开盘营销方案

中央公园城首批开盘方案2017.03开盘营销方案定价原则Part1开盘营销方案销售执行力最终价格区域市场影响力产品力形象概念力区域纬度

客户纬度竞品比对纬度抗风险力开盘营销方案视野景观因素市政景观、特殊观景、小区绿化噪音干扰因素小区内车流、快速通道、人流噪音面积户型朝向因素户型面积使用功能东西向与南北向差异其他结构板、露台、阳台赠送、边单元的特殊性产品价格因素分析开盘营销方案一、价格体系论证二、首开区定价说明全盘均价销售目标销售手段价格策略1亿元D2＞D3＞D14000元/㎡蓄客认筹优惠开盘营销方案总体价格测算地块总可售建筑面积单均价总货值8#13072.5135784445万元9#13938.9835784739.25万元一期跃层1487.484176.466621.2410万合计9805.491万元总货值合计约1亿元开盘营销方案住宅价格测算楼栋户型住宅建筑面积（㎡）单均价（元/㎡）套数总货值8#D32821.18350023D25736.4334504919790683.5D14514.93400469#D32943.84350024D26087.64345052D14907.53400508#、9#D1’顶跃层D2’D3’合计住宅建筑面积2.7万㎡，货值合计9.3千万。开盘营销方案住宅价格分布8#9#一期开发部分总体定为A区D1、D2为刚需快速去化；D3为溢价改善产品二期开发部分为B区；临河三栋：2#、3#、4#非临河三栋：1#、5#、6#8#，3578元/㎡9#，3578元/㎡1#2#3#4#5#6#7#10#B区部分根据产品属性分三个批次进行开发开盘营销方案认筹客户分析Part2开盘营销方案一期累计产品264套3月开始认筹，现完成认筹142组，预计9月30日一共认筹200组。按照转化率80%计算，选房当日去化180套。开盘营销方案认筹情况认筹客户分析认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：①父母为子女购房，②改善型置业；认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。备注：数据统计时间开盘营销方案认筹情况认筹客户分析认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：①父母为子女购房，②改善型置业；认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。备注：数据统计时间开盘营销方案认筹情况认筹客户主要为国企单位的员工及私营业主，个体商户及公务员居次；认筹客户分析备注：数据统计时间开盘营销方案认筹情况认筹客户主要通过报广、户外媒体了解项目，另外朋友介绍比较较大，品牌传播效果较好。认筹客户分析备注：数据统计时间开盘营销方案认筹情况据统计，近60%的认筹客户意向A2栋房源，33%的认筹客户意向A1栋。超过八成的客户关注高层房源，临河小高层由于单价高、总价高，客户区隔明显。认筹客户分析备注：数据统计时间开盘营销方案认筹情况认筹客户意向中，高层产品集中在98㎡及123㎡两个户型，小高层集中在170㎡户型；（性价比是客户主要选择因素——功能与价格的权衡）认筹客户分析备注：数据统计时间开盘营销方案认筹情况认筹客户分析各楼层客户选择呈相对均衡的状态；河景资源对客户居住选择的影响力并不明显备注：数据统计时间开盘营销方案认筹情况据统计，已认筹客户中大部分客户意向单价均在6000元/㎡以下；50%的客户意向价格于6000-6300元/㎡之间。认筹客户分析备注：数据统计时间开盘营销方案现阶段客户以国企及事业单位、个体工商户为主；客户关注高层户型明显大于小高层户型；对改善型客户来说，价格因素仍然是客户选择的第一因素；客户意向单价集中在6000-7000元/㎡之间，其中约一半的客户意向价格于6000-6300元/㎡。认筹客户总结开盘营销方案开盘执行Part3开盘营销方案认筹目标450组开盘目标150组首批开盘力争完成认购5000万元开盘目标：意向登记目标1000组开盘任务开盘营销方案上筹措施上筹措施推广活动渠道销售增加频率全城突击1234暖场活动热度高涨持续CALL客兼职覆盖大客户拓展现场老客户挖掘兼职扫荡增加客户基数，老客户积极邀约，持续活动保持高涨热度，营造热销氛围开盘营销方案98首批次楼栋户型总面积（㎡）总套数（套）预计总货值（万元）8#D32821.1823D1，D210261.339535141343.59#D32943.8424D1，D210995.14102合计——27011.4924493006771.5首批A区8#、9#两栋，推售约2.7万㎡，共264套，预计总货值9千万元。推售计划合理搭配房源：D3套四户型树立品质标杆，D1、D2小面积段高层快速去化。开盘营销方案时间销售动作行销短信活动物料准备6.15解筹5.15认筹6.1示范区开放6.9认筹喜宴5.25活动客户邀约完成现场展板、桁架设计，选房卡、认购书等物料准备开盘倒计时认筹+认筹活动认筹+认筹活动示范区开放+认筹活动开盘时间、产品释放，价值点植入完成物料准备认筹老客户认筹信息释放开盘现场布置开盘前工作铺排示范区+认筹活动价值点植入订房定价开盘专场活动开盘开盘人员安排及物料准备全部到位开盘前工作铺排注：行销推广、短信、公交站台、户外大牌、全民推荐等全面铺开，强推项目价值开盘营销方案推广行销、短信5.26行销6.96.15盛大开盘时间：5月15-25日内容：一户一价+认筹信息+认筹活动邀约数量：整版（DM单）时间：5月19-6月1日内容：一户一价+示范区开放+项目价值点数量：整版（DM单）时间：6月9-14日内容：认筹信息+开盘倒计时数量：整版（DM单）6.1示范区开放短信时间：5月14-30日内容：一户一价+认筹信息+认筹活动邀约数量：新老客户群发（每天100条）时间：5月20-30日内容：示范区开放+新老客户认筹活动邀约数量：新老客户群发（每天100条）时间：6月8-14日内容：认筹信息+开盘倒计时数量：电访所有客户并确认到场时间及人数开盘营销方案活动6.86.15盛大开盘推广活动示范区开放认筹产品说明会行销借势全开全体电CALL蓄势待发6.36.95.266.1示范区开放开盘营销方案开盘推售方式推售时间：2017年6月15日推售人群：已入会并成功认筹客户推售方式：摇号选房，统一认购优惠方式：选房客户交订房订金10万元，确定房源，可享受4%认购优惠。（为确保订房订金统一标准，如不足10万元，大于5万元的享受3%认购优惠；小于五万元的享受2%认购优惠）推售方式开盘营销方案开盘时间安排日期时间流程备注6月12日/所有物料准备全部到位6月13日/新浪——开盘流程对接与培训6月14日/布置场地，最后确认开盘流程6月15日8:00-9:00客户签到，客户资料审核并发放选房卡9:00-9:30宣布选房规则9:30开始选房每组客户选房时间5分钟11:30选房结束开盘营销方案开盘流程签到签到时间为6月15日上午8:00—9:00，客户需携带入会协议和入会收据及身份证，工作人员审核客户资料，发放选房须知等摇号9:00主持人宣布规则，向公众展示摇号系统。并提醒客户留意E金券编号，9:30主持人宣布开始摇号，每次电脑摇出5组号码，当场宣读选房E金券卡号、并进行相应登记、公示。客户同时核对E金券编号是否被抽中。选房区已抽中客户到中签确认处签字确认选房顺序，进入选房区。由销售人员协助其选择单位并由销控确认人员撕下主销控条，确定销控后宣布该单位成交。（每组客户选房时间5分钟）财务区已成功选房的客户进入财务区，填写认购确认单及房源条，回收入会优惠凭证，并缴纳10万元认购金，开具定金收据。签约区工作人员引领进入签约区，签署《中央公园城认购书》，完成所有认购手续后从出口离开。开盘流程开盘营销方案外场动线安排开盘营销方案

停车场电瓶车区域开盘桁架开盘区域签到区开盘动线外场动线——示范区保安桁架停车场电瓶车区域签到区看房动线开盘区域导视牌指引牌开盘营销方案候选区、签到区及售楼中心门口物料配置物料用途数量导视牌放置在主入口的“岔路口”，引导自驾客户及步行客户动线1个桁架1、停车场引导桁架2、开盘桁架：开盘主画面示意及客户引导2个指引牌放置在停车场及示范区作客户引导6个示范区物料及人员准备区域人员安排负责单位主入口保安1名（客户引导）物管公司停车场保安2名（停车场安全工作及客户引导），保洁1名物管公司示范区保安10名（6名看房车驾驶，4名客户看房引导），保洁4名物管公司开盘营销方案售楼部外场动线安排开盘营销方案开盘动线外场动线——售楼部外场入口公示桁架摇号区舞台

候选区中签确认签到区入口入口签到区中签确认候选区舞台摇号区保安公式桁架客户选房动线客户离开动线入口工作人员LED屏幕LED销控桁架开盘营销方案签到区、候选区物料配置物料用途数量条桌（条布）放于客户签到处3张椅子用于签到人员进行使用5张铁马用于区隔签到区、候选区与其他区域的链接，是的签到客户直接进入候选区若干签到区导视板示意客户，做区域导视标示1个签到本已认筹客户签到本3个（签到本序号根据认筹数量多少来排），未认筹客户签到本1个，迟到的客户签到本1个5本签到笔（黑色）若干，用于客户签到使用若干开盘公示板开盘流程，温馨提示，开盘优惠体系3个选房卡正面填写客户E金劵编号，作为摇号凭证（签到后发放给认筹客户）；背面客户填写意向房源及楼层若干认购流程4折页认购须知、认购流程、签约须知，温馨提示（签到后发放给认筹客户）64开纸张，1000份户型图供客户了解意向户型若干矿泉水客户签到之后发送若干面包客户签到之后发送若干座椅布置在售楼处场外候选区，供客户休息900张签到区、候选区物料及人员准备开盘营销方案签到区、候选区物料准备铁马椅子认购流程4折页开盘公式板开盘营销方案区域人数人员安排负责单位签到人员5负责客户签到、登记、及发放选房卡龙睿/中地行/保代候选区工作人员8负责现场客户问题答疑，维护现场客户情绪龙睿/中地行/保代保安人员7维护现场秩序物管公司保洁人员4维护现场保洁工作物管公司签到区、候选区物料及人员准备开盘营销方案摇号区物料配置物料用途数量摇号区舞台搭建在摇号区，进行宣读规则，报号等1个摇号区LED屏用于摇号及号码公示1个房源销控桁架房源销控桁架1个警戒（线）柱在摇号区与中签确认出设置关卡，控制人流根据现场需求铁马区隔摇号区若干摇号设备摇号设备一套（包含电脑设备，麦克，音响等）1套对讲机用于摇号区域负责人和内场人员进行联系3个摇号公示桁架1公布中签顺序及号码1个选房顺序贴用于核对摇号中签客户实到情况600（适量增减）条桌（条布）安放于中签确认处2个中签确认出导视板指引客户，做区域导视标示1个中签确认区基本物料水性笔（黑色），订书机，订书针，回形针若干摇号区物料准备开盘营销方案1选房顺序贴摇号公式桁架摇号区物料准备警戒（线）柱保利凤凰湾现场公开发售公示导视板开盘营销方案摇号区人员安排摇号区人员配置岗位人数岗位职责负责单位总控3总控协调现场工作，需总监级别以上人员担任保利、龙睿/中地行/保代摇号审核41、2号审核人员为中签客户确认；3号记录摇号结果并发放选房顺序卡，交由传递岗；4号在桁架上依次公示中签号码龙睿/中地行/保代兼职81名书写公示中签号码；2名通道处开关警戒线闸道；5名传递传递摇号结果至中签确认处保利公司主持岗1唱号并维持现场秩序、控制摇号速度保利公司公证岗1邀请公证人员到场为摇号现场公证保利公司置业顾问8安抚客户耐心等待并为其初步进行预选房龙睿/中地行/保代保洁岗2现场保洁保洁公司开盘营销方案售楼部内场动线安排开盘营销方案入口公示桁架2开盘信息桁架签到区选房区财务区洗手间销控表桁架应急处理区投影仪中签确认电话岗42开盘动线客户选房动线警戒桩临时洗手间

候选区出口

签约区房源销控桁架摇号区舞台选房确认岗铁马签约审核岗公示桁架1开盘营销方案选房区物料配置物料用途数量公示桁架2五证公示，开发售购买规则公示，红线内外不利因素，签约时间公示，合同，认购书物业服务协议，临时管理规约等1个水牌选房区动线指引2个条桌（条布）摆放于内销控桁架处，用于填写客户确认房源单户2张座椅摆放于内销控桁架处，用于负责内销控人员使用2张导视板选房区、选房确认处的引导客户，作区域导视标示2个基本物料水性笔，订书机，订书针，白板红笔，房源销控贴纸（根据所售房源进行制作）适量警戒（线）柱摇号区与选房区的隔断适量麦克风摆放于内销控桁架处，用于负责报销控人员使用2个音响现场设备需求1套对讲机用于选房区负责人进行各区域负责人对接3个销控价格表桁架用于选房区负责人及时进行房源销控所用1个选房区物料准备开盘营销方案选房区物料准备公式桁架（示意）保利凤凰湾现场公开发售公示开盘营销方案选房区人员安排选房区人员安排岗位人数岗位职责负责单位总控2总控协调现场工作保利、龙睿/中地行/保代主销控1确认客户所选房源，保证其准确性，唯一性保利、龙睿/中地行/保代销控确认31名贴销控，2名为确定选房客户取下房源条并粘贴于认筹单上，交由引导人员带领客户办理手续龙睿/中地行/保代、保利置业顾问8为客户选房，逼定成交龙睿/中地行/保代引导岗（兼职）6引导已选房客户至选房确认刚进行房源确认龙睿/中地行/保代选房确认岗2对成功选房客户资料进行核对并确认龙睿/中地行/保代传递岗（兼职）6选房确认完成，由传递岗引导客户到签约区保利公司保安人员4维持选房秩序物管公司保洁人员2现场保洁物管公司开盘营销方案选房区注意事项需提前核对销控房源数据，保证数据正确性，并由保利提前审核价格及房源；选房当天客户凭一张身份证仅可选一套房源，不可叠加；开盘营销方案财务区物料配置物料用途数量水牌财务区导视牌1个条桌供财务人员使用4张座椅供财务人员使用8张警戒柱用于在财务区进行隔离交款客户使用窗口使用，形成多条交款通道适量对讲机用于在财务区负责人进行联络总控人员使用3个基本物料订书机，订书针，回型针，印泥，水性笔（黑色、红色），收据单，卷纸若干签约区物料配置物料用途数量水牌签约区导视牌1块对讲机用于签约区的负责人和总控人员协调使用2个认购协议用于最终确定客户所选房源及价格若干销控展板标注发售的楼栋编号，便于选定房源客户及时转筹1块基本物料打印机，复印机，碎纸机，A4纸，订书机，订书针，回型针，印泥、黑色红色

水性笔，对讲机1个，卫生纸若干财务区、签约区物料准备开盘营销方案财务区人员配置岗位人数岗位职责负责单位财务岗8核对认筹金收据及选房卡、房源条，收回认筹金凭证，选房卡，客户缴1万元之后开具定金票据保利引导岗6确认客户缴纳定金并开具收据之后，引导客户到签约进行签约龙睿/中地行/保代保安人员2现场安保物管公司签约区人员配置岗位人数岗位职责负责单位签约岗10收回选房卡，凭定金收据为已选房客户签订认购书龙睿/中地行/保代兼职人员10协助签约人员完成复印打印等工作保利签约审核岗2审核认购书价格、房源确认离场客户手续已完善龙睿/中地行/保代礼品发放人员1客户完成审核离开之前给其发放礼品保利保安人员2出口安保工作物管公司保洁人员2签约区保洁工作物管公司财务区、签约区物料准备开盘营销方案签约区注意事项需提前准备好认购单，写好房源及优惠，并由保利提前审核价格及房源；认购岗分楼栋为客户签订手工认购单，确认认购必须以手撕房源条、选房顺序卡、定金收据及客户资料为依据，进行认购流程完成签约；审核岗需提前准备房源价格表进行审核核对；客户离场必须手持已完善手续的凭据（认购单及定金收据），若未完成认购需要离场必须交回已撕房源条及认购单，以便准确销控房源；已完善手续的客户必须经过签约确认岗方可离场，现场人员在客户认购完成，完善手续之后催促尽快离场，不得在选房区逗留；当晚由所有销售人员完成客户资料录入。开盘营销方案开盘物料汇总物料数量完成时间物料数量完成时间导视牌13月26日警戒（线）柱根据现场需求3月28日桁架33月26日摇号设备1套3月28日指引牌、导视板93月26日对讲机113月28日条桌（条布）113月28日公示桁架（摇号公示，文本公示）23月26日椅子153