、职权，构成的，依法刑事责任；不构成的，给予行政处分。构成的，给予行政处分。第七第七十一在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、活动以及实施房地产管理，参照本法。第七十二条本法自起施行城市私有房屋管理条第一第一为了加强对城市私有房屋的管理，保护房屋所有人和使用人的合法权益，发挥私有房屋的作用，以适应现代化建设和人民生活的需要，特制定本条例。第三条国家依法保护公民城市私有房屋的所有权。任何单位或个人都不得、毁坏第四城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当给予房屋所有人合理第五条城市私有房屋由房屋所在地房地产管理机关（以下简称房管机关）依第二第六城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审第七条办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证（二）的房屋，须提交原房屋所有权证、合同和契证（四）交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的和契证第八条严禁涂改、城市私有房屋所有权证。第三第九条城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和明，买方须持房屋证第十条房屋所有人共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先权。第十一条房屋所有人租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先权。第十二条城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政第十三条机关、团体、、企业事业单位不得或变相城市私有房屋。如因特殊需要必须，须经县以上批准。第十四条凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价或建造的城市私有房屋，需要出第四第十五租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和第十六条房屋，由租赁双方按照房屋所在地规定的私有房屋标准，第十七承租人需要与第三者互换住房时，应当事先征得出租人同意；出租人应当支第十八出租人、承租人共同使用的房屋及其设备，使用人应当本着互谅互让、照顾第十九修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋及其设备，应当及时、认真地第二十租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还出租人。如承租人到期确实无法找第二十一条（二）承租人利用承租的房屋进行活动，损害公共利益的（三）承租人累计六个月不交的第二十二条机关、团体、、企业事业单位不得租用或变相租用城市私有房屋。因特殊需要必须租用，须经县以上批准第五第二十三城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋时，可出具委托书委托人代为管理。人须按照权限行使权并履行应尽的义第二十四条所有人下落不明又无合法人或所有权不清楚的城市私有房屋，由房屋前款代管房屋因或其他不可抗力损失的，房管机关不负赔偿责任第二十五城市私有房屋所有人申请发还由房管机关代管的房屋，必须证件齐备、无所有权纠纷，经核实后，才能发还。第六第二十六条、、直辖市可根据本条例，结合本地区具体情况，制第二十七条本条例由城乡建设环境保护部负责解释。第二十八条本条例自发布之日起施行。城市房屋拆迁管理条中民令第78号第一第一为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权第二凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用第三条本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁证的建设单位或者个人第四第五拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从第六条房地产行政主管部门主管的城市房屋拆迁工作第七条县级以上地方应当加强对城市房屋拆迁工作的。对在城市房屋拆第二第八条任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须家规定的批准文件、拆迁计划和拆第十条房屋拆迁证一经，房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁、第十一条拆迁范围确定后，由当地县级以上地方房屋拆迁主管部门通知房屋拆迁所在地门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户。因出生复转退、婚嫁等确需入户或者分户的，经县级以上地方批准后，方可办理。、第十二在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照本条例的规定就补偿、安置等问题签订协议。第十三条补偿、安置协议订立后，可以向机关办理，并送房屋拆迁主管部门第十四条拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安点、搬迁第十五条在房屋拆迁公告从容不迫或者本条例第十四条第一款规定的裁决作出的拆第十六条法律、对拆迁使（领）馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、古迹等另有规定的，依照有关的法律、执行。第十七房屋拆迁主管部门应当对房屋拆迁活动进行检查。被检查者应当如实提供情第十八条房屋拆迁主管部门应当建立、健全拆迁制度，加强对拆迁资料的管第三第十九条拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人包括代管人、国家的国有第二十一条拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、原规模拆除非公益事业房屋的附属物不作调换，由拆迁人给予适当作价补偿。第二十二条以调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部第二十三条以调换形式偿还的住宅房屋，偿还住宅房屋与被拆除住宅房屋之间的区、直辖市规定。第二十四条拆除出租住宅房屋，应当实行调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而第二十五条拆除有纠纷房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决第二十六条对拆除设有抵押权的房屋实行调换的，由抵押权人和抵押人重新签订第四第二十七拆迁人对应当安置的被拆除房屋使用人，依照本条例规定给予安置。安置第二十八条对被拆除房屋使用人的安点，应当根据城市规划对建设地区的要求和第二十九条拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。第三十条拆除住宅房屋，由省、、直辖市根据当地实际情况，按照原面积的具体办法，由省、、直辖市规定。第三十一条被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人付给搬家费在规定的过渡期限内，由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置费搬家费和临时安置费的标准，由省、、直辖市规定第三十二拆迁人、被拆除房屋使用人双方应当遵守过渡期限的协议。拆迁人不得擅自延长过渡期限；由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人到期不得迁往安置用第三十三由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应当适当增加临时安置费。除房屋使用人，从逾期之月起当付给临时安置费。第三十四拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当第五第三十五对有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门予以警告、责令停止拆迁，并（一）未取得房屋拆迁证或者未按房屋拆迁证的规定擅自拆迁的（二）委托未取得房屋拆迁资格的单位拆迁的第三十六条拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限或者擅自延长过渡期限的，由房屋拆第三十七条被拆迁人协议，腾退周转房的，由房屋拆迁主管部门对被拆迁人第三十八条本条例中所规定的罚款，具体办法由省、、直辖市制定。第三十九条被处罚的当事人对行政处罚决定的，可以在接到处罚通知书之日起十第四十条、房屋拆迁主管部门工作人员，阻碍房屋拆迁主管部门工作人员执法刑事责任。第四十一条房屋拆迁主管部门工作人员玩忽职守、职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成的，由司法机关依法刑事责任。第六第四十二条省、、直辖市可以根据本条例制定实施细则。第四十三条本条例由房地产行政主管部门负责解释。第四十四条199161城市商品房预售管理办第一条为加强商品房预售管理，商品房双方的合法权益，根据《中民共第二本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正式建设中的房屋预先给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三第四条建设行政主管部门归口管理城市商品房预售管理省、建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理第五（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权（二）持有建设工程规划证第六条商品房预售实行证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县第七条开发经营企业申请办理《商品房预售证》应当提交下列证件（复印件）及（一）开发经营企业的《（四）投入开发建设的已达工程建设总投资的２５％以上的证明材料第八条房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和需向预售的，应当在《商品房预售证》上注明外销比例未取得《商品房预售证》的，不得进行商品房预售第十商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管商品房的预售可以委托人办理，但必须有委托书第十一第十二条预售的商品房使用后，承购人应及时持有关凭县级以上房地产第十三条开发经营企业在预售商品有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警（一）未按本办法办理《商品房预售证》的第十四条省、建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政主管第十五第十六条本办法自起施行个人住房管理办第一条为支持城镇居民自用普通住房，规范个人住房管理，借贷双方的。，第二条个人住房（以下简称）是指人向借款人的用于自用普通住房的人个人住房时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还本息的人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责。，第三条本办法适用银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行第二章对象和条件第四条对象应是具有完全民事行为能力的自然人。第五条借款人须同时具备以下条件一、具有城镇常住户口或有效居留三、具有住房的合同或协议；第六条借款人应向人提供下列资一、件（指居民、和其他有效居留证件；三、符合规定的住房合同意向书、协议或其他批准文件具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的文件和保证人资信证明；第三章程第七条借款人应直接向人提出借款申请。人自收到申请及符合要求的资关规定，向借款人住房第八条人的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟住房的价值。第九条申请使用住房公积金住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的额度最高不得超过借款家庭成员休内所交纳住房公积金数额的２倍。第四章期限与利第十条人应根据实际情况合理确定期限，但最长不得超过２０年，第十一条借款人应与银行制定还本付息计划期限在１年以内（含１年）的，，。第十三条用住房公积金的个人住房利率在３个月整存整取存款利率基础上加。第十四条个人住房期限在１年以内（含１年）的，实行合同利率，遇法定利率调第十五条抵押物应当符合《中民担保法》第三十四条的规定《中第十六条借款人以所购自用住房作为抵押物的，必须将住房价值全额用于抵第十七条以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订抵押合同，并于放款前第十八条借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证第十九条抵押期间， 第二十条抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部本息时终止。抵第二十一条采取质押方式的，出质人和质权人必须签订质押合同《中民共和规定执行。质押合同至借款人还清全部本息时终止第二十二条对设定的质物，在质押期届满之前，人不得擅自处分。质押期间，质物损坏、遗失，人应承担责任并负责赔偿。第二十三条借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有人认可的第提供承担第二十四条保证人与债权人应当以形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，人认可，原保证合同不得撤销。第二十五条以作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋或委托人代第二十六条抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销；在期内，如发生第二十八条借款人、或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行第二十九条保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或时，借款人应变更第三十条抵押人或出质人按合同规定偿还全部本息后，抵押物或质物返还抵押人第三十一条借款人在还款期限内、或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠第三十二条处分抵押物或质物，其价款不足以偿还本息的，人有权向人均可依法申请仲裁或向提讼。第三十五条借款人有下列情形之一的，人按银行《通则》的有关规定，对借款人违约责任一、借款人不按期归还本息的二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成损失的三、人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、、转让、赠四、借款人擅自改变用途，挪用的五、借款人或阻挠人对使用情况进行监督检查的六、借款人与其他法人或经济组织签订有损益的合同或协议的第三十六条个人住房不得用于豪华住房。城镇居民修房、自建住房，参第三十七条人可根据本办法制定实施细则，并报银行备案。第三十八条本办法由银行负责解释和修改。商品房销售面积计量监督管理办第一条为了规范商品房市场计量行为，加强商品房销售面积的计量监督管理，保护双第三条国家质量技术负责商品房销售面积计量监督管理工作商品房销售面积的组成和共有建筑面积的分摊原则按照有关规定和双方的合同约定执商品房销售面积的标注应当以平（m2）为计量单位（一）（二）配备符合《中民计量法》和《商品房销售面积测量与计算》国家计量技（三）测量人员熟悉《计量法》等法律、，掌握房屋面积测量的理论和基础只是，经（四）第十一条商品房销售者本办法第六条的规定，质量技术监督部门责令改正，给用户、3