济南公寓市场分析

济南公寓市场分析第1页/共65页三、公寓案例一、公寓产品简析

二、济南公寓市场详解报告基本构建

概念界定特征分析产生原因剖析济南公寓产品现状第2页/共65页1非住宅房产证240或50年产权普通居住型公寓兼备住宅配套、居住功能，但与住宅的本质区别是用地性质、产权年限不同。概念界定从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别是：非住宅用地，40年或50年产权的产品。=+公寓第3页/共65页住宅写字楼公寓产品从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。概念界定住宅写字楼公寓产品对商务功能的感受对居住功能的感受存在多方面的限制两种功能无明显界限，可自由转换，处于不同的市场环境会呈现不同使用功能的偏向最适宜集中办公形象好，不具备第4页/共65页功能复合的公寓产品区别于居住产品：非居住用地，40或50年产权公建化外立面大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业管理套内空间和平层空间的可分割区别于商务产品：无中央空调、智能化消防等层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米增加了煤气等生活配套公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求。第5页/共65页三、公寓案例一、公寓产品简析

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概念界定特征分析产生原因剖析济南公寓产品现状第6页/共65页产品属性解读一公建化的外立面，以简洁的线条勾勒出具有商务气息的建筑体。第7页/共65页公共空间公建化。提高公共空间的档次，为居住需求和办公需求均提供高档装修标准。产品属性解读二诚基中心走廊尚都SOHO大堂第8页/共65页从建筑形态上讲，其形态多样。有单元式、外廊式、内廊式、核心筒式。上海创智天地公寓采用单元式布局，减少分摊，保证安静的居住环境。户型全通明设计，南北通透。

产品属性解读三第9页/共65页外廊式跨界产品：万科第五寓第10页/共65页外廊式的平面布局

公寓的楼体为板状单元，进深小，面宽大，使得所有主要功能空间均获得良好的通风、采光条件创新的公共空间设计，摆脱传统塔式住宅封闭，呆板的入户感受。

南北通透的板式塔楼充分考虑了小户型的合理使用，小户型不代表低品质在有限的条件下尽量为公众提供高品质的产品建筑手法上采用的是代表先进建筑工艺的工业化建筑法

第11页/共65页内廊式公寓产品：重汽彩世界此结构的特点是每层多户，由一条内廊贯穿整个楼座。板式结构，大面宽，短进深，有利于整个楼体的采光。

户型易于分割，适合小面积户型排布。

但此种结构每层户数较多，略显嘈杂，适宜做过度型住房使用。第12页/共65页核心筒式公寓产品：烟台阳光100城市广场

此种结构十分有利于结构受力，并具有极优的抗震性。

此种结构的优越性还在于：可争取尽量宽敞的使用空间，使各种辅助服务性空间向平面的中央集中，使主功能空间占据最佳的采光位置，并达到视线良好、内部交通便捷的效果。第13页/共65页内部功能住宅化。具备厨卫、双气等明显住宅特征。内部空间强调多重功能，室内除厨、卫以外，全无常规隔断，可根据个性需求自由解构布局。产品属性解读四第14页/共65页上海创智天地第15页/共65页烟台阳光100城市广场第16页/共65页内部空间采用住宅化的建筑标准，一般采用三米层高，分户空调等，户型内部则可自由分割。产品属性解读五第17页/共65页常见户型第18页/共65页烟台阳光100城市广场户型第19页/共65页7E户型约28㎡1室1厅6l户型约42平米1室1厅重汽彩世界户型图第20页/共65页上海创智天地户型图第21页/共65页万科蚂蚁工房户型图第22页/共65页三、公寓案例一、公寓产品简析

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概念界定特征分析产生原因剖析济南公寓产品现状第23页/共65页经济发展角度城市发展角度客户需求角度行业发展角度随着城市经济的发展，第三产业的比重日益增强，私营经济和个体经济得到迅猛发展，中小企业，个人办公人群增加。城市核心区或新城区的区域，商务氛围较为浓厚，区域经济发展潜力大，成为公寓产生的土壤。随着网络技术发展迅速，为居家与办公的结合提供了可能性市场上客户需求呈现复合性、多样性，存有居住、投资、低成本办公的需求。现实条件随着地产行业的发展，创新性产品、创新手法的应用成为可能。第24页/共65页跨界产品产生关键因素NO.1NO.3降低开发风险：多功能复合，目标市场扩大，分散开发风险，利于实现开发目标。价值失衡：解决项目用地性质与市场物业价值出现的矛盾，必须依靠产品功能上的复合，来实现地块价值的最大化。满足复合需求：产品本身可以满足了客户居住、商务、投资等不同需求。公寓产品产生

关键因素NO.2第25页/共65页三、公寓案例一、公寓产品简析

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概念界定特征分析产生原因剖析济南公寓产品现状第26页/共65页项目用地性质主力面积客户置业目的彩世界居住、商服30-70居住比例65%鑫苑金座商服34-47居住比例65%香格里拉商服58-75办公、投资65%中齐未来城商服43、53居住、投资比例相当蓝调国际商服40、82居住65%济南市场中，部分公寓产品在营销过程中依据市场，明确偏向居住功能，成为公寓产品的一种极端形式。济南跨界住宅化公建产品较多的原因是：历年来，住宅市场占据商品房成交的绝对比重，市场远好于商务公寓市场。市场中小面积，低总价住宅缺失，小户型公寓成为市场空白的补缺者。高新区片区写字楼办公物业供应量很大，常年处于供大于求的局面。济南市场偏居住型公寓产品出现的驱动因素：为解决项目自身性质和市场物业价值之间的矛盾，从而实现价值平衡。济南公寓产品现状第27页/共65页项目用地性质主力面积区间客户置业目的万豪国际居住、商服47、76投资、办公65%万达达人界居住、商服45—65办公投资73%发祥1号公馆居住、商服用地45-110办公、投资65%济南市场中，部分公寓产品虽然在营销上推广宜商宜居的理念，但也具有偏向办公功能的倾向，客户仍以办公、投资为主。济南公寓产品现状第28页/共65页三、公寓案例一、公寓产品简析

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板块划分及特征供求关系分析价格变动及趋势09年公寓市场总结2010年市场预测第29页/共65页区域在售楼盘（09年-2010年）板块显著特征东部香格里拉、未来城、蓝调国际、东领尚座、鑫苑金座升值潜力大，社会认可度高，但处发展阶段，配套不成熟西部（2010年）发祥1号公馆社会认可度较低，但未来前景较大南部九城尚都资源相对稀缺，供应量少北部彩世界、香港国际区域认可度较低，价格低中部万达达人界、万豪国际资源稀缺、地段优势明显根据地理条件、区域认可性及济南房地产市场发展特征，将公寓市场划分为东、西、南、北、中五大板块。板块划分及特征第30页/共65页三、公寓案例一、公寓产品简析

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板块划分及特征供求关系分析价格变动及趋势09年公寓市场总结2010年市场预测第31页/共65页公寓市场--项目一览表09年公寓市场在售项目9个，售罄5个。2010年新增项目2个，潜在供应项目7个。第32页/共65页近两年公寓市场-供求关系变化08年公寓市场不景气，市场交易反应平淡，成交率仅为26%，出现严重供过于求的局面。09年4月起，公寓市场出现回暖升温迹象，在新增供应较08年不足的情况下，月初存量被快速消化，许多项目出现强势热销的局面，成交率高达91%，供不应求的局面出现。第33页/共65页09年公寓市场-供应量09年公寓市场月度供应量呈递增趋势；其新增供应主要集中在下半年；在区域分布中东部是供应量最大的区域。第34页/共65页09年公寓市场-供求分析09年公寓月度供呈递减趋势，月度成交量逐月攀升，市场态势良好；东部区域成交量占据半壁江山。第35页/共65页三、公寓案例一、公寓产品简析

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板块划分及特征供求关系分析价格变动及趋势09年公寓市场总结2010年市场预测第36页/共65页09年公寓市场-价格09年公寓市场均价稳步保持上扬的趋势，年末均价高达6116元/平米。市场态势良好，供求关系失衡、高端产品的入市等原因拉升了整体均价的上扬。在区域价格中，中部最高，南部次之，东部和北部相当。第37页/共65页三、公寓案例一、公寓产品简析

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板块划分及特征供求关系分析价格变动及趋势09年公寓市场总结2010年市场预测第38页/共65页特征一特征二同比指标一路上扬，量价齐升，09公寓市场整体向好。09年供应总量较08年同比上升29.84%，成交量同比上升379%，整体市场均价也有近25%的涨幅。09年公寓市场一改08阴霾局面，呈现整体好转并持续升温的繁荣景象。成交量持续攀升，供应量持续走低，供求关系紧张。09年公寓市场的不断升温，带来了成交量的持续攀升：公寓月均消化速度保持481套/月（2.64万平米/月），致使09年年末存量为299套（2.01万平米），仅是年初供应量的8.4%(10.26%)，供不应求局面出现。特征四公寓市场自身发育日渐成熟，中低端产品与高端产品共占市场份额，市场细分明显。09年公寓市场在产品的供应上出现了中低端与高端产品共存的局面。首次出现了地处核心地段、精装修、高品质具有极大升值潜力和投资潜力，针对特定高中端人群以满足投资需求为目的的产品；它与以面对过渡型客户以满足居住型需求为目的的中低端产品共同瓜分市场份额，共同促进了济南公寓市场的发展。市场均价稳步保持小幅上扬的趋势，高端产品拉升整体市场价格。09年在售公寓项目几乎无一例外的采取了涨价或者取消优惠措施的举措，带了市场均价的整体上扬；同时，像万达达人界高端产品的入市一定程度了也拉升了整体公寓市场的均价。特征三09年公寓市场总结第39页/共65页三、公寓案例一、公寓产品简析

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板块划分及特征供求关系分析价格变动及趋势09年公寓市场总结2010年市场预测第40页/共65页项目名称所属区域预计推出体量（万㎡）建筑类型主力户型（㎡）装修程度推售时间推售价格（元/㎡）发祥1号公馆西部2.41栋22酒店式45-65精装酒店式2010年1月均价10500银座中心西部2.42栋23层loft40-57毛坯2010年4-5月未定中齐未来城东部2.11栋精装公寓43-53精装上半年未定蓝调国际东部7.53栋loft100-115精装上半年6500以上玉兰公寓东部8.342栋25层酒店式公寓80-120精装酒店式上半年未定名士MINI公馆东部2.11栋24层酒店式公寓45-60精装酒店式未定未定中铁汇展国际东部12（地上建面19.28）8栋50-110简装2010年5-6未定万豪国际中部5.4（loft1.6，soho3.8）Loft2栋，sohosoho73，78,loft40毛坯2月推1栋Loft，剩0.8万平米；2010年1月推出sohoSoh0起价7500，loftj均价16000香港国际北部2.92栋10层板式45-56毛坯年后未定大舜天成青年会中部3.26658套40-70精装2010年年底未定金光旺角中部2.540-65精装2010年5-6月未定潜在供应项目一览表第41页/共65页2010年公寓市场预测

1.潜在供应后劲十足，供需失衡矛盾有望解决。从市场监测反馈的信息看，2010年将有8个新项目入市，2个在售项目加推房源，预计推出近51万平米的体量，较09年市场供应将有大幅提升，可解当前供需失衡的矛盾。

2.东部区域仍是供应主力军，西部区域首次供应，将成为新的投资热点。从潜在供应的区域分布看，2010年公寓市场仍以东部区域供应为主，新增供应占总供应的六成多，且东部区域向经十东路（名士mini公馆）、奥体（玉兰公寓）板块扩张；西部区域首次出现公寓产品（发祥1号公馆、银座中心）借势济南西进及西客站发展规划，大开发商的进驻，西部具有较大的投资潜力，将成为新的投资热点；中部区域（万豪国际、金光旺角、大舜天成青年会）也有新增供应。

3.上半年市场供应充足，量价齐升，市场竞争激烈。从潜在项目的推售时间来看，89%的潜在供应体量将在2010年上半年集中释放出来。同时，高端产品的入市（3个酒店式公寓），也意味着高价格的出现，预计公寓市场均价仍会保持继续上扬的势头，市场竞争激烈。

4.高端产品占据半壁江山，市场细分愈加明显。从产品供应的档次看，新供应的产品向精装、高中端方向演进，酒店式公寓产品也将首次出现在济南市场。产品的功能上更具多样性，宜商宜住宜投资的理念愈加明显。这对于提升济南整体公寓市场的档次及品质以及整个公寓市场的发展，将有深远的影响。公寓客群两级分化继续上演：投资型客户比重将有所攀升。大量高端产品的入市，偏投资型的理念设计，这也将使公寓产品的主力客群发生转变，将使中高端投资客群比例将有提升。过渡型客群仍以中低端产品为主，两级阵营分化明显。第42页/共65页三、公寓案例一、公寓产品简析

二、济南公寓市场分析报告基本构建鑫苑金座香格里拉九城尚都万达达人界蓝调国际东领尚座第43页/共65页居住型公寓-鑫苑金座地理位置鑫苑金座位于高新区高新区工业南路与开拓路交汇处（国际会展中心向东300米）

总建面7万㎡开盘时间2008年6月物管费用1.75元/平方米/月物业管理公司鑫苑物业产品类型3栋高层（1号楼15层，2、3号楼18层）装修标准毛坯均价开盘均价4950元/平米总套数1400套宣传卖点低首付的自住型公寓第44页/共65页鑫苑金座客户主要以自住客户为主，因其总价较低，吸引了大批首付能力较低的刚性需求客户；今年以来其价格走势处于小幅攀升的局势。鑫苑金座价格南北朝向差达300-400元/平米，位置差价并不明显，仅有30-80元不等。第45页/共65页Soho办公型-汇展香格里拉地理位置高新区新宇路1号国际会展中心北总建面23万㎡开盘时间预计2007年6月物管费用1.4元/平方米/月物业管理公司产品类型东西塔23层，北塔31层装修标准简装均价4800元/平米剩余套数1704套主力户型55-78主打概念宜居宜商的公寓产品第46页/共65页汇展香格里拉南北朝向差300元左右，东西朝向差较小。汇展香格里拉是高新区偏商的小户型公寓产品，soho办公属性较为明显；今年以来其价格攀升幅度较为明显。第47页/共65页九城尚都第48页/共65页【项目规划】本项目体量较小，共有2东12层公寓楼和住宅楼。公寓楼1-2层为底商，3-12层为公寓，每层为4梯26户，共260户；住宅楼为11+1层，1梯2户，每层两个单元，共34户，底商30套。第49页/共65页【平面图】公寓每层为4梯16户，南向10户，北向6户，层差150元/平米，朝向差450元/平米。第50页/共65页【公寓户型面积】

户型/面积

套数30-60平米260公寓A公寓C公寓B第51页/共65页【底商情况】1-2层为连层底商，共30套，全部对外销售，均价20000元/平米。南铺18套，面积在70-240平米不等，均价2.·1万元/平米，开盘推出，09年3月售罄，投资客户居多。北铺12套，面积在160-240平米不等，均价1.9万元/平米，09年6月推出，现剩10套240平米大户型商铺。第52页/共65页【公寓营销分期及客户构成】1、项目开盘-09年2月产品定位住宅楼，主推居住型公寓。但从客户成交情况看，却以办公自用型客户为主，约为60%。流失客户多为自住型客户，源于首付高、居住成本高、替代产品多的考虑。2、09年3月-09年6月产品定位商住楼，主推SOHO商务公寓，宣传宜商宜住宜投资的特征。这一时期，居住客户比例下降，投资客户增多。客户以经十路以南、项目周边的中小型企业为主，自用投资比例约为80%。3、09年7月-至今产品定位纯写字楼。客户几乎全为自用投资型客户，自住型客户全部流失。2008年12月在售公寓，面积30-60平米，开盘认购9.6折优惠，本月成交60套，起价4900元/平米，均价6000元/平米。2009年1月-4月在售公寓仍以居住公寓为卖点，四个月内销售45套。起价由4900涨到5500元/平米。2009年5月居住公寓改为SOHO公寓销售，SOHO公寓所售面积32-1100平米，总价18万起，均价6000元/平米，本月成交27套，1242平米。2009年6月SOHO公寓样板间对外开放，主推总价19万元起32-1100m2办公+居住+投资，本月成交56套，2484平米。2009年7月写字楼样板间对外开放，主推写字楼产品。本月成交8套，均价6500元/平米。2009年8月全面宣传推广写字楼产品，本月成交8套，均价6700元/平米，现剩余52套。【公寓营销状况】第53页/共65页地理位置位于市中区，经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东总建面2万㎡开盘时间2009年6月交房时间2011年5月用地性质商服用地40年产权产品类型1栋高层（28层）物业配套商用水电、双气市政统一车位约600个，价格未定首付比率20%；按揭30年均价开盘均价10000元/平米装修标准精装修（800元/平米）高档公寓项目

—万达达人界第54页/共65页【户型面积】客户以投资为主，投资客约占73％。客户基本来自在周边办公或居住地人群；金融、电信等高收入的投资客户。从万达案例来看，城市中心的高端公寓受投资客追捧；高档公寓热销的关键是占据城市中心地段，有利于吸引全市范围的投资者。户型/面积套数（套）比例A：4515625%B：5031250%C：61528.3%D：64528.3%E：46528.3%09年6月开盘本月成交280套，1.54万平米09年7月本月成交41套，0.23万平米09年8月加推200套，均价10600元/平米，成交189套，0.79万平米09年9月成交93套，均价10400元/平米。09年10月成交26套，均价11000元/平米。【销售情况】【客户情况】第55页/共65页【楼层差价】1-8层，每层加50元

9层比8层高200元

9-18层，每层加50元

19层比18层低100元

19层以上，每层减30元【厨房】：每户均配置独立厨房【供暖方式】：集中供暖【朝向差价】

南北：400-500元东西：1400元1、城市中心区的高档公寓市场反应良好。高档公寓具有极强的投资属性，城市中心的物业投资回报率更高，更易得到投资客的青睐。2、北向户型尽量做小，降低总价以吸引投资客户。目前市场上投资客对于总价较敏感，达人界开盘后低楼层、总价低的产品首先被消化掉。【借鉴意义】第56页/共65页万达达人界建造标准一览表第57页/共65页万达达人界建造标准一览表第58页/共65页地理位置济南市历城区华能路与化纤厂路交叉口占地面积2.46公顷总建面约12万平方米开盘时间2009年9月底交房时间2010年年底产品类型高层，1栋23层，1栋