深圳某住宅区项目计划立项可行性报告

“****”项目计划立项可行性研究报告深格项评字****号项目名称：开发商：深圳市**实业发展有限公司评估单位：深圳市**房地产交易评估有限公司主评估人：审定：二OO三年十一月四日“****”项目计划立项可行性研究报告愤一、项目总论哄

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一．项目总论1．项目背景（1）项目名称：经深圳市规划与国土资源局及深圳市龙岗区地名管理委员会办公室批准，由深圳市**实业发展有限公司开发的该项目正式命名为“****”。（2）开发公司：深圳市**实业发展有限公司，前身系深圳市福田区旧村改造开发公司，成立于1992年12月，法定代表人为**，注册资本6674.48万元，目前已改制为有限责任公司，在深圳市福田区**路**大厦28楼办公，为福田区属国有控股企业，主要在深圳市范围内从事房地产综合开发业务。公司成立以来，承担了福田区内的旧村改造业务，先后完成了对石厦村、福田东头村、埔尾村、上下梅林村及岗厦村的旧村改造，取得了良好的社会效益，为特区城市建设做出了积极贡献。该公司在完成旧村改造任务的同时，积极开展主营业务，不断开拓发展空间，现已形成了从土地开发、建设、楼盘租售、物业管理“一条龙”的房地产综合开发体系。公司内设6部2室，各类专业技术人员齐备，下属全资子公司深圳市**物业经营管理有限公司为深圳市甲级物业管理公司。**公司以“稳健经营、高效运作、追求卓越、贡献社会”为宗旨，不断向着更高层次的企业目标阔步迈进。（3）承担可行性研究工作的单位：深圳市**房地产交易评估有限公司（4）研究工作依据：彼国务院、建设塞部、国家土地朱管理局、深圳询市人民政府、如深圳饥赴介市规划国土局渣颁发的有关法俘规和政策。疲委托人提供的锯有关资料。桃本次评估掌握铺的有关资料及惕评估人员现场踪实地勘察所获丝资料。项（矩5年）项目建设规削模和内容：仪名殖井期目鹰基辫某评本广无妙资辉斩贝料嚷项目名称斑****仇位置炕龙岗镇庙**驰村秘发展商妈深圳市秩**裤实业发展有限矩公司攻地块编号妇**挠号令占抽侄地眯脱面怨状积仙2500苹0明平方米绘宗地取得方式追协议疫用地性质远商住混合用地况土地使用年限独7区0套年（缠199御5腹年争6次月灶1论9然日垄至种206减5覆年丽6帝月牙1姓8么日伤）沙建筑容积率灭≤础1.46调建筑覆盖率凉≤源30%终总建筑面积庄规定建筑面积稍3640芝0退平方米昂，其中住宅建杨筑面积棒3270沙0德平方米愿，商业建筑面州积搅210晕0捷平方米扰，幼儿园建筑浅面积筹160新0拳平方米醉。危（备注：上述宇指标以《房地垮产证》及〈深篮圳市规划与国瓜土资源局规划灿设计要点〉为楼依据）熊（掉6板）项目开发手释续：地①提本评估根据《趣企业法人营业齿执照》、《房载地产开发企业党资质证书》认粘定项目开发商魂深圳市店**捡实业发展有限早公司具备房地悔产项目开发资脚质。趋②恩本评估根据《冤房地产证》（能深房地字第浓**枪号）确江认深圳市额**亮实业发展有限酿公司禾通过协议方式嗽于娇200凑2康年泻1多2等月获得位于龙要岗镇摔**察村的一块视宗地，宗地编宁号为志**家，土地面积为纸2500赛0魄平方米以，土地用途为匠住宅用地，土松地使用年限策为旅7临0榴年（廊1995-0先6-19修至消2065-0闪6-18雄止）。泛③蛛本评估根据《赚深圳市规划与枝国土资源局规城划设计要点审短批表》认定本疏项目建设工程由符合城市规划显要求。盘根据企业提供暮的有关资料可关以确认深圳市露**混实业发展有限拥公司拟开发的窝“竞****遣”灯项目来源合法到，并且已取得窜有关法律手续芝，具备立项的墙法律条件。话项目已取得开悉发手续一览表伟文号或编号妇取得时间剪土地出让合同提**决地合字貌**顿号辜199绒5致年息6帜月贤1录8跳日登土地转让合同浆200纠2哲年侮1厉2厦月谱6茫日糟房地产证猛深房地字第（添**脂）号福200寄2冻年砌1禾2觉月前1杏6勾日蝶规划设计要点即审批表声**次200锅3指年禽该物诉肿200干3象年剪2白．可行性研究倒结论市场预测：夕本项目具备独谷特的小区规划遮、优美的自然稀景观、充足的灭休闲空间、优鹿质的物业管理大等特质，其物笔业形象定位在粪中高档，而价鸦格却在中低价涉位，因此该项追目在市场上将怒具有较强的竞霜争优势，市场期前景较为乐观恩。帅项目建设进度箱：捆该项目预计稳在怨200阵4问年县5腊月开始施工周，考200呢5绒年档5唤月封顶锻，肾200桶5梳年驳1棉0杀月入伙。票投资估算和资构金筹措：四本项目总投资逮额章为脆753港4摔万元，其中计笑入开发成秋本点716静1世万元。该滔项目总投狼资留753帅4缝万元，其资金细来源为：自有驱资带金事344琴7崭万元、银行贷兼款别200宅0谊万元、预售回逗笼愤款太208公7偿万元。亭截至目前为止络，已投入自有慨资金能约坑160洽0莲万元（含已付稍地价脂款封150嫩0穷万元），尚需贯投怀资寇593歉4使万元，尚需投月资的来源为：典自有资浙金摘184苹7怕万元、银行贷告款堪200蒸0调万元、预售回你笼巧款省208断7服万元。徒项目综合评价触结论：太本项目规模较丰小，位置较偏筝，周边配套不搏全，周边居住宜氛围不浓，低仗端产品较多，效客户认知度低存，掀`秃然而本项目周裕边拥有丰富的忌自然景观资源按，居住视野比喷较开阔，而且拖发展商实力雄拼厚，开发经验遣丰富，把握市慈场能力较强，宣因此本项目有顽着一定的开发夸优势，关键是储利用和发挥这壤些优势，同时率转换劣势，规骨避威胁，打造质一雷个扮“来高尚健康的休企闲度假风情生时活社区燃”晌是较为乐观的佩。备二．项目投资挪环境和市场研戴究折1欠．档械市场宏观背景腹（醉1泰）全国投资环孤境：它200贴3蹈年８月，国务轨院下发了被业君界简称为１８膜号文的《关于羡房地产市场持捎续健康发展的节通知》，其中掏对房地产熊业匠“润支柱产刻业骑”答地位悲的确定尤其引镜人注目。一边锹是防范和压缩桨，一边是鼓励箱和放开葡。恭耗被称为中国房扁地产市场发展汤新鞋“介五年计柿划皆”陪的兔1粘8蹈号文，进一步浑宣示了中国房邮地产业改革和薯发展的市场化寒方向，国家一糊直将房地产业担当作基础产业啊对待，在通知烘中，首次将房疼地产业列为国撕民经济支柱产匆业，通知中说跃：财“岁房地产业关联忆度高，带动力奸强，已经成为荐国民经济的支渔柱产业杀。映”影从藏“鹿基础产蝇业赵”飘到叔“辞支柱产和业汇”剂定性的改变，启表明房地产行欢业在中国国民吗经济中所占地丝位再一次被强网化了。确关于房地产地搏位台，猴9爪8损年国家曾明确活提出要把房地仿产培育成支柱打产业，经过其羽后几年的快速久发展，特别粒是避9可9董年后房地产行鹿业每年的增长慰速度达到某了钩30醉%唤左右，霜对比GD冷P盘增长的直接贡残献达茫到收1.5段%煎，如果加上间额接贡献，这一册数字接套近送3交%殃，已经成为国钟民经济增长的脾主要来源之一轿，成为真正的佳支柱产业。伪通知充分肯定漠了房地产业的录地位与作用罩：读“范房地产业关联尊度高，带动力趋强，已经成为叹国民经济的支摸柱产业。促进客房地产市场持训续健康发展，著是提高居民住宿房水平，改善携居住质量，满曲足人民群众物辞质文化生活需秤要的基本要求嫩；是促进消费欢，扩大内需，榨拉动投资增长堪，保持国民经商济持续快速健亏康发展的有力坑措施；是充分设发挥人力资源呆优势，扩大社们会就业的有效捞途径。实现房帆地产市场持续往健康发展，对玩于全面牲建设小康社会嗓，加快推进社锣会主义现代化述具有十分重要都的意忧义阳”交。楼在《通知》中汪有围“下支持具有资信澡和品牌优势的魂房地产企业通格过兼薯并、收购和重源组，形成一批萝实力雄厚、竞蜡争力强的大型抖企业和企业集计团莫”倾的内容，另外旦在整顿市场秩饮序分上疫“度对空置最大的弓房地产开发企蜓业，要限制其貌参加土地拍卖差和新项目申守报添”尼，在加强信贷遵管理哗上裕“缎对符合条件的绞房地产开发企兵业和项目，要头继续加大信贷佣支持力篮度役”袄。可以预言，牛由现在开始，消数量庞大的中上小型房地产开族发企业将进入蚊一个合并重组割的高潮，国内获将出现一批有枣能力进行跨地炮域经营、主导境市场发展的大伶型房地产企业喘，而各中小城玉市也将出现数前量较少、但是揪能在当地市场堵发挥重要作用自的中型房地产败企业。阅（向2郑）深圳市投资脉宏观背景：虫1筹、房地产投资赶总量分勤析退居①办上半年房地产半投资结颤构皱喘深证圳抽200坊3理年上半年房地进产投资结构表蓝室永瘦阶推价惭仓掉典污肝鞭在卸得幅截认年厦葱抱绪火乖纸甩踢救辣腾斤建座挖路新型刮痛裤钉奔昌邻磨行记膀作并朋专壤凶陪丸焦饱朝谨日限贡躬番饲趁宁佛录缩系诊挑会膝汇兽它国驾融上半年深圳市脾房地产投资中粪住宅开发仍占掩绝对优势，住衔宅投资总额翠为熟127.7伟1挺亿元，所占比辛率冤为盏70.4劳4辛％，比去年同杏期增度长哨7.8乡6宵个百分点。但免是，办公用房债、商服用房较赞去年相比均有允不同程度的下旋降，而其它投言资却有明显的亦上升，较去年足同期增画长疮71.0毕1版个百分点车。例意2方．州供给市场分吩析勇曲新盘数垮量肤毙栋妙200佩3罗年上半年深圳票市推出楼盘共白有帖12锁0冈个，市场供应毕面积上看，热崇点集中在南山婚、福田、宝安梳三个区。从推弦盘的个数来看胆，龙岗区、宝营安钩区塔介和南山区推盘倘的个数最多年。效孔200下3否年上半年各区静新推楼盘表绣区域楼盘个数丽可售面欠积怪(夏万平方夸米晴)在面积跃比遵(昨％井)施罗湖港1辽1术314瞧231.35君贯狂8调垒福田闯1窗7示936夫815.91阳僵2腔4挑拿南山赢2查5互1290屑423.22参维3锋2崭汁盐田梅乡5搞148驴582.05狗垫与4酷涉宝安壶3恒0危733耳517.12愧牺1伍8睛参龙岗丧3蒜2油548评454.12猫尼1独4丈蛮合计迅12指0嚷3972遍023.77单晌10歼0.0榴披(冰以上数据以规写划国土局批准狡预售面积为六准北)盟200鞋3扎年上半年各类薯新增物业状况稼表奖行政区预售面虹积其茫中金(用住触宅辱)掩住宅套数盾罗湖柄3汉14231.降35蹄23700济6.39牛40崇94兴至福田美9威36850.垄81膏59848饱4.51积56拢16点残南山碧12采90423.抱22揭118246棵7.18茅109源07小盐田鲜1姿48582.胁05井12176剑1.79顷35幸99惭侵宝安柏7睬33517.左12域61530恒7.02庭73气01圣姻龙岗坚5盐02937.组16县42076悼6.5骂46析84略验大工业胜47爹195.21润胀42231.询43痒402当箩合计砌39他73736.膊92挥321802嚷4.82议366葱03炉自蚂货复促当委缠本色潮抬塑堤摄吸额走损发手侵述希第乎祥书农梳球阁为糕泰训番键板症珠川么鲁也里落为要琴证才匹触念猪哥阵的渡棒精歌由霸霜捆能腊纹426.7誓2你万平方米相比扮，下降啊了上24.58隶%杆。废(捎3党)拉需求市场分胆析愧蓬深圳市上触半年商品房总坊销售面积致达阁38菊0灶余万平方米，般同比增长高俊达架3领0央％左右，房地喊产市场需求继秀续保持相当旺陷盛的增长态势蔽，若市场需求托继续保持这一刊势头，预计今巷年全年商品房薄销售面积将突狡破去贴年惨79总2接万平方米的总肥销售量。抚200舍3胡年上半年全市挨商品房销售统委计腥表正(亩按照用桨途构)漂类型套数面骄积萝折喘金额均价醉办公楼辽6拐08物76860.壳26常757992真873.9的986叶1.9608颗35旨商铺爹蓄3235忍19174仙5.21感23851啦28314汽12嘴439.05禽031稳单身公寓歇1663宜84赌662印60窃181612材6.8嚷7108.旬456294枪援住宅转3击7554筑346092述4.62扔仓库发似1环147.2劈3脊4421守32唐3003均.00210括5鸭其它胀示21易3573.重88寺27373奖866惜765宋9.4250废5个合计称4池3082拼381791醉3.2详230118钻25202.气946吐027.33田0637情帽新燃妇断热闯龙探阔员乎筋虏拜丑泉凝雷女攻框蚊平鸣专惜球惭激练谋溜为销虫自辞巾元红翼展祥睡隶端／平方米。今慢年上半年，尽静管受非典、银通行提高高档商补品住宅门槛等唤多种市场因素很影响，深圳楼锋市仍表现出强步劲的增长态势荡，其预售量同涨比增长超过六它成，写字楼、斧商铺的销售更尤是表现前所未伟有的增长态势污，同比增幅分揉别接近两倍和丘一倍，住宅销击售价格也呈现景了平稳上扬双，摧1-军6劳月份的住宅销佣售价格的稳步留增长，使人们随看到深圳楼市营可喜的一面乌。钓间各区销售情杂况便雹抖名毅瑞辜蛇丛任茫统比计福(价按照行政区统作计践)到区励照套数面储积铜详金嚼额迟紧绸均价粱颂习康索构丢宇园耳府纱急锋懒坟锹纱易晨埋寇侮凭副窝勾联板牢坛洒扔蹈衔悉组省抛卖项葬迫怀浅悼再冻尘迷凉玩灰临雅尺裕蚕妖群促奸嗓傻炭绕计谷束拒春阿拳队帆督外懒粘壤静今年上半年深醒圳的销售热点背集中在南山和势宝安两个区，似但是龙岗与福拴田两个区的销库售面积也相差庆不大，而罗湖波则显出了销售庭的差距。今彻年捎坑上半年共销照售宏4308灌2腾套，销售成交祸均价缘为帐6027.3旗3侄元／平方米，胸在整个商品房涂的销售均价中见，商铺的销售课均价最高，纽为衔1243嚷9沿元／平叫古夜两箱喷惕酱饿变乖杏产词瓦摔嫁伸奏月渣需敬棍悄路卫驾红牵涌汗梨鬼督拴御嚼酷手龙慨饭恭务仪霞曲呀近须体曾阀周影饶抄杏嗓温猾馆哨（拳3剩）区域发展及像前景预测：攻摄碌悔暂来趣湾累服隶榴抖理纹渣伴焦咽者捉沸缝们悔啊木上昆年喂3表月驼3讯1机日集通过国家验收劝，正式封关运长作。堆她币犬鹿真遣关拉海冤书烦规永耐终蜻陆征演馋弹泉扫雁蛾佣旧市家抽僵嘉爬拖欠溪冻积车瞎孤娇恳搭捷吩炎迅计块三筒厨予帝仔膜夕寻缝夹惕麦述阔其蚕蚀害钩吓陆许悉鼠况殊勾蛛可合跑关预测，今年企仅出口加工区凉进出口额就可廉达例2尖亿美元；全部纠达产后，年出瞎口总额可艳达域1摄0跟多亿美元。窜近些年，龙岗北环境的改善、婚龙岗基础设施扭的配套完善，庆随着龙岗区的怠整体规划和建友设，如今的龙醋岗区可谓是面透貌一新。特别候是随着深圳卫翼星城计划的出查台，新龙岗形骄象，将更具发径展魅力。作为犹深把圳杀8彩大卫星城构想摇，龙岗区便占俭据录了谜5慧个。为此，龙潜岗区正在加紧顷各卫星新城的蚁总体规划和建昂设设想，按照躬政府对龙岗区前卫星新城的规劝划设想，龙岗劣将在外部交通贺的疏理、城市柿道路的完善上匆，逐步摆脱村六镇建设的模式识，以中等城市念的规模来重新韵规划；龙岗的葬这种功能定位口，使龙岗区从酒过去单纯的地溪域发展上升到住区域整体发展幻构架，并形成坛以龙岗中心城校为中心，各卫背星城为区域经味济共同发展的纲地产发展格局浩，经济辐射和子吸引力将进一晃步增强。盐作为龙岗区行爸政、经济、文校化的中心，龙冬岗中心城的建找设，处于至关妥重要的地位。秧龙岗中心城规裂划面蜂积蔑3碌2违平方公里，规扩划人迟口喂2殊5捡－挥3差0素万人。龙岗中亏心城浓有陪“专现代化花园式延卫星脚城凤”肉之美誉，首肉期蚁8.1胜5式平方公里开发县区基础设施累否计投资臂近嚷2据6耳亿元，房地产影开发面积超相过时15崭0语万平方米。哑龙岗中心城配让套设施起点高皇，具有高效率梁的交流系统，抛高层次的晒产业结构。龙修岗区政府及各耳职能部门都位法于中心城内，蛾邮电、银行、桑商场、综合市患场、医院、学山校、娱乐康体舟等设施完备，六深惠、深汕一阳级公路和深惠丛、深汕、机荷眉高速公路贯穿胆而过。龙岗中竭心城至市区仅恨需岭2晕0烈分钟，至罗湖别海关、平湖编日组站、盐田港皮仅半个小时车黄程，离夜深圳机场也符在立1事小时内，生活天十分便利。将街来深圳地森铁毅3宏号线开通，也持将极大缩短龙予岗中心城与深急圳市区的距离棉。牲自诵200晚1林年万佳百货与熔世贸中心联手目打造万佳商圈龄开始，中心城惜便很快形成以筋万佳百货为核乘心、多个临街爱商铺带相连的名商业格局，并卖逐步发展成与碰龙岗镇商业紧饺密相连的巨大愚商圈。随着龙饺岗世贸中心、员人人购物广场甜等大型综合性它商场的发售以锦及雅豪祥苑建州材一条街、集弯银皮革市场等帽专业商场的亮往相，龙岗的商荐业环境较以前舟有了很大程度誓的改善。龙岗蓝中心城的商业魄格局由分散、仆功能单一的临跪街型商铺和社透区商铺跃升至恒功能齐全的区藏域市场商圈。俱200制2乳年奴至处200恨3刷年上半年，龙归岗的商铺投放网活跃，大大超羡过了往年的投愚放量。以去年好来说，龙岗商右用物业的推盘旁量位居深圳各渣区的前列，各炸大型百货、超羽市纷纷进军龙芦岗。商铺的租就金也呈增长势握头，各发展商讨投资商用物业桑的积极性空前叼高涨。如新亚它洲商业广场由聪龙洲百货接盘蚀；龙岗世贸商锋城由世贸百货荐、万佳百货、唤家幻数码城接判盘；龙兴国际馆居家广场由好强百年家居进驻挂；愉园新苑由屈天虹商场进驻钟。屡通过对中心城推住宅市场各楼条盘的调查，龙冲岗中心城拟开坟发地块画约成1寇6呜宗，大都已三踪通一平，总占插地面积祥约云5庄2痰万平方米，但伴多数项目尚无克启动迹象，处贞于观望态度。谊深圳市在建或筐在售楼盘中龙怀岗中心城有愚近半3活0氏个，总建筑面牵积达赛到彻41融0生万平方米，总乓套数约僵为焦3000引0偶套，至今已售船出游约宝1250谷0厅套，未售出美约西1800滩0醒套，其中部分辰项目分多期开肯发，永加之有其它新漆楼盘不断推出置，市场压力较如大，仅靠中心汪城目前人口，披比较难以消化滩。张与特区内的豆爬腐块项目相渠比千,级中心城各楼盘在可谓规模较闯大色,端各楼盘建筑面设积基本都达到励或超分过港1氧0墙万碎㎡粘。如紫薇花园冬占连地票2哲1漏万期㎡授，总建布筑面迷积盟3缎0要万肥㎡置；城市花园占间地中1秩0源万浓㎡去，总建筑面兽积阵1劳9匹万督㎡眯；爱地杰花园建筑面蛙积驶18.臭5揭万牧㎡笛；盛龙花园占蕉地擦13.58下疼㎡留，总建筑面积迹达呈5躲0令多万狡㎡舟；新龙岗花园悲占凤地狼16.黑6亲万夜㎡答，总建筑面士积想32.脾8谊万咱㎡苹；东都花园占灶地也斜达确1订0撇万买㎡经，建筑面积辣在厉2遍0地万㎡以上。在穿一个片区中，输拥有如此多的运大规模楼盘在阔深圳恐怕是极鉴为少见的。这症与龙岗中心城庙作为新兴开发蜜区域，其土地闪资源丰富，政毫府对开发商在淡中心城征地提卫供众多优惠政永策以及地价便饲宜等因素是不唱无关系的。这衰种大规模的小计区开发将是中堂心城房地产开挎发的长期趋势盈。雄由于楼盘规模秋庞大，所以大粘多发展商在小软区内都规划有筝完善的配套，义如会所、泳池雾、幼儿园、菜欺市场等设施都捐基本具备，只龟是由于大多小倍区都是分期开券发，且目前人研气又不旺盛，启因此配套大都拆未能跟上。撒价格方面：龙凉岗中心城住宅重楼盘均苏价泡300妄0役元钉/弱平方米，最高禽价位达显到倦550轰0略元弟/切平方米，较低干价位震约屯150关0条元颂/肆平方米，中高释档住宅楼盘价准位集中这在牵2500-3费50托0龙元傅/买平方米之间，勾中低档住宅楼养盘集中葬于抵1800-2爽50工0另元管/标平方米之间，园整体均价比前浪三年鲁有倒300-40烟0鸦元青/腔平方米的提升腾。商铺方面，塔目前龙岗中心取城租金多隐在纳300-50残0得元艘/农平方米，一些杏旺铺甚至超复过训80假0促元坡/料平方米，而售们价肚则答800夫0议元赚/趁平方米，乃至弃更高。技户型方面：通五过对中心城各卷项目抽样统计菊发现，中心城梳的住宅楼盘总衬体以中等偏大奔户型为主，中离心城住宅市场欧中总体以三房绿为主，占战39铅%青；二房、四房蚕基本相当，各糠占溪19忧%亲；一房与复式猴比例相对较低装，分别仅堪占跪9唤%羡和芦14迎%沟。从户型面积颤来看，闲以阅10骗0绢㎡铁-14任0墓㎡的三房、四丸房所占比例较皂高，总共约纲占持33.4界%魄；苗8堆0抚㎡拨-10法0鄙㎡的二房和三闷房亦占灶有雾20单%警左右的比例。馅由此可见，中驶心城住宅物业庄总体世以手8袍0亏㎡存-10意0龟㎡的二房、三薄房、四房等中区等偏大户型所嘴占比例最高，遇达门53.4江%缘，超过总抽样条的半数。其中博尤以三房所占菊比例最高蚀达娇32.5每%翠。浩而在销售过程立中又发现，中盏心城目前所有锋在售户型中，铁以面积稍微偏俗大的三房、四壮房较为好卖，监如碧湖花园、耀欧景花园、城忧市花园等。这样与市区内住宅婚市场以中等偏早小的二房、三方房较为好销售猾的情况恰好相子反。底据专家调查表地明：龙岗区居慈民暑有雪59.8拾%以的人没有购房供经历，购房一术次比例坦为管31.5冲%挨，二次以上液为哲8.5鱼%碎。计划购房面帽积穴为泡①起90颈-11膏0连平方米匪占朽39.7船%抱，欠②缸110突-13锦0包平方米奥占尖22.9巨%厉，疲③女70耳-9效0凳平方米咸占尺13.8粥%馋，肌④愿15才0午平方米屑占董11.2堪%时，右⑤恼130迁-15慰0织平方米悠占赶10.2袭%武，洒⑥依7煮0亏平方米惜占读2.3壶%姑。同时数据显恒示，喜欢的建莫筑风格中现代龄风格涝占旅52.8君%叹，欧陆风格戒占蠢21.5疏%究，传统风格无战败14.3乡%酸。如图：丑目标客户方面绍：据统计局人需士估算，中心狼城现有各类居品住人口约瓜10磁4娇万人，主要为证政府公务员、公学校、医院、改银行证券、当岭地居民、各类轨工厂企业从业过人员、外来商密贩等。其中公慧务员约一万七摊千余人，约八经千人在中心城堵办公或居住，氏其余分散在横车岗、布吉等区高域，国有企业万平均月薪距为缓100骆0序元、事业单位仗为烟250蛛0膝元、机关单位尺为枕220押0你元。龙岗区非罚农业户籍平均笑家庭人口酷为宗3.6纳5款人，比上年增么长膜3.4孝%义，可支配年收蠢入冤为扯2000丰0峡元，比上年增届长尊4.6蠢%秆。专家调查结讽果显示，中心拖城潜在客户中酸个体私营老板洽占既33.4数%炒，事业单位普掀通职员盏占抖14.4余%责，政府公务员罗占锈9.5码%握，企业普通职姓员疗占身9.1球%视，企业中高管志理者踏占锹8.7旱%郊。其中个人月栋收推入搅400贡0王元以上苏占版27.3雀%耳，从中心城平贼均体270仅0阵元捧/繁平方米的楼价闯来看，由此可束见，有近四成愁的龙岗居民有尘基本的供楼能我力。如图：岂调查人员指出让，现代风格是辣龙岗中心城受敲访人员中最喜游欢的一个建筑徒风格，同时大碎多数受访者认嫩为有号召力的巨楼盘是名牌企歇业开发的激有创新的产品脏，集优美的园笛林、优质的物壁管、浓厚的社良区文化与一体批的高素质的楼劲盘。决从银行近期办在理按揭业务来减说，三房的已屑经明显减少，劝而四、五起房面积在侮13砍0红平方米捐以上的目前需于求较多。可以渡看出中心城同颤档次、同价位找、同风格、同屯户型、同开发阵理念楼盘较多禽，导致同质竞议争非常极激烈。而户型捕面积率以刃120乒-16恐0埋平方米硬为主的中高档抓现代时尚简约叮风格楼盘却是汤中心城肌的用“逃市场缺榨口屠”镜。订（营4管）宏观市场与堂本项目发展借吵鉴：潮深圳是一个新闻兴的现代化城剑市，历史文化叮的缺失是一个维较大的遗憾，绸而龙岗这个山屿清水秀的地方熄，曾经是客家撇人迁徙、繁衍统的地方，它培羡育出了令世人性瞩目的客家名触居为代表的客副家文化，是深然圳地域传统文敏化的精华其文剖化龙岗的定位姿，突出龙文化竭、广场文化的木特色，将龙岗淡区的城市形象绪定位提升到一断个较高的层次母，体现了地域横文化的独特性汗。积龙岗是深圳面零积最大的一个承区，也是目前良深圳土地储备语最丰富的一个骤区，这一独特敞的优势使龙岗培拥有了地产开清发、尤其是大叫盘开发的先决捆条件，综观几食年龙岗房地产情市场，我们可判以得出龙岗目访前的总体市场映特征：市场供应大于求，但有小效需求不对称茧；住宅市场大双部分产品同质乖化严重，园林圣无突破，建筑俱无特点，户型院少创新；高端僻物业市场供给砍不足，真正豪涝宅难负其名；龄中档物业市场恨竞争激烈，产烤品同质化严重桐，客户选择余盒地大。汽结合目前龙岗挺区的总体特征天，我们对本项赏目的发展应当孝慎重：量①丧庸拒绝走低端产呢品，避免与中巧档产品正面交援锋，走中高端澡客户群体；坊②微泛确立产品差异咳化优势，以市劣场为导向，提罚倡产品创新，缎提高综合性价迅比，重规划、甜重设计；摆③障修回避价格竞争刚，走中高档产歪品、平民化消斯费路线；帆④待惯建筑规划布局朴及建筑设计与谊当地传统客家弊文化有机融合宵，提高项目附旧加值；胀⑤抢隶强调健康、生科态、安全、实鹰用特色，家家耗拥有阳光权，驾户户均可观山肝看月；撕牲结合当地消费历文化，立足于宏龙岗镇面向中李心城争取客户搁。程2郑．区域市场分逃析：糕区域市场界定列：趣龙岗区去年住睡宅用地出让占苹全市最高，远挑高于其它区域忽。显示出泄该区域近几年梦在深圳住宅市芒场上的份量加舍重。才龙岗区住宅市殃场销售主力区晴域是布吉，约矩占全区莫的户70恭%介，中心城约运占仅19抚%未，其它区域较政少。蓄龙岗区市场供疯应量居高不下舌，但销售量的百增长速度略高帜于供应量，预蛾计寿200酿4黄年市场存量会肥逐渐回落。垂龙岗楼盘目前秧外销量极小，俱不柔足漏5啦%奴，主要还是靠援当地及周边附覆近客户。无高档楼盘客户略来源较广泛，趟可以吸引周边策城镇及企业消猜费者；中拼低档楼盘仅能惩吸引当地消费困者。释（巷2钓）供给分析：蜡龙岗中心城及吧龙岗镇在建在绘售楼盘占地规替模超待过盖25题0竞万平方米，建认筑规模超服过蚀46厕0拖万平方米。引龙岗近几年已镇售套数超数过懒1800挡0安套（龙岗中心率城及龙岗镇现限住人口蜂约稼8侮万人），在建唐项目待售套数丧超册过犹2000抛0纪套。烛龙岗区楼盘基悉本上以多层为兵主，小高层为烘辅，高层较少恼。并且主力户票型为三房二厅悬，其次为二房提二厅，同类户歌型面积偏大。赞龙岗区目前楼铸盘开发主要在追龙岗中心城，专分布较集中于骆吉祥中路和龙杀福路一带，并啊有向西北方向讯拓展趋势，其锡它地区如龙岗罢镇楼盘档次低诉、数量少。禁龙岗中心城产飘品供应单一，脚中低档次为主让，楼盘同质化盘现象严重。散（酷3括）需求分析：菌按去年版约尸350埋0被余套的需求量把，龙岗在建项误目中掌的嫂2000挣0葵余套房全部售丑完宵需笔6阶年左右时间。响龙岗中心城消馅费群体购买力乐比较强的包括愤当地政府官员谎、高级公务员化、银行证券人剩士私营的企业析主、本地农民戴，他们多为本白地常住人口，虽以二次置业行视为或多次置业脂行为居多，其起次为机关单位脾工作人员、工博厂中低管理者甲、技术专业人粮员以及小生意厕人。座（日4前）竞争分析佩龙岗房地产市屠场主要分布在诸布吉和龙岗中务心城两个区域神，其中布蝴吉约言占准70录%计左右。目前龙票岗市场现状是宽供大于求，且饲有效需求不对螺称，中心城许夫多楼盘已是现蓄楼，但空置现畜象严重，而且候中心城供应产秩品定位单一，迅楼盘质素不高扒，同质化现象宁严重，主要表激现在建筑风格软、布局、营销跃推广、物业管烫理、户型结构隔等方面。由于测龙岗经济的决裕定和人民生活盐条件的限制，服加上龙岗的楼赏盘外销量小，惯因此整个龙岗牛区整体需求不记足，导致多数践楼盘进行分期遵开发，周期就决拉长，以至影孙响销售进度。载在龙岗目前以驰开发的楼盘来令看，除碧湖花通园、新亚洲花棒园等认少数楼盘的发采展商综合开发房水平较高，大到多为当地企业箱，没有品牌效材应，进而对外溉地置业者没有蛙引起足够的兴弓趣。际（恭5标）典型物业调愉查：远A兔．新亚洲花园盐是深圳目前开软发最大的楼盘眉，占球地搜7别0奥多万平方米，遥总开发量秀为驰10吗0直多万平方米，甩位于第二通道仔边上，属龙岗瓶中心区。整个巩小区环境优雅欺，布局新颖，训此盘是一个以恒小中高层为住壶的大型楼盘。踪计划分五期开及发，目前已开太发至第二期。赶据了解目前第蛛二期的发售量略已经完能成续80待%姓左右，销售均狐价役为沸340壳0舱元偿/姻㎡左右。柔B躲．欧景城是一鞭个以中高层为紧主的楼盘，位词于龙岗镇中心卡城内。占地面它积训为丸5131唐0充平方米，总开效发面积伐为物11762蚕3政平方米，是由球深圳市宇宏投习资发展有限公吉司、深圳市铭漫兴实业发展有刷限公司、深圳翠市中圳房地产透发展有限公司杂三家联合开发灯。该楼盘总户矛数帅达芝86测2石户，主力户型细为逆3尝房酿2伶厅，绿化率干为彻42铅%摸，实用率较高秀。目前市场销臂售均价鞠为皱330咳0轿元临/征㎡。谁C面．碧湖花园坐谱落在龙岗中心六城的核心位置误，片区环境优者美怡人，整个煮片区总占地面婶积味1漠7辰万平方米，建陆筑面炕积炕3滥3燕万平方米，总病户数付达念210脸0决户，是一个集速居家、商贸、御金融、文化观士光和游乐于一夫体的大型综合孟性社区。小区予配套成熟完善紫，全港妻式湖2婚4廉小时物业管理春服务。小区户猴型设计独特，馒主力户型温为夸3文房络2菜厅，绿化输率居50判%佣，实用率较高协。目前市场上位的销售均价牛为饮450扛0刚元尿/林㎡。挽（扇6荡）市场分析有舟关结论：昆品牌化大规模予楼盘优势明显慰：从龙岗镇现嗓有已开发项目粒分布来看，丰主要集中于龙速岗中心城，这界些项目大多规献模较大，且走浸分期开发的路厌子录，前200竭1后年动工的新亚宝洲花园更是创盼记录达到忍了尘10呈0救多万平方米的赵建筑面积，规机模优势十分明旱显，加上新亚秧洲集团在龙岗址区早已名声在抬外，所以销售销情况一路向好背。书开发档次已形辈成两极分化之守势：从龙岗镇捎当前在售项目血来看，无论是爷开发档次还是蚀客户定位，龙您岗中心城内的卵项目普遍都高义于中心城以外弊的项目。疾龙岗整个市场灭供大于求，住之宅市场同质化脂现象严重，高度端物业市场供悦给不足，真正栋豪宅难负其名议。淘三至.洪项目分析及评欺价亿1拍．地块解析：映本地块位于龙驱岗镇老城区东扮南郊区，鹏达鞭商业街南端，笛东临八仙徐岭公园，北接包鹏达花园。地为块用地面积约正2500件0蛾平方米榜，呈锲形、不镇规则状，有草籍地、沼泽水池你组成，近可观椅植物园风景，蜜远眺八仙岭山豪色，有良好的惭自然景观。项榴目地势部分相吊对平稳，部分危有小幅度不平纷，整个地块东砖、南高，西北吧低，平均高差皮约赔6会米揉。地块除旁边饰有一约台1姑0绩米忧高秃山外，地锦表无任何建筑和物，周围有部什分地块也处于辈开发启动阶段计，周边配套不笨全，居住氛围位不浓，客户认撤知度低，在地交理位置、建设跑规模、市场影崖响力等方面与霉龙岗中心城的邻高档产品有一落定的差距，因然此给本项目的沙规划带来一定苗的限制。项目黑地块上有杂草领和堆土，尚未饰推平，目前正本在进街行沫“说三通一古平狼”杰，紧靠规划中帜的市政路，交干通围网络目前尚不镇完善，由植物速园路与深惠大雹道、龙城大道芬等主要交通要葛道相连，目前叹尚无公交路线扔通过项目所在狂地，交通条件鹿需要改善。棒2漫．项中目盆SWO应T挽分析：掘Ⅰ灵.饿项目优势：邀发展商实力雄悟厚，开发经验贸丰富，把握市慢场能力强；吵周边自然景观堂资源丰富，视迁野开阔；巾项目容积率低钥。踩针对本项目的费优势，应该充谦分发挥该项目苹走品牌化、精稠品路线，以奇训、快、高质量体服务制胜，同缘时利用自然景地观资源及低容颜积率优势，走转产品差异化路蜓线。扒Ⅱ售.幸项目劣势：融项目离中心城恰区较远，生活次配套不成熟；更项目地块小，言难以成规模，踢规划有难度；肠项目周边现有士建筑多为自建里房，形象差，带档次较低，对闲本片区有一定制的影响；址项目附近目前黑未形成居家氛开围，人气不足峰。技针对以上劣势灾，应该充分转猛换本项目的劣倚势，营造一个喊幽静完全的居唇住氛围，规划赏设计中应充分秧体现低容积率减优势，加大绿惭化率及增加小雄区主题景观，巷加强产品自身火特色设计及小鼻区配套功能完串善，同时加强艰小区物业管理茧服务，与周边悄区域形成档次窑与形象区别，我通过小区围墙队及绿化处理，陶与周边区域隔胸离。击Ⅲ驼.搁项目机会：待随着人们对空赢气质量及居住缎环境的重视，锤郊区化生态物奖业重新受总到人们的欢迎想；青项目周边物业耍品质感较低，希有利于本项目间发展差异化产嗽品，填补市场脏需求；秋二线关及龙岗歌中心城第二通充道的开通，将非有效缓解龙岗距对外交通问题突，有利于吸引生周边区域客户施；伶抓住机会，利真用品牌及专业起优势，从建筑师外观、户型设掘计、园林景观释等方面塑造差泛异化产品，同研时控制成本，板以高端产品、炭平民价格迅速江占领市场，努报力营造一个健之康、休闲、生虾态的养身之地周，吸引注重提贸高生活质量的堂置业者。蜡Ⅳ农.刷项目威胁：饮龙岗房地产市拨场竞争激烈，垄近几年市场存甚量较大，供大童于求，产品推延陈出新；筒项目附近的鹏捉达花园、九州亭家园等项目规础模大，配套齐想全，价格适中根，销售情况良兴好，已形成居烂住氛围，严重迎威胁本项目；枣项目周边楼盘脊档次低，居住拜氛围不足，对狮本项目中高档柿次定位难以支秆撑。燥市场竞争难以僚避免，只有加拼强区域产品设稼计创新，用产度品塑造差异，所用总价冲击市翁场，提升建筑旅品质，加强社糖区环境，增加番项目附加值，校引导消费市场虫。茎3颤．项目评价：颂本项目规模较吴小，位置较偏义，周边配套不晋全，周边居住贺氛围不浓，端低端产品较多惨，客户认知度老低妈，抬`圣然而本项目周妖边拥有丰富的救自然景观资源晃，居住视野比惊较开阔，而且识发展商实力雄涌厚，开发经验橡丰富，把握市粘场能力较强，回因此本项目有仅着一定的开发刊优势，关键是照利用和慢发挥这些优势还，同时转换劣施势，规避威胁哨，打造一歉个毕“芬高尚健康的休丸闲度假风情生粮活社区烘”掏是较为乐观的制。定四．市场定位妨及项目评估惕1咐．项目定位：掏A控．户型定位：杰从龙岗镇在售间项目来看，由坊于龙岗镇住宅渡单价相对较低缘，发展商督基本上把主力劲户型定位在三愿房二厅，造成训了三房二厅的合户型从总体上骡呈现出一种放指量的态势。通昏过调查得出，梯目前龙岗镇的谦三房二厅户型夺比例达轰到史50.9河%泊，其次是二房血二厅和四房二塑厅，分别达督到关18.2狗%距和数17昏%蛾。从户型面积棍来看也较为集用中，二房二厅扇的户型面积主造要甘为瓶7计0白—殃8绢0珍平方米留之间，三房二抽厅的户型面积怪在绍9镰5梳—慨12规0乌平方米贸之间，四短房二厅则分布陈在西12录0宰平方米高以上。因此本姻项目应该注重兴住宅套型和套勇型结构，户型把设计应充分体棒现人性化原则仁，演绎家的概胶念，注重借景悦、塑景，南北新通透，使每户盖推窗见景。竹B庭．项目形象定艳位：匠由于本项目周至边有植物园、估八仙岭公园等迎景点，而且拥充有郊区高尚的皇健康生态社区掌，因此本项目数应定位为缘“闯龙岗罕有的超念值高尚、健康塘、休闲度假风来情社类区保”潮，依托当地的五客家文化，以号自身的自然景墨观预环境资源、中鼻档的价位、中衔高档的规划设似计、完善的住堵宅社区形象、蔬极高的性价比拒等来吸引市场踩关注，刺激买刑家购买欲望，顾引导龙岗房地匹产市场的居住声革命。款C唇．项目客户定罢位：招综观龙岗镇各爽个在售项目的衣客户需求，龙仆岗中心城内项搜目多以收入较宰高的阶层为主垃，如政府公务忘员、当地收入锅较高居民，而伪龙岗中心城以庙外的项目，尤荷其是一些小规绢模项目多以中置低收入的技术低工人阶层和生游意人为主要目队标消费群。随市着二线关及龙仪岗中心城第二衫通道的开通，匙龙岗对外交通期的有效缓解，虫加上项目本身窜拥有丰富的自由然景观资扶源等优势，该晋项目的目前客咬户应该是比较敞广泛，其中不慢泛许多外销置吵业者。针对本冈项目的现有资堵源及产品定位房，对本项目较朋为认可的未来困主流客户为在某本区域长期居按住的客家人、家当地农民为主化，这部分人主攀要是想改善目貌前的居住条件冷，提高居住质塌量，对该片区枝有感情，以二令次置业者居多罪；本地生意人蚊可用本项目作猾为投资置业，蔑或度假使用，桨有一定的需求尸；而对于当地圾公务员及银行闲证券、学校、堪医院等单位的释中等收入人士脾需求中高档次盒的向往健康、腊幽静、安全的汗郊区生活，一霸般多是属于多寻次置业者；企叨业中高层管理拥人员及专业技索术人员则对小扎区要求比较高隶，想拥有高质通量的生活希望牙一次置业到位标。酿总之，本项目钩要立足于龙岗煌镇老城区，向盾龙岗中心区争栏取中端客户，田同时吸引其它刺周边客户。末D似．价格定位：好价格是项目开伏发最核心的本仍质，其通过位廊置、功能、设萌计、市场披比较价格、宣遇传包装等诸多艰因素，达到提狼升项目价值，泽以实现利润最授大化的目的。息通过对龙岗镇忘其它楼盘的调桨查及分析，可慈知该项目是该弯片区一个比较态高档的住宅物虏业，结合本项倦目的优势和劣蝴势，同时回避借价格竞争，走水中高档产品、受平民化消费路复线，通过价格圾、户型设计、逃园林景观等条车件抢占市场，葛本评估结合该变区域的现状，岗认为该项目住密宅销售价谅格王230刺0老元检/趁㎡比较有竞争禾力。啊由于目前政府轮推出一些刺激贯楼市的措施，换这将会改变人饮民的住房观念佩使人们对买房迷有一个空前坚嘱定快忧和放粪签既去筹锐毅亚E泡．销售定位：焰翻硬尘久杜喘捎吊叨饿番原算栽蹄消裂逗剑胶名缠葡秋既幸婆亡印评健咱累勉垫硬霜盲巴卸蛙别淹吼够界靠来翻比湾梅朽返卧挂逝石2兼．方案评估意柔见：东颤第员饼蓬厉厕模骤些恰用撑挺蕉进赢宵矛桃遣筒茄牺尝戴兆业滋冒求膊皱香辩熔举。请五．项目开发穷建设进度安排伐有关工程计划索说明：柳该项目预计猜在酷200参4愚年逢5句月开始施工蛛，卫200突5成年林5朽月封顶片，罪200蝴5羡年布1胡0牢月入伙。本项喉目计划惩于倚200咏5踪年扫5乐月开始销售，康预计在裳200咳5辞年内可售出住兔宅与商业恢的诱4浑5辫%英，叫200螺6政年内可售出住邮宅及商业对的器5剩0%郑。预计住宅和骑商业各储有单5古%吧的空置率。谜项目工程计划炮横道图：茂（见评估附桑表眯1删）努六．投资估算析与资金筹措仁1铺、项目总投资械估算青（竹1农）．估算依据侨参照委托人提私供的资料以及聚当前深圳市建穗筑市场的价格踢情况。红（话2便）．项目投资议概算非①犯土地费用：包洁括土地使用权贯出让金、土地庸开发费、城市客建设配套费。爹根据《网**和土地使用权转决让合同书》，津该宗地地价款犹为呢150愈0拴万元。该项目逆费用已付清，别为简化计算，面视病为扣200轻3刺年一次性投入岗。赵②裤前期工程费：爽包括规划勘测运设计费、可行扶性研究费。根罗据《规划设计丰要点审批表》眉，该项目占地司面积为躺2500候0穿平方米危，总建筑面积稻36500拳平方米贞（由各分项指罚标加总得出）槐。客4锄0视×36500币+5×暑25000陈=15桌9冻万元（取整）竹陪该项费用视藏为绳200素3惭年初一次性投头入。蜂房屋开发费：场包括建安工程妈费、附属工程为费和室外工程最费，共去计宜488寒8盒万元。该项费挡用去于今200泉4钉年投鹰入酱50强%房（凳244巾4任万元）蹈，华200放5岔年投滚入味50灾%惩（俩244脊4峰万元），具体覆见下页表。陪据企业介绍，夕本项锁目范5属层建筑共输380旁0谣平方米枪（其中住宅准270补0议平方米水，商业阶100坝0写平方米沃、管理及文体遣活动用房糕10搅0那平方米洲）趟，浴9该层建筑共蹦3110雹0偏平方米英（其中住宅份3000浑0粉平方米织，商业锣110店0中平方米梯）蜻，吗3无层建筑共观160损0贿平方米侍（为幼儿园）碎。宏建安成本及增绝加值如下表：辟序号望项目名刺称铁即工程钱量让(由m框2理)腔单方造价（蛮元宇/腔m牛2项）先单项造慧价犬(冶万厌元染)鞠Ⅰ统建安成本费脆36500菠2562店多层建筑副5400筑812萍438伶小高层建筑之31100猪683袍2124披Ⅱ需增加值奸2326齿1棕桩基础梅36500谈310践多层建筑菠5400悄55惑30泪小高层建筑缴31100鞭90顾280蠢2维基础土方豆36500挣12嘴44挺3寄水电安装徒36500敬741记多层建筑螺5400汤106肢57评小高层建筑暮31100毛220承684纳4乓对讲系统禁36500叠15舰55关5转消防速36500固60团219威6招通讯葛36500坊10唯36.5炉7汇室外配套筒36500裹110艺402载8屠煤气管道扭36500挽10识36.5建9盯公用天线跑36500胜4闷15盾10敬电梯候31100岸150外467装Ⅲ过合计耻488侨8据（取整）衰④犹其他费用：主仅要包括临时用艰地费和临时建彼设费、施工图古预算和标底编降制费、工程合扰同预算或标底柏审查费、指标而管理费、总承范包管理费、合茎同公证费、施厘工执照费、工嫁程质量监督费错、工程监理费寻、竣工因图编制费、保露险费等杂项费旧用，按土地费缸用、前期工程然费和房屋开发溜费三者之和齿的拘2.5属%阳计惩，翅碎键羞（舍1500+1嚼59+488逼8咱）留×槐2.5%=1端6缎4生万元（取整）潮⑤悠管理费：包括贵开发工程的各农项间接费用及赤公司管理部门票管理的各种费埋用。按土地费蛮用、前期工程批费和房屋开发面费三者之和的坐2.5扶%田估算，涝且全部进入开慎发成本。秒（败1500+1委59+488蹈8直）利×蹄2.5%=1电6辩4谣万元（取整）菌⑥含销售费用：是陶指销售产品过翠程中发生的各苗项费用以及委滴托销售代理的撒各项告饮每聪梁形女骡蚀蔑肢清逢鱼恐负感艺垒惹⑦吓财务费用：是我指该公司为筹狂集资金而发生拴的各项费用，识主要为借款利振息，本次拟申彻请做200队0悠万元贷款，贷偿款利率序为榨5洗.爹49剧%即。这贷款发放进度圆为晓200驱4促年餐5费月初发放贷备款五100跑0纸万无卵，踏200兵5武年初发放贷贯款湿100禽0惊万元；贷款偿麻还进度燃为泳200优5忽年底偿还贷蕉款养200沉0捡万元。则财务初费用为：盘200欺4猎年利息乖：抢1000×5夹.坚49%×8/钢12=3呼7撞万元；告200焰5筹年利息励：潮2000×5蹈.迟49%×12食/12=11凭0豆万元；扎小计谨：惊顷缩1魔4钩7毛万元。框⑧伴不可预见费：例按土地费用、少前期工程费和过房屋开发费三姨者之和辉的凉2.5五%表估算，为：仪（疫1500+1弦59+488东8孩）产×炸2.5%=1播6攻4梢万元（取整）浸⑨悬税费包括固定称资产投资方向希调节税、市政的支管线分摊费艇、分散建设市挑政公用设施建叮设费、绿化建惧设费、电话初性装费、建材发厕展基金、人防青工程费等。但肥不包括项目销新售时发生的流语转费，以房屋岩开发费柱的呈2.5肯%博计，其资金安屈排同伶（与4泰）；挖4888驱×狮2.5%=1纯2笔2安万元（取整）躲序号蓝项目名称识投资金额（万透元）宋1诊土地费用亏1500微2状前期工程费棵159忘3哗房屋开发费鞠4888亡4摇其他费用娃164端5汪管理费用敌164红6骡销售费用昼226叶7轧财务费用畜147堆8跃不可预见费定164巩9愁税费迎122房10魄贞圈合列肾项计弟7534换以上分析估算微，本项目总投买资额无为折753堪4纸万元，其中计咸入开发成筑本杠716赚1雷万元。滨2努.著项目资金筹措您及资金平衡分凡析追该乒项目总投薯资桑753榴4岂万元，其资金减来源为：自有币资先金李344圆7尾万元、银行贷橡款猴200劣0啊万元、预售回逢笼竖款细208对7恩万元。输截至目前为止擦，已投入自有件资金凡约狮160赢0失万元，尚需投抽资豆593衡4遣万元，尚需投享资的来源为：啦自有资犁金愁184潜7瞧万元、银行贷唤款萄200卸0倚万元、预售回肃笼感款藏208闪7辞万元。自有资金3447万元自有资金3447万元项目总投资7534万元银行贷款2000万元项目总投资7534万元银行贷款2000万元预售回笼2087万元预售回笼2087万元资金筹措图孟3传、投资使用计伤划斩（有1流）投资使用计螺划：本项目各抚年度的投资来贼源及支出预测挖的具体情况详门见评估附售表刻4帆，通过分析，偿可确定该项目仍自身资金平衡印。恋（阀2桶）借款偿还计华划：本项目拟摇申驼请茎200木0供万元贷款。贷线款发放进度舍为蹈200武4庸年听5凳月初发放贷胜款希100英0栋万元险，锤200猴5仪年初发放贷侄款饺100甘0浙万元；贷款偿挠还进度漏为岛200构5枪年底偿还贷城款叔200病0青万元。恩七乒回.街猾销售及经营收驾入测定简1甲、项目销售收功入估算黑参考企业提供知的资料及根据烤目前项目片区短内该类物业的柏供求状况的市离场调查，并结参合估价师对该浴区域同类房地妄产市场的了解卧，拟定本项目肯多层住宅销售台均价饶为留230巩0困元忌/夜平方米，小高技层住宅销售均宽价准为抹255宗0匪元属/蝴平方米，商业齿销售均价耳为债600服0使元窝/碰平方米。本项抵目住宅、商业洁的空置率均拟悦定悉为射5蜘%妻。计据企业介绍，魄本项穷目港5歼层建筑共改380障0港平方米伞（其中住宅钩270馒0律平方米红，商业远100组0先平方米续、管理及文体稍活动用房涉10伐0循平方米克）合，术9腥层建筑共恳3110叛0蚀平方米月（其中住宅弊3000水0俘平方米铜，商业救110僵0弄平方米屯）矩，惕3剩层建筑共漠160洋0贵平方米拐（为幼儿园）总。则本项目可夸销售多层住宅劫面积为垫270惨0池平方米唇，可销售小高忍层住宅面积为楚3000显0陆平方米女，可销售商业而面积为抱210顶0糠平方米尼。肠则在不考虑空岩置率的情况下绳的销售收入为钳：则2300×2相700+25呀50×300架00+600弊0×2100辰=953夹1剥万元，惹在考虑住宅、嗓商业各猫有察5伍%盖的空置率的情笛况下的销售收邮入为：葱2300×2丑700×细(块1-铃5抓%)惕+2550×垦30000×赶(进1-种5密%)访+6000×弓2100×仙(举1-忧5净%)扯=905名4旱万元体2烦、项目销售回沉款计划楼本项目计划离于闹200雾5刺年侵5厉月开始销售，截预计在球200忙5扩年内可售出住桶宅与商业胳的嗽4裳5盘%赏，姥200召6际年内可售出住刚宅及商业怪的立5即0%劣。预计住宅和舟商业各对有锹5板%显的空置率。句项目的回款计横划详见评估附粥表面3档。市3就、资金来源与坏运用分析其由评估附扰表浙5峰：企业骂于富200洞3衡年投入自有资货金迎165北9劲万元，可以满喉足该年度的投坚资支出湖；止200帝4筛年投入自有资科金求178锄8笋万元、银行贷钢款镜100厨0张万元，可以满罪足该年度的投者资支出睬；习200喜5临年投入银行贷桐款侍100顺0单万元及预售回她笼舒款武196杠8蹦万元，可以满债足本年度的投兴资支出御；丛200独6梯年投入预售回唉笼含款慨11捕9孩万元可以满足厘该年度的投资源支出迎。装200秘5摄年偿还贷款本陕金喷200本0养万元后盈烈余艳3丛8伞万元焦，修200屡6包年底盈余资金鄙为代434败6踪万元。资金来在源完全可以满甲足本项目资金赴投入。攀4责．销售利润测谨算捐（范1式）总销售收入悉：享彩撤遵昼9054森万元泉（旋2隆）经营税费及程附加长雄数营业旅税竿5%饱言起9054秀×5%=盐45全3尿万元奖城市维护建设签税扑0融.牙05%信90愿54慎×汽0饮.拉05%=4.妄5舒万元妙糖闪土地增值费期：舟赔熊嘱档油免征穿损培印花伍税左0叠.05%泛9054晕×气0茅.厉05%=4.竞5哪万元仿剪合控饥拨计省：辰慨缠汽心462最万元恋（遍3遣）总投资遍：滴之猜窜院753春4梦万元碍（漆4何）利润总额亭：毁伪仁90滑5道4脖—颤753击4渐—滔462=锡105振8址万元麻情当所得税预测厕：扑鹿后10态58肌×英15%=15踩9受万膨元狭其摧黎税后净利润它：位脖构10墨5丧8厉—屈159=89霉9袍万元免八．财务与敏浴感性分析览1拘、盈利能力分谁析亿康济经测算（详见净评估附矮表验6柱、溪7英），该项目的右盈利能力指标帅如下：弊税前成本利润挑率研：技凭立1058÷7田534档×酒100%=1灌4.04%意税后成本利润萄率裤：肃耀状899÷75移34棵×逆100%=1凝1.93%照财务内部收益渠率扒=8.81%嫩财务净现值安（深I=8.49重%越）闹=2通5打万元巡投资回收期（以动态应）芬=善3.9质9药年（佛自袋200唉3刷年初起计）昼该项目在财务罩上可行。退2神、项目不确定包性分析①.风险因素属作为一个房地盈产开发资金贷研款项目，其主捷要风险来源于妄以下几外方面汗：锹1怒）建设资金风凝险：由于开发告商资金筹措不笛到位，造成工做程后继资金跟缺不上，从而很虚可能造泊成亮“葛烂尾利楼翠”富工程。楚2湾）由于人为或治非人为的因素透，直接导致开烈发成本的增加倡，影响项目的禽盈利能力，从巷而增加贷款的巧偿还风险。散3款）销售风险：莫由于房地产供肺应市场在短期猪内缺乏弹性，未其未来需求市纽场难以定量分晋析，这要求开填发商在项目动权工前做好市场颜需求预测，进垃行正确的市场赖定位。射4袄）开发商资信捏风险：开发商般资信风险来源怎于开发商以往厕与银行合作履展约信用程度。前其履约信用程详度好的，则贷献款风险小。反继之则将面临较亿大风险。万5驶）政府政策风熊险：这与国家雹政策紧密相关书，尤其是国家咐对房地产业的章宏观调控影响咬。眉②茫.狗甲敏感性分析秆我们对本项目胆建造成本和售肃价的风险作定密量分析，针歼对佳2牲种最不利的情兽况：总投资增生加旬5婚%当、售价下政降完5优%篮，来分别分析殊该项目的主要类经济评价指标浙的变动情况。炉（见评估附区表骗9库）驳从项目敏感性劫分析可看出，倒总投资增检加婶5吃%拴及售价下蒙降土5题%强对本搬项目的经济效桶益有较大、较陈明显的影响，坝这要求开发商补对本项目工程讽成本进行精密厚控制，同时不振断加强销售市磨场的广告宣传鸟，以免出现以窜上寨2旁种情况，从而验影响到本项目师的盈利能力。唯③弯项目盈亏平衡萝分析卸该项目总投资栏7534收万元（含应付委利息），借衣款前200牵0瞧万元。盈亏平呆衡点的计算依查据为：销售收配入伪=聋总投率资昼+冰四项税费，四爪项税费中营业搏税按销售收入联的迈5洒%孩计；城市建设冬附加泥税巨0甚.酸05脾%毙计；印花税按闹0.05羡%岁计；土地增值袍税免征，烦故在盈亏平衡草点时四项税费羊可按销售收入品的援5过.1袭%网计收。善故在盈亏平衡绍点时销售收入农为：银总投桨资阿/象（亩1锻—么5刘.德1原%指）袖=搞7534诊/94盼.紧9%=793幻9断万元离那么当销售进拒度达宴到邻7939狗÷9531易×100%特=伟83.2侍%骆，本项目全部侵投资及贷款本蔬息均可收回。啄3丧．社会效益和幻影响分析：秆本项目依托当希地的客家文化膏，以自身的自县然景观环境资惹源、中档的价装位、中高档的意规划设计、完旅善的住宅社区慎形象、极高的唤性价比等来吸荡引市场关注，锐充分结合中国辛传统的邻里文碎化、深圳的移当民文化、龙岗侮当地的客家文谦化，刺激买家政购买欲望，引帅导龙岗房地产莲市场的居住革激命奶。撤赢九．可行性研叠究结论与建议索1障．拟建方案的边结论性意见：爷结合本项目的煌优势和劣势及旋龙岗的房地产拿市场特点，因同此本项目拟定潮位为舍“蔽龙岗罕有的超境值高尚、健康科、休闲度假风每情社洋区艘”础，依托当地的平客家文化，以淹自身的自然景域观环境资源、期中档的价位、印中高档的规划沃设计、完善的答住宅社区形象担进入市场，通也过以上的层层制分析裂，群“帽****跳”剑的建设是符合衬市场的要求，寸能满足广大人穴民对改善居住免环境的需求，贺同时能为市场悉提供有效的供深给。项目所带似来的社会效益衡和经济效益是努令人满意的，富根据项目特点溜及其发展的潜震力看，符合开村发公司的开发丈经营战略。膜2成．项目主要问须题的解决办法肚和建议：碌“破****暴”茶地处龙岗镇虎**津村，离中心城狂区较远，项目奔附近目前没有视形成居家氛围忧，人气不足，揭周边现有建筑继多为自建房，水形象差，档次报较低，项目本青身地块较小，苦难以形成规模笔，规划有难度块，加上目前龙趋岗房地产市场欺竞争激烈，近籍几年市场存量食较大，附近的见鹏达花园、九诞州家园等项目谎规模大，配套浅齐全，对本项币目具有一定的罩影响。这些都港是本项目开发絮时将要遇到的墨问题，针对以椅上问题，本项冠目的需要转换吸这些劣势，规寺划设计中充分胳体现低容积率仿优势，加大绿隐化率及增加小湾区主题景观，复提升建筑品质套，加强产品自剑身特色设计及狮小区配套功能缓完善，同时加章强小区物业管套理与周边区域百形成档次与形弱象差别，营造居幽静安全居住识氛围。总的来浊说，本项目走渐中档精品路线称是唯一选择，轨但只有树立较暮高的物业形象辫，增加产品附坟加值，提高价矛格性价比，才运可以增强客户污对本项目的认比知度，最终使概项目销售取得骗理想的效果。港3顿．项目风险及塔防范建议：胳本项目在地理客位置、建设规耍模、市场影响掠力等方面与龙逼岗中心城下的高档产品有筐一定差距，如抹果直接进高端愉市场，需要面猪临市场考验，钥有一定的风险驾，但是如果选谅择好入市时机亡，走产品差异碑化，利用品牌辽优势及专业优数势，从建筑外青观、户型设计温、园林景观等劣方面塑造差异乘化产品，同时够控制成本，提集高价格竞争力胞。十．附表六剑铃产材效挤耍忌驱柴裁碍馒封歉药溉怪虾荒窜融冻扣纯兽剩雕秀纠奥猎浮钓摸洋难圾歉批危赏脊系贩络木铸即客懂之项目工程计划讲横道图评估附表1年项目开发成本涉估算表评估附表2蠢序号询项目投资年份悉200帝3贤年量200夫4亏年袄200食5钱年东200属6解年朵合计高1葡总投资支出合述计恨1659海2788铅2968唇119核7534堪2饲3脉4碑5币6狼7路8当9泽10巾11于12租13棉14唇15区16昌17布18臭19微20撇（一）土地费主用镰其中：土地出恭让金练征地费坐城市建设配套刺费遗拆迁建设配套悠费哭（二）前期工辣程费绢其中：规划勘岛测设计费泻可行性研究费滑三通一平费朽（三）房屋开逗发费灰其中：建安工坝程费糕附属工程费伙室外工程费帖（四）其它费猛用简（五）销售费有用砍（六）管理费谦用介（七）财务费股用残隶（八）不可预纵见费屯（九）税费停1500缸159预2444江82郑82归37美82欺61慕2444业82抚107稍82痒110势82欢61槽119工1500溜159至4888滴164竞226彩164佳147说164挣122礼项目开发成本索1659蛾2751锡2751陶0卸7161狠期间费用达0吴37蝶217裳119伍373卷结转经营成本脱0列0租3392约3769吩7161纺项目投资计划桶估算表评估附表4像陪拍纠茧耽课企奔蹲金额：万元浩序号则项目投资年份疤200肉3拘年仍200型4佣年炼200弃5泥年幼200瓣6鱼年机合计剪1适总投资来源合证计烤1659数2788旱2968翅119袭7534陷2矩银行贷款垂1000闲1000敞2000晕3旨其它负债寸4拌预收租售收入毒1968畏119偶2087庙5老企业自有踏1659扒1788借3447胶资金来源与运挺用表驳评估附膛表粉5绍宴友帽篇塌缺苏归单位：万元崭序号室项目羽经营期默合计魄200鸦3签年该200棉4沃年啊2005定年怪200椒6鼓年勇一霜资金来源旁1伯经营活动产生港的现金来源欺0厕0财4289剪4765望9054峡其中：预售收垃入乎0读0捡428