房地产公司资本运营实战手册

第1操作环节：认识资产经营的放大效应从生产经营迈向资产经营中现代企业运营方式的变化，从而实现企业管理的创新，资产经营命题的确立必将带动企业管理模式的整体创新，标志着企业管理思想和实践的新的飞跃。一般说来，资产经营具有以下六个放大效应：要素A：结构放大效应。资产经营跳出了传统的只对产品进行生产经营提供劳务的模式，对经营对象作了极大扩展，它把厂房、设备、产品、货币、债权等有形资产，以及商标、专利、技术、人才、商誉、管理、营销网络等无形资产全部利用起来，通过在资本市场上的运作，实现资源的优化配置和资产的快速增值。把经营对象由单一的产品或劳务的简单结构，扩大到了创造经济效益的所有生产环节和生产要素，从而形成企业利润的立体结构，推动企业的调整增长。要素B：交易放大效应。随着经营对象的扩大和完善，资产经营的交易规模也随之急速扩大，交易量与产品经营相比往往会呈现几何级数的增长，这是产品经营无法比拟的。要素C：市场放大效应。在资本市场曰趋国际化的今天，由于资产经营是通过价值形态、资本形态的交易方式进行的，不仅可以运用资本市场的各种投资工具，还可利用资本市场特有的流动性强，不受空间、时间限制的特点，与世界上任何地方进行交易，在这种意义上，市场容量几乎是无限地扩大。要素D：融资放大效应。资产经营把产业资本与金融资本结合起来进行融资，与一般融资方式相比，具有非常明显的特点：一是直接融资，它依托资本市场进行，资金来源面广；二是融资工具多元化，可根据条件和时机，灵活运用配股、注资、分拆、可转换债券、股份出售等各种融资工具；三是资金量大；四是股本型，无负债，可增强企业财务基础；五是无次数限制，只要企业经营好，在资本市场上进行扩股和配售基本上不受时间约束；六是具有兼容性，它不排斥一般融资方式，而且成功的资产经营还可以提高企业知名度和资信，更有利于企业进行其他方式的融资。要素E：时间放大效应。产品经营从建设、生产到销售，投资回收需要较长的周期。而资产经营由于它一般经营已进入销售阶段且有3年以上盈利佳绩的资产，因此它的投入和产出的周期集中在一个特定的时间中，然后在特定的市场交易中释放出来。因此投入产出时间大为缩短，这也意味着资金循环的时速大大扩大。要素F：效益放大效应。资产经营通过对资产存量和增量进行管理、重组和交易，可在短期内使资产获得最大限度的增值，为企业带来巨大收益。资产经营的交易有另一个特点，就是其交易不是以资产的当时实际价值进行，而是以溢价方式进行，不仅包括了当时价值，还能提交获得未来价值和利润，这就使资产经营的投入产出比大大提高。世界大企业的发展历史和资产经营的功能作用已经揭示，资产经营是迅速扩大企业资产规模的捷径。国有房地产企业只有依靠资产经营这个翅膀，才能实现长足发展，第2操作环节：房地产资产经营方式选择一般说来，资产经营的主要方式和途径主要有如下几种：途径A：上市经营上市经营是指资产进行整合重组，对外公开招募股份，在证券市场上市交易。这是资产经营的一种主要方式。企业上市既可以公开发行股票直接上市，也可以通过买壳等形式间接上市。这样企业可以在证券市场源源不断筹集资本、开展资产经营，且随企业的发展可以不断地注入新资产，也可以发行新股，在时机成熟时还可以将部分业务分拆独立上市，使整个集团不断成长壮大。通过股市筹资，不仅不要还本、无固定支付股息的约束，而且增资扩股相对灵活，从而可以±曾强企业财务基础。只要企业经营得好，注资和分拆上市吋通过溢价可使企业经营得到较高回报。如香港华资首富李嘉诚，以发展房地产为主业，同时通过收购兼并，重组上市，形成了以长江实业、和黄等三只香港恒生指数为主的上市公司体系，在不到3。年时间内，聚集了市值达6000亿港元的庞大资产，其每年产值甚至超过了国内一些大城市。需要注意的是：上市经营可在国内证券市场或国外证券市场操途径B：兼并与收购泛这是指一家企乒业，部分地甚纸至全部地获得贿另一家企业的佛资产。美国经肃济学家、诺贝骑尔经济学奖获台得者乔治．斯益蒂格勒曾说：字梁肉“笋一个企业通过特兼并其竞争对遥手的途径成为做巨型企业是现菊代经济史上的玉突出现收象骂”械，洪摩港“经几乎没有一家到大公司主要依徒靠内部扩张成零长起来歇的吗”骗。常兼并与收购可悲以通过多种方现式来实现：一尊是以现金购买俩资产；二是现尖金购买股票；骤三是以股票换瞎取资产；四是喉用股票换取股惭票。后两种方耐式虽然互换股哪票的的数额完栽全相同，但实愈际上在各自企扇业资产中所占尾的比例却各异择，从而达到取哭得控股权的目众的。漠途径椒C愁：产权转让厨对不需要或不凳符合经营策略当方向的业务或并资产，在需要扑筹措资金，或费资产的市场较简为理想时，可忍以考虑进行产版权转让出售。焦从某种程度来香说，产权转让态是资产经营的械最终实现环节哥，是资产经营萌的关键内容。蜡产权转让的对袜象可以是兼并群收来的资产，竹经过调整，可肃将其中优质资嫌产直接出售套倚现，如中信泰层富将恒昌大厦戚和投资股份高剩价出售，分得里现金股息智11亲．羡7叼亿港元，部分羽地应付了收购礼资金需求。同蛋时，对于效益俊较差的资产，家在重组和加强踏管理后，待时疲机成熟时也可辅出售。产权转坟让的资产也可钻以是企业原有降的资产，对于即那些增长潜力触有限，或对企罢业长远发展战妥略关联不大的援资产，可以通霉过转让获得资恩金，用来发展心新的或效益更苏好的项目。产橡权转让可以在悬证券市场实现庸，也可以在产社权交易市场、惑资本市场上实拼现。爱途径恼D间：租赁与托管矮这是指以法人徒财产权为基础曾，以短期经营明利润为指标的姻经营权转让，拿托管是租赁的冰延伸和完善。体租赁和托管也席是一种企业资施产市场化运作铲方式，它们并贫未改变资产所笔有权的性质，治而经营权和处鹅置权发生了有厉条件的转移，役并在租赁和托做管过程中双方冈都能受益。作表为租赁方和受荒托方，可以凭与借其管理才能饱进而以较少的迎投入，借助他附人资产进行经起营，从而达到篇获取经济利益患的目的。作为量被租方和委托浓方，可改善原单有资产的盈利碑状况，获得收俊益。蛛途径单E炼：投资基金洲组建方向性投滨资基金，在各锡地市场上配售先上市，吸引国幼际中小投资者么的资金，投向共获利较高的项冒目，也是一种移资产经营的方绣式。基金属于姑长期性股本融吸资方式，适宜惯长期性投资项外目，并可获得锡战略投资者的慕资金、技术及处管理，且不影急响企业资产负蜘债比例。目前贪，这种方式国藏有企业运用较掌少，但就长远朱而言则大有发疤展前途。已途径柜F测：抵押经营晋抵押可在短期慢内弥补企业的染资金量的不足纠，使企业得以言将固定资产折沸价进入流动资眯产，共同支持陵企业的发展需顶要。但企业面麦临贷款利息过塔重，到期需要狗将资产套现还美款，从而对企坡业发展不利，诊这是由于企业女要承担较大的安投资盈利风险奋的缘故。由于锤每种资产经营讨的方式都有相牧应的优、劣势它，故现代资产手经营注重多种尽方式的组合运悔用，使之达到信以小控大、资推产迅速扩张、孕效益迅速增长煌的目的。要搞素好资产经营，栗必须注意以下蹈几点：一是选籍好准确项目。砍项目选得好，稻资产经营就成劲功了一半。要惑选好选准项目澡，就必须进行侄充分的市场调元查和科学客观献的项目论证，柔组织专门力量夏开展此项专业胶性的工作，为泡投资决策提供制科倍学的参考依据披。事实证明，妥资产经营搞得遥比较成功的公蓝司都以相当大让的投入来抓好依这个环节。二曲是抓好企业经犹营管理。无论觉是不直接介入吨企业经营管理拖的股权交易业外务，还是涉及烟企业经营管理经的活动，企业珠经营管理的状克况都是关键因摘素。只有企业惰经营管理处于名良好的状况，隐资产经营才能早顺利进行。大流多数投资项目班的效益得到保嫁证，资产经营仓才能进入良性荒循环。三是组私织好从事资产别经营的力量和离渠道。无论是粉哪种方式的资判产经营业务都奖涉及大量专业屠性操作业务，帆如招股、注资矛、分拆资产等堵等；同时产生亚的交易是实现虾资产经营效果陕的最终环节，件能否便捷及时敢地购入或卖出铃有关的资产，称对资产经营的鄙顺利进行具有萍关键影响。因历此，应当组织然专业力量来从冷事资本市场的奴具体操作事务阳，并在资本市两场和产权交易慕市场设立自己锻的交易渠道，老使资产经营渠插道从操作到交挑易都能顺畅便聪利。蹦第究3疮操作环节：房鱼地产企业并购吸的实战流程设毯计扛策略瓶A年：资债重组众对于被并购的廉房地产开发公址司而言．一般邀是空房积压太大多，或者存在歪巨大淹的泪“趋烂楼调盘赚”济等在并购过程槽中，一方面我碑们要充分利用清国家关于并购酱企业的优惠政羽策欠息减负，涉本金挂帐，从景而减轻企业的逢巨额财务负担稿．使其轻装上科阵。另一方面娃、我们应充分全利用公司在品煎牌、管理、资版金和房地产开清发经验等方面趁的优势，想方月设法通过对积列压的空房进行众改造或二次装突修、配套设施输的建设、环境蕉绿化、专业化鲜的物业管理、趋广告等措施．坡利闲公司的无吵形资产提高原妥有空置房屋的槽质量和投资价响值．再以公司惰的品牌重新出笔售或出租，从院而盘活现有积掀压的空房：对沫于堆“早烂尾支盘漠”就，可通过重新牲设计、施工等嘱消化措施，转绒化为公司本身叛的产品出售，冬，这样，就可宵以室“声解犹冻波”报出部分沉淀资里金，使应收款命回笼，使企业坟获得运转所需钱资金：另外，寨由公司注入一留定量的流动资勺金，作为被兼堤并的企业起死辈回生区的尖“祸抢救安药罚”逐，这在并购的批前期更为重要蛇．炒策略伸B缘：管理机黄制顶“定移黄植恐”孝将公司的管理辉经验、管理理负论、管理机制燥、管理者的楷燃模效应融等压“出移欲植温”坏到被兼并企业驱，从而提高其固盈利能力是实晕现兼并目的资窃产经营成功的备精髓；改造管派理层主要是机沙制和企业游戏裁规则的改变则碧是因内外企业秋兼并的成功经景验或.耕金地公司有强辱烈谱的老“豆精戒品押”循意识，喊有昆“耻创造机遇，挑它战常零规朝”馒的精神，服有纯“酱屈心做事，诚剃信为粉人冤”油的职业道德观支，资有厚“哈成就一番事业币，塑造一代英怨才若”命的目标，也有熊具挑战性的甲贪A抱甲家B瞒制人员淘汰法需以及配套的员乖工考证成绩制这度，这些都是专金地公司赖以剖成功委的鬼“倡法林宝灌”示，是集团公司艺巨大的财富。贯如何把这些成今功经借验年“魂移遣植扣”霸到被兼并企业哀中去，是兼并脉能否成功的关纲键所在：独策略格C哥：专业化经营锅一一致胜秘诀闪无论什么形式浓的资产经营，擦最终结果都是见要看这个企业编能否增值，金其地公司对外部屡企业的兼并，毒其目的也不例袭外，而提高增事值能力的最有邮效途径就是实湾行专业化管理访。拦策略股D底：人才治理掘人才问题是所耽有企业能否发诵展的关键、对昏于被兼并企业晃来讲更是如此箱．对被兼并企回业中原有的优头秀管理人才、册专家人才，在较通过多方面考穗核后，应继续格委以重任，并乏通过机制的改均造来进一步发叙挥其作用。联策略汤E顶：文化融洽很在兼并过程中牧应处理好这一睡问题，使兼并宽企业与被兼并作企业双方在文识化上得以融合垒，而不致相互事排斥。因策略灭F路：员工持股着员工持股制度讲为金地的管理尖科学化提供了旋良好的基础，眠它通过对产权养制度的改革，露健全激励机制举和分配机制，哥促使员工内在犁活力进发，也轻是金地公司最逼近几年能够保殊持持续快速发置展的一大成功春经验。踪因为员工持股天正是通过利益偶机制的重建，哈从人力资源管抓理、质量管理壮、技术创新、骄约束机制和企旷业形象等方面友推动企业管理尊的全方位变革订。因此，在企招业兼并过程中到应以员工持股宰作为提高管理到水平的发展方肠向，这也是让棋企业保持蓬勃药生机的有效手慌段。叮第啊4巾操作环节：避号免掉入并购陷笼阱的四大关键忙关键环节森A饥：购并谁感?江兼并行为几乎笨是商战中最高锡难度的举措，化稍不留神就会椒掉进重重陷阱凯中太…点…毒购并可能带来踪的法律风险主恢要体现在购并除合同上。一个叨购并合同通常贴由主体、标的领、价格、付款贼方式、批准组盒成，实践中每聚一部分都有可中能引起纠纷。嗽下面从购并合古同这个关键点朱，试谈一下如舒何防范收购兼添并中的法律风别险。石买方因素导致府的风险是指由瓶经营范围、市烤场禁入带来的览风险。市场禁洪入指国家限制胸外资进入某些削行业，随着金诊地公司增资扩召股的结束，金婶地公司将成为阻中外合资企业贞，可能被限制疲进入某些行业色。针对以上情路况，应详细核亿查双方营业执玩照、公司章程灭，查阅国家外价商投资导向目锡录，咨询当地员政府有关部门泄，以免经过漫盛长的磋商，到摄最后才发现法粪律有市场禁入涨的规定，浪费畏人力、物力。想关键环节抚B法：购并什么视?旷每个企业都有方它的核心能力眯，或曰核心价碍值，购并方与艇被购并方对核慕心价值的认识鹿可能一致也可助能不一致。如熔对方认为自己侧的价值是工厂真的生产能力，墙而购并方心目誉中的核心价值茶在于工厂的土酬地，谈判中应弹利用对方的错砖觉，暗地里却色要牢记自己的勺目标，作相应忆的准备，如去级查阅国土局的鸣登记，以确定场可否转名过户絮、变更用途。符国土局的登记衫证明不属于对趋方所有，就要闲考虑是否仍要蚁进行此次收购壳；国土局登记胁要核对对方的良所有合同，看络该地有无转让撤、抵押，有登声记然而已经签界署合同转让土稳地，也使收购贼目的落空。如贵果只看到目标如公司位于黄金专地段，不查国劝土局的登记、纪不看合同就认近为目标公司拥轿有该土地就很遵有可能上演一讨出悲剧。掠关键环节兰c只：如何购并雪?诵如何买的问题束在购并合同中汽是以付款条件之、支付方式等铲条款来规定的涉。支付方式爪既可以是货币搂资金、实物资秩产也可以是购合并方所发行的光股票。把款项局的支付以付款字条件的方式与慰接管过程联系鹊起来，接管一粥部分支付一部划分款项，尽量梁把付款期拉长吧，这样既有利基息等财务方面甩的利益，又带膜来用对方的钱魄还对方的债的异可能性。左关键环节劣D肆：允不允许购紧并鼓?湾由于购并是市悦场经济的高级走形式，而市场畅经济又是法制漆经济，所以各粪国政府制订了余大量法规来规牲范购并行为。缝如果不了解这颠些法规．就可很能陷入法律的孕困扰之中。疫鸽第越5肢操作环节：房们地产企业上市求经营操作手法涨要点眨A挠：为何严禁六洋年后松动衔?阵建设部政策法强规司体改与综患合处处长杨家政友说博，切1呢993全年的时候，国苏内房地产业过体热开发，当时扩，中央采取了发具有前瞻性的贺重大决策，在死多种方面采取明禁止房地产企舒业上市的措施亭。恨1992缓年、旅1993逢年，一些城市铁特别是海南、机广西、北海等帅地的企业，由过于盲目投资房植地产业，有些骗已破产或从此导一蹶不振。葵1993蜂年以后，由于警中央出台了禁粪止房地产企业宜上市等紧缩措绢施，经济形势丧趋于平稳．遣1998程年开始，中央闲提出要拉动经籍济的增长，并贤把房地产的增猛长，尤其是住扒宅的增长作为罢重要的经济增闹长点．在这样们的大背景下，呈为支持房地产舍企业的发展，菊国家从去年开墙始在金融方面恳决定以试点的狐形式允许房地织产企业上市。主杨家友处长说开，这次考虑房索地产企业上市雷的最直接的原波因，便是支持灶房改。虽然住秆房已实现了商著品化，老百姓亡逐渐接受了花堡钱买房的观念渡，国家提出了秩只售不租的政烘策：但目前的盗现实是，大量啦的人买不起房改子，而且随着吉商品经济的发戏展，其主要原姿因是出租房回燥收资金的周期趁太长，开发企柱业大约需要须30四年时间才可回帮收资金，大多躁企业难于承受免。允许部分房广企上市，就是奶要扶持一些有眠实力的企业支谢持房改，搞出犁租房建设。另腥外，允许房企急上市，也是一持项产业扶持政就策，是国家实户行住宅产业化替的需要。睁(吉1)谜筹集注册资金畜．建立新的房瓣地产开发股份拉有限公司。按售照规定，一个通新的房地产公驳司的建立，其炼注册资金可全卵部通过股票发减行筹集。只要李符合规定的发穗行条件，即可出发行股票筹足工资本金，进行蝴注册建立股份补公司。我国已畜建立起许多这敲样的股份公司寸。昂(咬2)信追加注册资本栽。为了提高股样份公司的地位繁，壮大公司力畜量，可通过向弦老股东增发股核票，筹措增资支注册资金。增罩资部分首先应状优先发配给老碑股东。声(宜3)稻追加投资。企递业扩大生产经义营规模时，可晨在不增加注册沈资本金的情况给下，追加投资键。所追加的投怪资可以通过新惜发行股票的方较式进行。一般层来讲，老股东伙享有优先购买叠新增股票的权跟利，而且价格巴要比市场上低绿。父(揉4)伙兼并其它股份烘公司。当一个露房地产开发股背份有限公司实恭力很强，且远供远大于某些对邻自己有利或有替业务竞争性的浮股份公司时，夹就可通过向其郊发行股票的方滨式吞并这个公渣司．担(夜5)茶把公积金转变踢为资本金。公前积金属于老股枯东的权益，转品为资本金时即失成为公司永久某资产，应按老宾股东所持有的摘股票比例向其震发行新股。舱(稼6)框通过发行股票冤向老股东