浙江杭州某地块可行性报告

肆***畜*卸房地产集数团姥刷冲市场研究部续*****兽*贱有限公妨司学祥济营销策划部胖2009-9鸽-4拒**董*今地块驾预可行性研究鲁报告目录HYPERLINK\l"_Toc228180145"第一章项目概论-4-HYPERLINK\l"_Toc228180146"一、项目概况-4-HYPERLINK\l"_Toc228180151"二、可行性研究初步结论-6-HYPERLINK\l"_Toc228180156"第二章项目投资环境可行性分析-8-HYPERLINK\l"_Toc228180157"一、经济发展背景-8-HYPERLINK\l"_Toc228180164"二、钱江新城区域规划概况-14-HYPERLINK\l"_Toc228180166"三、总结-16-HYPERLINK\l"_Toc228180167"第三章市场可行性分析-17-HYPERLINK\l"_Toc228180168"一、杭州市区房地产市场发展概况-17-HYPERLINK\l"_Toc228180170"二、项目周边区域市场概况-29-HYPERLINK\l"_Toc228180171"三、竞争楼盘分析-31-HYPERLINK\l"_Toc228180172"第四章项目自身可行性分析-38-HYPERLINK\l"_Toc228180173"一、项目概况-38-HYPERLINK\l"_Toc228180174"二、项目周边配套-41-HYPERLINK\l"_Toc228180175"三、项目SWOT分析-43-HYPERLINK\l"_Toc228180176"四、结论-46-HYPERLINK\l"_Toc228180183"第五章项目构想与建设规划-48-HYPERLINK\l"_Toc228180184"一、项目构想-48-HYPERLINK\l"_Toc228180185"现二、项目主要裳开发节点时间嚷计划筐-52-HYPERLINK\l"_Toc228180186"洁三、工程实施产进度杀-52-HYPERLINK\l"_Toc228180187"先第六章经济陆可行性分析梢-54苗-HYPERLINK\l"_Toc228180188"俩一、销售价格猫估算凑-54-HYPERLINK\l"_Toc228180189"郑二、投资估算搁-54-HYPERLINK\l"_Toc228180190"嘉三、财务分析兄-55-HYPERLINK\l"_Toc228180191"矮四、敏感性分撕析持-56-HYPERLINK\l"_Toc228180192"座五、方案二测漫算养-57-附件：尘1年、主要楼盘个崇案表活第一齿章溪停垂项目概论一、项目概况地理位置懒本案基地位于绿杭州市滨江区淹内，阿项目北至二号惜支路，东北向卧距钱江三桥健约需1.桐5替公里；南抖至据**质*榴，与市级经济欧适用房新州花慈苑比邻；西至匙阡陌路，西北朵侧为滨江区政办府周边核心住慨宅区；东至西绑兴路。项目地块项目地块项目地块项目地块要项目地理位置姑图经济技术指标以项目主要经济没技术指标表逼用地面积洲38100表平方米吨容积率莲2.4飘总建筑面积耽118452后平方米徐地上建筑面积止91440钥平方米介其中笔住宅宝88590论平方米午会所剪2000交平方米缴物业及其他糖640+21助0合平方米鸡地下建筑面积妨27012铁平方米泼建筑密度圈22%响绿化率袍30%更户均面积价149求平方米肥总户数熔600狐户傻车位配比墙1烛：励1萍车位个数角600秆个仍车位面积金45奥平方米倍注醉：量①敌本项目代建幼仿儿园，建筑面毛积弓193圆6灶平方米；盏②阁考虑加强会所珠配套，设置餐兴厅等功能，故爽会所面积设置晕为珍200触0旬平方米；浇③紫不考六虑旨70/9张0异政策的限制。倡项目户型结构幅建议表共户型面积段（挠平方米）态户型结构洞所占比例是户均面积妖（平方米）晒户数（户）荐9恶0劳以下倾两室两厅严10%勺90效90-140杀三室两厅步30%句130周140-18俘0涌三针/愚四室两厅理55%仔14蜓5附、扎170宋180-20肚0薪四室两厅造5%场185僚合计钥舟100%灿乒二、可行性研诚究初步结论除（一）市场可栗行性结论那从整个房地产语市场来看，虽医然在经济危机哪的影响下筒，杠0傻8蹈年杭州的房产佛市场受到了比蒸较严重的打击柱。但阶是娇0贼9吊年截止目前，福市场整体经济猛复苏迹象明显婆，房地产市场僻再次成为了人等们所关注的热姑点。我们也要东注意到目前市址场恢复的特点蛾：是刚性需求茂爆发带动改善牢性需求恢复。话但改善性由于出受到市场供应搁量的影响并没征有得到完全地协释放。凉从项目所处的絮区域来看，依虾托良好的区域忙前景规划，区声政府所在地周厨边已经成为入召住率较高楼盘龟的聚集地。且瓜近几年项目周兔边住宅性质的恩土地供应比较筐少，眨0满9幅年截止目前还介未有土地供应仙，且已有在售呢楼盘销售情况照良好，各楼盘扛基本处于无房贤可售状态，毛料坯销售价格已求经达煤到应1800看0读元蚀/化平方米，对于去本项目来说，凯有比较大的上病升空间。键（二）项目本恳身可行性结论类项目所处位置出为滨江区区政早府周边核心住胜宅区，周边配策套完善，公共艘交通便利，生悄活气息浓郁，幸离在建地悄铁步1赤号线江陵路站悬仅意80挪0雅米。贴项目周边已经筝形成了楼盘集悟聚的氛围，随核着近几年来主画城区开发量的异减少及可售房聚源的进一步去兄化，住在滨江否成为人们广泛堆认同，滨江区万高起点、高标股准的城市规划话被市场高度认仔可。虽然本项彻目面临比较激蜂烈的竞争，但闸是面向整个杭煮州的市场，还赞是有比较大的器空间，只要定冈位准确，充分采挖掘潜在客户丙，发挥绿城的丧一贯品质与服掉务优势，将会揭有比较大的市此场机会。限（三）经济可撒行性结论饰帖堡由于本项目地竭块还没有推出愿，因此根据市映场情况，特别谜是参照绿城同俗类型楼盘如丽晒江公寓、西溪改诚园项目。在向保证总投资利患润率凶在爽11能%劈左右的情况下琴，推算土地价序格。市做中档精品项叫目，中档装修烧成本按玉照演300哑0瑞元啦/吼平方米。预估届住宅均价补在揭2500河0状元项/若平方米，地下盖车位价格央为眼1壳3唯万父元匪/欢个；推算出土练地总价为千83466.检36诵万元，按仙照煌2.每5掉的容积率，建句筑面积驾为趟9144秩0厅平嫁方米，土地楼然面价格控制在锐9128恐元来/杨平方米。去（四）项目建这议恩本项目整体档刺次定位重点考倡虑的因素：剃1宇、微观位置：然本项目处于滨延江区腹地，核肢心住宅区范围管内，该区域缺声乏支撑高端产鼻品定位的自然扇景观资源。渡2朋、竞争概况：拨由于产品定位无的区别，周边谅楼盘中除与少各数精装修产品救形成竞争外，会本案主要的竞剪争对手是本公半司西溪诚园和旺丽江公寓。剪3每、整体市场情驻况誓：醉0煎9收年杭州的房地委产市场经历了俩两个阶段：年壮初，由降价所玉引起的刚性需紧求的爆发；年夸中，由于对通受货膨胀的预期品所引起的改善文性需求及部分怨投资需求的爆袍发。近两年滨达江区内开发项淹目由于受叼到丢90/7参0撕的政策限制，咱目姻标客户均为刚牧性及投资性需古求，改善性需坊求在此轮的市票场快速消化过肤程中并未得到粉充分释放。刃因此，本报告蒜建议项目初步土定位于中档的芦精品项目，档冷次基本界于西蝶溪诚园、丽江盆公寓项目之间村。飞第二妇章饥园码项目投资环境贿可行性分析牙一、经济发展籍背景窃1债、国民经济保容持快速、健康牙发展。苦200今8量年灾，全市实现地众区生产总值尝（气GD荒P拥）演4781.1纹6消亿元，按可比执价格计算，比漫上年增造长沃11.估0攻％，连喷续吼1睛8言年保持两位数广增长。其中：挂第一产业增加池值狮178.6吊4叫亿元，第二产咱业增加迷值街2389.3离8滤亿元，第三产乱业增加责值锁2213.1遵4愚亿元，比上年倚分别增柏长梢3.拍6捷％铅、陷9.俗0殿％存和替13.缴8盘％。三次产业获结构由上年需的素4.0爬∶拳50.2摸∶维45.似8厦调整膊为痕3.7搅∶寸50.0祝∶藏46.刚3犬。全市按常住术人口计算的人凭均岔GD燃P遇为笨6041焦4听元，按户籍人嗽口计算的人酬均如GD虏P诉为轧7083奥2告元，分别增剃长贩9.徐4风％间和肢10.次1丽％，按国家公塌布怕的杂200狠8盐年平均汇率计哭算，人均分别眨达愚到摄869戏9远美元档和辰1019别9撒美元。维2这、非公经济活祥跃，比重不断圾提升。球在全市生产总博值中，非公有智制经济所占比柴重已达工到酷68.矿6卡％，比上年提或高够1.樱2膏个百分点，其惑中个体私营经双济占全市生产药总值的比重由弯上年格的渗47.撞8糊％上升畜到韵49.卧2桑％分。友200纤8锤年末，全市共择有私营企邮业在12.8征2尽万户，从业人域员笔123.5郑6案万括人巷;浅个体工商毙户束27.5纽3夜万户，从业人穗员球50.2鬼5异万人。该3覆、财政收入快醋速增长，地方摄政府可支配资边金充裕。瘦全年完成财政送总收搞入竟910.5般5疼亿元，比上年畜增巷长东15.介5贤％，其中地方壤财政一般预算戏收隶入悠455.3安5收亿元，比上年动增输长贩16.杠3榆％。在税收收海入中，增值众税尝305.4总4驳亿元，增仗长惧16.形5梨％；营业够税童143.7鲁4超亿元，增穗长凑13.确2德％；企业所得真税哈203.6例4校亿元，增营长播13.砌1急％；个人所得幻税买68.1咬1挺亿元，增决长指15.啦8矿％。全年地方辅财政支贸出索419.6养7逗亿元，比上年抛增耳长腊25.宴0率％。其中：教层育、科学技术栏支笨出峡92.颗8陷亿元，增唐长尾23.玩9节％；社会保障哲和就业支统出向40.3弹1瓣亿元，增圣长炮34.贡6埋％；医疗卫生零支茧出太25.9汽5恢亿元，增别长缠31.沫7姐％；环境保护伴支粮出院7.4播6因亿元，增墓长匙43.柱7脂％；城乡社区套事务支话出斗68.2纷5逢亿元，增盼长镰2锤6醉％。背4做、人口增长平置稳，市区人口疫比例高。曲2008棋年末箩，类全市常住人口纱达尚796.与6热万人，比上年寸末增赤加谅10.罢4相万人。其中户躺籍人消口肉677.6钞4铲万人，比上年疑末增芝加环5.2鹿9塞万人。在户籍弱人口中，农业挤人尿口厌336.8冤8侨万人，非农业湖人射口欧340.7邻6室万人。按公安夏部门统计的全谦市人口出生率银为幼9.0此9盘‰仁，葛人口自然增长翻率霜为密2.7召7廊‰更。半5蛛、固定资产投雨资保持稳步增凶长，略高煌于速GD私P青增长。带2008化年砍，谅完成全社会固黎定资产投柜资情1961.7括2抱亿元，其中限达额以上固定资客产投抢资适1863.5嘉2套亿元，分别比苏上年增疮长辱16.图5意％错和给17.斥7召％。从限额以淡上固定资产投匠资方向看，第速一产业投漂资无3.0蓄8搏亿元，比上年程增挎长筝32.卖4睛％；第二产业霸投配资托570.5深7弊亿元，增鞭长葱7.请9遗％，其中工业羡投泄资绣569.3扇4央亿元，增翁长论8.绘0逢％；第三产业参投掌资摔1289.8厚6兵亿元，增电长叮22.谁5经％。恼房地产业咱。杏200徒8咳年全市完成房薪地产开发投牢资飞596.6绿3梅亿元，比上年党增姑长影15.衔0英％。房屋施工它面蚕积蓝4953.6夺8坑万平方米，比艇上年增酬长众3.惊7吹％；竣工面笋积常893.2彻4司万平方米，下匀降涛5.占8争％。全年商品别房销售面守积荷716.3洋8第万平方米，下希降坊37.抵7织％，其中住宅库销揭售本627.4测8舍万平方米，下五降出39.抢9盐％。市区公开培摇号销售经济田适用肠房仗977够1予套，建筑面堤积或82.惕5论万平方米笔。万6印、国内贸易继愧续活跃。原2008暖年已，杠实现社会消费甲品零售总前额转1558.3宣8丙亿元，比上年李增黑长哑20.龙2简％。其中城市字消费品零售泪额斩1481.4甩9况亿元，增早长宅20.放2贴％；县以下农籍村消费品零售分额禽76.8臣9场亿元，增缴长拦21.职4迹％。分行业看爱，批发零售贸在易业零售毫额蹄1377.7仔7沈亿元，增踢长蚂19.惜9词％；餐饮业零皆售困额艰176.4岁2注亿元，增叫长闪23.秤3学％；其他行业鸭零售拖额闲4.1搭9拘亿元，增隙长必0.疫6贝％。移2008朱年末巴，絮全市共有商品棉交易市培场察69蒸1妈个，其中亿元唉以上商品交易训市去场绵13驶4汁个，实现成交索额踏2201.9邀1脂亿元，比上年付增境长赔14.涨2饿％。唉7葡、居民收入和挺消费能力不断钉提升，储蓄存胡款稳步增长。绿200势8布年自，市区居民人色均可支配收格入畏2410深4售元，比上年增才长童11.庭1弦％，扣除价格牺因素，实际增客长晓5.脆9锦％。按不同收清入水平五等分抵分组，城镇居蜻民家庭人均可田支配收入均呈部两位数增长。耻其尸中逐2屈0领％低收入组居肿民家庭收入增瞧幅最大，比上避年增幻长姜18.浙4姜％，比平均水施平增幅床高日7.久3呜个百分点。市避区居民人均生矿活消费性支棵出捏1671遭9捎元，比上年增叠长捷12.绣2脖％。市区居民圣年末人均住房孩建筑面积佣29.8吗3带平方米沟,粥比上年增虎长防3.污6滋％。市区每百柏户居民家庭拥丘有汽俊车逝17.8渔4丘辆、空调苹器宋195.5坟3拦台、移动电渐话终180.8才7盼部、家用计算供机委81.7钢4疑台、微波批炉敬69.0何6羊台、热水昨器钩93.3勇4锐台、助动秩车懒36.0傅5清辆。啦全市农村居民漠人均纯收诞入雀1069雪2酬元，比上年增辱长艘12.倘0损％，扣除价格登因素，实际增态长享6.隐8分％。人均生活东消费性支傅出拉844叉6布元，增钩长僵11.记6虎％。农村居民套人均居住面积但达保69.7驴4客平方米爽,考比上年增抽长坦2.很5魂％。年末农村房每百户居民家割庭拥有洗衣吹机资77.4返5糖台、电冰束箱小90.6芽4模台、空调凝器捧90.8河2机台、热水脉器家73.0肃9辆台、微波鲜炉或19.3盈6青台、移动电估话醋178.6画4臣部、家用计算振机防30.1舱8蜓台。梁2008反年末纠，耕城乡居民储蓄胀存款余额该达碧3476.5集9颜亿元，比上年箭末增尿长金31.乘8游％。责8邮、旅游业保持障快速发展。悉全年接待入境嘴旅游卵者猫221.3蛮3膜万人次，比上旅年增掀长冻6.徐1争％；接待国内已游气客帜4551.6食7仔万人次，增忙长尸10.夸7吴％。旅游总收迈入达海到获707.2快2缺亿元，增挡长丛12.殖2障％。市民出境脑旅游人数俩为蒸28.2迎6乎万人次，比上肢年增锦长寇4.璃4症％。旅游基础彩设施日趋完善秩。至年末，全炼市各类旅行社涨达希43贫7倾家，其中国际教旅行赤社都4栋1灶家；星级宾馆镇达默到缘247克家，其中五星司级酒搬店木1疼3砌家涂；秀A技级景瘦区腾2绕6桨个，其中斜5A荷景叶区垦1眨个，蹄4A永景他区季1绿9贯个。换二、钱江新城达区域规划概况令杭州国家高新亿技术产业开发呈区执——惑天堂硅谷陡•浮滨江新厘城边寸杭州高新技术膊产业开发区建钻于已199罪0借年，是国务院后批准的国家级吓高新区，区域壳总规划面具积暖85.6培4体平方公里，处忆于中国长三角天经济最活跃的佩区域。杭州高家新区高新产业得集聚、创新能射力强，是高等辱院校、科研单委位及智力资源服的密集区域，寸也是杭州的硅据谷和新城。菌高新区集聚了望杭州建市季61破%雷以上的高新技犬术企业量，扮80挥%非以上的软件企厨业幸，倾90墨%先以上的服务外驴包企业筛；弓6纳大主导产业分堤别为通信设备沙制造业、软件外及服务外包业鸡、集成电路业打、数字电视业嫌、电子商务业欠、动漫网游业况。高新区被授心予际“女国家软件产业辞基地且”恩、凭“叨国家通信产业俭园哲”殿、题让“篮国家集成电路虏设计产业化基厚地缓”术、桑“伸国家动画产业批基地臣”堤、闸孝“浮国家高新技术猴产业标准化示击范区鲁”需、慧俩“舒国家知识产权页试点园区揪”赶、嘉阴“勤国家留学人员工创业园遣”朵、闷“叶中国服务外包批基地城市示范杨区僻”逐、齿“蜡中国软件出口花欧美工程试点亿基地单”睛、治“童国家软件出口愚创新基地膜”申、熄“峰信息产业国家吼高技术产业基估地椅”流等称号丝。汤200古8捕年，全区实现匙生产总肤值灭261.目1帅亿元，技工贸臣总收途入蝴161凉5拨亿元，规模以尿上工业销售产唇值驾444.抹6叮亿元，滨江创雀新指数经初步党测算达透到乞152.纤4枕点；累计利用角外补资删5漂8甲亿美元巾、践469坚偏家外商投资企宫业。全区人派口院2井5谁万。蛋滨江区将形成朽西、北部沿钱欧塘江边为公共你服务设施、研白发居住综合带演，中部为产业跌园区带，南部进为研发居住带巧和生态保护带贩的城市形态，宫呈沿钱塘江平万行发展的城市搜空间形态，在扶用地布局上规熄划形成右“牵一心、四轴、采二区、六片、析三基地换”抖的布局结构。吹“位一心、四轴、叼二区、六片、盐三基地洗”穷的布局结构如言下：堵一个公共中心康，即高新开发祝区毙(咏滨傻江梳)青东部的区级中问心。泊四条发展轴，夫即沿钱塘江、甲中兴路、四季絮大道、彩虹大组道四条发展轴线。索二个产业园区肉，即杭州高新田技术产业开发毯区之江园区，棋浦沿工业园区架。俘九个居住片，鲜即本域内的九克大居住片。舍三个研发中心等，即以现状高赌新软件园为基闲础的研发中心撑，东部公共中竭心南部研发中特心，沿白马湖灭西侧研发中心训。城市道路交通假1非、快速路系统它：中兴路～杭近州萧山机场快宝速路、彩虹大宴道何(示东西容向尝)大；四季大道、浮风情大驳道柄(太南北接向程)财2乡、主干路系统桑：主干路：火辣炬大道、江晖钩路、中兴路、欲滨康路、滨兴狱路倡3遣、次干路系统茧：闻涛路、东晌信大道、浦沿窄路、海纳路、惯信诚路、创业等路、长河路、逗江虹路、西兴傲路、滨宁路。帅4援、公共交通发把展战略：突出桃公共交通在城待市交通中的优程先地位，建立营一个以轨道交寒通为骨干，公展共汽电车为主后体，其它公共稳交通方式为补掩充的方便、快归捷、布局合理舌、设施先进、是管理良好、环务保舒适的多层所次现代化公共松交通系统，逐肠步改善居民出殃行结构。三、总结蕉从城市总体发化展规划和区域斧规划可以发现秩，项目所在区予域是未来滨江剩区城市发展的财重点方向，对裙项目的定位提衔供了必要的支凉撑。大量高档斯商务办公的进袖驻，将极大促存进区域商业、挥住宅需求的提抱升。喜第三章市颤场可行性分析仁一、杭州市区臭房地产市场发劈展概况泻（一）商品房起市场概况档1携、商品房总体寇指标（包括余岗杭、萧山）钓房地产指标疑迅06槽年锋丈07耕年悦握08钟年芬数量勺同比清数量荒同比冲数量督同比脉总投资（亿元浴）珠442.65棉7.8%挪518.79拍17.2%芬596.63抬15.批0屑％造施工面积（万慢平方米）秒4548.4寒6忌7.9%眨4775.6阀2辞5.0%同4953.6照8妖3.7%员其中：住宅施纲工面积（万平树方米）农3484.2缘7吧5.1%捆3614.2益8号3.7%炼--寒--盼商品房新开工剪面积（万平方量米）衫1000.5蜘-16.9%惰1176.5受7父17.6%盘--阁--打其中：住宅新求开工（万平方第米）阳705.23烘-29%辛887.22畅25.8悬--恒--匹房地产竣工面耻积（万平方米幕）艳783.26寻13.2%如948.47现21.1%端893.24利-5.8%鸟其中：住宅竣真工面积（万平古方米）西626.34喝-11.2包771.61牌23.2%外--乡--鸭房屋销售面积签（万平方米）付761.76从8.2%承1150.2普8椅51.1%渐716.38灭-37.7扁其中：住宅销海售面积（万平羊方米）薯679.96忧9.6%扁1043.6雷7谊53.5%佣627.48堪-39.9蛙2堵、依06-0业8男年商品住宅供亏应与成交特点粮（不包括余杭篮、萧山）贿06-0剧8达年杭州主城区习商品住宅供应初面积图睬06-0装8纺年杭州主城区惧商品住宅成交柿面积分析图一混06-0跌8沉年杭州主城区娃商品住宅成交概面积分析图二减06-0啊8笔年杭州主城区庸商品住宅存量傅变化分析图税06-0采8导年度杭州主城蔑区商品住宅成胖交均价分析图万02-0窗8童年度杭州主城扇区供求关系分论析图蓝3馒、婆0桐9辣年杭州市主城培区第一季度房麻地产市场概况蛾08芳年市场观望气板氛浓厚，成交芝量长久的在低栗谷徘徊，日均排成交量一度萎唯缩至盯50斑套以内。日益厦放缓的销售速乖度让杭州楼市刮的存量房源不横断囤积攀升，还终于在汇08讨年底冲破了钓3穷万套的大关（霜特指杭州主城摔六区市场，下肝同）。然而，香进入润09绢年后，局势却钞在悄然之间发满生了微妙的变狮化。复09筝年后，一度攀苹升直至高达吹3.3政万套的存量房挠源开始掉头往吧下，渐渐削减座，在嘱2筋月底的时候，匀终于跌破晚3俯万套的大关。刘刚刚收尾的三划月，在下沙楼循盘海天城、保是利东湾等促销蝇楼盘的带动下最，杭州楼市迎怪来了一波大反蒙弹行情，日均祸成交量高达鲁152舍套之多，在成宋交量的快速回鞋暖刺激下，存搂量房源也呈锐厘减之势，截止饶到污09岂年刘3启月底，杭州主改城的存量房源躲已回落至舍26000桥多套，短短估3完月时间，存量仰房源锐减凯6000处余套。欠3.1什胆一季度成交房范源物业类型分坏布非09伸年一季度成交亿房源业态分布纲杭州的商品房羡市场自启动以棕来，就呈现出损住宅地产一枝匪独秀、一统天砍下的局面。右09丙年一季度的成改交房源中，这废种局面没有发携生任何改变，蛇住宅类物业的培成交占比高达怜88%高（包括普通住役宅和别墅）。龄由此可见，一拨季度存量房之堡所以锐减，主呀要是住宅类物驱业所做的贡献亭。引3.2笋妹一季度住宅类卧物业成交房源固户型面积分布吃06夺年以来政府强文力推行的铲90/70榨政策自匠08森年开始在供应卧结构上发挥效羽应，而协07秋年底以来的市樱场调整则让首凡置型刚需成为雾了楼市成交的脉主力军，两大勺效应相互叠加乘，体现在成交刮房源的户型特份征上就表现为乒90培方以下小户型等房源占据了绝银对的比例（虽昏有部分开发商辟做拼户设计，蔬但市场主流仍麦是不拼户的帝90昨方）。一季度帮的成交房源户咬型分布依然延恐续了这样的特经点，即伶90摧方以下户型依虽然最为活跃，侧其比例占总成脆交房源的挺51%多。凶但与此同时，挑120供方以上的改善珍型房源表现也薪同样精彩，其老合计比例已达予到驻37%愈。由此可见，屡随着杭州楼盘册价格的逐步下规调，压抑了许别久的改善性需虾求也正渐渐释晋放。渴3.3难一季度住宅类斤物业成交单价抽分布恶09折年一季度成交辽房源单价分劫布牧—秆—容仅住宅旦就杭州主城目先前的价格体系脂而言，地段略更有优势（如位姓于市区或西溪咱等地）的楼盘套单价至少在绘12000古元穴/向㎡以上，根据著经验判定，梅12000谢元托/酱㎡以上单价段真的产品基本面部向改善性需求泪。按此经验标摘准可以发现，廊在一季度成交滤的房源中，改部善型价格段的贞成交房源比例凉较为有限，只蔬有济33%骨。而加12000图元读/恐㎡以下的中低松价房源则占据访了绝对主力（切尤其是厉10000粘元页/杨㎡以下的低价虎房源）。此点史特征与成交房哪源的面积分布吹特征形成了良仇好的呼应，即薪在一季度的成败交房源中，首也置型需求是当布仁不让的主力亡军。改善性需腰求因为具备更颈充足的观望条骄件，其释放程鸽度仍然有限。京3.4煎吃一季度住宅类园物业成交总价专分布粪09鸽年一季度成交去房源总价分恰布首—葬仅住宅掠在杭州当前的亮价格体系下，显我们以一套最渠普通的改善性挨三房为例，假塌定其面积为卡120教方，单价为愚12000毁元国/馆平米，那么其钓总价为强140培多万。据此经盾验标准假设，片改善性需求的洞总价承受力基摧本都在抹140担万以上。而按说此标准我们发罚现，一季度成饿交房源中，扭140处万以下的中低松总价房源占据竟了绝对的优势柴地位，其比例叛高达腰74%买（尤其是植100排万以下的低总愤价房源占据了浓50%肃），而稍140偶万以上的改善晚性总价段房源柜比例成交则极膛为有限，仅为爹26%附。成交面积分顿布、成交单、对总价分布特征汤的相互呼应，梁向我们清晰而伸深刻的揭示了调一个事实：一唯季度成交的回惩暖，是由于价缸格回归及政府急救市政策利好泄相互叠加下，帝首置型刚需的火一次集中性释韵放所引发的回娃暖。改善性需社求尽管也正闻绒风而动，但还泼不足以成为支烧撑楼市成交的侮核心力量。需字求结构的单一橡化特征表明，絮当前的成交量姥回暖还只是局原部的回暖，一趣个健康而稳定肌的市场理应呈惊现出一种多点些开花的均衡局育面。沙3.5减一季度成交房悉源区域分布付09泥年一季度成交差楼盘区域分左布米—馒仅住宅赌统计数据显示治，一季度的成栽交房源中，下僚沙板块以概1585延套的成交量遥浊遥领先其他板管块，成为了最持热门板块，显掩然这与下沙板沿块海天城、保械利东湾、伊萨袖卡国际等楼盘怒以大幅降价促器销引爆首置型忽刚需集中释放引直接相关。一心季度成交的次牛热门板块则由晴滨江、浙大紫打金港一带、拱变北桥西（城北慨拱宸桥一带）冻、城西文教等奏板块摘得。其华余板块的整体细表现则较为一摊般。由上可见哭，一季度的热般销房源主要集校中在市区周边较板块，房源的榆地段分布特征潮与之前论述的延需求结构特征咽（首置型刚需音为主力军）同哪样形成了良好宵的呼应，因为摘市场经验表明海，首置型刚需下因为购买力相嫂对有限，在市丹区高房价的挤表压下，往往只蹦能向郊县板块摄外延。而地处酿市区且较靠近喜市中心的城西污文教一带则在晶低开楼盘金色习蓝庭和促销楼益盘枫华府第的且引领下，吸引循了众多改善性僵需求争相释放痰。赤（二）土地市填场概况伞1经、近几年土地勾出让情况冰年份抢总出让地块（床亩）革可建筑面积（铁万方）至200篮3框年弦3307格501金200颜4贯年屋1601佣253某200宁5盼年筛1569惭245带200森6贼年地1768在280务200圈7辛年牢4408杜626割200再8索年乌2411蜻410胖土地供应灵在免0抱7预年达到顶峰，污当年总出让住福宅用污地企440忌8峰亩，可建建筑食面积约臣62降6啊万平方米。虽照然蓄0漏8胡年受宏观经济扰影响较大，但升是仍然高勇出黄0钟7蔽年之前的平均桃水平。徒0瞧9恐年批1-破3限月宅地成交情累况翻出让地块名被称添资地块位置闷用地性鼓质面凉楼面地优价固抓竞得人犹成交时间怨杭政储蒜出乐[2008]绿3傍8唱号瓣讽江干编区跟(鉴九堡单合元星R22-D0乎8阔地夜块伐)魔居住配套用地疫358脆0苦元亚/陈平米奶北京安瑞基业锄投资有限公司煎2009-0到1-13智亿杭政储模出炭[2008]宏4屈3顶号暮江干前区解(幸水岛湘牲R21-1临2映地狐块第)后住奏宅衡(顾设配套公盼建庭)捆用地知710熊3仙元松/伤平米丸杭州润枫置业字有限公司胜2009-0没1-22浙绕杭政储特出浓[2008]颠4愉4倚号立江干封区喘(友九堡单胜元鸽R22-B2侨2贴地丢块伐)极居住配套公建贼用地傻358磁2敢元板/较平米吃北京安瑞基业再投资服务有限兵公司非2009-0扑1-22然去2允、项目周边已锈出让土地开发像情况陶辫霜从上图可以看点出，项目周边秆的楼面价格逐达步提高，特别邀是近两年。伯（三）二手房汪市场概况掀200器8孟年杭州市主城准区二手房共成傻交揭1536谋3劝套，竖比役200办7片年减虏少芦984滴5抛套，下棵降令39.05氏%尸。成交价格上扭，窄200要8发年杭州市主城僵区二手房成交这均价为每平方剂米鱼12383.住8托元，推比毛200失7核年每平方米上鼓涨盼2026.滤5誉元，上瓜浮动19.56烂%诸。从成交价格变上看，目前杭亲州市二手房成肠交价格仍处在山高位运行。毛蹈2008涉年，建筑面积著在戏9春0焦平方米切以下的中小户幸型二手房，成浑交均价在每平挤方拘米恼1150糕0愈元以下，低于闲前一年的总体彩成交价格约每楼平方逼米茂100月0狐元。而建筑面坝积在翅14静0藏平方米剃以上的大户型碎二手房成交均乏价为每平方昼米阶14409.障2封5皇元。限200目8窑年杭州二手房葱市场交易状况撒分析断图饼数据来源：透城明售房毫网以(伟该数据不包括从萧山、滨江和婚余辱杭低)凝200分7极年舱、洽200捧8扛年杭城二手房蠢成交量及成交术均价对比图房0悟8喂年挑全年均价蝴为谋1157哲3轻元您/购平方米，与去僵年同期的交易航均劫价姐947柜7喂元漠/胆平方米相比，孔全年上挎涨淡209奖6躲元爽/来平方米，增幅臭达望到纪22.12福%爆。其中，主城轿五区均价离为预1263晴9睁元枣/肚平方米，与去节年同期交易均咳价凝1038骨9萌元幸/变平方米相比，翁全年上脊涨她21.66消%诚。冬从具体区域市苏场来看，在全漠市普涨的格局喷下，五个主城扇区的涨幅都在藏全市平均涨幅狸之下，其中江型干、拱墅上升系幅度排名前两严名，环比去年绣分别上丹涨匪26.74系%上和竖21.62危%篮；另外，西湖需、下城、上城凶三个区域的涨撕幅也都稀在剑15%-20鲜%废之间。而近郊莲的滨江区、余蔑杭区上涨也非扰常明显，特别平是滨江环比去凤年上升离了霜35.5幕%鼠。圾图表脚：隔200零8龙年杭州区域二真手房市场销售蓄价格状况妈上城区砖下城区奥西湖区欢拱墅区趋江干区患滨江区火余杭区德200欣8怒年销售均价镇13829纽13049垮12490牲11213办12388挡10271浴7417律200忧7劲年销售均价彻11725格11340落10439计9220醋9774寄7580爽6594飘增幅移17.94%河15.07%砖19.65%鹿21.62%他26.74%链35.5%灿12.48%兼数据来源：我急爱我家绿200矮8渐年杭州整体二幸手房交易均价训呈现先扬后抑粥的局面。年初耍随着二手房交兄易升温的作用铜，交易价格一饮路向上攀升，屯到了四月交易唤均价已经达到蔑了裹1316恶7症元惹/沸平方米。可长鸡达半年的银根短紧缩、股票市坦场低迷，到了至五月份二手房涉市场明显出现茂萎缩，接下来犹的六个月交易激均价持续小幅湾下降，直总到阀1璃1蓄月份市场交易切回暖，价格才苍重新抬头。索自撑0盟8糠年年初以来，玉银根收紧、股挂市的低迷使得阳市场上的购房桃者存在观望情干绪，市场交易航量低迷，其价麻格涨幅明显暖档慢下调，卖方窃在房子的交易丘过程中不再像节之前有绝对的查说话权，由此趁导致买卖双方握议价空间的进室一步增大，一墨些急于出售的莲房东，只能通匪过降价来促交阀易易。不仅如掀此，由于杭州岁整体规模较小半，一、二手联模动影响作用较知大，使得一手和房的打折事件瓶影响了周边部腊分二手房的交颗易均价。宴定从汇0雁8尘年各区涨幅来晋看，江干区、稍滨江区的价格燃增速位居全市恐前列。从市政稍规划来看，江价干区的钱江新仁城是城市发展界的新标杆，生众活品质之城新惠领地，目前已畜经成为杭州高阳端住宅项目的兴聚集地，未来产房价的上涨还画有一定的空间浪。而滨江区域秀作为杭州的高涝新技术产业开且发区，居住配萄套设施发展很语快，特别随着谋轨道交桶通耐1叶号线的经开工杠建设和大批次葵新房的入市，虾滨江区已经成盘为大批购房者泻优质人居仆的请“瞧新盲宠欣”喜。收图表艰：膏200黄7壳年嘉1供2韵月拾至躲200浓8祖年泉1赌2未月交易面积比知重对比殖数据来源：扶我爱我家容从饺200忠8摔年交易居室数灰据可以看出：阁杭州二手房市循场舌上畜9乎0辫平米以下的小精户型房源同样战是市场的主力香军，全年交易肠比重占到总交干易量文的化77.21叶%关，与去年同期爱相比交易比重托上升建了伐6.34央%露。这主要是一腐居和三局交易受比重下降所致所，另一方面，月今年购房群体傻中首次置业者速较多，而这部吼分消费者主要冤购买中小户型株房子为主。脚从居室交易数煌据看，一、二让居室的交易量消占了总量据的欣72.95饭%沈，相比去年比柴重增加束了镜4.塞3卷个百分点；而旨三居以及三居催以上交易比重峡有所下降，环待比分别减少肃了俱3.27封%旷和步1.02秀%叉。钻图表访：烧200行7色年东1腾2谨月临至辈200食8帮年值1滑2牧月交易居室比插重对比为数据来源乘：我爱我家捎中小户型巴的房源日渐走厚俏，一方面，墓与市场购房主送体的改变有关榨，目前市场上爹年轻购房者占食据了主导的地界位，他们往往酿出于经济、实境用角度考虑，爪选择一居、二珠居作为他们置元业的首选，特咽别是二居室由复于供应量大并值且在户型功能孤方面比较均衡吨，成为市场绝集对的主角；另鹊一方面，目前要政策出台系列嫁政策都是利好喂于中小面积户朵型的房源。随赖着大量中小面泻积的一手房源统流入二手市场劫，未来市场上法中小户型房源暑依然会占晃据规“妇霸们主枯”塑地位。匀二、项目周边赶区域市场概况长从钱江新城作办为杭州市未来芬的行政中心规序划开始，该区巨域的房产市场脾一直是杭州的李热点区域。迫杭州市各板块悲成交情况啄（邻200饮6您年）聚板块辟成交面积念(白平方位米附)误成交套数座(肚套芬)元成交金额痛(姓元表)傲成交均价值(央元耕/济平方窝米界)绸滨江（非江景掀）吧367442尸2878半248761及1000遍6770泉滨江（一线江颠景）扭364463抗2551寿289786高3680吊7951津城北软196851反1996扛172064阶2560偶8741脉城东（景芳、明三堡附近）该46664膜409肠448169珍952扩9604鲜城东（钱江新滤城）臭394646妇2508停535490烂0000冤13569尖城南（复兴、劳南星桥）方59114吵377辛626347甲264啦10596揭城西（黄龙、秀老浙大）性10244赔90抖169661捷856描16563朽城西（老蒋村床、西溪路）遇4315构44钓343260括28伸7955矿城西（文教区名）抵118784恭901辩142171剪1740熊11969错度假区城南（币九溪、之江）专7618萄19恢240001蔑984酷31506社九堡、彭埠、享笕桥喊99697纠847广643450割240饥6454粒三墩巾155759扬1395氏100714谜0480拾6466倦申花路喘55271装511叨455743槐456果8246泡市中心订180508喝1659谊218092馅0830画12082忌西湖沿线琴1639扯11昏351619腰80辽21453趋下沙授138270绸1169湿705160愁100露5100坟新城北峰61101贤486贯453304伐832析7419阶总计菊226238猾6济17851呈208821顶17982扒杭州市各板块镜成交情况券（挂200汗7咏年）火板块价成交面积槐(权平方骄米圆)较成交套数董(芒套班)浑成交金额魂(傻元吩)倾成交均价懂(旋元排/购平方赢米门)部滨江（非江景装）亏611803咱听4733面463152健3330测7570烦滨江（一线江疏景）赵413529超醒2835苍356429滋5170盆8619弄城北溜217139娇怀2013暖198608坐7680括9147汁城东（景芳、扔三堡附近）犹44647桥211关446385偿376溉9998摆城东（钱江新坡城）条579806格苍3550圾937070疯5000绒16162盯城南（复兴、错南星桥）臣46671切320权586630弃000喜12570模城西（黄龙、短老浙大）弓6506昏43棋718445胆60稀11043挪城西（老蒋村棋、西溪路）辆10596瞒77怕111144奸592漠10489午城西（文教区膨）轮139141深个1024蔽219023者6000鹊15741铁度假区城南（聋九溪、之江）唱19841乳66通587312烧832宽29601伐度假区转塘更62909破485即429430玩944初6826捕九堡、彭埠、易笕桥绣208927抬斗1782厉174031亭4370达8330捆三墩抽194391饭崖1765慎138053宴0690纤7102贪申花路犹419893掏智3754橡408431塘0270攻9727泊市中心扩151224域有1316考219805夺2860沈14535殃西湖沿线岩2714舅14唤137799发616俯50778点西溪、留下衬30729剧116链831176影960窗27048偏下沙直364021耳周2976赢215387陷0000搁5917枯新城北联54560陡441叙373987押968括6855奇新蒋村贞7047伤37姥132610烦952蜡18817舍总计缎358609飘3写27558经370082聚49170毙售杭州市各板块膜成交情况路（基200角8高年）尺板块闲成交面积拢(亡平方毅米盗)下成交套数代(苏套弓)灭成交金额吓(草元宏)岭成交均价弱(舍元仍/榜平方饶米被)思滨江（非江景体）插166752驱幼1814弦160084瓦8380腥9600马滨江（一线江愚景）踢159720询帅1385看222497裹6640停13930鹅城北工170634恒鬼1785边229099姐6220乌13426畅城东（景芳、另三堡附近）葛132197半也1346杯224557灿7000军16987方城东（钱江新鉴城）蛛287768赚铺1884阵722080姐3000数25092荷城南（复兴、判南星桥）扬10165昂74浪192498节944板18938抄城西（黄龙、例老浙大）暗10267播79征124412眯700什12117呆城西（老蒋村罩、西溪路）当7429姑56性117610抖584弓15832泪城西（文教区秀）贼89292恒644屋199618普3680粱22356协度假区城南（竹九溪、之江）接12388灾44部399422积976偿32242蜡度假区转塘际31466随287练268352激080丰8528绞九堡、彭埠、馅笕桥枕301861劣狸2935尊348674策6370名11551捧三墩浪42253质391棉396481驰856错9384犬申花路姿141878旬循1378讨191479旱6000贯13496抓市中心只66976宇596白124285涂3380章18557拥西湖沿线蝴2164翠14挤141132股032辉65205饱西溪、留下弟60976梢386余147544皂6000叠24197子下沙象258130您趴2383纯209350趴2850生8110羡新城北绿95877萝979椒727483惧000漆7588粒新蒋村样121956垃急940影197014蚁3620培16155恨总计胆217015占0折19400妥321302旋67312豪劝可以看出，本建项目所在区域画一直是杭州房架产市场的热点听区域，虽笛然煮0烛8脊年受宏观经济拉的影响，整体送销售艘比财0址7根年有比较大的哭下降。但是城么东（钱江新城塔）区域，成交没量依然占据了腰杭州市房产板缎块第二的位置构，成交均价仅玩仅排在西湖沿述线板块以及之秋江度假区板块漆之后。律三、竞争楼盘史分析葱（一）周边楼旗盘分布项目位置项目位置顽项目周宏边络1半公里范围内主撤要住宅项目分神布示意图肃（二）重点个演案介绍（详细河个案介绍见附虚件）桥钱江新城内，斩已经完成设计秤的住宅产品，盾具有如下共同集特点：汁高档次开发已盘成为新城楼盘汤的开发主要取摸向，质优价高芹规模化和高层凤化成为新城楼增盘规划设计的永主流演建筑风格以现据代、简洁、典大雅、大气为主乒流肺江景楼盘户型款设计崇尚宽敞系和大气，腹地痰楼盘户型讲究灌经济和实用繁人车分流将得尚到全面实施咳新城住宅注重浪住宅鸦社区内部配套勇以大户型为主撑流，三房主力售面科积焰12猴0闹～岸18照0载㎡、四房主力弹面麦积疼14扰0暴～芬25聋0愿㎡，跃层多猾在废25僵0海㎡以上脂典型楼盘概况峰表怪楼盘名称狗阳光海岸璃赞成茅·顿御树针水岸枫庭蔽新绿园把蓝色钱江胀天宏紫轩距规划指标铃用地面积（㎡清）锡33642伴总蚕57333嘴17936留27666进84255优13479啦总建筑面积（草㎡）皆107235搁总锈200000纳6贡0352恶118000牧411353赛55094扰容积率（％）狡2.5进总着2.9质2.5陪3型3.52杀3.2畅绿化率（％）窗30元总炮40滴≥奖30罩30睛≥援30灭32言楼层情况（层动）汇19*2跳29*2川27*2撤12*2+1劫9*1+24焦*2+26*耽1腊28*5+校7鸭23*4+2幼5*1陵主力户型孙四室三厅五名卫灿+神工人房俊二房两闸厅才系锁三房两装厅痰干两房两魄厅烂字姐三房两胶厅牧枪三房两愤厅白;研四房两杨厅态;则四房两狐厅任;侵三房两厅欧两房两搏厅脖;歼三房两厅琴主力面杆积虹(勤㎡旱)推（按比例博排列顺序）芹360-38捉0460削-490晓御树灵：带90;鞋剖140内89-105鱼;衬135南136-16坛8;162-图201;6搅8番、悄178甚180愧162梅89谢138亿182些车位配比树1蹄：行2.1槽总搅1芒：见0.8园1趁：稻1宰1照：杏0.8恒1剖：求2.1扰1献：望0.7森物管费元用料(跳元残/美平方尽米纳/圣月干)管6糟1.58箩3研3.5抗未定予未定界开盘时间挎2008-1争1-9弯;统2009-4割-6性御树：酒2008-1占0-12滤2008-1配2-18滑2007-1务0-14誓;筛2008-8衡-21睁豆预千计脑2009-6捏预歉计敬2009-1勤0吼交付时间鼻2010-1亚2-31怖御树劲：秃2011-窝5庄之前血201旨0赴年中旬争2010-6聋-30欧2011骆2010-1见2扶销售均谊价杂(匪元熄/森平方悔米气)就约睛35000胡御树初：舌16468霞22770急一仓期伴2551覆6塞二聋期级27446弃29000-乓3000稀0滔（暂定）骨未定你销售情况钩（截至舞2009-4拒-烛22黑透明售房网）殃慰一期已去栋化靠8丸3市套义，努84敏%柏。二期已去旦化下7露4躁套奸，阳74拼%顾。田御树：去化率并为晶84%雀已去被化滩4悔0骆套碰，撇申浮去化般率登14.3邪%氏。糠喊一期：已去夏化并34辫2谨套堂，万97殖%山。逆二期：已去肝化计21喊5殊套断82诚%闯。湾锄泄未开盘销售圆未开盘销售饶（三）楼盘情匙况统计分析月统计说明：本赏报告首先选取买了项目周边典霸型的楼盘进行尚分类统计，主历要分析其供应沙的面积分布特晚点。其次，再绪根据在售项目洽的销售情况，乖分析消化的结膊构特点。主要锤包括楼盘有：舰阳光海岸、新岁绿园、赞成林驶风、水岸枫庭烫、蓝色钱江、宰天宏紫轩。势典型楼盘供应吴结构特征分析馆图画她阔其幸中义150-18书0阀平方米的户型捏所占比例最大水，河为考40揭%昂，其次句为恒9歉0蹄平方米以下的伟户型，所占比炮为霞22炕%券。恼典型楼盘各面梅积段销售率分蚊析图掩始抹与供应相对应躬的是户型血为漂150-18炒0封平方米的销售曾率最高，警为缠82战%健，其次挖为针180-22伶0宅平方米，销售要率漠为贺80款%淋。反应了在高偏端的公寓市场至所集中需求的赌户型面积。日（四）重点楼猛盘的去化分析执1宝、新绿园项目沫去化分析尚新绿园一期为翼摇号开盘，当完日销售房源占幅同面积房源比劝率表废户型引面积虎总套数使已售套数欧比例蜘二房二厅一卫烦约竹8原8爷㎡辽27奏24纵88.89%飘三房二厅二卫解约替13艘8冤㎡孙44滤33盲75%帐三房二厅二卫比约头14姨0贫—振16匀0祝㎡爬126盯113份89.68%伶四房二厅二卫浮约馆16牺2匆㎡若17垒16未94.12%义四房二厅二卫掠约趣17剖0蠢㎡倦62稻54热87.10%死四房二厅二卫语约叛19话5睛㎡胆44弄36吓81.82%狠五房二厅二卫秆约箭25赔1迟㎡打1骄0惹/泪跃层滴约枣173.62扯-617.名3樱㎡驳25绍18林72%西合计签346刻294敌84.97%东新绿园二期户拔型联为赤18窄0睡方幅和英7晶0走方，从去化时温间上推移为晕户型制面积鞋总套数孤开盘一周磨开盘一个月糊开盘三个月伤开盘六个月稿开盘九个月第一室一厅一卫耐约腥6谋8倾㎡均84尚12%逆41%虑50%梯51%蕉63%垮四房二厅二卫拼约鹿17恰8碑㎡液82更18%妇51%络62%霜72%军84%性跃层截约派33锐0躬㎡旗6摇0洲0狗50%冬75%放75%债新绿园一期从测开盘当天客户唤选房的情况可伐以看出，客户窑最先选择的晋是蹈4钩幢沉14圆5民㎡宪和河17待0打㎡，其次是选晕择讨2贝幢葱的灭14发5狸㎡伟和荒17如0扑㎡。排除位置父因素，单从户秋型上考虑，客施户相对喜欢三日房二厅和四房双二厅。新绿园究购房客户的经鲁济能力相对较衣好，大多为改凭善住房条件而隐选择新绿园，防在选房时希望滩选到位置、景委观、楼层和户湾型等相对较好话的房源，而对祝总价具有一定赴的承受力。这二期，因户型词种类较为单一痕，从去化速度蜘上看，四房的亿去化速率大于旨一房。弊2碑、万象热城帆·债悦府项目去化征分析牌幢数菌户型直面积建总套数势开盘半月遣开盘一个月偷开盘三个月踪开盘六个月嫁开盘九个月旋1淡三室二黎厅熔+春工人房堵约侵19逢6书㎡淹76趋79%晃95%镜100%叛100%约100%驱四房二敲厅田+西工人房附约予21陵0话㎡缘78片85%勿95%登97%单98%五98%隶跃层峰35哗0典㎡以上归6胡0雕0控0登0殖0编2烧三室二摊厅尚+陆工人房后约窗19遗6范㎡朽78忧91%盯97%播99%泼99%恢99%叹四房二协厅桑+杨工人房沙约肤21估0趴㎡劳和抄23桶5愿㎡壤77煤91%可96%芬100%垫100%更100%尘跃层押35对0柿㎡以上约6烫0迹0时0远0掉0岛3竟二室二厅扑约古9治0产㎡屡159董66%隙93%鸭97%膊97%仔97%浆三房二厅伴约党14蛾0布㎡今129赔85%慧92%令97%滚97%强97%厕3驶、阳光海岸项程目去化分析小幢数铸户型震面积隶总套数模开盘半月是开盘一星个月载开盘三个月绣开盘六个月钢开盘九个月测2嘴平层四室三业厅粒+踢工人房启约勾38鲜0攻㎡金68疏6%忍63%丹80%然86%饲跃层五室三钻厅挡+币工人房逗约彻48项0是㎡侦28触2%名57%铅72%母83%使跃层六室四妨厅疑+瓶双工人房峰60吼0车㎡以上市3丝0列0亲0完0道1姿平层四室三喂厅触+暗工人房亚约密38雪0霸㎡径68哄60%否跃层五室三外厅叮+感工人房编约框48趣0护㎡塞31贩45%赢跃层六室四执厅灶+处双工人房忆60傲0川㎡以上挤2鸽100%喇4枝、赞成林风项订目去化分析舞幢数妙户型叨面积兰总套数剖开盘半月珠开盘一侦个月确开盘三个月摆开盘六个月酱开盘九个月星1摇二室二厅赴约相9近0骤㎡宋112腐28%亡32%采59%伟99%浑三室二厅减约管14倾0沈㎡唇78揭26%筑31%狱56%关92%瓶四室二厅杀约枯18炕0鸡㎡葱26辩23%相23%陪30%缓57%休跃层驾28蝶0够㎡以上狭4训0叉0袍0误0偿3矮二室二厅肥约捞9刊0仇㎡子44点59%冰66%撇93%镜100%圆三室二厅剩约哥14诵0尊、蛇16卖5镜㎡怀26案53%纹77%趴79%画81%派四室二厅盐约徐19宜0守、英20智4灌㎡半53役15%晴15%张20%唤41%里跃层刚28功0滋㎡以上纵4赌0诱0爽0里0编9仁0武平方米的户型耐基本销售完毕胜，其次止为液140-16查0充的三房户型，冶销售率达揉到睡80-90萍%党。忌第四摊章打嫩弓项目自身可行徐性分析一、项目概况拍（一）项目四毯至及地理位置滨江·金色家园本项目倚天滨江·金色家园本项目倚天·盛世钱塘金基·晓庐水岸帝景宋都·新城国际东方·润园通策·钱江时代景江城市花园赞成·林风滨江·金色海岸滨江·阳光海岸新绿园蓝色钱江蓝色钱江赞成林风阳光海岸绿地幼儿园（规划）商业用地本项目地块变电站金色家园水岸枫庭新绿园金色海岸蓝色钱江赞成林风阳光海岸绿地幼儿园（规划）商业用地本项目地块变电站金色家园水岸枫庭新绿园金色海岸像项目位置及周职边概况图项目四至详图矩本案基地位于晶杭州市滨江区诉区政府周边核卫心住宅区内，洲东临杭州南北滋快速路风情大刚道，西靠滨江鉴区区政府所在足地。项目北至险二号支路，南言至清**脱*刻，西至阡陌路渔，东至西兴路窝，本案南靠市与级经济适用房凯新州花苑，距衫在建轨道交通送地部铁认1思号线江陵路掠站围80颜0私米。如（二）用地规况模、用地性质闯地块名称音用地面积（篇万眠m串2肢）沾建筑面积（沾万愁m迫2运）堂容积率剃建筑密度载绿化率续建筑限高应（掠m莫）沙用地性质芹南星单沾元既E-0患2侵、浅03陈3.81寄9.14成≤添2.4勉≤肾22%剖30%-35膀%快80牌住宅穗（三）地块现切状及周边景观地块现状慈**寨*碍向膨西希搁熄规度*擦*丈*状向东棵本案南侧市级属经济适用房新桑州花苑突二、项目周边肠配套发（一）项目地述块交通条件私项目周边交通支条件分析图饶本项目交通优旨势明显，通过蒙江南大道至四寨桥扰约万4肝公里，至三桥弟约律2锄公里。在建地波铁锯1骑号线江陵路站溉和滨合路站距够本案均质在肺80幸0败米范围内，另盏据政府消息，掀规划当中的地胁铁严6艰号线将在江陵肃路站形成商于焦1平号线的换乘。聪（三）配套现姜状与规划兄项目周边控规赛图傻中、小学：句江南实验学校男、博文小学、汤西兴二小、西欢兴中学、中兴猛小学、江三小小学、长河小学泉医院：泥株武警医院、浙乳二医院滨江分跃院（在建）蚀公共交通：烧目前叛附近街区烤有爬k50盯1孟、俱31优7跳、订32起2响、姜33等7链、融52闻0纱路，貌轨道交通地宵铁狮1撤号线对及层6狱号线均与本案称比邻。寺商业：处星光大道商业美街、易买得商惑场姓幼儿园：晒周边项目自身很配套多家幼儿蓄园雀丸银行：没工商银行、建尸设银行、交通蚕银心行绘即其他配套设施破：消项目南侧为市厌级经济适用房例新州花苑，随卡着小区入驻率辉的提高，相应孟配套设施将陆胖续跟上，目前涉**抹*透农贸市场已建斜成，货主要为盲经济适用房配隐套炭项目周边配套散现状与规划图卷三、项抚目炎SWO照T耀分析（一）优势朵本案地处滨江辈区政府周边核删心住宅区内，芒市级经济适用遥房新州花苑以数北，周边已交牵付楼盘的入住怖率较高，商业苹、娱乐、医疗早、教育配套较纳为成熟，交通灌规划前景良好个，相信随着轨火道交通的建成管使用，本案所鸡居滨江区区域趟中心地位更将肚显现。（二）劣势始本案周边无可扔对房价形成重状要支撑的自然积景观优势，在按产品营造上不麦宜过高定位。怕地块被规划道刃路一分为二，坐没有形成一个殃整体，对小区碧的整体氛围营识造有不利的影芽响。涂滨江市场小户劲需求与绿城大给户定位的矛盾践，一向擅长大扔户型产品定位荡的绿城在小户钥型产品的销售号上不具备与周素边项目的竞争缺性。（三）机会警目前，滨江区暂房地产整体开琴发水平相对中阵庸，精装修产晨品更是寥寥，巡品牌开发企业支所打造的经典面楼盘屈指可数琴，作为绿城房辰产在滨江打造叠的首个精装修诸项目，必将引咸起市场的高度这关注，实现政奸企双赢。约对外：大户型娱、精装修的产券品定位所产生策的区域内产品滔差异化竞争是铺支撑销售的关酷键；对内：与场主城区蓝色钱仇江、西溪诚园洞等高端项目所市形成的合理价隐差也是吸引绿盛城中端客户在罩滨江置业的有蜂力保障。（四）威胁守受全球经济危换机的营销，房复地产形势严峻灾，政府在大力帽支持经济的复治苏，虽崭然策0盯9士年有大势复苏吓的显现，但后孔市前景尚未完抽全明朗，目标款客户群体的观铁望气氛较为浓躁厚，有可能会怕延长本案的销最售周期，进而溪影响本案的资乘金回笼和利润警的实现。雅周边高端定位岩住宅项目的热孟销已抢占了部巾分市场，分流蓄了部分客户，客随着区域内住竹宅项目的集中乒放量，对于相吉对狭窄和有限巡的目标客户群赔体之争夺将更犯为激烈。依高地价、高建劈设投入对于本诉案的资金安排他提出了很高的拒要求，融资压番力相当大。四、结论肚区域优势，开嚼发宝地扰滨江区作为杭棍州钱江南岸的衰核心区域，区驴域经济发展前辟景优越，区域末市政配套、交裤通情况良好，秀未来区域就业陷机会多，随着梢城市建设的推短进和经济发展塑，区域人口和已人流大幅增加冬，可以预见城叠市购买力和消疤费力将集中在册本区域释放，饰是房地产开发麦热点区域，主奉要目标人群集喂中在杭州本地洁及新杭州人对踩滨江区认可并袭有生活情节的所中高端置业人发群。晃位置优越，周该边配合夏本案处于滨江吩区政府核心住头宅区内，紧邻袋滨江区通往杭龙州主城区主干妙道，交通便捷保，周边规划的遭各类配套实施温齐全，为住宅圣开发奠定了良倒好的基础。时间化解风险巡时间是本案开迁发所面临的最动大考验，随着识滨江区城市建恩设的推进，轨灿道交通的建成抹通车，本案所锁在居住的先决萄条件都将逐步标得以提升和优殿化，本案开发撇所面临的部分皆劣势将随着滨析江区的成长和裕成熟被削弱和畅化解。扔合理定位，回运馈绿城客户猜本案为滨江区三核心区域中稀溪有地块，可结由合目前的房产挑形势，合理定眯位，回馈绿城齐业主和喜欢绿翠城的广大客户最。从竞争楼盘泻的户型去化看唤，户型结构以佛三房、四房为冻主，兼顾投资辱型两房及少梨量金20担0旬方以内大户型未。猫发挥品牌效应炒，挖掘客户资封源朽充分利用绿城赞优秀的品牌效狂应，挖掘产品业价值、开发商长品牌和经验以烟及客户忠诚度感的深刻内涵，冬迎合目标客户矿群体需求，为践项目推向市场浓创造具有说服饶力的营销推广茄卖点，通过精间准定位的营销透推广高效接触音目标客户群体择。煌第五今章忌粉讲项目构想与建深设规划一、项目构想夹（一）产品初赖步定位批钱江南岸核心伍区域精品住宅恶社区竹目标客户初步投定位屡基于以上调研杯分析结论，本袖案的目标市场裁和目标消费群虾应是：象第一层斑面秀线：趁跌杭州本地酿就杭州本地目姑标消费群而言矩，倾向于购买爽滨江区住宅的违客户群体主要冒应是对该区域杏情况较为熟悉眼，业已形成对鞠该区域生活认瓜同和生活情节健的这部分客户忙，因此，我们耻可以推断，这势些客户主要来味自于滨江、复宿兴地区、城中吐、城东这几个惨区域。另外，徐滨江作为杭州忘钱江南岸新城姐市中心，随着蛋轨道交通的建男成，其吸引力壁必将涵盖杭州鄙市内其他区域舞和周边郊县。筐再次，随着滨知江区的发展和扇成熟，本区域烂内将聚集大量占的高端白领人检群，他们也将扑成为本案重要锁的客源之一。单第二层紫面榨氧：浙江省内经厦济发达地区（羽温州、台州、糖宁波、金华、贷义乌）绞第三层缠面碧美：省外、海外便客户（在杭常闲驻，有经济实初力）已目标客户特征名分析1)年龄特征豪年龄分布富在艇3秒0各－笛5构0存岁之间。其中稿购买力最为旺神盛的集中鞠在龙3罪5苍岁左右炉和泡4很5弟岁左右。2)职业特征洲各类私营业主艘，创业型业主录、政府官员和陆高级白领忘3蜡)耗经营管理领域溉：景职业经理人，东管理顾问，专振业代理（商）场，高级营销人辟员性4访)尿专业技术领域展：踪工程师、建筑刊师、电脑程式赔设计师、会计朽师、医师、高饥级证券从业者含、高科技应用饺型产业研究人刃员、贸易从业蹈人员。议5荷)末社会人文科学悟领域：邀律师、记者、甘演员、艺术家眯、画家、音乐寸家、教授密产品认知和需但求特征伙对建筑风格无省明显倾向性，宝但具有相当高鞋的审美素质，器鉴于其年龄和趟相对广博的阅响历，一般而言强倾向于认同稳冤重、大气、典惧雅、精致的建勾筑风格。任注重有利于身良心健康的区域观大环案境拌—幅—食环境、景观在绳高档物业购买闻决策中的重要牛性较一般物业砌更高。口目标客户群体碍对于产品的朝托向要求较高，喊南向、南偏东常是绝对主流选鹊择，同时考虑嫌户外景观的优错质性，自然性哄。服目标客户群多次为二次或以上芒置业，以改善抵居住环境，长比期持有物业保负值增值为主要拔目的，相对于朗大众购房者而此言，有能力购诱买而且偏爱较泼大面积的户型艇设计。助与置业者的置般业目的内敛、慢不张扬的群体裂特征相关联，冻对安全性、私解密性的要求在树选择中高档物心业时是重要的环决策因素之一渠，产品规划和慎设计时必须从修多方面考虑这转种要求被满足引的程度（小区不物业管理、会那所管理、客户晴资料管理、人殊员管理等等）搂对于满足改善召居住条件、舒轧适型居住住需或求的高档物业证，内部配套和脆服务要针对这宇种生活特性有犯度设金置牲—凤—矿康体设施、私砌人或半私人的费交流空间营造就是配套设置的庄着力点般客户群体子女革一般而言年龄羞较大，在设置曾配套时应充分铜考虑这一特性叹，使配套更为罩合理实用。槽一旦形成对某叶个品牌产品的泪认同和信赖后更，其品牌忠诚炮度较高，并能朋有效影响周边听人群的价值取生向，品牌追随果很大程度上能盆满足其身份和伴地位的隐性心躺理追求。岛有较丰厚的财纱富积累，对产吩品的价格敏感绣度较低，对稀洲缺行、身份认尖同和产品所综带合附加值的需过求是其购买需慨求的重要组成尚部分。赠（二）产品初荐步构想芹根据本项目周常边主要楼盘的废供应以及消化刑结构特征，建垄议本项目户型壁配比如下：晒项目户型结构最建议表由户型面积段（届平方米）夏户型结构南所占比例咏户均面积（㎡半）脖户数（户）数9朋0斧以下滚两室两厅移10%余90钩90-140轻三室两厅巨20%仇130证140-18佣0慌三哑/清四室两厅裙65%使160揭180-20悔0背四室两厅歼5%浇185煌合计虾以100%连羽项目主要经济猜技术指标表谋用地面积乒38100哨平方米黄容积率妨2.4闯总建筑面积爪118452散平方米披地上建筑面积华91440狱平方米幸其中辱住宅贱88590钉平方米屑会所拆2000鸦平方米调物业及其他垦640+21斩0卖平方米样地下建筑面积旱27012孝平方米喊建筑密度茅22%痰绿化率钢30%魂户均面积看149衬平方米窝总户数星600急户苗车位配比商1刺：感1帅车位个数听600毅车位面积团45通平方米变注家：崇①西本项目代建幼炎儿园，建筑面票积愤193好6速平方米；评②载考虑加强会所座配套，设置餐惧厅等功能，故端会所面积设置续为场200伸0傻平方米；洞③筒不考著虑表70/9奸0潜政策的限制。臣二、项目主要兽开发节点时间例计划就项目各阶段分燥时安排表苹阶段从时间进度去可行性研究线200违9捞年址6判月稍土地取得尝200咏9捎年泼1萄0银月勉设计陵201贵0沉年则8编月丛四证取得澡201锈0蝇年餐1孕0骨月馆桩基工程誓201孙1桂年冬1辱月撇基础工程弊201理1风年猜8旨月剖主体工程立201棵2朽年铁5办月续室内装饰工程绣201外3芦年芹1鉴0律月谊室外工程牢201纹3题年绕1辰0土月骑交房抄201讯3称年坟1盛2严月秧三、工程实施千进度坊项目实施进度咱表家建设内容棋200君9茧年秆201哄0蛙年滋6秧7钞8典9英10睛11份12际1尼2待3鸣4干5辟6前7碧8陵9称10欺11盖12朋可行性研究优土地取得性设计鸣四证取得朋桩基工程饼基础工程娘主体工程催室内装饰工程主室外工程六交房捉建设内容航201练1拼年兔201湾2纯年惯1戏2臭3挠4过5柳6幼7异8蒙9秧10纤11著12惯1葱2掏3小4办5另6扶7届可行性研究岗土地取得鸟设计属四证取得悄桩基工程鞠基础工程予主体工程吩室内装饰工程恰室外工程尺交房馒建设内容菠201虑2依年治201蜻3疮年朱8君9每10辆11补12自1逆2滩3省4阴5非6岛7像8挎9委10举11外12泼可行性研究成土地取得消设计昂四证取得艘桩基工程栋基础工程甘主体工程戒室内装饰工程莫室外工程轨交房呜第六章经则济可行性分析透一、销售价格疑估算在（一）可比楼挣盘价格情况馒新绿园医悦府钻阳光海岸壤东方润园村林风御树鹊水岸枫庭角晓庐塌蓝色钱江维住宅价格羡26021狭27563芝34250失23423捉16407熊22713忙20947逼29000倾(酒暂赞定圈)绕是否精装愤是俭是弃是金否肝否斗否字否裤是宇商铺价格秒25000符__五__监16737袜—楼__欢车位价格纠25/22诚—笑25索25缺15-21圈24配20闷未定悄数据来源：透巧明售房网，截烦止日期州2009-4样-10蒜；单价：笨元统/锤平方米；万烛元恼/神个；烂重点参考楼盘狼近期二手房成俘交情况欠楼盘名易0展9惹年宗1目月膊2极月委3音月必4闹月笨成交套数朗成交均价（扮元速/摸平方）弊成交套数书成交均价（治元也/资平方）默成交套数较成交均价（株元垃/状平方）绑成交套数扬成交均价（飘元巨/内平方）摧春江花月籍8苹18873字7效21152怜18朵17934焰10但21167硬金色家园须5芹15730近7逮16668钩6彻17777粪5郊17868锹赞成林风勒3可16827捏2睬16339繁4穴18245轨金色海岸茶5生25625琴5通26979滥（二）价格估舅算宰1拉、住宅价格：陈以中档精装修胀价格核算。岛38100*肺2.4=91温44得0亏平方米循88590*掀20000=氧17718福0敬万元扩2夫、车位价格：锐600*16谁000=96宵0录0华万元二、投资估算储（一）投资估吧算表酱序号怎项目询单方成本饭数值收总额（万元）敏估算说明音1听土地费莲用净惭鹅般83466.隐358甩按照载约丸11情%垒的利润推算其1.1猪1.2效土地费用礼契税为21269.你11丧38100厕81035.共30兄信僵功2431.0只6数地价总额桃×3%之2短前期费用柔412.00臂裁驶3767.3渔3奥娱2.1察2.2你2.3筒设计费足规费艰前期工程费昂204共91440翻1865.3矮8播根据新绿园预贯算财109乳91440坑996.70乓夏根据新绿园预幕算庄99玩91440沟905.26归清根据新绿园预扇算负3猛工程费用察8411.0冠0天拘57219.夕30桃词3.1舒3.2驼3.3拆3.4赏3.5类3.6锡3.7暮建安工程费侦室外工程费用脸旦环境工程费用白弱电工程费用恋精装修费用疼配套幼儿园竞不可预见费用狼2862浙91440袭26170.揭13捞根据新绿园预充算幼155粗91440系1417.3胀2唐根据新绿园预姿算亭276鼠91440头2523.7衬4谈根据新绿园预睛算魂133烛91440槽1216.1终5始根据新绿园预游算直2000崭91440索18288.伴00进根据新绿园预悬算损2200议1936失425.92济摘785忧91440纽7178.0钉4子根据新绿园预师算交4叮期间费用凶1207.5凶0犹岭11041.鼠36运贷款年利率暂臂按椒6%届，远4肝亿元贷款，纳3犬年期计算捷4.1傲4.2卧4.3制财务费用尝管理费用附销售费用中787.40洒刘91440常7200朽按每年器400驾万元，周期汉4泽年暂估绑174.98瑞