土地增值税、契税

第14讲：土地增值税、契税一、土地增值税二、契税第一页，共66页。一、土地增值税（一）纳税义务人（二）征税范围（三）应纳税额计算1、增值额的计算2、四级超率累进税率3、应纳税额的计算公式（四）税收优惠（五）纳税时间第二页，共66页。（一）纳税义务人

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。

——不论法人与自然人；

——不论内资与外资。第三页，共66页。（二）征税范围1、转让国有土地使用权；2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。理解：征税范围是房地产。第四页，共66页。征税范围的界定——同时符合三项标准标准之一：转让的土地，其使用权是否国有。注：城市的土地属国家所有；农村土地和城市郊区的土地属集体所有。标准之二：产权是否发生转让。出让不同于转让，不征土地增值税；土地使用权的出租、出借、抵押，产权未发生转让，不征土地增值税。标准之三：是否取得收入。不包括房地产的继承、赠与。第五页，共66页。对若干具体情况是否征税的判定：

1．以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的（Y）

2．以继承、赠与方式转让房地产的（N）（注：赠与仅限于赠与直系亲属或承担赡养义务人以及通过非营利社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业）

3．房地产的出租（N）

4．房地产的抵押（N）

5．房地产的交换（Y，个人互换自有居住用房地产N）第六页，共66页。（续前）

6．以房地产进行投资、联营（N，再转让Y）

7．合作建房（自用N，转让Y）

8．企业兼并转让房地产（N）

9．房地产的代建房行为（N）

10．房地产的重新评估（N）

11．因国家收回国家土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让的（N）第七页，共66页。（三）应纳税额计算

应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）土地增值额=应税收入-扣除项目金额应税收入包括：货币收入、实物收入和其他收入。适用四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%）。第八页，共66页。1、增值额的计算

纳税人转让房地产所取得收入减除扣除项目金额后的余额为增值额。第九页，共66页。关于扣除项目的计算（1）取得土地使用权所支付的金额。包括：①地价款（土地出让金）；②按规定交纳的有关费用（登记、过户手续费）。（2）房地产开发成本。包括：土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费（规划设计费、“三通一平”等支出）、建筑安装工程费、基础设施费（路水电气环境）、公共配套设施费、开发间接费用等。第十页，共66页。（续前）（3）房地产开发费用。包括销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。（具体规定见后页）第十一页，共66页。（续前）

（3）房地产开发费用。①能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+（1+2）×5%以内。利息据实列支，但最高不能超过按商业银行同类同期货款利率计算的金额。②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（1+2）×10%以内。第十二页，共66页。（续前）

（4）旧房及建筑物的评估价格。房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率（几成新就乘几成）后的价格。旧房除按评估价格扣除，还可扣除地价款、有关费用、转让税金。

第十三页，共66页。（续前）

（5）与转让房地产有关的税金。包括：营业税（5%）、城市维护建设税、教育费附加、印花税（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）。

注意：

房地产开发企业，在其转让时缴纳的印花税因已列入管理费用，因而不得在此再次扣除。

其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。第十四页，共66页。（续前）

（6）其他扣除项目（加计扣除规定）。对从事房地产开发的纳税人可按（1+2）×20％加计扣除。第十五页，共66页。2、税率——四级超率累进税率释义：四级/累进/率/超率/全率——增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。——增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。——增值额超过扣除金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

——增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。第十六页，共66页。3、应纳税额的计算计算步骤：第一步：计算土地增值额。

增值额=应税收入-扣除项目金额第二步：计算增值率，以便确定适用税率、速算扣除系数。增值率=增值额/扣除项目金额第三步：计算土地增值税税额。应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

第十七页，共66页。应纳税额的计算方法

方法一：分别计算各级次土地增值额的税额，然后加总。

应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）方法二：速算扣除法。

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数速算扣除系数：第一级为0％，第二级为5％，第三级为15％，第四级为35％。第十八页，共66页。附：速算扣除系数的推算第一级为0％第二级为5％速算扣除系数=50％×（40%-30%）=5%第三级为15％速算扣除系数=50％×（50%-30%）+（100%-50%）×（50%-40%）=15%第四级为35％速算扣除系数=50％×（60%-30%）+（100%-50%）×（60%-40%）+（200%-100%）×（60%-50%）=35%第十九页，共66页。例题1：某房地产开发公司销售商品房取得收入1000万元，可扣除的各项成本、费用和有关税金等共400万元。请问：该公司应缴纳多少土地增值税？第二十页，共66页。答案：1、增值额=1000-400=600（万元）2、增值额与扣除项目金额之比=600÷400=150%3、计算应纳税额。（1）不超过扣除项目50%的部分（400×50%=200万元）适用30%；（2）超过50%、不到100%的部分[400×（100%-50%）=200万元]适用40%的税率；（3）超过100%到150%的部分[400×（150%-100%）=200万元]适用50%的税率。所以：应纳土地增值税=200×30%+200×40%+200×50%=60+80+100=240（万元）或：应纳土地增值税=600×50%-400×15%=240（万元）

第二十一页，共66页。例题2：某县城一家房地产开发企业2009年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用如下：（见后页）第二十二页，共66页。（续前）与该住宅楼开发相关的成本、费用如下：（1）支付土地使用权价款1400万元；（2）取得土地使用权缴纳契税42万元；（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。第二十三页，共66页。请问：该房地产开发企业2009年度应缴纳多少营业税、城市维护建设税和教育费附加？应缴纳多少土地增值税？应缴纳多少企业所得税（不考虑房产税、印花税）？（本小题10分）第二十四页，共66页。答案：（1）营业税、城建税、教育费附加的计算：应纳营业税＝7648×5%+63×5%＝382.4+3.15＝385.55（万元）（2分）应纳城建税及教育费附加＝385.55×5%+385.55×3%＝19.28+11.57＝30.85（元）（1分）第二十五页，共66页。（2）土地增值税的计算：取得土地使用权支付金额＝（1400+42）×80%＝1153.6（万元）（0.5分）开发成本＝（90+2100+60）×80%＝1800（万元）（0.5分）开发费用＝（1153.6+1800）×9%＝265.82（万元）（0.5分）税金＝7648×5%×（1+5%+3%）＝412.99（万元）（0.5分）加计扣除=（1153.6+1800）×20%＝590.72（万元）（0.5分）扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+412.99+590.72＝4223.13（万元）（0.5分）增值额=7648-4223.13＝3424.87（万元）（0.5分）增值率=3424.87÷4223.13＝81.10%（万元）应纳土增税＝4223.13×50%×30%+（3424.87-4223.13×50%）×40%＝633.47+525.32＝1158.79（万元）（0.5分）第二十六页，共66页。（3）企业所得税的计算：应纳税所得额＝=2082.22（万元）（2分）应纳企业所得税＝2082.22×25%＝520.56（万元）（1分）第二十七页，共66页。例题3：某市房地产开发公司与某单位于2014年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。已知该公司为取得土地使用权支付地价款及有关费用3000万元，投入房地产开发成本为4000万元，房地产开发费用中利息支出为1200万元（但不能按项目分摊利息，也不能提供金融机构证明）。另知当地房地产开发费用计算扣除比例为10%。请计算公司转让此楼应纳的土地增值税税额。第二十八页，共66页。答案：扣除项目金额=3000+4000+（3000+4000）×10%+15000×5%（1+7%+3%）+（3000+4000）×20%=9925（万元）增值额=15000-9925=5075（万元）增值率=5075/9925=51%应纳土地增值税额=9925×50%×30%+（5075-9925×50%）×40%=1533.75（万元）或应纳税额=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）第二十九页，共66页。例4：某生产企业2014年转让一栋旧办公楼，取得转让收入4000万元，缴纳相关税费共计250万元。该办公楼原造价3000万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需要8000万元，该办公楼经评估还有四成新。请计算该企业应缴的土地增值税。应纳税额=（4000-8000×40%-250）×30%=165（万元）第三十页，共66页。（四）税收优惠

1、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征；增值额超过扣除项目20%的，应全额征收。

2、对国家征用、收回的房地产的，免征。

3、2008年11月1日起，个人销售住房，暂免征收土地增值税。4、2007年8月1日起，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。第三十一页，共66页。关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知

财税〔2015〕5号

一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。第三十二页，共66页。关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知

财税〔2015〕5号

六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。七、企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。

八、本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。第三十三页，共66页。附：销售住房土地增值税、营业税政策对比表营业税土地增值税一般规定以全部收入减去不动产购置或受让原价后的余额为营业额；适用5%的税率。收入减除扣除项目金额后的余额为增值额；旧房除按评估价格（重置成本价乘以成新度折扣率）扣除，还可扣除地价款、有关费用、转让税金。适用四级超率累进税率。优惠政策（政策变，见前页）1、个人自建自用住房，销售时免征营业税。

2、自2011年1月28日起，（1）个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；（2）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；（3）个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

1、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征；增值额超过扣除项目20%的，应全额征收。

2、2007年8月1日起，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。3、2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。第三十四页，共66页。（五）纳税时间纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入的，可以预征土地增值税。《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告》（2010年第3号）第二条：土地增值税核定征收率按3-7%的比例，由各设区市地方税务局分住宅，非住宅确定，报省局备案。

第三十五页，共66页。二、契税（一）征税范围（二）税率（三）计税依据（四）税收优惠第三十六页，共66页。（一）征税范围

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产转移税。契税起源于东晋对买卖奴婢、牛、马、土地、房屋出立契书课征的“输估”，已有1600多年的历史；宋朝称“印契钱”；元、明、清及民国时期均称“契税”。征税对象：境内转移土地、房屋权属。纳税人：境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。第三十七页，共66页。（一）征税范围1、征税对象具体包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。第三十八页，共66页。（一）征税范围2、视同买卖房屋征税的情形：（1）以房产抵债或实物交换房屋；（2）以房产作投资或作股权转让；（3）买房拆料或翻建新房。第三十九页，共66页。（一）征税范围

3、以下特殊方式转移土地、房屋权属也应征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。第四十页，共66页。（一）征税范围4、关于继承土地、房屋权属征税问题：（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税；

（2）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。注意：生前将名下的房屋产权转移给其子女（过户），属于赠与行为，就征收契税。第四十一页，共66页。南京婚前房产“加名税”暂不征收

政策7天3变引发质疑

2011年08月29日来源：中国经济网作者：沈晓伟马乐乐8月23日：南京市地税局：“今天就开始征收”8月23日，快报记者采访南京市地税局有关负责人时，对方表示：“确实从今天开始征收。”他解释说，夫妻婚后要对婚前房产加名，这属于房屋权属发生转变。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条，只要变更房屋权属，就得征收契税。多家媒体均报道了此事，至此“南京地税局表态加名要收契税”，在全国引发轩然大波。第四十二页，共66页。南京婚前房产“加名税”暂不征收

政策7天3变引发质疑

2011年08月29日来源：中国经济网作者：沈晓伟马乐乐8月24日：南京市地税局：“等总局文件”到了8月24日，税务部门突然“改口”。当天快报记者接到了南京市地税局发来的一份通稿，“一切解答以通稿内容为准。”通稿中说，“市地税局已积极向上级税务机关反映。据了解，税务总局正在着手研究具体意见，待正式意见明确后，地税部门将按上级规定执行。”既然一切都没有个准信，即将办理增加名字的市民该怎么办？大厅工作人员说：“如果你是今天才来办理房产证上加名字，那10个工作日之后应该会到我们这边来了，肯定要交契税的。”第四十三页，共66页。南京婚前房产“加名税”暂不征收

政策7天3变引发质疑

2011年08月29日来源：中国经济网作者：沈晓伟马乐乐8月25日：税务总局:“短期内恐不推行”8月25日，事情又有了新变化。《新京报》报道称，针对南京地税局表态要等待税务总局文件的说法，税务总局方面回应：“暂时未听说内部着手研究该政策实施意见。”税务总局方面还表示：“南京房产证加名征契税，属于地方政府税收行为，短期来看，恐怕不可能在全国范围内推行类似政策。”不难推断，南京等地的做法，或已遭到税务总局内部“否定”。第四十四页，共66页。南京婚前房产“加名税”暂不征收

政策7天3变引发质疑

2011年08月29日来源：中国经济网作者：沈晓伟马乐乐8月28日：房地产交易大厅工作人员:“暂不征收”记者欲就税务总局的这番说法再次征询南京市地税局的意见。不过昨天，记者始终未能联系上地税局有关负责人。但就在昨天，南京市房产局工作人员的说法已经“变”了。昨天下午，记者再次来到华侨路房地产交易大厅三楼的契税窗口，就征税一事再次咨询。出人意料的是，窗口工作人员给出了与上次截然不同的说法。第四十五页，共66页。南京婚前房产“加名税”暂不征收

政策7天3变引发质疑

2011年08月29日来源：中国经济网作者：沈晓伟马乐乐8月28日：房地产交易大厅工作人员:“暂不征收”“婚前房产给老婆加个名字，还要不要交契税？”“不收税。”“你们上周不是说快要收税了吗？”“没有啊，你听谁说的？”“各家报纸不是都报了吗？”“我们没听说过要收税。”“那么以后到底还要不要收契税？”“现在肯定是不收。至于以后收不收，以上面的文件为准。”第四十六页，共66页。南京婚前房产“加名税”暂不征收

政策7天3变引发质疑

2011年08月29日来源：中国经济网作者：沈晓伟马乐乐东南大学法学院副教授顾大松认为，地税部门在这次事件中一再改口，将自己推上了舆论风口浪尖的尴尬位置，直接原因是决策缺乏科学性，根源在于法律授予税务机关的裁量权过大。“给房产证加名字，本来有些人心里就是有情绪的，再加上地税部门突然在婚姻法司法新解释出台之后就立刻表示要开征，强硬和‘猴急’引发民意的汹涌而至，并不为奇。”在法律授予税务机关较大裁量权前提下，如何将这个权用好更值得地税部门深思。(据现代快报)第四十七页，共66页。既考虑税理也考虑人情

房产加名收税如何征？

财政部官员称，在制定“房产加名征税”政策时，要以人为本，既要考虑“税理”，也要考虑“人情”，要将出台的新政策方方面面都兼顾到。所谓“税理”，笔者认为就是坚持依法治税，应收尽收。所谓“人情”，就是尽量少征一点税，该不征的尽量不征，从而切实保护人民的财产权。那即将出台的“房产加名税”，如何做到“税理”与“人情”的有机统一？第四十八页，共66页。关于房屋土地权属由夫妻一方所有

变更为夫妻双方共有契税政策的通知

财税[2011]82号

婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

本通知自印发之日起执行。财政部国家税务总局

二○一一年八月三十一日第四十九页，共66页。在夫妻关系存续期间房产和土地权属原来归夫妻一方所有的，在变更到夫妻双方名下的时候不征收契税。具体解释:以前根据我们国家的契税暂行办法，房产赠与在没有具体说什么关系就只说赠与的情况下是需要征收契税的，这也是为什么各地出现“加名税”这种说法的原因，现在明确了在夫妻关系存续期间变更是免征交纳契税的，不是说不需要交纳，而是说是一种免征，把夫妻关系作为一种免征的特殊关系界定下来，那么同时特别强调在夫妻关系存续期间，也就是说如果想在夫妻结婚之前进行财产的变更，实际上还是需要进行交税的。第五十页，共66页。土地增值税契税农村的不动产NY国有土地使用权出让NY出售国有土地使用权YY房地产出售YY房地产继承N法定继承人，N；其他，Y房地产赠与N（仅限于两种情况）Y房地产出租NN房地产抵押NN房地产交换Y；个人互换住房，NY，但仅就价格差额征税以房地产投资、联营N；再转让，YY合作建房自用，N；转让，YY代建房NN房地产重新评估NN国家征用、收回的房地产NN第五十一页，共66页。（二）税率

实行3%-5%的幅度税率。江西省契税税率为4%。第五十二页，共66页。（三）计税依据

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖---成交价格

2、土地使用权赠与、房屋赠与---参照市场价格

3、土地使用权交换、房屋交换---价格差额。（交换价格相时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的一方就价格差额缴纳契税。）

4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税---补交的土地使用权出让费用或土地收益。第五十三页，共66页。（三）计税依据5、一方提供土地使用权和另一方提供资金的双方合作建房，属于土地权属转移，对提供资金方征收契税，计税依据为取得部分土地使用权的成交价格。以上价格包括合同确定的价格以及承受者应交付的的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显偏低并且无正当理由的，由地税征收部门参照市场价格核定；或者由具有相应资质的房地产评估机构进行综合评估后，由地税部门确认。第五十四页，共66页。（四）税收优惠1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税；

2、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免税。3、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。——对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税；成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。第五十五页，共66页。（四）税收优惠个人拆迁安置房面积小于或等于原拆迁面积的，免征；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；第五十六页，共66页。（四）税收优惠

4、自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。——《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）第五十七页，共66页。关于企业事业单位改制重组契税政策的通知

财税[2012]4号一、企业公司制改造

非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过85%的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额超过50%，或国有股份占股份有限公司股本总额超过50%的公司。第五十八页，共66页。关于企业事业单位改制重组契税政策的通知

财税[2012]4号

二、公司股权（股份）转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

三、公司合并

两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

四、公司分立

公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

五、企业出售

国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。第五十九页，共66页。关于企业事业单位改制重组契税政策的通知

财税[2012]4号

六、企业破产

企业依照有关法律、法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

七、债权转股权

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

八、资产划转

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

第六十页，共66页。关于企业事业单位改制重组契税政策的通知

财税[2012]4号九、事业单位改制

事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业按照《中华人民共和国劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位超过30%的职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，减半征收契税。十、其他

以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。本通知执行期限为2012年1月1日至2014年12月31日。第六十一页，共66页。关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知财税〔2015〕37号

一、企业改制企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司