精简项目可行性报告格式

项目可行性报告项目概况一、宗地位置。应包括：宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状。应包括：（1）四至范围；（详细考察，并进行分析，有没有退线）（2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；（3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；（4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；（如有拆迁要核算成本，把拆迁量把握好）（5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；（拿地前与当地人详细了解）（6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据。（7）宗地历史情况、人文背景、在地方居住格局中的档次和位置、升值潜力等。（拿地前与当地人详细了解，详细了解民风民俗）三、规划控制要点。应包括：总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积、住宅建筑面积、公建建筑面积（公建的内容并区分经营性和非经营性公建的面积）、综合容积率、住宅容积率、建筑密度、绿化率、控高等。（详细了解项目可售多少）轧四押、制项目周边的社储区配套越。肃（一）周边赌300逢0该米景范围内的社区周配套贴。应包括：滑交通状况翁、攻教育盐、划医疗阔、康购物中心仰、荣文俯体娱乐设施晒、悟公园企、攀银行肥、炸邮局灯等。馋（二）宗地周巩边圣300启0妨米俯外但可辐射范盒围内主要社区贝配套现状澡。提（重要事项，棍必须要认真分判析，考虑怎么贡好变现）叫五庭、利项目周边环境应包括：肯治安情况淋、攻空气状况叠、翁噪声情况贷、咳污染情况（化帜工厂、河流湖楼泊污染等）侧、读危险源情况（秋如高压线、放纤射性、易燃易涂爆物品生产或叉仓储基地等）斩、纤周边景观德、维近期或规划中岔周边环境的主须要变化衣（恰如道路的拓宽只、工厂的搬迁唉、大型医院、娇学校、购物中料心酿/雷超市的建设等吴）个，以及车风水情况吐等。稠（最好远离有裂危险的地方）丙法律及政策性据风险分析蹄一、猾现行国家政策紧。电列举唐涉及到驶房地产开发的限国家及托地方碑法律法规宜。岩二、隙其它政策性因雄素耳。劝由于本地块是葡政府整理规划洒后通丢过膏“杆招拍邪挂自”收正式出让的，储因此不会存在粪土地性质变更遇、零归属副争议，或者魄城市规划限制屿或更改、突发奏性政策等政府很及政策彼因素准。钓但还应包括国涉家堵宏观经济政策夸及走向巧，以及对整个伞房地产市场可乌能造成的影响想。页三、症合作方式及条哲件族（有合作方的穷前提）扎。应包括：诊合作方基本情汪况裁、鹿合作方式俭、利益分成餐方式及比例练、摘付款进度及与轿拿地程序的配宇合杜、详其他合作的主山要条件抄，以及桑与合作方式相今关的其它法律塘规定塔。市场分析斜一、阶地方烛房地产市场分薄析。应包括：禽（遍1价）之近三到五年商跑品住宅市场发馒展状况旁，如码开工面积、竣刺工面积、销售唇面积、销售额粱、主要居住局峰格局、近期摘热点区域还等艇；帐（坡2库）绒近三到五年鸽商品住宅马土地症市场橡供应量情况腐等董，并分为各个程区县，以图表透形式体现动；仍（漂3糟）其它唤地方城房地产数据及口分析。乘二、款区域住宅市场锐成长状况冈。应包括：锅居住区丝形成时间旧、稍各档次住宅区披域内分布状况观、松丘购买人群变化伴、徒近从3-兴5均年并区域住宅市场搁开工量役及睡竣工量伤、堆销售行量槽/新供需比杰、墨平均售价皱等壁，以及醋区域市场在市粥内各项指标的腹排名状况及发道展趋势它。撤三悬、区域内供应寸产品特昆点之。应包括：脉（幅1匪）咬各档次产品供班应状热况及配集合特征摸，龟如剧平均售价纠、挡开发规模隐、窗产品形式陆、驼平均消化率谱、晌平均容积率白、手物业在区域内接分布特征穴等仇；稀（歉2生）抛区域内表现最锣好个案状况脾，及较详尽原流因分析悼；逼（道3堆）挣未匆来决2-促3课年区域内可供块应土地状况、舞产品供应量和柄产品类型理；影（登4沾）菠分析简本案在区域市指场内的机会点便。抖四持、区域市场目落标客层研究降。应包括：虽各档次产品目泊标客层特征及旺辐射商圈范围唉（建立在本区挥域参照项目的设经验研究及全蹈市的趋势特征且上）匹，牧并对垄本案目标人群得的区停域来源、行业邻特点、产品力乳的偏好、购买漆方式和主要的虑关注点、诉求步点所作结论分析。已五族、目标市场定喂位及产品定位动。应包括：语市场定位杨、坚目标人群特比征狭/有来源区使域冒/臣行业特点插、阻产品建议广等。规划设计分析骆一、初步规划节设计思路擦。应包括：滤（钓1殃）视设计概念：产炭品体现的主题箱思想，主要设领计风格、设计善特点跌；皱（桥2声）旅主要产品类型录：多层、高层坦，还是联排别尿墅或屋顶花园刃、顶层复式等晕其他类型，及里不同类型产品靠的比例俘；魔（墓3批）非节能和环保型吨建筑材料选用轨的考虑秘；酒（造4敞）派在所在城市中面，生产新型、烛别具一格产品寄的可能性割；睛（漏5诱）紧如果是大型、帐超大型项目，富对营造大社区享概念的考虑。选二浊、朽规划设计的可弯行性分析脑。应包括：兔（桂1稳）烧在既定容积率泡、净用地面积鹅、住宅面积、崖配套公建面积竿、控高、建筑肆密度条件下，同制造出的产品逆是什么类型和背特性，是否符绘合前面提及的龟规划设计概念秤和蚂公司黄追寻的各种档关次膀品质住宅的要钞求。主要从规绩划设计角度判滨断将上述硬指策标转化成现实蜻产品的可能性毫。坊（凑2胖）淹容积率变化对梦产品设计概念午、产品类型和爱特征的影响。朝（鸽3泼）且土地本身特征午对产品设计的壁影响和考虑。苍如模地势高低、地僵形起伏、地块降的完整性、地楼质状况、较深乏的沟壑（小峡眼谷）、河流、情水塘、地上附寨着物、地下管遭线暗渠等对产余品设计和环境垂保护的影响及捷解决的方法。戏（访4辱）兔周边自然环境惜和人文环境对决产品设计的影政响及考虑。如束治安环境、噪革声环境、污染有环境、空气情狡况、危险源、苏“躁风水史”由因素等对产品斜规划设计和环衫境保护的影响乡及解决方法。判（镇5铸）圈周边市政工程猎配套设施对产叉品设计的影响闲和考虑。如：镇道路状况（与辱小区主要出入泡口有关）、供具水、排水、通个讯（有线电视探、电话、网络避）、永久性用撑电和临时施工案用电、燃气、辈供热及生活热汁水等对产品规形划设计的影响造及解决方法。郊（饥6董）逮劳周边生活配套预设施对产品设亭计的影响和考喉虑。如：交通蛾状况（与是否谦开通业主班车饰有关）、商业愉设施（大型购舟物中心）、教棋育现状、体育霞娱乐公园等休脆闲场所、银行晒医院等生活设埋施对自身配套医建设规模和面唱积作出判断颗。闯均（碗7侮）萌市场分析结果习对产品设计的墙影响和考虑。狼如：市场价格根限制、总价控午制原则与前面茶产品类型和产隶品特性设计是震否存在矛盾，怎对产品品质是客否有影响，及兰如何解决路。繁项目开发嚼一、土地升值拔潜力初步评估末。应包括：月地理位置、土咱地供应、周边方环境及配套、盾市场发展状况咱、政府规划、叮城市未来发展淡战略等已，亭对土地升值潜谢力做出初步评辟估。惑二、并工程计划充。应包括：过工期计划、各取期开工面积、耗竣工计划、开预竣工时占当地训城市市场和片历区市场的占有页率湿。竭墓三旗、绳销售计划吼。早各期销售时间适、价格、面积汁，预计销售各树期的市场占有菜率，销售计划久实现的可行性剩分析飞。出投资收益分析叨一、成本预测呼。应包括：袍说明测算假设弹和主要运用指极标，如产品类脚型假设，总建巷筑面积，住宅恢和非住宅面积架，容积率，项盲目总投资（直磁接建造成本加尝期间费用，不泻包括营业税和践所得税）等。季对税务的分析志应该说明筐项目是否能够乱享受近一些梨地方政府挽税收优惠政策绍，竞以及蝶具体的操作的讲过程麻。昂二尝、呆经济效益分析贱。应包括：占销售收入虏、昆直接成本航、戒总投资纸、梨毛利率哲、豪税前利润瓶、约税后利润爽、杠销售净利率仓、显投资回报率雄、证项目开发各期叶的利润体现得等。储三、康敏感性分析循。应包括：邪（瓶1雄）毒体成本变动各项黎经济指标的变教化，假设成本讽每上升（下降遵）一定金额或寨百分比来比较料总投资猜、产毛利率央、舌税前利润绍、主税后净利江、蹈销售净利率焰、用总投资回报率组等榨的变化剥。接（统2桐）洗看售价变动各项葛经济指标的变坛化，假设售价头每上升（下降贸）一定金额旷或折百分比来比较征营业额固、欣毛利率沸、塞税前利润徐、酒税后净利全、有销售净利率之、紧总投资回报率唤等慧的变化孩。鸦（筝3铅）骆豆容积率变动各然项指标的变怠化驼对繁多高层比局、叹营业额配、受总投资傻、客毛利率牢、免税后利润锣、命税后净利率趴、献总投资回报率饲等伐的变化胁。零四耽、直婆项目资金预测笨。应包括：闻（因1悲）斯资金投入计划蹄：各期地价、途前期费用、基摘础、建安、配什套、开发间接呢费等的投入安刃排烟；赚（槐2若）渡资金回款计划扑：各期销售回讨款计划剃；葵（扫3披）隐资金需求计划邀：结合整个公认司资金情况，暂列示各期资金嘉的需求缺口及也融资途径。月综合分析与建猎议曲（管SWOT奋分析）一、优势。二、劣势。三、机会。四、挑战。旁五、炎结论和建议际。卖竟拍和投标方类式取得土地需叛要注意的问题批1披、威主要指标测算绢。瓶应列举出缎每次举牌增加胸的最小单位价疏格，或者是设雁定的敏感性（梨或重要性）变啊化值仇（烈例帅如冤10责0鲁万元填）列，糕直接建造成本宪（不包括地价标）、售价晚、陆投资收益分析注等发生的变动旁。匙2芹、哑竞争对手分析话。胳应包括蜘主要背景咬、欠控股股东情况拦、衰痕资金状