年乌鲁木齐别墅市场报告

目录前言第一部分宏观环境调查宏观经济形势分析……………………52006年房地产宏观环境及运行情况…………………102006-2007房地产政策回顾……………112007年房地产市场发展的趋势预测…………………16房地产价格分析及走势预测…………20第二部分市场环境研究乌鲁木齐的区域特征和城市经济概况………………23乌鲁木齐城市规划与区域改造………………………30乌鲁木齐北扩新区规划………………31乌鲁木齐房地产市场分析……………37乌鲁木齐房地产发展趋势分析………………………43高端楼盘统计…………………………44第三部分项目分析项目环境调研…………………………55项目SWOT分析…………………59第四部分项目客户群分析熟调研组织实化施贩散筐………………御………………泄………………忽………………术………………黄……详…姐64盆调研资料分异析电鬼损………………血………………穗………………溪………………课………………奋……咏…续66氏重点楼盘客户迹群对比分国析素榆污………………范………………筐………………嗽………………脊……乏…判84兴目标客户定跑位头谱赠………………蚂………………掠………………彼………………柳………………揉……定…珍88膝第五部两分僵过隔市调综合评析结束语声前欧利才言硬项目研究背景闯及说明衣市场基础调研素，是房地产项坊目开发建设的唤重要依据。因集此，本次市场那调研活动是在距充分了解居民批居住条件、居炭住环境需求的杠基础上社，本着提高居谢民生活质量，浅更好的把本项刻目建设成为本交区域地标建筑齐原则下展开，拾本次调研准备露充分，调研内源容全面、科学喜，调研数据真奔实、有效。调研目的兵1无．通过客观深虾入的市场调查源和科学严谨的费统计分析，欧充分了解乌鲁变木齐市房地产悬市场维供需空间和价喇格趋势贝，掠确定目标客户骂群及其对产品著和价格的取向线，对项目的现胸有规划提出建财设性建议，然合理规划项目杂地块，明确项包目定位，较准统确的发挥地块源环境特质，槽开发出为市场委所接受的产品掉，轧实现项目投资某效益回报的最员大化。腔2拍．根据对项目用的定位、规划铁、市场前景、倚投资风险的调土查研究分析，淹对后续营销推持广策略提供有鹅力支持。石调研范围与调拣查方法壶本次调研主要色通过对宏观层劲面（国家宏观乐经济发展、房连地产政策趋势连、项目所在地息乌鲁木齐市经颗济文化、人口且交通、商业环通境等）和微观丘层面（项目所零在区域的消费骂特征、市场特顽征、竞争对手僵等垂）悄影响因素的分物析研究，并在杯此基础上运井用准SWO禽T驾分析模型，做窄出项目所面临谋威胁和机遇的站综合评价、调鼻研总结以及规酱划建议。棍本次研究以全送面调查与典型半调查相结合，塘采用行业访谈昨法、问卷法、铺现场观察法、降政府公告、政捞策法规查询等压方式获得调查梨资料。飞我们希望，此棍次专项调研可搞做为项目前期磨开发及后期销尝售的重要决策剧依据，并为贵附公司后续开发慌项目提供具可辛参考价值的数芦据资料。君第一部抢分来厌筛宏观环境调查忌一．房地产宏充观环境及运行洽情况填200雅6哄年，全国房地送产开发投资持拜续平稳增长，袋房地产开发投起资穿12902.仁4辱亿元，同比增辉长裂24.3恭%线，增幅上驻升挤2.棕1窗个百分点。住皂宅房地产开发棒投资温占咐70.3帆%乐，其中，遥低密度脾房旷地产针开发投资果占悄3.2卷%掘。东、中、西岔部地区商品住楼宅开发完成投拼资同比增长分姓别趋为钻22.7势%蓄、贿53.0款%计、涛33.6某%滑，其中，卖西烟部地区商品住时宅开发投资增旅幅低于中史部地区，低于唐西部地区。茅200总6授年，全国完成筑购置土地面倾积筑24054.塑2骂3灿万平米，同比子下爆降拍3.0腊%咳，同比去年增致幅回落然了膏6.桶1皇个百分点，低虏于商品房施工趣面积涨幅疫的炉21.糟9沈个百分点、新陕开工面还积笑21.境0屑个百分点。骤总体来看，当孩前房地产市场伪正在朝着宏观砌调控的目标方锤向发展：住宅播为主的房地产踩开发投资平稳搜增长；商品房宇施工、竣工和此新开工面积均猪大幅上升；房恶地产开发企业州本年土地购置路面积有所减少妙，完成土地开胃发面积上升；短商品住房价格降涨幅总体放缓您。但各项细调控政策落实朋还有一个过程滋，还面临一些量问题：一是住则房供应结构性匙矛盾依然突出小，调控任务还托十分艰巨；二淘是部分城市房乘价上涨仍然偏奔快，离预期目丘标还有差距；垮三是部分中心属城市异地购房孔占比较大；四五是房地产开发挑、交易、中介乓等环节行为不咐规范问题仍较哭突出。烟三雹．价2006-2胜00咐7徐房地产政策回凯顾颈政策出台时间语200优6浙—咐200铲7客房地产政策年妈相关政策回顾叨200碌7示年猾3饰月趟1掠8喂日董利率再次鹰上伶0.27%弯中国人民银行缠决定：自具200掉7登年早3寒月贯1皱8咱日起揪上调金融机构咏人民币存贷款场基准利率。金阴融机构一年期查存款基准利率锤上到调孟0.2奋7肥个百分点，由塘现行邻的哑2.52朴%蛙提高狗到塑2.79祖%邀；一年期贷款欧基准利率上舌调遥0.2哄7秤个百分点，由羞现行淋的与6.12车%梳提高心到弊6.39妇%爪。检200薄6疯年缎1凶2悲月遇1拨2瘦日砖限、禁目录汪国家发改委和扫国土资源部掩12肠月铲12洞日奇发布《限制用欺地项目目录》阻和《禁止用地酬项目目录》。刚与抛1999筛年禁止目录相努比，新目录增茎加了丝别墅类房地产绢开发，高尔夫贡球场，赛马场按，世党政机关、国射有企事业单位克新建培训中心干，未依法取得壶探矿权的矿产织资源勘查，未劲依法取得采矿仙权的矿产资源鹊开采等六个项庆目。

障新进入限制用滤地的项目包括组，机动车交易芹市场、家具城演、建材城等大瓦型商业设施，陆大型游乐设施桨、主题公园（既影视城）、仿办古城蜘，低密度、大谎套型住宅项目素（指住宅小区期建筑容积率低矛于冠1寄、单套住房建晚筑面积超过宪144梨平方米陶的住宅项目）刑，赛车场项目奶，公墓项目，骨机动车训练场挤项目等。征200症6伙年眨1录1王月着2代0态日顷土地有偿使用仪费虹1徒1砌月工2备0魂日饭，财政部、国邪土资源部、中徒国人民银行联察合发布《关于含调整新增建设渡用地土地有偿谅使用费政策等愤问题的通知》项，规定牌200姨7应年千1扬月脸1劈日奖起，新增建设鄙用地土地有偿屡使用费标准将趴提高一倍，同掠时继续实行中缩央与地方三七扁分成体制，地圣方糊7抽0放％的费用分成茶将上缴至省级摊后下拨。相关段收入专项用于批基本农田建设批和保护、土地订整理、耕地开孝发。晶200祖6劳年灯9溪月怪5摇日板土地调控央9湾月谅5泄日香，国务院发布厅《国务院关于匀加强土地调控艳有关问题的通椒知》，对各地马和各部委提出户了八大方面的废要求，严把土家地散“坛闸护门败”泡。我国政府在扣土地管理和调牢控政策上再度脆进行重大调整趟。训进一步强调了圈土地管理问责鄙制、制定工业秒用地出让最低痰价标准、提高泡建设用地相关裤税费标准等。弄200盒6俘年阅9肠月抱4用日膨外资购房布9易月队4姿日怖，国家外汇管芒理局、建设部柜联合发布《关捷于规范房地产半市场外汇管理狡有关问题的通香知》，规定境榨外主体办理购芳房结汇时，结辞汇资金直接划厨入房地产开发楚企业的人民币侵账户，所购房共产转让取得的划人民币资金须旋经审核方可购伏汇汇出。境外骗主体并购或收瑞购境内房地产厉企业未能以自柏有资金一次性盏支付全部转让巧款的，不办理矿转股收汇外资债外汇登记；外唐国投资者专用六外汇账户内的期资金不得用于抄房地产开发和惩经营。矿200俗6点年迅7债月狸2亩4麦日幸外资限炒令狡7胖月树2飘4联日种，建设部联合亡其滴他舌5慢部委下巾发旗17浓1突号文件《关于忘规范房地产市灵场外资准入和础管理的意见》丛，被业内称建为想“魔外资限炒度令西”哥，加强了对外熔商投资企业房何地产开发经营禁以及境外机构蛛和个人购房的中管理。涛200营6键年慎7宣月沃1饲2鸡日惭9淘0屡平方米诚7基月姥1存2临日菜，建设部颁小发息16芝5霞号文件《关于哪落实新建住房物结构比例要求厨的若干意见》册，进一步明确杂了炎3秒7派号文件悔中布9软0辩平方米标准为值单套住房建筑糕面积，并提出漆要加强监督检收查，落实责任施追究制度，地煎方政府要负起壤切实责任。何200缩6何年宅7菠月解6辱日傅规范房产交易定秩序化7载月厚6兼日酒，建设部联合基国家发展和改税革委员会、国薪家工商行政管排理总局下聚发咸16李6奇号文件《关于摩进一步整顿规闭范房地产交易颈秩序的通知》绝，要求加大房膀地产交易环节限违法违规行为赔整治力度。具猜体为：加强商焰品房预售许可遥管理。房地产版开发企业取得健预售许可证后绪，应当呢在忘1嫁0棚日内开始销售馆商品房。列未取得商品房喷预售许可证的蓬项目，房地产递开发企业不得毒非法预售商品延房，也不得以骂认购、收取预林定款等各种形晶式变相预售商勇品房。苗200特6推年皱5蝴月房2丧9牺日生九部格委季“盐十五病条艰”划5粒月葡2印9易日武，国务院办公书厅出台《关于够调整住房供应呀结构稳定住房押价格的意见》尺（国办发稠（匆200窃6腥）柴3模7浆号），人称九捆部卡委鲜“颠十五勺条砍”式，暂对抽“嘉国六赠条议”陶进一步细化，尝而且在套型面熔积、小户型所半占比率、新房储首付款等方面绢作出了量化规络定，提饼出教9乱0郑平方米、磁双泄7刮0谎％的标准。风200宴6请年拍5害月轨1梁7剃日晶国六条彩5梢月养1酬7瞒日策，国务院总理便温家宝主持召鸡开国务院常务逢会议。会上提率出了促进房地着产业健康发展筐的六项措施，稼包括住房供应提结构、税收、蔑信贷、土地、张廉租房和经济种适用房建设等芦方面。主要内瘦容有：切实调轿整住房供应结镜构；重点发展经中低价位、中取小套型普通商刻品住房、经济渣适用住房和廉肝租住房；各地控都要制定和实无施住房建设规织划，对新建住万房结构提出具登体比例要求；足进一步发挥税楼收、信贷、土旺地政策的调节怕作用；严格执六行住房开发、小销售有关政策饭，完善住房转厦让环节税收政摩策，有区别地鸭适度调整信贷风政策，引导和堆调节住房需求垃；科学确定房臂地产开发土地经供应规模，加忠强土地使用监快管，制止囤积额土地行为。唉200趟6帜年介4策月房2柳8妖日付上调房贷利率睡4伪月慰2漏8挪日宜，央行全面上哀调各档次贷款灰利剥率患0.2席7跪个百分点，其潮中抹，歇5逆年期以上的银扫行房贷基准利侦率永由胞6.1凤2饲％上调料至夹6.3眼9椅％。这是央行垒在加息后短短互一年多时间里万再次上调利率灭，此次加息主吵要是为了抑制瓣投资需求，进夏一步稳定房地哭产价格。卵表盒6栋—症房地产政策汇却总表【结论】建200优6龟—属200疲7使年荣房地产新政策卖颁布时间更加已密集，整治力堵度不断加大，搂200沾6卫年的房地产无哑疑是一个政策课调控年畜，秧200痛7顶年的房地产行炭业将是政策导录向下的执行年观，杆其帆房地产政策特岸点表现在以下丝几点：一、联加强调地方政深府职能，凭通过土地政策虎和金融信贷政窗策对市场进行治手段化调控咬,境促进房地产行悬业的健康发展卫，如疮《限制用地项耀目目录》和《亮禁止用地项目热目录》每将直接导致别裳墅项目开发的蓝唯一性，以及省别墅项目在市知场上的稀缺性迎；二、洽通过政策调控匙，抑制对房地位产投机炒作和最暴利行为。份如房贷利率上粥调、外资购房县设限等政策，辫对房地产市场连的买方市场进扬行限制，抑制色房价非理性上雄涨。三、通过窝在住房供应结迁构聪调整、控制房崭价、加强土地位调控、加强保暗障性住房建设岁等等政策导向邪下，房地产行掩业将逐渐告别孩高利润时代，冲强化公司治理疑、挂市场规范化、斯注重品牌建设弱、提升经营效珠率和定位市场盼的宾真实需求将成拨为谋求长期发河展的房地产企漏业的关注重点戏。萌对于本项目而告言，以上政策搅规定俭利好大过风险浪。在大环境别来墅批地受限的折情况下，本项蔽目的稀缺性以宜及增值空间得魄以凸显；从销亭售角度来看，该本项目客户群稍为社会高收入丈群体，房贷上焰涨并不能造成须直接购买阻力拨。唐四北．数200杠7非年房地产市场跨发展的趋势预乳测：位1咬、认政策调控执行洪力度将继续加沙大。秧面对主要大中兴城市不断上涨默的住房价格，偏在央0株5评年政府出台一掠系列调控政策奸的基础上涝，晋0零6替年国务院、建暑设部等多部委法于歇5会月出台国六条述及府其漂1养5块条细则调控住服房的供应结构星、房价和投资谦投机性需求，许此后并针对外始资准入、土地驻控制等出台诸宅多相关政策，鹅政府对房地产府行业调控的力威度明显加大。蕉从当前房地产母形势来看，政域府的调控效应谦虽然有所体现呢，但房价上涨城趋势以及房地架产行业诸多不种合理问题并没晌有得到有效控祝制，国务院更回是组织多部委块赴全国检查房赔地产调控落实禽情况和调控效怎果，相辩信乎0森7左年将进一步加罪大政策调控的度执行力度，如虽果房价上涨的炎势头不能得到灾有效遏制，则比进一步的调控柜政策出台可能伤性就比较大。搞2论、啄房地产开发投阀资增速将放缓失。海在政府控制房望价、调整住房冲结构、加强土巷地控制、信贷腐控制的影响下脚，惕200钢7挪年房地产开发碌投资的增速将钞受到影响，特狸别是在当前中案国经济面临战犹略性结构转型傲（将经济增长帐动力从投资和腰出口向个人消耍费方面倾斜）助的背景下，对渔其他诸多重点弃行业拉动效应殿明显的房地产塘投资将受到政丧府的严密控制河。控制房地产励信贷规模、提敌高房地产信贷妇门槛、提高贷信款利率等将是执政府可能采取礼的措施，而房强地产销售面积夹增速的放缓以很及从严的政策造调控将使得不液少从其他行业锡进来的开发商申以及部分资金旺链紧张的开发催商逐渐退出或封收缩战线。在钢这种背景下，角汇海东方折预册计诸200天7鼻年房地产开发溉投资增速可能择会放缓凝到即1眉5宴％左右逐。版3蜂、踪住房供应结构次继续调整，普孟通住房和经济少适用房供应将条增多。浑200护6访年的房地产调岗控中对住房供丝应结构提出了仿具体踪的妙90/7简0带标准，国六条亡和国十五条的能导向就是重点步发展满足当地典居民自住需求胜的中低价位、裤中小套型普通杰商品住房，继馒续抑制房地产翁的投资和投机许性需求愈。阅200梦7巡年的住房供应物结构将继续调岸整，普通住房婚和经济适用房估供应将增多，惠别墅等高端住现房的投资和供准给将受到限制阔。顶4兴、麦土地管理更加聪严格，土地增漫量供应控制更纷严，这也将加透剧对于存量土戚地的竞争。佣200赔6京年以来国家对减土地的调控政顿策之多为近年庸少有。不仅是胶在页200膛6命年惨5买月出台休的笑"礼国十五是条么"对中对加大闲置县土地的处置力致度进行具体标张准制定品，组200州6筝年产9醋月初，国务院斩更是专门下发尸《关于加强土呀地调控有关问青题的通知锐》退,体主要针对当前爪各地区在土地号审批、用地集户约管理、土地弃执法等方面存叶在的问题进行逃有效治理及严猜格调控。阳5巡、萌政府继续执行太紧缩银根的政科策短期内不会帖变化，房地产记企业资金压力唤不容小视。照200抖6拌年寺1婆－控8骑月，全国房地播产开发企业到钻位资乳金锄1628敌5浙亿元，相比去持年同期增歪长敞28.处1抗％，其中国内嫁贷奉款咐358吩4狮亿元，增醉长僚5瞒1哀％，国内贷款喂在资金来源中副占比搁由卸200体5粥年尘的垄1致8胁％上升嘱到姨2正2水％以上，而来守自于定金和预甚收款的比重则漫开始大幅降低盲，从过多去捧4甜年来小的胀4蜓0避％左右下降倍到影200液6抗年的焦约笨2旧7迟％。更值得注窑意的是景，夸200计6拍以来，定金及级预收款首现负惑增长，这反映苦出的现实是房则地产预销售同背比开始出现下刘降，房地产企漠业未来资金回欢笼的压力在加首大。预计妥，汉200省7坡年房地产企业被面临的资金压下力风险加大。针一方面，从房含地产开发资金监来源构成方面渣来看，房地产善开发投资中对剩于贷款的依赖厚程度在加大；狸另一方面，从盼经济的角度来修看，投资和信玉贷增长过快匪是塘200随6殊年中国经济再阻度呈现过热局证面的直接原因愿。也因此控制皂项目投资和紧未缩信贷成为宏齐观调控的着力瘦点。从激前唉8均个月的固定资翁产投资增速和辉信贷增速来看由，虽然增速有核所放缓，但依抓然维持在高位悠，政府继续执锣行紧缩银根的弃政策短期内不辣会变化。在这心种背景下，预欧计房地产开发主企业未来面临驾的资金压力不镜容小视。格中国引进外资邻进入中国地产膝行业的比例已住高有达可11.9废%类，外资概念地蹲产将成为中国牺的一个重要力摆量。锅6寿、尊200仁7惨年住房供求差似距将缩小，价宁格成为关键因茫素。求适从当前的各类缠调控政策来看而，改善住房供虑应结构和稳定蓄房价是核心要茎点，改善供求件关系和住房价斜格将仍粪是奸200姐7挖年政府宏观调串控的主要目标脖之一。迷房地产供给指牛标纠：泊200踩7咐年的实际供应罗量增长将有所舞加快，但是，呈在政府宏观调利控下，房地产闪供应增速将逐术渐出现放缓趋脸势；房地产需扁求指标，经过红几年快速释放弹的自住性需求佩在高房价的影沈响下将有所减拿弱；挺住房供应结构疤的调整垂：后将在一定程度慢上增加有效住槐房供应量，预胁计撇200跳7出年住房供求差遵距将进一步缩生小，而房地产猎价格将成为影佣响供求关系的怕关键因素。裳房地产价格走浅势问题跨：仗由于政府行政伙干预的力度较戒大，在当前阶述段房地产开始衰从过于趋向商抬品属性开始向拳社会保障属性泡倾斜，她汇海煌认为，政策在袄二者之间的倾晴斜情况，将对陈短期内的房地工产价格预期产桨生较大的影响隆，如果政策向屿社会保障属性瓜的倾斜是渐进鄙的，温和的，匪则袍200置7复年房地产价格殖增幅将稳中放钳缓，如果政策债向社会保障属疤性的倾斜是急石进的，变革性鲁的，则房地产划价格的短期波艇动将加大。桃五．集房地产价格分恨析及走势预测锈1摧、迹房地产市场价斤格的基本情况姓商品房价格持宗续上涨，但涨漏幅有回落迹象赚；存量房价格满小幅下降。脖06玉年上半年商品伙房集中成交价妖同比上汉涨连9.18集%才，环比累计比语上年末上局涨远5.88求%哄。伯各类住宅价格然上涨较快，低粗价位住宅价格剥涨幅较大。理上半年，商品笛住宅价格同比豪上缝涨位8.84乌%命，二季度同比狮上详涨塞9.87痰%恰。其中，经济疑适用房招涨笋10.14%兆,嗓高于普通商品债住天宅球7.92筐%僚。从城市不同蓝地段价格走势头看，中低价位冬的二、三类地储段普通商品住拦宅价格同比分主别上礼涨蹦9.24案%厉和穗9.10变%峡，也高于高价唇位的一类地段负普通商品住宅范价格同姨比醉6.05仰%紫的上涨幅度，裂存量房住宅价苗格同比上获涨妥11.94激%许。巡各地区房价均音呈上涨态势，剪部分城市房价僚涨幅较高。荣上半年，东、拉中、西部地区托商品房价格同煌比分别上剃涨柔8.33艰%宜、刮11.44趋%咸和沈9.54献%豪，与去年同期国相比，东部地阶区房价涨幅略漏回贞落男0.6尖5旬个百分点，中论、西部地区房架价涨幅分别岛高您0.8紧9埋和绩4.5衣8某个百分点。全面国伍十个赠主要城市房价丈同比分别上涨南最低成都（滴10.24%鲜）到最高深圳峡（糕24.74%榆）哑，胃仅众上海房价同比仿下碰降披6.42驱%撤。2、价格走势吨着国家调整住房苏供应结构、稳肉定住房价格政腊策效果将逐步功显现义。若斑房屋供给量增旦加和空置面积票的增长将抑制票房价大幅上涨控。房屋供给量当和空置面积的阁增加都将对抑桂制房价大幅上减涨起到积极作祝用。房屋供求慨结构矛盾在短笋期内无法得到苹根本解决。阿贯彻落实中央磨调控政策的积铁极性不高逐，铃一些地方仍然崭存在片面追求货房地产拉动经泉济增长的问题拳。牢翠货币流动性过冬剩的局面不会加在短期内得到忽改变，房价仍伐将获得一定支雾撑。域在其他投资渠回道不畅的条件架情况下，大量摇资本仍将集中娃于房地产市场烤，并在一定条熄件下，有可能脖将房价进一步卷推高。馒第二部淹分狐些萄市场环境研究腔一．乌鲁木齐忆的区域特征和椒城市经济概况地理概况扰1脉．地理区位：刘乌鲁木齐市位滤于天山北麓、誉准噶尔盆地南遥缘。三面环山鲜，地势东南高心，西北低，海来拔质680城-92惑0旅米岸，属于中温带肌大陆干旱气候锦。毯乌鲁木齐是新钢疆维吾尔自治绳区的首府，是尝全疆政治、经依济、文化、科左技的中心，南杠北疆交通的枢涝纽，也是第二著座欧亚大陆桥恢中国西段的桥粪头堡，我国西万部对外开放的攀重要门户。是潮世界上离海洋象最远的城市。2．行政区划顾乌鲁木齐市组辖腥7捧区青1希县，即天山区忧、沙依巴克区赛、新市区、水杆磨沟区、头屯养河区、东山区薪、达板城区和蹲乌鲁木齐县，欠还有两个国家裂级开发区：即躺乌鲁木齐高新己技术产业开发扰区和乌鲁木齐茫经济技术开发殖区；六个国营文农垦团场，即众五一农场、三计坪农场、头屯则河农场、西山椅农场姓、数10胆4那团场、养禽场授。全市行政区屑划面积奏达妹1.誉2妻万平方公里砍。3．历史沿革屋乌鲁木齐历史刃上曾速是叉“双丝绸之顿路浓”屠新北道上的重券镇，自古以来尼就是众多游牧钞民族聚居的地揉方，同量也是斤兵家必争的战胆略要冲。早在砍明朝时厄鲁特胃蒙古族就在乌螺鲁木齐修筑了档城堡。厘175假8痰年，清政府驻悼乌鲁木齐的军获事官员，在乌步鲁木齐河以东群地区修筑土城混，作为驻地官政兵的正式营堡誓。土城周围三柄华里，是乌鲁碧木齐的基础。诊翌年，清朝政通府设置乌鲁木隙齐提督，掌握盼地方军事。忌176守0融年，清政府把野乌鲁木齐同所糠管辖的乌鲁木驴齐以东地区划正归甘肃安要道索隶属。识176堵5肚年改名蜂为座“穗迪抄化殊”慢。乡177旧3沙年，清政府正磁式设置迪化直格隶州，由甘肃衫省巡府直接管过辖。傅188概4消年，新疆建省洁，新疆军政管足理中心由伊犁输转到迪化，迪层化直隶州改为巧迪化府，为新险疆省会。饮191霉3畏年撤迪化府，厌保留迪化县。悄193信4属年成立迪化市匹政府。注194计9抽年陶9效月玻2穷5糠日局宣布和平起义语，并于当天组达成新疆省临时星人民政府，候1灶0给月衰2碗0销日舞，中国人民解盯放军进驻迪化现，从此，迪化典回到了人民手版中。胁194切9呀年接1求2终月佣7脆日落省、市政府同绵时宣告成立。貌195祝5鼻年酿1沙0返月沫1拢日炒正式成立新疆律维吾尔自治区朵，首府为今天虎的乌鲁木齐市嫩。城市规模1．人口概况翅乌鲁木齐仙现甲辖陶7录区尚1苍县，总面榜积秒1200僻0碧平方公里，其仿中规划区面季积叼160步0征平方公里，建毯成区面饶积花139.侄5魔平方公里。居运住着汉、维吾怠尔、回、哈萨茎克、蒙古飞等传4拢9耐个民族。总人改口密208.腰2凭万人（第五次横人口普查口径抹），其中少数杰民族人口童占纪24.顾6缴％，市区人口膝占名83.栗5捧％。2．交通状况现航空泻：摄区内现疏有源1河2番个航空港，有编至北京、上海贩、广州、成都拼、敦煌、兰州矮、西安、哈尔量滨、青岛瞒等减2逝4秘条国内航线以僻及到阿拉木图蜡、塔什干、莫论斯科、新西伯忘利亚、伊斯兰松堡等国际航线盾。针躲铁路醉：债兰新铁路及西妹段拦—天—西向东通往内地运中枢北京、上精海等城市；向窝西可到达阿拉杀山口。亚欧大狂陆桥横穿境内衫，不仅使内地竭与欧洲商贸得舰到了飞速的发寒展，而且极大夜的推动了新疆揭快速增长。倍公路轻：财新疆区内完整态的公路网络已盗基本形成，以膝乌鲁木齐为中丽心向四面八方肢辐射，建设国伶道鼻21残6厨线撤、帐21速7童线和国惠道竖31旋2喘、夏31览4港、袭31苍5烂线两纵三横骨酷架公路。基本懂形成贯穿连接稿新疆所有地区跨、市、县、团腰场、口岸，东肥联内地西出周凝边国家的公路芦网。城市经济状况剩1以．还国民经济保持晶较快增长秀，摸产业结构继续写优化兄调整。香200蛛6允年乌鲁木龄齐联GD素P浇总米量激65买4杯亿元，增班长券1挖4孤‰及。其中第一产圆业蝇8.7饼8货亿元，增杀长袍10卧%壮；第二产别业汤248.7屡2见亿元，增讨长悠14.4丰%律；第三产负业趁396.斑5文亿元，增今长抄13.8觉%谦。一、二、三拐产业比例窄为遭1.买5钞∶判3艘7霸∶柏61.棵5斩。牺2倒．乌鲁木齐近取年财政收撕入科/吧固定资产投产榆投纷资互/惹进出口贸迁易建/绣利用外资情况脑较雄200盈5未年稳步增长历纸200邪6旨年乌鲁木齐实宫现全口径孕财政收入斧147.治1库亿元，其中地剑方财政收蜡入商62.5傍4企亿元，按可比缺口径增图长抹12.24翁%中；哥200菜6馅年乌鲁木齐卧固定资产投资云总额测达般248.3牢6大亿元，增林长赠9.63有%墨；榴200敢6意年乌鲁木齐融进出口贸易朋总额柄达请4壮5朵亿美元，增五长作15乓%丽；界200吓6卡年乌鲁木齐剪利用外资木519徒8辆万美元，完成席年度目标任务贱的侍186恋%果，占自治区实旧际利用外资总顶额导的浙51败%跟；仗3托．城镇居民可我支配收入稳步币增长，酸消费市场价格杆保持基本稳定小。时全年居民消费所价格总水平比蝇上年上回涨退1.7拦%舱，其中居住类陵价格上碍涨题6.3松%浩。习全市城镇可支羡配收入达锯到伶1043宝8丘元，比上一年恭增长叶近价8.6捎%摇。强大的可支胃配收入是各项嚷满足各项消费和的重要支撑。嚼4姜．乌鲁木齐旅躲游产业旺盛发复展姻200絮6番年乌鲁木齐接款待游修客档78庄0熟万人次，增意长具11.75柱%规；实现旅游及寻购物总收咽入造76.1染8托亿元，增怒长势12.86喂%葱；旅游业的旺嗓盛发展，对乌叶市经济发展将震是良好的支持讨，而对低密度炸住宅的销售前记景也有一定积湾极意义。其社会经济发展昨目标络在姐200杨7奴年雅1珍月森3狗0轿日窝，乌鲁木齐市其委副书记、市友长乃依括木扔·罗亚森在乌市十涌三届人大五次盼会议上作出的阿《政府工作报抱告》中提出李：协200枣6屯年实前现涌GD互P胶总派量水65箩4污亿元、增赵长宣14门%买的基础上古，软200未7争年乌鲁木齐的柱目标是：捉GD扑P船总量达旺到刚76恶8白亿元，增为长讽15%课。租《政府工作报晌告》用偶了英2/彼3集的篇幅劳对叠200蹈7可年的工作做了缩详细安排，提霸出了预期目标喇：地方财政收医入限69.假8突亿元，增疤长酸12张%拴；固定资产投柄资找28疮5眼亿元，增它长贪15羞%眯；社会消费品支零售总甘额之31扰3鼻亿元，增势长葵15唉%灾；居民消费价扁格涨幅控制吴在那3寄%瓶以内；城镇居英民人均可支配欧收入增加长狱9盐%匠；农牧民人均距纯收入增萍长烈10睬%而；实现城镇人枕员就熄业金4.拆3般万人，登记失锻业率控制孔在弦3.7悦%脑以内；人口自炕然增长率控制怀在奶7忍‰锐以内。【结论】构由乌市产业构党成结构增长可践以看出，较国霉内其它城市二对三线城市第三础产业构成比重兔增长迅速，乌风市消费水平大歉幅度提高，市偿场宏观环境看路好。同时，大壤量的引进外资予办企在解决了径当时居民就业屯的同时也促进属了居民年收入秧增长及外地移蜓民人口的增加例，这种种因素脖促进了房地产匪市场的有效需学求。按国际经践济组织统计表什明，当一个地嚷区的经济增加可速度大找于西5叹%具的时候，当地辞的房地产的发惯展存在者极为扎广阔的前途。抱乌鲁木齐各项酱经济指标均显纱示社会经济运宇行良好，加上式政府对乌鲁木童齐市房地产业泡健康发展提供泄了一系列优惠江条件，和城市牲规划的有力支土持，房地产正袍存在广阔的市美场，鹊进入乌鲁木齐蝇市场正当其时泽。恶二．乌鲁木齐味城市规划与区种域改造驰1途、南控北扩，首东延西进，构逼建唯“序一城两送轴吨”溉新格局踢首府中心城区射不再安排工业剪项目，建设重见点转向改善城诞市基础设施和血生态环境，健跨全社区服务功尤能上来，部分伴商住密集区原急则上实行只拆状不建。引导城奋市开发建设沿食东、西、北三太个方向全面展水开，逐步缓解捧中心城区人口候密度过高压力北。然按照乌昌经济者一体化的发展荡要求，乌鲁木挖齐将以米东新丘区、头屯河城娇市副中心为依崇托，组以蓬31急2呜国道点、饭21剥6惯国道为产业发坦展轴，逐步形制成以乌鲁木齐膝为中心辉的侍“平一城两业轴奸”助的空间发展格反局。童2剧、乌昌经济一啄体化，精心打幸造城市经济圈劳。谢200迷4五年迈1玉2园月，自治区党纯委、人民政府祖作出了在不涉蠢及乌鲁木齐市小、昌吉州行政采区划调整的前哈提下，成立乌焰昌党委、加快生推进乌昌经济举一体化的重大卸战略决策。炊乌昌经济一体毁化的范围包括蒙乌鲁木齐市、食昌吉州及阜康零市、米泉市、螺五家渠市等五拾个地州、市。档财政统一、市技场统一、规划道统一，是乌昌恨经济一体化的良基本原则。叫200父5强年帐1嗓0辈月党1碰9功日车，乌鲁木齐市钱昌吉州财政局绘（乌昌财政局消）挂牌成立，舱标志着乌昌一绘体化进入了实赢质阶段。坐根据乌昌两地习经济发展的实电际，乌昌党委越确定了乌昌经呈济一体避化晶“妹三步劲走木”驳的战略目标。辅第一步，抓好婆米东新区的建朽设发展，先行套取得突破，积签累成功经验，膛发挥示范效应马，带动乌昌经狭济的整体推进矮。颂第二步，推动偏乌鲁木齐两个辅国家级开发区虫在昌吉、阜康弹、米泉、五家都渠市建立工业语园区，充分利作用国家级开发责区的体制和政导策优势，带动晌整个乌昌地区揪工业特别是高伐新技术产业的位快速发展。加第三步，依托往八钢和昌吉工系业带，加快昌闪吉市和头屯河蚂区的融合发展统，推动乌昌地雀区制造业的大增发展，并进一犹步统一这个地岛区的规划建设寸，使头屯河成应为乌昌地区的唤城肚市由“凯中心宏河遍”隐。迈三、乌鲁木齐灯北扩新区规划杠1啄．北新区定位乱为城市中心区回的一级辐射区芳项目地块紧邻殊的北新区，将圾依托铁路局商你圈的发展，形矮成为以居住、华生态农业、高盏科技、物流为盟特点的区域性拦产业带，并成农为以铁路局商戚圈为核心的城盘市北部中心的品一级辐射区。乔2擦．北新区在区犯位上位于城市胃大三角的中心父位置。乏从城市北扩新脉区规划思路上国看，北新区规局划出多元化多街功能的区域发惑展目标：北京野路北延、北外券环路、乌奎路继等区域主干道生的规划建设，辟打通了北新区垦与市中心、头唤屯河区和东山在区两个城市副校中心区的流通样渠道，直接意铁义在于从时间钢和空间上拉近洋了北新区与三哥个城市中心的超距离，并成为骂北部城市发展盼重未心票—称—困铁路局片区的抬有机组成部分便。停在规划中可以饿看到，北新区扎的仓储物流、碗高新科技园、戴生态旅游农业欣经济将与大三绩角完成有效承颤接，多元化的传城市功能和优生越的自然环境症必将吸引大量茄的常住人口。夜3爱．北新区未来糖城市功能定位它必然呈现多元强化布局。秧规划中对于北茂新区的功能分挪布进行了详实樱的定位：北部经的高新农业基驼地和生态旅游僻农业经济区、唱东北部的高新剂科技产业带、量东部的工业区厘、东南部的文徒广铁路货运站用、西部的安宁虾渠路两侧的仓塑储物流园区与农机场物流区对膊接、中部以商挡住混合、行政乐办公、教育、乞城市公园以及恒多点分布的市流政设施。数这种区域性的累功能分布已经腿将北新区规划醋成为乌鲁木齐皇市城市发展中奥，采取南北两益侧协同发展弦的优“脚扁担初形渴”垂角格局的重要组差成部分，担负商了城市重心北屿移有效疏散城麦市功能的作用就。音4祸．北新区仍需扇要加快完善各亮项市政配套设伶施。浅北新区由于过晚去对其定位的撞制约，各项市喘政配套设施极崇度匮乏，无论仇在道路建设、未医疗保健、教齐育科技、商务尤功能等都存在屑很大的空白，泼在此条件下，隆大规模开发住锻宅项目面临的脆直接问题就是左生活不便利。蜓5羞．城市轻轨建炮设已经提上日弊程拿乌鲁木齐未来硬将发展以轨道朴交通、快速地疑面公交系统为补主的城市公共止交通。远蜂期虚202抓0勤年首府应建成碍5愚0毫公里赞左右的城市轨陈道交通网络，州并形与成盛2礼—峰3忠条市域和市际燃轨道交通线；救还要在城市内徐部建隶设牺1轮0煎条左右的快速读地面公交走廊脂，组成城市快荡速地面公交系份统；在此基础乐上，优化完善节地面常规公共院交通系统，形呈成城市客内咱15厘0腾条左右的地面惨常规公交线路佳，使公交服务阿能覆盖整个城满市。段初步的规划方秒案设计，首府青的轻轨将走过责市区、穿行城女乡结合部，与德乌鲁木齐周边泼城市相接。方柴案设想，市区诉轻轨设计为地扭下穿越式，城述乡结合部轻轨挨设计为地面高演架，郊区与乌典鲁木齐周边城贵市相接将设计绿为地面轨道。棍５０公里团辐射圈范围内丸包括周边昌吉拘、五家渠、米她泉、阜康等城壮市的乌鲁木齐壳都市圈在不远愿的将来逐步形捏成。狭至时，乘轻轨化从乌市城区到拣昌吉仅斩需屋3撑0瓣分钟。垒悦败【果结论墙】归本项目位于乌嫁市和昌吉中间宿，紧邻北扩新财区，受益于乌船昌经济一体化烫和城市北扩政月策，而且承借骗一级辐射区的搜力度，直接潜荣在客户层面也浊放大到了三个吩城市中心的高减层次的消费群黄体。另一方面韵配合北部生态涨居住生活区的黄形成，以郊居涛化生活理念和策国际化生态化炉的居住环境来量刺激中心区居当民对于健康的掘高尚生活区的些渴求。址针对乌市目前雄状况，如能合泽理地利用乌市却现有以及未来钥城市的道路建烘设、片区规划慰为本项目创造牢直接亮点，提掩升片区形象，馅对本项目的价罢值提升空间具秀有重要的意义适。送四．乌鲁木齐旨房地产市场分光析察1钻.都房地产政策纪与内地众多城链市房地产市场昏迅速升温，泡等沫明显不同，料乌市房地产开吗发投资连续几西年呈下滑趋势跪，供需均降。啦因此，盈200诸5寺年扎1里1化月算2贩日川，乌鲁木市召弊开了房地产工戒作会议，并在因会上公布了《陆乌鲁木齐市促打进房地产业持棒续健康发展的晓意见》，妙对熔略“妨十一以五彩”升期间的乌市房棵地产业健康发击展提供一系列汽支持和优惠政卵策，具体包括度：浮1拢．投资木在窗500吗0川万元以上的房筑地产开发项目裳或关系到城市除建设重大发展察的房地产开发请项目列入乌鲁杠木齐市年度重踩点建设项目范萄围，享受市级番重点建设项目军的优惠政策。践2医．在今后的房乏地产业发展中竿，将进一步配答合魂“碍城市北扩、东油延、西浪进纯”头的发展战略，菊在城市新区特立别是房地产开你发项目周边，百将优先安排道六路、给排水、芳燃气、热力、股公共交通等配蝴套基础设施建犯设计划。在城伶市新区房产开狗发建设中，对硬一次性投宽资硬500恐0练万元以上或开果发面积兆在佩5案万平方米以上片的企业，将给币予土地出让金材和城市配套费逐部分返还的优换惠，并可以分晒期缴纳。租3究．在房地产建绸设当中，各项获目审查、审批拜单位在现有审维批程序的基础售上提高办事效果率，缩短办事漆时限，进一步齿缩减收费项目再，降低收费标若准，实行事前赵一次性收费。神所有审批项目陕、收费标准必馒须在乌鲁木齐去建设工程政务渠中心大厅公示微。今后，各有倾关部门要艺在佣200堪6岭年杏1遣月底以前精简硬、压缩、清表理伏1/回3仿以上的审批事捆项。列4迫．对一次性在输首府购买商品坚房（不含二手表房）面积孟在烈12老0呀平方米以上或亚购房金额屠在司3护0置万元以上的，跑可以申请办理牧本人、配偶吴及排1可名未婚子女瓜共屈3饰人的乌鲁木齐局市户口并减免州城市增容费。冷对一次性购买饶商品房（不含虚二手房）面积低在毯6妇0元平方米以上或映购房金额烟在显1晕5海万元以上的，股可申请办木理桌1铸人（本人或配址偶或未婚子女筑）的乌鲁木齐挡市户口并减免鸦城市增容费。喷购买两套以上侵住房的，可合古并计算。外地筹单位购买商品椅用房、办公用托房、工业用房疯及其他用房，手购房金额间在谣3魄0率万元以上且在友首府有实际住私所，符合入（返立）户条件摘的严,锈可申请减精免基1轿人的城市增容陡费。滤5燕．进一步搞活乱住房二级市场舞。房屋购规置升1阳年后上市交易言的，减谅免控1瞎人的城市增容慈费。鼓励居民偶为改善居住条恼件而进行的小呜房换大房、旧船房换新房搬，乡1棵年内换购住房蔑的视同房屋产痒权对换，只缴吉纳房屋差价增胁值部分契税。风200行6特年护1勇2闯月亲3玩1坦日尸前已购房改房鹅上市交易的，那暂不收取土地胡出让金。浪6红．停止单位性学质的集资建房闻。驻乌鲁木齐骗各单位职工的柏住房需求应通券过房产交易实萍现。提高住房盼公积金的贷款康额度和延长还异贷期限，贷款箱期限可以放宽团至躲3袍0梯年，贷款额度亩可以放宽为到锹3课0住万元。捆7涝．预售及按揭校政策：不乌鲁木齐预售挨管理依据的是毅《城市商品房蓄预售管理办法困》，但在别墅省的预售条件上抖，原则上要求诞主体封顶晶方可办理《预时售许可证》。良但从早期与各闯大商业银行的咐接触来看，如嫁国家政策不发摸生大的变化，颂按揭办理应无贩问题，只是首式付估计在四成仙以上。【结论】盛与内地众多城译市房地产市场凝迅速升温，市海场呈现泡沫情影况明显不同，富乌市房地产开蛮发投资建设早蚊在耗0拥3润年就出现上涨难趋势，而钱后羊0迹4大、俱0肥5趣年急剧下滑，稠供需均降。因党此先，护0吹5责年底乌鲁木齐闹政府针对房地偷产市场推出一塌系列政策，这野一系列政策的忍出台对供需双雄方给予扶持及陕优惠，因此，妹对乌市房地产结市场起到了积退极的拉动作用危，造成里200越6窝年乌市房地产炒呈现爆炸式的皆增长，供需两框旺，预喇计桃0阵7醉年房地产市场婶仍将保持持续歉增长势头。您2.2003撑-200库6励房地产开则发恨/迟销售情况淹200因3违年矩200杏4贪年电200庙5棒年且200贺6惩年摘施工面积晨1013.0碧4河万㎡馅979.0视9歼万剧㎡笼935.2浆3搂万㎡督97浅0恨万呼㎡哀竣工面积越488.4林1贞万㎡裙463.9闻9响万众㎡翼423.8垂5鸣万㎡嗽40瓜6午万解㎡舅完成投资额胶46.1旦6户亿元铃4猛0隐亿元盛33.葛8梨亿元捡52.7处4绍亿陡元驼商品房销售额阔69.屡8受亿元告56.3佛4倦亿元胀35.六1情亿元退85.4艳5鱼亿监元掩商品房销售面析积症295.8命1顷万㎡悦256.5惭6摸万㎡烤229.璃7序万㎡柔399.0始5碧万迈㎡正住宅销售额弦49.2仓6俱亿元鞠42.8鼻9坐亿元房41.0示4虫亿元才73.6夹6课亿羡元菠住宅销售面积后263.9乖9瓦万㎡乐227.4质5孔万㎡景214.3众8肾万㎡兰369.0欺1就万邮㎡熄住宅销售均价安186蛮6昌元骂/决㎡诉188毅6既元提/穗㎡熟191闷4洋元虏/臭㎡逗199浪6造元米/毯㎡库商品房空置面路积匀239.4骗3器万㎡荐193.3移5歪万㎡政173.6冰6吼万㎡辞153.0扶5键万肉㎡挤从上表可以看罩出，不从汇2003-2淹00轻6搜年以来，销售寇面积逐年增长霉，与竣工面积购渐呈反比，流到来200吃6荡年销售面积与柏竣工面积桃比例逐渐趋近擦于部1岩，由此可见，撞房地产市场已症经出现了产销典两旺的市场局攻面。奔3译、南200舞7犹年供储用地情宰况子天山区（聪共遍483.5眨7熄亩）算第一宗地炭后泉街型7.8督6单亩木办公居住用地给第二宗地世大湾路书15.6糟7级亩赤商业住用地扛第三宗地办团结户八户梁弯林地胆28胆0滩亩猎正在规划设计欺中角第四宗地担中环路塘180.0雄4译亩省正在规划设计竖中厕水磨沟区（板共友41闹2拦亩）宰第一宗地遣河滩路备东请7疲巷五7泽0汉亩滚居住用地瓶第二宗地伴东八家户河滩旷路东侧互20把0边亩垂商住用地回第三宗地始东八家户南湖澡北路均2巧5摩亩渐商住用地钳第四宗地江河南路潮11门7秧亩怒商住用地偶沙依巴克区（消共争1171.5谅8束亩）姻第一宗地哗克拉玛依西路木68.调7填亩炊商住用地甩第二宗地惧克拉玛依西路石24.7翁1善亩日商住用地通第三宗地型九家湾大庆路狼东侧询74.3争8汁亩晕商住用地佳第四宗地括九家湾大庆路况东侧驰34.7户6粮亩皂商住用地们第五宗地拾马料地篮27袖0削亩敌正在规划设计节中府第六宗地眉九家湾克拉玛恳依西路踏269.2哈9将亩鉴用于商业或工五业规第七宗地台九家湾五、六忽队滴429.2肉9活亩洪正在规划设计爸中弃新市区（哲共听1428.3以6荒亩）政第一宗地民长春路厘9喇0索亩绳商住用地纺第二宗地酒阿勒泰路消7.8仿6疗亩才商住用地屈第三宗地箱四八家户六、疗七队菠60逗0鼠亩面正在规划中换第四宗地皇长春路葱730.勾5箭亩阁轻轨用地食今年乌鲁木齐书市拟供储备土梨地悬1盲9蒜宗，共决计锐3495.5陆1读亩步。控1兴9挂宗土地中，天通山区默共摘4枪宗，合菠计裤483.5洋7煮亩；沙依巴克金区雁公转7林宗，合旅计盖1171.5叙8侵亩；水磨沟区爸共时4倾宗，合蜻计稼41累2毛亩；新市困区遵4跑宗，合巴计卧1428.3岁6晴亩。乒4撕、顺200棕7钞年前两月住房释销售情况栏根据乌鲁木齐液市房产局房屋落产权交易管理椒中心统计数据怒显示禾：戴200历7递年前两月首府秆房地产销堤售惯422膛9才套住房，其中舞新建住房吼有教295竟2扔套，比去年同伟期增长师了储170懂%窜，其静中国60移-9近0担平方米灭的房屋最受青旁睐，共销熔售厦110绑7戚套。另外根据奸房屋产权交易偿管理中心《商士品住房购买对膏象分类表》统痕计，前两月房阁地产销售市场止，刊外来人口购房析占胶到它5赤成，其中新疆链其他地区爬占怖83盈%槽，内地扛占弃17%洗。程根据国家统计乓局新疆调查欢队参2愁月份统计数据容显示舟：固2志月份首府新建予商品房销售价扬格水平喘与途200弃6忧年孤2卵月份相比上涨杀1.9内%顾，平均价格达梅到饭251鸦4拣元导/袖平方米。其中知，解高档住宅上涨呀了牧1.8雅%收，平均价格献在们306皮6令元哗/劲平方米。关并依然呈小幅复连续上涨态势镜。姥五、乌鲁木齐汇房地产总体发摔展趋势分析咐1届．借乌市作为首府达城市在吸引疆炉内人员的购房士优势进一步凸磨显磨200贤6同年，乌市房地府产的各项指标零有了突破性的买增长惠，轿目前市场销售窑状况呈良性运悼转，宵可以说是供销赴两旺，销售价买格也有了较大袜提升。此外，年由购房客户区井域来看，犹在字前咬9看个月乌市销售椅的商品房中，耐外来人口占了纲相当大的比例孕，数据显示已越售商品房植外来人口购买野比例达领到像56.6早%猎。由引可见厉乌市作为首府办城市在吸引疆耍内人员的购房渣优势进一步凸链显，户而本地居民随止着住宅的更新已换代，二次置柿业需求量需要命得到有效激发堪，因此此部分省客户群尚存在驴较大挖掘空间耍。浆由化0花7新年秤1梁、深2驳月官方网站统缎计销售情况来绝看，乌市销售谎价格也有了较清大的提升；须受学9谱0士平米政策影响挤，枝钟大户型商品房蝶有望成为市场额新宠委，大多数楼盘慕都调整了原有追规划，主力户察型都集中证在备70-9燃0怖平米之间。截倘止你200全7涉年冈4维月，乌鲁木齐蛮楼市正待上市邀的解开盘项目中，避中小户型比例上逐渐增加，大土户型严重缩水叔，顾因此，在市场站供应量减少的誓情况下，大户泼型或有可能成亮为稀有产品，鹊可吸引大部分员二次置业或投骂资客户群。爪六．高端楼盘挥市场调查雀高端楼盘区位辽判断西南片区怕东片区：嘉依托水磨沟公洪园、水塔山以轰及南湖广场良毁好的绿化环境赠，完善的周边拼配套，居住氛烘围成熟，但由疯于处于城市下今风区域，空气斧质量不佳，以志及离东山公墓象较近，一部分泻居民对此并无是好感。东山片扭区拥有包括：残玫瑰园、雪莲邻山高尔夫、水扔塔山庄、降优诗美地、汗水清木华等高稀档楼盘。西南片区屿西南片区：桑倚靠雅玛里克乱山优美的自然蒜环境，周边较竟为便捷的生活愚配套，同时也饮处于城市下风凶区域，空气质掉量一般。西南瓶片区拥有包括杨：半半山湾畔、御搜墅临峰等高档辅楼盘。伟西北片区：帐处于城市北部挥平原地带，绿艘化植被丰富，苍度假休闲场所辅居多，而生活膊配套设施并不般完善。城市上渡风处，空气质奇量相对较好，肚西北片区拥有辛包括：蔬香格里拉美泉弱、大德豪庭、端丽景江山等高马档楼盘。辉2真、主要项目调沟查方刃绿蔽城累·幸玫瑰园圆半山湾畔脸雪莲山高尔夫绕香格里影拉苦·俩美泉膛丽景江山您优诗美地乡水清木华均水塔山移庄那牛占地面积猪约洁30面0芳亩酬约羞24录0害亩虽一棋期蠢21惠7物亩删15短0巴亩啊42春0注亩算约垒24伶0望亩抱1800乎0盆㎡雾20蜡0卷亩陵建筑形式肝联排别墅禁独立别墅弃独立别墅锻独立别墅武TOWNHO猾USE翻叠加别墅谁TOWNHO拉USE泛高层住宅邻联排别墅舌主力户型畏联既排修25嫩0辰㎡左右颈独秤立挖35传0皇㎡左右高25元0恨㎡左右恳和葛31咱0民㎡左右为主船40马0枝㎡以上提17央0这㎡科、更20贺0俘㎡成、奖27梯0壤㎡三种户型写160-20点0表㎡搭23滨4编㎡袄和个28擦2拍㎡狡14予0隶㎡三房吊20喝0惊㎡以上四房谷20茄8萌㎡慰-22联5先㎡误套数请14返0弊多套，其中第氏一咐期降3宪5伏套覆13首8行套代18义0架套，第一非批恳3广0喷多套式7骨万平方米衰2哲8蝴万㎡雪21肥6丈套偶37申1注套奏18享0纸套月售价鲜独便立涛650垒0朝元聪/蝇㎡踢550疫0派元利/兰㎡高踢均投价铸400贵0硬元格420辱0吗元嫂/鸭㎡狡350到0融元录/叠㎡勇420有0搞元撕/灯㎡籍410盐0船元仙/婆㎡搬400哪0勇元轿/凯㎡坦工程进度主一期现楼贱现楼终现楼摔现楼遮现楼状现楼侮现楼昌现楼量入伙时间团200继6达年愚9岭月直3滔0逗日救200远6僻年券6闹月伏3带0视日谎现楼锅200返6鹿年袖1完2上月破3护0李日浪3贴、高档楼盘市郊场调查分析而销售价格呈上孟升趋宫势舒,冈但总体水平仍摩旧偏低岔200恐6丙年突双破滋300艳0坡元听/毛㎡的楼盘数呈轨增加趋势，如出优诗美地二期装（脾290炉0鬼元悲/狮㎡）、红十月俯（择290则0英元腥/凳㎡）、金康丽拒景苑井（耍280肤0墙元炕/夹㎡）、金福苑糖（抚288疏0粒元朴/症㎡）、新洲城额市花园贩（朗290疗0砍元饮/甚㎡）；销售均第价接天近晓350偿0诚元活/名㎡的中高档项虫目也逐渐被市碑民所接受，如世空中花园、象唐牙城等；而继听天安名门之后废，水清木华成批为又一个销售什均价突限破侮400谢0悲元叛/钟㎡的非别墅住摇宅项目。配套建设滞后窗由在售的几大鸟别墅项目来看乡，均存在较严遭重的配套建设悉滞后问题，除夺绿城玫瑰园因亦与市区较接近搬，而且位处水仅磨沟公园和东飘山之间，生活纺配套和居住环缩境都具有较大绒优势以外，半揉山湾畔和雪莲程山高尔夫的销耽售均已遭遇了针瓶颈，仅售出比十几套，制约舱销售的主要原煮因之一就是配巾套。园林建设鼠的不到位以及幕生活配套的匮最乏使得两项目勉举步维艰。桂建筑品质开始丢提升，但仍较务为落后困在售别墅项目赶在平面规划、例建筑风格、园蛾林建设上都有马了一定的进步俊，但即使目前康代表新疆别墅览最高水平的绿昂城玫瑰园项目脾，在开发理念倍、现场管理、制环境营造等方至面与北京、深黎圳等地的别墅脏项目仍有较大番的差距。购销售价格呈上局升趋势瞎销售价格相比吉前两年有了大漏幅度的上扬。泊此前大德豪庭谊的销售价格不倘过舰300抚0仇元倚/缠㎡左右，如今父的别墅销售价绩格已全面超过斯此价位，绿城套玫瑰园的销售祖价格更是已超政过韵650麦0敞元秩/弓㎡，据了解近妨期价格仍会上虽调。纲销售状况开始咱好转撑进份入滋200炊7毙年著3崖月以来，乌市株高档住宅产品杆均出现了良好轧的销售势头，算玫瑰湾、水塔邮山庄、香格里宿拉愧•戒美泉等大量别匪墅缎自倍3趴月底开始大量跑销售，表明乌搁市在高档住宅转的消费潜力值虏得期待，只是何市场上缺乏具伍有足够号召力虎的优质产品。蝴4狼、近期市场走胳势预测工由于本项目总星体规划已基本喜确定，品质与泛价格处于乌鲁赶木齐市上等水篇平。由于土地工价格的不断攀园升，直接提高设了房地产项目问的开发成本。竟综观今年内下搞半年和明年即咬将推出来与本西项目销售档期允有所冲突的新州盘，具有以下宫几个特点：碰市场供应量呈厨快速增长趋势远由于以广汇为琴代表开发的中伐低档楼盘长期伐占据了乌市的咏住宅市场，使恋乌市的高端住驱宅市场尤其是式别墅市场呈现惜长期的真空状真态蹈。矮200淹3狱年大德豪庭项煤目推出后在乌味市销售大获成占功，其后昌吉盆世纪花园也在案乌市高端住宅且市场中分得一疮杯羹，乌市发舟展商看到了新劣的机遇，一时单间乌市别墅市讲场开始热闹起刷来，绿城玫瑰敢园、半山湾畔随、雪莲山高尔健夫别墅、优诗裁美地、香格里侍拉美泉别墅、腹丽景江山等项楼目纷纷上马，哈别墅供应量大届增。继建筑品质有所昨提升元与大德豪庭相雅比，如今的别福墅项目在平面澡规划、建筑风粘格、园林建设誓上都有了一定劈的进步，尤其驶是绿城箩•懂玫瑰园项目，写秉承绿进城地产公司在乌内地多年的别喷墅开发经验，蓬项目在开发理谢念、现场管理工、环境营造等颈方面均远超其燃他别墅项目，冬成为了新疆高楚档别墅的标志呼性项目萌。初甚销售价格大幅俊上涨饱销售价格相比首前两年有了大包幅度的上扬。功此前大德豪庭题的销售价格不盘过光300锡0鞠元洪/跌㎡左右，如今秋的别墅销售价做格已全面超过焦此价位，绿城牧•郑玫瑰园二期的仅销售价格已突墨破所800吴0牙元幻/托㎡。象销售状况开始杨好转睁200鸡5宴年所有高档楼索盘的销售均不弯理践想剥,毙销售率多软在奏30节%扔左骑右饥,逮固然有各楼盘金自身的原杂因演,戒如绿城岂•盖玫瑰园受东山锋公墓及开盘过千急的影响、优惰诗美地的发展蚂商品牌美誉度晃不高且户型设薄置不合理、半救山湾畔建筑档幕次偏低且环境浙建设一般、雪忠莲山配套匮乏松和户型过大等滔等忽,票但也令人对乌竟市的高档楼盘词市场承接能力暑产生顾虑。栋进呀入退200纽6口年以怕来泄,饶乌市高档住宅形产品市场迅速监升蹈温阶,川绿城五•守玫瑰园、雪莲咐山高尔夫均完赛成一期的销肯售柱,盗开始建设二佣期泡,疏且价格均有突坛破边(另绿城妻•讨玫瑰园二期销坡售价格已超混过熟800领0裁元姓/锋㎡户;佩雪莲山高尔夫题也由一期然的抓350许0皆元唱/扎㎡上涨铸至阔400极0绸元汇/辅㎡冲);200痰6叼年新推出的水各清木华高层项厅目也迅速取得身了张80锻%余以上的销售业湖绩脑(监销售均澡价歌420臭0暂元五/时㎡，单套总价雁在灾8办0台万元左助右客)璃,沟乌陵市吊200页6舍年的高档住宅酷焕发出了空前衡的消费潜力。呼已售及在售典炒型项目户型分眠布表熔缠绿恭城毒·举玫瑰园挤半山湾畔俭雪莲山高尔夫隐香格里絮拉慰·述美泉咐丽景江山戚优诗美地禁水清木华轨水塔山挪庄控止占地闻约盛30磁0桶亩斤约刘24贡0块亩求一词期裂21堪7言亩正15册0紧亩唯42轨0好亩滨约银24穿0富亩岩1800蹲0玉㎡洋20店0慢亩呢建筑形式辟联排别墅绑独立别墅肉独立别墅逢独立别墅转TOWNHO气USE写叠加别墅现TOWNHO怜USE坊高层住宅闹联排别墅酬主力户型秧联屑排屋25庸0众㎡、说独宾立逢35你0件㎡炼25脊0也㎡擦、牲31即0率㎡棍40冻0槐㎡以上腔17厨0黎㎡惕、结20恩0虫㎡杆、蒙27模0胞㎡三种户型继160-20项0钩㎡有23落4惧㎡拥和蚀28全2窃㎡典14辅0福㎡三房此20塌0循㎡四房撒20故8舅㎡省-22若5忆㎡倚套数贸14晕0勺多套，其中第迷一坦期照3我5昌套悉13跨8弱套巡18巩0魂套，第一批推政出策3蒙0吹多套修7奴万平方米抄2罢8涝万㎡穷21波6鬼套询37律1研套和18滚0看套客售价沈独顶立禽6500亦550粘0遇元迅/穷㎡，警均起价桨4000装/材㎡倦描420轰0虽元透/择㎡仁350宿0糊元挥/事㎡册420垦0杨元缠/版㎡距410果0器元闭/斥㎡膊400绑0网元牲/手㎡泳工程侄一期现楼抽现楼匹现楼使现楼周现楼零现楼遍现楼层现楼存入伙乐0历6坑、尖9赛、腥30绞0沃6需、吵6赶、塘30许现楼踏0楼6疗、摸1欠2炼、申30侦终6貌．个案对比肚1话、绿蜻城研·惰玫瑰园潜案名涝绿所城漆·朽玫瑰园叙物业类别扑联排、独立旗开发商学新疆阳光绿城麦建筑设计年浙江绿城长建筑单位幸福建惠五建设密工程有限公司乘绿化率闭35%蜻占地面积嫂约剖30疲0群亩闭面积范围拆250侵-350m还2恒总户数诊约奔14磨0配户姓主力户型橡250悉-350m刃2予销售动态懂二期尾盘愿平均价格翁均坟价怪650紧0宅元葬物业管理暗浙江绿城佩物管费用握1.帐5瞒元处/久平米榴付款方式闲一次性、按揭柔、分期葛公开日期丑200奏4腰年惑5刷月加售楼中心页乌鲁木齐市南落湖幼路础2付6歌号现销售热线近465788赌8用综合点评：害项目位于水磨午沟公园和东山西之间，自然景修观资源在目前峡在售别墅项目西中首屈一指。峡项目由浙江绿归城集团开发，系凭借沿海城市逆别墅开发的先撤进经验，绿城章玫瑰园项目在睛规划设计、立命面风格、园林盐建设等方面的领开发水准均高席于其他项目，垮使得项目毗邻纺东山公墓的劣共势得到有效弱贩化，销售价格泄为乌市最高，抛销售形势也最录被看好。此项把目也将会是我忍司华新地块项毫目在高端客户伴市场上的主要旁竞争对手。阶就楼盘本身质以素而言，绿圣城撤·光玫瑰园的先天倚资源、配套条舅件和建设水平肚堪称目前乌市婆最高，由于紧问邻项目的东山完公墓对项目造象成了一定影响腊，而且项目整晕体销售条件尚葱不具备的情况艳下急于开盘，燥项目饮在乖200放5碧年销售情况一商般（仅乡售岭1弃2娱套），但随婆着纯200叛6所年项目园林的纤完善，销售状国况已有明显改丑善，一期基本呜售并磬狮,牺二期已预基订社1梅3旱套。验2俯、半山湾畔原案名冲绿姨城塑·势玫瑰园肤物业类别程联排、独立贡开发商提新疆阳光绿城卫建筑设计蜘浙江绿城污建筑单位招福建惠五建设裙工程有限公司丰绿化率袭35%今占地面积茂约始30档0减亩击面积范围乱250恋-350m井2届总户数困约枝14洪0权户黎主力户型得250沈-350m恰2葛销售动态醋二期尾盘乎平均价格狠均丸价攻650恩0勺元阀物业管理似浙江绿城鲁物管费用困1.巩5宋元仅/只平米世付款方式笑一次性、按揭其、分期许公开日期即200住4忌年迷5轰月谎售楼中心念乌鲁木齐市南心湖疤路锦2冷6利号满销售热线屋465788扣8议综合点评：才项目位于水磨胶沟公园和东山毫之间，自然景稼观资源在目前编在售别墅项目圈中首屈一指。焰项目由浙江绿递城集团开发，呜凭借沿海城市凭别墅开发的先册进经验，绿城锹玫瑰园项目在狸规划设计、立齐面风格、园林叹建设等方面的油开发水准均高割于其他项目，彼使得项目毗邻肌东山公墓的劣剩势得到有效弱摊化，销售价格穿为乌市最高，惩销售形势也最房被看好。此项知目也将会是我机司华新地块项水目在高端客户贿市场上的主要甘竞争对手。虫就楼盘本身质挑素而言，绿贤城册·相玫瑰园的先天霜资源、配套条季件和建设水平渗堪称目前乌市举最高，由于紧宅邻项目的东山掏公墓对项目造河成了一定影响这，而且项目整拦体销售条件尚期不具备的情况诞下急于开盘，灵项目婆在喂200威5限年销售情况一刺般（仅喷售暖1房2凭套），但随朽着荡200拼6鞠年项目园林的逆完善，销售状欺况已有明显改串善，一期基本妇售瓦磬部,斗二期已预兽订蝇1污3挎套。希3絮、雪莲拆山通·组高尔夫买案名冠绿映城桐·往玫瑰园蓄物业类别游联排、独立容开发商掉新疆阳光绿城辩建筑设计肢浙江绿城壮建筑单位席福建惠五建设括工程有限公司雷绿化率蛇35%弊占地面积挑约述30仙0裙亩聋面积范围酿250劣-350m由2抽总户数壤约异14齿0疤户逼主力户型比250滔-350m思2贡销售动态底二期尾盘添平均价格嗓均具价馋650榆0锅元击物业管理狐浙江绿城晓物管费用挂1.壶5袋元流/序平米狡付款方式杜一次性、按揭湿、分期脉公开日期盈200城4初年须5脾月声售楼中心缝乌鲁木齐市南设湖探路殃2峡6或号言销售热线询465788泼8收综合点评：往项目位于水磨治沟公园和东山龄之间，自然景贴观资源在目前疲在售别墅项目吩中首屈一指。忌项目由浙江绿市城集团开发，圈凭借沿海城市违别墅开发的先忽进经验，绿城邮玫瑰园项目在题规划设计、立罚面风格、园林婚建设等方面的斯开发水准均高赌于其他项目，袜使得项目毗邻症东山公墓的劣语势得到有效弱萍化，销售价格桨为乌市最高，顽销售形势也最鞠被看好。此项彻目也将会是我糖司华新地块项召目在高端客户颜市场上的主要尝竞争对手。生就楼盘本身质汽素而言，绿冤城须·隶玫瑰园的先天皱资源、配套条填件和建设水平竿堪称目前乌市乱最高，由于紧舌邻项目的东山皮公墓对项目造辜成了一定影响刺，而且项目整赖体销售条件尚诸不具备的情况季下急于开盘，蛇项目观在毁200宵5连年销售情况一羽般（仅略售崖1津2结套），但随愿着塑200唤6睛年项目园林的秀完善，销售状姜况已有明显改毅善，一期基本塌售郊磬盼,它二期已预译订县1大3萍套。烈犁吃【宜结论嚷】栋通过以上楼盘寿介绍及分析，尾我们得出以下交结论：询与本项目所处植区位、特质相碌近的可竞争楼已盘较少，抓住门市场机会点，映积累有效客户颈。瘦本市房地产市辆场尚处在持续筒发展阶段，整浑体营销实力不物强，给项目预粗留的发展、发都挥空间较大。震本地开发企业鸭对于项目品牌案营造力度不够喉，产品附加值且较低。衫根据销售速度饲可以看到现市炭场的房价与市禁民的承受价位牺相当，据调查许，市民对本区蹈域高档住宅的胜预期价位认同届感较强，为本冬项目打入市场直奠定了良好的宰基础。流第三部蔬分忍缠项目分析次第四部能分往洞即项目客户群分洞析俯一．调研羡组织实施预为获取车乌鲁木齐市食消费者购房需凤求方面的第一宵手资扩料，扁使本项目在市斩场定位、产品莫定位和销售策裹略的制定过程摔具有市场和客去户依据，我咳们诊组织了骄乌鲁木齐市塑潜在消费者的骄调查工作。目的:粮在分析降乌鲁木齐市秤区消费者信息楼的基础上，了思解本地区消费很者的购买力、咬消费特征，对状物业的需求及坑期望，获得臣乌鲁木齐住宅追市场客户的一误手资料，为本库项目归纳出符寄合产品要求的盆目标购买群体胸特征和需求，槽提供准确的市妻场定位及产品代定位，寻求高绑效的营销手段朵。地点埋乌鲁木齐市赏城区主要繁华芒路段：慨人民路、解放厚北中山路北京路阿勒泰路边疆宾馆绸大西门、小西绕门商贸城华凌市场方法盖采用问卷调查健形式，问卷为待封闭式，以客匙观题为主，主追观题为辅，并掌通过调查员的骂现场问询，了蹲解调查对象的馋真实需求。日期粮200守7妄年候3劝月可9固日喝——泥200闻6级年袄3方月坐23造日条。资料分析方法庭采用被调查客越户资料统计、介数据归纳分析植相结合的方法罢。调查对象握调查员首先对疮被调查着进行翁高端客户斟选唯，以选择性街打坊和预约式访灿谈圈定调查对僚象，混总世24出6愁人。调研资料分析搭调查对象基本楚情况分析奇1帐．年龄构成分驰析陡数据显示：在熔本次调查中，邀调查对象中年携龄为妇30-4译0窜岁的比例最高危，达辅68栋%弊；俱25-3纳0阴岁的占俭19鱼%抗左右搞；柿4嗽0源岁以上的调查漠对象究为策1驰3虚%卸。各个年龄段品的购房意向如请何，以及他们份对所购买物业肠的需求差异，蝇我们将结合其非它各项指标进版行综合分析。老2织．受教育程度杜分析资数据显示：本怎次调查对象的歪总体受教育程筋度中等，其中土大专及大专以馆上学历示超曲过谎7傅0袄%小；高中及高中武以下学历所占监比例为猫28筐%揉，眨在调查过程中假，我们发现，仅学历较高的被晋访者对于新型狼住宅持比较赞抗同意见，更乐昌于改变生活品段质。些3泉．家庭状况分军析转●昌调查对象婚姻愤状况雷数据显示，调企查对象中已婚感人口较多，占呼总数的松96拜%课；虚3杀口之家所占比沫例较高，占总问数的任82纲%寻；但也不排除戴三代同堂的现吴象，这对我们括在后面的产品遥面积、房型需推求、户型配比挥方面提供现实漠的参考依据和役关联度倒。数●捷调查对象动现居住类型温数据显示：调跑查对象中自购炼商品房的占到鼠总调查对象的益54域%益，比例较高，磨但该数据中不必排除城镇居民幻原公有住宅货面币化的可能；衬现有住房类型准为公房的和和自建的各突为鱼12覆%馅。万调查对象中现页有家庭住房面所积在孤3彻房等2炼厅盒2苍卫以上跟的合计为项64劈%理；折而未来两年内殖居住人口超俭过骡3负的预占仇65鸡%形，废根据现场访谈公员的问询，该捆部分大都为自西购商品房怒。饼胳4说．职业分析她数据显示：调缸查对象中从工闲人随/烤普通职机员浩/裳企事业单位中过层干部和技术正人蛾员份/怖教续师羽/位医调生吊/碰律淹师附/平司机等尾，个共麦占崇48潮%绳，其次分别为抽私营业主耗占音22呆%稿，拨销售业务更占闭1轿9堆%拥，数据说明昼乌鲁木齐仍然珠是固定企事业零单位固定收入和人群占高端消跟费的主导诉。井调查对象购买填力分析荷1园．傲家庭堡年福收入分析矩数据显示：础调查对象中家搬庭科年产收入嘱在挪200摄0县0粥至腿29999头元之间的所占核比例最高，达告31脱%草；刊其次为家庭割年议收入在刻3000经0南至知39999遗元模间星的，所占比例糕为苹22尸%争；家庭授年释收入在耕40000初元以上的合计热为沃38劲%磁。曾2易．单价承受能湾力比数据显示：点70暑%军的调查对象惰认为别墅的折奥实价格应该捏是宇3000-4散00患0套之间饲，况19仇%鸭的调查对象膝认惹为慧2000-3肃00启0天较为合适稠；伪甚遮至慨11敲%栏的调查对象认唯为拆1000-2绕000摊。摇说明尽管在高兽端客户的范围夺内调查，其别定墅价格的市场采平均水平决定巷了被调查者的流认知水平，另火一方面，由于沙目前乌鲁木齐之别墅市场形象巧，品质都没有醋较好的展现，清因此市民心理盼价位水平偏低挣。灌效3垮．总价承受范禽围检数据显示：调轨查对象能够承烘受总价的峰值乎出现在站25夹万元以下，占百42棍%同；总价承受在伴25斩-蓝30侦万的占椒26贴%置；司总价承受在感30停-仅35扔万的占耽18举%钻，承受总价在溪35源万以上的为地14合%屯。驱由于购房者都驴希望购脱买题“摄物美价吓廉略”西的住房，因此勾报价时的心理逼价位都偏低。欣根据本司的操当盘经验，客户昨实际的价格承遇受力要比调查渔结果高出趣2椅0摇%好左右摄。悔调查对象购买接需求分析依1仪．购买决定因膝素掘调查显示，乌泛鲁木齐市民在赢购买房屋时主卡要倾向于选择己房屋坛的绝“品地理位克置驱”萌、存“向交通条号件碑”谣、赤“辞空气、绿化及券周边自然环黎境锈”每。说明乌鲁木螺齐市民对于房中屋的需求选择困还处于初级阶摸段。曾2杯．拟购房区域知分析峡数据显示：被始访客户在选择征购房区域时的倘最大峰值为齐天山区绝，占总数的睬34蹈%忌，选说明天山区的吵地理、交通、酒环境等质素得就到市民广泛认捏可。而新市区催和水磨沟区同缸样成为少部分绳市民的购房首顺选。本项目座瓜落于北郊外，沾其交通与然环斑境还需进一步两改善方能达到访市民的进一步亿认可。愤3似．购买用途分烂析格数据显示：超乌鲁木齐高端绕消费者欲购商章品房物业中，碧用于纯自住的厕比例为街68膊%脊，纯投资比例丙为预2立0钻%元。歇乌鲁木齐盐房地产价格大舱幅攀升，住宅挎投资性上升，起商品房呈现居盛住功能和投资凶需求两旺之势杂。销4傅．局购买控商品住宅类型矩数据显示：被导调查者中愿意筹购买别墅的占梳到背23侨%申，其次是带电观梯的多层，占西到规22雄%笨，多层不带电拦梯和高层、小每高层基本持平盯。说明乌鲁木求齐高端客户中寄有相当一部分堪人愿意购买和狼与自己身份相拒匹配的高档住传宅。5．房型选择雷数据显示：潜摇在客户中希望体购买吴三典房二厅的比例背最高，达高43祸%盲；对咏四哥房的需求比例甘为贿10暑%挽；二房二厅的叼需求为绕21萌%穿。纹6筋．建筑风格要贯求烂数据显示：大趴多数潜在消费杆群体对现代简难洁风格情有独绳钟，占卫到窝43运%厌，而对北美风斜格建筑接受程庸度排在第二，贷达绝到狐25具%率。宇在调查过程中席，多数人并不挠能适应居住环壮境不伦不类描的左“阀万国风透格青”俯，所以只求简房洁，但骤对具有很强烈矛主题性的居住饱氛围表思示洗“董可遇不可不求匹”址。伶7遗．对车库的要引求拐数据显示而：壁97季%省的潜在消费者预对车库有要求亚。恭8创．滋关注的置业因摆素篇从调查的问卷唇统计的关注度价来看，超过一狸半以上的置业篇者认为地理位像置、价格、环锤境景观、户型冲结构应该关注姓；其次近一半注的受访者认为鞠物业管理、工谷程质量、交通急、周边配套等胖因素也很重要次；大约不欣到射30穿%分的受访者认为乳其他因素、智离能化设施、小蓬区规模、升值育潜力、发展商回信誉是考虑卖缝房应当关注的伯因素。关注度屠排序为地理位遗置、价格、环辛境景观、户型耍结构、交通、效工程质量、物蒸业管理、周边损配套、升值潜拿力、发展商信蛛誉、小区规模妹、智能化设施理。腾9债．悄置业重要因素欠排序男置业者购房关改注的置业因素蝶排序统计，排脂在前五位的回裂答频数排序分削别为环境景观掩、交通、价格饭、工程质量、桂周边配套、物投业管理、户型耕结构、升值潜定力、发展商信供誉、地理位置砖、智能化设施迹、小区规模、殊其他因素等。悬从以上调查可匆以看出，随着列生活水平的提悠高、收入的增蒸加，置业者选尤择物业关注的涉因素正在发生组变化；如地理领位置，有许多辱置业者对其关煌注，但重要位稍置却排在较后糠的位置。综合冻分析，环境因即素无论从关注雾度，还是