江苏淮安某商业地产项目营销策划报告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.摸摸江苏淮安某商业地产项目营销策划报告营销策划报告目录市场调研与项目竞争力分析项目市场定位及概念设计项目建筑规划设计优化建议项目商业规划建议项目商业环境设计建议项目物业管理策略建议项目经营管理策略建议一、市场环境研究及项目竞争力分析目录城市背景及宏观经济环境研究整体商业环境研究针对性商业环境分析典型商业场所调研分析在建、在售商铺住房调研分析基地概况项目SWOT分析一城市背景及宏观经济环境分析研究市（一）城市概芒况雁淮安市是一代摆伟人周恩来的背故乡，地处江绢苏腹地，位于池江淮平原北部蔽下游，辖清河靠、清浦、楚州货、淮匙阴地4美个区和涟水县似、金湖县、洪第泽县、盱眙夺县寄4气个县；面积扇约螺1007示2过平方公里，人速口粪50腐5习万。市区面三积前33尚7桂平方公里，人逝口诱4言8采万。抄淮安是我国历化史文化名城，归古称楚州，历孩史上是漕运盐拘运重镇，我国或南北交通转运挎中心、军事要徒塞，素奸有屡“则南船北马，九幕省通熔衢沸”链的美称，曾与母扬州、苏州、天杭州并称运河秃沿线蛮的将“季四大都料市索”欣。淮安人文荟较萃，历史上先拥后诞生了大军缸事家韩信、汉赵赋大家枚乘、挽巾帼英雄梁红有玉、《西游记惯》作者吴承恩适、爱国将领关泥天培、《老残咏游记》作者刘版鹗等。卧淮安市经济基孩础相对薄弱，孟在整个江苏省僵相对排后，属戴于欠发达地区商。淮安历史上垫曾为我国重要肃的交通枢纽、呢商贸中心，但盲自近代工业革配命的兴起和以猫蒸汽机为动力对的现代化交通梁运输工具的出疑现，淮安就因谣水运交通的衰芹落和陆上交通梦基础设施的滞冲后，失去了昔嫌日的交通地位蔽，成为中国近复代城市建设史浴上典型的衰落揭城市。中改革开放以来览，淮安市外围猜对外交通条件沫逐步改善。如鲜今淮安公路、斥铁路、水路四并通八达，同三尼（京沪）高速嫩、宁徐高速、矛宁连高速以及卖新沂到长兴的苗铁路均已在此楚相会，京杭运蚊河、苏北灌溉细总渠、淮河及袄其入海水道等层纵横交错，形仅成了一个以高蠢等级公路为主帆骨架、水路并工举的交通网络震，又新成为了竭江苏南北交通叠交汇中心。挪目前，淮安工催业主导地位逐屡步确立，形成旧了以机械、化菊工、冶金、纺块织、烟草为支醒柱的工业体系口，拥有淮阴卷舌烟厂、淮钢集闪团、韩泰轮胎奇公司、中石化帐清江石化公司巴、安邦集团、雨华新集团、辉讨煌太阳能公司慎、清拖、清棉凝集团等一批重化点骨干企业。袋由此看出早:析淮安市的交通庄地位经历了成颈为区域中私心刘,钞到衰落，如今蝴又将新的兴起漂；因此其商业句的汇聚扩散作肌用也必将经历稼成为中心，到酿衰落，到新的面中心兴起的历齐程，可以预言熄随着淮安新的躬区域交通中心范地位逐步确定葱，其在长江经愚济带与陇海经晶济带之间承南抬启北作用的逐归渐体现，淮安匹的商业、流通浓业必将进入一辫个新的阶段，君得到进一步的捎发展。它（二）城市主诞要经济指标：蕉1须、分200朵1乓年全市主要经踪济指标币：串成经济指标茶200月0劫年临200粮1融年柿增长绑幅重%疫完成国内生产骆总值（亿元）阿291税329伙13.0茫5踪第一产业增加铃值跟88亿94茄6.8性第二产业增加建值涉116渡135敢16.3节8搂第三产业增加没值确87济100债15.00葡其中商业贸易鲁：甲200乐0象年通过加大市表场开拓力度，凤发展新型流通右方式、增加信残贷消费等措施瓜，促进消费品皇市场稳中趋活奸。全年实现消职费品零售总泼额脊103.0胞1镇亿冷元旷,眼比去年增尾长沸12.2%优.删批发零售贸易护业零售柄额睛71.4灾8井亿糖元获,史增陶长故16.7%旧;关餐饮淹业塌8.5董3馆亿动元兄,牲增横长情20.6%叠;凑其他行努业胞23.0阔%孝亿虽元丸,映下污降诱2.0%.居民生活春全市城镇居民坝人均可支配收锅入来611滔7膀元幅,痒比上年增临加轿7.2%;保人均消费支骨出宗:435棕2甲元辈,昨比上年增掠加饮11.0%;蕉在岗职工平均饺工钟资档:797冒8塔元被,说比去年增束长意12.8%;誉农民人均纯收匪入嫩:330班2农元耳,猪比上年增娇加盯5.7%;际人均生活消费五支饺出怖210邀4录元雀,您比上年增所长表3.7%;赌2凶、疏200羽1劳年道7座月份各项社会沈经济指标运行肤情况：耳全社会固定资派产投资完成多额幼1爷0急，抓263邪9却万元，累计完间成绒6诱8锣，器284蓝7彩万元，增性长垄15.7择%遵，其中：蹲基本建设投资遵：薯2逝，晌452轨1疮万元，累妻计舞1俭3欲，圆855宴3机万元，增关长怠-12.黎7尚%萝；裂更新改造投资刮：称1奴，裳516纺2不万元，累辽计宵1圾0术，吨536业0淋万元，增踏长碑31.印6挥%属；决房地产投资岂：妇557演0倚万元，累于计距4漆，衰569公8乔万元，增刮长阳31.3桌%严；巡工业增加值穗：支5党，中135煌2股万元，累未计咱3辱8辞，让815筋6大万元，增钥长较15.8理%萌；庭社会消费品零呈售总额射：隙8箱，咸540州9胡万元，累围计委6锅2拍，储447察0归万元，累计增兼长净10.6着%充；脑其中个体赠：议2粱，望910宵3仪万元，累像计铁1犁9考，赠714贩2耳万元；胞总计中畅批发零售贸易性业匀：妹6峰，识155夺6病万元，累族计乞4掀4剥，流736晌9仅万元，增棵长治13.5刃%麻；鲁房地产投资：龟557低0群万元，累桐计伍4编，许569升8掏万元，增倚长麦31.3裕%禁；钟房屋建设施工破面积盼：卡6.8肤2毅万平方米，累捷计柄109.1赖3剖万平方米，累恭计增玉长退30.6赵%荣；贸其中住宅锄：注6.3大1冬万平方米，累晶计筐89.4腾2喜万平方米，累轻计增宿长缸27.0探%李；任商品房销售面浅积羞：笛3.2湾9辫万平方米，累嗓计仰21.9谣5驴万平方米，增制长昨58.6汇%包；绞其中住宅为：链3.2狭5宗万平方米，累煤计舞20.2岩3晃万平方米，增匪长铅58.4材%旱；情商品房销售额延：唯266嘉8槐万元，累恶计撕2341丑6村万元，增逝长膛67.4谋%脑；鹅其中住毒宅怎263耕0盐万元，累馅计贩1995腊2午万元，增润长袭58.2国%垃；死经济的稳定持映续发展是批发安零售商业发展办的基础，居民渣收入的稳步提黄高是批发零售避商业发展的动哄力，由上骑面的数据和资阶料我们可以看振出：午淮安市目前的填商业市场不仅泊在总量上还会滤有较大的发展拆，而且还会随爬着人民生活的莫提高，物质与咸文化生活要求根的提高，在市咬场商品供应品作种与质量上和无购物环境的软扫、硬件条件都洞有较大的提高序，这必将对商估品零售业的经绝营理念、经营摩业态提出更高著的要求红,速同时也带来更拾大的机遇。透（三）城市规刷划与目标惨根质据纪“羽三淮一汇体融”队的规划目标：老到既202端0眨年甚，捕“荷三种淮貌”上城镇人口将达习到泪11蝶5尤万，建成区面套积盯12许0岂平方公里福。丽“姻三夜淮预”杠将建设成为赏“皆江苏新兴的交粱通枢纽和工业因城市、淮河下撒游的商贸中各心质”畅。构旷1肤、三淮主中心食区殊实义施被“霞城区东扩，中唉心东超移棵”滑战略，形成由逝水渡口广绝场炭-排-份健康东捉路阁--遍-赖淮海北螺路蔬--喝-佛（淮海广场复）角---亚-词河北东拐路习----茄-捕和平路组成及茶其周吨围供4杰平方公里的金形三角中心区，轻成议为矮“蔬三雹淮捷”惑新的具有现代淡气息的行政、酸金融、信息、钓商贸、休闲娱施乐中心。锯本案麻摸摸霞**咱在位置上靠近弦以淮海路为主瓜线，淮海广场店为中心的核心什商业圈，位于稳主要商业街之钓一的东大街旨上问,箩因此本案从商稻品零售角度来曾说都具有相当越的先天地段位款置优势。核2仆、六大功能分叫区俘淮安分区：总滨面何积威3纺0敏平方公里，是吼以淮安市区为昼依托的历史文庸化名城、旅游蛾度假区，主要教发展旅游业以像及配套的餐饮涨、旅馆、休闲从娱乐等服务业意。饭城南分区：总缩面永积偷271.袭8始平方公航里溪,得规划建成冈区跑1虏5岂平方公临里仗,剖是淮阴外向型医农业开发巡区非悦，主要发展高演新技术绿色农太业产丝业日.两青浦分采区吊:摇总面秘积飘1壁5阀平方公渡里端,猜是老城游购区戒和冶金、化工发、烟草、纺织徒等工业区。挪本案在本区域月内。道城东分区：总滋面治积瓣1赤5寄平方公里，是采淮阴经济开发脖区，以高新技坝术产业为主，跌生活居住、公尸共设施相配套鹅的综合性新区基。蔽清河分区：总历面白积脖2坛0腰平方公里，是宿以清河区为依争托的政治、金舞融、信息、科棋教、商贸中心观。讽王营分区：总吴面窑积碗2肃0絮平方公里，是委以淮阴县城为脂依托的市域居浆住、仓储、货乔运中心。宽清浦老城区改朴造规划喇，辟200么2犯年，将在慈云恶寺、文庙附近部兴办庙市合一立的文庙文化市棒场，培育美食虑、娱乐、文化狭经营特色，使杂之成为名副其兵实的淮兰安项“不夫子妈庙拐”大，同时迅速完处成东大街的街表景规划，按照批苏州观前街、漠南京湖南路的睬标准，把东大打街建设成为集拥购物、休闲为办一体的商业步虫行街头，与建甩好的文庙文化撇市场连成一片凡。心从城市的未来监规划我们可以傲看出本案访摸摸摇**虫的地位与位置匪优势在将来城菠市的功能布局友中会得到一定普的巩固与发展睡，但是我们必论须看到这种巩疾固与发展的相殊对性。企二、淮安市区纱商业市场整体胶情况研究款壁（一）总体概循况败位置上、交通答上以及对苏北叼辐射面的优势谣与发展，有力雄地促进了商贸飘流通的日趋活校跃。目前全市很拥摩有炕.润全市共有商品支交易市萝场泥41泻8阶个若,朴其中各类规模知商品市剑场烫20叼0兰多个，年成交毅额六近把11蚂0盾亿元，其中成攀交额超亿元的权市怜场推2术0段多个。踢闻（二）市场格自局衣伴除目谱前馅,仪整个淮安市市愈区他(矿主要指淮阴区批、清河区、清前浦区）的市场滋由北向南可以清划分为如下几葡个部分：犬淮阴区部分：反淮海北路北京销路以北，以苏具北市场为中心捆，包括小营广射场、汽车北站寒等；酿淮海北路部分拜：废黄河以南自，以汽配商城久为中心；假长途汽车站周沉边部分：以汇锦通市场为中心运，包括布匹市春场、五金市场炼、食品城等；阵淮海广场部分辞：主要以商场帖、商厦为主，栗包括新亚商城肯、清江商场、泽新亚家电城、戴通讯市场、家香私市场等；驴东西两大街部趁分：以服装、端鞋类、各种小转百货为主；职郊区开发区部止分：包括建材耗装饰城、南方束批发市场等；呜总的来说：尊整个淮安市市摸场分布布局上振相对比较集中甚，基本上是以个主街道淮海南赌北路为轴发展山分布，形成了矮一定市场的专缝业性和规模性培，批发与零售缺同步发展。在妻经营商品品种挨与经营者的来超源上均由较强魄的外来色彩，虾近几年以来由忠于社会和经济勺观念的进一步盯发展，本地从厚业人员有一定大的发展和提高特。乓（二）商业金萌融业规划与目伸标申根粥据悉1995--建-201烧0甘年淮阴城市总袖体规划，在城牧区内形成一个粱主中心、八个塌片区级及若干孩居住区级中心红和八条商业街谋道组成商业服辜务体系。以淮愤海南北路为主耍轴分布，孕主中心为淮海劫广场至淮萃广狭场地段，婶八个片乌区级中心挠为：水渡口广狠场、火车站广岛场地区、城南已路与淮海南路凡交叉口临近街株区、解放路与罚淮海南路交叉剑口临近街区、百东西大街崇地区、西园广乏场、北京西路视与淮海北路交驰叉口临近街区蛮、小营广场。窝八条商业街道签为厦门路、淮箩海东路、健康鲜东路、北京东爽路、盐河北路低、淮海南北路尼、人民南路、柏东西大街。灵本案为区级中逮心区，会具有翅稳定而突出的绣商业地位。刊三、针对性商责业环境分析1、商圈划分晨·宇核心商业俊圈孔卫料以淮海路为主宗线，汇通市场里、淮海广场为连中心。本案处吨在核心商圈边垂缘。杜·墓次级商业便圈抄茫凶围合淮海南北大路的北京路、询承德路、解放稀路组成凭·咐外围商业祥圈费致帖苏北市场、南饼方批发城、淮惩扬装饰城等组成成蚀活主要商业街：临淮海南北路（卷新世纪广蜓场魄-祸解放路）、昌爷盛路、弄东、西大街、灰健康路、淮海稿东、西路仰2纯、商业形态分签析装主要商业形态史代表示例粗主要分布区域稠评价谱传统杂货铺搅广泛分布在商朋业区内顽商品陈列杂乱寸档次低互购物中心为新亚商臂城唤殿新清江商场照淮海广场袋市民购物休闲胃、流行时尚中留心，商品质量屡信任度高，硬才件设施佳，购够物环境括好肉筛专营店趟报喜锹鸟搜DOBO得N决，婚纱影划楼滩倚郊大光明眼镜梦淮海北路护装修好，面积载大，服务意识丙好，能跟上时投代潮流坑超市锤时代超已市粥月胞苏果超市，华首联超迟市括盟并一剪梅超市洞淮海队路苦灰人民路清河路肢数量不够多赖，睡揪缺语少本24夫H钻便利店，发展寻较规范，货品援略不足纷市场类抗汇通市桐场赔湾社五金、布匹、悟电子、食品、懒装饰材料、汽执配、农贸市场色主要沿淮海南宅北路分颠布惩胆较集中体市场种类齐全舅，但大都停留裁在初级经营水轮平，市场环境妖、管理水平落安后备特色专营商业反街狗女装街、美食圈街信昌盛路丰登路各、人民南路欠环境差、档次秩低、规模小经纵茄述掠·悄淮安市商业物糖业从数量看，碑经营业态种类烦齐全，数量较蛾多，但都停留毫在低价经营管诵理水平箩，只挠缺少良好经营伸、购物环境，凭商业形象有待报提升，管理水中平有待提高。窗作为一种城市附商业文化的专造门商业步行街趟商业形态还没锣有形成。飞3凡、主要商区及惹专业市场分布霞诚桨在淮安市最主烫要商业街淮海尊路从北而南分轰布酒了呼2我0漏多家专业市场饶，自北而南排济列：肢苏北市吵场忙-痛淮阴汽配寿城扛-弦南方电脑仗城骡-忌淮海市铜场秘-突汇通市场、淮评萃市忧场慢-恢纺织、五金、洋食品市茄场丢-倍清中电子请城要-外东方电脑触城乐-族淮海地下商雄城滔-动电信商城、金汽三角电讯帝城妨-汽淮阴装饰材料鸭市企场拼-尊五星家具城、徐龙风家具城、芹淮阴家具芬城肠-纺城中城商业脊街喉-嗽淮阴电子市趴场第-钟东、西大街步竿行商业晶区帆-拉清江市场和东装郊南方批发市围场。牢失淮海北路：最韵繁华商业街，石主要分布中、浙高档服装、鞋烛类专卖店，宾冲馆酒店、金融睁机构、婚纱影匹楼、娱乐休闲所中心镶嵌其中糖，沿路分票布致1难0楼多家专业市场黑，淮海广场有姿本市最大购物靠中心。剩菊渔东、西大街：妙主要经营服装错鞋类及少数小胆百货扰摧未昌盛路：女装腰一条街值（购20程0冰米）藏;窄丰登路：精品亩服装街责健康西路：电套脑、办公用品厕较集中榆（陵20烂0桨米）走甲乖总结：淮安市域场格局已经成济形，主要商区丝和市场各具特芽色，对周边区肯域乃至整个淮项安产生影响力评和辐射力，在场消费者、经营乞者和投资者心桃中形成一定的份心理积淀。俭置4攀．商铺权属形善态分析翼沟伙本市商铺在权参属上分为业主定自有经营和出败租给他人两种挎形式。开发商糠投资建设商铺供分为两种情况膝：大型综合市掌场出租与出售摩并举，临街商牲铺以出售为主罗，位置不同，直租售水平相差惠较大。喉5训、商家来源分档析谦克剃根据实地采访援调查收集资料狐来看，淮安市之的商家来源较供散，大体可归矮纳以下几个主蓬要群体：按a.阵淮安市商家伸绒岭来源细分：淮最安市区、郊区洲市民，企事业锄单位倡b.剧淮安市周边县震市商家匙想截群体细分：主巷要为盐城、南蜘通、南京、扬份州、常州、泰坝州、连云港等醒拣怜特值马讽点偏：逢们距淮安愈近者申，经营规模较亮少，多在专业它市场经营，臭羡桨突争而南京等宁沪寺沿线商家通常耕喜欢入住核心春商业圈且经营您规模大圆c.巧外省市商家期码叼群体细分：主傲要是浙江温州它、义乌、台州绿、海宁一带的甜私营业主，对弦淮安市的市场甘形成和发展起炸着了重要作用汁，也有山东、蜻福建等地商家黎。对于批零销副售的各类市场样情有独钟，另缸外对专业商业境街较感兴趣，牛多数人一要求区中小面积。翠6吓、淮安市消费梁者分析申瓦状我们将消费者静按区域划分为渗市区消费者和仆郊区、郊县消浩费者及周边地并区消费者，从醉调查资料来看燃：停（方1文）市区消费者摘的主要消费行仁为走·秒日常生活用品涌的消费，目前拥在超市消费越钻来越成为主流杜时尚瑞·及大件耐用消费浙品首选新亚商拴城、清江商场嫂·贱服饰消费主要退在购物中心及脸淮海路、东西世大街、昌盛路昂专营店妖·黎购买小百货及心各类材料和卫叹洁商品时会去要汇通市场和各坦类专业市场赢·便消费对象以中蛮低档为主，国门内品牌普遍接扰受，国际品牌涨消费量不大，辣多为冒牌品文（崖2喘）郊区、郊县念消费者授·赌这类消费者购危物针对性较强改，购买昂贵商津品主要在大型脱商场，购买生海产资料在各类仙专业市场，购荒买日常生活品商和服饰等，汇摆通市场有较强甩的吸引力。李·诵消费季节性相猪对明显，节假充日通常是他们球的采购高峰毅·茫消费对象以低假档为主祥（陪3僚）市郊、县和续周边地区批发耀商聪·服根据经营品种思定期到各专业指市场进货逢·卫一般消费量较烘大，是汇通市勿场及其他市场颂发展的主要支案撑力量庙7悼、主要商家经检营者分析有通过对各个市悔场经营户的调姿查与访问，目咐前经营户存在锐如下特征特点芳：各在小商铺零售粉商品经营中，惑本地经营者占幻有相当大的比魄重，在批发市杯场中，尤其是户早期的市场如混汇通市场等，轮外地经营者、请外地商品、外祸地品牌具有相聪当大的比重，犯而且这些经营湿户普遍属于市派场的早期收益餐者，具有一定协的经营年数；晴对于经商较早闪的一批经营户胃，经营额较大钻，某些行业可拳以达到数百万种，乃至千万不慨等；但由于后蛙来者的不断加止入，利润率方屋面已有很大的窄下降，大多维内持现状，对未密来持一定的观袄望态度。有进效一步调整的需翅求与愿望。希丧望再提升。榜商铺投资的概吗念在大部分经末营户的心目中间已有一定的印暖象和理解，许漆多经营户有商欣铺的转让费用逗的经历，或者习支付给别人，敲或者自己收取乡；但是经营户恋普遍意义上对桐投资概念不强牺，存在着一种探投机观念，希堤望在一次性转诊让商铺中换取箱投资回报，对塞产权没有明确辆的概念。目前膝在许多市场铺静位的转让金的三费用成本很高完，为年租金的益几倍，由此可摧以看出经营户梦对好的商铺位窃置的需求；有4文、对商厦、市恶场的整体印象凑与服务水平比翅较看重，而对月小商铺的软硬总件缺乏较为不鹿满，如果进一白步提高经营环姿境和管理水平存，为客户提供杏更多的方便与获满意，就能吸死引更多的目标睁客户，使生意伞更好做；严奴四、典型商铺彻租售价格情帐况辆索夕1撇、苏北市场纪位置：盐河与由淮海北路交界祖东北角劫规模：经营帜户手46蛋0向户左右浆概况：棚户与示店面建筑相结舍合，典型的初越级市场格局，嚼共暑分翻7摄个区；雨经营项目：包颠括小百货、服穴装、副食酒类缎、五金水暖器庭材、鞋帽、文舟化用品等。味租售情况：由膊于目前进行市帆场改造，市场冈经营使用率陡在萍60伯%掘左右，除经营水副食、酒类的蛙一区、五区外车，其余各区使危用率铸在拦50巾%没。副租售价格（抽枝样调查）：俭地点球面积（平米）草月租金翼年租尺金亿/纽平米沫场内门市房闭1屋1忽．前8帅210姥210讯临街店铺险30--40喝1200-1甜500驶450-48大0湖临街店面搭30--40刺总贿价霞15-1魔9导万坑4500-5喇00咳0唇元泽/愿平方米盖率2脾、淮海北路汽血配城订位置：淮海北硬路黄河路附近嫁规模双：崭4撑层永久建筑物狸，宇600拐0知平方米买租售价格（抽笑样调查）：认位穿只密置盆面积（平米）逼月租汗金压/僵平方眯年租护金蝴/葱平米产一楼优3间8选元球456侧二楼扮2妄2便元廊264咳场外门面房炎2拨8茫元第336静附近农科所临漆街门面翻：术拉两箱层谎75+75便400盏0览元寿267题窜3阴、淮海广场附晶近商圈：妹茄A碎、家具市场愉市场名称从规呀愚模辛月租惹金否/螺平方财年租座金瑞/孤平方境备注尿记龙凤家具城长淮安最大绒4交5罢元孔/3肯8洋元战54勿0裙元暑/45孕6定元淹共两层经营好开塘五星家具城盼800请0第平方旷4渗3杂元熄/3徒0洲元粗51奏6碰元凝/36凶0桑元遗共两层经营一艺般嗽胡淮阴家具城胜400刑0雄平方应3太0解元岗36协0相元早一层经营差活4妙、淮阴电子市筝场坝位置：水门桥妙南边阴规模面积：经衡营面们积杀1500裕0填平方，经营毒户肝23坟0屋户罢。吗9蜜8岂年并1等0晚月开业，本市蔑最大的电子市欧场租售价格：宇位置善月租赶金恰/驱平方都年租挎金夏/弊平米绢备注头一楼筋30-4唤5凯元貌360屋3获0在平方起租描二楼吧25-3傍5火元义300赚注：一次性统府交一年租金，湖可免交一个月港租金。另外需金付弯10馅0果元湖/熄平方的保证金惑。惨5钉、金三角电讯绍城：禽地段正位置誉面积平米远月租金行年租秀金指/煮平米销淮海西路需场内乖1.户2啊米柜台注500-60胖0焦140董0把平校方屿/6弯0毛户陕门市房哀10械1500膝1800默6则、建材装饰城首位置：淮海西而路与清河路以算东岛密规模讯：抽900赌0词多平方，其中赞淮汽公司开绘发蚀400应0疫的平方杯，抬9悉9何年选8门月开业亭，盐10凝0吨多经营户，年晓成交殃额颜8誓千多万。疯主营：五金、糊木材、陶瓷、圣铝材、水暖等掩；巷概况：整个市踪场品种齐全，助人流量大，本捞市居民装修一蜂般都来此购买汪，零售较多；循租金价格（抽泛样调查）：粮地点袭经营品种缠面积平米草年租金证年租漫金招/防平米第其他待过道门市房算厨房材料拔3爆7惩．圈5独15600露41挑6即元隐现代陶瓷绕60舱26400似44狱0朵元医转让厅费村6群万元鄙门市房租金采杜取拍租方式，磁租金水宁平奸80-4列0事元傍/感平方月，淮汽撕市场年租金收宿入议20杏0竖万元。移7威、汇通市场群追汇通市场是目演前苏北地区最贤大的批发市场扭。毗邻淮安市茶长途汽车总站序，在整个淮安稍市具有较强的袭影响力和辐射公力。交易面积罪达提6.已5锹万平方米，年夺交易杆额凤1夕5再亿元。目前，酸已形成了一个甜以汇通市场为勤龙头，以布匹原市场、家电市悉场、五金市场惰为主体的汇通槽市场群。久响借租金水平列表博（抽样）丈市场名称凉地段胀面积平方柔租昼金锈/将年冻租假金具/何平方刑转让金平销售敞汇通市场加沿大治路门市障房黑15唇6苦万缝4000懒1庭0希万浅8熄0哀万肚汇通市场逆八区内门市房剂10启4汪万令4000铜6心0截万榆布匹市场孙沿大治路门市恼房广30别2绪万挣撒666盒五金市场盒中瑞花园效17-40净临返街湿8000-9罚000旁内捡3500-4岩500摆8诚、淮海广场商怜圈内主要街道沟店面租金水平公（单位：元）宽地钞燕动点鉴经营品种荷面积（平米）单年租金甘年租槐金匹/应平米姑其他进淮海东路新亚问商城北侧女百盛服饰甲50仍6逝1200铁淮安人吐淮海北路，近拢淮海广场吊袜子弓25都4估1600掌淮安人裳淮海北路，近诉淮海广场灌DEBO佣N挂服饰锹60您9荒1500紫淮安人报淮海北路，近生淮海广场借PLAYBO冤Y买专卖店敌70后10猛1439跪淮海北路，近鱼水门桥诉太平鸟西服宫120组11鸦917寄扬州人鲁淮海西路店面扭房谜江西陶器兵35保857影健康西路近淮醒海北路旧SHAR券P聚专营店间70博3裤．咱6赖510梯领9刑、东、西大街良商业街珍东西大街为老匆商业街，商铺禾林立，西大街仗共有商铺逼约炭18脖0住家，经营品种衣较多，商街配双套较齐全，东洞大街约有在营睛商芽铺细9吉0诚家，主要经营排服饰、鞋、床桨上用品等，本酱案所在地段因断项目在建，主凝要为经营服装青的临时摊位，随抽样调查数据德如下：虫地点略经营品种塘面裹积房/馅平米富年租金万辨年租啄金覆/嫁平米诚其他多乐园小手区接11荣#碎楼别西篇2戚0途米企服装研25纺2在．惩8暴万幅1120箭转让抱费权700茄0夏元酷乐园小贪区慈11浓#义楼稀西配3馅0类米琴服装眉25架3疫万其909衬年毛利装约挎8坝万赴乐园小版区潜1务、枯2流、挨3悔、表4牛#冠楼共有商跌铺紧12葬9呀家，关门或未衡营勒业馆2伟6历家摸东大街雄国贸家私城一歌楼临街流家具兵180泄12截667贯温州人身东大街铸化妆品句20主2榜．款4帖万合1200杆申浩百货惰服装谎10矿9600少960宜承包租赁盖庆华二期商铺肾服装垄28感1器．穴8蚊万务642孩庆华二期一商难铺售挥价蹲930林0卖元杯/捎平方，房驶价北98知0辽—素135贫0扑元吵/劳平方米添东大街贵鞋钞20扯2住．报6车1300油温州人东西大街点评集从商品档次看款：普遍档次低膝，西大街档次扛比东大街高；斜从消费者层次节看：工薪阶层偷，一般市民；颜从经营品种看方：最多的就是竟服装与鞋类，虏店铺多，东大先街的经营品种烛范围较窄；盏从租金水平看破：每平方米年医租金基本上虏在敢60庄0棚—匀130段0些元之间，为淮艇安市中等水平阻，东大街租金威水平由临淮海咬南路向东递减哑；右从经营状态看椒：目前经营状废况一般，普遍轰感到生意难作躺，有经营上的焦压力，因此从朽这个角度讲，葬商铺的升值潜墓力可能会因供置量的增加而冲家谈，价格提升跨已经陷入困境钱，缺乏商业业寨绩的持续增长高支撑。（四）结论川从以上的调查遇数据我们基本疮看出：邻1响、目前淮安市元区的商铺租金里价格可以分为裂以下三个范围走档次：哈每平方每耍年川100硬0柜元左右及以上肺，主要是主商哨业街道的沿街旋店面啄每平方每笑年生50变0禁元左右者，主淡要是中心商业址区里专业市场门内及地段位置传相对还可以的蚂沿街店面；天每平方每码年稻30悦0铜元左右者，主含要是一般市场犯一楼及较中心丈地段商墓场钢2直楼及以上；幕如果以此作为揭目前淮阴投资盯商铺租金的年零收益，品以虏1刑0臂年作为可以接阁受的投资回收秋期，不考虑资丑金的时间价值成静态计算其理构论价格水平，柏则目前淮安商租铺售价可以分拘为如下几个档帽次：津10000-负--1500芒0笑元歉/搅平方米；考500欠0朴元舰----60纠0律0麻元左波右瓣/菌平方泡300随0卷元左渴右绢/要平方蒜2达、在租金上，征沿街店面与非匠沿街店面，主扯要商街与一般做住宅商街，一他楼店面与二楼轿、三楼商铺均柜有较大的租金盒差别。许乡杆特别说明：从古上面的价格上禁我们可以看出滤租金的范围从依低到高有数倍姻的差距。而目法前在建在售的鼻店铺出售价格厚从位置地段的蜻角度来说商铺逼售价没有相应脂租金的差别大煎，价格与租金猜对应关系还不云是那么准确，舅大的差别主要塌体现在店面的俗层次上。煮倒3烤、经营品种与柴经营范围的不瓦同，使经营额蒙和利润率大不界相同，在很大艇程度上决定了叮对位置需求的洗不同，以及对冷租金的承受水坏平也不一样。败其中服装类、闪以及各类品牌牧产品对位置要泊求较高。挑摩4说、目前从淮安罗市开发市场、甚开发商铺的角筑度来看，作为帝专业市场基本惨上以招商、招厌租的形式为主甚，但其中伴有趟使用权的优先昂转让问题，这群使得商铺在不当具备产权的前塘提下具有了一访定的炒做行为抢，使租商铺本棋身具有了一定拣的投资色彩，响而不是直接的启投资概念与行咽为；公仓而作为沿街商珠铺，尤其是小变区的商铺基本木以出售为主，助较高。能踢5茎、目前淮安市熟的专业批发市躲场基本上处于青一种简单的商侮品汇聚集中状韵态，对于相关矮的同类商品兼智收并蓄，经营傻者以及经营的鸣商品良莠不齐光，其中上档次枯、上水平的市惰场并不多。市反场建筑与配套倒也较简单，不芝乏临时性的建婚筑和棚户型市叠场，大规模的剩永久型批发性新质的市场或商唤城缺乏。骨五、目前在售防、在建商铺情涝况趣找衔（一）整体概丰况变根据淮安市房稀地产交易中心伐提供的有关资烟料争：妥200刺0墨年，总交易次忙数后为叔374和9仅起，总量稳为电32.6遍6竹万平方瓣米评.史总金额旧为盯3,082司0缓万搅元躲,杨其中商品脱房禽184摇4舱起肤,评总量纠为摄19.9况2旁万平方财米酱,港总金额慈为礼2,320犹0累万优元孝.烘今年比去年有民较大幅度的提三高家,公上半年已完成槽交易次磁数疲270凳0旷多丘起帽,慎交易量约功为鸟3励2打万平方要米暗,脉金栗额菜2.内6号个皇亿观.绪从市场与商铺蛾来看，目前在条建在售的市场愧与商铺总体数讽量较多，主要拌是一些原有街活区的改造以及奔住宅小区的沿馋街店面；牙销售情况相对晒还可以，但后纵期普遍有一定挤难度；匪从价格上看临仁街店铺基本上锻以闷6000-7公00毯0下元僵/谊平方米为价格骑集中区，位置粘是决定因素，岗同时一层、二登层的差距也相层当的大，二楼黄以上基本上只圾是比相应的住甜宅高出一些而毅已；从面积上肿看赖以谁4柿0冈平方左右为集稳中区，面宽龙在僚3---异5喉米之间。主力处总价煌在津25---3筛5匹万左右；碗销售价格弹性侮很大，某些个诞案甚至会优寇惠皆10笔%典，甚至更多，陡这表明他们对况于商铺的价格凑普遍缺乏正确炼的认识与理解膊，价格制订准传确性不够。惹从销售的形式布看，目前淮安董市的市场与商并铺销售比较简即单，基本上没健有什么投资分拆析，也没有什乏么主题性，对誓于市场与商铺傻的未来没有清蹄楚明确的概念叛和界定；朋（二）典型个跌案情达况苍干汇通商辈城置更位蓝置熄狡触汇通市场原一爆区临大治东路丽规达模蜻车毒总建筑面赔积住4462拖0泉平方，其中商舍业面掏积苗2300捐0奏平方。快规悼划积桑友地下为大型车手库及部分经营义，地镜上盾1视层箱、配2苍层为商场绘，怪3-风6踢楼为住宅及办药公楼。是综合岂性批发零售市嘴场。商城配套含设施先进，空诞调、自动扶梯哭、货梯、谋冻赔通讯、保安、透保洁齐全。煮售优价贫冷炕单位商铺棕在恢1徒4热平方左刻右姻添牵主力总价超在盛8-1孤2蚀万纯位毒庆帮置涨临街商铺漫尾室内商铺起临大治路初一缓哲自层糠1.1-1.肯2所万喉8500山二闯泄舌层菊5800展地辟淘号下风4800咸销售情酱况翻1届2阔月颈2滩8觉日开工，目前辉接受内部预定相。照爷浮权住宅和办公楼塌多为回迁安置舰。航赴2虚、承德商城隙位置：东临承绸德南路，南接掌东大街，北临笼里运河苍规模：建筑面底积爹2900财0胃平方虎，鼻30叉0泪多户住宅。期规划：沿街建冻筑一层商铺监，祸2-摄6商层住宅；承德及路商城主休楼疯5夏层。梢售价：一楼承磨德路店拾面绩800慨0堂元摧/物平方，年租慰金按66祝0馒元冶/损平方；住底示返河南路门粗面撞4000-6胃00湿0辞元百/趟平方；品二楼售价显为贵300珠0宅元刃/持平方米，年租犬金掘为瑞42成0伏元贷/造平方米；战沿街商铺单位垒面舞积矿4议0采平方米左右。闷临东大派街扮8鸡间门冈面若1000吉0蜡元懂/啊平方，单位面巧积砌5室0团平方；肾住宅均泥价烫120舍0叙元黎/万平方减，刚898-14填8搂8违元哄/惰平方斥户型面积：三止室二厅一世卫台/膜二食卫枣9郊0-13愉0乎平方锯二室一厅一戴卫议缝44塔-8键0洽平方镇现状与进度：真全部竣工，部此分交付。住宅商销泪售左80起%滔以上，底楼商嘉铺销旁售宅70%骡顷。秒付款方式：一太次性付款或分载期付款，优惠绑幅度可撤达接5%铜3颜、东大街综合疼市场提位置：承德路会与东大街交叉贿口东北角，论规模：占地面鸟积岔1000痛0漏平方，建筑面并积崖3000抗0梨平方，其中营止业面息积邀1600煤0猴平肺，薪90还0矛多个营业单位垮。夫规划：五金、构旧货、农贸市席场榨。态1-借2锡层为经营阵，拘3-速7油层为住宅和办轧公钩。镜开租售水平：门立面面积苗在棵5尝0跳平方左右秧承德路门面桶房税680姥0谦元蓄/杰平方，场内门李面消300柜0圆元呆/摘平方甜游防门面依按净150-30啄0狼元序/撒平方交纳押金守，烤按酒10-3唯0凯元冷/讽平方交纳月租怪金。构瞧旺住宅一室一逮厅粒4辞9馆平方，三室一应厅旧80.7/1杀1便9乔平方布让毙售粪价锹1080-1无48坟0派元幻/水平方净现状与进度：再目前市场正在云招商中，部分划已经营业，期蓝房告200胸2蹄年艘5潜月温3南0域日交房瞎付款方式：分舰期付款或一次剂性付款，优惠研幅页度染15炸%现元左右；扮销售情况：沿静街摸90容%词左右侨4钞、荷花池花园册小区钱位置：南临西连大街，东临人秆民路，北接河茫南西路；民规模：建筑面墙积超8纺万平方米，住旷宅梨80傲0号多户；孝规划：沿人民袜路分南北组团障，南边组团为奉西大街集中商隙业区便，皇咬二楼为商铺和阴办公楼物，裂3-钩7萄层为住宅。受北边组团一楼刑沿街为商铺。皇商铺租售价格表：（一次性付姜款、分期付款棕、银行按揪揭法50罩%尘，路1深0孔年激）赏跨位往顺岭置雕单见日遵价堤备馒旗过注联临西大街净8000-1龟0000搂商铺面积多为晓50-7该0伞平方左右。舍临人民路狗6000-8朵000钩临河南路本4500-5掠000勤内街门市房天3500-5巨000尚二层商用办公笛房浊2000-2驻500罪住宅售价：北院边组工团恰1058傅-162幅8胡元急/钥平梢方腊快傅有暖气供应；帐身颗织南边组德团巩920-化149亏5诸元催/晶平方；命工程现状：南炼边全部结顶卡，们0健2慰年瓦4井月交付；崇北边部分结顶陪，糊0阴2路年偿7到月交付；卷销售情况渠：揭120-13清0鹰平方销顷售嚷80访%认多，情况较好括；商铺销衡售真70袜%燕。赶5厅．白鹭花粮园去·贤金龙商城久粗崇位置：北临和湿平路，南接越语河路与里运河南相望，东连圩陷北路。魂君朱规模：建筑面茂积拨4400副0著平方，住愿宅伤42红0健户。劲软脂规划：沿和平臭路及越河路一内楼和部分二楼善是金龙商城营异业房舒，撕渣降私三规划为装饰材郊料市场朵，懒3-递6耀层为住宅，沿糖圩北路是纯住惠宅房。驻辰鉴销售价格：城位漂钱病置睬为坑单炊体答价（铁元怀/许平方）肿和平路门面房胶6800摘圩北路门面房牺3000需二楼内门面房摘2280拦住宅完1080-1妨450橡扮斗商铺面积多吵为怖5政0介平方以上；主阻力户型二室二姓厅愤8臂6帮平方。距糕残销售与现状：象月底竣工龙，披0尾2亮年滴4狱月交付使用形，竞报住宅销终售岩80级%蜘多，商铺销视售粥60侦%巡左右。慨6续．淮海菜市场肥综合楼碰阻抱位置：淮海北访路建业大厦南如侧，拦椅暑规模：总建筑形面销积脉3000翁0待平方，其中市慨场面竹积元800颜0牙平方，住驶宅翠19凑0例户。秩储里规划：一层为励综合性大型菜配市场，除综合音楼外枕，召2-渔7硬层为多层住宅怎。声豆旬销售价格：商冻铺提孩供嫁5旦成役1摧0塌年按揭，住顽宅引7锣成猎1孝0巾年按揭。械位亿醒罪置之单价（寸元永/链平方）盲备侵葬你注再沿街门面房茅9688-6众088锤25-3恶0墨平方筑内部摊位托5000-5惠800绍2.9-3.创5揭平方筒住宅花1088-1教468遇65-13性9式平方窑骄浓现状与销售：晨本月已开工照，户200遵2产年滩1是0愉月竣工交付。渗斯俯因泥目前已接受内吃部预定，须交硬定位那金贤200扶0止元。益疾枣趁惨提供住诊宅汁7谱成背1两0桥年，商呀铺亭5稠成味1还0茧年银行按揭。支7奔、八二鞋帽服橡装市场位置：八二路们规模：占巷地笋6扎0碗亩，一、二楼炉为市场动，毁3-摔6辅楼住惩宅答20保0厕户。局规划：主营服刑装、鞋帽、小脂百货，一、二举层共史计装150朗0丰个商铺。裹商铺预定价：筐（以使用面积仔计算）顷位劫训政置程单修价罚促组元膛/象平方院备挑至呆注利沿八二路门面哑房耽12000-威15000蚊商铺都简以辞1寺0锡平方为主；住换宅主力户型三喉室一永厅合/音二厅急，屯110-13枕0涉平方。柜沿菜市场门面残房危8000-1享0000棍一楼内门面房挡7000脖二脆蜂楼默责门底田面首秆房锦5000室住越驾画宅查1200-1绳600收现状：近期拆替迁，回迁户与狮登记户比挣例姓20恩%蔽。总结：闯从上述的有关洲资料我们可以孟看出，目前新瞒增在售在租商炉住楼基本具备惜以下几个特点系：蚊在建商铺门面湖房较多，短时耐间内供大于求咏，租售招商普罢遍存在难度等不同区域地段球售价差别较大淡，同一个案沿宵街门面房与内絮门市房、一楼钥与二楼差别较歌大笛各个案商铺定波位有差别（见统后）快竞争不对手层歼出不穷，如淮功汇通商城探、雀画八二鞋帽商城痛、荷花池小区兰商铺及正在改韵造的东、西大娱街项目等，从柏目前市场情况纵看，商业市场硬竞争已到了白愈热化阶段。本工项目须因势利河导，化弊为利币，在竞争中胜叠出。六、基地概况妈1戚、地理位超置掉熊正东临承德南路挺，西至东大商粮汇，跨东大街牲南北两侧东西览路润长妥20熄0滚米左右。锁镰2浇、酬图交通条部件须旅堡市内公交线路姿众多，淮海路拦东大街西门电蒸子市场公交站朝有片1粱路孙、嫁1联1物路偏、拼1礼2模路损、岗1按6昨路宰、闻2垮8球路贯穿全市，蹄承德路东大街吓东门慈云寺公因交站仗有侮1滴1辈路誉、证2府6烤路居、说3岸1裕路与城东相连绘，市内交通十厨分便利。乖氏3监、周边配清套筹亚管东大街综合市难场隔承德南路妈近在咫尺，纪青家楼小学、市留二中近百米之雁遥，闸口医院翅、市二院就近加，基纹地恼50壮0择米范围分布有下电脑市场、多慰家金融证券公嗽司及饭店、休补闲场所。免祥4猎、周边环罗境乡恭裁百年老街，历刻史底蕴浓厚，蛛东临慈云寺、刚文庙，南边傍忌依环境优美的赚楚秀公园；与仇规划建设中的服慈云寺文化市电场连成一片，温北接里运河与乓即将兴建的运罩河文化广场相息望。周边还有伍淮安大闸口、烧御码头及中州弟公园。前目前，本案所跟在东大街正进欠行改造，根据广市政府规划改唱造方案，整体深改造后的东大妈街要成为集购屯物、饮食、服蚁务、休闲、娱命乐、居住为一诊体的商住步行野街，与其东侧隔的慈云寺、文拖庙改造相呼应座、融合，形成僚庙市合一，使弹这片老城区成夜为淮安暂的燃“否夫子敏庙粪”赵。商居环境全侵面提升，有很微大的升值潜力津。抽七、项求目得SWO妖T昆与竞争力分析门项目优势分析堂：肝地段位置的优出势。择百年商业老街型浓厚的历史文扣化底蕴。岗开发商的信心沿和实力及更为谦周全的开发经矛营战略保障；节本案重新策划席，而且目前其吧他个案已有出激租、出售、推盒广在前，我们歇可以进行本案管的诊断，较好且的了解其他个仿案的规划定位报，从而较好规神划设计，作到炼后来者居上。扑项目的科学规甘划、精心包装财与定位，与其魔他项目的简单织操作，凭经验艰出租出售、定挪价不同，本项梨目将在详细市然场调查的基础鸦上进行市场的决细分与商品的科选择定位，使晴其在东大街头忙乃至在整个淮岩安大商业范围方内具有特色，蓄更有操作依据桥，价格科学合热理远。躬,声在贵我双方的毒共同努力任下扔,通可进一步营造矮项目的更多优字势瞒,饰主要体现在以缸下方交面悲:商业规划拖商业环境与配慧套设施商业前景项目包装营销推广经营管理物业管理服务体系项目投资价值项目升值潜力痕箱以上优势体鼻现佩,介详见策划报留告们.牧（二）项目劣米势分析：忧前期开发商造叔成的烂尾工程龄形象的负面口宣碑，影响目标于客户对项目的讯投资信心；挥住宅外立面不遥够新颖和户型膜结构上存在不赖合理的硬伤；捞敞开式经营的夫商业步行街与魔住宅相对封闭词的物业管理的状矛盾。缝项目整体建筑节设计势规划不助合理，本案周荣边规划不明朗清，使优化有难连度；旨项目原来没有猾统一定位和统典一的商业布局筒，整体规划不纲合理，回迁户办及已预订户对花改变规划的接奏受过程复杂，继前期回迁户和筝预定客户等遗醋留问题将会影贴响整体行销计微划，这部分商理铺将成为整体休商业规划不和物谐因素；胞重新进行营销灯策划，操作时夺间短，不能有虹效的进行前期造的宣传与招商他铺垫，提升形元象，使投资者祥和商家较早的倡注意，改变态衣度，避免认知拦模糊，引起有而效的关注和购尘买意向。缺乏目预备客户积累耽。辫本市居民对东抓大街缺乏信任抗度和美誉胡度吹,勿普遍认为该市述场档次低酬下懒,楚质量无保障。谣本案带动、提剪升东大街形象要，从而形成互边动，发展商势怎单力薄。刺淮阴市场现有变的商业用房的碍价格普遍不么高恰,兴市场对本案的桂销售价格心理熔期望可能和实主际售价有一定侦的差伪距扑,渠在观念上对价诸值判断缺乏理灯性。穿（三）项目机枪会点分析：灭东大街步行街兄改造是市政府铸旧城改造的重坝点形象工程，桌这使得本商圈纹内的人流量会激有一个大的增倾加与提升；从尚而使本案的价尽值可以有较大赶的增偷加吩.井部分商家经营世者经过多年的康发展和累计，撞已经具有相当缝的资本积累，贝本案的出现无革疑为他们提供放了一个新的机脚会伍随着经济的稳捞定持续发展，逮居民收入的稳绸步提高，在市凶场商品供应品港种与质量上和赏购物环境的软烦、硬件条件都鬼有较大的提高级，这必将对商蛇品零售业的经银营理念、经营嚼业态提出更高尝的要求矛,编同时也带来更附大的机遇。院蜂亦昏而也随着淮安交通衣的进一步发展校，严淮安的苏北中显心作用会更一啊步突现。店商流、物流、骨人流的交往会粪更加方便，其耕辐射力与影响划力将会进一步厘的加强，这对胆于商业会起到摸一个大的促进诊作用。斥在商铺的租售篮上，目前淮安故还处于重位置武阶段，融对硬件支撑、溜软件服务还认东识不足县，在此方面可喉以较容易的突煌出；早期的一帝些市场由于建垂筑简单、设施例配套跟不上、锋老化不全、交混通考虑不周等品原因，已经不厚能适应经营户桑的使用要求，击商家在逐渐退趴出。委（四）项目威招胁点分析：另市场对商业地激产的投资观念国不联强战,歌而投机心态较赞重更,讯灌输投资观念哭和利用投机心霞态是本案销售沟成功的极为关汪键的环向节代.颈近年来其他地农区的市场如雨庄后春狱笋镜,穴相继出菌现四,氧作为传统老商欺业街受其影优响狼,复生意已大不如沸从根前绵,吴市场前景不被谱普遍看迈好虽,看商铺价值难以怪大幅提失升究.养市场对商业地蜘产的产权、使吗用苏权嫂,唤销售与租赁的绝概念混钓淆夫,舅利弊得失判断愿不售清背,茎观念上的滞后燃会成为本案以祝销售为目的的在招商的巨大抗伴性纪.驱当地房地产同好类项目的不断东开发，目标客虹户市场造成分礼流，并加剧了逝市场竞争的残虚酷性；泻本市内其他大列中型商业设施淡、商业建筑的挽开发以主要街菌道、好地段的丝住宅小区的沿始街铺面的市场你供应对本案形夜成竞争压山力赤,灿润造成了商铺在煎相当程度上的孕供过于求，使逝所有商铺都吃小不饱，放空闲呜置，且在价格叼上形成一定的金打压。峡（五）项目竞分争力综述毫淮安市商业物浇业从数量看，筹经营业态种类档较齐全，数量印较多，淮安市宴场格局已经成谎形，主要商区志和市场各具特狸色，在消费者拣、经营者和投叠资者心中形成省一定的心理积叠淀。但大多商纹业物业都停留聚在低价经营管览理水平采，霉陶缺少良好经营欧、购物环境，心形象有待提升惑，管理水平有犯待提高，而且米作为一种城市选商业文化、生涂活文化的专门配商住合一的步就行街商业业态跨、生活形态还谦没有形成。蹈竞争对手层出次不穷，商业市依场竞争已到了呈白热化阶段。慈本项目须因势伶利导，化弊为紫利，在竞争中漏胜出。组综上所述，我汤们认为本项目削的竞争力必须沫立足于、体现砖在：请位置：坊百年商业老街章东大街上，即趴将出现的繁华辱的淮安人自己勿的商业步行街樱；迟项目定位碧：特色经营，垒在商业业态、膜商业模式、商厉业环境等方面涉拉开与其他商拒厦和市场的形行象与距离才能毕突现个性；贴慢近生活，提升苏生活，打造生经活新空间；拌租售价格：痕必须物超所值乎,此让人心动产生户行动；同时运泽用价格杠杆策娇略要科学分析丝，再深入，不方可简单地加减蚕了事；朽经营理念与服顿务特色：询必须在软件方庆面系统、完善竿、一步到位，渣首先让消费者欣耳目一新，树健立起本案形象伞，进而曲径达俩雅，给市民、群商家以信心，引市民有信心则礼消费没问题，悉消费没问题则尤经营没问题，猛经营没问题则吉商家有信心，填商家有了信心累则出租没问题译；出租没问题雹则投资者的利请益回报有保障嫂，回报没问题俯则出售可以顺可利进行，从而眼形成商业繁华角，商业繁华则妇使人产生坐拥协繁华、闹中取玻静之心理，最巧终形成良性循垫环。新推广系统违：动之以情，挠晓之以理，先禽卖文化，先卖狭概念，先卖服返务，先卖管理起，先卖形象，宣以情切入，作谷到感拿人、诱人，从和而口碑相传，奶提升形象；同幸时继以具体的宏理性价值诉求常，作到在商言泥商，有根有据敢，以理服人，票最终使目标客疾户、消费者实劝实在在地真切演感受崭新的商勤业业态，享受乖崭新的消费生彼活，从而产生广情感升华、情贝感积淀，使本眯案成为淮安市暖民生活的不可惑分割的一部分议，淮安商界新馒标志。二、项目定位目录岗典型个案市场好定位分析本案定位研判定位策略思想定位建议慢项目目标客户染定位项目命名赚典型个案市场宅定位分析：梅（楼下商铺、诚楼上住宅的商辩住两用楼）倾名齐野顿泳称伍市议能旁场箩透贩定倘塘仿位局汇通商城地中档大众化品远牌类商品为主刃的综合批发零眨售商业设施秀承德商城收装饰材料市场高、超市宋东大街综合市祝场轧农贸、五金、响旧货梢金龙商城觉装饰材料市场矛八二鞋帽服装菊商场管中高档品牌鞋乞帽服装及小百窝货商品批零市奔场蛛荷花园小区皆无统一规划然淮海菜市场综峰合楼巡菜市场耐昌盛路、丰登屑路辆女装街、精品屯服装街态二、本案定位已研判躬锻根据对目前淮测安市场的调查奏与研究，结合毅本项目的特点她，我司基本可盖以认为：漏定位上首先突讲出商铺，必须迷立足现实、前挂瞻时代、寻求陆空白、突现个旷性、树立形象窗，建立地位，阻继以商业带动婶住宅，从而形哈成商住合一的瓜消费生活新空鼠间掌。隶扒以新亚商城、傻清江商场为龙扎头的淮海广场乐核心商圈地位逢目前无法撼动照。唯有错位经斜营，迂回路线钢，才可能在另顽一阵地建立新婶标志，成半为鹅NO望.德1优；房目前淮安市各刃类专业市场林妇立，竞争日益核白热化，唯有廊个性化、特色夸化经营才能脱逝颖而出；沾淮安作为地级馋市府所在地，合体现、提升城辩市形象与商业桑文化的一个有继特色的、以经轮营中高档服饰衰类精品为主的惹集购物餐饮、揪休闲、居住为礼一体的步行街巾没有形成；脑中国加踩入淋WT弊O鞭，一些大的商蜜业变数眯如会SHOPPI展NGMAL揉L诚、庸HYPERM胀ARKE歪T丸、古GM精S户将全力取代百似货店的主力地线位促使零售业途态的加速变革严和共生化；唯辰有前瞻，才能荷胜出；尊市府按照南京劲湖南路的标准倒规划东大街，肠与慈云寺、文砍庙相呼应，形数成庙市合一的凶淮鹅安扮“扩夫子招庙气”山东大街作为百逝年老街，经营扮传统产品多为仇服装、鞋帽、贪箱包及小百货料类等。本项目爆定位要延续东轰大街传统经营只种类，又引进当现代先进商业详模式，在发挥陈传统优势基础狭上全面提升商欧街价值。汁操作上必须针哥对目前商界短晒期行为、浮躁辛心理的泛滥，愧不争一时，立钟足大众，走特渡色经营之路，苍树精品意识，饮求品牌，求长勉远。姿任何档次经营闹业态业种都可悄做成名牌，做拉成精品慧，磨刀不误砍永柴工，从经营台上能够保证商对家的利益，因籍为特色而可以矛具有较高的知元名度与美誉度耳，保证了商家慨的利益，也就化保证了租金；畜对今后租金有嫁强的保证，那灿么投资者收益浪可以越来越好藏，长远收益大箱，物业就会升庙值幅度大，可愤以吸引投资者嫂；竖品牌感，价值西感可以将本案珍的潜在价值趋两于最大化，后俯劲充足，会越恒来越好，价格喉也可炒上去；她本案能够做到蜘管理运营上规渗范和高水平，退不会杂乱无章箩本案可以商住谷互动，在淮安烧树立起商业文置化标志地位，势从而成为淮安墨市民离不开的妖第三度生活空爬间。脑三、定位策略训思想：摄市场细分差别堆化策略比附策略NO.1策略情感营销策略略商业文化营销跳策略合作竞争策略浙四、定位建议繁：商住楼定位：奥集购物、餐饮膏、休闲、居住秘于一体的淮安拖市标志性生活挡空间！垃大众市民归属迅感的真正象征夸！住宅定位：顺拥金揽翠的时贴尚住宅区置如果说以淮海宪广场为中心的贞核心商圈是淮妇安的繁华所在盗，那么我们就耻是一个休闲时夜尚、写意生活资，品涵历史底霞蕴、感受时代堵脉动的生活空绵间！号五、本项目目丙标客户定位忠（一）终端消肥费者市场定位板：类型：淘三淮市区有固控定收入者（中刑等），包括部广分高收入阶层遗；革周边县市来淮炼旅游购物者；芳其他外地来淮犬工作、商旅人骂员；覆商城社区其他存消费者。消费心理：恋讲究消费实惠民，里又追求时尚潮爸流；栗注重品牌鼠、命讲究一定档次愉；台地域情结浓厚宁，束皆注重亲情，有察家庭归属感；挤寻求自我认可蚕、身份定位，能心理平衡感；否（二）投资经委营者类型与心搁理类型：语东、西大街在亩经营的经营客闭其他商街和专松业市场的经营栏客蜓专门的投资、驰投机炒家须外地招商的目杆标客户，包括李强势品牌租赁宿客和联营客户新市场的挖掘心理：挑对商铺的经营全具有一定的经秧历或体会；漠看重拥有一份傍家产，具有保渐值增值心理；旷有不动产与金组融投资意识；带较好的理性思辆维与比较概念李；投机炒作心理董(苗三诞)蛛住宅消费对象躺商铺投资客及古经营客，满足赶居住与经营便义利性；悟淮安市区中等累收入以上阶层才置业者；挥三淮地区向往摊市中心居住生骤活的置业者；七、项目命名膀目前淮安的商缝住楼命名分析蜘：胳前缀过于简单毛，以两个字居姓多，搬后缀过于雷同帮，基本上都是易商城、商厦、浩或小区等；冤没有个性，与蓝定位概念，经例营商品的特点宾、档次等缺乏去联系；逆商住两用楼无尸法统一；建议命名：童总案名：津摸摸列**许商铺案名：沫摸摸与**什·渔名店坊遇住宅案名：芬摸摸免**推·克楚秀苑冲命名意图诠释踏：导阳光集**侵、空气、绿色骤、健康、时尚数、休闲是现代诉人的向往和追逗求；患现代人追求自贵我空间意识，戴本案名可使人挡联想，进而认跌同，产生归属丙感；扰不用商城精品阳名品命名，制尚造概念差别；尤以多字的半句荣话的形式区别亲目前普遍的单充词式无具体内糟涵与内容的命启名。滩商业规划和商锯业环境设计优晨化建议智商业规划建医议姜滥唐1臣、业种分命布撞尺一楼：知名品际牌服饰、鞋帽匹、皮具箱包、牵钟表、眼镜、翠工艺礼品、酒崇吧茶室、游艺急、婚纱摄影、验化妆品、美容躺、通讯器材、卡音像制品、超石市、风味小吃解、金融网点等雕二楼以组团形尝式分成人服饰瓦（男区、女区愉）、儿童服饰梳、运动休闲用炼品等笑组团案名来时尚街区春天百合美食街区零距离超市ULIFE欢乐谷嘉年华雅士阁说明：雕延续了东大街丘以服饰为主原亡有经营业种，顾又与现代商业绒步行街主流业盒种分布相吻合春。畏具体体现、细借化本项目定位听，又从档次上扣与周边拉开了这差距，虽然档焦次的提升与消耻费者对老大街码的定位、周边纺商业环境产生宜差距，但能够扬有效确保未来朋其品位和档次荷；面档次的提升可艺能对老东大街腿的传统消费的炉吸纳产生一定趴的抗性，但可联吸纳新的消费放群体，而且一粪层临街、二层侦服饰只限档次猴和性别，赋予闹了经营客的选霸择面和自主性赢，使招商、招莲租和销售又有削针对性；翅增设超市、金横融网点等，完咬善住宅配套，饼提升项目价值兆；骤此种业种分布称匠心独运，为卧市内仅见，让娇消费者的感受协到截然不同的洋购物体验。市场背景：斑周边缺少超市呢、金融网点等坊生活配套设施摘，随着东大街垒及附近旧城改嗓造进程，对周橡边配套要求更笨多。肃随着社会经济么的发展程度不递断提高，市民租消费总量、消充费水平也将不吸断提高，这必笼将对业种档次宇、业种分布模设式提出更高的绕要求，而业态章重组、特色经摊营是商业发展早的时代主题；烛与东大街商业皮步行街的改造担规划相协调。尾2疼、单元区隔与塔功能布局云详见各层平面或规划察图太3、商态模式告全新室内精品概步行街概念，遍参飘考刷“司南京湖南泥路肿”烘概念亚商业环境设计仅建议：驼1铃、设计风格建锣议：槽外观股：典暗雅骑快踢自然惰内部：底休赶闲晕菜骡时尚赏铺位概念设计劳：鲁一楼室外步行茅街格局，各商嗽铺各自独立间卵隔。惜二楼展位式步卧行街，以品牌阳为分隔，兼顾究形象展示和整归体协调，内部椒软硬环境均优旨于目前同类普失通物业，与中渣高档现代化商销场同一档次。鱼软环境院：朱举售货服务员统轮一着装、统一稀上岗培训。管坝理人员和商城逃服务人员均佩挂带胸卡、走一证种规范化、一劈体化的服务模夜式。窗楼内导购招牌惠、公共廊道吊蝶旗效果、广告申灯厢效果等；唯硬环境：茎辱总体上视觉通月透、易选用亮衔色为主基调、根突出商业氛围移。掉胆森欧联在二楼临街窗东户增加广告灯陈箱迅在上下动线硬牺件上增加扶梯安。桂斧另外，要有所算体现百年老街懒的历史沉淀商义业文化，如在苹商城增设一些镇古物、雕塑小系品，强化商城逢在东大街的文社化商业氛围。宝详见平面商业龟布局图和效果产图熊2服、设计要点（协详见效果图）惯：昨天花板统一白晚色、内嵌式日贩光灯照明馅普通大理石地帖面，采取浅色翼、暖色调的材作质，通道和铺双位内部的颜色伏有所区分或有牢分割线条。历入口上方悬挂龄导购指引牌。葵内部正对外的罗隔板上制作统捎一的灯箱进行蓝品牌形象展示裕。醉自动扶梯入口读处的导购指示扒牌。使用一些蛇人性化标语：乱如敢“珠请慢先行宾”鼠等。扎外门市房采用宴玻璃门进出，切内部也采用玻炮璃门相连。笼商场内一些形跟象性的标语和拢标牌。意见箱珠、总经理热线京，紧急援助热走线等。水3担、效果图要求当外立面效果图晌（含街景）柴，汪2使张，白天和晚杨上碧功能街效果图牺，养只1瞒张氧自动扶梯效果质图更，省感1高张馆典型精品店效司果图重，声超1草张高内门市房效果浸图晚雀1嘱张砖一、二层鸟瞰烘图梢宣2冻张延住宅单体效果疗图植姑1瑞张泰五、居住环境润设计建议：需（一）硬环境姓：晋外观已成型，边不易改变。聪软环境：陕强调以人为本累的设计理念，汤渲染住宅区坐伐拥繁华，又享混宁静的居住氛件围。突出本地五块的便利交通扫，配套完善。要点：空中花园拣楼梯间环钩境粮粮择楼梯扶站手扩突丛感应路灯擦单元电子对讲锋门伶红外线监控、榴周界防盗之户型结构优化旬建议掉根据各类消费慕者不同消费需司求，针买对遇14荐3外平方户型提出荣优化建议，详仍见修改图。温六、物业管理筐建议邻渣仗一、建议聘请趴具品牌知名度誓的专业物业为祝本项目的物业预管理顾问：乖以提高本项目雪的档次陆以体现本项目纯服务的规范；绪可以有力促进近对本地、外地飘强势品牌的招毕商；脏本项目规模较何小聘大公司为付物业公司有难晚度，而聘其为虚物业顾问则是虫可能的，从而塌大大提高知名赖度，塑造品下牌，一方面提挑升商住物业价揉值，一方面可遇以促进租售工卡作的进行。擦二、物业管理淘模式建议竿三、物业管理尊重点建议（具赵体若需可另附脂）壶在项目管理职轮能上，其职能孝大致如下：作为物业经理兼负责项目公用则设备的运作和悠公共地方的保裙养维修链负责项目的保给安事务吊负责项目的清纽洁粒/啄灭虫事务内负责项目的绿米化事务锐代表客户与有励关政府部门联毕络（主要为项武目设施，服务亚方面的工作）脾负责项目运作劈的帐目三协插助扶/闹监管装修工作效解答业主的查损询贫作为大业主的踢租务代理人纷负责协调业主禁与租户的租务描管理工作泼负责租户的查今询及提供有关柄协助题负责商场部分俗的推广工作灾作为停车场管计理人仓负责停车场的陆日常运作和管易理工作箭另行提供特色垮服务：钩家政服务：家谊居清洁、代订倒车票、代订煤顾气、代购报纸平、衣物洗熨、翠小孩接送、保饲姆；夫节日特色活动纤：府七、经营管理类建议目录前言：知组织管理架构聪图袋关于组织架购右的说明贿经营各部门职山能及岗位设置恭和岗位责任罪摸摸支**详业主经营公约舱摸摸夹**萄经营管理制度士（附）在*砌建议公司聘请浙专业的商场管裹理顾问公司作沉本项目的经营悟管理顾问单位论，一方面能够笼切实确保构摸摸父**俭的经营管理的丑有序进行，另的一方面也是本串项目的一个极箭具竞争力的卖期点和优势，能祥够极大促进本带案的销售和招趣商。央对商城的直接咏管理可采用两翁种方案：熔1呜、忽由开发商注册田成立性淮安市脆阳光票**非有限公司，移聘请经营管理枕顾问单位进行锤管理。但2炉、由商城物业纳管理公司下设翼市场推广部来劈管理。穗以上两种方案臭由开放商整体蓄经营战略因素捉决定。季摸摸机**壶是店中店模式塌，由专业的市谷场策划机构做孕以全程商业推拣广策划，在形鸡象推广方面导妙入劈C块I觉战略，在经营甜上导柴入打C补S咽战略，并由专掏业的从业人员柿组建的市场推萝广部门将成为躁经营公司的核鲁心机构。凶摸摸即**颗全年度将有计鼠划地组织统一亭的市场营销推摄广活动，高密崇度的媒体广告醉推广和各类大持型公关、节日星性活动，有效腹地带动每个店盼铺的销售增长区，而且规模性害的整体广告使粪得每个店铺所复摊的广告成本智和促销收益比挪值达到最小。看同时继摸摸禁**恭聘请国际物业蜘管理公司做物参业管理顾问，股向业主提供全衰面、专业、周堵到的人性化服灯务。为确保尸摸摸贵**尤规范、良性的可运营，名符其敏实地将先进的净管理理念导入确当地零售行业河，成为淮安市转的样本项目。卡引入全新的管耕理理念，作到短统一管理，自霞主经营，规范行管理、灵活经垦营相结合，分同权和集权相统慰一、管理与服饥务相统一。杆根据具体管理液方案也可采用虽自主经营，服段从统一监督伤。钩特制订绳摸摸梨**抖管理制度，旨湾在通过保障产野权所有者权利含、规范业主经躺营行为、提高旦摸摸害**桶整体的商业竞幼争力。毛摸摸姻**充管理组织架构旷：冒关于架构的有玉关说明：牛1洞、舰摸摸胖**鬼管理委员会的丝组成及基本职羡能殊组建：由淮安染市工商局、国之税局、地税局扩、消费者协会燥、质量检测委蜓员会、公安局捷联合组建。虾基本职能：对辰于舒摸摸衬**料的整体运营和殿市场管理进行脉直接领导和监寇督，代表政府故管理酿摸摸盘**扔的运营，是倘摸摸卷**活内的最高、权炎利和纠纷裁决兼机构。有权监临督审核吧摸摸叔**婶的管理制度和织营运工作耳庭2拿、谷摸摸型**晃有限公司的组比建和基本职责坏：本组建：由上级宜管理部门核准载成立陆摸摸焰**骨有限公司，委演派对洲摸摸仇**割进行全程经营当管理。基本职责：透1粱）制订整体和城阶段市场经营辞战略目标和执敏行策略并负责补贯彻执行。彼2屯）具酒有拣CI说S暴导入和推广的国职责，具体在移于规范和执虑行虾“央十大统宋一疑”桃：惊统一营业员服干饰、统一营业北员管理制度、哨统一服务培训继、统一产品质彻量监控、统一将的广告推广、斧统一的物业服域务、统一的信劳息服务、统一星的门面装饰格系调。统一的经弓营理念、统一董的服务标准。桶3掀）腔C聋S套（顾客满意）抬战略具有倡导维和监控的职责熊。藏4衣）逐步建立并择完呈善袍MI化S芬系统。抚5泡）直接向业主挠负责，对冷摸摸良**午的各单元店铺恢执行统一有效消的管理与服务饶，维护业主的慢合法权利。券6哈）严谨、公证秩地执行读摸摸甘**杏的经营管理制坑度。农7怕）监控物业管艘理公司的工作柴。雁3申、梯摸摸戒**霉业主委员会的脖组成及基本职均责：槽组成：在业主向代表中推选产招生洒，戏5肾—赢8毯名常委、一名求首席常委基本职责：互笔1夏）向虹摸摸命**弊有限公司提出者有关案摸摸查**艘经营和管理的恼合理化建议苦盛2厦）对售摸摸敞**趋物业管理公司败的工作进行监粉督和评估建议近并有权提出更结换物业管理公笔司。榆测某构3恒）有权代表业牙主向管理委员雹会提出和壳摸摸晃**巡经营管理系统秒和物业管理公扰司之间的纠纷枣解决要求。惯2食、关于收费的留列项及建议：倒摸摸畏**态管委会的收费即标准（定额营睡业税另计）氏物业管理公司申的收费标准能市场推广的统旨一收费标准奏建议以上收费赢按清单列支，矿并合并统一收语取。征3钻、关于收银系粘统的建议：孕自主收银（统伞一收据），统围一开票，统一躬收据样式，统违一的信誉卡片呜。缺经营各部门职伏能及岗位设置拐和岗位责任业一、营运计划绕部：亡部门职能：阶单段性项目整体厅营业目标和计行划的拟订，并梅督促执行。赴肃嗽己协调各部门之墓间的工作。坦伙伯铜对各商铺的经块营管理与引导桌锤锡户对营业员纪律洒的管理晋佣勺涂直接面向业主忘的经营管理管节理制度的执行馆监控和奖惩处遗理。下巴碗江对各店铺经营辨状况的掌控（屠资料登记）诞臣取师协调各店铺之烛间和店铺与项巾目经营各部门具的关系桃摸电帖公关活动、促保削方案的拟订厅和实施，通知漆业主相关安排污和通告促销费储用清单。僻够库皂投诉站管理渔二、市场部职句能艘：疗`我部门职能：了挡解宏观环境、向政府的政策、春企事业单位的虑消费情况，分寸析零售商业的悼走势。鹅本地零售市场秀定期的调研、海分析商业格局易的变化。袄燃庄惯收集商业情报眉，竞争对手的暮动态，并作出矮针对性的推广纺策略静笼杂猪了解最新的项交目管理模式和烘促销公关手段乔，对项目的管利理提出合理化百建议洗拌饲群对于顾客的调摧研，了解顾客狐的构成、消费彩习惯、购买意印向等方面的调邪研它建立强摸摸谊**排顾客满意度监渐控体系。提出海培育顾客忠诚擦的建议。堂挖掘潜在的顾觉客群体，提出删相应建议衡配合营运部完够成促销方案拟叔订。三、广告部：衬部门职能国：殊PO缸P僻室管理、楼体诞的大型广告牌灵的承租制作与惑管理维护券话浇怠内部店抢面轰PO象P警和店面形象的啄管理披访扮报内部公共空间帝广告灯箱及海磨报管理、嫁内部共享空间突推广活动场地纸的管理、外部根项目门前场地茶大型推广活动喘的管理产购省守广播室管理对燕蜓定促销公关活动增的推广执行（融包括媒体执行限、现场道具、驳各类演艺活动华组织等）茧杯C子I家系统的推广执亩行轨搬四、培训部哲：沟倒颠逐部门职能颈：俊羡营业人员的岗鸽前培训狡了解新的服务答规范与行为理忘念，定期举行慎在岗人员的再狠培训计行帖制订培训计划阁、制订课堂培度训内容。故与商业方面的挖学者专家保持穴良好的合作关邮系。台棕谁对每期学员考榨核评定，对于闪可以上岗者发乱给资格证书，得并推荐到适合绞的铺位上岗。五、财务部：勾部门职能：统潮一管理各收银元台的收银，开匠票工作。炕验浑婆每三天与经营丹者结算。旺经营公司财务药报表编制和分悠析报告伟迹饶珍发票管理点片庙兆统一收取各种浮规费（工商管达理费、税务、绪物业、推广等圆）悟男礼价项目运营的各掠种费用支出的泊审核夜温陈预现金管理鸦柿隔但税金申报、交超纳。炮海卸蛮项目运营费用葬公开鸟红氏女项目定期营业瓜额的估算和分浙析。粗六、信息管理聪部，逐步健再全洪MI传S修系统。七、行政部：练部门职能：项驾目经营公司和校物业公司日常图行政、办公管瓶理（包括办公俭性支出如电话缴费等）淡仆亲岂对项目经营管仇理员工的行为深规范管理监督描阔鸣灾后勤、职工福曲利生活的管理驳、各类职工活何动的组织。谨奶课青经营系统人事奥、档案管理、狠办公备品管理淋。赖岗位职责设定些：以上各部门雄本着节约开支趣、精兵简政的阿原则设置岗位衡，营运部、设捆部门经理、副俘经理各一名，钟职员在开业后叠至少丑设废2论人，其他各部市门设部门经理筋一人，不设副轰经理。市场部言、广告部、财犬务部职员开业挥后至少要两个匙人以上。信息握部和行政部、疫培训部可以只件有一名职员或吸由经理兼任。岗位职责：掩部门经理：对是上级主管领导嚼直接负责，定谷期参加会议、际汇报工作、提创出建议。叛制订本部门的哄工作流程、工爽作计划、部门苦内的分工顾储欣阁管理本部门的样工作和日常业冶务射练合许监督和完善本英部门职员的工德作、维护好内避部的人际关系偿。鹅菌淋坦定期工作总结扎和工作计划的溉提交恩部门副经理：浸直接对部门经毯理负责，协助忠完成相关管理靠工作袍销巨衣其他同部门经闸理。托职员：向部门膝经理、副经理拍负责，在完成惹好部门内的分愚工所要求的工偷作基础上，协炊助其他部门的峡工作。受协助本部门其祸他员工工作。躺认真完成个人校工作总结。价对本部门的工粉作状况和建议愚有权向部门领工导提出，非一陵般情况可以直马接向总经理汇装报。千摸摸速**帖业主公约（草挖案）煤为保障阿摸摸典**督的全体产权洽方总—晃—戴业主利益、保雄证洗摸摸躁**声成为运营规范鸡、管理先进的赢现代化商业物阵业，保障商业以物业的增值性将，疏摸摸垒**荐管理委员会、殖业主委员会本嫂着责、权、利词平等的原则，庆保护整体利益职的原则特制订怜《衫摸摸联**碌业主公约》望董摸摸赚**蚕广大业主共同朗遵守。满按国家法规按慰理工商登记、板税务登记。持妻照开设店铺，匆转与他人经营冠需按鼓摸摸努**订相关制度办理夜。武遵守国家法律娃、法规，不经愁营违法的商品危。如炸药、枪炼支、毒品等。惠按章程办理垮经营品种与辅摸摸鸭**似商业规划、布肿局规定相符合料，不得自行改喝动。京遵守变摸摸橡**蹲经营管理制度惩和物业管理制储度及其他各项错规程条例，接腹受色摸摸筹**赢有限公司的经鱼营管理和监督赶。消按时交纳各种魂规费和物业费艘、广告费，配融合财务部门的翻营业额估算管别理。务制订合理的商倚品价格、不谋丈取暴利、不哄技抬物价，接受坡管理委员会的述联合监督。借相互尊重、同梅业之间公平、词公正地竞争，夹不欺行霸市、醒不采用到公共扭区域拉客、抢康客、压价等不扯正当竞争手段分。伐维护矩摸摸坊**洽的内部环境、毅统一店面装饰旦和仗PO拼P肌发布，按有关找物业装饰条例架执行，接受广砌告部门的监察族与指导。肤杜绝假冒伪劣典商品的进场，奴维护好岩摸摸增**责的品牌形象，届配合营运部门娘和管理委员会短质量监督部门幻的相关工作。弯积极参与和配葡合聋摸摸涂**塘整体推广公关嫂活动，支持营顿运、广告等部曲门的工作，必桑要时候，以大朴局利益为重，棚服从整体推广侍安排。僚对于营业员的刚任用严格按照躲项目的有关人特事制度办理、庙尊重营业员的省合法权益，足围额、按时发放困工资、奖金。员同