天津某住宅楼开发项目商业计划书

目录引言——————————————————第2页第一部分项目总体概况——————————第3页第二部分法律及政策性风险分析——————第7页第三部分市场分析————————————第8页第四部分项目素质分析——————————第23页第五部分总体发展构想——————————第27页第六部分太阳城2期开发建议———————第30页第七部分经济可行性分析—————————第35页引言xx太阳城的前身是天津市政府重点安居工程——xx居住区二期，与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为天津市五大居住区，在天津市住宅开发市场上占有举足轻重的地位。xx太阳城项目起步区住宅建筑面积25万平方米、2期规划住宅建筑面积27万平方米，由我公司独立开发，关于后期5、6、7、9、10五个地块的开发，我公司已经与天津市安居工程办公室达成合作意向。太阳城项目全部建成后，住宅建筑面积将达到140万平方米，其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。太阳城项目在公司乃至整个xx集团的开发事业中都占有极其重要的地位，其成功运作将使xx发展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面的能力都得到飞跃式的提高。xx太阳城项目由于自身具有良好的素质，未来的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经营性公建项目的可持续性开发。第一部分项目总体概况地理位置xx太阳城项目位于卫国道中环线外2.8公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。太阳城2期为4#、8#地块，位于东真理道以北。（见地理位置图）地块现状抹xx果太阳城项目共丰包毁含你1挑2胡个地块，地块瘦总面积内148.6用6磨公顷忘，红线内用地扯127.9筋0秩公顷防。痒但杂各地块的用地民状况详见下表肾：（单位：公跳顷）发太阳城用地状允况表密项迷崭蒙目赌地块总面积研红线内用地盐道路用地日1瓶号地悼18.24僻15.56离2.68栽2备号地补18.77渐16.78等1.99掏3泉号地寇12.66汗11.05祖1.61书4浮号地蜂18.82网16.34暗2.48什5养号地已21.41陈19.20识2.21选6葵号地现15.00昏12.77武2.23怎7鸣号地急10.76尤8.73勿2.03压8壶号地例11.77椅9.59际2.18轰9多号地痕5.23倘4.34光0.89浩1撞0腐号地青7.47户6.85面0.62速1涛6跪号地凶4.92罢3.69飞1.23祥25垫号地蓬3.61滚3岗0.61辟总计参148.66荒127.90久20.76历目前地块内土车地已经平整，蜂无不良地质情贸况。朵地块四周及区震内的主要道路兄已经修好，外胆侧有围墙与外毯界分隔。交通状况敬该项目地理位馅置优越，周边青道路四通八达夫，距中环线渗2.刷8哑公里福，距市中心下5解公里躁、天津站艰7仙公里适、天津机场秆9陕公里芹。卫国道规划正红线宽度聪7沫0堂米雪，是连接市区险与天津机场及殃京津高速公路妈的城市主干线之。东真理道红乘线宽度拢4掀0铅米释，在太阳城地恶块内横穿而过询，全线贯通后搁可直通河北区松中心位置。居茂住区内另有两衫条主要道路为医天山北路与贺承兰路，红线宽职度均为罩3颠0纽米厚，现已建成，云向南直通万新柄村居住区。格太阳城地块西翼侧紧邻规划中掉的东南半强环箭—镰—勺昆仑路段，目昂前东南半环黑粒牛城道路段及星海河大桥工程岔正在紧张施工秩，整个工程预截计绑3乱至乒5枣年内完成。东提南半环建成后鲁将极大地缓解她市区东南部交麦通的紧张局面荐，并促进周边柱区域的经济发粗展。付2002泪年市政府将投卡资改造腥xx丢区的基础道路锹设施。位于卫爪国道以南的两桌条城市主干道亩路碍—战—引程林庄路与张辣贵庄路的改造揭工程，计划拥于丸200鱼2掀年相继动工。灌程林庄路改造衰工程现已启动忽，张贵庄路规澡划为宽持度名100竭-14岁0哨米哭的厅“蓬世纪大促道播”僵，计划年底竣蜻工。改造完成释后，将使刚xx齐区的交通状况希得到根本性的忙改变，并使周属边市容市貌以朝及人文环境都罢得到明显的改馒善。还规划中的地泻铁遮2历号线沿卫国道腾修建，东起天赴津机场，西至削地披铁盛1解#屯线新华路站，处中环线以外规斤划为高架轻轨壤铁路，在贺兰继路与卫国道交垒口设计有地铁线站。为迎框接恋200虾8群年北京奥运会糟，地文铁普2舟号线工程蛾预很计疏200吓5批年动工兴建蔬，曲200傅8惭年以前投入使梅用。地呼铁兔2戴号线的兴建将俭为太阳城及周呈边居民带来极炼大便利，大幅劲提升沿线地块萄的区位价值。乳目前，择xx偷一期已建有公海交总站，现有纲公交路线为：水66耻8墙路广涛帅xx滥至水上公园排90湿7姥路遭缺风xx炊至大同门（丁晨字沽）傍84饺7尺路发做悬xx聋至王顶堤惕64畜0煤路夹螺玉xx侨至一中心医院晃82悦7分路针蔑馋xx毙至劝业场周边环境龟从自然环境看峰，太阳城地块熔西侧是月牙河峰，东北侧为北觉塘排污河，而象且其紧邻程林务庄工业区，工畏业区内多大型器工厂，目前仍温有一部分在生详产，自然环境稳一般。但从现耀场实际调查情搞况看，上述不故利因素的影响宅主要是心理上牙的，实际影响垄不大。绩首先，附近的煌工厂近几年经挨过关停并转，亦大多已经不再缴生产，现在对驳周边的环境影遥响不大；其次鞭，天津市夏季扶主导风向为西榜南风，排污河景处于太阳城地案块的下风口，广而且地块与排克污河之间目前影有高大树木和廉围墙相分隔，迹基本上没有影观响，此外，北宾塘排污河在不逆久的将来将改娱造为地下暗河肾，届时，将彻叮底消除此河对各该地块的影响食；另外，作为朗天津城市景观梦改造工程之一报的月牙河改造锐工程目前正在题进行饲，捷200援2支下半年改造完索成后，将成为晨太阳城周边的叮一条漂亮的景输观河。议从人文环境看亡，太阳城地处畅xx惜区与东丽区结兴合部，南侧为些万新村居住区甘。卫国道一侧慧由于人口相应泡减少，道路两裹侧的状况有较汤大改观，卫国益道沿线聚集了管一些平均售价劈在纵250邪0尽元纠/仍平方米左右的砖项目，一定程搂度上带动了区视域内人文环境丈的改善。界周边生活配套筹设施念太阳城项目周析边的生活配套集设施主要包括渐：绪商业：太阳城惹起步昨区粒2微#记地东侧的商业谊街；位于天山殊路上的万新村米居住区的商业虑中心，包括大抬荣超市、麦当域劳快餐店等。暮教育：制xx骂小学、天津八允中、太阳城起天步肝区睡3械#常地内的双语幼仪儿园等。纲交通：位于蹦xx炊一期的公交总吗站以及太阳城周起步区的公交就车站。验公园讲：贝16形#追地块的儿童公趁园女——摇“弹欢乐假谷形”亡；位于卫国道宗沿线纷的役“糟新世治纪路其•订即新生活佣轿•研取新天凉津脏”逮主题雕塑公园蓬；尾xx即一期霞两万平方米微居住区公园。突娱乐：位文于右25析#滚地的社区综合趴会所，内有游壮泳池、健身房逮、乒乓球、台三球、壁球等体喝育娱乐设施。任其他：膨xx樱一期派出所；核位纷于闭4蜓#驾地内的电话局短。土地价格陷按照我公司与蝶天津市安居工究程办公室签订闸的土地协议，尝太阳帜城否2疑期失4熔#雪、哲8订#俭地块分别按红株线内用地每炎亩限5考1轨万概和旋5下2语万支付土地及耽大配套费用，董费用总计约跳为韵1998掩3列万元。跳第二部苏分除充法律及政策性跃风险分析躁合作方式及条方件吹太阳城项目的夕土地合作方利为推“攻天津市安居建木设发展总公斧司详”暮，隶属于天津违市安居工程办眠公室，有较强煤的政府背景。遮在项目开发过党程中将要遇到雕的政府部门协扬调方面可起到嫌较大的作用。速合作方式：合沙作方负责按照欣现行政府批准炉的详细规划进洒行征地、垫土括及小区外市政形基础设施大配厉套工程的建设片。车法律性风险评苹估闪太阳城项目为桌天津市重点政裹府工程之一，殊土地合作方具索有很强的政府叔背景，与土地眉相关的各项法腿律手续齐全，索几乎不存在法堆律性风险。许与二期相关的大规划调整问题纺原规划中在贺晃兰路一侧，预假留有侨10姨0隔米赌宽远期发展用字地贯穿地块南张北，若不变为众开发用地，则茶太阳城项目规骤划的整体性无断法保证，而且希由此将带来土飞地及大配套费丹用的大幅上升革，所以拟将该历用地变性为住苹宅用地。素政策性风险评奇估絮由于太阳城起叉步区没有调整咐控规条件，而旺是采取了在原号详细规划基础学上调整规划方跟案的做法，所锦以二期在进行水规划调整时任因务较重，规划宝局也要求先期拦进行控规调整代，因控规牵涉脏面广且难度大能，因此规划何曾时通过等都具炮有很大的不可披确定性，由此首蕴涵一定的操捕作风险。弟第三部急分恭事市场分析惭天津市住宅市雀场分析市场回顾嗽近几年，天津朱市始终把住宅先产业作为拉动祸城市经济增长耳的支柱产业之溜一，并通过一民系列控制市场原供给、培育有忙效需求等相关帝产业政策的实考施，大大减少鬼了天津房地产绸市场上的投机途行为，去除了家市场中虚热的辈泡沫成分，使躁天津市房地产运市场基本保持孝了健康、稳定切、均衡、快速律的发展势头。闹九五期间，天华津市实施了大促规模的危陋平屠房改造，裙从管199新9洽年以来，又加童大了住房分配退制度改革的力压度，并相继出婚台了一系列的荡房地产相关政城策，对刺激住竟宅市场需求产姐生了积极的影杂响渣。箱200聚0边年住宅市场销秃售量迫约易63话0对万平方米，第睬一次超过了当虑年新开工面积朵和当年竣工面号积阔。仇200之1翼年，住宅市场报继续保持稳定保的增长，全年穷商品房销售面坚积达垂到穷66划0劈万平方米。英纵观天津市近花几年的房地产搞发展历程，我袜们可以断言，葬在今后遇的柜5久至尤1饺0详年内，天津市穴住宅市场将继梦续保持持续、目健康、稳步增钢长的发展趋势搂。甘住宅市场当前染特点较从天津市房管课局获悉捧，仰200搁1柜年天津市住宅届市场继续保持挡良好的发展态泼势，住房消费抖持续增长。全山市商品房成正交轨66锤0陕万平方米，成枣交金塘额走166.8蓄1请亿元，分别比卵上年同期增趟长睁4.7症6我％疗和摧7.0秃7津％，其中个人惠购买商品房比绵例为９８．３感％。企根据天津市房杠管局对今年上束半年各类房屋笋交易情况分析闹，天津恋市住房市场呈据现以下几个特鸡点：啦价格小幅上升拨。泼去年居民购买块3000坝元鸽/铲平方米以上的那商品房数量比写上一年提高坚了筋1.芽5邀个百分点，其毅中每平方些米水300嘱0他元盆～换350温0甩元价位的商品侦房购买量提高觉了鹊5.土8底个百分点草，喘350蚀0剩元绝～漆400陶0族元的商品房比史上一年提高稀了棍21.肆4宝个百分点。幼住宅改善型消遇费增加，居民糊对小户型的商灌品房需求减弱暴。购买单套面草积在牢10忆0进平方米伞以上的商品房赏比上一年同期粘提高诉了冲2.由6鱼个百分点，其今中购买单套面朴积在桨10硬0陶平方米盖～钳12油0载平方米渗商品房同比提崖高救了搜4.麻8斯个百分点，单装套面积在婶12静0轿平方米盲以上的商品房毕同比提高呈了献4.3散4掏个百分点。经截过几年的发展光，目前天津市碰住宅市场正在似从以价格竞争贤为主逐渐转变抚为产品品质竞放争和品牌竞争惊。秤金融支持力度衫加大，居民贷责款购房意识增惨强。导200毫1师年，全市商业煌性和公积金住还房贷款余额首浅次超过房地产伸开发贷款余额婚，占整个消费棉贷款余额厚的著86火%精，致贷款购房比例症达净7相1傅％。踏此外渴，钥200友1药年天津住宅市草场显著特点是选，私产房屋上豆市交易增多，茂其中表现最为勤明显的是房改倦房和商品房再程上市量增大。挠这表明，随着盐天津市居民生暑活水平的不断伸提高，以前购浅买商品房和房符改房的家庭开姜始进入改善期唉，从而带动了止中、高档商品叉住宅的消费。截住宅市场未来少发展走势集政策支持力度赔不断加大。淘从坚200嫁1盏年政府颁布的命一些相关政策棚来看，住宅市革场的政策支持拔力度仍在加大批。由于住房消谊费是启动内需参的重要因素，烛所以为了进一均步推动住房消可费，拉动经济止增长，政府将贩在立法、住房型分配货币化、纤住房消费金融辅、加快培育住骂房二级市场等攻多方面采取措赔施，以保证未护来几年天津房纱地产市场的有店效增长。市场利好消息涂200裳1取年，中国加把入提WT捏O橡、成功申办奥久运会，以及贷滥款利率下调等得一系列消息，营可以说是未来霸几年中国房地示产市场较大的敬利好消息，将馒会对未来房地沙产市场产生很社大影响。睛房地产价格将廉稳中有升。引随着城市用地壁的日趋减少，炒土地价格会不善断攀升春，刃研而且随着生活敏水平的提高，添对高质量、环自境优美的中高巴档项目需求增舍大，这都将使豆房地产的相对彼价格稳步上升柳。尽改善型需求不裳断增长。辟有资料显示办，钓200椅0贝年底全市人均娱居住面积为猜13酬.8扛平方米瓜，还有非常大挤的上升空间。外随着收入水平蚁的提高，人们疲对居住舒适性拐、良好的居住非环境、富有情事趣的户型设计购会有更高的追侦求，从而带动降改善型需求的揪持续增长。秘住宅建设的郊睬区化倾向。如首先是由于市知中心土地的稀丢缺，城市规模距的不断扩大，舌市中心住宅的雨开发量越来越徒不能满足日益识增长的需求；正其次，郊区的获房地产价格相添对较低，居住榜环境较好，多匹数为居住新区母，规划、房型逃、疫生活配套设施芹标准高，是吸岁引改善型需求而的主要原因；阻再次，随着私唯家车的不断普辱及，市中心住退宅的位置优势问将不断弱化，面相反，近郊住匙宅由于道路交杠通状况良好，间区位价值会不顶断提升。献市场竞争格局萍发展趋势商近年来，房地胖产市场出现了馒一定程度的市栋场集约化的发摊展态势，房地兼产市场以及一记些与房地产市号场相关的产业凤异常繁荣，市等场发展趋势主源要表现为以下快几个方面。袜房地产市场的剃不断发展，不舌断成熟，促使鬼更大的市场分移额掌握在较少瞧的开发商手中裂。退利用大规模土腰地资源实施大家盘开发，通过五合理规划、有诵效利用土地资牢源提供环境优仿美、配套完善当、居住氛围浓析郁的住宅区。宝随着人民生活吼水平的提高，屡提升了住宅市拾场的多元化需也求，第二住宅兔、渡假式住宅妄等新型居住模区式已悄然兴起蛋。昌随着市场的不洽断成熟，市场惰竞争已经开始露从质量、户型驰、环境等标准挠动作的竞争逐昌渐转化为以生渡活方式、居住骄理念等为代表垒的自选动作的浙竞争，已经出汪现了体育产业办、旅游产业等受其他产业与房乞地产业嫁接的屈复合地产模式皆。区域市场分析区域市场概述此xx态太阳城地处偷xx幼区与河北区的惜交界处，在行始政上隶属于冬xx处区。这两个区投的整体发展水居平落后于和平支、河西、南开佛三区，但好于钻红桥区，在天芒津市属中游水敏平。纽xx刑区居民收入水磨平不高，住宅坝消费水平相对看较低，但住宅窗市场需求旺盛城。滩从鹊200箱0灶年起，殖xx干区商品房销售赴量已经由过去回的天津市第二瓶位跃居第一位悠。近几年随着脱市中心区住宅窄开发量的减小摊，首先带动了奇xx历临近市区地域孩的房地产开发训，形成了东站活后广场、十一馋经路、六纬路残沿线地区房地臂产的开发热潮剖。蛾xx央区距离市中心瞒较远区域的项涌目大多数档次讨不高，定位较据低，主要以低叨价位吸引客户厘。睬河北区的房地棵产项目也主要亦集中在临近市促中心的区域，柏但由于距市区怕中心地带距离证较远，这些项闪目的客户群主炎要以周边区域锤为主。河北区跪虽然经济发展捧水平一般，但战其购买力不容用小视，体从辨199秘7符年终—臣200担1柜年航这昼5粘年的发展情况乡来看，河北区巩的市场成长速谅度要高于雾xx穴区，其与呀xx熄区商品房交易储量的差距也在屈逐渐缩小，但倒从两区各价位引间成交量的比你较来看，河北炎区主要集中在闸低档产品市场诵，这也能说明骤，河北区的市探场处于刚刚启监动的阶段，购绘买力尚未完全迎成熟。从河北颜区的项目来看听，总体的开发皱水平较低，缺炊乏中高档项目蜂对市场的拉动馆。区域市场现状邪针对踢xx阁太阳城项目，蛛对周边项目进闷行了市场调查雅。从所调查的教项目中选圣取献1物5低个主要项目样歉本，这些项目彩主要集中在东芽站后广场、劳xx勉与河北交界地庸区、六纬路沿亿线、真理道沿途线、卫国道沿扑线、程林庄路羊沿线这几个区延域，项目概况辉如下：朵项目名称船建筑形式灰销售均价瑞（甩元萝/M闻2懂）盛建筑面积凯（任万净M鸡2庄）滑新月花苑干多层、部分高割层茄2600魂2.7峡万兴花园窗多层、小高层箩2500避3.5垫红顶花园绒多层和别墅锹起啦价探2550卷7.3蝇恋日风景赴四层半阻2800百总行18骑朗晴居块多层砖混哀2300妻3.7洽柏丽花园斯多层砖混棒3300蜓6诊200督8微先锋社区倍板式高层灶4000陆——木嘉海花园双点式高层吧3200恭总捉60潜美日阳光爷点式高层呀未定粒6泳xx菜花园滋多层、高层霜3600杂13.5某丰盈新苑葛多层砖混章3200寸3.6杜汇和家园太多层砖混啊3400造11抵大通时尚花园润四层半蛙3100北13眯金湾花园片大部分多层午2200奴21因中环花园演多层砖混单2500炊5重点项目介绍xx花园样此项目属中高美档项目，是周劈边区域比较富赢有特色也是较烛为成功的楼盘员，由中海地产薯操作，典型香前港式的设计风面格，清新靓丽裤。该项目一期供以多层为主，旱高层为辅，销绞售情况很好。崖二期、三期则侨全部为点式高越层，二期已经雀开盘，其销售贩情况一般，值办得继续关注。xx花园敏项目总建筑面漫积饮2武1幅万平米，地处冈xx碰公园西侧。外腹有公园，内有裕大面积的花园跌绿地，环境较瓜好。金湾花园旺凭着较佳的地霞理位置、适中课的销价、良好蛙的大社区环境咐取得了骄人的县销售业绩，多舞层部常分巩1王8慌万平米实现销软售擦率粮100累%揉，客户主要为君xx驼区居民。这说康明此区域有一尘定的购买力，撑规模大、素质岂相对较高的项荡目对市场有很歼强的吸引力。恋日风景杯该项目位于卫寺国道泼以蛇1晋8嫁万平米的大型着社区驶、窃4痰层半低层低密奇度的规划设计搏、景3皆万平米的主题埋花园、厦1血万平方米脖水景花园、双示语幼儿园为主撞要宣传卖点，场形象清新秀丽蔬。恋日风景的萝前身为帝旺温孕泉花园，之前墓销售几乎处于贵停滞状态，经测过策划公司的裂重新包装后泽于翠200比1绕年诞3墙月重新开盘，控销售良好。市场综述购综上所述，区闷域市场具有以址下几个特点：朋新项目迭出，衫项目素质正在技不断提高。更高素质项目吸遣引了大量和平荡、河西区的居置民前来购买。丘随着河西、和剪平、南开居民谱的迁入，人文则环境逐渐好转堆。尼道路交通发展栗迅速，出行十率分便利。孝新房上市量增吐幅大于市内其回他各区。抄价格仍是居民顽选择住宅的最奶大影响因素。放区域市场消费划者行为分析纤目前茧xx惯区的大型住宅岭项目集中于津石塘公路，东站升后广场、卫国陕道沿线及富民尊路附近地区。坡建筑形式上多框以多层住宅为辨主，特色项目兄不多，产品形澡式上要落后于就河西区和南开善区，销售总体泪上趋于平淡。习天津市经过多左年的开发历程岁，河西、南开做等原先热点区立域经过几年来台高强度、大规赞模的开发，发伶展空间已显局监促。现河西区翻除梅江居住区合、梅江南居住涛区以及尚未开菌发的双林居住哨区外，市区周剪边区域已无大容宗可开发土地倾。南开区除部裳分城区的拆迁尸尚未完成，大械型可开发项目育也寥寥无几，梁而且上述两区弯项目开发已经袭出现了不同程朗度的郊区化倾誓向。随着透xx起区城市开发进眯程的加快，区回内中心部位土慈地基本开发完拿毕，开发重点风逐渐向城市外燃围发展。洋xx浊区连接中心市占区与滨海新区秆，是市区通往姓经济开发区、纠机场、北京的护交通枢纽，是陪政府实施城市虑长远发展规划堤的热点区域，墙市场潜力巨大摘。姜xx狮区的市政基础李设施建设也高愿于河北、红桥权，我们有理由把相信，在未来禁的几年中，饭xx优区将取代河西掀、南开之后成测为天津市第三寨个开发热点地兴区。碍从翻200够0括年既和播200稍1促年较5括月的商品房成娃交量的动态分谨布图就能看出柏：闸xx忧区景200盲1娃年商品房成交蔬量已是各区之农首。羡旧居住区调查辫分析准我们通过对脑xx矩区一些大型旧蚂居住区的调查马，可以看出。辞目前消费者对过商品房的购买禁力相对偏低，恢从改199刑9时年酿至恩200找1他年片5帐月著xx辆商品房各价位经成交量动态分脸布图来看虎，烫200塑0漏元寇/党平方米沉至离300液0遍元挖/朵平方米的产品吃市场认可率最干高榆，惩200型0跪元逃/喜平方米以下的震产品也占有很亦大比例，溜而根300古0辣元押/藏平方米以上的抬产品市场需求色较少。可接受驾的房价总款多施集中来于龄3宜0帐万元以下，支已付首付款的能样力及还款能力婚也偏低。雁居民解决住房揪困难或者改善葱居住条件是购米房最主要的目池的。市场调查锁中消费者购房柜是为却了蛮“里解决住房困难菌或改善居住条西件妄”假这部分人群比梯例分别为勒了线34速%轧和扔29.5船%宗，说明大部分兔消费者对更高阳档次住宅的要吗求不是很高。针旧区居民购房袄原因示意图厦除价格因素外建，消费者更关适心的是环境及剂地段。调查表虎明，环境及地腊段的关注程度主分别航为制36.5大%漆和余20.5聋%雅，对于其它雹诸如物业管理点、开发商实力姐、小区设施不市甚关心。旧区挑居民对住宅产盘品各因素的关级心程度示意图倍通过总体数据话表明，膝xx梯区老居民区的垃消费者购买能类力偏低，对住驴宅的需求处于昨最基本的阶段跳，居住条件要除求不高。庆居住新区调查颂分析妥通过对于逗xx蹈区太阳城周边碑地区的新商品睡房的调查显示筋：腥新迁进居民无雕论是在收入、蹦学历，还是职枣业层次上都要奉明显高于老区帐居民。裂新迁进居民的劈居住面积絮为浩80鸦-12扫0诉平方米侦者居多，超过姑旧区居民帖6另0衣平方米劈以下的居住面坊积。就新迁进居民对纳所居住小区的料总体感受一般这，并未达到最装佳居住要求，旬表明稍好的产当品仍有广阔的滩市场空间。挣新迁进居民有礼更多的购房经来验，除了关心朴环境外，对于斑开发商实力的慌关注明显高于豆旧居民小区的祸消费者，购房除更趋理性化。漠再次购房关注绘因素示意图勇xx仪一期居民调查校分析习我们还重点对孝xx转一期的居民做方了详细的调查苹，以了解这部邮分消费者购买蹦行为的产生原哭因，以利于我牺们更直接有效吐的把握市场。奖xx至一期的居民总议体生活水平介制于新居民区和蛙旧区居民之间子。旷购房原因以改朗善居住条件为类主，魂xx陕一期的环境是衬吸引他们选择店的主要原因，晋同时也是他们苗引以为豪的最铜主要的因素。井客户购房最主卫要的原因示意心图沈xx扭一期目前存在统的最大的问题霸，依然是交通态不便，周边生戚活设施不完善念，对于工程质蕉量和物业管理他也颇有微词。级客户对握xx凝目前不满意的刻地方示意图丈这部分消费者顽十分看好缓xx疑地区将来的发遵展前景，坚信协自绸己选择的正确熟性，并认为循xx折地区有发展潜洋力。绩对偷xx邪发展前景的心救理预期示意图抬具体消费意向北分析王通过我们对市市场调查，以及皱对消费者购买节住宅消费行为共的分析，我们幸不难对消费者水的住房消费意岛向得出如下结士论。啦多数居民对自恋身现有居住条腹件都有不同程批度上的不满意健，都有改变现恩状的良好愿望遮，自身的消费刷能力以及房屋究价格是制约购耻房行为产生的讯主要因素。昏每平方开米兽200赖0忙元吊—注—嗓300族0眯元的住宅为市废场主流产品，稿又因各个区域吊的价值发展水黑平不同而有所序差别巡，干2径5采万里—白—欠3管0咬万元的住宅最爽受市场欢迎。佳地理位置是影耳响购买行为的羡重要因素，城管市近郊区是理东想的居住区域单，倾向住在市浆中心或远郊区陕的人比重很小疾。斯由于目前消费善者所反映的商筝品房问题多集饥中于质量问题帐以及兑现承诺掘问题，使得越辞来越多的消费更者将房地产开穗发商的知名度斩和信誉度作为疯购房选择的要胶素。胡由于宴xx群区开发商素质清参差不齐，居渡民在选择购买庭时存有钞较多后顾之忧哗，所以规模较柜大的项目受到筹追捧，从这一源点看来，大规染模项目的开发砌在该区仍属空吓白。葬贷款买房成为验购房最主要的茫付款方式，人这们正在逐渐抛算弃传统的消费雕方式，树立了惜借贷购房的住储宅消费观念。僵建筑形式上传种统的多层住宅笑仍受消费者的访青睐，居民对僚低密度住宅的斑认可程度在升精高，独体别墅树和塔式高层市类场接受难度颇旅大，建筑结构惊也以砖混结构昌为主，框架结置构的接受程度苦较差。喇环境是住宅永搏恒的卖点，除离价格外在房地顷产各因素的关础心程度上，景许观环境一直是律消费者最为看鸟重的。争户型选择上平饮层仍是广大消慢费者的首选，击错层、跃层等棒富于变化的形幸式常常被误解拾为高档次房屋董的象征。踢物业管理受重萍视的程度在消存费者购房时考突虑的各种因素烫中比重有所增存加，表明消费乖者开始注重入匆住后的小区管依理和生活服务染了。廊由于目前市场哑上供应的商品烛住宅绝大部分摊为毛坯房交工箭，所以从装修从标准上看毛坯崇房仍是消费者傲的第一选择，可但对精装修的株要求日趋强烈厅。备消费者对居住配区或小区的各家种配套设施越亲来越重视，其威中关乎生活质榆量的基本生活承服务设施和交摔通设施在消费主者进行购房选派择时倍受关注锻，而对一些实手用性功能不佳宁的智能化设施黄兴趣不大。秧对人文环境的饰追求，择邻而源居，成为部分引高层次消费者僵购房考虑的重括要因素，而这羡种追求越是在扫档次高的小区庭显现的越明显傍。锻通过上述我们食对天津市总体复市场及尊xx唯太阳城相关区脏域市场消费行架为分析，我们鸭认为随着天津指市经济的持续孔发展，居民购免买力也将逐步粥提高，加之赴xx幅区大规模开发快的热度升温，远随着消费者购御房理念的日渐这成熟，适应市痕场需求并引领躺市场的品牌产欲品，将有很大岔的市场空间。总第四部新分屈咬项目素质分析项目优势早太阳城项目规次模大，总建筑轨面积超剩过润10孤0甜万平方米，各悲种功能规划齐预备，二期项目狠依托于大社区巡，有利于营造犬良好的居住氛惰围。斩太阳城起步区范将躲于严200描3柿年祝6误月入住，目前吊销售情况良好蓝，其良好的市苏场形象将对二别期产生巨大的仍示范效应。浆紧邻城市迎宾绒快速路、外环为线、京津高速搭、天津机场，快交通出行便利央。未来随着东充南半环的改造缴、真理道的贯宿通、地窜铁恼2时号线的兴建，欧项目周边的交写通状况会得到满更大程度的改甘善。厦地块内土地已素平整，地块周带边为大面积的房空地，无重大雅污染源，自然暂环境较好。顷xx遣太阳城项目为柜政府统一规划巧的大型住宅工系程，市政大配吴套设施齐备。次xx拣集团开发事业蛙的良好表现，乒优势品牌支持甘。项目劣势担与周边项目相傲对比，土地成盘本较高，付款拨压力大。以地处城郊结合备部，属经济不或太发达区域，晃目前区位价值捞市场评价较低纳。忘地块位于太阳椒城中心位置，锯由于地块南侧尝的真理道尚未持打通，与通往腹市区的主干道然路繁—秒—爸卫国道距离较捞远，不利于现团场的形象展示术。掀地块北侧为大香面积的空地，容南侧的叠xx应一期销售情况焰较差，周边人浪气仍显不足。渐4范#型地内有现状电尼话局一座，将趁对区内规划产采生一定的负面装影响。威胁分析瞒与北京、深圳侮、广州等住宅权产业较发达地朵区相比较，天脸津市居民选择负居住地点的区尼域性倾向较强集烈，在一定程壳度上将限制太骂阳城的客户群现来源。演从天津市整体宾市场格局来看匹，在消费能力钢较强的和平、延河西、南开三城个区内，聚集祖着较多的项目译，尤其是梅江絮周边地区，有鸣巨大的开发量希，对我们吸引呆这几个区的客鸣户形成一定程肤度的阻碍。特在海河以东、援中环线以西的流广大地区，聚攻集了许多比之泳xx勉太阳城更具有里位置优势和相件对价格优势的撒住宅项目。这相些项目对径xx基太阳城有直接求影响，将持续累威胁每一期开嫂发。川西横堤、双林化两大片居住区惧将相继启动，哪规模、售价等秒因素与牵xx伴太阳城类似，置xx绝太阳城面临着草巨大的竞争压善力，尤其桥是酱“酱中体产筛业需”夫在西横堤运作结的垮“在运动主题社状区题”棋将对雀xx哪太阳城产生比贺较大的冲击。机会分析惑政府对于土地预的宏观调控及签中心城区可开熄发大地块资源迷的减少，太阳讽城项目以其相早对较好的位置勤和便利的交通鹿条件，面临很台大的发展空间把。刊太阳城的操作当由胞xx散独立完成，起浮步区在规划、靠环境及社区配掩套等方面已经家初步创立了综谷合优势，太阳文城阅2咸期如能在现有袍基础上进一步难实现产品创新岔并不断完善生笼活配套设施建窄设，将取得良略好的市场效果串。已太阳城周边道勾路交通及所处撒地理位置将使粗其成为天津市醉未来的热点区三域。脸天津市住宅分嗓配政策的出台堂，有利于住宅眼市场的发展。傍加堡入孙WT退O折及天津近几年搬经济的稳步增观长将为太阳城币项目带来较大缠的发展机遇。千诸如私人汽车踪的日益普及等沃等。敞北刃京房200矩8源年奥运会选定火天津机场作为相辅助机场，有蝶消息称计划在踩京津之间再修废一条高架轻轨怀。综合评价材结合前面汤的血SWO含T纵因素分析，我服们可以看出，黑xx浙太阳绕城甩2糟期虽然存在一雨些劣势，诸如请土地成本较高闯、所属区域购男买力较低等等聪，但放之全市黎范围内看，该结地块与梅江相蜓比拥有价格优随势，与西横堤疼、双林相比拥寄有地理位置优作势。因此，依乐托于起步区的明成功运作，太廊阳雁城器2珠期项目具有交袭通便利、市场特认可度逐渐提绿升、土地升值勉潜力大等特点滑，从而凸显出预该地块的开发舒价值。谢为了将太阳狼城缘2铃期项目运作成仔功，我们仍需营注意以下焦点远问题：右住宅产品的易膏模仿性加大了禾产品寻求强烈屈差异化的困难育，伞周边众多住宅暮项目综合素质迈一般，所以，饺在项目操作上斯多从空间、建全筑、环境三方创面寻求突破，种配套环节适度损超前，强属调巴“蓝舒适菌度贞”宗与悬“副美蒙感片”架的前提下，避匹开价格竞争。礼密切关注起步朱区市场反应情浅况，根据市场规需求进行二期司的规划设计与飘产品定位，并蛇注意不同类型示产品的配置以艰占领更大的目姿标市场。秘掌拖握运“荡以我为戚主容”更的开发节奏，搬从资金量、供净应量、开发间机隔等多个角度改研究问题。震通过项目推广厌工作，消除与胶消费者之间的陵沟通障碍，最做大程度弱化地崖域性消费观念丛，实现项目销拔售速度的本质类性飞跃毛。盖叠对物业管理及避社区文化活动旧方面继续加大蹈投入，实现企灯业品牌由知名舱度向美誉度的膊转化。堵在产品开发的弟基础上，注意对对项目居住理粉念的提升，加碎强对大社区生玉活方式的营造画，在操作上应合不断制造热点总，提高市场关蕉注度。置第五部薪分堂胖总体发展构想项目定位柿太阳城基本描秤述笛以先进的居住桥理念为先导，串注重营造空间剥布局、主题园揉林环境、社区好生活配套三大到方面的鲜明特赞点，兼顾建筑差单体的内外感痒受，相对弱化晓处理住宅配套闹设施，具备二勤十一世纪领先兔品质住宅产品恢鲜明形象的大忽规模居住社区棋。客户群定位价整个太阳城项膜目的客户群定伪位必然是多层牛次的。总体上孟看，应明确磨以陵宵“镜中等收入阶放层挤”掌为主流消费群佣体的客户群定祝位。穗“舞中等收入阶组层笋”雨应该是指：有垫一定的经济基亮础，家庭月收失入集在帮300膊0退元欠/逐平方米以上，觉具有较高的文顿化水平和审美炎能力，对未来后美好生活充满拢信心和渴望的布人群。产品定位绝利用大规模居赞住区的优势，罪以悠“嗓中等收入阶宜层采”亡为主流消费群奥体，讲求住宅倾产品的多样化孟。形象定位宰作齐为王12年0侮万平方米的大柄型居住社区，族太阳城项目的嫩形象塑造应体连现出其应有钻的剩“准大芬气光”像与桂“勺活酬力甜”俩，树立执xx爪太阳城品牌在浴天津房地产界余的强势地位，铅并通过太阳城稠项目进一步提系升答xx毙品牌的知名度振与美誉度。卵整体形象包装坊应以清新、自碌然、浪漫为主知调，强调捐xx创太阳城品照牌的亲和力。发展思路殿倡导新的居住膀理念，在理念赖的指导下，进锣行规划、建筑葛、环境、配套软等设计，使各康项设计成为理绝念的最有力支旱撑。县完善社区生活怎配套服务功能鹿，强化商业及炸教育设施，充喝分发挥大规模才项目的竞争优暴势。肤以产品品质为御主导，以舒适业性、便利性、浮安全性、适度取超前为指导原影则的产品设计行思路。拦精心打造主题串环境，利用园爸林环境形成太昨阳城项目的主围要竞争优势之枯一。袖通过起步区对慎整个太阳城项称目的展示效果咏，提升项目综尖合价值，实现保可持续性发展迈。贪实施具魄有浙“坑指标性概帆念扁”孩的操作手段，短提高市场关注旧度诸如建造精咐品商业走廊、尊示范校、高标咸准业主会所等滩等。泽控制开发节奏泪，降低市场风貌险总体规划理念岔通过对社区生热活配套设施的薯合理配置，创扬造新型城市住啦宅区发展模式枣，体然现渣“模造垮城献”栋的概念。通过搭整合的规划设啊计手法笋，充分考虑居促民的各种需求忌，强调社区生汇活服务设施、库室外公共空间冰、区域节点的录合理设置，形阵成有机统一的捞城市功能系统恢。总结合开发节奏明逐步完成居住徒区功能的发展卸与延续，实现哗居住区的可持诚续性发展。综掌合考虑居住区圆规划结构的整叨体痒性、系统性、净规律性和可持感续性，最终形药成集商业、教猴育、文化、娱扎乐、休闲等各努项高尚品质功窝能于一体的社含区中心系统。轮在公建的配置偿上遵循减少数板量、扩大规模些、提高质量、促服务便捷的原兼则。主要大型利公建（包括体季育馆、居住区互公园、中小学纪等）集中布置惨于居住区中心仅位置，使之成虹为太阳城的中且心。小型商业餐设施分散设置松于朱2魄#覆地东侧栽和沃4雀#根、绒5用#盗地的中间位置植。在公建的布沉局上考虑各级禾公建设施的合厨理服务半径，约形成公建设施砖的系统性与层禁次性。屯在保证主要公等建设施用地的妨基础上，尊重鸣原有地块分割仗与现有道路组助织，每个地块也采用具有差异宿化的规划理念响单独规划，大未社区规划的整边体性依靠大型讯公建的配置来监体现。涝第六部肉分拨看太阳喉城午2蜓期开发建议开发计划瓦开发住宅地块偿：祸4霸#圈、傍8风#况地块；开发时间安排柿200黄3贤年零3壳月渠—辰—匠基础施工掀200服3愤年踏4格月剧—榆—蛾主体施工乞2003粥年孝9盐月于—变—垫主体封顶击200炊4宏年说3本月功—米—专环境施工慧200史4值年搏8必月鞠—少—够竣工入住司目标客户群分理析因针对太阳城项谋目钱“余中等收入阶页层宰”赵的市场定位，梳结合大规模项捞目产品多样化涌的特点，主要颂从三方面对目舞标客户群进行耽分析：从地域上划分售目前在附近地芦区居住，向往忧居住在高尚居筝住区的人群。尘在天津开发区忘和天津机场工喂作的高级白领手。眉现居住在和平骡、河西两个区跌，需要不同程星度地改善居住杀条件的人群。荐少部分认可太岩阳城地理位置扑，需要进行二洋次甚至多次置够业的富人阶层融。柿认可达xx乒品牌，相信简xx胸公司的实力，例对太阳城起步倚区充分认可，知相信太阳城项金目美好的发展嗽前景，具有投凉资和居住双重要购房动机的购拆房者。从收入上划分懂与起步区不同底，太阳光城父2煤期的客户群在徐收入上应具有奥一定的差异性众，主力客户群舅主要由以下两默方面构成：职拥有稳定未来驶收入的职业经传理层和白领阶群层，这部分人扔群的事业蒸蒸共日上，对未来移信心十足，是盒社会的有生力子量，他们向往移综合素质高，尊环境优美，与荐自身品位相符泥的项目。述另一部分是拥及有一定的存款每，但收入处于浴中等水平的普始通市民，他们肃被太阳城整体尚的项目素质所缎打动，倾其毕刮生的积蓄改善各居住条件。从年龄上划分爆从起步区购房阴客户的现状来窃看，主要集中忌在材30-50丘岁之间的年龄婶段，年龄层次模比较广泛。但烛从发展的角度晌看，年轻人充浩满活力，消费孩观念先进，代是表了社会的发苏展潮流，所以适二期的主力客箩户群应定位于努30-40规岁这一年龄段爷，我们在进行摘环境设计、外墙檐风格选择、赌形象宣传等方袜面要注意迎合额年轻人的特点枕。圈另一方面，由淹于目前社会老笼龄化现象比较舱明显，要对老冠年人的居住需联求给予一定的巷重视。产品设计思路出产品设计原则刻：逗产品建筑形式漠针对客户群定址位，在产品形链式上形成一定嗽的差异，满足虎目标客户群的淡不同居住需求牲。辆相对于起步区诉，在产品形式满、户型平立面缩设计、环境营异造等方面实现食一定程度的创魂新与突破。建筑形式：树根据两个地块锋不同的特点，鸦形成产品差异陕。结合太阳城水整体规划，采讨取板式小高层蝇、普通多层与侮低层相结合的盖建筑形式，具辜体配比见下表艇：漠建筑形式画层数奸比例领（输%屑）德板式小高层弯10哪40然普通多层漆5.5聋40雄准低层而3民—虎—缺4证20胁合计每——盛100爹房型平面设计达：扁在户均面积上司适当做出档次象差异，迎合不员同层次客户群叠的不同需求，允多采用错层与呼跃层设计；低港层住宅在保证棒平面合理性与问居住舒适性的原基础上，采用萍个性化设计。水通过加大面宽荒和提高层高等阅手段增强房型军的舒适性。蚂通过落地窗、险外飘窗、吹拔勾等手段增强房工型的趣味性。与通过楼体挖槽界、阳面不封闭找阳台等处理手大法丰富房型设歉计处理手法，铺控制单套户型谢面积。户均面积：狂结合起步区的旧销售情况，在态起步区户型面边积的基础上，简适当放大单套拐面积，具体指南标见下表：握桌户粘宗型远权项伴追目绍两室（是m窃2翁）它三室（议m卵2桂）示低层住宅（互m况2碰）禾面积保9共5饥1偿30甩1泛90建筑立面：勾借助高水平设埋计师的设计手最法，营造现代两感强的建筑风恒格，通过匀称奶的线条处理与宗简洁、明快的势色彩，注重建但筑的美感，强塑调可识别性。住宅配套：缝采用中等档次逮的配套水平，耐在保证住宅品昏质的基础上尽格量控制成本，砖充分考虑舒适减度、成本与所暴产生收益之间脂的关系。棉入户门：高级悄防盗门涨外檐窗：高级微塑钢窗味适度智能化配果套：网络、围捞墙红外监控、刘背景音乐凯供水：不设热哥水、中水、直钱饮水系统鸦供热：集中供搭热，铝合金散秩热器。情楼栋入口：可需视对讲防盗门赛楼梯间：地面索防滑地砖，木甜扶手，铁艺栏设杆助精装修成品房尸设计虫在起步区的成唤品房交工标准千获得极大市场钩认可的情况下该，太阳挂城咐2详期应继续对成敲品房设计进行龄深化，在推行窃统一交工标准液成品房基础的何同时，适当进货行菜单式装修辞的积极探索，村具体思路如下氏：筑充分研究客户钢群消费心理与楼消费能力，严垮格按照市场定形位确定成品房麦精装修费用，胶以确定的精装闯修费用指导装隐修设计与材料登选择。赌在房型施工图握设计阶段引入浸精装修设计公鹿司，对某些房学型进行必要的痰更改，其中包傲括某些平面结嗓构的处理和对绢电路、上下水狗、暖气的安排移与布置等。匪减少现场施工唇的工作量，在粒装修设计时考驶虑分80拨%钉以上的工作为慧外加工，现场涨装配，以达到竟缩短工期，提等高装修质量与氧装修效果的目纳的。告整体风格定位思为羡“辣时尚、实援用怨”拾，倡艺导裤“秩轻装修，重装湖饰闭”盖的装修理念。吗抓住重点，注恼重厨房、卫生矿间的装修效果尊。在整体预算肾的控制下突出密几个亮点，如与某些材质的使祖用，洁具、淋扁浴房采取定制穿等。洋注重细节处理州，例如淋浴房身地面的处理、眉地面不同材质韵交接处的处理侍等。赠注意用装修弥舍补某些房型设挠计中的缺陷。脑强调成品房样廉板间的装饰，幅体现生活品位允，根据户型特饿点选择适当尺邪寸的家具，增记强室内空间感喉受。卷与关键建材供单应商建立良好兵的合作关系，戴从而降低采购难成本并为提供恒有限菜单式装快修提供经济前取提。股第七部球分化椅经济可行性分唯析把经济技术指标续估算宋规划总用地您3威0.5瓦9好公顷苹红线内占地膨25.9体3绳公顷信居住区用衔地蒙红20.峡7誓（按红线内用炎地吓的绣80搬%院计算）吗容积座率肥哑1.亏3文（估算）索住宅建筑面积常放2密7趴万平方米（估槐算）成本估算估算范围袍根据估算的居奥住区用地慨25.9君3跑公顷籍，按容积每率获1.机3执计算，太阳寿城奉2可期住宅建筑面督积约哭为号2鸭7鸭万平方米。其慢中不同建筑形签式的建筑面积仆见下表：黄建筑形式僚层数辨比例吓（昼%搬）晨建筑面积咬（万平方米）晌板式小高层灭10乐40扭10.8熄普通多层湾5.5努40摊10.8忘准低层麦3彻—牵4杯20助5.4万合计谷——已100昌27单方成本估算杂小高层成本估作算表设项目沉单方造价（元秤）嗓楼面土地及大呈配套费用分摊陶740抄工程建设费合1300城工程建设忘其它费烛前期费著40蜡区内公建费沈50悲非经营性公建罪均摊胞120搜区内配套设施巨费斗350匆销售费用克80肚公共设施维修森费贡20财管理费滋50