年南昌知名地产某住宅地产项目市场评价报告

南昌市商品住宅市场价格分析(2002年-2007年)近几年南昌市房地产市场的稳健、可持续发展得到了更为广阔的空间，特别是2007年实现了“跳跃式”发展。2002-2007年南昌市房地产市场的现状及主要特点：商品房和住宅投资额在07年出现额跳跃性的增长07年整体固定资产投资额呈现出稳定的增长态势，住宅投资额为71.63亿元，较06年增长了215%，受其带动，商品房的投资额也增长42.7%，竣工和施工稳步增长02年至2007年，南昌全市施工面积增长了234%，竣工面积增长了144%，截至2007年底，全市商品房施工面积为1525平米，竣工面积371平米。供求稳定增长供略小于求2002年以来，供求比始终保持在1.0左右，03年的极端最低值仅0.5，07年底为0.8，市场呈现供略小于求的态势，截至07年底，供应面积371万平米，销售面积478平米。商品房价格稳步增长态势明显2007年全市住宅成交均价4677元/平方米，同比上涨23.53%,涨幅下降了4.42％，06年南昌的房价开始大幅上涨，进入了第一轮快速发展期。而07年由于土地价格的上涨，市场的需求旺盛使得房价一路飙升。2002-2007年市区商品住宅平均价格走势图2002年市区商品房及商品住宅价格走势图2007年市区商品住宅价格走势图全市住宅成交均价4677元/平方米。成交均价最高点在12月份，达到了5883元/平方米，最低点出现在2月，均价为3933元/平方米，从全年走势看，成交均价在政策的影响下依然稳中有升，南昌的房价依然处于理性的状态。备注：以上图表中的数据均来源于南昌市政府公布的房地产统计数据或依据上述数据计算得出。第二章同区或同质的典型楼盘市场价格分析京东片区是南昌房地产市场的八大片区之一，位于南昌市东部。京东片区依托于高新技术开发区，主要由高新开发区内的民营科技园、高新技术开发区艾溪湖西岸和京东片区、南钢及氨厂、艾溪湖东岸以及瑶湖大学校园区和瑶湖风景区组成。贪目前建成的、折具有一定规模这的区域是民营料科技园、艾溪古湖西岸和京东遭片区，区域成脂熟度相对较高津，道路建设较扬完善；南钢及手氨厂、瑶湖大幼学校园区成熟算度较低，除道摔路网较好外，踏生活和服务配字套较差。座随着本片区居默民生活质量的貌提高，人文景并观资源的进一却步开发，其良箩好的发展前景财已庭被开发商和消扩费者所看好。蛋目前，京东片忍区的房地产市鼠场已渐成熟，悼已经开发并入气住碑的楼盘有万科冻****羽、青春家园、拆金边瑞香余苑追天、怡兰苑和庐章山花园。蚁在售的楼盘中房以世纪风情、监万科职****倍、凯美怡和、方荣昌格林晴天伞、丰源天域为凝代表，其中世想纪风情为南昌景园林品质引领独南昌，万科以跟精装修房从产缸品上创新区别玉其他楼盘，安现在兽京东片区开发据接近尾声，车艾溪湖东岸以漆及瑶湖大学校民园区和瑶湖风公景区轨将是片区房地厌产发展府重点主方向。丝一、同区域楼宾盘分析丰源天域简介基本资料传物业名称找丰源天域脸所属板块风京东板块倾物业地址梁南昌青山湖区与艾溪湖与南京呜东路交汇口俩总建筑面积争106000紫开盘时间滥2005-0洲1-28千交房时间护2009-0币2-28懒建筑形态添1及栋辛2谷9效层高造层语;博1晨栋晓1察1贩层小高晨层肢寿6述栋唱4-偏5及层亭多层腰;羡8聚栋脱12-1星8喜层哭小高层洗;镇总户数煮53甩2馅户洋均爸豆价轮4600笋绿化率尿4艰2寄％源营销代理来南昌红江威龙市房地产投资咨伤询有限公司灶物业管理休江西丰安物业手有限公司额开发商功洽江西丰源房地温产开发有限公泄司拴建筑设计找上海同济建筑疯设计院2.基本规划念丰岩源鸟·律天域位于南京缸东路，艾溪湖怜畔，京东规划厘布局中心，市梅政府投资数十喝亿打造艾溪湖消十二大景区的搬黄金景观带上汉。丰怎源舰·亚天域规划巷为阶7.蔽5恨万平方米现代购建筑，斑由经6禾栋多层纺，宴8笛栋板式小高层遗，中庭广场，性景观花园，停斑车场，以及临伪湖司300调0形平米大会所组寺成。汁项目分三期开脏发，一二期以复基本售磬且交活房，三污期总用地面葛积之10567.羞0献6份㎡街,线小区由一等栋匆1破1失层的小高层和析一饭栋堂2舟9洽层的高层住宅发组成，坐北朝团南。芽项目三贫期樱0甘7岭年柳1筒月开盘。高层小高层粱3拼、麦200臣7镰年价格走势图燥：高层小高层板项目仍在巩0劳7味年主要销售的侍是三期的一栋括小高层和一栋铃高层，前期小销高层的价格层在独350秩0失元左右，午而展9踩月份推出的高显层由于观湖更横好，价格均榨在逼450敲0叨左右。凯美怡和基本资料射物业名称弹凯美怡和厦所属板块掩高新技术产业扫开发区唤物业地址欣南昌青山湖区警南京东粱路首.去艾溪湖畔芝总建筑面积仓70000乡开盘时间蜻2006-1读2-23淘交房时间金2008-0潮7-30迎建筑形态孤9双栋小高层恨，宾2盏栋高层，唯1章1露栋双拼泰，才2关2省栋联排彩总户数甜850贯户旨均宝鹅价基5400尘绿化率巨46塌％吴营销代理话江西新德安房芬地产顾问有限偏公司捐物业管理玩深圳万厦居业敢有限公司卷开发商椅江西凯美实业皮发展有限公司承广告策划封南昌共读地产话策略顾问有限现公司2．基本规划愈凯美怡和花园夏是以湖景美宅销为开发主题的惕。小区有大蓬约抵50磨0联米的临湖风景健线，业主能方误便地观赏美景圆，属亲水住宅移。小区内主要当以柔12蜻5淘平米刮至译138羽平米的中偏大班户型为主。小枝区主要分三期抵开发，一期责为克7等栋小高层，净既擦0扁6贱年畅1误2众月开始销售做，拨0太7异年全年销售的场皆为小高层。廉3趟、地200壳7谋年价格走势隶项目还在冷0埋7食年搞6劲月随着市场大秘潮，成交价格炊突霉破豪400帖0碎，并持续保持侵这样的水平。世纪风情基本资料饮物业名称予世纪风情香所属板块书京东板块班物业地址辞南昌市北京东败路晶158食8买号董总建筑面积见52000奖0傲㎡敬建筑形态定6呢栋无16-1拥7轨层小高骡层垒;半6纷栋稿8-叙9劲层小高层格（二期）真总悦户数阵700颜户习（二期）春均睁脾价荷5600辨元脾/辨平方米终绿化率吴50荣%

为容积率暗1.7列物业管理络深圳万厦居业虾物业有限公司钉开发商口江西世纪风情坝实业公司刃景观设计球美国贝尔高林壶园林设计公司讽规划：计世纪风情是由饭江西世纪风情己实业有限公司泻开发的大型综于合房地产项目冷，孤规划建筑面但积针5瞎2仰万平方米，恶总规划户数枪380忘0嫩户挎。迎目前一期已基暂本售罄，锡二期在售，三血期些花镜听即将推出淹，四期尚在规月划当中术三期花境地处燥京东大道与西浓安路交界处，差位于世纪风情环二蜓期东面，占地互面积党约警1醉3酒万平方米（另漫外还钻有吵2漏5椒亩教育预留用冠地被打造成大毁型运动场），是建筑面积贷约辨25韵万平方米，汗主要由多层、俊花园洋房、高突层、小高层构数成，柳共某4稻5已栋。Mini小户型公寓（07年4月15日开始销售）二期小高层住宅同时销售中小高层住宅裤3突、粗200具7丝年袋价格潮走势Mini小户型公寓（07年4月15日开始销售）二期小高层住宅同时销售中小高层住宅综述：茄200菠7倘年周边楼盘均筐只有小高层在酬售，公寓、洋棵房物业形态价达格则无法仙与之对比。近在愈200责7涛年置4舍月以前，万科迷****炭小高层价格明贿显低于周边楼码盘价格。书200安7树年规5雨月以后，万科望小高层由于精玻装修，若装修史成般本抹50螺0搞元庭/周平米左右，去三除装修成本，逝则高于周边楼拴盘价格。但是华价格涨幅明显喝低于周边楼盘祖，价格上涨空汗间被压缩。摧万科的平均价苍格涨幅，高于惠片区其他楼盘疮。二、同质楼盘香溢花城基本资料凤物业名称胞香溢花城农所属板块津青山湖偶板块桥物业地址息南昌市青山湖怜区湖滨东梳路垮126炮9洋号燕鸣岛公园四北侧吧总建筑面积视50000离0招㎡聪建筑形态统1使栋峰1崇1执层的小高撤层浙;2睬0垫栋寨6琴层的多尾层斧;苏5国栋乒18-3蓄0绢层的高省层辰;催双傻拼浇:1诱5藏栋伴;姨联炒体托:胸3签栋锦（二期）筑总员户数馒113纪2知户菜（二期）标均疲穴价旁6000烛元架/见平方米娃（小高层）观绿化率族45却%

斑容积率令1.5薪物业管理水深圳恒基物业泻有限公司烘开发商并浙江烟草南昌趟中溢置业有限幼公司吹景观设计毕深圳奥斯本环钳境艺术设计有宿限公司滑青山湖香溢花吼城位于青山湖捉东大门广场南绪、北两侧，开谁发用观地爽48搞3茅亩，总建筑面浓积旁达仗5郑0澡万平方米，由支浙江烟草集团轰投愧资包1届3赖亿元建设戒，械主要由多层、膊小高层、高层仇、花园洋房、嚼别墅构成。姻一期付已经克售罄，二期在炒售，三区小高拣层蜓5阵月秒1阀7特日已开盘。疾3抱、延200凳7条年价格走势零0讯7妹年拼香溢花城花园葡洋房一直处于丈销售中，其中拉穿插普通住宅府和别墅的销售丛，应0青7互年贤1描月井到录5捐月以花园洋房向和小高层住宅找的销售为主先，券6狮月增-1肿2衔月以花园洋房挪和别墅的销售芦为主，喊200贪7脖年渗1鼻1原月吹2花4流日驳推出多层房源朝，现已去化大孟半。万达星城1.基本资料半物业名称佛万达华府充所属板块桨红谷滩蒙板块害物业地址吃南昌市红谷滩月区赣江中大道给总建筑面积舌100症000窄0题㎡荷建筑形态腔1者0趴栋恰31-3步3迹层高层保总估户数都230颈0驻户高均喊榜价悲6800钥元喷/特平方米帅绿化率拆49湾%

爆容积率艺4历物业管理躲南昌万达物业霸管理有限公司编开发商饺南昌万达房地乌产开发有限公治司薄景观设计拍深圳大学建筑罗设计研究建院贝/肉英力捷国际工瓶程策划设计顾拢问（香港）有齿限公司板规划：万达星域城部200慨3稻年开盘，一期饮多层，二期一剥区高层，三期声一区多层，小盼高层，三期二赢区小高层，二留期二区、三区背（即万达华府租）高层，三期绕三区在规划中煌。现正在销售诱万达华府临江恋住宅，均愈价寿680作0孤元伞/婶平方米。万达驻华府幸0祸7签年附1王2股月骆2狗日溜开盘，实现了永成交均价的快傍速跳跃，主要偏为江景高层隶3湖、贼200归7鹊年价格走势万达华府万达华府综述：鉴可以看出，同残质楼盘中，塔香溢花城由于恰部分别墅的销怜售，价格槐上涨幅度悠起伏最大汽；壳万科与万达产殖品类别相近，磁上涨幅度也类挖似，疏从月平均上涨默幅度看，万科驼略低于万达，胃但是只有狮0抄.闻74估%拐的差别，尚在结合理范围内。都万科咬****肉项目市场价格晒分析伪第一做节屠坑竖万科扬****凭项目简介固南昌万科宫****泰，位于南昌市杰高新技术产业郑开发区火炬大事道东艾溪湖畔狗。膛分南北两区进敲行开发，崭总占地面动积刊910.7桨4聚亩，伏是一个超大规杏模的成熟社区辞。采用简洁现躲代的欧洲小镇催风情与南昌特截有的居住习俗舒相结合的开发脏理念。南胀区嚷41敞0饥亩已经开发完月成，万科汪****暗北春区木50弃0淋余亩正在开发唤中。墙****很南区采用欧洲责建筑风格，华****捧北区倡导新都劈市主义。呜****绑共有三大主题差会所：南区以述运动为主题的桂假日会所和以还景观为主题的砌湖滨会所，北密区以休闲为主塌题的蓝岸会所塔。三大会所设蚊施包括：游泳组池、健身房、职体操房、沙弧鉴球馆、放映厅价、室内篮球场融、羽毛球馆、恨兵乓球室、台沿球室、影音室迅、棋牌室、阅超览室、咖啡座租等。撑江西万科仍**嚷房地产发展有伶限公司是由万厕科企业股份有虽限公司与江西菊**光投资发展有限远公司共同出资免组建的，成立疏于驻200胡1雪年略9韵月。帅万科撒****庭销售价格一览皱表（公寓）骆时间嫂价格（非临湖吊毛坯）构时间（非临湖头精装）桂价格狸2007.0嗽1昨3648克2007.0搁1败-----肌2007.0信2帅3701城2007.0血2砍-----梨2007.0浪3梨3821姐2007.0友3祥-----惜2007.0狐4习3948淡2007.0提4责-----池2007.0完5室3963埋2007.0廉5薪-----咱2007.0层6扬4265灶2007.0赵6霜5247虑2007.0崇7姿4340跟2007.0叠7酬5143慈2007.0考8洗4685宾2007.0持8层5111浊2007.0史9您4939犁2007.0决9翅5702先2007.1耗0简5420咱2007.1件0仅5983钻2007.1鲁1晓5356碍2007.1礼1镇5915扯2007.1枕2驾5693担2007.1猜2焰5781睬200炭7同年均价料4131.3舌5缘-----填5550.3森9露万科奥****闪销售价膊格一览表（洋坏房）迷时间稍价格（非临湖盯毛坯）吼时间（临湖精长装）式价格洲2007.0堤1置4074务2007.0再1眉-----贵2007.0孕2由3959彻2007.0肝2义4482捡2007.0牙3务-----睛2007.0按3味4355微2007.0扯4少-----袋2007.0克4注5045贝2007.0胞5征-----度2007.0脏5档5703绕2007.0践6摊6613.2讲2007.0深6赌6023君2007.0杯7脂-----第2007.0超7剥5940哭2007.0郑8腰-----奥2007.0留8麦5969且2007.0宿9委-----蛮2007.0药9帜5526恢2007.1兄0街-----息2007.1览0末-----贱2007.1旨1稻-----哄2007.1皇1啦-----灿2007.1休2念-----奶2007.1词2捐-----危200挖7脸年均价普5365.7败9部万科训****缴销售价格一览仆表（小高层）孕时间路价格（非临湖疤毛坯）肌时间（临湖精抓装）蜂价格扰2007.0持1卖3209秋2007.0廊1窄-----鞠2007.0浩2碑3185泰2007.0能2较-----崭2007.0杆3溜3338并2007.0过3映-----脾2007.0活4标3861跌2007.0糊4猜-----讲2007.0彼5偏-----眯2007.0患5槽5018絮2007.0梁6士-----音2007.0铃6沈5005醒2007.0臣7扇-----减2007.0徐7奉4807满2007.0足8华-----嫩2007.0搏8浴4861霞2007.0膊9析-----教2007.0卷9轮5189盼2007.1届0怪-----具2007.1秘0际5145缩2007.1谱1冷-----膊2007.1榴1悠5103徒2007.1逐2字-----霸2007.1积2坏-----仪200嘉7稍年均价售3387.7师8斥万科互****禾价格走势图真第二弊节合衡赢万科仿****坐实际价格与比幻准价格比较分中析艺比较定价法是非将估价对象与涨近期的相似楼墨盘进行比较进锡行修正得出估猛价对象的价格阴的一种方法。纱考虑的主要是朋项目的市场供家求关系和市场订接受程度。其顽参照的对象主伪要是同区域或榆同质房地产；备比较的因素有南：地域因素，锦如地段、环境贼、交通、公共颜配套设施；楼票盘本体质素，限如规模、设计委、装修、建筑羞选材、景观、凶外观车位、承元建商、房地产进开发商实力；络物业管理，如住物业公司品牌颤、物业收费；兰营销，如市场诱时机、营销包抽装；工程形象语进度等方面。傻本报告是以万皂科雕****衫为标准，将其心与葬同区域楼盘凯闻美怡和写、柔世纪风情改、购丰源天域缺和盘香溢花城万达肥星城化同质的楼盘在倡同一时段进行溪比较，并根据隶修正因素进行葱调整，从而得与出这几个楼盘第的得分，然后架根据公式计算缺得出万科调****贷的价格。疑公式欧：评V=V兔’打×1拨/焰（末1+K控%符）似V风：万科易****匹的价格身V政’称：比较楼盘的革价格辅K扇：比较楼盘相狂对于门****增的得分萝根据比较定价且法，可以得出潮万科损****存在各个时间段摄的比准价格。抵见下表驾：渴冤丰源天域奇修正表溜时间蚕价格首得分员比准价格透200偶7棋.扑3态3530仿-9.7%浴3187.6灯2007.5勿3611暗-9.7%哀3260.7倒2007.9岩4352推-9.6%殖3934.2苹2007.1止1劈4725指-9.6%作4271.4押世纪风情于修正表担时间面价格表得分瞧比准价格扩2007.2套4048每5.8揉%辛4282.8寄2007.4饺3932痛8.6公%方4270.2暗2007.6华4182骆3.9%改4345.1娇2007.1桐2慢4825持8.2%至5220.7础凯美怡和移修正表率时间哪价格轿得分某比准价格芬2007.3际3765议-4.6%胁3591.8敲2007.5考3978唤-敲8坐.4%耍3643.8痒2007.7怎4327底-周5谋.4%福4093.3呼2007.1词0战4488毯-纯3紫.4%拿4335.4姨万达星城修正捉表盼时间匹价格胀得分腥比准价格者2007.1错3791势-2.7%耽3688.6追2007.3洁4016当-2.7%误3907.6瞎2007.6旬4274帜-2.7%株4158.6僚2007.9骄4446执-2.7%龟4325.9迫****乎小高层涉比准价格表票时间普比较楼盘粪小高层税比准价格穿小高层后实际价格染万达星城谣凯美怡和征丰源天域弓世纪风情忠200脊7绢.话1迈-赔4扁3907.4杜3591.8播3187.6乌4270.2应3739.3苏3386.9傻4凑200挡7裙.牺5稿-8端4158.6葬4093.3突3260.7杠4345.1汗3964.4膀4977.4恢2态200葱7悉.怠9孝-旅12咽4325.9妇4335.4钟3934.2象5220.7下4454.1朽5149.8仿说明：以上各石个楼盘的价格嫩为根据这些楼胜盘的价格修正撕得出的杯****捧的比准价格。丢****借价格比较表况时间大小高层洲比准价格检小高层气实际价格稀小高层蹦比准价格与丙小高层秘实际价格之差黑200饥7拘.抛1肆-晒4墙3739.3哑33蚊8