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兴隆五百购物商场建设项目可行性分析报告建设项目可行性研究报告建设项目可行性研究报告#第十一章投资估算及资金筹措14.1投资估算14.1.1投资概况项目规划总用地为 28040m2,总建筑面积 49100m2,经测算,项目总投资为 98000万元,其中:工程费用 66020.8万元,其它费用26980万元,预备费2000万元,项目周转用流动资金 3000万元(详见项目投资估算表) 。项目投资估算表 单位:(万元)□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□其它费用合计一工程费用1□□□□□□□60570.142980.563550.612□□□□□□1550.69910.52470.19□□□□□□62120.8390066020.8二其它费用1□□□□ 3.68亩)450045002□□□□□□□1870.91870.93□□□□□200020004监理费1930.81930.85□□□□□□□□5530.65530.66□□□□□82008200□□□□□□2698026980三预备费20001500四□□□□□□□□金30002000□□□□□□62120.839003198098000.814.1.2估算依据及说明(1)工程费用,根据辽宁省建设厅颁发的辽建价( 2008)第72号文件《辽宁省建筑工程概算定额》估算,同时参照盘锦市目前同类建筑单位工程造价。①土建工程:包括整个建筑物及其它构筑物等投资;口给排水、供配电工程:主要包括给水、排水、供水、配电、通讯等设备投资及安装费用;③总图:主要包括道路工程、绿地工程等投资。(2)安装工程参照盘锦市目前类似工程的造价指标进行估算。(3)其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。征地费,根据建设单位提供的取得国有土地使用权所支付的成本进行估算;(4)预备费:主要是指因设计变更及施工中增减工程量引起的不可预见费部分,以及考虑价格变动带来的费用增加。14.2资金筹措项目总投资 98000万元,所需资金拟申请商业银行贷款 40000万元,项目资本金 48000万元,预售收入投入 10000万元。项目的资金筹措及运用情况见下表:
项目资金筹措及运用表单位:万元项目合计1建设投资9800098000资金筹措9800098000其中:银行借款4000040000自筹资金48000048000项目预售收入1000010000第十二章财务评价12.1项目财务评价的主要依据(第二版);;1(第二版);;2、《房地产开发项目经济评价方法》3、国家及地方有关政策;4、项目设计方案及相关市场调查。12.2经营设计及营业收入12.2.1经营设计本项目设计用途为商品住宅区,项目建成后,共形成高层商品住宅 421200m2,地下车库 33000m2(2200个停车位),地上停车位1000个,公共配套设施 14000m2。除 1-3层裙楼、市政配套房建筑用于物业公司管理使用外,其它建筑均以出售形式经营。12.2.2营业收入测算(1)价格预测根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围内的商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行的抽样调查,(超(超本报告对城区区域的商品住宅、配套商业设施(超市)的价格预测如下: 商品住宅均价为市)均价为4,600元/m2,车库、地下车库4,600元/m2,配套商业设施12万元/个。(2)营业收入及税费估算①营业收入商品住宅销售收入: 42120014,6001193752万元配套商业设施(超市)销售收入: 4212014,600119375.2万元地下车库销售收入: 22001120,0001264000合计:215767.2万元。②销售税费税(费)种 计税依据 税(费)率营业税 销售收入 5%土地增值税 销售收入 1%城市维护建设税 营业税 7%教育费附加 营业税 4.5%根据上述税费规定估算经营期间销售税费额:营业税: 215767.215%口10788.3600土地增值税: 215767.211%口2157.67200城市维护建设税: 6180.517%口432.63500教育费附加: 6180.514.5%口278.122500合计:13656.7900。营业成本费用估算经营期间成本费用主要有营业费用、管理费用和财务费用。1、营业费用营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等,按销售收入的2%估算:营业费用: 215767.212%口4315.344万元2、管理费用管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员的工资及福利费等,按销售收入的 1.5%估算:管理费用: 215767.211.5%口3236.508万元3、财务费用财务费用按建设期以外的银行贷款利息估算。本项目除项目贷款35000万元外,不考虑其他贷款, 估算财务费用为 5400万元。4、项目总成本费用上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。 经测算,其总成本为105730.76万元(详见总成本及费用估算表) 。财务效益分析利润估算项目根据国家计委、建设部 2008年4月颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)的要求进行经济评价。项目总销售收入扣除销售税金及附加与总成本费用即得利润总额(详见损益表)。财务盈利能力分析根据项目成本与收入情况测算的主要指标如下表所示:
项目主要经济指标表序号指标名称单位指标备注1全部投资内部收益率所得税前%30.34所得税后%23.082全部投资回收期所得税前年3.03所得税后年3.223□□□□□□□□□□ Ic=12%)所得税前万元19830.25所得税后万元14870.43项目敏感性分析本报告作了所得税后全部投资的敏感性分析,分别就销售收入(即综合价格)、项目总成本(主要为开发成本、管理费用、销售费用)两项主要指标进行了敏感性分析,分析其变动对项目收益的影响程度。项目的敏感性分析情况见下表:项目敏感性分析表序号项目财务内部收益率(%)财务净现值(i=12%)项目净利润1现有指标23.0814870.4314870.432销售收入下降 5%19.171,4170.514,4160.95
序号项目财务内部收益率(%)财务净现值(i=12%)项目净利润3项目总成本上升5%19.411,7070.011,7870.015%或总成本支出上从以上分析看出,本项目当销售收入下降升5%升5%时,项目仍有较好的财务指标,说明项目的抗风险能力较强。12.6经济评价结论综上所述,项目经营收入123700.34万元,税前利润215767.2万元,税后利润14870.43万元,财务内部收益率23.08%,综上所述,项目经营收入123700.34万元,税前利润215767.2万元,税后利润14870.43万元,财务内部收益率23.08%,投资回收期(税后)3.22年,故本报告认为,项目建设从经济角度分析是可行的。
第十三章可行性研究结论与建议第十三章可行性研究结论与建议结论1)本项目符合国家产业政策,得到县政府的重点支持。3)本项目建筑方案、工程方案、设备方案和环境保护方案可行,布局合理,投资规模适中。4)财务评价表明,本项目经济效益较好, 财务风险较小。本项目实施将为承办单位带来可观的经济效益。综上所述,本项目是可行的。建议(1)该项目的社会和经济效益良好,建议上级主管部门和银行给予支持,促使该项目早日上马,早见成效。(2)建议认
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