片区更新改造总体规划项目建议书

肇庆市端州区“三旧”改造总体工作建议——工作建议书2018.5目标统筹·空间统筹

·实施统筹

02案例介绍

03工作思路及计划目录TABLEOFCONTENTS01发展形势发展形势区位范围发展特征基本判断01城市之源迈进新时代——再认识、再挖潜、再出发基本认识

区位肇庆市东邻穗、深、港、澳等经济发达地区，背靠祖国大西南，地理位置优越，是连接珠三角和大西南的重要纽带。

广肇高速、国道G321线、G324线，广茂铁路贯穿全境，西江“黄金水道”通江达海，初步形成了公路、水路、铁路协调互补、快捷高效的综合交通运输网络体系。

端州区紧邻广佛都市圈，是肇庆发展粤港澳城市群和广佛肇一体化的重要区域，处于珠三角及港澳地区连通东盟经济区和大西南地区的咽喉位置，区位优势十分明显。未来端州区将成为珠三角及港澳地区连接东盟经济圈、北部湾经济圈和泛珠三角区域的重要门户。端州区端州区范围

高要区鼎湖区高要区七星岩风景区肇庆市政府端州区政府肇庆站广佛肇高速公路三茂铁路南广铁路至南宁至云浮至广州至高明至高明至茂名西江西江肇庆八号码头三榕沙场码头砚都大道西江北路规划总面积：152.3平方公里端州区，位于广东省中部偏西，属于珠江三角洲经济区范围，北靠北岭山，东邻鼎湖山，西与高要区接壤。总面积152.3平方公里。对外交通主要有南广铁路、三茂铁路、广佛肇高速和国道G321，内部主要道路有西江北路、砚都大道、端州路和星湖路，整体交通较为便利。优势一：

岭南名郡，粤西咽喉，历史底蕴深厚华灯初上耀端城端州古城墙端州古城墙七星岩风景区端州区崇禧塔肇庆市是中国第三批国家级历史文化名城，已有2200多年的历史，是中国优秀旅游城市，有1000多年旅游历史。被誉为岭南文化的发祥地。梅庵、德庆学宫、肇庆古城墙、七星岩摩崖石刻、德庆悦城龙母祖庙是国家级重点文物保护单位。星湖风景名胜区是国家级重点、国家AAAA级景区。端州区历史文化名称保护规划优势二：

背山面水，以湖为心，生态环境优越星湖风光环湖绿道星湖风景区端州区绿地系统规划图优势三：

曲水连城，江城共生，空间可塑性强西江夜景现状图肇庆“一江两岸”规划平面图肇庆“一江两岸”规划鸟瞰图端州区现状鸟瞰图端州区现状夜景图困境一：

重点地段沿线建设情况较散乱，已有规划落实难度大“一江两岸”土地利用现状图“一江两岸”土地利用规划图“一江两岸”现状航拍图端州区规划结构图困境二：

建设用地开发程度较高，增量用地潜力有限，急需盘活存量用地端州区现状建设用地开发程度较高，目前实际仅剩零星几片未开发用地。土地利用规划图建设限制分区图困境三：

城市街区面貌不佳，难以彰显城市独特景观魅力端州区城市建设现状端州区城市建设现状端州区城市建设现状端州区城市建设现状在精明增长，国家严控新增土地的宏观背景下，类似于肇庆市端州区、惠州市惠城区、汕尾市城区的很多三、四线城市中心城区都将逐步进入由增量开发到存量盘活的转化时期。

因政府政策引导和市场需求（购买力）未能充分激发，所以该类城区“三旧”改造普遍存在自身动力不强，市场兴趣不足等问题。

但未来三到五年，以上城区必将完全步入以“三旧”为主要手段和以政府环境改造为主要模式推动城市建设的关键时期。基本判断

案例介绍02案例综述案例一：深圳城市更新（三旧改造）介绍案例二：东莞三旧改造介绍案例三：惠州市惠城区三旧改造情况介绍案例四：深圳“整村统筹”土地整备试点介绍案例五：深圳市城市环境提升案例介绍项目拓展完成计划申报准备项目筛查签订改造协议确定改造范围完成改造意愿征集准备计划申报材料计划申报申报主体递交申请街道办初审区政府审核管理局审核市更新办审核专项计划非农用地调入旧屋村认定土地建筑物信息核查规划草案编制报管理局初审区政府审查市政府审批G公示市规土委业务会审查报市更新办审查报市规土委业务会审查公示报建环委审批实施主体100%完成补偿协议签订制定实施方案申请实施主体确认签订监管协议房屋拆迁、交地（完成房屋拆除）申请房地产证注销建设用地审批项目立项签订征地协议完成公共设施移交申请建设用地报备制作用地方案图环评签订土地出让合同缴交地价制作宗地图申请用地规划许可案例综述

深圳城市更新工作管理体系深圳城市更新（三旧改造）介绍深圳城市更新（三旧改造）政策特点1、强区放权，一区一策

早在2015年6月，罗湖区率先开始了“强区放权”政策试点。从目前各区出台的政策来看，差异化明显，不仅是一区一策，甚至是一街道一策，一项目一策。以立项、专规的申报流程威力，宝安区和福田区的政策要求必须同步申报；盐田区、罗湖区、南山区规定可以同步申报，不强求；龙岗区规定单一权利主体可以同步申报；而大鹏区、龙华区和光明新区则规定不能同步申报。

2、监管门槛较高，政府参与力度逐步增强随着“强区放权”政策的推进，政府正在逐渐收回主导权，对于城市更新项目的介入力度加强。由政府主导完成了深圳鹿特丹村旧住宅区的改造后，未来的棚改项目、旧住宅区改造项目将由政府通过国企载体介入完成。另一方面，村委用地转让也需要通过专门的集体资产交易平台进行，交易流程越来越往“招拍挂”模式靠拢。3、公益项目与人才保障房项目成助推器更新项目中若主动配带公共利益项目，将成为项目推进效率提升及与政府博弈难易程度的助推器。目前除未纳入城市更新单元计划的项目可申请建设人才住房和保障性住房，对于已纳入城市更新单元计划但尚未批准规划的城市更新项目，也可以申请建设人才住房和保障性住房。4、产业结盟趋势明显近年来，粤港澳大湾区及深汕合作区等各方面配套政策都预示着未来一段时间内，深圳以产业驱动的政策核心不会改变。开发商和金融机构参与者应该思考如何与产业结盟，提升产业项目运营管理能力，构建专业人才团队。5、规划统筹加强

强区放权以来，规划统筹不确定是城市更新项目不确定性因素中最大的一个。以宝安区为例，没有拿到片区规划的项目无法进入专项规划阶段，因此，为了顺利拿到片区规划，对于项目方来说，在前期经济测算和规划指标研究方面需要加大投入力度。案例综述

深圳城市更新（三旧改造）介绍案例综述

改造单元计划阶段改造项目方案阶段改造项目实施阶段镇街政府与项目主体签订实施监管协议项目主体办理“办事卡”，办理建设前期手续施工建设竣工验收回迁、销售或投产镇街政府统筹划定改造单元，组织论证研究，编制申请报告，按批次上报市“三旧”办组织审查，形成改造单元批次计划（送审稿）市政府审批、印发实施改造单元批次计划镇街政府制定年度实施计划集体表决、公示、镇街政府审查市“三旧”办组织集中审查报省或市政府批准，并完善用地手续项目主主体编制项目改造方案是否按控规改造否，控规一般调整或重大调整否，控规微调镇街政府组织编制单元计划市规划局审查征求部门意见市规委会审议市政府批准完成控规微调程序是东莞“三旧”改造工作管理体系第一阶段，改造单元计划阶段，工作目标为制定年度实施计划；第二阶段，改造项目方案阶段，根据是否按照控规改造分为三种可能进行改造前准备工作，工作重点为编制项目改造方案；第三阶段，改造项目实施阶段，重点内容为施工建设，最终完成项目。东莞“三旧”改造介绍1、“拆三留一”原则

是指以拆迁项目用地面积为基数，拆迁改造后应提供不低于1/3比例的公共用地，用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途。（比如，拆迁项目用地9000平米，则要预留3000平米作为公共用地，此公共用地可用于区域内各项公共配套，对项目建设影响不大。同时可提高净地块容积率予以补偿，如提高净地块容积率可能超过3.5，则进行货币补偿）

2、成本和收益平衡的容积率确定原则先确定可推向市场的建设用地露面价格和拿地成本，继而推算出改造项目需要有多少可推向市场的建筑面积才能达到收支平衡，从而计算成本容积率。成本容积率=（可推向市场的建筑面积+拆迁安置房建筑面积）/总用地面积

3、具体容积率指标：工业改成商业、住宅，或商业改为商住，或旧村商住，严格限制在3.5以下（现有容积率一般在2.5以下），限高100米。工业改工业容积率不受限制，但应符合控制性详细规划。

4、商住配置比例：旧村改造项目按照商业配置不低于30%且不高于50%比例原则确定。

5、改造范围内已有规划属于农用地的，不能开发建设，也不能调整用地位置，不能用建设指标覆盖，实际操作中只能灵活作为公共配套用地。东莞“三旧”改造政策特点案例综述

东莞“三旧”改造介绍一、改造意向主体提交申请二、开展权属调查三、“三旧办”初审四、专项规划五、改造实施方案六、方案审查七、项目认定八、项目立项九、房屋征收补偿十、《国有土地使用证》发改委（主管部门）建、构筑物拆除拆迁用地规划手续缴纳地价签订土地出让协议“三旧办”交:1.申请书;2.土地权属;3.其他资料“三旧办”组织国土、房产部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查1.宗地权属分布图2.各宗地的权属状况列表3.无权属证明，由村（居）委出具证明区“三旧办”组织相关材料上报市“三旧办”1.城乡规划；2.土地利用规划；3.地块界线范围；4.规划条件会审意见函主体：明确改造意向承诺书市住房和城乡规划建设局市住建局《规划设计条件告知书》报市政府批准制定改造实施方案1.改造范围内的基本情况；2.土地利用现状情况；3.拟建设项目的使用功能；4.改造意向规划图；5.拆迁协议补偿情况；6.投资成本及效益估算等。惠城区政府编制（涉及）1.村庄建设用地改为国有建设用地；2.历史用地需完善征收手续；3.农用地转用改造主体编制（不涉及）1.集体土地征收2.农用地转用省政府1.土地征收2.转用方案市政府市“三旧”改造办公室审查“三旧办”会审1.城乡规划；2.“三旧”改造专项规划；3.土地利用总体规划；4.土地房屋权属；5.拆迁补偿方案；6.产业发展规划；7.实施主体；8.供地方式等市“三旧”改造领导小组会议市政府市“三旧办”领导小组会议审定市政府认定“三旧”改造项目“三旧”改造项目认定批复文件注意事项：1.改造实施方案、方案审查与项目认定，可同步开展；2.改造实施主体应自改造方案批准之日起1年内办理好项目有关审批文件；3.在办好有关审批手续后，应在半年内开工建设，2年内竣工，且不得转让；4.未能在规定时间内开工、竣工，或申请延期开工、竣工未获批准的，市政府将撤销改造项目的批准文件。案例综述

惠城区“三旧”改造工作管理体系惠州市惠城区“三旧”改造介绍1、“拆五留一”原则

（即20%）要求留出城市基础设施和公共设施用地，作为城市公共绿化、市政、教育、医疗、保障性住房等用途。具体的城市基础设施和公共设施等项目，以市政府批准的《规划设计条件告知书》为准。

该用地由改造单位代征代拆，政府按成本给予合理补偿。2、应遵循“政府主导、成片改造”原则，结合产权边界、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界划定改造的范围，单项改造用地范围原则上不宜小于3公顷。

3、合法用地：

土地权属必须明确，实际审批中要求有土地证，但是具体比例未做明确要求。

4、“三地”：边角地、夹心地、插花地的总面积不超过项目用地面积10%，每个地块面积小于3亩（2000平方米）

。5、规划要求：符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划；符合产业发展政策和行业发展规划。案例综述

惠城区“三旧”改造政策特点惠州市惠城区“三旧”改造介绍依据《市规划国土委关于规范土地整备利益统筹试点项目审批工作等有关事项的通知》，土地整备利益统筹试点项目实施方案审批流程如图所示：方案编制阶段步骤方案报审方案实施区政府组织编制实施方案，管理局全程服务、积极参与，各处室依职能机遇政策指导和技术支持区政府形成报审材料报市规划国土委相关处室和管理局出具协办意见土地整备局组织审核市发展研究中心提出技术论证意见土地整备局汇总形成实施方案审查意见，提请委业务会审议管理局组织公示并处理意见土地整备局提请图则委审议土地整备局提请委主任办公会审议市规划国土委提请市政府审批地区规划处会同相关部门纳入“一张图”管理管理局与区政府、原农村集体经济组织继受单位签订框架协议书管理局和市土地储备中心应做好试点项目的土地验收、移交和入库等相关工作管理局分批办理留用土地规划许可、用地出让手续及地价计收等相关手续土地整备局按程序办理资金拨付手续涉及规划研究的深圳市土地整备规划研究和实施方案在审批中涉及的阶段案例综述

深圳“整村统筹”土地整备工作管理体系深圳“整村统筹”土地整备试点介绍1、整村统筹整备项目应当同时符合以下条件（1）项目位于同一社区范围内；（2）项目范围内空间集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地面积不小于50000平方米。2、整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导3、城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以无法走城市更新的路径，因此通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。4、整村统筹抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。5、整村统筹整备项目通过留用土地方式实施土地整备的，留用土地规模按照以下方式核算：

（1）需腾挪的原农村集体经济组织继受单位合法用地按照等土地面积在试点项目范围内留用，跨社区留用的按照等价值原则置换确定；

（2）需在试点项目范围内落实的非农建设用地和征地返还用地指标按照相关规定确定留用土地；

（3）未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地按照不超过20%的比例确定留用土地。

案例综述

深圳“整村统筹”土地整备政策特点深圳“整村统筹”土地整备试点介绍案例综述

小结深圳城市更新——强市场驱动下的精细化的城市更新体系案例东莞三旧改造——较强市场驱动下的三旧改造体系案例惠州市惠城区三旧改造——市场动力相对较弱的背景下主动寻求转型的三旧改造体系案例深圳“整村统筹”土地整备——三旧改造与社区转型相结合的试点案例深圳城市环境提升——深圳城市更新与整村统筹土地整备政策的重要补充小结案例综述

相比深圳、东莞等地，肇庆市端州区“三旧”改造市场动力相对较弱，应强化政府参与和引导，通过“三旧”改造、整村统筹土地整备、城市环境品质提升三招“组合拳”，方可有效推进城市建设工作。肇庆与案例城市人口对比肇庆与案例城市房价对比肇庆与案例城市GDP对比案例一：深圳城市更新（三旧改造）介绍1.城市更新规划的背景2.城市更新规划的概念3.城市更新规划的关键问题1.城市更新规划的背景2.城市更新规划的概念3.城市更新规划的关键问题案例一——深圳城市更新（三旧改造）介绍

城市更新的背景政府加强城市更新制度建设，城市更新成为发展方向城市更新的背景深圳建设用地紧张，从2016年起，平均每年仅剩6平方公里新增建设用地指标。城市更新历程2004年发展至今，分为早期旧改、城市更新、整村统筹、片区统筹等几个阶段2016.12《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》城市更新实施现状十二五期间更新带来的成效城市更新实施现状十二五期间更新带来的成效深圳旧改项目的特殊在于：在改善人居环境的同时疏解历史遗留问题，盘活存量土地城市更新实施现状通过对用地效益低下的城市区域和产业空间有机会的进行整合改造，挖掘潜力，可以促进老城区活力重振与新城区结构优化，促进全市产业布局优化和产业结构调整，促进社会结构优化调整，进一步完善城市功能，改善人居环境，推动土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展。同时，由于城市“二次元”发展模式，深圳历史遗留问题与违法建筑问题积重难返、盘根错节，而城市更新通过市场的方式纾解负责的历史遗留问题，通过政府对空间增量利益进行重新调配的手段，盘活存量资产，实现合法流通。城市更新最新政策强区扩权——城市更新体制机制改革城市更新最新政策强区扩权——行政职权事项调整城市更新最新政策强区扩权——审批效率加快城市更新最新政策强区扩权——计划规划同时申报1.城市更新规划的背景2.城市更新规划的概念3.城市更新规划的关键问题案例一——深圳城市更新（三旧改造）介绍

《深圳市城市更新办法》中所称城市更新，是指符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。1.城市更新的概念综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。大园工业区（北区）整治后四川大厦2.城市更新的类型——类型一：综合整治类功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。华强北电子市场（工改商）华侨城创意文化园三期2.城市更新的类型——类型二：功能改变类具备城市更新条件，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。蔡屋围“京基100”福田金地岗厦2.城市更新的类型——类型三：拆除重建类具有下列情形之一，原则上不可作为拆除重建对象：（1）已纳入我市城中村综合整治计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。（2）零散用地、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为城市更新单元。（3）旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。（4）旧工业区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。（5）政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。（6）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米(特区内3000-10000）。（7）具有保留价值的历史建筑或文化建筑注：除文物保护单位外，城市中还存在大量具有保留价值的历史建筑或文化建筑，需要有效识别和保护，不能采取拆除重建的更新方式。2.城市更新的类型——类型三：拆除重建类以《深圳市城市更新办法》为基础，深圳已建立起面向实施的城市更新技术与制度体系。第一层次：法规层次第四层次：技术标准层次第三层次：操作指引层次第二层次：

管理层次制定中《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》《城市更新单元规划审批操作规则》《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》《深圳市城市更新单元规划创新型产业用房配建标准配建比例暂行规定》《拆除重建类城市更新项目范围内土地权属清理工作指引》《深圳市城市更新条例》《深圳市城市更新单元规划保障性住房配建比例暂行规定》《城市更新单元规划落实低碳生态目标技术指引》《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》《大型建筑公交场站配建指引》《城市更新单元空间增量确定指引》《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引》《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》3.城市更新体系1.城市更新规划的背景2.城市更新规划的概念3.城市更新规划的关键问题案例一——深圳城市更新（三旧改造）介绍

1.哪些用地能改特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域：——更新基本条件城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；1环境恶劣或者存在重大安全隐患；2现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；3依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其它情形。4——《深圳市城市更新办法》第二条1.哪些用地能改申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例（以下简称合法用地比例）应当不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。位于探索实施土地开发创新模式的坪山中心区范围的，其拆除范围内合法用地比例应当不低于50%。——《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》第四条——合法用地限制一般地区：拆除范围内合法土地占比坪山中心区：拆除范围内合法土地占比一般地区：拆除范围内合法土地占比需申请简易处理1.哪些用地能改——建筑物年限限制旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于15年，城中村及旧屋村拆除重建的建筑没有年限要求。旧工业区、旧商业区中部分建成时间未满15年的建筑物，符合以下条条件之一的，可纳入城市更新单元拆除范围进行统筹改造：1.建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一。2.城市更新单元公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%，或者该城市更新单元涉及法定图则要求落实不小于6500平方米独立占地的公共服务设施及政府急需建设的基础设施。旧住宅区≥20年旧工业区≥15年旧商业区≥15年城中村无限制旧屋村无限制——《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》第五条1.哪些用地能改一般情况下，城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。对位于原特区已生效法定图则范围内、拆除范围用地面积不足10000平方米但不小于3000平方米方的地块可申请划定小地块城市更新单元，但需满足以下情形之一：旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的；旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的；为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目，确需划定城市更新单元的。小地块城市更新单元拆除范围内的用地应为完整宗地，土地及建筑物应当具有合法手续，权利主体的城市更新意愿应当达到100%——地块规模限制——《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》第八条3000㎡≤S拆除＜10000㎡旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的；旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的；为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目，确需划定城市更新单元的。位于原特区已生效法定图则范围内拆除范围内的用地为完整宗地，土地及建筑物具有合法手续权利主体的城市更新意愿应当达到100%ororS拆除＞10000㎡1.哪些用地能改成片旧住宅区确需通过城市更新实施拆除重建的，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析、更新计划申报、市场主体公开选择等工作。——《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》第六条——建筑类别限制现状调研城市更新单元拟订意愿征集可行性分析更新计划申报市场主体公开选择成片旧住宅区：区政府主导1.哪些用地能改“十三五”期间，全市试点开展10个左右重点更新单元实施。区政府根据辖区发展需要、城市更新政策要求及相关权利主体意愿，初步划定重点更新单元范围，由市规划国土部门统筹上报市政府批准后，列入城市更新单元计划。重点更新单元应符合以下条件：——其他更新途径位于《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内。属于福田、罗湖、盐田、南山等区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米；属于宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏等区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。拆除范围内合法用地比例应当不低于30%。10个重点更新单元1232.更新方向如何确定一般按照法定图则执行，城市更新单元对法定图则的作出调整的，由市政府批准后实施；若没有法定图则，则根据分区规划拟定城市更新单元。——更新单元计划申报用地性质城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，由市规划国土主管部门批准后实施。未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入法定图则的制定。城市更新单元规划对法定图则的强制性内容作出调整的，由市规划国土主管部门报市政府批准后实施。——《深圳市城市更新办法》第十三条——工业区块线内用地一级线内的规划工业用地和以工业为主导方向的发展备用地应予以严格保护，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、人才住房和保障性住房等公共利益需要外，原则上不得作为其他非工业用途。线内发展备用地在总体用地规模不减少的前提下，其用地布局可进行适当优化。线内已规划为其他用途的用地，仍可按照已批准的城市规划予以实施。线内非工业用途的用地面积原则上不得超过该区块总用地面积的40%。二级线内的现状工业用地在规划期限内应予以保护，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、人才住房和保障性住房等公共利益需要外，原则上不得作为其他非工业用途。线内如确需开展以居住、商业为主导功能的城市更新或土地整备，需按局部调整程序调出工业区块线，并按照已批准的城市规划予以实施。工业区块线外的工业用地，原则上可按照合法用途继续保留使用，如需释放作为其他城市功能，应符合城市规划要求，同时，应优先解决片区急需的公共配套设施和交通市政配套设施。——《深圳市工业区块线管理要求》2.更新方向如何确定一级线内严格保护二级线内规划期限内予以保护线外按照合法用途继续保留使用——工业区块线内用地——《深圳市工业区块线管理要求》2.更新方向如何确定——工改“M0”用地建议位于以下区域的工业用地可改造为新型产业用地：一是位于轨道站点周边500米范围的旧工业区；二是原特区外位于成片产业园区范围或工业区块线外，且位于全市“十三五”重点片区范围内的旧工业区。十三五期间，建议原特区外各区“工改M0”类拆除重建类更新用地规模按照不超过辖区“工改工”总规模的60%进行控制。建议全市“工改M0”类拆除重建类更新单元计划按照不超过6.75平方公里的规模进行调控，具体各区规模分配方案见下表：——《深圳市城市更新“十三五”规划》第十七条2.更新方向如何确定——工改保障性住房在公共配套条件支撑的情况下，规划为工业的旧工业区同时符合以下条件的，可申请按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功能，通过城市更新建设人才住房和保障性住房，促进产城融合与职住平衡。1．位于规划保留的成片产业园区范围外。2．位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内。3．位于原特区内的，用地面积不小于3000平方米；位于原特区外的，用地面积不小于10000平方米。人才住房和保障性住房为公共租赁住房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积45%的商品性质建筑面积；人才住房和保障性住房为安居型商品房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积25%的商品性质建筑面积。实施主体取得的商品性质建筑面积中住宅的套型建筑面积应控制在90平方米以下。——《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》第十九条2.更新方向如何确定——规划容积率城市更新单元规划容积率是指城市更新单元内开发建设用地的计容积率建筑面积（以下简称“规划建筑面积”）与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。城市更新单元内开发建设用地是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。规划容积率计容积率建筑面积（规划建筑面积）城市更新单元内开发建设用地面积——《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》第三条3.开发强度怎么测算基础建筑面积转移建筑面积奖励建筑面积——基础建筑面积居住用地、商业服务业用地规划容积率FAR规划＝FAR基准×（1+A1）×（1+A2）…；式中：FAR基准——密度分区地块基准容积率；A1、A2——微观区位影响条件修正系数。——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章3.开发强度怎么测算——基础建筑面积3.开发强度怎么测算居住用地、商业服务业用地规划容积率FAR规划＝FAR基准×（1+A1）×（1+A2）…；式中：FAR基准——密度分区地块基准容积率；A1、A2——微观区位影响条件修正系数。商业：FAR基准=4.2商业：FAR基准=3.2位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。

居住：FAR基准=2.8位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。周边道路站点半径地块大小修正系数居住用地居住用地地块仅选取其中最大值修正——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章4.2地块容积率3.开发强度怎么测算——基础建筑面积居住用地、商业服务业用地规划容积率FAR规划＝FAR基准×（1+A1）×（1+A2）…；式中：FAR基准——密度分区地块基准容积率；A1、A2——微观区位影响条件修正系数。地块大小周边道路站点半径修正系数商业服务业用地——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章4.2地块容积率3.开发强度怎么测算——基础建筑面积居住用地、商业服务业用地规划容积率FAR规划＝FAR基准×（1+A1）×（1+A2）…；式中：FAR基准——密度分区地块基准容积率；A1、A2——微观区位影响条件修正系数。——《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》第四条3.开发强度怎么测算——基础建筑面积工业用地规划容积率新兴产业用地FAR=4.0普通工业用地FAR=6.0位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内FAR=6.0属市重大产业项目FAR=5.0位于原特区内或深圳市总规确定的城市主、副中心及组团中心FAR=4.0位于上述地区之外FAR混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+FAR3×K3…；式中：FAR1、FAR2、FAR3——地块基于各类单一用地功能可允许的容积率；K1、K2、K3——地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。容积率调整在城市重点发展、城市更新等特定地区，为实现城市综合利益，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力的前提下，具体地块容积率经专题研究后，可在本标准与准则的基础上适当提高。——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章4.2地块容积率——混合用地容积率3.开发强度怎么测算转移建筑面积是指城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容积率的乘积。实际土地移交率超出30%的产业升级类城市更新项目，方可按本条前款规定核算转移建筑面积。3.开发强度怎么测算——转移建筑面积转移建筑面积实际移交土地面积基础容积率=x基准土地移交面积()-假设一个产业升级类的更新项目实际移交土地情况如下：基准土地移交面积为：15000㎡，占比15%。实际土地移交面积为36000㎡，本次规划贡献率为36%，大于30%，因此可以按前规定(基准移交率15%)核算转移建筑面积故转移建筑面积为：（36000-15000）X6.0=126000㎡

——《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》第五条奖励建筑面积首层架空奖励创新型产业用房=邻避设施奖励++空中连廊奖励+3.开发强度怎么测算——奖励建筑面积备注：其中只有首层架空和空中连廊以及配建公交首末站、垃圾转运站、变电站（奖励比＞1）可以实际增加可利用可售的建筑面积。即一般情况下奖励建筑面积不计入基础容积率内。奖励建筑面积是指因公共利益需要，对符合以下情形的，依据城市更新有关规定及《深标》等给予的建筑面积奖励：……上述奖励建筑面积之和不超出基础建筑面积的30%。——《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》第五条贡献道路，增加道路修正系数利用地块周边道路修正系数，通过贡献道路用地划分地块，使各地块尽可能多的边临路，提高道路修正系数。——提升开发强度的几个手段3.开发强度怎么测算调整地块规模，增加地块规模修正系数（以龙溪村城市更新项目为例）尽量将居住用地地块划分为1公顷左右、商业服务业用地地块划分为0.7公顷左右，减少地块修正系数对容积率的影响。——提升开发强度的几个手段3.开发强度怎么测算根据深标容积率修正指引，可得出：规划范围内基础建筑面积为244394.1平方米，基础容积率为3.63。根据深标容积率修正指引，可得出：规划范围内基础建筑面积为192186.5平方米，基础容积率为2.95。调整地块规模①②③④⑤贡献开放空间，增加奖励建筑面积（以罗湖联城工业厂房城市更新单元专项规划为例）尽量将首层架空作为公共空间，设在建筑首层时按其对应建筑面积奖励2倍建筑面积；设在非建筑首层时按其对应建筑面积奖励1倍建筑面积。10层商务公寓地下车库1）首层架空500㎡，奖励1000㎡。2）二、三层局部架空500㎡并核定为对外开放公共空间，奖励1000㎡。因此，首层至三层各架空500㎡作公共空间，共奖励2000㎡。——提升开发强度的几个手段3.开发强度怎么测算建设邻避型设施，争取两倍奖励建筑面积落实已生效规划及《深标》等要求的附建式公共服务配套设施及市政配套设施，其建筑面积作为奖励建筑面积。上述市政配套设施中的公交综合车站或公交首末站、垃圾转运站（含公共厕所）、变电站，如属在已生效规划基础上新增的，奖励两倍建筑面积。——提升开发强度的几个手段3.开发强度怎么测算公交首末站垃圾转运站变电站奖励两倍建筑面积申请重点项目认定（罗湖区）以《罗湖区城市更新重点项目认定办法（试行）》为例，符合条件的重点项目，除规定的建筑面积外，可再多建不大于15%的建筑面积，且仅限于产业空间。——提升开发强度的几个手段3.开发强度怎么测算4.配套设施怎么确定拆除重建类城市更新项目应优先落实法定图则确定的设施，再配建满足相关专项规划和《深圳市城市规划标准与准则》要求的社区级非独立占地公共设施，设计的公共服务设施规模不小于以下附表确定的规模；并在此基础上增配50%且不小于1000平方米的社区级公共配套用房，具体功能在建设用地规划许可前明确。——《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》十七条——公共服务设施改造方向为居住用地的拆除重建类更新项目的保障性住房配建比例是指配建保障性住房的建筑面积占该项目规划批准住宅建筑面积的比例。一、二、三类地区的保障性住房基准比例分别为12%、10%、8%，具体比例根据以下规定进行核增、核减。——项目位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内的，配建比例核增3%；——项目属于工业区、仓储区或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的，配建比例核增8%；——项目拆除重建范围中包含城中村用地的，配建比例可以进行相应核减。核减数值为核减基数与城中村用地面积占项目改造后开发建设用地总面积的比例的乘积。其中一类地区核减基数为8%，二类和三类地区核减系数为5%。——城市更新项目土地移交率超过30%但不超过40%的，保障性住房配建比例核减2%；土地移交率超过40%的，保障性住房配建比例核减3%。——保障性住房（原有政策2014年暂行措施）4.配套设施怎么确定——保障性住房（现行政策2016年暂行措施）4.配套设施怎么确定拆除重建类城市更新项目改造后包含住宅的，一二三类地区的人才住房、保障性住房配建基准比例分别由12%、10%、8%提高到20%、18%、15%，再根据《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》进行核增核减。其中属于工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的核增比例由8%提高至15%。上述人才住房、保障性住房配建比例提高部分的50%对应的建筑面积在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积。4.配套设施怎么确定提高部分的50%计入基础建筑面积提高部分的50%作为奖励建筑面积原配建的保障性住房现可售住宅建筑面积原有政策现行政策原可售住宅建筑面积一类地区二类地区三类地区原有政策12%10%8%现行政策20%18%15%提高比例8%5%7%可售的住宅建筑面积配套的保障性住房新政策提高比例的保障房面积图例——保障性住房（现行政策2016年暂行措施）拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓，位于《保障新住房配建规定》确定的一、二、三类地区的，建成后分别将20%、18%、15%的商务公寓移交政府，作为人才公寓。上述配建的商务公寓建筑面积的50%在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积。——《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》第二十一条——人才公寓4.配套设施怎么确定50%计入基础建筑面积50%作为奖励建筑面积现可售商务公寓建筑面积原有政策现行政策原可售商务公寓建筑面积可售的商务公寓建筑面积移交政府的商务公寓面积图例权利主体为高新技术企业，自行开发的产业升级改造项目权利主体为非高新技术企业，自行开发的产业升级改造项目权利主体为非高新技术企业，与高新技术企业合作开发产升级改造项目拆除重建类城市更新项目改造为新型产业用地功能的，创新型产业用房的配建比例为12%，配建比例是指项目改造后提供的创新型产业用房的建筑面积占项目研发用房总建筑面积的比例。城市更新项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内，根据高新区行政管理机构确定的开发模式，其配建创新型产业用房的比例按照以下标准确定：权利主体为高新技术企业，自行开发的产业升级改造项目，配建比例为10%；权利主体为非高新技术企业，其与高新技术企业合作开发的产升级改造项目，配建比例为12%；权利主体为非高新技术企业，自行开发的产业升级改造项目，配建比例为25%。——创新型产业用房4.配套设施怎么确定——《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》——满足拆除范围用地面积大于10000平方米城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。——满足申请划定小地块城市更新单元（拆除用地面积不足10000平方米但不小于3000平方米）小地块城市更新单元内可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%。移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益用地等以外，其余部分可协议出让给项目实施主体按照规划进行建设。——合法用地不低于60%5.移交政府的土地怎么算6.改造后的出售有什么限制——保障性住房城市更新项目配建的公共租赁住房及搬迁安置用房，建成后由政府回购，产权归政府所有。回购价格及程序等按照我市有关政策执行。——人才公寓移交政府的商务公寓，建成后由政府按照公共租赁住房的回购方式回购，产权归政府所有，纳入全市住房保障体系由住房建设主管部门进行管理。6.改造后的出售有什么限制——工业用房建筑面积不低于总建筑面积的70%；自用建筑面积比例不低于总建筑面积的50%；非自用部分可以分割转让。建筑面积不超过项目总建筑面积的30%；包括配套办公、配套单身宿舍及小型商业设施；其中，单间式宿舍除阳台以外的户内建筑面积不得超过35㎡，套间式宿舍不得超过70㎡；且所有套间式宿舍建筑面积之和不得超过宿舍总建筑面积指标的30%。工业楼宇配套设施普通工业用地6.改造后的出售有什么限制——工业用房建筑面积不低于总建筑面积的70%；自用建筑面积比例不低于总建筑面积的50%；非自用部分可以分割转让。建筑面积不超过项目总建筑面积的30%；包括商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施。可开发公寓进行出售，业主拥有独立产权工业楼宇配套设施新型产业用地案例二：东莞三旧改造介绍1.政策文件体系2.机构设置及部门职责3.工作流程4.改造范围5.

“拆三留一”政策6.容积率相关政策7.改造方向8.优惠政策国家、省级政策《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的知道意见（试行）>的通知》（国土资发[2016]147号）《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进集约集约用地的通知》（粤府[2016]96号）东莞主体性政策文件《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》（东常[2009]3号）《关于印发<东莞市“三旧”改造实施细则（试行））>的通知》（东府[2009]144号）《关于印发<建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见>的通知》（东府[2013]151号）《关于印发<关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案>的通知》（东府[2014]147号）《关于印发加快推进“三旧”改造促进产业转型升级若干意见的通知》（东府[2015]127号）主要操作性政策文件《关于印发<东莞市“三旧”改造实施细则操作指南>的通知》（东三旧办[2009]1号）《关于印发<东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法>的通知》（东府办[2015]129号）《关于印发<东莞集体经济组织与企业合作实施“三旧”改造操作指引>的通知》（东府办[2015]108号）《关于印发<“三旧”改造项目用地税费一览表（修订）>的通知》（东府国土资[2015]378号）《关于印发<东莞市“三旧”改造地价收和分配办法（试行）>的通知》（东府[2017]50号）《关于印发<东莞市“三旧”改造项目供地和登记发证业务指南>的通知》（东国土资[2015]417号）《关于印发<东莞市“三旧”改造完善集体建设用地手续业务指南>的通知》（东府办函[2016]1号）《关于印发<关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见>的通知》（东规发[2010]52号）《关于印发<东莞市“三旧”改造前期研究报告编制指引>和<东莞市“三旧”改造单元规划编制指引>的通知》（东规发[2015]40号）《关于落实签订“三旧”改造项目实施监管协议的通知》（东三旧办[2015]42号）综合性土地类监管类（1）政策文件体系综合类财税类土地类规划类监管类（2）机构设置及部门职责负责编制“三旧”改造专项规划及年度实施计划、“三旧”改造单元规划；负责编制或指导编制具体项目的“三旧”改造方案。负责统筹全市的“三旧”改造工作和解决“三旧”改造中的重大问题；负责审定各镇街2010-2015年“三旧”改造规模和年度“三旧”改造规模；负责审批各镇街“三旧”改造专项规划及单元规划。组长：市委书记小组成员：市政府分管副秘书长及法院、检察院、发改、经贸、监察、公安、财政、国土、建设、农业、外经贸、环保、规划、综合执法、法制、房管、消防、地税、工商等部门的主要负责人副组长：市政府市长、分管副市长市“三旧”改造领导小组办公室（设在市国土资源局）办公室副主任：市政府分管副秘书长办公室主任：市政府分管副市长负责编制各镇街2010-2015年“三旧”改造规模和年度“三旧”改造规模；负责审批各镇街“三旧”改造年度实施计划，审查或审批改造方案；负责指导、督促、检查各镇街和成员单位的工作。各镇街领导小组和办公室领导小组组长：镇街主要领导担任办公室人员：镇街结合实际，从镇街各职能部门抽调，实行集中专职办公，负责领导小组的日常工作。——《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》一般部门职责——《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》重点关注部门职责负责土地确权、登记。市国土资源局负责指导“三旧”改造方案的编制；负责办理农用地转用、征收土地等用地报批手续以及国有或集体建设用地供地手续；办理项目的规划手续。市城建规划局负责指导和审查“三旧”改造专项规划及年度实施计划、“三旧”改造单元规划；提供项目的规划设计条件；（2）机构设置及部门职责改造单元计划阶段改造项目方案阶段改造项目实施阶段镇街政府与项目主体签订实施监管协议项目主体办理“办事卡”，办理建设前期手续施工建设竣工验收回迁、销售或投产镇街政府统筹划定改造单元，组织论证研究，编制申请报告，按批次上报市“三旧”办组织审查，形成改造单元批次计划（送审稿）市政府审批、印发实施改造单元批次计划镇街政府制定年度实施计划集体表决、公示、镇街政府审查市“三旧”办组织集中审查报省或市政府批准，并完善用地手续项目主主体编制项目改造方案是否按控规改造否，控规一般调整或重大调整否，控规微调镇街政府组织编制单元计划市规划局审查征求部门意见市规委会审议市政府批准完成控规微调程序是东莞“三旧”改造工作分为三个阶段。第一，改造单元计划阶段，工作目标为制定年度实施计划；第二，改造项目方案阶段，根据是否按照控规改造分为三种可能进行改造前准备工作，工作重点为编制项目改造方案；第三，改造项目实施阶段，重点内容为施工建设，最终完成项目。（3）工作流程——《建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》“三旧”改造单元是镇街申报和实施“三旧”改造的基本单位。“三旧”改造单元边界划定公共利益与市场利益的平衡——保证基础设施和公共服务设施相对完整自然边界与建设边界的限制——综合市政道路、河流及产权边界、行政区划等因素改造类型与改造模式的兼容——可同时存在不同改造类型、不同改造模式的项目“三旧”改造单元规划的规划范围应结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界进行划定，面积不小于5公顷。——《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》可列入“三旧”改造范围的一般情况：在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地（1）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；（2）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；（3）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；（4）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；（5）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；（6）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；（7）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；（8）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

（9）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。第四条有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴：（一）不符合土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划，市域生态控制线规划的；（二）不符合产业发展政策和行业发展规划的；（三）土地权属有争议的；（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（五）其他不纳入“三旧”改造范畴的情形。《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》（4）改造范围“拆三留一”是指为通过“三旧”改造提升城市品质、完善城市功能、增加公共用地，以拟拆迁项目用地面积为基数，拆迁改造后应提供不低于1/3比例的公共用地，用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途的一项政策。——《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》1在单元规划中明确留出公共用地的数量23在单元规划中落实公共用地的布局方案通过控规编制调整程序，将公共用地落实到控规成果中1.符合已批控规或只对已批控规进行微调的“三旧”改造项目2.对已有建筑保留使用，不涉及拆迁的“三旧”改造项目不需要执行的情况1.“拆三留一”可在区域内统筹平衡。

“拆三留一”在区域内进行统筹平衡，应以控规为单元，并符合公共设施的服务半径要求。统筹平衡涉及的“三旧”改造规划的，单元规划必须同时编制和报批，公共用地拆迁、建设应与经营性用地同步实施。2.镇街政府应充分发挥主导作用。

通过“拆三留一”等“三旧”改造政策，为城市提供了可以使用的公共用地，是镇街政府按城市规划建设城市，特别是建设公共设施和营造公共空间的机遇，镇街政府应充分发挥主导作用，确保预留的公共用地总量保证、布局合理、建设有序。“拆三留一”的要求（5）“拆三留一”政策确定原则城市提质完善功能维护公益平衡成本总体规划详细规划影响因素区位条件功能定位承载能力规范要求区域平衡经济因素允许容积率上限局部突破。“三旧”改造单元容积率不应突破控规审查标准上限，但以下情况可适当放宽：总述改造为商业，且容积率在控规审查标准上限10%以内的项目“三旧”改造核心区范围内的改造旧城镇、旧村庄整体拆迁改造轨道TOD项目政府主导改造技术因素——《建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》——《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》（6）容积率相关政策确定方法以控规为基础、以成本和收益基本平衡为原则，通过单元规划论证确定。1.计算成本容积率拿地成本=可推向市场的建设用地楼面价格x可推向市场的建筑面积成本容积率=（可推向市场的建筑面积+拆迁安置房建筑面积）/总用地面积2.可推向市场的建设用地楼面价格的确定由镇街政府委托经市财政局备案的评估公司对地块进行评估，形成评估报告。3.拿地成本的确定拿地成本=拆迁费用+安置房建造成本+土地税费-（土地税费返还+土地出让纯收益返还）商住混合用地方法一依据已批控规和控规审查标准确定容积率方法二以成本和收益基本平衡为原则确定容积率按已批控规实施改造项目能实现成本和收益基本平衡的，可以申请以已批控规为依据，直接办理相关规划许可手续，可以不再编制单元规划，不执行“拆三留一”的政策。二类居住用地＜50000㎡商业金融用地FAR≤2.550000㎡-100000㎡FAR≤2.0FAR≤1.5FAR≤2.2100000㎡-150000㎡＞150000㎡FAR≤3.0FAR≤3.54.容积率的确定得到成本容积率后，应在编制单元规划时，对成本容积率进行论证校核：情况一结合公共设施、市政基础，将由于公共用地的占用而减少的容积率，返算到可推向市场的建设用地上，从而增加可推向市场地块的容积率；情况二综合考虑城市规划的技术因素，如技术规范、环境容量、基础设施承载能力等因素，进行校核；由于技术因素必须降低容积率的，允许通过区域平衡等方法补偿容积率。——《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》控规审查标准（6）容积率相关政策划定“三旧”改造核心区

“三旧”改造核心区内改造以商业、住宅项目为主，“三旧”改造核心区外改造以产业类项目为主。各镇≤40%市区≤60%产业类商业类、住宅类核心区一般区域控制“工改居”、“工改商”的比例对于改造为商品住宅的单元，应当符合《东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划》，满足“三旧”改造用地规划为居住用地和商业用地的比例，市区不高于60%、各镇不高于40%的要求。——《关于印发建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见的通知》“工改工”和公益性项目不设比例要求产业类项目可按用地面积不超过总用地面积的7%且建筑面积不超过总建筑面积的30%的比例，统一规划、集中建设配套设施。——《关于印发加快推进“三旧”改造促进产业转型升级若干意见的通知》（7）改造方向成片拆迁改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。成片拆迁改造面积原则上不小于5公顷，地块边界须规整。——《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》“成片拆迁改造”形式中拆迁单位前期投入的拆迁补偿成本可以折抵地价款。拆迁成本补偿政策现有工业用地改造后不改变原用途，只提高容积率的，免交土地出让金和市级基础设施配套费。村（社区）自行对原有工业厂房实施升级改造的，报建环境应缴纳的市级行政事业性收费先按规定征缴，竣工验收后按征缴额反拨50%。——《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》——《关于印发加快推进“三旧”改造促进产业转型升级若干意见的通知》STEP1计算应收总地价款：具体根据拆迁改造项目方案确定的总容积率、建筑密度和测定的楼面地价，计算应收总地价款。STEP2折抵拆迁补偿成本：根据总容积率分段折抵拆迁补偿成本(折抵总额超过总地价款的，由市规划部门根据超额部分等量核增项目总容积率)。“成片拆迁改造”形式中代征代拆公共用地可以折抵地价款STEP1无偿交给政府使用：根据经批准的“三旧”成片拆迁改造专项规划和具体拆迁改造项目方案代征代拆道路交通、市政、公建

等公共用地，在项目取得建设用地使用权的同时，无偿交给政府使用。STEP2在应收总地价款中折抵代征代拆成本：市国土部门根据提供的公共用地面积按1：1比例换算为计容建筑面积，在应收总地价

款中折抵代征代拆成本。建设用地改造为农用地可以奖励计划指标建设用地改造为农用地可以奖励计划指标，原建设用地可调整使用，并按改造为农用地面积的20%奖励土地利用年度计划指标。（8）优惠政策财政补助——《关于印发《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》的通知》

市政府设立东莞市“三旧”改造专项资金（以下简称“专项资金”），用于补助纳入年度实施计划的产业类项目。补助分以下四类：拆除补助

拆除补助是在旧厂房拆除或旧地块平整、取得项目建设工程施工许可证后，由补助对象向市财政局申请。市财政局按相关合同、协议或土地使用权证载明的用地面积实施以下补助:引进企业奖励

引进企业奖励是镇政府（街道办事处）与集体经济组织合作改造及集体经济组织自行改造建成的产业类项目引进企业后，自与引进企业签订相关物业租约或购买合同第二年起，每年提取该企业所得税市留成部分20%奖励给镇（街道）、集体经济组织，连续奖励3年。原有厂房自行改造补助40元/平方米租赁形式取得开发权补助40元/平方米收购、回购、流转出让、划拨补办出让、完善征收手续后协议出让方式取得土地补助40元/平方米新建补助新建补助是在新建项目竣工验收后，由补助对象向市财政局申请。市财政局根据竣工验收备案证书载明的建筑面积实施以下补助：不拆除改造补助不拆除改造补助是指在不改变主体框架结构的情况下，对旧厂房实施改建装修，改造为创意产业园或科技企业孵化器（加速器）的，经市有关部门认定，可参照拆除补助的标准享受财政补助。容积率为1.5-2.0补助60元/平方米容积率为2.0-3.0补助80元/平方米容积率为3.0以上补助100元/平方米（8）优惠政策产业转型升级的政策支持完善差别化地价政策完善财税支持政策企业收购相邻建设用地实施“工改工”项目，其转让税费市政府留成部分采取先征后奖政策，降低改造成本。“工改工”范围内的工业用地改为公共设施用地、基础设施用地，提升旧工业区配套环境的，可纳入财政补助范围。——《关于印发《建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》的通知》010203农村集体经济组织申请将集体建设用地改变为国有建设用地，自行改造或与企业合作改造的“三旧”项目，土地出让金按基准地价70%核算。属于旧村庄改造项目、农村集体经济组织自行改造的旧厂房改造项目、农村集体经济组织与企业合作改造的“工改工”项目的，土地出让金扣除农业土地开发资金后，余额归村（社区）。属于农村集体经济组织与企业合作改造的“工改居”项目的，土地出让金扣除农业土地开发资金后，市、镇、村按2:4:4比例分成；属于农村集体经济组织与企业合作改造的“工改商”项目的，土地出让金扣除农业土地开发资金后，市、镇、村按2:3:5比例分成；市政府收入部分划入市“三旧”改造专项资金专户，用于补助全市“工改工”项目，镇街政府收入部分用于补助本镇街“工改工”项目和基础设施建设。（8）优惠政策旧厂房用地改造的优惠政策鼓励整合改造旧厂房用地发展传统优势产业、先进制造业、高新技术产业和生产性服务业项目（下称产业类项目），对于用地面积达到15亩及以上，且容积率达到1.5及以上的，可享受如下优惠政策：（一）在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，允许对“三旧”改造用地进行调整使用，以整合多宗土地，统筹开发。（二）工业、仓储用地提高容积率按控规微调办理。（三）旧厂房改造用于发展产业类项目，同时符合以下条件的，其工业生产使用部分可分割出售，并参照商品房办理《预售证》的做法，为分割出售部分办理独立的《房地产权证》：1．旧厂房用地为有偿出让的国有工业用地；2．项目竣工验收的容积率达到1.5以上（含本数）；3．受让人为在莞登记注册的企事业单位，并符合产业准入条件。类型政策1经市经信部门认定的生产性服务业项目可使用工业用地，但不得改变用途2产业类项目按用地面积不超过总用地面积的7%且建筑面积不超过总建筑面积的30%的比例，统一规划、集中建设配套设施3改造后不改变原用途，只提高容积率的工业用地免交土地出让金和市级基础设施配套费4村（社区）自行对原有工业厂房实施升级改造报建环节应缴纳的市级行政事业性收费先按规定征缴，竣工验收后按征缴额返拨50%5镇（街道）与集体经济组织共同改造及集体经济组织自行改造建成的产业类项目引进的企业，自签订相关物业租约或购买合同第二年起该企业所得税市财政留成部分，每年提取20%奖励给项目业主，连续奖励3年6镇（街道）、集体经济组织改造项目可再按《东莞市关于推动镇村集体经济转型升级、加快发展的若干意见》有关规定另行申请相关补助，市财政另行安排资金。——《关于印发《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级若干意见》的通知》（8）优惠政策案例三：惠州市惠城区三旧改造情况介绍1.惠城区三旧改造的背景2.现阶段三