城市更新拆迁安置专题

深圳城市更新专题培训法务中心2023年3月

目录

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一、城市更新基本流程及发展历程二、拆迁补偿安置专项介绍三、深圳城市更新主要风险管理一

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城市更新基本概念、流程及发展历程

（一）城市更新概念

———————————————————————————————————城市更新，是指由符合要求旳主体对特定城市建成区（涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和《方法》要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动：.1、城市的基础设施、公公服务设施亟需完善；2、环境恶劣或者存在重大安全隐患；.3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；.4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。（二）城市更新基本流程

———————————————————————————————项目范围确定业主签署改造意愿委托书申报纳入城市更新单元规划制定计划批准纳入城市更新年度计划土地及房屋确权、登记签订拆迁补偿协议实施主体确认及建筑物拆除申请开发许可核发建设工程规划许可证开工许可证核发竣工验收证明（拆迁工作完成起36个月完成建设）办理房地产、回迁安置（二）城市更新基本流程

———————————————————————————————注意要点：1、拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。2、同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。————《深圳市城市更新办法》（2009年）

（三）深圳城市更新发展历程

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起步阶段（1980-1990）对象：旧城区；重点区域：罗湖区，以政府部门为主导探索阶段（1990-2004）对象：城中村；91年成立城中村改造小组因缺乏政策，财力支持发展缓慢发展阶段（2004-2009）对象：城中村、旧城区、旧工业区；04年成立“城中村”改造工作办公室以政府为主导，项目进行较快，但拆除重建进度慢快速推进（2009----）《关于推进“三旧”改造推进节约集约用地的若干意见》、《深圳市城市更新办法》等大量法规政策的颁布，城市更新大大推进。（四）城市更新政策简介

——————————————————————————————————时间名称2023《有关深圳市城中村（旧村）改造暂行要求旳实施意见》深府【2023】56号2023《有关开展城中村（旧村）改造工作有关事项旳告知》深圳办【2023】159号2023《有关工业区升级改造旳若干意见》深府【2023】75号2023《有关推动本市工业区升级改造试点项目旳意见》深府办【2023】35号2023《有关加紧推动本市旧工业区升级改造旳工作方案》深府办【2023】93号2023《有关推动“三旧”改造增进节省集约用地旳若干意见》粤府【2023】78号2023《深圳市城市更新方法》市政府令211号2023《有关实施拆除重建类城市更新项目操作基本程序旳告知》深规土【2023】59号2023《深圳市人民政府有关进一步推动城市更新工作旳意见》深府【2023】193号2023《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土【2023】324号2023《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指导（试行）》2023《有关实施拆除重建类城市更新项目操作基本程序旳告知》深规土【2023】59号2023《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》2023《深圳市城市更新项目保障性住房配建百分比暂行要求》2023《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号2023《深圳市城市更新方法实施细则》深府【2023】1号2023《有关加强和改善城市更新实施工作旳暂行措施》深府办【2023】45号2023《深圳市房屋征收与补偿实施方法（试行）》深府令第248号二、拆迁补偿专项介绍（一）拆迁安顿详细流程

———————————————————————1、拆迁前期工作1.1确定实施主体；1.2业主调查；1.3制定拆迁补偿方案；1.4建筑物查丈；1.5房屋产权确认；1.6拆迁评估报告；1.7拆迁谈判；1.8签订拆迁补偿协议；1.9申请相关许可。2、实施拆迁及土地移交2.1产权注销；2.2建筑物清除；2.3土地征转移交；2.4用地面积确认；2.5改造监管协议；2.6申请建设用地报备；2.7建设用地方案图和建设用地规划许可证；2.8申请制作宗地图；2.9申请签订土地使用权出让合同；2.10办理三证。1、拆迁前期工作1.1实施主体确定：由区政府按有关规定和程序确定改造实施主体。注意要点：房屋征收实施主体不得以营利为目的。建设单位和以营利为目的的房地产开发公司、物业管理公司等法人和其他组织均不得接受委托成为房屋征收实施单位，也不得与房屋征收实施单位存在投（出）资、被投（出）资的关系。1.2业主调查对项目范围内的业主进行调查，调查内容包括人口、收入、拆迁补偿方式等。

1、拆迁前期工作

1.3制定拆迁补偿方案房屋征收补偿方案应当包括以下内容：房屋征收范围、补偿内容、补偿方式、补偿标准、项目补偿费用概算；作为产权调换的安置房的区位、数量、安置房调换标准、套型面积和计算基本价格、过渡方式、临时安置用房标准等；拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限；奖励与补助标准；房屋征收补偿费用账户；其他应当纳入补偿方案的内容。注意要点：辖区政府组织对拆迁补偿方案进行公告（公告应该载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。且不少于30日）；经房屋征收范围内占房屋总建筑面积1/2以上、且占房屋全部权人总数1/2以上旳房屋全部权人同意，可要求组织召开听证会。计算房屋全部权人数时，房屋共同共有或者按份共有旳全体共有人按一人全部权人计算。

——《深圳市房屋征收与补偿实施方法》（2023年）深圳市人民政府令248号1、拆迁前期工作

1.4建筑物查丈对拆迁范围内的建筑物基本信息进行查丈，其信息包括建筑物数量、面积、用途、涉及业主的户数等。1.5房屋产权确认对房屋产权进行确认。1.6拆迁评估报告包括被征收房屋（含国有土地使用权）、构筑物、其他附着物和搬迁费、临时安置费、征收经营性房屋所造成停产停业补偿费、被征收房屋室内自行装修装饰费以及产权调换安置房的评估等。此外还包括房屋征收社会稳定风险评估报告，应当作出房屋征收风险等级评价，并提出可实施、暂缓实施或者不可实施的建议，评估机构应从房屋征收评估机构预选库选取。1、拆迁前期工作

注意要点：

1、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。2、住宅房屋的被征收人选择货币补偿，但被征收房屋经评估的补偿价格低于该房屋在产权调换情况下本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的，房屋征收部门应当将该价差部分作为置业补助支付给被征收人。3、因被征收人不同意评估、测绘机构进场等原因导致房屋征收的评估、测绘无法正常进行的，房屋征收部门应当依法进行证据保全后，会同依照本办法确定的评估、测绘机构以实测占地面积、目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数，以相关参数作为房屋征收的评估、测绘工作依据，最终确定被征收房屋补偿金额并作出房屋征收补偿决定，有类似被征收房屋的也可以比照类似被征收房屋的补偿金额予以确定。——《深圳市房屋拆迁管理条例及拆迁补偿标准》（2013年）1、拆迁前期工作

1.7拆迁谈判由房屋征收实施单位主导进行谈判1.8签订拆迁补偿协议改造实施主体与所有业主签订拆迁补偿协议1.9改造实施主体核准及相关许可申请根据《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》（深规图（2010）59号），向新区管委会申请改造实施主体核准文件注意要点：1、单一主体可向规土委管理局申报，规土委管理局直接核准并予公示（15个自然日），公示结束后管理局核发高在实施主体核准文件。2、多个主体通过签订拆迁协议或作价入股形成单一主体，向新区管委会提出申请，新区管委会核准并予公示（15个自然日），公示结束后，新区管委会核发改造实施主体核准文件并抄送市规划国土委管理局。3、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由房屋征收部门就被征收房屋的有关事项依法进行证据保全后，辖区政府应当在法定起诉期限届满之日起3个月内依法申请人民法院强制执行。1、拆迁前期工作

2、实施拆迁及土地移交

2.1产权注销房屋征收补偿协议签订时，被征收人应当按照协议的约定向房屋征收部门提交被征收房屋房地产权证书及注销房地产权证书委托书；没有房地产权证书的，应当提交相应的产权证明文件及放弃房地产权利的声明书。房屋征收部门应当及时向房地产登记机构办理注销手续。改造实施主体在取得相关拆迁核准后，凭与业主签订拆迁补偿协议及有关资料向市房地产登记主管部门申请办理房地产证注销。2.2建筑物清除改造实施主体对改造范围内的建筑物进行拆除。2.3土地征转移交建筑物拆除完成后，改造实施主体持相关材料向办事处申请办理征转移交手续，办事处向新区申请，获转地批复后，改造主体持转地批复向规划国土部门申请办理土地入库手续。2、实施拆迁及土地移交

2.4用地面积确认2.5改造监管协议改造实施主体与新区管委会签订改造监管协议，约定公共设施用地移交、回迁安置、保障性住房建设等义务，并附加在土地使用权出让合同中。2.6申请建设用地报备改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料向是规划国土委管理局申请建设用地报备，由城市更新科主办。2.7建设用地方案图和建设用地规划许可证改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料向是规划国土委管理局申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证，由城市更新科主办。2、实施拆迁及土地移交注意要点：

1、被征收人对房屋征收决定、征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。2、采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究行政责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理被征收人对房屋征收决定、征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。。2、实施拆迁及土地移交

2.8申请制作宗地图改造主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许可证后，向市规划国土委管理局申请制作宗地图，由地籍信息科（或地籍与房地产管理科）主办。2.9申请签订土地使用权出让合同改造实施主体持项目建设用地方案图、建设用地规划许可证、宗地图向市规划国土委管理局申请签订土地使用权出让合同，由土地资产科主办，城市更新科协办。2.10办理三证参照新建建筑工程报建程序及流程。

1、存在问题强拆、血拆2.1政府帮扶工作不到位2.2拆迁补偿标准低2.3业主“安土重迁”观念或补偿要求过高2.4补偿不及时2.5拆迁评估机制不健全2、存在问题成因（二）拆迁补偿涉税问题

——————————————————————增值税拆迁人征收。根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）第二条的规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”被拆迁人不征收。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条免征增值税的第三十七条规定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。”广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。（二）拆迁补偿涉税问题

———————————————————企业所得税被拆迁企业征收。《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定凡在国家税务总局2012年第40号公告生效后签订搬迁协议的政策性搬迁项目，应按国家税务总局2012年第40号公告有关规定执行。企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费计算确定。国家税务总局2012年第40号公告如下：“企业搬迁期间新购置的各类资产，应按《企业所得税法》及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。拆迁企业征收。根据国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》文件第二十七条规定：开发产品计税成本支出的内容如下：土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（二）拆迁补偿涉税问题

———————————————————个人所得税（免征）根据财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税[2005]45号）对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第五条规定：“个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。”（二）拆迁补偿涉税问题

———————————————————土地增值税被拆迁人符合规定免征。根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。拆迁人征收。房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）拆迁补偿涉税问题

———————————————————契税1、根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第四条对个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。另财税〔2013〕101号第五条规定个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购