房地产企业开发成本核算及分配

房地产企业开发成本核算及分配产企业成本核算的对象但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实际业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发真实可靠性大打折扣。套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的.所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反映出开发产品的成本。于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳再剔除其成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。本归集与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开三级成本明细时，对同一小区内的各工程项相近的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、甲小区对象较多或是整个立项项目都需要承担的公共成本，在核算时。都是计算出全部开发产品的单位建筑面积或可售面积成的销售成本了，有些企业甚至不设置“开发产品”科目当然，这对于一些规模小、开发产品较为单一的项目来些做也使得成本的二、三级明细核算失去意义。所以笔者一些制造企业的产品的核算方法，比如品种法、分批法于现代计算机技术，对各成项目分配土地成本包括土地出让金、动拆迁补偿费、土地权证费、契税、土地使用税、土地闲建筑规划部门确定的总面积去与土地开发总成本对比，得到单位面积成本，进而根据单一的开发产品的面积计算出其土地开发成本。如果是综合项目土地用途不一样，出让价格也售配套设施用地的成本分开计算其相应的成本在住宅成本的计算分配时如果还有不同类别体占地面积直接计算的土地成本及基础设施的土地成本的分前期费用包括勘察费、规划方案设计费、可行性研究费、环评费、施工图设计费、招标费、政府收取的各项规费、“五通一平费用”等为项目施工前所做的一切准备而发生的成本费用。前期费用在开发产品的成本中所占比例相对来说较低，可以根据总费用与总面建筑安装成本包括土建工程、水电安装工程、室内外装修工程、设备及工器具购置等成本项目来而言，其分配对象较为明确，可直接按单体分配到单一产品对象，也可以借鉴工业企业的成本核算方法，对同一类别的开发产品进行分类汇总，比如同结构相同造价相成的分配相对于其他费用而言，要简单明了，可采用按可售面积、工程造价比等方法进行分地反映企业的经营成果是没有影响的。目的功能或是为了提高项目的服务品质有偿转让或不能有偿转让的大型配套项目，而可以有偿转让开发产品进行核算，这里所指的是不能有偿转让的设施。公建造成本，不需要分摊土地等相关的其他成本。分配方法与有些企业的项目公司将开发间接费一些应该计入的管理费用计人开发间接费，这对成关于借款费用会计准则中所讲的是“固定资产达到预定可使用状态时应停止借款费用本”，也就是开发产品开始销售后就应该将借款费用计入期间费用了;而现行税法则规定“