北江明珠地产营销推广方案

二00三年六月二十八日营销推广方案十一、报纸媒体推广安排有力的usp(独特的销售主张)主题，确立市场的差异化是我们在营销推广B、价格实行“低开高走”的策略，起始均价为2300元/平米左右，房者信心，又能引导准客户产生购房欲望，最终达到均价2500C、整个期间要求有步骤，有策略的进行，对此，我们将整个期间按几个重点时间进行了划分，首先是开盘后三个月；第二是开盘后六个月；第三后期尾盘阶段。将整个项目销售周期分成了三个区间，各个区间的目的与侧重点各有不同。其最终目的与作用都是达至销售目标的完成。D、通过对大堂、电梯间和入户大门的包装以及真空玻璃的应用等方面和日常生活密切相关方面提升物业本身的质素。通过对发展商、设计单位、施工单位和园林设计单位的包装来树立市场的信心和提升市场的知名度和增加竞争力。二、目标客户群和一级竞争对手分析7、心理：有一定的从众心理，消费有一定的盲目性。8、背景：也许没有很高的学历，但很有社会阅历。一级竞争对手主要就是指越君豪庭，分析两个项目的优劣势，我们认为造成当前销售状况的差别的主要原因相对来说有两个：1、特别突出的卖点：江滨公园和江心岛工程营造的极其突出的环境优势。而北江明珠当前还比较缺乏这种核心的竞争性卖点。2、客户资源的优势：越君豪庭地处政府各个机关的附近，政府官员的原来住所就分布在附近，这些公务员的从近心理和习惯一个居住片区的情结导致他们的置业首选就是越君豪庭。而北江明珠项目周边的客户就相对较少。(据统计，越君豪庭当前有30%的客户属于此种类型)所以，我们项目当前的首要目标就是提炼突出一个特别突出的卖点，确立市场的差异化，让客户知道他们选择是一个豪宅同时，又能实在的感受到豪宅的生活是一种怎样的尊贵的享受。从清远当前的房地产市场比较来看，项目所处的江畔地理位置无可比拟，项目本身的质素——彰显业主身份的豪宅在当地也是屈指可数，所以项目无论是在先天上还是在后天上都有不可复制的独特性、稀缺性。但因为当地的经济发展情况以及消费者居住理念的一定限制性等方面的利差因素导致项目当前处在阶段性的困难时期，为了摆脱当前的困境，我们对市场和竞清远核心价值区内首家星级尊贵豪宅首家星级尊贵豪宅四、入市时机及姿态●开盘时间初步决定在2003年8月16日。(结合天气等做适当调整)五、销售节奏<一>7月30日前推出第一批单位(10批)认购筹号登记A2户型低层3套、B1户型低层1套、B2户型低层单位3套，分别为：A1(5、14、24)A2(7、11、13)B1(7)B2(7、<二>约8月15日加推出第二批单位(15)发展商推出最靓的单位(发展商保留的最好的房号推出市场)六、销售目标展商来自香港才增加了信心采取了行动，对他们来说，来自香港就意味着发展商的实力雄厚，不会出现资金不足而后力不继的情况，所以越君豪庭在项目开始的时候就显得底气十足。所以当前我们的重要任务就是尽可能恢复市场对项目的信心，以一种强者姿态重新入市，显示出开发①正式开盘后三个月内(预计11月中旬)②11.15日——春节前40%(39套)70%(29套)90%(19套)七、价格策略 (也不完全排除客户实际成交价格确实比我们低的可能性),结合前期整。同时选取几套(建议10套)作为叩开市场的先头兵，低价入市，银行提供30年按揭争取二成首期星级服务的豪宅的噱头，另一方面能够减三成首期1、可否考虑首期4成，封顶4成，入伙2成的超●与门相对的墙壁挂一幅小区全景图(鸟瞰图)个选择机会!请及时把握!入户超大绿色阳台尊享园林空中泳池!2.样板房a)完成时间：七月三十日前完成并验收b)主体格调以富丽堂皇为主(金黄色),凸现业主尊荣华c)考虑因素：楼层景观、朝向、视野等因素。看楼通道的布置和各种导示系统的标明。d)重点因素：采用特种隔音玻璃，解决嘈杂问题e)其他：体现出顶级豪宅的品位感，如在样板房入口处安置一个非常有服务水平的保安或侍者(配有专门的有档次的服装、鞋帽、手套等),用一种专业的服务姿态为客户做看房指引。让客户感受到受到不一般的尊重和体现个人的优越感和成功感。营造周围施工现场的环境能够体现发展商的管理水平、塑造项目整体形象和提升客户的购买信心。●现有西面的围墙拆除后移，堆积材料迁移，腾出空地做成休闲广场，并与鸿基连接，便于在此广场举行经常性的促销活动，积聚人气，带动销售。同时使业主去售楼处的时间缩短，为更好的销售创造条件。广场不一定做出来，但●其他围墙段由广告公司拟订包装内容和形式●项目周边主要路段插布灯杆旗、彩旗十、户外广告安排●新城区：广清路上小市转盘附近或汽车站附近、赢之城附近新中源营销中心附近(已定)。●推出时间：开盘前一周一次性推出●内容和口号如下：十一、报纸媒体推广计划第三阶段：开盘后六个月内。酌情增减。目的——全力打造“星级”概念，把“星级”包括的内容反复向市场渲染，确立市场差异化和提高识别度。方法——配合各种有震撼力的图片和感性化标语诠释星级的生活!软性新闻：全面诠释北江明珠的星级概念：从星级大堂的给人的第一印象、星级会所的高贵生活、星级配套的便利生活、星级物业管理的舒心生活分项描述星级生活和星级享受!因为本物业为高消费能力人士，需要与之相配套的娱乐服务设施现有四星级酒店物业，有可能也完全有能力满足以上业主的要求，提升本物业的档次。制造卖点，促进销售，也是酒店盈利的一个方面。为了提升业主的身份，塑造会所的价值，建议采用私人会所的形式，除了酒店的客户以外，其它客人以会籍制度(类似高尔夫会所)进行经营。建议入会费3万元左右。能够优惠及免费价格享受会所的一切设施。当然根据情况，非客户也可进入消费，但价格方面没有会员优惠。同时一定数量的业主也可赠送会员卡作为促销手段。根据现在物业情况，建议会所设施如下：1.豪华宴会厅10.商务中心2.中，西餐厅11.视听中心12.卡拉OK歌舞厅17.亚热带户外庭园(芭提亚风格)19.美容美发凸现业主的尊荣华贵(附图)大堂礼宾式服务(酒店式保安、清洁、机电维修)清洗私家车辆等家庭维修私人保姆服务十二、电视媒体计划安排1、30秒电视标版。开始于地方台新闻中段插播，强对三大概念及北江明珠的联系，配合近期之报纸与电视在概念上的不断深化，建立高品质高起点的项目平台，为销售推广助势，原则上逢周五、周六增加1/2频率，本片为了体现品质，需进行三维动画制作片。2、8分钟电视宣传片。楼盘资料和优势的全面展现，业主能够现场欣赏，也能够压制成VCD作为楼盘宣传资料的一部分。十三、流动广告推进安排离项目近一点附近人多一点及行车速度快一点的住宅十四、发展商和代理商工作流程安排●发展商工作流程：2、7月10日楼盘礼物的确定看楼通道装饰，主要是住宅梯的装修广场的清理、装饰、灯光、硬绿化等7、7月30日售楼处的装饰(内部和外部)8、10月15日按照预定的施工进度，封顶。2、7月10日3、7月13日4、7月14日完成售楼资料户型平面方案完成广告牌平面方案5、7月15日6、7月17日7、7月20日8、7月30日完成电视宣传广告片初稿(电视)报纸媒体计划平面广告方案、软性新闻方案的确定11、8月8日12、8月10日13、8月15日十五、营销推广流程和营销预算一般来讲，营销推广费用绝大多数都集中在开盘后三个月用，我们建议此阶段的营销费用占用整个营销费用预算的7成以时间内容预算(元)备注户型平面图(16开双面)广告公司代理商3000份户外广告牌广告公司代理商3块，每块半年期宣传海报4开双面，营造星级概念广告公司代理商3000份售楼处展板广告公司代理商6块，设计喷绘售楼处广场包装广告公司代理商部分导示系统和必要的装饰制作楼盘礼品电子礼物等制作公司代理商分档次、类型制作车体广告广告公司公交公司代理商计划10辆车，半年期电视广告片制作公司代理商30秒宣传和8分钟广告片报纸平面广告广告公司代理商制作8个P开盘现场布置及开盘费用广告公司代理商包括现场布置和“风水大师”秀费B、推广投入费用(第一阶段)第一期投入费用：时间内容费用备注7/18(周五，拿到许可证内部优惠认购消息公司8/11(周一)开盘消息公司8/13(周三)新概念豪宅开盘消息公司8/15(周五)新概念豪宅开盘消息公司8/22(周五)新概念豪宅，开盘一周热销的消息公司8/24(周一)记实报道08/29(周五)新概念豪宅社报纸总费用：564008/8-8/30——本港台、翡翠台黄金时段每天4次，共：184次(市区台)8/8-8/30——本港台、翡翠台黄金时段每天4次，共：184次(乡镇台)电视总费用：400*184+250*184=119600第一期总推广费用：176000元第二期投入费用：时间内容费用备注9/8(周一)软性新闻9/15(周一)盘一个月热销广告9/19(周五)软性新闻9/22(周一)软性新闻9/30(周二)十一黄金周硬版广告同时宣告楼盘即将封顶的第二期总推广费用：15000元第三期投入费用：时间内容费用备注10/10(周五)公司10/17(周五)全面封