泰州某住宅楼开发市场及投资测算报告

泰州xx街项目市场分析及投资测算报告目录项目概况及周边环境分析………………31.1地理位置……………31.2项目现状……………31.3周边环境……………4泰州市宏观经济环境分析………………52.1经济发展……………52.2生活水平……………52.3人口…………………6泰州市商业房地产市场分析……………73.1泰州商业市场分析…………………7市场特点………………………7市场供给………………………9需求……………9未来趋势分析…………………123.2问卷调查分析………………………13泰州市住宅、办公楼、酒店（公寓）市场分析……184.1住宅市场分析………………………18泥4.酒2狭办公楼市场分培析麻………………源………………混………………妻………………约…奇…备21极4.礼3良酒店（公寓）级市场分式析泰………………伯………………称………………汪…………推…捷22番项锐目农SWO奴T部分析及产品定屿位倒………………盟………………犬…………谊…岭24肚5.塞1弃项锈目蒙SWO榜T织分辱析趁歇………………拘………………牧………………棋………………睬…鹿…浆24睛5.坦2济项目风险提激示优………………庆………………偏………………健………………耽……贪…肠27虽5.清3陡商业部分产品月定蒙位唤………………柿………………剂………………仅………………桐…这30坑产品定剩位挪………………喘………………迹………………前………………茂……喇…阳31栋产品分主区江………………透………………猪………………供………………罩……笨…套32贝客户定误位并………………顾………………茫………………氏………………呀……腾…热33椒价格定池位紫………………炸………………贤………………杏………………撞……每…相33弱5.眯4蚕住宅、办公、疗酒店式公寓部犯分产品定领位洗………………昂………………宵………寻…完34李营销推肆广默………………逐………………颈………………宜……………屡…调35肯6.岩1咐广告策迎略院鞭………………塔………………薄………………码………………旋………码…因35太6.旨2飘租售策姿略昂孝………………遇………………叠………………塑………………湖………突…晋36验租售面积的确往定资忙………………窗………………秧………………牧…………跨…虽36腔销售进旨度突套………………勒………………魂………………姥………………垮…气…柔37犁秋6.屠3遇招商管填理姿………………广………………耳………………仪………………尚…………级…弊37四目标商户设定铜与选往择盲………………句………………赖………………唯………伞…阵37礼招商流户程矿………………饰………………盾………………无………………陷……戴…偷38盯财务分棍析耳腔………………针………………朽………………顷…………傅…爹38穗7.谦1岔项目开发进度裤计属划米………………躬………………屡………………柜………………拖…鸭38喇7.庆2倍方息案去1域（出售为主）坑的财务测妈算竟………………研………………伙………………寻…烈38寇7.忽3葱方乒案纽2望（出售为主）鼠的财务测歌算甘………………制………………验………………过…勒43笛7.挤4恩方勾案饰1舅和方消案驻2饼的比古较俗巩………………宾………………交………………缸………呢…照46握结论和建虹议盆种………………迁………………举………………劣………糖…俱47肤第一见章冷听蝴项目概况及周肾边环境分析招1.1藏本地理位置突本项目位于泰搜州市躲xx雀街，为原金鹰壁服饰广场、天雾福商城、凤凰偷商场旧址。项扰目北面聚集了困泰州商城、泰蛛州第一百货和恰锦泰购物广场紧等众多商业设牢施，是泰州市判最为繁华的商感业区；项目南桑面将建设贯通骂东城河和西城木河的护城河；救项目东面是在名建的滨河绿地脖广场。人文、继景观、商业，顺独一无二的地篇段优势，为本遥项目的开发提论供了有利的条蒙件。底1.2更循项目现状样200侮4堆年嘱5陷月钩xx匆街进行拆迁改躁造后建设本项哗目，目前，项遇目用地尚未拆激迁完毕，还有筒部分住宅用房耍待拆迁。项目哈已经于去年年涌底开始销售，蛮目前购物中心钉底层部分已经淋销领售泊70傲%坐左右。援该项目用地共手六块，土地用宪途为商业和住邪宅。较大的两邻块用地上规划袖建造一个大型婚购物中心，其迟下面三层赛为嫌Shoppi夺ngMal脖l,龙汤上面四至六层运为办公用途；蹦其余四块用地铃规划建造住宅搂，下面作为商腊业用途。抹项目主要经济键数据蓝名霸寸称钻数下筹值夜占地面积星4103心8环平方米投容积率杰4.33叔建筑密度渔59.7%枣绿化率津21.1%悼地上部分（平崇方米）记商业部分健82105.源12声办公楼减23664.态66怠住宅浆60292.腹50瓜酒店式公寓暖10929.书24揪屋顶楼梯间忠749.35侦合计剂177740污.87填地下部分（平现方米）伤大卖场旦16000暮车库及设备用五房棵24382.批36裹合计苹40382.竭36晴车位部分（个汇）字地上车位作70餐地下车位埋424率1.3放椒周边环境故项目周边商业给氛围浓厚，为即泰州市最具影在响力的商业区警域。项目用地悲为原金鹰服饰井广场、天福商浆城、凤凰商场陶旧址，而在周北边聚集了众多炊的商业设施，股项目北面为第斤一百货，东进希西路对面为泰拾州商城和锦泰闷购物广场，项咬目南面为泰山唱购物中心，项需目东面已经建督成滨河商贸城侧，在项目东面长的新民路上仍岔然聚集着较多值的小商贩，目截前人流量比较弊大。项目东面压已建成下沉式软滨河绿地广场阔，待项目南面苗贯通东西城河斜后，该广场将便成为泰州市民仆的一大休闲场缝所。项目南面取附近聚集了中屠国银行、中信档实业银行和农疲业银行等多家反金融服务设施惨，东北面则有幼中医院北院和高仁济药房，西鹰面为大浦中心排小学，各种生漠活配套非常齐险全。项目北面榆的东进路贯通输泰州东西，泰闲州市交通主干悲道之一的海陵悬路穿本地块而泉过，可谓交通左非常便捷。端第二僻章侦敬恐泰州市宏观经副济适环境分析剖2.凳1旋经济发展托近年来，泰州深市经济发展迅主速剃，狭GDP拖讯连续多年保持敲两位数增长码。旬200矮4样年，泰州累市拣GD敬P僚达事到拨705.寻2悦亿元，开始步益入全国百强市斥行列，列浴第概7书5驴位。人均地区层生产总伟值柜1401焰4吵元，增佣长瞒14.8怖%辛。眯但从经济总量僻来看，泰州在楼江苏子省底1钱3揭个地级市中相笼对较少压，哪200仅3脆年都地区生产狗总值排在第十吵位，仅高于宿霸迁、连云港和衡淮安三市，从悔城市规模以及黎整体经济实力搅上看仍与其苏版中重要地区的您地位难以匹配读。东2.2爬牧生活水平稼200优4辞年度，泰州市兄城市居民人均百可支配收塞入除969京5蛙元，增蓄长权13.8告%那；人均消费性咸支担出幅631含8命元，增娇长番10.0慢%壁。全市城镇职薄工平均工缝资绸1318测8赔元，增辨长乏15.4浅%钩。2.3人口哥近年来，泰州开市人口持续下等降。截云至继200刻4滔年末，泰州市姑户籍总人口涂为贿502.7脂7播万人，比上年扫下旨降县1.羞8劝‰惜。其中，市弓区凤62.8聪1惹万人，增帆长急8.灰3碑‰蓬。全市城镇人垫口比重达王到疑44.4财%盼，较上年提票高蹲2虏个百分点。译第三愚章弓墙鹊泰州市商业房痛地产市场分析周3.柜1弓商业市场分析市场特点幼根据对泰州市摸商业市场以及罢居民消费的接倒触了解后发现烟，泰州市商业轰市场主要呈现警以下特点：弯整体消费水平释不高，以中档板消费为主；言影响居民消费烤的主要因素是谣价格，其次才寇是品牌，反映督了泰州市居民交对价格的敏感做度较高；霉人口结构对消章费观念的影响愧。目前泰州市芳年轻的群体很轰多在上海、苏守南，他们消费痒主要在外地，讨而在本地的消迅费群体以满足吉生活必需品为守主，主要去超朽市购物，很少辆去其它商业网辽点；部分高收汤入群体选择去树外地进行较高神档次的购物消轿费；泊地区差异对消妙费的影响。目词前泰州主要为观本地消费，其雨中七八成为城弃区居民消费，公其余二三层为腔周边区域消费贝者。消费区域蝶集中在项目周冶边区域；益交通情况对消键费者的影响。戏泰州市交通工跪具以自行车和竖摩托车为主，眯但主要商业街柴和商场等没有物足够的停车场正所，无法驻留它，对商业消费蝴影响较大；遗目前，泰州商而业经营以服装枣和餐饮为主，卸尚无经营状况杀特别好的经营饿种类，目前经啊营状况相对较丸好的为网吧等悟低消费娱乐场咳所和超市等，驾中高档消费群帝体比较有限。市场供给煮目前泰州市商旱业分布主要在菌以下几个区域络：刘第一百货周边保区域帮沿东进路沿线准，分布了金贸术大厦、时代购派物中心、太平僵洋电脑城、泰婶州市第一百货旅、泰州商城、烈锦泰购物广场购、滨河商贸城长、天孚银楼珠丘宝世界等多个伪商业项目。总棋面积脾约炕17500墙0疏平方米。画东进路沿线主钳要商业分布柜项目名称盯位置储规模落经营品种流经营状况耳金贸大厦张东进西餐路皮/披青年路眼约关60000m吼2掠家用电器、小五家电转等伪,膛主力店为苏宁禁电器昼一般剥时代购物中心政东进西沿路鞠/只青年路芽约跑30000m学2谨百货、超市、遍餐饮、产权式厨酒店帽尚未开业阴太平洋电脑市溪场倾东进西乖路在/元青年路滑约脖3000m窄2六电脑主机、配颜件、电脑耗材积经营较好篇泰州第一百货知东进西厉路劫/晓海陵北路伪约挣20000m赛2换日用百货届经营较好粱泰州商城述东进西泥路兵/吼海陵北路主约择25000m连2披服装为主压已关闭盲锦泰购物广场愧东进东食路灶/革新民路馅约喇24000m渣2贩日用百货靠经营惨淡第滨河商贸城拼东进东供路巨/眼新民路领约守13000m裤2絮服装、皮革、蒙箱包、餐饮粗人气不足，但庙出租率较高昆此外，在原验xx叙街周边，分布鸡了华联商厦、腔月星广场、泰正山购物中心等堡多个项目，总过面积超赶过着1600岔0狐平方米。融五一路沿线区瘦域追五一路沿线主假要是海陵路和届五一路的商业莫街以及在建的荷财富广场后续壳部分。目前在据海陵路和五一叨路上分布了一峰百多家沿街铺剃面，以经营品俘牌服装、鞋类词、皮革、箱包禽、饰品等为主丰，铺面面积靠在旋20-9饱0处平方米之间，亦总建筑面积估近计厦约崖600励0掘平方米。由于染区域临近棋xx事街，且具有较笼好的文化底蕴小，加上卵xx或街正处于改造礼阶段，璃xx让街原有的不少组消费者转移到浆该区域。目前乱该区域经营较箩为成功，一层象沿街铺面人流晌量比较大，经径营效果较好，猛但二层经营较叛差，还有不少仁空铺面，人流还量非常少。不醒过财富广场二振期估计还将会抽有部分商业项烘目推出，保守爽估计将达助到餐1000昌0票平方米。泥在五一路和青难年路交汇处聚庭集了两个新的测商业项目，一胳个是泰山行宫居步行街，建筑发面积缩约傲300帽0眉平方米；另一型个是现代城，确建筑面积不辩足瘦100萍0劈平方米。这两饿个项目目前销串售情况均不乐殖观，招商难度感较大。租文峰千家惠周弟边区域汽这一区域拥有响文峰千家惠商样场、文峰千家楚惠超市、时代群超市。文峰千搁家惠商场目前尾是泰州市经营腔规模最大、经剖营品种最齐全冲、经营情况最荷好的一家大型仔商从场殿,凶总面积橡约喂3000捉0劣平方米。文峰雄千家惠超市位象于文峰千家惠蕉商场一楼的东蒙侧，相互之间日连通的，总面化积支约父600屈0牵平方米。时代鲜超市位于它们贵的南侧，距蜡离形20亭0近米，面积约踏为戏500幼0区平方米。此外弊，紧邻时代超谊市还有即将搬剩迁的港澳家具铁城。铁xx沙东路沿线区域柄本区域集中了葛太阳商业广场锡和世纪联华两号个较大的商业害项目。太阳商宿业广场位于呜xx刮路和青年路交烟汇处，主力店哄是好易家装饰记城，总面积伪约秋2400疼0井平方米，赵附近还将有主案营板材、五金欣、综合材料的甚二期项目启动产。世纪联华位考于删xx圾路和鼓楼北路竞交汇处，主要没为莲花小区提尾供生活日需品卖，总面积对约尝1000鸣0璃平方米，沿街吧部分转租作餐拢饮和电信。袍此外，在泰州鸟市西部扬州路粒上的新港澳家籍具城哨约睡3000派0僚平方米，经营画品牌家具，该得项目出租率较主高，目前月租螺金欠在首2济5雹元村/飘平方米。江洲彻广场附近的海立鸟家具市场经致营档次较低，挺约萝2颂万平方米。泰商州市东部的泰铺东镇南通路上召分布有多个综脊合市场，总建陷筑面积况约睁7400滚0妙平方米。主要路是两个较大的亡商业市场：苏饱北商业广场和平温泰小商品市膊场。苏北商业融广场以经营床砍上用品、窗帘久布匹、日用百闻货、办公用品浪、服装批发、爽鞋帽针织、箱资包、电器等为耀主，总面积侨约帽3000兴0总平方米。温泰妇小商品市场分蹈为四个区，以施经营建材、服驰装、百货、鞋述类、五金、电捧器等为主，总适面积筝约管3000损0杯平方米。此外语，嘉诚五金装甚潢电器市场（爆约该400兽0缴平方米）、永承安装饰材料批其发市场（盒约底700织0漫平方米），天硬中市场劲（竭300考0妄平方米）。喝以上各主要商坦业设施累计面就积达钞到鹊3巡9桶万平方米，还丰不包括住宅底阴商以及规模较碧小的商业设施鼻。此外，随着找部分规划和在乞建中的商业项亡目陆续完成，作如大学城附近盐的易初莲花勒（除2000搬0蜡平方米），泰闲州市的商业供倦给非常迅猛，溜竞争也将日趋砖激烈。需求霸亚近年来，随着梨居民生活水平生的快速提高，脸社会消费迅速蚂增加愉。戴200义4纵年，泰州市全谅社会消费品零瓶售额首次超戏过百20葬0破亿元，达傻到着200.6欢9时亿元，增长半达梁15.5滴%壁。物而从消费结构鲁来看，仍以批俯发零售贸易为修主监。到200贤4毒年，泰州市批臭发零售贸易业载零售额虹达渗到稀172.2含6银亿元，增逐长顷15.4烧%照。其中，食品论、饮料、烟酒肢类商品增长虏达姨16.2距%晴，服装、针纺玻织品类商品增诚长共11帝%物，日用品类增挖长革4.3训%鞠，家用电器和迟音像器材类商舒品增真长准15.0%,次呈通讯器材类商洽品增张长恶72.3陷%航。婆此外，餐饮业蜂增长也很迅速颠，鸣200负2互年议至燥200沉4洒年，泰州市餐牧饮业零售额连卖续三年保持两榜位数的高速增芦长刑，酸200寿4菌年识为箭25.3驰5出亿元，增狗长洽17.9嫁%幸。醒200寇4朋年，泰州市居两民可支配收入每大幅度提高，画城镇居民可支弟配收入增长办达藏13.8%,猛叹农民可支配收社入增富长功12.1握%央。太收入的提高为尺居民改善生活塘提供了必要的旷条件周，湖200摧4摄年，泰州市居芳民消费支出增忙长较快，市区扣居民生活消费购支出达蚀到统631误8网元，增析长笛10狸%远，农民生活消巧费支出达壁到久292帝4饱元，增巷长结12.2宫%扛。未来趋势分析桌从泰州市目前凭商业供给和需货求状况来看，鲁商业供给增长旧较快尖。孟200绑5及年新增了滨河另商贸城、五星回电器、苏宁电象器、九州商厦鸟、金贸大厦、言锦泰购物广场典等多个项目，历远远超出泰州伟市赏GD瞎P瞒和居民可支配袖收入增长速度因。其结果是市允场竞争激烈，象几家欢喜几家狸愁。从泰州市邻目前的主要商渐业网点经营状耗况来看，泰州役市第一百货、睡文峰千家惠、渐时代超市、世葛纪联华超市、盖太平洋电脑市缝场经营状况都烧不错，而锦泰尸购物广场、滨柄河商贸城、泰四州商城、泰山握购物中心等经另营状况堪忧，琴泰州商城经营耕到现在约两年旺时间，现在已姓经关闭。锦泰怖购物广场开业街不久又准备重方新调整业态布办局，滨河商贸易城虽然现在多恩数铺面已经招文商完成，但很卵少有人气。笑根据前面的分宴析，预计销到偶200残5恨年底，泰州市青主要的商业设稿施面积超泰过菊4默0你万平方米，这眼还不包括沿街衰商铺以及住宅做商铺。而从泰孩州市发展来看探，泰州市区还虎是以海陵区所锋在的老城区为军主，新城区以蚊及所辖四个市邪与市区的联系略不够密切，泰蒸州市区的商业悔对周边区域的爱辐射力不够强及，泰州市区商智业项目所面对例的消费群体主涌要是泰州市区姐居民。目前，敲泰州市老城区激人口西约稍3满4巡万人，人均拥垂有商业面积超掠过兴1.棕2表平方米，远远暑高出发达国家松人均商业面妄积洁0.5-吹1坦平方米的水平鞋。匆从泰州市商业及业态来看：偷百货商业过多姑。老城区内目争前有泰州市第产一百货、泰州流商城、锦泰购域物广场、滨河茄商贸城、月星命广场、华联商顾厦、时代购物笨中心、文峰千流家惠、泰山购胳物中心等多个顶项目，由于项鄙目众多，相距徐较近，商品品鸡种与经营管理毕差异性不明显块，所以相互竞悠争非常激烈，鞋导致多家商场廉濒临倒闭。暮大型超市经营丛状况较好，尤唇其是时代超市美和世纪联华分，忆200寨5价年，在大学城盼附近还将有易秋初莲花开业，怖届时，泰州市他区大型超市供章给也将基本饱踩和。查专业综合市场倘仍有潜力。从选泰州市目前的馒几个专业综合哀市场来看，家厕具市场已经有军港澳家具城、雕海鸟家具城、敏好易家装饰城万等多个项目，央即将开业的青匪年路、东进西群路上的时代购滨物中心也将有历一层作为家具玩市场，因此，搂泰州的家具市全场基本饱和；问目前，泰州市陪区仅有太平洋陆电脑市场，该其项目规模较小妻，档次不高，缎经营状况较好唉，而随着信息坡化的普及，电铜脑以及相关服疑务将会有非常鸦大的增长潜力俗，因此，电脑地以及电脑耗材再等专业市场前桂景较好；目前余，泰州市较大瘦的家电专业市厘场是五星电器溉城和苏宁电器兼，其它的主要筐是综合百货中航的家电市场，拒作为专业市场漂的苏宁电器在欣竞争中无疑占桃据绝对优势。挎因此，家用电品器市场未来增回长潜力不大。手从在200伍4假年泰州市居民围消费增长来看撇，通讯器材类书增长高涂达兔72.3甲%披，可以看出，壶未来几年内，拨泰州市通讯器慰材市场增长潜炎力非常大。今目前，泰州市尸休闲娱乐场所帖不少，舞厅、比歌厅、咖啡吧绍、酒吧、健身闻房、美容美发照中心、羞浴室等都有，括但较为分散，恨没有专门的休桨闲娱乐一条街氏或者集中各种否休闲娱乐于一套体的综合休闲路场所。未来几腔年内，随着居招民生活水平的欢提高，精神消菜费将更为突出抖，具有精神消吉费功能的休闲朝娱乐业将迎来咽快速发展的黄胀金时期。计泰州市的餐饮睬业不甚发达，溜这与当地居民涉生活水平息息厕相关。一方面谁，上规模、上提档次的大酒店香、大排挡等较菜少，经营状况申也不甚理想。捡另一方面，沿蛮街小吃生意红躬火，尤其是财眉富广场边上的凶海陵路，人流炊如织，路边上设的小吃小贩经歌营状况非常好鄙。此外，泰州够市现有的两家畅肯德基经营状娱况也不甚理想税，很少出现满乖座的情形，说盖明泰州市消费看水平有待提高棵，餐饮消费还刑有待升级。对综上所述，泰些州市现有的商姥业功能单一，势还不具备同时辛提供购物、休查闲、娱乐、餐铃饮等多种功能滔，以至于市场势竞争激烈，许党多商家经营困仁难；经营业态垄单一、不注重袋经营管理与整庄体形象等也是狮个比较突出的束问题。因此，观具备购物、休么闲、娱乐、餐墨饮以及旅游观面光等多功能于戏一体的综合性持消费场所是泰亏州市商业的必痕然发展趋势，牵而完善的经营扎管理和经营服陕务也是泰州市灯商业发展的必劈然要求。战3.四2团问卷调查分析股调研问卷的统倒计分析结果如寨下：够现有的店面经解营模式和倾向拼于获取店面的客方式毫问卷调查显示卵，目前泰州绝蒸大部分经营者妖是租赁商铺经拿营，只有少数怎经营者拥有产估权商铺。与之兵对应的是，将缸近一半经营者去希望将来拥有值自己的产权商岩铺，反映了泰肃州是相当部分奶经营者有购买介产权商铺的意剥图。额对目前的营业挨状况的满意程古度呀问卷调查显示思，大技约娃42委%倘的经营者表示馋对目前的经营馆状况感到满意糊，超过半数缎（桃52石%矩）表示目前经质营状况一般，忆只抵有涛7衣%贞的经营者表示渠不满意。航3乎）如果有更合识适的商铺出租游或出售，选择拒新的商铺进行窝经营或者投资偏问卷调查显示矩，约掘有喘74绩%宏的经营者表示泳，如果有更合群适的商铺出租爆或出售，会选共择新的商铺进霜行经营或者投钓资。说明泰州暂市的商铺市场店还有较大发展矩空间，尤其是根规划、设计、吸管理较好的商虾业设施，经营颜者愿意而且需拔要寻找他们能鼠够承受且认为袖有利可图的商铃铺，新入市的植商铺是他们的姿目标选择。朽4英）认为店铺经破营状况的主要音影响因素鼠问卷调研发现裹，经营者最关抓注的是商铺所犁在的地段，占伶到被访者总数奴的隶37伍%锣；其次是市场比竞争、商品种绢类和自身经营帐方式；而店面干装修、市场经洁营管理等仅占爽到泊7矮%致。反映了泰州济市商业经营还票停留在较低档勇次，经营者不愁是很注重店铺努的环境与形象洒等。5）商铺形式扩问卷调查显示胆，对于商铺形完式，绝大多数错（寿79速%呆）的经营者倾周向于选择店中焰铺，即商场仔或购物中心中慨的铺位或柜台钱，仅冷有倾3叔%浆的经营者表示脸倾向于选择市购场类商铺趣，母18令%您的经营者表示碎倾向于选择沿帽街铺面。绞6特）商铺建筑面浪积（平方米）狠问卷调查显示口，悉20-20脏0览平方米的店铺鄙最受经营者欢弃迎苦，拐21-50M迎2寄,51-10队0M誉2知,101-2铸00M茄2厚几个范围内均堪在鬼25%-30傅%湖之间。谜而籍10M依2环以下学仅术10蚁%冬。项7致）价格承受水忠平魂问卷调查发现叙，翼72鞠%返的经营者只能古够承医受被500缎0敢元的月租金，潜按照平均每个赔铺架面正5甲0私平方米计算，书每平方米月租投金约显为助10鞭0消元。大教约趣15防%阵的经营者能够揭承受月租金水吴平杯为塞5000-7未00罢0锻元，折算成每东平方米月租歇金地100-14虽0躲元。能够承受己超伯过史14铅0福元陈/熄平方米月租金耗的不吵到余13采%胖。衡当采用购买方封式时律，载58蜜%史的经营者表示前能够承受售价勒在偿800浪0办元喉/交平方米以内的影商铺抄，敲35盛%上的经营者能够谈承受售价订在纳8000-1症500吉0亲元锋/反平方米的商铺壳，超馋过喇1500确0窝元倾/岗平方米的商铺候仅骤7贩%乌经营者表示能修够承受。说明迈对于价格很高旨的商铺，本地洲经营者还有一洒定的心理差距谜，还必须主要逗依赖外来品牌敲经营者。蓄调查显示，对岭于商铺总价批，技30选%吓的经营者表示梳能够承谱受沈2乳0煮万元以内的商锅铺莲，今78鸦%晌的经营者心理宇承受总价递在隆5偿0汤万元以下，能户够承咸受诚50-10特0俯万元总价的栏占旨16宵%推，超子过励10头0划万元的即仅写6世%灯。这表明泰州柔市经营者所能草承受的商铺总挠价还比较有限内，基本上岁以吉5跑0而万元以内的小很商铺为主（按骂照抖2000幼0鸦元沸/斤平方米计算，威面积提在伏2省5忘平方米以内）底。对于面积较氏大的商铺还必柴须依赖外来经灰营者。京8锄）对明xx脆街商业前景君62绘%财的经营者表示唐看好临xx躁街的商业前景静，仅营有盘1编%乎的经营者明确宴表示不看好。金说明叛xx筹街的确存在较井为明显的地段氏优势，为多数柏泰州市经营者棚所看好。净依据以上分析机结果以及在市武场调查过程中虹与当地市民的您沟通了解，就享泰州市商业市恋场可以得出以鸦下结论：匆商铺投资需求纤较大仔调查显示，目迅前属于投资的船受访者比例只鱼有辛16检%扎，而倾向于购视买商铺的受访尖者炉达利41醉%岸，相对目前的结投资者数量有阵较大空间。株小面积、低总荒价商铺较为受嘴欢迎忧调查显示，面煌积艳在庄20-20芒0敢平方米之间，距总价捏在着5鱼0骑万以下的商铺丧较为受欢迎，巴这与泰州市居扔民的购买力有钳关，大面积的鸽商铺总价较高渔，一般投资者走很难承受。浩经营管理与经兽营方式未受重咏视很调查显示，商颂铺的市场经营妇管理并没有被摧经营者所重视占，各个商家各卫自为政，因此碑容易造成无序芳竞争，产品同坊质化严重，很幸难聚集到足够逐人气。神对本项目地段槐认同度较高沫由于本项目地之段原为泰州市竿最繁华的商业秧中心，在泰州际市居民中有着牲无与伦比的知夏名度，多数经版营者比较看好树本项目地段的并商业前景。舌第四章、泰州寨市住宅、办公拣楼和酒店（公絮寓）市场分析帽4.译1优泰州市住宅市找场分析安泰州目前在售瑞的楼盘主要集你中在泰州老城仇区和新区，也观就是东西至江征州广场、东进俊广场，南北至视凤凰路和扬州射路的四方区域敲内，目前在售崭的物业主要是秧：忍泰州主要在售军楼盘汇总表袋（缩200扶5屡年扑3民月）芹项目名称界位置诊建筑形态裁价格跨总价墨备注疗盛和花园疲泰高痒路净/隶凤凰路址多层、小高层嗽、联体别墅早小高洽层束300售0青左右，多层售怨完借51~7蛛5笛万收在售，目前泰距州最大楼盘抗西湖翠苑舅汽车南站附近贷多层、联体和艘独栋别墅蝴186打0违元多，叠锐加护2500~3害00商0咽，独盯栋唤4200~4匀700拦多矩层临12~2首5端万，叠休加永5巧0戴万，独给栋凳120~20茧0愧万敌位于新区的大察盘，但销售情域况不如盛和花常园揪鹏欣丽都务东进东路眉小高层侍小高层均椒价蹲3000~3糠500伍30~7适0晶万架老城区目前在灯售的大盘完锦绣华庭胜城南板块独多层皂2700~3忍30挨0爷元盒30~7订0蒜万西在售民景泰苑猜城南新区匹小高层奴均价框在劈3000计30~7葡0榜万秤位于新区的纯偶小高层楼盘午莲花六区永城南新区饼多层谅均价谣在懂3000适30~7塔0埋万算民心工程的代静表作哭凤凰花园阅城东板块马别墅情均拖价镇4500只70~12宜0府万架基本售完分鹏欣丽园懂城南板块城多层筛含车膛库伶3500挽30~7堆0雄万所基本售完机阳光花园惰迎春路省5理幢多层砌3500~4特00浪0闹元污3扭0材万快~5弟0致万共被内定完毕肿启鼎花园爸东风合路赏3徒1槽号唐多层骤186计9衰元略20~4龙5师万罪基本售完管泰州住宅市场摧价格变动分析凭（蜻2003~2耽00乓5机年引3遗月）搞项目名称椅开盘价格史现在价格榜涨幅总新世界花园遇2200搭2700熟23%屋盛和花园轨185袜8绑（多层）艇2500~3腐000蛙30~60%役天阳花园筝2128告3000~3淘500页46~64%恭荣星公寓楼2238腹2800~3行000泊25~34%籍怡景花园缸2100观3000徒43%品黄金家园何2850恶3500粱23%格西湖翠苑断1600俊2500寿56%仆附注：开盘价骆格一般是一期笔期房价格，现肉在价格，大盘解指馋2滩期的价格，售寄完楼盘取二手酬房价格，一般槐不包含税费。棉秆从涉“孙泰州住宅市场型价格变动较表脆”祸中，不难看出怨，随着房地产敬市场的持续繁践荣，泰州的房狮价（这里主要令是普通商品住拍宅价格）持续桑走高，我们没爸有泰州整体价毙格的涨幅，但菠从上述个案分多析后，泰州这沙两年房价年均没涨幅至少处在净15次%冻以上，不亚于皆上海、南京等朽热点城市，只贷不过因为泰州爪起点低，所以揉绝对值并不高框。由于泰州老娇城区成片的破寸旧住宅需要改鞭造，因此泰州潮人改善居住条段件的愿望非常坛迫切，去年商猫品房成交面积哑约葵3证5猾万平方，但远瓶远不能满足需肯要，因此住宅伶尤其是市中心沉区域的商品住扰宅，呈现供不鉴应求的局面。烤目前在泰州，惩老城区和新城普区的住宅略有而不同，新区住棒宅以大盘为主贼，物业类型也千覆盖了多层、洲小高层和别墅误等等，如盛和霉花园和西湖翠申庭均是泰州目丸前在售的较大淘的楼盘代表，淋而老城区更多扁的是以普通多迹层为主的中小遍型楼盘，如阳起光花园（构仅释5誓幢多层）。预在价格上，目苍前老城区的住获宅单价一般趁为荷2500~3择50尸0达元费/腊平米，总价双在烫30~7燥0倍万之间，如新抢世纪花园、荣毅星公寓、怡景馋花园、黄金家第园等，新区的促多层住宅一般非在恭2000~2压50感0祸元执/愧平米左右，如耐盛和花园和西迫湖翠庭，其开青盘均价都低历于炼200叶0车元活/雹平米，但由于忧楼盘品质优良佣去化情况很好铸，在后期价格隆有明显的上升秋，目前多层基慈本售磬了。和小高层产品在柄泰州还不是主脊流的物业类型名，目前主要在昌一些大盘中有兵存在，如鹏欣灰丽都和新区的帖盛和花园等，亦但价格基本都思在啦3000~3飞50侧0语元左右了，明吵显高于多层住可宅。已经售完补的小高层产品凝是位于老城区仆的黄金家园，爆为诱2甘幢掘1膝2所层的，说明泰悔州市民对此类提住宅接受情客况比较乐观。优但是目前泰州材尚没有高层住锻宅，且由于物院业管理费的提遮高，泰州市民笨的接受程度未远必很理想。张别墅类产品主狮要针对高端客油户，整体来看景，纯别墅产品火没有出现，主挣要还是大盘中嫂有叠加和联体暮别墅的存在，事或者有部分独袜栋别墅，一般姐叠加别墅价格传在弟2500~3雁00恼0直元战/扔平米，独栋别榆墅价格一般墓在掉4500~5灌00抖0占元左右，花园孔面积另行计算庸。由于泰州整滨体别墅供应量伙很小，目前市蚕场消化程度比席较正常。趴值得指出的是救，老城区和新铲区虽然从地理剥上是相连接的住（一般把掩xx柄路以南部分当规作泰州新城区消），但由于起评步晚，商业、眼娱乐、餐饮和区文化医疗教育咽等设施远不如遥老城区成熟，捕因此虽然营建偷了大批新住宅铸区，比如莲花意住宅区，但无永论是价格和市债场接受度都不嫂如老城区一些析品质不怎么高货的新楼盘，很拆多人在新区购朵置了物业并没丸有居住，或出给租或准备转手业套取利润，因蜂此新区住宅的参市场风险要高境于老城区，去袭化速度也不如杜老城区，这种拨情况若干年内巡难以避免。勇4.刮2狼泰州市办公楼洪市场分析析从严格意义上自讲，泰州目前鹊并没有完整的尺写字楼市场，溜因为泰州虽然杰有一些硬件上兽能称之为办公霜楼的物业，但抹真正进入市场蒸赚取租金维持理运营的很少，造中高档的办公侵楼集中在新区惕，但主要是国锡有大型垄断企健业自建自用的络，如中国移动董、泰州电信、倚以及能源、银瓣行、建设等系买统自己拥有的嫂办公楼，很少抹对外出租甚至廊出售。新区有紫部分产权办公啊物业，呈现出誉规模小、档次慧低、用途混杂粪的特点，比如露金色广场、太耽阳广场、金茂摩广场等，一般矿底层作为招商秀用，楼上部分早作为办公楼招欲租，基本面向崇当地的中小型窄企业或部分投塞资客。岩泰州目前中高搁档办公楼汇总表名称梳位置鱼备注呢中国工行大楼闹东进西路和青录年路击自用亚泰州电信大楼友凤凰东路溉2御5巷层，自用辈中国联通大楼色凤凰东路郊自用循江苏一建损凤凰东路设2借8镰层，部分对外迟招租胖金茂广场鸡东进西路和青洁年路枣底层苏宁电器耕，楼上招租世中国银行央人民路和青年层路医自用龙泰州办公楼市取场潜力分析：垂办公楼市场的怠发展与一个城饿市的整体经济虚水平是密切相符关的。泰州目黄前的经济发展春水平与一线城兔市（上海）没劣有可比性，与颤省会城市（南园京）也存在巨晨大落差，与经沟济发达的二、饿三线城市如苏细锡常，也至少狠有年5路年以上的距离廊。但是泰州在匙江苏实班行欢“屡沿江开发战掀略悠”汽后，面临一个麻比较好的历史祸发展机遇，作享为苏中一个重强要城市，泰州仗有其自身优势包，目前第三产耳业的发展速度寨也非常快，并侧且有春兰、杨姓子江药业等支授柱型产业集团优，因此生产型德和服务型行业嗽都有比较好的正发展前景，对咐未来办公楼市族场的发展提供爱了有力的支撑抹。蝴泰州未来办公期楼需求群体特盲征分析：雀从北京、上海甩等拥有完备写塘字楼市场的城届市客户群体类消型分析，主要剪是大型生产型躁企业的研发、危管理中心，外小商投资企业的四总部、国内金忙融贸易企业，岭律师行、会计量师行等专业型派机构。结合泰椅州城市的实际恋情况昌，仍胳参考大城市办女公楼客户群的嫩构成，泰州将抽来办公楼主要提使用群体是：轰1园）泰州本地中下小型商业贸易怕零售企业，以起服装、家电、温五金、医药、必电信为主，他惹们对办公场所膊的要求是面积舟小，一般溉在泛100~15风0卫平方米，带有捎居住和会客的仅功能，交通便押捷，离开经营大场所近；陶2立）泰州周遍及虎下属城镇的制婆造型企业在泰拿州设立办事处绘和销售中心，威以及江苏省内梅企业驻泰州的脂办事处，对办侵公场所的要求丙是兼带居住功柴能，面积合理氧租金便宜，位扰于市中心区域敌，出入方便；辩3泼）泰州本地服春务类专业机构翁，如会计师事爽物所、律师行段、咨询和广告株公司等，他们或对办公部分的眨要求是中央商根务区、面积合爽理、物业和信漫息配置良好，倒交通便捷；斥4稠）泰州和周遍旷投资客，比较卡看中市中心、油面积合理总价旋不高，转手方株便兼带居住和哭办公两重性质旨的办公楼。熊4.宫3困泰州酒店（公沿寓）市场分析甘由于衰xx抽街项目体量庞雾大，在规划方燕案中，也涉及墨到了酒店式公客寓，因此我们族在做市场分析蓬时也把泰州的麦酒店市场作了卸考察和分析。博泰州目前的酒蹲店比较集中，卫主要分布在老剃城区中心和新介区的凤凰路沿草线。泰州的星炮级酒店比较少送，目前四星和雄准四星酒店一勤共系2丧家，即泰州宾愈馆和金钱豹国膨际大酒店，三蓬星极酒店是花帝园假日、银河递宾馆、原野大仙酒店。从目前座来看，随着泰懂州截在做“犬苏中崛山起搂”衬，经济发展看笼好，因此酒店皱市场整体经营坝状况比较理想帮，市内高星通级酒店出租率恐居高不下，主详要客户是政府扶及非政府会议脱、来泰州经商翅和办公人士，拥少量旅游者。舟泰州主要星级抓酒店汇总表转酒店名称叶位置识星级标准孔建筑形态俭客房套数勿房价范围酬出租率乓金钱豹国际大握酒店垦凤凰东往路琴8主3厚号谊准四星级绳一想幢附1湿4制层惜7灶3抬套锐28门0催元标房似较高田花园假日跑凤凰东路目三星级闪一赏幢仅1越4苹层绢约减7觉0粘套踏320~80转0蜓较高光银河宾馆烂西仓路将三星级疾2壁幢臣9线层挂约堪10勉0阵套刊32静0抵标房范一般泳原野大酒店萄东进路与南通父路筹三星级杯一压幢业2赞2森层拼25样2售套就220~68馒0市一般翁国泰宾馆孝鼓楼南此路炮1锁5饼号侍二星级蚊一指幢羊1验0株层择10蚕6盐套筹220~11停80毛较高油新嘉年华酒店控青年南路、永臣泰路霞无星级巧一猴幢负6砌层净30崖220~68衣0扁一般丛泰州的酒店式迫公寓产品出现宿得比较晚，目站前市中心一遍共励2池册个项目。金通湾现代城已经销堵售完毕，由于颈体量适中，地抢段良好，起初并定价也不高帅（备400撤0罢左右，总价碰在妥25~6煌0愿万），因此销垒售情况非常理耳想。而地段更会好刃的皂“贡巴黎时医光轿”富产权式酒店，付目前推厕出息6离0麦套在销售，由眼于其价格定位载较高（单讯价遥5800~7耕00讨0旺元董/骑平米，总届价蕉28~7止8骤万），而且和吴商业部分相连版接，因此销售皂情况只能说一汁般。但萝其益3傍年返租，每局年叮8者%惕的回报率的销馅售模式，显然喘借鉴了大城市灾投资类产品的草销售方式，但秤泰州地区的接城受程度，只能妄说是一般。专泰州酒店式公刘寓汇总表洲项目名称略位置委建筑形态泊价格死总价锹备注迹巴黎时光毛青年召路蝇/彼东进路轧一悬幢逢1匀1部层宗，桶4阁梯泊3雀4露户，共巾计素16胆0侧套枪，辆6义楼以下是时代研超市。旋5400~6烘90有0歇元许/舒平米驾28.8~7仿8杠万浅全装修带电器旨目前在售的渣是绒6~1带1慌层的部分，但绿销售情况。开颠发商提声供仔3启年对8须%观的回报。崭金通现代城娱五一灯路朽/谢青年路鼠一愚幢竿6镰层六开盘锤时栗392絮0穷元嫂/通平米奔25~6劣0晃万达全装修践已经销售完毕哭。期第五章、项上目葱SWO孟T之分析和产品定妻位衰5.1利项目馒SWOT喜分析机—驴—射优势须（天Streng初t违h贯）抛——浅商业中心地段枯优越填本项目地处泰蜡州老城区中心歇位置，是传统剪商业中心；其面商业地位在本惧地人心目中有宝不可替代的作欣用。原先在此届经商者及本地磨居住者都对之风怀有浓郁的区贷域情结，为本万项目后期销售泳打下良好人气格基础。合交通便利四通交八达询本项目四面临圆街，北面即为维东西向主干道俱东进路，公交船线路众多；南熟北向主干道青末年路、鼓楼路臣分别距离本项灰目不到奥500凳米，对外交通磨枢纽汽车西站请距离本项目不笔到介3律公里，为引导没各区人流汇聚学以及外地旅游阿客源创造有利肿交通条件。踏环境景观增加忘卖点胡本项目被东城拦河、西城河三创面环绕，是泰侦州城区内主要析景观地带，随械着沿河治理整逮顿，其景观功毁能将会逐步得窝到体现，为本院项目后期住宅轰部分入市加分景。装周边配套设施管完备盯地处老城区中罢心位置，本项贝目周边厉500滑米范围内银行狐、邮局、医院贩、学校配套设甲施具全，方便矛日常生活及办仆公需要。掠地块形状规则弟便于规划诸本项目地块规章整，由海陵路扔、天禄路天然盆分割，可以节组省建设成本。鼠另外项目规模绪较大、易于统男一规划、合理件配套，形成自我身风格，在后刃期销售中树立俭品牌形象。夹—桑—稀劣势烦（振Weakne部s劈s蒙）延——追大规模改造建捷设破坏商业气划氛蚂市中心区域的窑大规模拆迁改构造致使原有的呼商业气氛被大误大破坏，百货缺零售经营惨淡练，商场一层租踪金普遍跌轻至练3酬元洒/纪平诚米命/蹄天以下。而另坦一方面，五一段路等商业街的捞崛起大大冲击素一百商圈，消锹费人流被分流扯，一百等传统申百货的没落使通得市中心商业秃凝聚力大大减她弱。小商户难架以维持、纷纷纸撤走，原有商淋业价值一落前绳丈。这种局面稠对于本项目吸某引外来投资者尤及本地商户经步营者非常不利捷。凑项目体量大建巾设周期长皂本项目将吉近略1舒0旅万平米的商业议体量使得建设围周期和销售周欲期都相对较长昆；络6补层高的商业中唉心设计使得高靠楼层商铺的去必化难度更大；承资金投入大而拌回笼速度慢，液后期不可预测说的风险也变大挂。促投资总价过高冈客户面窄谨本项目商铺面信积（一层）分州割普遍材在民14输0赶—魄16吨0纳平方米之间，蝶总价达烦到损30聪0臣万以上；与财渡富广场和锦泰榨城市购物广鹿场抬12构0慈—浮15撞0锣万（一层沿街逼）相比大大抬补高了投资门槛荣，这也必将延桃长销售周期。草—令—摆机会极（醒Opport坝unit逢y脏）恨——政府大力扶持影根据近期规划自，泰州要加大办力度改造老城男区，而本项目检是泰州市老城辨改造的重中之波重，是规划中智金融商贸区的倦核心，市政府村一直予以高度蝴关注。周边城跃市环境的改善妙、道路配套的份完善都将为本冠项目创造良好举的外部条件。捎外地开发商大裂量涌入冻随着近年来泰哨州开发建设脚撕步加快，上海疫、无锡、常州副等各地开发商蛇大量涌入，带易来先进的开发惨理念和建设经拼验，同时也带梳动泰州的房地姻产市场的快速并成长、有利于桥本地房地产市尸场规范化。市场引导创新坐目前泰州的房狡地产市场刚刚割起步，比起常宰州、南京都有羊很大的距离。伯无论是商业还皆是住宅当地的赶开发建造水平究都还在初级阶戒段，市场上尚施未出现形态新期颖、经营较好屈的大型商业中矩心，如果本项症目能从较高起积点出发，引进投先进的规划设嫩计、灌输新颖吊的居住、消费性理念，则将成议为泰州房地产执市场的领跑者摆。吸引投资目光登泰州不断增长短的人均可支配寇收入和居民储醋蓄余额显示出地大量未被释放遍的潜在消费需常求；而随着泰鹅州城市建设加赖快，对外的知市名度和影响力洋也在不断提升听。如能有效引叔导本地投资需姻求和吸引外地笛投资客户将是缓本项目快速去霞化的关键。突—稳—嗽威胁协（械Threa撤t炊）齿——市场竞争压力灿今年本项目周丸边辈3貌公里范围内新搬建商住综合项都目将达到耗30珍万平方米，包纹括财富广场二柜期及鹏欣丽都茫的商业项目部第分，都将在年倘内上市全。垂“惩鹏摩欣绕”周先期小高层住市宅的热销为其罗后期商铺预热龄打下良好的市朋场基础；财富织广场一期沿街泰商铺的销售和巩开业旺场经营搞状况为其赢得码了市场口碑和挂起到极佳的市寨场号召力。相绳对于这两个项但目，本案在抢劳占市场先机方夹面已失去优势打。供应量的压力附此外，新区疏28仁万平方米的大哗型商业综合项威目新纪元商业货广场也已启动池，对于地域选善择面较广的投岔资客户的争夺促将趋于激烈。佛对直接及潜在龄竞争项目的追半踪调研将是本裤项目制定营销妨策略的重要依出据。踏5.2捏项目风险提示商铺销售风险源主要商场经营多状况差影响投穴资信心发随着隐2003风年殖—塑2004另年泰州房地产康市场开始上升昼，产权式商铺绕销售如火如荼繁，仅市中心区偶域就有财富广位场、锦泰购物呈广场、府前路绣商业街、泰山冈行宫商业步行赏街等多个大中原型项目投入市胀场。但是这些愧项目于掠2004醒年底至间2005岔年初交付使用悠后的经营状况底却多数差强人道意，一层沿街跨租金从占5烂—雅7漠元输/怒平方米印/相天迅速下降至诱目前的喇3吼元校/侨平方米竞/症天以内，投资邻回报率从冶12朝—士17%脆下降至陕6锈—蚀7%疤。防面对这样市场恒局面部分中短蝶期投资客户信袜心将会大跌，蹈过热的商铺市广场也会开始降劝温，未来价格贼的提升将不会跌非常乐观，对眉于本项目试图猛冲击鞠22000猛元三/妨平方米以上的陡高额利润也将蒸会非常困难。寸高楼层商铺的宵销售压力想目前泰州已运肿营中的商业物浇业普遍存在页3奶层以上（甚至合2狱层以上）人气调严重不足、商铃业价值低靡的旗状况，因此对雄于高楼层商铺矿销售多数采取糖包租、办公楼杆（如锦泰购物摧广场、府前路回商业街等）或穷酒店（时代超摆级购物中心）朝的形式进行销狠售。贩但酸“铸锦罗泰诉”货的路3它、湿4近层商铺包租健5虽年励8%坚一次性返还实素际是打了个用6悟折；熔5秋、高6泳层海的寿“尽全装修办公遗楼策”小3500腊元娃/储平方米的价格鬼还有不少于京3籍个点的折扣可楼谈，去除全部绵装修成本和各股种形式的明折大暗扣，其最后俭的实际价格都仗不会超过乔3000体元小/柜平方米。根据足目前泰州出租分型办公楼市场朴需求较小、市副场租金行情徘退徊在董0.3简元损/默平方米涌/悟天左右计算，挑投资回报率只共有妖3.6%智。插“帆时贤代聋”乘6琴—滩9厚层的产权式酒克店可说赞是羡“没另辟蹊没径狗”帮，通过哀10脑年播8%按的返租销售营霞造丽了搅“庭貌似酒途店帝”释的投资产品。墙然而实际上由裕于根本没有可先供担保的酒店宰运营公司去执徒行酒店运作，虑所谓的产权式推酒店完全是先什期回笼资金的摸一个营销噱头若。可以预见这签种突“影产权式酒英店敢”哑对泰州的房地伴产市场会产生家何种负面影响恶。搜从上述市场案医例可知，高楼怎层商铺的后期贞销售压力巨大踢，其目前的市谦场状况甚至低句于住宅的销售意价格，且将来音极易成为死铺劣。若长期持有梨对招商又是一帐个考验，并且勉也不符合我们岁公司一贯的经把营策略。境招商难度大对乞后期销售贡献签小坛为缓解后期的团销售压力，采赛取前期招商、菜引入核心主力织店的方法被许烦多商业项目所堤采用。但是对夜于像泰州这样宿的中小城市要要引入主力店的意存在颇多难点乖。歇首先，在拆迁挑未完成、项目论建设没有正式顺启动前，大型模商家一般不会侄签定正式协议遭，而意向性谈械判则不确定性演因素较多，区滋域内丸越来越多的商才业物业也使零刮售商或服务商角有更多的选择腊机会。毁其次，零售商惜在考虑租金时恶是以商圈内租茫金水平做为参辛考，而非以物圆业投资方式计剪算，如果为了逮借助其品牌知哄名度或市场号纲召力带动客户乱群、增加人气霜、推动物业销厦售而引入的话哭，则必须牺牲置一部分租金利西益作为代价。劫这也是主力店粗招商的难度所滑在。意另外，一些大橡型零售商通常绘会对商业物业德设施有其特殊糖要求，如在项爆目前期策划阶瓣段未进行准确青功能定位就进撞行设计施工，歉则后期发现问报题就可能牵涉钢到改造及额外搂资金投入，甚堆至可能陷入谈王判瓶颈。刷因此，在没有忍专业商业公司悼介入、而我公茅司又没有任何颗招商经验的情准况下，去运作丘如此大型商业阳项目的招商工甲作将是攀爬摸恨索、举步维艰梦的，由此付出召的没“内学费成氧本谷”智也应考虑在风耍险之内菠。答劝目标客源定位军不清配本项目的前期悲定位包括面积隙分割无不是以铺本地自营客户摔为主要目标消妻费群。但是从系目前已售商业臂项目来看，买敞家仍以本地及泛周边地区投资遮客为主，自营孙客户所占比例干相当有限，这岗是其一。呆根据零售商的顶运作，即使有析银行按揭贷款租，购买物业所砍需的四成购房城款也足以使其窑开办三、四家睁同样规模的分逆店；且一旦市钉场发生变化，址导致此店无法粉生存时，零售平商多数采取撤忠走的办法以避芽免更大损失。惧若自置物业则摇要死撑下去，接而物业能否升暑值尚未可知。害因此希望以经享营获取利润的霞零售商直接买冻下物业，只是咽一些开发商一搂相情愿的想法辫，此其二。模要顺利去化本驻项目将予近闯1枣0现万平方米的商柿业体量，仅依炒靠本地消费力喊是远远不够的挂。且经匹过邻200络4辣年几轮商铺产分品的集中供应译，本地购买力肯已接近饱和。言大力拓展异地爱客户资源、扩顷大客户受众面愉将是项目销售灵的重心所在。代另外，在城市块建设重心南移趟、新城高速发央展的情况下，贞老城区对外商驴业辐射力大大膊减弱。区域放内恭3巴0拼万人口对应了番超乐过兽3影0早万平方米的商伤业面积，有限养的消费力和仍吗在不断膨胀的毛商业建设，如劣何吸引买家继冻续投资于商铺悦将是本项目面厌临的最大潜在脑风险。肯高层住宅市场叠接受度霸目前泰州住宅额市场主流仍是坝多层，超过形20贪层的高层住宅税产品尚未出现伶。对于本项目朱高层住宅设计肠将面临的市场因风险主要来源懒以下几方面：源高物业管理费伸与低得房率的麦竞争劣势池高层住宅无可奏避免会降低得江放率和提高物祝业管理和维护揉成本。与多层吉住宅相比在其棉“琴性价比明显降每低么”恶。若没有其他辆产品附加值支救撑的情况下，轧要显著抬高高扫层住宅价格将闹很难获得的市泻场认同依项目自身条件会导致住宅产品职无法向高端化丽发展饲由于建造在商吗场之上，混合番型物业品质先授天难以提高；毫商场的规划使怜得住宅底层大谈堂等设施也无许法完全实现，莲高档住宅的所仙要求尊崇感也杠就无法体现。秘高层、中档住银宅的定位不能馒不说是个遗憾梢，对争取高层覆次客户群体也腹是一个阻碍。慰传统居住习惯喜对新产品的接巡受度问题有对于习惯居住独在多层的本地止客户，高层住凑宅不仅是一个埋新产品的出现薄，更是一个新策型居住观念的活出现。在下半历年周边住宅产窄品供应量放大牺的情况下，如菌何打动市场、朽创造营销亮点秆将是本项目住胜宅销售的关键腿。趁拆迁进度缓慢金影响工期顽拆迁工作复杂射、进度一再拖受延，迫使本项罚目工期延迟。阴若在投入前期磁巨额转让资金巨后如拆迁工作暑依然没有进展汽，则将影响到图已订客户的回榆款期限及动摇化潜在观望客户距对本项目的信砍心。因此，政逐府的拆迁进度关对整个项目的舟赢利与否举足植轻重，需认真潜对待其中的风赢险。观5.霉3兰商业部分产品连定位产品定位负根据本项目总爽体定位，结合堆对泰州市商业册市场的综合分抗析，建议本项趁目业态选择如勇下：百货秃如前文市场分滩析所述，泰州粥市百货业已经办出现了供给过续量，但经营最凡好的两家百货台是第一百货和策文峰千家惠，全这两家经营档疮次在泰州市是绣最高的，经营勒管理也是最好厕的，能够满足云泰州市时尚群知体与高收入群使体的消费需求衫。本项目可以造选择百货业，莲主要是因为本尸项目是一个综舅合性项目，可首以聚集大量的筝消费群体，而狡百货能够为本亚项目的主要客既户群体提供最测全面的休闲式涂购物服务，察是习Shoppi男ngMal朗l遗不可或缺的一栽种业态。本项擦目的百货部分读可能会与周边葬第一百货产生拘直接竞争，但欲只要在商品品汤种、总体规划帽布局、经营管扮理等各方面处爱理好，将能够提快速的超越对著手。恨2丢）大卖场或大洽型超市旁从目前泰州市那大卖场或大超照市的分布来看蜘，泰州市大卖白场或大型超市恳已经基本饱和局，仁到禁200些5龟年底，泰州市聚将有两家时代袖购物中心、世功纪联华、易初裂莲花、文峰千闻家惠等多个大浓卖场或大型超芝市，即将营业摸的东进西路上猎的时代购物中螺心距离本项目记非常近。但从把积聚人气的角黎度出发，大卖译场或者大型超浅市的作用无与障伦比，由于本发项目含有住宅缺和办公部分，硬附近的鹏欣丽范都住宅部分规务模较大，届时霉，周边将有数庆万居民和数万凶流动人口，加帆上对外的辐射帆作挑用，基本符合这大卖场或大型渗超市的生存条纳件。娃不过需要注意反的是，由于本驳项目商业部分诉主要是地上一峰至三层，超市挠如果过多的转丢租经营将会对料其它商业部分炒产生致命的打取击，因此，在骂引入大卖场或功者大型超市时蚕必须限制其转俗租范围。年3煎）专卖店和专获营店仿专卖店和专营钟店经营品种单鸦一，但是利润巨却很高，叼是侨Shoppi玩ngMal束l筒的主要利润来振源之一。通过僚引入国际知名激品牌店以及国羡内品牌店，可仁以有效的提高贸商业档次，满辩足泰州市高收呢入以及时尚群翁体的消费需求缝。4）餐饮歼餐饮类是辫Shoppi诸ngMal渴l足的一大功能，弓是购物中心的漏重要组成部分期。在项目周边偏缺乏环境较好钟和档次较高的堡餐饮店，根据仆国内商业地产默的运作经验，纯通过引入西餐报厅、大众型餐蔽厅、各地风味劣餐厅、酒吧、动咖啡厅和茶楼形等，可以迎合兼各个层次消费棚者的需要。5）娱乐业电娱乐业是泰州永市最为缺乏的赛业态，尽管有携歌舞厅、网吧减等，但是档次泛不高，服务欠打缺。而随着经扮济实力的增强胖，居民生活水雪平普遍提高，逃对影视、表演出、棋牌、电玩诚等的需求非常巧强烈。本项目耻可以引入量贩应式技KT劳V芒、电影城、电磁玩城、棋牌、渣展览表演等满滑足居民较高层炊次的消费需求俘。6）休闲业陈随着居民生活建水平的提高，歼休闲消费需求绵日益增长，而斑泰州市休闲产归业尚未起步，外如健身、游泳瓣、球类、溜冰纷、攀岩等基本汪没有。而随着销健康保健意识吊的增强，对休神闲产业的需求症前景广阔。本俗项目可以引入赔健美、瘦身纤收体、室内游泳慨、保龄球、乒呼乓球、溜冰等侨运动，以占据威泰州市场的空斥白。产品分区分区原则：辅从经济效益角晒度考虑，一层笋宜安排利润最着高的精品店、现专卖店以及百终货以实现利润朗最大化。侄由于餐饮与休龄闲购物不宜混宿合在一起，可柳以在项目东部粘沿街二层布置宿餐饮区。二层灾其它部分布置骄电脑、手机、肤家电、音像、量书籍等。忠之所以把餐饮素布置在二层，辜是因为楼层对盏餐饮的影响较期之对百货的影号响小。仙三层由于较难海出售，可以通守过包租的方式术引入几家规模缝较大的娱乐、志运动、休闲等数。分区布局：条地下一层引入装大型超市或者稍大卖场，以此宴聚集人气。尽槽管白xx隶街在泰州市民爸中有着非常大评的影响力，但贞是未来周边居狠民数量相当可总观，引入大型累超市或者大卖奖场可以吸引较详稳定的消费群布体。另一方面犯，作为超市可养以作为本项目携购物、休闲、耐餐饮、娱乐的描有益补充，提兔供真远正垄“浓一站埋式活”贸消费。不过需速注意的是，由伤于时代购物中谢心距离本项目蛙不远，本项目约引入大型超市桂将可能面临较包为激烈的竞争反，因此，最好凳引入规模较大践，实力超强的雄大型超市，如宾家乐福、麦德睡龙、大润发等亦。索地上一层沿街另部分主要为服意装、鞋类、箱衣包专卖店和连纠锁店，该部分乳商铺面积浑在跟25-12臭6赵平方米之间，仙共纪15碰8雀个店面，有充沟足的人流保证绢，最适合做品暗牌专卖店。通桃过引入国际二舰线品牌和国内雹一、二线品牌雪，提供泰州市役档次最高、品锋种最齐全的服沾装、鞋类、箱促包服务。一层雪内铺可以作为挑百货，以经营谣珠宝、化妆品派、工艺品、挂柜件、饰件、家萌纺布艺等。项受目内街入口几援个较大的店面浅可以用来引入漂几家银行、药堤店，作为商业起和居住的配套俘。劲地上二层东部悟沿街部分作为犁餐饮区，引困入灾2-蚕3恰家大型高级餐束厅（酒楼），骂适应较高层次廉消费服务需要拿。辅以快餐厅勒、普通大众餐戏厅、西餐厅、谱酒吧、咖啡厅箱和茶楼等。采掏用沿街联体铺灶面出售模式，弓即里外两个铺筹面一起出售，较解决内铺出售票较难的问题。冤同时，餐饮区攀与其他区域隔版离开来，采用蛮半封闭式管理牛，以尽量减少忌对其它区域的菠影响。理地上二层东部假其它部分为家怨电区，经营家拣电、音像、摩桐托车、电动车允、玩具。者地上二层西部犹北面为电脑手大机城，经营电倡脑整机及配件掀销售、手机销泉售，南面为文婚体区，经营图索书、文具、体顽育用品、办公巾设备等。夕4脊）地上三层为岸休闲、娱乐区松。康体休闲区害引入健身、瘦耽身、美容、室渔内游泳、保龄商球、台球、乒丢乓球、溜冰等些，娱乐区引入贼量贩亏式姨KT始V闭、电玩游戏、毙电影厅、歌舞榜表演或戏曲表漫演等乓。灭客户定位裹本项目由于规笑模较大，招商侨与销售时必须题面对较为广泛万的市场，因此耗，其客户定位盾可以细分如下蚕：本地经营户扮这部分客户有旷较强的经营理余念，对商铺地杠段和综合环境楚比较看重，但扶是价格承受能扬力不高。本地投资者塌这部分客户的拨潜力较大，辐对射范围包括泰狡州市所属的县款市区，其关注舌的主要是产品罪升值潜力，追铜求较高的投资清回报率。价格葬承受能力较强仙。异地经营户膏这是本项目招轿商和销售工作捉的重点。本项敢目应在符合整伶体规划的领域物内尽可能扩大估招商面，寻求妻国际、国内知裤名品牌入驻，衣为项目整体价裤值与形象的提道升创造条件。异地投资者隐由于本项目规涛模较大，销售顿时必然要拓展矮异地投资者，钩以尽快实现资前金的回笼。项选目推广时可以躲在上海、杭州寺、南京等地举渐办项目推介会辉，设立推广点驾，同时考虑在促沿江高速公路盏和沪宁高速公抗路上广告推广僵。价格定位俩本项目商业部料分定价遵循相看近原则和时价上原则，相近原概则指的是本项唉目定价将参照概附近与本项目间功能相似的项惊目售价而定，搅时价原则指的扁是假设本项目饥现在推出市场继进行销售时的挥价格，即不考镰虑以后市场变喉化因素对价格勤的影响。辅根据相近原则贯和时价原则，枪本项目选择附由近的锦泰购物樱广场和财富广杏场作为参考样紫本，然后结合安本项目自身特静点进行休整，庭从而得出本项筝目的市场参考酿价格。财富广础场非200巧3洋年开始销售，哭当时售价较低针，与现在不具壤备可比性，但辽其租金水平可势以作为参考，丑目前该项目一柏层外街月租金驰约夸为尝22灭0删元残/妈平方米，折算拼售价优为傅2600手0镰元锤/士平方米，二层锯则很低，目前每经营状况极差迈，不具备参考膜价值。锦泰购虫物广惜场最200桑4想年下半年开始钉销售，目前一同层沿街铺面售荷价暴为炎2500牺0铃元寄/稻平方米，二层萍为责9000-1枕100摩0麦元例/您平方米，三层析约涨400纺0牲元朝/强平方米。周边项目价格阵项目牢楼层告售晶价沈(剧元许/M峰2芦)创租怠赁院(疤元完/伙月刃/M糟2亭)端锦泰购物广场测一层规25000尊210邻二层亏9000旷80准三层们4000唯40丽财富广场劲一层抄220梯二层捏60当由于本项目规堡划起点高，功禽能齐全，届时萌将有足够的人板流保证，且地削段位置较财富脖广场和锦泰购棵物广场更具有丙吸引力。考虑忍到项目体量较钩大，销售时为欢尽快实现资金伪回笼，价格上革不能过高，因漆此，本项目定蜻价如下：满商业部分各层按市场参考销售部均价（筝元轻/M冷2寸）聚购物中心料慌一层踩22000古二层喘6800鲁三层桃4000仪住宅底商详苹一层阻20000羡二层孤6500础三层活4000公四层样3000裙表格中为市场咱参考销售均价饮，实际销售时灾根据销售进度膜和市场行情调奔整。元5.4雹住宅、办公楼文、酒店式公寓亲部分产品定位住宅部分短结合况xx颈街项目的实际乏情况，参考前育面泰州住宅市代场的特性分析诱，我们对本项色目住宅部分提炒供这样一些建典议：渡1矩）主力户型面携积控制赵在达90~14膜0尾平米之间，总炉价控制魔在听40~9都0谋万之间（考虑盆到缝200灭6婆年才能实现住露宅预售，单价啄、总价在目前离的基础上有适贩当涨幅）。具计体来说诞，锡2慕房监2站厅面积询在英90~11纽0哨平米娱，住3芦房然2找厅撇在豆120~15宁0气平米映，引4候房和复式鉴在赔160~18撞0丘之间，单价控镜制乖在抢3500~4妄00奇0许之内。畏2拣）从调研来看妨，虽然泰州出游现了跃层、复拜式、空中花园穴等建筑平面布直局，但接受的游程度也是有限械的，因此还是艳以平面和顶楼茶复式为主，户蜘型配比、面积瓦规划和将来物适业装修的标准茅及物业管理费蕉用应采用主流鼠路线，因为是雹高层住宅，大淋房型要限定比迹例，否则过高神的物业管理费月用在销售中会端形成抗性。办公楼部分桃结合上述泰州兔市办公楼市场队现状及未来趋迁势的分析，针很对适xx屯街项目所含有璃的办公楼部分啊，我们做出如孟下的产品方面著的建议：每缩小单套面积宇、控制总价，丛产品的使用功表能以商住两用考为主；室客户群体以中你小型企业为主旨，装修档次及镇物业管理的定宇位，以实用经蜂济高效为主板对于购买商铺铺的业主，在购瓜买办公楼时实钻行优惠政策，窝优先考虑商业误部分的使用者招。浪酒店式公寓部购分当由于兽xx质街项挺目雷3测号地块上目前蹄规划板了粪1092查9摇平方米的酒店稿式公寓产品，邪结合我们对泰瓜州酒店（公寓勤）市场的调研损分析，对该部债分产品作出如炮下建议：宴虎1劳）进行全装修废配置家具，控捧制主力户型面最积，一般捞在箩50~11厕0泉平茅米酿/幼套，单价印在医500淋0剑元订/盗左右，不考虑梅签返租协议，街因为很多泰州辅投资者对高盲达孟8甘%认的年租金回报外觉得没有法律因保证，反而影扯响了销售，由吓于我们尽速回顷笼资金的出发兼点，和购买者秤有长期协议容缎易引发纠纷。猛月2很）酒店式公寓高的销售尽量安漂排在住宅和商筑业部分之后，跌因为过高的单库价会影响住宅迹部分的销售提权价，而且商业巴部分在形成热练销的前提下，腿对酒店式公寓号的销售会形成瓣强烈的支撑作患用，黄金地咐段尝+妄繁华商业一般川是酒店式公寓谋选址的首要条卸件。幅第六隔章奉梦营销推广阻6.1获沈广告策略内1饥、媒体组合总整体销售阶段乳以户日外歇T脸形旗造势、影嫩视广告做全面茂覆盖配合。仁分阶段销售期凶内，以印刷品尽广告、报纸广剧告做阶段内销欣售渲染。威2碌、广告区域躁电视广告：泰沉州、南京、扬沿州、苏州、无址锡、常州、南挺通等地塞印刷品广告：厅泰州、江苏誉3漏、广告形式术印刷品：海报构、楼书、招商池手册（或折页仗）；丸户外广告：布束标投、悬T菜型旗、高速公机路广告牌；可影视广告谊：柜3梳0队秒促销广告配婚合专题新闻；租报纸广告：硬登广告、软文、顿新闻；捆4姓、公关策略奸政府公关晃获得免税、免抚费等多项优惠独政策；驱大户公关牢组织招商团和锣推介会，在全速国进行大户招炎商、销售；泳市场公关课定期在现场举梢行各种文艺演聪出或社会活动衡，聚拢现场人吼气。恢6.牙2键租售策略纺租售面积的确购定电出于尽快回笼遮资金的考虑，沙本项目以销售饰优先，但二层示、三层如果全读部出售可能难睡度较大，而且码如果全部出售绑，对后续经营膀管理不利，容箩易造成经营混飘乱，不利于整坑个项目形象。地此外，即使全练部销售也会有冤部分物业不能锈够销售，如尾苹房、车库、停泳车场、物业管刻理用房等。倾一般来说，大切型主力商店是践商业物业吸纳灰客流的锚固点不，是商业物业绝的核心商店，吉这些商店占用间的商铺不能卖钱，它们在商业淘物业里所占面拜积比例一般胖达斑30-50择%私；商业物业各浩个经营主题中框的重点商户在采经营主题里处卧于主导地位，宽对消费人流发厚挥重要的引导蹄作用，所以各清经营主题规划蒸的重点商户的岭铺位也不能卖恢，这些重点商挨户在各经营主赛题中所占用的恒铺位面积比例郑约仁为柄30笔%容。根据以上要筛求，商业物业席可销售铺位面个积比例宜控制迅在受30惰%军以内。段综上所述，本钱项目租售原则厚如下：丰地下一层出租总给大型超市或毁大卖场；扁地上一层以出洞售为主，对于辆部分主力店可耳以选择出租，证但要求较长的炎租约为条件。秩地上二层以出于售为主，主力顺店可以选择出浇租，但要求较倡长的租约为条靠件。罚地上三层以出爬租为主，也可明以出售。初住宅底商以出糊售为主，严格写控制出租比例漠。销售进度炸一层俘：班20在%浮招商挠，差80支%击销售，目标为辱大户或品牌户诸，不针对散户烘招商；好二层以上蝴：短50病%日招商塌，留50火%顺销售，目标以强散户为主；六中城露：国90唱%玉招商芬，狱10己%街销售，目标以告大户整体租赁喷为主。越6.3痕夏招商管理床目标商户设定校与选择显1笑、目标商户群唤√溉本地集团与企临业消√思国际性及全国候性连锁店彩√结品牌店、专卖律店、主题店伯2带、目标购买人类群用√个本地集团与企灵业劳√夏国际性及全国吊性连锁店眯√贱品牌店、专卖樱店、主题店志√斗本地个体私营躬业主嫁√规有投资意向的姥本地人、外地奏人妥3碎、目标商户确拖定原则贩√钩购买优先，如枝不愿购买则可天考虑商铺租赁弹；阀√怕先大户、后小民户；先品牌商反户、后一般商反户的原则招商流程朴1笛、目标商户群膝的确定；便2疫、对商铺铺位戏进行规划，制附定合理的分割掉方案；絮3喜、针对目标商臣群和客户群进拨行项目推广，国扩大项目知名壮度，提升影响样力；算4灯、双方洽谈，径达成购买或租棋赁意向；梢5兵、投资者到实蓄地选择商铺位还置，并签订买监卖或租赁协议析；半6馅、投资者按规帝定交纳购房款艘或交纳租金和否服务费；躺7津、对已经签定式租赁协议的商祝铺进销售；波8景、发展商对商虎场进行最后的臣装修和设施配室套，为投资者僚的进入创造良缝好的商业硬环粒境；剖9素、在招商过程痰已经基本结束始时，选择合适摔的开业时间，萌欢迎投资者进鹿场经营。扇第七章财务分株析算7.旧1汗项目开发进度蓄计划木拆君根据前述分析翻，为在合理情从况下加速回笼饼资金，本项目孔可按照如下计米划开发：一期涛于标200邻5美年开始开抖发湖1泥#缴、劝2织#戏地块，在可能赛的情况下尽量膨确市保乎1塘#挨、劈2阴#遗地块的商业中网心（尤其是地筛下一层的大卖举场）馒于筒200施8顿年初能够开始忍试营业，以提供升项目整体形矛象及集聚人气弄。同时由于泰厅州市民对高层掩的接受程度尚饭待时间培育，枣因此应当合理焰控洁制贩1掌#君、嗽2者#键地块的住宅销秧售进度，先衬推刘2想幢倍1脂5剥层，再记推岗2室幢粒2栏6蹦层沙。蛙200愈6尸年同时开始开臣发二期苹的陈3缩#介、倡5幼#寒、得6衔#送地块，但是由探于目抖前盖3恼#租地块拆迁较慢链，可适当推迟装开发，同时争猎取尽量多的时堂间培浑育彩3病#难地块的酒店式以公寓市场。基吼本思路粉是蛙200边8玉年娃初计1匀#之、午2树#辣地块的商业中探心开业时封，同5锡#盲、态6返#态地块能够接近众完工律，污1恼#都、忆2寒#搬地块的周边主赛干道及环境景尤观能够得到显会著改观悲，辰4脏＃地块由于目咳前作为售楼处塔，可将其放在籍最后开发，整励个项目将争取扑于赢200睛9摊年初全线建成领。老7.2兆甘方石案钥1贩（出租为主）卧的财务测算毫沟筋本方案基本思鹰路是：持忠有犁1捡#症、卡2援#垒地块商业中心格的负一层大卖锻场授、粘2懂层仿、兄3宾层商铺，以获忧取中长期租金尿收益，并出售绿本项目其余部慈分（含商业中胁心忆1期层商铺、办公然楼、住宅、酒兽店式公寓、住译宅底商等部分步），以确保尽望快收回投资。娘出租面积合计硬56,817腔.96m2包。芒毛摆本项导目黑1像#吹、材2快#渔商业中心一层踏定眨价偶22,00扒0定元滴/睛平方米穗；双1棚#梅、秧2骨#莲写字楼定升价帆3,30脾0维元牵/仁平方米初；匆1萝#缺、堤2仔#乔住宅定棉价革3,40上0萍元伴/拳平方米与；朵3须#率、将4奴#佩、滚5稀#具、贱6伤#数底商各层定价再如下个：辩1帐层廉20,00凳0段元精/惧平方米亚，衡2栋层档6,50炸0纽元裁/践平方米宜，岔3塘层胜4,00借0栗元飞/单平方米符，眼4稼层默3,00介0块元祥/未平方米肯；倦3点#架、足5居#篇、式6网#健住宅由于推出绪较晚，定价阁为迈3,60杠0焦元柜/跪平方米塘；耽3肉#劫酒店式公寓假呀定包含惯了虾60洽0俭～责70群0秘元的装修成本生（对外佳报像1,00俗0柴元的装修），筒定价欧为烦5,00烤0海元颤/录平方米（已扣叮除包租返还）密。以上各期售垂价随年限的向正后推移均制定院微量的涨幅。滨租金方面牙：缺1逝#双、宗2出#行负一层大卖场宾预计日租金自为糊0.矛8观元滔/房平方米乳，好2障层商铺平均日糟租金定就为轧1.片8住元陕/撇平方米滴，龟3黄层商铺平均日拣租金定催为泳0.袋8顿元族/放平方米。牵则本项栗目菠200些5嘉年献～奖200兵8晶年收入测算如院下：慧200静5捕～互200疯8烈年收入测算表旨序号观项目芬估算收入天（知RM哗B古）咐合计莲200晋5架年张200增6绒年吹200按7灾年虑200掀8羞年钥销售收入鞋1,042,尼596,01季4.70演412,28泳5,632.却00坛273,40宜5,353.票60守251,23壮7,448.信40秋105,66化7,580.假70侵1围1崖#猜、答2疗#驶商业中心收入