年第三季度全国房地产市场形势报告

全国房地产市场形势分析报告（2006年第三季度）<<建筑房地产业要参>>编辑委员会编写2006年10月30日摘要三季度以来，政策出台犹如疾风密雨，宏观调控效应也开始显现，如房地产开发投资增幅放缓，大部分城市房屋销售价格同比增幅均有不同程度的回落，但与政府的期望值对比，效果仍然不佳。深圳、北京、厦门等地房价依然飞涨，投资随时有反弹的危险。前三季度，全国房地产开发投资为12902亿元，同比增长24.3％，虽然增速放缓，但仍处于高位。最新公布的第三季度70个大中城市房屋销售价格指数数据显示，尽管部分城市房价政府已经回落，甚至下滑，但仍有部分地区的房价依然在高位运行，增幅居高不下，并大有前赴后继之势。从下季度动向来看，房价在宏观调控的“组合拳”之下，房价4季度有望止涨企稳。但另一方面，目前整顿党纪、反腐倡廉的形势已经让越来越多的人对房价的下跌抱有太多幻想。我们认为高企的房价有其存在的需求支撑，因此大跌情况不大可能出现，但一定范围内，抗性较小的地区或者楼盘的价格出现不同程度的回落是有可能的。目前，各地还将进一步落实调控的具体措施，深圳、北京、青岛等房价涨幅居前的城市将是重点。一、全国房地产市场概况三季度以来，宏观调控的脚步并没有一时一刻地放缓，从爆炸性的“国八条”到“进一步整顿规范房地产交易秩序”的规定亮相，7月建设部再对“国八条”说明。在土地政策方面，9月5日，新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。这次出台的土地调控新政着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，强调了耕地保护对工业用地出让也有新规定。在“限外”方面，7月六部分联合发文公布“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”，

随后9月进一步发布“关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知”。

目前无论在业界、学界还是政府机构，对于“限外”已经基本达成共识，并且不止在房地产行业。外资企业在我国软饮料等行业的垄断现象已经引起了国家高层的重视，因此国家有关部门在外资大肆进军的银行、房地产、汽车等行业也在提高警惕。金融政策方面，8月建设部、中国人民银行颁布《关于调整个人住房公积金存款利率的通知》，7月至11月的连续3次上调存款准备金率。在市场规范方面，也是政策频出。8月18日，建设部等三部委发出《关于制止违规集资合作建房的通知》，对房地产经纪行业也进行了规范。除此之外，7月国家税务总局制定的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。此次调控过程中监管也正在跟上，9月下旬，按照国务院办公厅的统一部署和要求，各省（区、市）人民政府开展了房地产市场调控政策落实情况自查工作。同时，国务院组织十个中央部、委、局对十一个省（区、市）进行了检查。在市场规划上，9月底十月初，各地住房建设规划（2006－2010年）相继出台。二、发展环境分析今年以来，我国国民经济继续依旧保持了较快的增长。初步核算，前三季度国内生产总值141477亿元，同比增长10.7%，比上年同期加快0.8个百分点,比上半年回落0.2个百分点。其中，第一产业增加值15570亿元，增长4.9%；第二产业70496亿元，增长13.0%；第三产业55411亿元，增长9.5%。图表

1：1994-2006年三季度全国固定资产投资情况数据来源：国家统计局前三季度，国家全社会固定资产投资为71942亿元，同比增长27.3%。其中，房地产开发投资为12902亿元，同比增长24.3％，增速比去年同期加快2.1个百分点。扁三、房地产开绿发菠（一）房地产取开发投资铸第三季度房地厅产开发投资虽露然增速放缓，穷但仍处于高位炊。液9止月份楼，词“停国房景气指惩数较”幸为徐103.1凭4迅，抗比公8纤月份回列落简0.1帖7蔬点，比去年同本月上命升辫1.7婚2裂点。令图芦表暗坟2奶：漆2003-2盾00面6沸年三季度全国换房地产开发投碍资情况温数据来源：国胆家统计局绒前三季度，房蝇地产开发投资本额付1290格2广亿元，同比增敢长粪24.3互%猴。慧从西2003-2川00傲6坡年析9漫月份全国房地坊产开发投资完纤成额以及同比影增长率对比来寨看：且（锻1耐）今年固定资找产投资与房地欲产开发投资增图速茫在炕6你月份达到高点估后，终于在一悠系列的宏观调株控措施下有所晴缓解，但目前骆水平仍然处于乡高位；摊（糟2雪）全国房地产读开发投资完成昆额绝对值明显妄高于其他年份宪；迎（格3云）从增长率的毕角度来看，增怀长速度明显放形缓；但是明与让200尝4唐年下半年相比鸦，增长率仍旧挑偏高。泽图未表旧

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20投03-200疼6沸年三季度全国饲房地产开发投愿资情况塔数据来源：国勇家统计局是从开发结构来桑看，住宅投资障增幅比较平稳栽，商业营用房租和办公楼增幅均波动较大。蔬从开发资金来厕源结构看，前榴三季度，全国帅完成房地产开垮发投赖资鹰1290逗2循亿元，同比增党长蓄24.3卧%骤。商品住宅完滚成投征资擦907疮6宣亿元，同比增变长贡29.5延%魄。其中，经济嘴适用房完成投梅资央40饮8敢亿元，同比增眼长帖8.9倾%沾。全国房地产催开发企业到位商资域金戏1840塞2区亿元，同比增吵长球28.5尿%壶。其中，国内高贷根款夺394冠0协亿元，增控长丈49.4字%脆；企业自筹资辆金却609仿2异亿元，增辟长岂23.0足%缩；利用外幸资母25伪9起亿元，增壳长沾46.6康%炊。树（二）土地开报发局200嘱6留年前三季度，奴全国累计完成伤土地开发面帮积勺1634证2获万平方米，同涉比增痰长悠34.0春%假；土地购置面母积弹2.4精1磨亿平方米，同胳比下降。结合落各地信息并对小比购置面积及愤完成开发土地触面积来看，囤铜积土地的现象期得到政策的一跌定遏制智。太“府国房景气指萌数局”叛显示土地开发反面积分类指数猛为夹100.8嫌7呢，昨比宽8仰月份上骗升分0.5沸0听点，比去年同贱月上役升由5.3惩8言点。揉图选表汪及4员：刊2003-2济00烧6奥年三季度全国睡土地开发投资轮情况逝数据来源：国昂家统计局岁一面是土地购崖置面积继续减雾少，一面是土菠地开发面积大闸幅增长，这反取映了开发商在稀无奈缠“悄吐济出竭”目土地开发，因容为国家新出台脊的规范房地产版投资的政策已也明确规定，企兰业购置土地而永又不开发，一烟年以内要加收皱占用费，如两招年仍未开发，评予以没收。政诚策压力使得开裂发商加快了土圆地开发的速度宣，他们的重新排开发表明囤积活土地的现象正节在得到政策的什一定遏制。式四、商品房供花求财（一）全国商上品房施工、竣证工情况选200合6舌年三季度，全辽国累计完成房顶屋施工面畜积陵16.3指3撇亿平方米，同冰比增吵长发18.9驶%亚。其中，住宅次施工面葡积鉴12.7糊3督亿平方米，增承长郊19.6泉%可；办公楼施工脊面减积赠616若0般万平方米，增帜长唉12.7酒%堪；商业营业用文房施工面仗积乓2削亿平方米，增业长骗14.2头%国。其中，空置蚀商品住包宅吐659跃1颗万平方米，增摘长至9.7虏%船。华“受国房景气指升数承”梢显示房屋施工粪面积分类指数烛为疲103.5杜1箭，陕比蠢8污月份下袄降为0.1筹1企点，比去年同不月上捆升虽0.0滩7察点。海1-据8霉月，全国累计磁完成房屋竣工梦面映积亭18919.滴3悄4车万平方米，同宋比增层长辩8.4死%钞，与上月相比仗，同比增幅下晨降畜2.座6判个百分点。全决国商品房竣工行价值达开到犯2974.7蛙8朝亿元，同比增服长宽18.8竞%粒。塞（二）商品房哈销售面积与销俯售额处200万6扇年功1-归8捡月，全国现房退销售面积同比支下降，市场观颂望情绪渐浓钢。点1-剃8和月全国商品房冰销售面姐积竭31384.险5寸9饰万平方米，同舞比增违长拍8.9愈%结，与上月相比系增幅下忍降今3.桨7痒个百分点；其幅中，现房销售给面积饶为枝10025.吓8锣3叫万平方米，同慕比下尖降眯9.2号%歪，现房占商品蛾房销售面积摇的在31.95关%乓；期房销售面桐积清21358.返7室6膛万平方米，同端比增役长它20.2电%辨，期房占总销们售面积恭的抚68.05椒%涌，仍占较大比个重。昏1-胶8唐月实现商品房先销售角额壳10870.辞7粮2戒亿元，同比增苍长是18.2叫%距，与上月相比名增幅下布降反2.销9散个百分点眯。悄8燃月份商品房销夏售量下降说明辆中央政府连续萝出台的以抑制浓投机、调整住调房供给结构为洽主的调控政策呆经航过锦6言月梯和皱7短月的调整，配仿套政策日见严侦厉，在一定程宿度上导致了市煮场观望情绪渐漆浓。晶（三）商品房场销售价格夜虽然连续的宏纺观调控对部分呢城市的房地产馅造成了较大的陶影响，特别是仓在整顿党风党声纪、反腐之风说下，部分城市市的房地产市场糟开始出现明显尿降温，统计资略料也显示房地颜产价格出现明伤显的下降。但享是从全国房地转产销售均价来教看，界从征200签5夕年至今，房地典产销售价格震瓜荡起伏较大，助房价的总体趋谦势还在不断攀烛升，商品住房乎价格涨幅总体哗放缓。私据全困国云7郑0若个城市房屋销腐售价格指数显忙示，新建商品辽住房销售价格善同比上洋涨抚6.凑7瑞％，涨幅比上索季度龙高软0.申3曾个百分点；环妈比上伟涨堆0.5壳%榆，涨幅比上季摇度妈低本0.风3乳个百分点。脆图僻表植

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200锯5-200加6篮年房屋销售价父格同比秋从三季度各地禁房价走势数据陕来看，广州房征价在经历了持恋续上涨烫后丹9命月首现下降，药上海则在三季突度保持微降，宿北京增幅终于挤在肿9尿月有所放缓。蕉分类别看，与失去年同月比，产经济适用房、病高档住房销售毅价格分别上笔涨曾3.6喝%粒和母8.1导%闷，涨幅比上季炭度分别装低姿1.翠8阴和疾0.哑1窑个百分点；普缝通住房销售价览格上盆涨稍6.1思%杂，涨幅比上季贱度普高言0.驱8渡个百分点。期（四）商品房狂空置情况烫截止舅到太9知月底，全国商铁品房空置面积音为诞1.2胳1裕亿平方米，同巡比增鉴长灌11.7胃%捞，其中空置商做品住驻宅堵659译1认万平方米，增殊长少9.7絮%倡。窜图结表忍罩6萍：傍2004-2涛00阔6欺年三季度全国轨商品房空置情钢况辈五、存量房市轰场情况培200去6蓝年质8顿月敢1胖日国家税务总排局出台的二手魂房转让强征个之税政策在各地宵实施后，近两贼个月二手住宅胸销售价格有所舞减缓。今年三咬季度，二手住匀宅销售价格同蓬比上车涨垮4.5众%著，涨幅比上季艺度笋低友1.省3弃个百分点；环药比上诱涨讲0.2廊%渗，涨幅比上季辟度鼠低卧0.口6悼个百分点。进敞入三季度以来带，国家继续加衣大房地产宏观受调控力度，尤辨其是针对二手默房市的调控政冈策接连出台，亡全国各主要城啄市二手房市场工均受到观望气解氛影响，呈现复出不同的市场同反应。诱据国家发展改朵革委、国家统斥计局调查显示探，全袭国毛7脉0辞个大中城市二痒手住宅销售价围格涨幅回落序。铜200号6返年兽9原月，二手住房帆销售价格同比慧上鹅涨沙4.9久%净，涨幅比上月绣高洞0.乘4仁个百分点；环鸭比价格与上月晃持平，涨幅比称上月斥低浴0.建3恼个百分点。签图辞表茧

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200呀5-200滴6逼年三季度全国悼二手房价格指帆数同比、环比画增长右资料来源：国飞家统计局惠与去年同月比捡，涨幅较高的晓主要城市包浮括予:敲大曾连衰13.7棒%茧，深答圳竭12.3写%草，北在京堆10.1故%护，郑凝州基10.1呆%曲和宜膏昌存9.6法%诞等；北海、长就春城2极个城市有所下浮降。与上月比离，涨幅超伸过爷1塔%虹的恋有令2语2拆个城市，主要呼包括：福将州耻2.4质%氧，沈拥阳族2.2渔%忆，成劲都呈1.8像%丧，西加安币1.7台%住，厦进门械1.6阶%受和北完京垄1.5扰%休等；环比价格以下降的城市达有展1肆4剑个，主要包括挎：贵锻阳事3.5络%仪，郑馆州鸣1.9泡%迈，深童圳唤0.3帽%矛，广逼州垫0.2等%盛和南府京窝0.2值%缴等。拦图芳表碌

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200川5-200极6雪年三季度全国摆各主要城市二暖手房价格指数肯同比走势图宇资料来源：国英家统计局茎六、当季房价杜综述和下季展验望耻9秀月，房地产开丸发投资城为鉴1290拍2浴亿元，同比增晋长遵24.直3估％，增速比去泥年同期加呼快狠2.沿1脊个百分点萄。婚3龙季度，房屋销池售价格上耗涨箭5.5屋%寸，房屋租赁价局格上屋涨握1.1途%哨，土地交易价植格上护涨彻4.9娱%坟，物业服务价闻格微地涨傲0.1新%呢。总的来看，明三季度以来，染政策出台犹如惯疾风密雨，宏典观调控效应也塑开始显现，如特房地产开发投晒资增幅放缓，歇大部分城市房宇屋销售价格同挣比增幅均有不丽同程度的回落害，但与政府的厅期望值相比，皇效果仍然不佳治。深圳、北京仙、厦门等地房包价依然飞涨，命投资随时有反痛弹的危险。被房价始终居高脆不下，政策效园应过于滞后，福这原因是多方昆面的。其一，岂根子太深，一然时半会无法实蔑现软着陆。从朽国务院对十二冰个省、市的调肥查来看，各省烛市投资增幅有拾所回落，但是滥个别地方对部复分违规投资的门清理仍未完成方，并且各地投秘资违规严重。玻其二，政府决粉心和行政能力僵再度经受考验登。公共政策的称制定和执行是玉一个博弈的过暮程，执行过程苍中的博弈往往星会大大杀伤政勺策的效力。如盏，在举对温“否住房转让所得谷征收个人所得手税妨”饲各地细则来看起，地方保护主蹈义再度暴露无浩遗。又如深圳奴是积极响应中贝央政策出台，句并制定严格细配则，然而深圳士房价增幅却连答连居全暴国割7甚0械大中城市之首乳。当然，更多良的原因还有客蹦观存在的住房禁消费需求潜力理大。荡房价难以出现醒明显回落等。王根据中国人民筋银行上月中旬腥公布的问卷调山查结果，未来身三个月打献算凡“敏购买住齐房羽”恩的居民人数所闲占比数转为忙19.