项目业态定位与招商策略预案全面

某地“·开元商业街”项目业态定位与招商策略预案银川XX有限公司二0一二年七月目录从宏观角度分析某地商业发展现状-------------------------------------02二、某地市商业发展基本概况---------------------------------------------04三、商户对区域市场和项目反馈-------------------------------------------08四、某地开元商业街直面的若干问题与思考---------------------------------10五、项目核心定位与推广-------------------------------------------------13六、项目租金价格策略与定位---------------------------------------------18七、项目招商策略与进度-------------------------------------------------19八、项目形象包装与推广-------------------------------------------------23一、从宏观角度分析某地商业发展现状1、某地是一个以“枣乡、绒都、唐城”为主题发展方向的县级城市，目前是西部“百强县”，以“旅”兴“商”缺乏先决条件，现代商旅业处于发育阶段。某地市西依银川、南接吴忠、北临青银高速，京藏高速公路横贯南北，307国道纵贯东西，距河东机场仅需20分钟，至银川只需40分钟，到吴忠不到20分钟。2009年，某地城镇居民人均可支配收入13936元，农民人均纯收入5733元；全年全市实现社会消费零售总额6.94亿元；城镇消费4.4亿元；农村市场实现社会消费品零售额2.54亿元；全年全市批发零售业实现零售额5.37亿元；全年住宿餐饮业实现零售额1.25亿元。某地市尽管是旅游城市之一，旅游景点有水洞沟、兵沟、恐龙化石馆等，每年接待国内游客达数十万人次，但这些游客多数均没有滞留，在某地游玩之后，大多会被旅行社带往其他城市，成为“过路客”。长期来，某地相对旺盛的旅游业并未带动城市现代商业的发展，拉动当地的市场消费，商业的发展相对处于疲软阶段。2、某地是一个人口“流动性大”的县级城市，本地消费群的流向存在不固定因素。铅某地地区人口鸭规模幼约待2第3嗓万，其中市区廉居民洋约献5栽万。由于历史注原因和地方经橡济的相对滞后善，长期来，某姥地的人口流动扒性很大，据初炸步统计，目前美某地市区人口富每年外出打工标的，其比例约有占滔1星0览％；农村人口丛的流动性较城洁市更大，每年枕约河占婶1染6慨％左右。这些钻流动外出打工公的人口主要分被布在银川、吴过忠等地区。座加上某地每年谎外来人口导入易的极不平衡性盖，致使当地居太民消费指数增昂长十分缓慢，闻成为制约商业笨发展的瓶颈。磨3升、某地距省会疲城市银川市近笛，长期来商业张发展客观上形贱成一定够的蓄“伯依附娇性骆”探和阿“见制约蕉性冷”献。逢偷某地市距银川锈市性仅巩4鄙0何公里，只助有价4抹0寿分钟车程。因村此，银川市繁鲁荣的商业客观倡上对某地城市权商业的发展起代到制约作用。孙而某地市相对遭落后的商业布玩局和业态，长肌期来产生对银惠川市商业筑的册“乘依附州性碰”督。此外，某地篮当地的政府部不门的公务员、息企业主和私营炼业主等，也形碑成了到银川消霸费的习惯。耐另据抽样调查卡表明，某地当丝地许多较高层伞次的消费群依且靠发达的省际陈交通，甚至常滑常到西安、兰亿州来购物。这必也是长期来某微地中高档商业典业态难以形成绳气候的主要原糟因之一。歪4坏、某地普遍存害在趋的舌“该小农经狭济途”穴的消费意识和栽能力，不足以学支撑当地中高基档的商业业态畏。淋捕违某地市的人口充结构中农业人驱口占多数，约怒为柏7盐0超％左右。其中诞市区人口中农搏转非的人口也再占有相当比例皮。纵观某地的涂整个消费市场觉，如餐饮业、馋娱乐业和百货秃业等，其经营汤规模和档次等鹅均较低。目前陕为止，几乎没筛有一定规模的云百货商场。餐鲁饮业除了寥寥征无几的宾馆中铺档餐饮之外，搁也几乎没有中渠高档的酒家。籍居民消费指数袋尚处于初级阶棉段的水平。姑叮因此，客观上索审视，某地目欠前普遍存在的诵低消费的意识煤，尚不足以支芦撑中高档，尤破其是较大体量钳的商业项目。酿5颈、某地相对滞燥后的商业，同跳时也为现代商茶业业态的发展磁带来了一定的叨空间和机遇犹。垄幕然而，作为宁堤东能源化工基劫地之生活基地柿的某地市，其歼优越的地理位寿置为某地社会离经济的发展提摔供了坚实的区孙位优势抖。衬200乱8兆年，某地市奋息力冲耐刺兴“宣西部百强吊县卫”币，综合经济实咐力开始跃上新炸台阶。此外，涂某地市结合产鬼业调整和旧区错改造，正在加掏快现代商业发和展的步伐。剑随着某地城市恒发展规划的逐辆步推进，为城演市现代商业发穴展带来了一定勒的空间和机遇叛。同时，随着筐城乡居民收入鱼水平的逐步提遇高，消费结构点也将逐步发生检变化，这为某现地发展中高档信商业业态逐步越打下基础。室二、某地市商垮业发展基本概瓦况键（一）城市商歼业总体布局伙近几年，某地库市在房地产开絮发中加大商贸掌设施建设步伐浴，目前已建成日各类商业街、朗商业广场、商酿贸市场等一批烟商业设施。鼠【城市中心商繁业酸】蛛旨结合对老城区存精品路段的改佩造，建成集文便化、娱乐、购闷物、休闲为一驴体的唐城购物顽中心、东方银阅座、西湖步行筐街步行街、花平雨湖滨广场等饰商业项目。这左里主要集聚了荒服饰、饰品、虚运动、鞋帽、穿珠宝、婚纱、殊通讯、工艺品剥等品牌专卖店简，以及部分茶饮艺、食品、特肃色餐饮、宾馆挤等业态。且【市级商业副烦中心】出横以百货商场为难主，主要商业化设施有国巨百弃货、宏泰商场慌、新华购物中缓心、灵州商城运等。辫【旅游文化商英业点】德撕正在建设西湖巨公园、枣园公六园、绒园等文道化活动休闲区谷。兼【社区商业网翼点吐】盼诊主要分布于市季区老城和新建盘居民小区，由匆小型百货商店卵、日杂货店、愧超市、便利店锐、饮食服务网隙点、菜市场等临商业项目。组【专业市场网牵点】苏响主要分布于城即市各个角落，班由消费品综合伙市场、农副产德品市场、工业括消费品市场和底生产资料市场泥等组成，基本询满足于人民群啦众日常生活需淘要。主要有咸某地蠢商贸城（装饰没装潢建材）等盾。裕（二）商业基创本业态分析炎【厉服装服饰类耻】摔兵目前奸某地起市商业业态比为例中，服装服突饰类所占的比堪例最大，约织占悔1/遵4虾。服装服饰行往业竞争激烈，屑从档次分析一绕般以中低档服粗装为主，市场逝缺少中高档及使高档服装系列且，部分高端消至费者宁愿开车革到吴忠或银川筐购买。冲【餐饮类察】派有某地剑市的饮食文化躁比较丰富，餐摩饮业所占比例女约着1蒸2毅％，位居伞第丘2裳位。吃某地火市各街区的小滋酒楼，从午间吗至晚市生意较器好，但没有较片高档次的品牌湖餐饮店，服务迈档次也较低，步由此可见跑某地唱的餐饮业仍有娘相当的发展空属间。勾【百货超市类牢】尤哗某地存的百货、超市店约占比圈例虑9勉％，主要为消鹰费者提供日常毒百货用品。超诱市以新百加盟浊超市为例，品抽种较为单一，嫩虽然销售收入碎尚票可更,族但未能构成消迫费热点，同时杨也与当地消费鲜欲望比较保守聚的小农意识有杜关，必须加以煎引导。币【其它购物类祖】脾浑某地耀市场的电器、下电讯和电脑等炼产品约占比尝例弄9宣％，当地信息扎化普及率虽然附不高，但手机狗产品的销售率培相对较高。随沸着当地社会经绢济的进步，以蚊及各类电器、投电子产品的更予新换代，这一鹅消费领域具有熔一定的市场潜德力。尾(皂苏宁电器全国热第一家乡镇店兆拟入驻登某地持唐城时尚广斗场寒)爆【休闲娱乐类怀】遮翁某地敌的休闲娱乐业振处于发育阶段马，缺少较高档绣次的休闲、娱快乐项目，部分炸高端消费群常朋常驱车到银川灵市区消费，以拆此，今后几年夜，遣某地臭的休闲、娱乐欢业发展空间较学大。藏（三）某地市日商业现状分析希1悉、商业模式仍代停留在初级商甚业发展阶段奶受其地理位置果、人文习惯、寿支柱产业的影码响，某地有浓垮厚的小城镇特钳点。商业网点施比较分散，没嗽有商业经营概谜念，某地的商赴业消费主要是长解决生活的基旬本消费，属中属低档消费层次摧。市民大件商桥品和品牌商品皱的消费倾向于贸外区域。顷2尸、城市商业框榆架雏形正逐步灵确定垃（轿1络）结合对老城裂区的改造，建室成集文化、娱距乐、购物、休丙闲为一体的唐溜城购物中心；蒸同时对城市主疾要路段进行了音全面的改造。彻（两2吹）凸现商业和昌旅游亮点，实窃施精品工程。服正在规划建设着玉皇阁文化活绸动休闲区。已购建成西湖公园味、枣园等休闲思旅游项目。香3井、城市商业经付营模式有待优烦化食某地市以中兴敢路、富兴路、鸽西平街是街铺借经营的主要商挑业区，商业现凝状商业以临街央商铺为主。某朽地是典型的低阳租金市场。中坡高档消费极少访，商铺普遍经海营不旺，日渐俭衰微。在商铺残租金水平普遍搁低下的情形下勺，经营者仍然鸽不愿意进场经颤营鞭。需{患宏泰商场、新芬华购物中心的岁操作失败对当愚地商户的打击堵较裂大播}拾商铺不成规模勒，是某地现有讯商铺的先天缺宿陷之一。商铺骑普遍规模过小莫，功能定位比罩较单一，不足煮以形成综合的翼消费场所，因秃而难以保证商出场的消费人流堪。侧4春、缺乏具有品喜牌影响力的核册心商户沿目前，城市商廉业缺乏有影响解力的品牌商户拍，商场的租户丙组成和经营方株式与街铺的散惯铺经营方式没腾有区别，不足煮以吸引消费人征流，使得进驻尸的商铺难以维堤持经营。辞此外，缺乏统很一的经营管理冠和合理的功能梁划分与统一招悬租，使得商户设的档次和素质再参差不齐，吸霉引的客户层面大不同，也就难盗以形成共同兴智旺的局面，造撒成业主或商家假不断降低铺租店，如此恶性循吸环，造成现时刊商场铺租低下奋仍无人经营的懂局面。罢5烟、城市商业业忠态单一和缺少务档次污目前，某地市耻商业业态比例男中，服装服饰双类所占的比例斑最大，效约颂25然%的。服装行业竞勿争相当激烈。室从档次分析一从般以中低档服油装为主，中高掌档及高档服装肌系列较少。某蹈地现时有一定罪消费能力的人谊群，为了满足关自己的虚荣心总，一般不在本门地购买服装，笋感觉当地的服霜装品牌达不到垄他们的要求，哨宁愿到吴忠或预银川去购买。它其次，餐饮业泥态尽管居第二帽位，当地的饮研食文化比较丰谅富。但纵观某凯地市各街的酒颈楼，缺少特色洽或品牌餐饮店赏，由此可见某挂地的食市仍有捞一定的空间长。大摩此外，百货类夫、超市洽占盒9滑%德。此类主要是促为顾客提供日或常用品。主要摘原因是当地居夫民的消费水平吐太低，构不成龙消费中心；当杯地小农意识比眉较浓厚，花钱这欲望比较保守敲。泪6处、商业经营规觉模存在同质化摔倾向辫某地的商铺及始商厦主要集中失在人民广场以轰及其周边街道韵，目前人民广龟场现时商厦与离街铺无论从经着营模式还是租桥金水平来看，盖差别都不是很参大，不能够体泽现各自的优势茶。一般都是采叹用租赁形势，杜商厦租金水平借基本都与所在卸街道平均租金个持平，有的甚艰至还更低。放基于某地商业旋经营规模同质三化，商业中心甘的概念尚未形罢成，停留在街罢铺的概念上，宪缺乏的是一个袜高素质的综合岛性商业中心，贺必须有效的加半以引导。【小结】咳1造、人口基数较营少，且仍然处繁于外流趋势，汇没有充足的人旗口支撑日益庞敞大的消费市蜻场预—才—眯保证充足的内蜡部消费人口是屠基础；乔2摄、现有的商业壤状况很难吸引险周边人进入市炭内消费，整体蛾商业市场和消能费能力有待培资育荡—迅—把吸引周边人口蔑消费是必要晌的发展趋势；座3中、整个商业环容境气氛不浓，缴仍处于街铺经巨营自然成市状通态茧—女—颂缺乏统一招商丸、规划等先进撤的商业运营理奇念；颂4末、依然停留在悲传统的日常用趟品及普通购物泳阶于段拉—先—怒商业经营范围餐及业态急需升顿级和扩容；累5季、经营档次、犹及租金水平较帝低，基本上中双高档消费都处鸣于外流趋势，借形成恶性循环泳，无法提高经径营者的兴趣。时6燕、新近商业项胃目陆续上马，蝇导致同质化的强恶性竞争异常壶激烈，整合、亲规划迫在眉睫肉；倾三、商户对区荡域市场和项目熄反馈蓝（一）、目标绑市场商户对某安地商业的总体帐反馈优1鸽、城市规模小寺，经济发展比谁较落后；这2贩、人均收入较嫌少，没有足够样的消费能力支孩撑；府一提到某地，平商户第一反映炭就招是牢“崇穷勉”秧。城镇居民人仪均可支配收入券和农民人均纯扮收入远远低于皱吴忠、银川等拐其他城市。牙3缓、商品档次多杠以中低档为主崖；摄走遍某地所有字的商铺和商场凭，也找不到几挖个知名品牌购述物店，连二三个线产品都很难杀找。加4跌、商业业态杂翠乱，缺乏统一营的商业规划理婶念；乔5吨、租金虽低，老但销售额更低奥；捕6何、沿街商铺空快置率较高，在叛建商业规模过诊大；叠（二）、目标缩商户对某地开拘元商业街的总刚体反馈1、地段好；亲2纷、在主力店新种百超市、新百沸电器的带动下免，或许将会有棍一定的人流量平，但培育期较概长，需观望、箱等待时机；旁3制、品牌商户在括县级城市开设趟店面有数量的渴限制，市场不支能容纳过多的慈商铺，暂时不视考虑；磁4否、品牌商户在纤县级城市基本显不考虑公司直紧营，主要通过铜在当地寻找加剧盟商来开展店净铺的拓展；探5卫、虽然租金较厘低，但是没有唇人流、没有营嫩业额，贸然入灯驻依然会亏本鸟；葛6幸、整个城市的怕商业发展与一觉些品牌定位不夜相匹配；非7眼、距离某地较译近，没有必要赌投入过多的人妙力与物力来开浇专卖店，某地录已经形成了消镜费外流趋势；絮8荷、餐饮和娱乐砌业相对比较好过经营；【小结】令一个新商业项贼目的推出到成座功是需要相当裂长的市场认可愈的，在某地市俘目前有如此多色的商业项目的晶情况下，如何沾让消费者认可迈此项目是非常邀困难的。与此调同时更为主要辱的是如何让商纠家认可某地又洞是一大难题。证商户是非常精狼明的，消费者扶可以引导，但券商家却必须用丑实实在在的优偏惠和利益来打孩动。综合来讲却，要给予商户杂充足的市场培碍育周期的认可愤度，才有可能家消除商钥家纳“材观望、等待、消怀疑的心密态箩”酱。日四、某地开元皂商业街直面的津若干问题与思票考杆（一）项目直仿面的若干问题司1蜜、如何提升商被户对项目的认箩可度的问题。际某地开元商业猫街作为招商项公目而言首先解爷决的问题在于侮拉升某地市民划对项目的期望陆值，以此期望连作为招商工作电的核心，以此谋让商家对项目妨从了解到认知听认可。馋2怨、如何做好外葬地目标商户引兵导的问题。柔如何避免为他烟人做嫁衣的局草面，一旦商家钳认可某地了，幻便要对某地做战实地考察，而壮目前某地市仍死然有相当部分音的商铺空缺，元从绝对位置上查讲本案肯定要倍好，但也要注洲意如何让我们卡的商家选择本聪案，而不是选件择其他地方。驴这点也非常重蚀要；犁3涂、如何做好本滑地商户引导的脱问题。偷本案针对某地丑本市的商家招诉商是非常有难接度的，我们如梨何能让某地本日地商户对本案鹰产生兴趣也是食非常关键的，秩因为很多品牌做是不做直营店杰的，而在某地闻当地却有加盟钢商，我们拿什应么吸店引购“垒对某地非常了殃解完”悼的加盟商来进阵驻本案也是关熄键。政4让、如何制定价巨格策略，使得艘商家确实感到似有吸引力。逼在价格上一定防要与国巨商铺德、唐城时尚广迫场形成一定的喝差距，只有如危此才有可能打球动商家进驻，欠才有可能让外辅地商家对本案浴产生足够的兴库趣。再5浮、如何突浙破盯“脂县级城仔市书”古的招商瓶颈。挂从商业操作的莫规律角度看，兽县级的市场引叨入品牌商家存矛在可行性问题咐。众多品牌商作家在扩张和开惑店时严格按照屯总代理、区域赤代理的市场等浪级，层层审批明，很多主流品吸牌都坚守着三门级市场不开店差的铁律。因此涨在引进一些主撕流品牌方面存警在着天然的障垄碍。似（二）对项目谦的理性思考绳项目的定位某溪种程度上决定驳了项目的成败将。我们从某地虾城市商业现状线、商户对某地级城市看法、本徒案所处的地段阅、以及商业市吵场运作规律，最商业价值等方客面着手进行了丽深入的研究分遭析。怕【思考一】遮件现有商业规模吐与现有某傲地洁2内0冰万普通收入人嚷口（在本地消枝费群明显不足挥）的关系？秤某地整体经济卡落后于吴忠、搁银川等周边城肯市，在这样大玩规模属于中低卷收入的环境下炊；与此同时又渐逢商业地产大寄面积开发建设谊的背景。一方晒面面临着消费呼支撑问题；一畏方面面临着竞哀争项目太多问盖题；如何在两却难的环境中寻网找切入点是项叛目成功招商的季关键所在。某饭地目前的社会槐消费以当地居券民中、低档消蛋费为主，现有驾的商业设施，熟已经足够满足程常驻人口与少拒量外来普通百容姓的日常消费像需求，本案距上离形成良好的撑商业氛围需要崭相当长的市场迷培育期。定本案囊录括需“案餐饮、娱乐、与购被物粱”夸三大主力业态辣。理论上将成萝为某地最现代范化、超前化、歉规模化的商业俗设施。但是，陆任何商业的繁牌荣都是建筑在窃符合有效的市阴场需求基础之验上的，以本案辣现有的条件很盘难做到这一点金。告【思考二言】奶行如何阻止消费滴外流趋势？堆在现有的某地瞎本地消费人口登和消费能力的玻条件下，要着娃重挖掘项目和咱某地市的商业暂潜力，不能仅捷着眼于本案的烫定位，要把本笔案放到大某地贷市的角度来深稀入研究某地目但前的消费倾向光和空缺。泉【思考三缺】奥辩如何通过特色返经营与整合招孟商手段来形成邀差异化思路吸批引商家关注并赚进驻本案？软在整体招商中浮要实际关注细当节方面，如递亿增率、水、电难、物业费、税拍收等方面要给土予充足的优惠秒政策，一定要勇与其他市中心刻商业项目作对慧比，做券到番“盈人无我有，人括有我导优润”塌，从各个细节职上来体现我们纯对商家的优待盗与重视。闷在规划上建议久可以重点从两拼方面着手：其笑一躁以毛“较整合规划为主支，不求高档，铸但务必要打造魄一个专业多种兴业态的聚合平东台，为同类商隐家打造一个聚济集地，一定要珍体现规划的优词势，避免再次隔重复随意招商清的局面；其篇二欢“促求新、求医特累”休，做主题式商克业广场。【小结】缴“睬某地开元商业变街筋”房需要以前瞻性蛙眼光适应城市赖发展，根据对胞某地本地商业头布局、消费趋赞势的准确把握筝，以超前的现咱代商业运营理鹰念来满足市场传需求、商家认债可，不能仅靠辩地段、价格、岂优惠政策的微剑观的招商手段网来吸引商家；影通过创新式的通商业布局来聚燕集和吸引主力础消费人流与商头家关注。从而蹄提升整个某地得市的商业环境制。笋五、项目核心屋定位与推广圈（一）项目核笔心功能功能定虏位聪项目牛由起7贼幢建筑围合排晋列组成大型商维业街区，建成披后将成为集休利闲、餐饮、购疾物、娱乐、旅糟游、社交等功咱能于一体的一压站式城市大型题综合商业中心爽。停根据对某地本庄地商业布局、种消费趋势的准狠确把握，以差艺异化定位满足案市场需求，依序托餐饮、娱乐挎、购物主力店腾的常规商业模喂式，强化现代丧商业经营理念扬：统一招商管繁理、统一营销偷管理、统一服崭务监督、统一优物业管理、统妙一业态管理。捞再通过创新式询的开发和规划追，引进规划具卖有特色娱乐、唐休闲项目，以闭特色商业布局怠和主题文化的蚊有机融合，来龄聚集和吸引大兴量的人流。婆（二）业态定葬位原则挤1葛、主题定位原隙则，突出多功访能，保证商业闷前景蚕在购物广场中弊通过有效的现与代商业经营理末念：统一招商代管理、统一营强销管理、统一类服务监督、统课一物业管理、党统一业态管理堵。来弥补目前销某地市场中的盯业态、业种、座品牌布局混乱卧的局面，为各浓个商家创造一魄个良好的品牌尊展示平台。同冲时在餐饮、娱艳乐方面引进一派批具有鲜明特异色的娱乐、休秆闲项目，使消镜费体验和娱乐爷体验成为商业丑引导的主旋律鞋，使感受型消加费成为消费主授体。柱2凭、消费适应性灰原则，保证主屠流目标消费群伍业态定位要与葱某地当地的消交费能力和消费全习惯相适应，服在目前状态下仇当地消费群的司主要以日常购珍物需求为主。羊但目前某地商吩业市场中还没朗有一个商业项杯目能做到这一威点，本案应该朴充分发挥引进叼新华百货连超本、新华百货电榜器的优势。因脑此，从商业操辛作的规律性出庄发，项目业态暗的定位应该首冈先围绕当地主近流的消费群的斧市场需求。血3蹲、适度前瞻，墓引领某地时尚妥消费悠本案的旗舰核宅心是开元百货净，百货店的定挎位要适度前瞻赔，引领某地时订尚消费。案（三）业态布挪局新百连超新百电器新百连超新百电器开元百货女人街美食街娱乐城配套项目栏某地开元商业殃街业态布局示鬼意图名（四）业态规稼划桂1逆、开元百货业斑态规划郑结合本案建筑谜结构，楼层区贪域划分主要可郊分为：狂时尚购物馆―拳―谷重在提升某地蒸购物业态和品殃牌档次，拟引沃进一批国内品坦牌专卖店、连贿锁店，商品类遣别涉及服饰、骨运动休闲用品欢、鞋帽箱包、牢珠宝首饰、工螺艺品、化妆品令时尚家居等，料使之成为某地过当特色购物最商集中的商业区敢域。献主题消费般―冲―围构建商业广限场买“阿店中最街陪”押，拟规泻划顾“汁女人签街绳”阵，引进一批饰消品、服饰、内炕衣、化妆品、址箱包等女子用叮品专卖店，同涝时拟引进若干燕美容、美体、掉美甲等服务项哥目，使之成为贡某地特色商业倚的亮点。斗休憩项目合―州―成拟在商业广场奶内布置和引进被若干休闲项目漂，如瑜伽馆、作品牌咖啡店、谨甜品饼屋、一累茶一坐等，以陪供消费者购物至之余休憩。械备注：坝同时在业态搭得配上可以适当对进行交叉补充忧，重点是在一陡、三楼服装品愈牌的补充上，搂品牌如果适合广一、三楼特点瓣的，尽量安排延同步消化。沸2薯、美食街业态军规去划姑―肆―轿新天地风情美宫食街（借用概心念）搁主题餐饮用―伸―饰拟引进若干家俘有一定文化特剑色的餐饮主题泊店，提升某地独市餐饮业的品记牌和服务档次心。恒特色餐组饮宋―蛙―蚀拟引进有特色近的休闲餐饮，旱如韩国烧烤、沿日本料理、特颜色火锅。燃风味小算吃邪——勉拟引进一批具傻有地方特色的梅风味小吃。风3嚷、隆“抄娱乐撞城斤”来业态规另划袍―帖―酒新天地不夜城灰夜总会勾―叶―冻拟引牌进弟1吩家较高档次蔬的王KT车V伏夜总会，以周及希1圆家量贩式歌城罚。死迪厅携—姐—校拟引薪进垦1养家较高档次的系能吸引年轻人涂聚集的迪斯科疾舞厅。环砍桑拿会所坐―咳―访拟布置引习进猜1塘家较高档次的负桑拿会所，填脖补当地空白。滋检其它难―字―钩同时考虑拟布蒜置洲1吗家电玩游戏城伪或酒吧、网吧控等。4、大型超市核引进新百连锁另超市（已定）5、电器专卖半引进新百电器少（已定）6、商业裙房怖拟布置引进知庄名品牌的特色溪专卖店，如特目色工艺品、名革酒名烟专卖以杨及部分名牌商寨品如服装、领证带、衬衫等专河卖店等。7、配套项目冒拟引入若带干率2值4亿小时自助银行茄网点、电信、仔邮政、旅行社杆、数码冲扩、抗洗衣店、便利似店等配套服务勤项目，已作为终项目业态的补吼充。课六、项目租金粗价格策略与定很位棒总体以租金价格策略拥露汇考虑某地城市煌的总体经济水寇平以及目前租脉金状况现有水怪平，以及本案贪所处的绝对位奥置在商家心中听的印象，总体钉建议本案价格领不易过高，始拥终与市中心价窑格保持在一个划相对的差距，至使得商户有可乌比的因素与优习势。从而才能痒达到圆满招商墙之目的。唤（二）区域业垫态劈租金价格策略慰1占、商业广场租追金价格分类妇沿人民广场店变铺（外街）价指格基本上控制骤在层6周0盏元妇/雄平方遮米浩/社；铁步行街北侧（船内翠街抱1极号楼周边）一讲层店铺价格基史本上控制愉在剑50源怖元袋/牢平方米；默沿西湖店铺价亮格基本上控过制耐2筐5望元谁/准平方米；参商场一层租金推价格基本上控为制熔7兔0饥元属/杂平方米；嘉商场三层租金闲价格基本上控等制票3昂0示元屈/央平方米。堪2寨、美食街租金术价格分类载美食街受购物胞广场的招商情驴况价格波动相歇对较大，但为扛了能使前期迅却速的招商，建遣议价格上不易责定的过高，通迷过商家的聚集钩来打造某地市涉餐饮美食街，滥所以前期的价艳格不易过高。闭可以从长远角运度来考虑，通崭过颠5章年以后价格迅鼠速提升的方式话来解决。鲁撇贩总体均价嗓在滚1吗5维元郑/棉平方米；断3阔、娱乐城租金贫价格分类哗娱乐广场的形悼成，前期目的煌不是为了从租桌金上获取经济葡价值，而是与棍购物广场、美矩食街共同形成祸某地决的鱼“愚时尚、潮流、珍消费中禾心外”贩。价格应该充叛分放低。激总体均价季在耕1党3泻元萍/盼平方米；地七、项目招商飞策略与进度术（一）项目招哥商策略断1犹、项目形象包粥装与塑造策略湿。傲某地开元所处披的区域属老的蝇商业中心，虽干然居民比较密教集，但是毕竟列是全新商业项葱目，如果想重樱新扭转消费者干以及商家的惯情性思维，必须鲁在形象包装上弯多下工夫。擦2倾、业态定位错证位竞争策略。常目前，某地在遗建和已建的商慈业项目非常繁编多。要想在众暴多的商业项目邻中让商家关注惕，在业态定位响上必须与其他柜商业项目不能柔发生大规模的喉正面冲突，客骗观上区域同质艘业态面临着招叶商的竞争，因乳此，本项目要竹脱颖而出，一庄定要形成自己克的业态特色，赞在压“封特稠”权字上做文章，寸以实现错位竞院争。闹3职、入驻商怒户两“难放水养沿鱼乞”杯策略。半商业项目成功充与否的关键问茂题之一，商家礼要招得进，经眯营好，留得住匹，实现发展商软与商家的双赢冠。因此，在业茄态定位准确的蹦前提下，客观贩上每个商业项妇目分经营都有游一个市场培育旨期的问题，本聋项目也不例外盏。所以在培育隔期阶段，必须盐采轿取举“缺放水养湾鱼篇”晨的招商策略，扒以逐步实现商日业价值的最大此化。姻4匪、招商区域市圾场目标策略。醒项目招商启动贱后，由于区域减同类竞争项目棒较多，建议采例取黎“茂内外招商相结出合凤”当的策略，对周抖边区域目标商呆户采纸取戒“负走动招华商下”杜策略，其它品风牌商户实床施呼“猎走出去招贞商烦”侦的策略，如银携川市等区域市庸场，召开针对筝性的项目招商脾洽谈，扩大项堵目知名度和影梯响力，吸引特晃色目标商户入嫩驻。胸（二）、招商仁计划和进度鸟1尺、工程进度安陕排剥：候1炒1培月份全部完工倒（包括景观、独道路、小品等残），可以完全乡满足次肯年习5睛月份开业硬件吨基础条件；脆2险、新百连超、往新百电器开业副时间县：忠4樱月谱1庆日前；期3峡、广告宣传必圈须跟上；霜4咏、娱乐城及美铸食街烟在拐1蛋0涨月歌1殊日前逐步开业咱；喂下述时间进度淹都是按照以上朱四点基础上实筐施的。浑（三）招商时拿间及进度安排1、总体设想济结合目前的工辈程进度以及各啊个业态的招商条难易度、装修慎所需时间等各殿方面因素，某赵地开元招商及终开业时间划分兽为三个周期。艺第一期：新百尤超市、新百电菜器开业，暂定洋为效201忽1坦年雷4遮月景1秩日；括第二期：商业借广场和部分美景食街，开业时权间暂定为讽为着201针1惹年叔5槐月婆1揭日。早第三期：部分吉美食街和娱乐耳城，暂定翼为戒201愚1荷年肝1异0稀月裤1术日前。轿2化、招商时间安漆排（商业广场袋和部分美食街阁）凤1倒）正式招商时旬间窄201沸0染年烛8朴月上旬（前期仔广告宣传、招起商策略、招商瓣区域目标、业超态等相关准备蚊工作都必须做援到位。）具2躁）招商阶段划着分秆第一阶导段胖—木—禁客户储存期蒜主要任务是大企力积累客户，吃为整体招商提采供有力的依据耍与安排，建议莫时间控制陪在扭2茧个月，亦即途201傅0灭年竖8屑月珠初交—踪—眠201救0拢年孔1痛0偿月初；期间的途广告宣传是最旅为关键的，必冈须大范围的铺艇设广告，才可街能得到更多的踩客户信息。杏第二阶容段黑—放—活主力客户筛选截落定期年主要任务是筛妇选部分主力商伙户，迅速的落沾定，给那些中观小商户以信心悄。同时还有预盐留若干个位置助给后期可能引刘进的主力店但枯目前还没有进吊驻的商户好的致选择机会。时须间控制军在赶1菠个月，橡即忽201堆0织年绕1悬