山东金乡某住宅小区项目策划报告

目录第一部分前言第二部分金乡县宏观市场分析一、金乡县概述：1、地理位置2、经济特色3、政府近期规划说明：二、金乡县房地产发展现状1、房地产整体现状2、金乡县住宅地产现状第三部分现阶段金乡房地产发展状况１金乡县房地产价格水平２金乡房地产发展趋势第四部分**花园小区项目概况1、地理位置2、项目简介3、项目基本技术指标第五部分金乡县房地产项目市场调查微观环境调查之一汪1毁）区域市场主援要竞争楼盘概认况粱微观市场调查泄之二厨置业者需求状捉况调查分析损第六部沫分何Swot食分析朗第七部分综合感分析湖第八部分产品居建议搜第九部分界规划建议我第十部分卡推广策略头第十一部分山广告及广告策闲略拆一、目的洪二、宣传区域片选择奸三、选择依据嚼定位及区域经辫济情况泼四、推广策略接五、推广主题六、推广渠道七、宣传地点杠八、派发方式押九、广告时机锋十、卖点广告喉例举万第十二部分急营销活动驼清华园外国语隙学校手拉手学纤习计划扶第十三摸部分裂楼盘包装及项象目价值提升建施议贡第十四部分价彻格及价格策略轻第十五供部分各阶段工跪作计划框表狼(吉略部)结束语斯第一部分订前言回房地产市场细瞬息万变，瞧关健抢在于时刻保持卖着清醒的头脑叫，密切跟踪市办场，细分市场狭，发掘市场，遗才伤有贡可能发现市场跳机会，通过缜旷密论证和科学棋分析，立于不斑败之地。览如今，营销策傻划的重心前移铅，这“威物业胎廊教兰”嫁即营销的前期司介入成为时下骂的一个市场特黄征。全过程营涌销策划与整合嚷销售已经跃上赚前台，市场分扫析不准确，往辉往会造成应投资失误膀，楼盘积压呢。在任何市场破，都有未满足僚的需要，如果骑这种需要能够毫形成市场，就谊表明存在一些左市场营销机会吸。全过程策划堪有助于增了解和顺应市拘场宝的畅需要，宋减少开发商在斤项目前期决策青上的失误，改联变发展商在楼韵盘烂尾后无所乔适从的被动局科面，从而提高顿房地产开发的痒整体水平，为岔发展商在新世慰纪赢得更广阔是的生存空间。粥善长房房产经纪附公司将凭着创路意性的策划理蚊念、专业的代胀理经验、敏锐拢的市场触觉及搏对插金乡凯市场的深入掌走握，结合市场被动向及销售情使况、供求关系球，为本项目制仍定营销策略，崇旨在通过整合话营销策划和手维段，强化本项蔽目的优势，提古高本项目的总耻体素质和市夹场竞争力，令族本项目夺取最用大的销售业绩挡，鉴使贵公司危获得满意绘的经济效益。宏第二部强分劝辉职金乡县宏观市牙场分析话一、金乡县概钓述：1、地理位置良金乡县位于山拐东省西南部，雅南四湖西侧。顽处于山东、江邻苏两省和济宁惑市、菏泽市、助徐州市的交汇倚处，东邻鱼台母县；西靠成武呆、巨野两县；巧南与单县及江喷苏省丰县接壤岩；北与嘉祥县弦、济宁郊区相赖连，北距济宁刻市书5膜0渠公里貌。金乡县境内欧有螺10忆5米国道及两条省钞道为其主要交牲通干道。2、经济特色致金乡是全国著尖名的大蒜之乡摆，司6枝0精多万人口中，内从事大蒜产业笑的就占骂到血70汤%糖以上，大蒜经卸济使得金乡人苍的收入逐年增射高，存款达神到蛙3械6鹿亿多。享大蒜贸易的得裳利，使得居民护的收入增加，饿消费水平提高执，投资意识也娘较济宁其他县象，有明显不同焦。每年的大蒜脚贸易，给金乡廉县带来几十万谈的流动人口，肃随着，这一特院色产业的深化辟和推广，金乡筒的第三产业将陪获得良好的发旅展机遇，金乡昏县的这一显著盆经济特色和如棵此巨大的消费纳潜力（存款达匹到次3锤6伸亿多），对于绢介入这个区域该市场的都房地产辅开发公司来说考，也面临着良爸好的误发展机遇。鄙3超、政府近期规简划窑说明：挤1井,谦城市性蛇质代:哲中国蒜准乡但,害以发展工爹贸姨,液能隙源辞,府农副产品加工缸为主的城市蛾。坛2勒,笋城市规卷模稻:姐近期岁到扣201勺0炒年城市人园口呢12.闹4昌万禽人恢,恋用杨地部14.6奋9芽平方公心里蜻;番远期潮到狭202会0爹年城市人口数怎量岔2艳5饲万锯人萌,况用地宇为秀28.3图8箩平方公里拦。宇3奔城市规划布姿局隙:杏城市建设发展驰方向以向东发蚕展为陡主粒,贵形和成伸“份一城，三区；吸一湖四河；一帝轴，三忧心蜡”制的布局结构。偿一城是之金乡麻县城，三区是菊指经济开发区推，老城区和新主城区。一湖是晶指魁星湖；四厦河是指老万福厨河，大沙河，含金马河，莱河钳；一轴耳是指沿文峰路白形成的城市东互西向的时代发灰展轴，该轴线灿穿过经济开发充区、故老城区中心于、新城区晚中心。软二、金乡县房六地产发展现状佛1暂、房地产整体单现状虎金乡作为县，贺房地产起步较趁晚艺。马200妖3蚂年进入快速发房展阶段，房屋沉施工面积拥22846煌4谊平方米谷，新开工面积渔21406氏4幸平方米志，销售面积债5573邀5祸平方米岛。嘉进纯入慈200闲4爆年，新开工面姓积急剧下降只仅有水3100神0危平方米超，施工面积维弓持在悄21800壶0规平方米乳。金乡房地产疲处于起步阶段重，从规划、项随目审批，到项饭目开发都具有察一定得不稳定姨性，还没有步幻入片稳定健康的发挽展轨道。吹0究5匀、闲0书6蔽年，金乡的房梨地产的房地产聋市场进入高速摔发展期，开施李工面积增加，席销售速度也加抱快，基本上项瓦目的销售周期稠在碍1汁0垒个月左右。溜0花6元年离--闹0罩7溜年上半年，金诞乡县由于市中优心可供开发面振积的减少，旧泄城改造拆迁难盈度的加大，使它得这一时间段摘的商品房开发柜和供应处于断绕档期，商品房惊基本上是供不年应求堂，鼻0血7象年下半年随着造拆迁的陆续完浮成、新城区的淘规划建设，预夺估有镰10--谋2咳0何万平米商品房火的上市供应量抹。液0码7掩年下半年队至贼0敌8解年，供求关系朵将发生逆转，采短期内的销售畜市场将面临巨谜大的市场压力吐。对于本项目灾来说，我们务畅必抓朽住盒07糟年这一冒有利时机，加百快项目的建设铲速度，快速消卷化本项目，加狸快资金周转，淡获得较高的投恶资回报沙！胸兄2舅、金乡县住宅炒地产现状片目前金乡的房绸地产开发以住痛宅地产为主，贪有狸1它0盗万平米以上的加大型住宅项目鼓出现，形态末为包5-罚6截层的多层住宅守，大部分小区励没有完善的配博套设施，如没悉有双气、三线今，没有较好的献小区配套设施粘，小区整体规竖划较差，价格柄主要在蚂148太0洽元效——秤2200翻/凑平米左右。客更户以个人购房骤为主，包括部照分乡村居民在悦县城购房。压但金乡住宅地追产的发展速度膨明显快于商业葱地产的发展。宾目前以泳金泰花园、挑御景花园和赛**西花园为代表的日高档住宅小区趋显现。从项目撒的定位、规划召、配套、现场充销售及项目的饥整体运作，都载体现出开发商路已具有一定的重专业运作水平倚。您目前金乡住宅旅的销售状况良立好，反映出县拖城居民及农村拴高收入居民对奔住宅的需求旺紧盛，而且对住梳宅小区的档次锦、配套、物业浴管理等方面的坡要求也越来越龙高。晨金乡泻新城扫区已初具规模额，随着县委、带县政府、医院早学校交通局等园行政、企事业扩单位迁入新区速，共青团路的徐拓展缗南路改界造。新城区将霜发展成为余干旷县政治、经济搏、文化、信息宝中心，成为全做县人流物流最好密集的地区，岂县城城市发展千重心向北转移逃，新城区必将每成为人们开发倘投资热点，在命新城区居住经管营定将成为人斯们首选目标，负新城区黄金地各段的土地开发救前景十分诱人血。婶第三部分项现阶段蒜金乡房地产发统展状况豪１金乡县房地愁产价格水平烦据有关资料表梁明裕，识2007监年金乡县怪商品住房平均解售价勇在刚170工0朱元活/悔平方米团左右，低于全所国房价平均水粱平牛,盏但肢按照目前本市锁平均家庭人数谷和家庭可支配扎总收入，以一群个滑3.稠4舞人口的家庭，注购买一套术7刑0叙平肝方果米齐的房子计算，闯其房价与收入模之比达到醒5幅倍，这远锁高于国际惯例盒的友4茫倍。低收入和片相对高房价所语产生的矛盾，罪给我市部分楼信盘销售带来困暑难，处境堪忧宜。因此在总价怠的策略上应体尤现单价高总价志低的策略。伯２金乡房地产陪发展趋势搅从金乡县楼市疫近一年的发展默中可以看出，被房地产市场的摧发展形势越来适越好，消费者因对楼盘的素质墨要求越来越高汇，发展商为迎限合市场要求，秘将会做得更好炉、更快。拳善长叛公司作为专业揭代理销售策划套公司，针对金溜乡市场不断进堤行研究分析，传紧贴市场步伐阅，结合政府规兼划绞发展方向，预具测房地产市场坐将出现如下利戏好形势。魔随着金乡县房居地产市场的逐跌步升温，竞争秤压力日益加大霉，将淘汰部分懒实力差的开发祖商，而那些实轿力雄厚的、注迫重企业形象、乓时刻把握市场翻、满足市场需哥求的开发商将坡成为金乡县房瓣地产市场的弄交潮儿。棉趋逢势犬2钟：开始引进全徒新的营销理念行。拘随着诸家代理血公司进入金乡朱房地产市场，落改变了过去发宫展商为卖楼而左卖楼的简单开轰发行为，引进欢了全新的规划笑设计、形象包吗装、销售策略罩、趋前的市场迁预测等营销理嫩念，引领金乡炼县房地产市场挠逐步搜专业化、旷国际化。总论：供综上所述医大趋势，必金乡县的房地光产水平正以较圆快的速度向前缸发展，居民的抚生活水平在不筛断的改善，尿金乡县的房地亏产业将向大型粥化、智畜能化、人性化秀、环境化发展恨，不注重品牌钱形象的发展商葱将被市场淘汰馒。有挣品味修配套全士的楼盘将成为乌买家之首选。巴虽然目前催现阶段把与发达地区还端存在一定的差葱距，但我们坚盘信连:笨随夫着固“搜城众市重心东兰移乒”纤战略的不断深宰入，金乡县面立临的机遇会很齐多，其发展前尖景一定非常光傍明陪。让卸第殊四雅部分议**瞧花园小区割项目概况1、地理位置把金乡县颠**睡花园小区地处谦金乡县东南角店，军缗南路冈东首。盒新老城区交界歌处遗，地块方正，科易于规划，宅并属于旧厂区俭改造，拆迁难完度小枪，也无历史遗浪留问题胁。一侧临河三已侧临路，找交通便利，掘但递距离市中心有台一定距离，现悲阶段无公交车各介入。周边属李于待开发区域友和近郊农村，滨自然环境较好盘，通过塑造社明区内部环境，箩易与周遍协调迷，小区的整体隙环境将成为区倾域市场的亮点紧和标志。稠小区地理位置杂较好。廊该项目地利位粉置非常显著，傅处于新、旧城躬区的交汇区域佛。项目临近河床流，膊稍加规划，便强可绿具有较好的河非景资源。兔然而，要引起衰重视的是该地崖区掘人文环境较差桨，作为大片区亿开发，在总体象规划设计中，贤应该适当考虑始学校、幼儿园处等文化教育设殊施的规划和建游设。帅也无私良好的商业环蛛境泳，但作为大片挨区规划设计，胸以及我们作为等新老城区的纽火带和我们自身配的规模和市场台定位，社区商旧业和区域性商速业规划设计应睛该在总体规划驼设计中体现出羊来。树我公司的建议镰会在报告的下谎章节中进行细离分。阅2俱、优势：裳大环境良更好沙,脚竞争压力较小拴。蛾市场契入时机并的优势、新城蛛区的规划建设各、规模优势毫。离以拌县室人民医院为坐逢标直线距离达100掌0索米毙左右。植共青团路以北柳有莎岭小学；令以南有途径乡汉镇的便捷客车渔；以西周围幼殿儿园、石学校录、农贸市场和晨家具城一应俱殃全。西北方向护有金乡县师范驰学校、勇金乡一中抗及两大超市辣,久距离步行街和触魁星湖公园也惩较际近。概3清、劣势：市政堤配套不足、新漂城区济消费者虏均受到不成熟逐消费习惯和心筋理的影响趴。关在狮人们的主观思倡想里过了顷金济河以东磨就装为郊区。闲在宣传届上屯,猴要对政府关于真东铃南部改造这一览规划加强作宣传堆力度狭。铸让置业者看到升大膀环境芦的预期举效应殿,缴大力营造周围挪环境可以味得到很好改绣善腹,刮政府的发展重摊点在我案周边乌地区这一利好助预期守。2、项目简介含金乡县据**板小区是由宝**刊房地产开发公偏司投资开发建哄设的大型生态普人文居住社区千。盛在改善住宅环末境的同叨时驼,乡完善配套设施话的同铃时内,屿免费为各入住宴业户安装直饮险水供给惹系统，彻底解蝇决金乡县饮用炉水水质欠佳的鞋尴尬局面。本影案作是以市场化运岔作为主，主要惧面向中低档消许费群体的房产薪开发项目。疮3蔑、项目基本技捐术指标绵规划用地：灭6.49ha鱼=97.3症5钱亩谢建设用地：孟4.9ha=哲73.蛾5拨亩仿霜规划建敬筑招:8595差0嘱平方米冻住宅面罗积僻:6405自0绣平方掉米待66将8竭套做商铺面积积举:610孙0既平方米客商务中师心疾:1080红0浮平方米肚另架空估层奔:830扮0刻平方米扬容积汤率婚:1.65脊第五部分族阳金乡县房地产将项目市场调蹈查桐蜡房地产市场调薯查是为实现房阿地产企业特定反的经营目标，祖运用科学的理讲论和方法以现欲代化的调查技市术手段，通过迟各种途径收集法、整理、分析而有关房地产市滚场的资料信息德，正确伶研塞判断和把握市栏场的现状以及虎发展趋势，并维为企业科学决迫策提供正确依径据的一种活动气方式。市场调矩查是房地产项锹目构思和策划李的基础，更好兵地捕捉新的市唇场机会的源泉超。彼是棍房地产项目构命思和策划人感抽知市场、了解离消费者行为的煮主要手段；勤是彻应付竞争，把雁握房地产市场遵供应的主要方批法；市场调查遗是项目投资决太策分析、项目娘区位选择、市赵场定位、消费裕者行为分析、杏规划设计、市世场营销策划制密定直至物业管谋理等一系列活些动的基础等。妻微观环境筑调查含之一楚微观环境主要见调查房地产状浙况以及微观区补域的消费者需炕求状况，主要些调查的内容有纳：竞争对手的溉情况调查，主便要调查项目附伪近楼盘的房型桃、价格、推出兵时间、销售渠题道、促销策略傅及开发商实力导等。龄1新）大区域市场主要简竞争胜楼盘概况叼由于项目地块遇位于金乡县羊东南方向新城胖区，其觉核心竞争区域艰将以新城区爽周边蔬为主句，从目前来看君，该区域内的法竞争蜓态势不太桑激烈。粉整个金乡地区逃的房地产市场洲仍处于房地产蚕商可调控下。车目前的市场情匪况搜下栽，我们特地挑瞒选出同区域内馒的典型在售项找目进行对比分反析。它们是：恐御景园流和南苑小区堆。申暮剑南苑小区辛项目地址遍：凳侨缗南路酷南侧山规划用途唤：免鹿住宅嫌建筑形态间：动砖混连总价范围士：拦尝1倍6够—皱2棍9国万压层高储：麦净耍2.丛7拨米匹总栋数洲：见把7鞠栋喉总灿宅户般府数浙：雾存160打户型面积后：断86.0饰平方老米描—谈146.02币8求平方米桨价格虹：辛均价唇:190疏0量元蓝/牛平方弊米堂往付款方式泛：一次性、按啊揭砌半销医有售钥搁率财：桥85薄%害楼层层数阳：超5美层污6细层酸其他颜：无内门旧傲顶层送阁矿楼怜发配套允：天小区绿地，地或暖，杂水、电、煤齐促全，有线电视纠、宽带、阀储藏室。阴南苑小区户型释配比解析架：吊分套型槐面积区间瑞所占比例龄三室一厅一卫唉86.候0淋—款—纸87.02澡17.5%锐三室二厅一卫恶126.母2碎—搅—灿127.72愤25%邮三室一厅一卫射18.75%骆三室一厅一卫身15%抗三室两厅两卫朽132.94宿7.5%凭三室两厅两卫滩146.02兔8揪6.25%五三室两厅一卫饶121.71醉3.75%养两室一厅一卫侮69耍6.25%戚南苑小区户型读为增:卸三室一厅一卫晓，区间普：瓦86.0--帐-103.1俯6输平方米句街三室两厅一卫匠，区间碌：敲121.71烧---127不.7茅2摸平方米终三室两厅两卫叮，区间叫：携132.94塘---146刮.02病8肺平方米败两室一厅一卫路，区间踩：托6厉9耍平方米锹总价范仗围瘦161857然.尽2冒元拔------箭--2891洗35.4循4幸元飞其中，以三室副二厅一卫，面扒积区袄间捉126.倘2遣—层—塘127.7跪2加平方米为代表齿的房型和三室爽一厅一件卫何101.68穴---103曾.16伐已平方米为代表序的房型销售良采好，预售初期醒就基本告馨，见以上两种户型山所占的总比例控为忍40母%悉。在接下来的盯销售过程中，搭三室两厅两膜卫邪132.94慧暗也很快被市场凳消化，其所占们比例寺为助7.5项%却。目前户型为遮两室一厅一应卫面积悬为给6徐9窄平方米的户昼型燕(圣占总户型比麦例千6.25%钢)秧和面积旅为距86.箱0雁—汤—确87.0凡2谦平方米，占总毯户型比例恭为给17.5珍%族的部分房子也丸有不少空置，困以上共占总比过例凭的驴23.75慨%兼。脂御景花园吴项目地址结：哑袭湿缗南路南侧借规划用途赞：县填住忽宅毅酒建筑形态煤：砖痒混养壮总价范围椅：湖14.8尸8---27治.应9运万俗层高登：熊撇净文2.支7殊米却总栋数炒：巩虎一贷期货6标栋，二驱期雷5划栋，供电局职栗工宿晃舍穿7真栋（团购价昼格暴1380画/察平方米此）庸预总湾脉户贤冠数专：茄盆一按期讨28涌8两户碍，二勾期在19灾2泡户跪户型面积猾：捧92谁平方古米轰—落146关平方米悠价格星：均躲价川:赵一期开盘均们价射700举元厦/虚平方米烂，后调整抓至假1020映/膝平方米宪二期开盘均播价影1200抱/圣平方米，后调利整乎至甩1500畏/廉平方米计付款方式奔：一次性、按会揭舒熄销维滚售冰纱率秘：剪100乔%蜡楼层层数炭：误5锁层酿6愈层较其他故：予外墙保温板材唯料雁装顶层送阁扒楼你圈配套雪：小区绿地，善地暖，叔水、电、煤齐殃全，有线炭电视、宽带、挺有储藏室及车活库，双气三线唱齐备。小区配预套较好，，有期中心花园及休疫闲设施资，续2振4核小时保安，物捆业管理较好。哥御景园小区蝴户型配比解析踪：都单一狼期唱28没8庆户：宪套型牌面积区间迹所占比例最三室两厅两卫捆14乖6撒平方米寄16板%贤两室两厅一卫咽9传2考平方米散42%侨三室两厅两卫达12肉4但平方米朽42%柳二切期第19罩2营户：终套型搬面积区间就所占比例庸二室两厅一卫颗93.便5犯平方米醒41榆%轿三室两厅两卫判132.尤6仙平方米逼41%纯三室两厅两卫刊13改8抱平方米仇18%价三时期伶7房栋，全粒部区13兆8骆平方米，三室哭两厅两卫。间供电局已订头御景园小区户狂型配比解析远：拒即通过市场调查宋人员明调暗调巾相结合的调查目方世式油,肯我们了解惹到激,谋御景花园一期停三种户型，六季栋秃楼今,穷共修28我8辛户。一限栋饿14辅6兔平方米脾共森4后8垮户凑,孩占丝16%撒,孙三室两厅两测卫帐,役其宗中夫2沟卧室和阳台都锡朝南。其馆余揉5姻栋楼分别它为刘9拆2踩平方米夏和唐12棒4撑平方米。其狼中圆2已栋额5凭个单遇元移,奉1补栋四稿个单蜓元充,群2锯栋伐3东个单预元稿,煎每个单元就为还9机2蒙与词12店4山平方贷米汉.夺占总价场范来14.88-摘--27.柄9三万。佳其中设三室两厅两钉卫误,趟面积订为躁12漠4藏平方米较的房型普遍得歪到市场的认骤可狱,爷销售初期就全白部售馨。浊而面积欺为另9委2势平方米，占一妈期房型规划比雨重较大的两室艘两厅一卫也得括到市场的关注策，销售率仅次矮于前者。三室勺两厅两和卫猛14雅6途平方米比例占荐16转%嗽的房型法销售欠佳雁，俗各究其原因在于孟面积过大，在好使用上与面积勿为店12饶4宴平方米循的房型无太多帮差异，而总体托费用相对较高洁。折与本案距离东南西方向对应的候小区队优势户型分析艰：煌新宇苑小区，央位于文峰路西牧段，金乡二中犹东递50华0薄米垒,逢准现房销售。惯六佛排裁1薄1搜栋，多层，部守分商业余，漫200影7版年湖1锄2屯月交房。户糟型明4泳种，面豆积桶99-13潮7刻平米，销售均枕价尊160领0访元朵/副㎡迫。水、电、煤徒齐全，有地暖来、有线电视、亲宽带、储藏室疑、车库，封闭络式管理。张0蚕6勇年猎1泼1刷月开盘，现销狼售率常在马85夸%贷，总体规划和汽产品无明显特吊色，现项目主钳体封顶，虽然却未作强势宣传龟，但凭借周围眼无在建楼盘，筛故销售良好。猎面立积芝99.7鹰8而平方米，户型福为三室一厅一臂卫和面成积样11洽3嚼平方米，户型裕为三室两厅一距卫以及户型为且三室一厅一卫歪，面积隶为好102.7僚7兴平方米户型设畅计较为合理。薯前两种户型开只盘初期销售火贿热。开发商也呈看到了这一点同，隐藏了部分远房源，后期配动合不太受关注绝的车库进行捆寄绑销售。这一滋点需要引起我岛们的重视，在慎车库的设计上刑应注意比例不茂应过高。薪县城内其他主慈要项目凡:金泰花园忘金山路东侧，秧文峰路南。膀属于金乡中心逮地段，价格在梅所有楼盘中最保高。最高价黎在滔220恳0贩元浩/汪㎡左右，均价励达薄到慌200药0蚊元视/沉㎡左右。因其象地段上的优势甜对本项目没有锯多大的参考价昼值。躺但为造成对比忧效应，可以考妨虑在其附近设溪立销售网点和团大型户外广告稍。**花园会位于文峰东路追金济河东畔。归总建筑面积观13610历0庙平方米斧，极200在8粥年底交房。其剂中一期总建面驰积合8290乱0葡平方米孕，商业糊1990耻0匪平方米丹，住宅喝6300且0事平方米陶。多承层宣1告1仿栋、小高屠层手3场栋，户售型庸6笨种，面积乏在少85.9染-168.5敌3单平方米池，多层销售均嘉价在积18困0担0敌元握/霸㎡。小区配套邮较好，幼儿园岂、小学、超市资、家庭安全防猜范报警系统、裳视频监控系统饰、周界防越报编警系统、电子龄巡更系统、设沙有储藏室和地纹面、地下车位秩。筛并依托滨河花组园概念的造势档，使得究该项目预售疏异常火爆，目所前一期已全部伙售馨，询问者山依然络绎不绝辨。俯点评蒙：多层销售情等况较好，现已企基本售磬，小雕区整体感觉较漏好，楼盘包装到比较到位；栏但鹰在宣传推广方辫面，筹卖点凌乱，菌缺乏新意。高量层外观视觉较陶好，该地段从发长远的眼光看迁仍还具有一定的升况值潜力。建威名苑瓶位于金山路西猴，文峰路南。闻小区录共艘5雷栋多层，朝文柱峰路有商业，摊住宅面患积住120-13雅0杆平米左右，销言售均棵价粮160熔0拳元窗/玉㎡轿。护0狠5幕年开盘，棋一期阀现已基本销售障完毕这。无暖气。抵有天然气、水炮、电、有线电误视、宽带、储赏藏室、车库。秃二期规划中，询价格未定。级轻工机械厂项散目市5翠层住宅，面积性在感100-12陶2愧平米，销售均剃价残171守0刮元仆/彩㎡锹，全0抬7暮年奇1亚月开盘，现销增售率页10弄0岸%棕，销售率较高饼，项目位于金非乡县中心位置样，虽然总体规缺划和产品无特拼色，却符合现开阶段金乡消费害者的购买心理柔和消费习惯。文馨园鸡位于金司路东田侧，文峰路北何。蔽住宅六层，面煮积榨11盈0竖平方米守左右，销售时仿价匀格眠90我0席元题/边㎡，目前二手猎房价维格芝1500-1株60输0选元邻/祖㎡，有储藏室叔及车库，有中水心花园及休闲享设施，物业管仆理一般。开发歉较早，目前全扇部入住。萌源小区卡位于金司路东单侧，文峰路北矮。一期销售完抽毕，蜂已入住。由于搁开盘较早，衣均价都在再128端0盟元注/厘㎡，二期预计资均勾价鞋148伯0谣元市/贱㎡。惊东关面粉厂项缩目席金司路中段，缺面烧积会10以0毒平米左右，销彻售均蚁价贱135牵0畏元早/屯㎡。已入住。宵上述案址对我隙楼盘无借鉴依忍据，在此仅作栏参考。小结:影通过以上各楼招盘男的调查与分析圈，劳可以看出，金圆乡县的总体基动础设施较差，达起步均价较碍低柄,服城市建设落后慧，商品房市场繁刚刚启动，市俩场处于发展期丰，房地产市场没仍属于卖方市怜场，商品房价浑格易于调控。竞随着金乡旧城鹿改造力度的加燕大、新城区的检规划开工建设饺、人们收入的娱提高、消费水回平的提升、消纹费狐意识的觉醒和睡消费心理的改木变、市场运行扩环境的改善，虚商品房住宅价叶格野急剧攀升，本希项目的开发将扣面临良好的市东场机遇。父房型配比建议绢:最综上所述，金谊乡居民普遍对补小户型的房子适需求不大，低恐于脂9脾0淋平方米蒸以下的房型在涂思想上普遍不萄予接敲受位;萌而总面积最好良不要超过断14忙0限平方米项，总房价应考号虑控制逼在寇2愈0但万以下，总价围超萍过维2应0航万的比例不应忆超过总比顷的迅5辽%送，同样，面积拦低于鸦9起0膝平方米筐的小户型所占责比例也应相应自缩小。在所有谋的房型中，我任们的主卧室必高须安排朝南。盘如下表所贼示彼:际面积钉户型糠所占百分率魄室内设计建议撇８抢０狸--联-点９０平方米府傲两室一厅一岸卫趋庙（建议设计两共种户型）造共占２０％。巧两室都要朝阳况设计上尽量避鸦免暗室的出靠现昂;魄厕所尽量不要拴面对进户暗门湾;司内门开关门的异方向应一致；石客厅应在屋子茶中危间佳;愉卧室设计要规抱则；在较合理容的位置可以选淋择设计壁橱；晃公共卫生间应剑靠近卧室、接专近厨灵房该;电主卧室一定要笛向阳。猪９痛０壶--商-及１２０平方米投三室一厅一卫氧和两室两厅一戚卫售躲（建议设计三扯种户型）周共占惭6库0渠％畜锋１２０平方米米左右捎三室两厅两卫拆大户型，或四通室两厅两卫（望建议设计两种嫂户型掌）茶霉共执占昂15掀%息，三室两厅两施卫户型的三室激最好都要向阳吧。广６０平方米以王下瘦大一居室或小榴两室一厅一元卫喜司5%车库配比分析榨一前,蜘南苑小区车库膛比例分析：距该楼盘车库分蝴派方式为储藏均室必买，车库膝可根据业户的谋需要自行选择圣购买。车库面有积栋从矮1尽8梢平方盾米充---30.住3准2负平方米不等。尊车库总数葬量肤7路8电间，储藏潜室注16深0砌间，总户鸣数据16判0郊户。总户数与取车库的比例免为溪2.0亭5母：旦1亩二话,蒸新宇苑小区车幕库比例分析：题该楼盘车库分母派方式为车库伶与储藏室二者荒选其一。车库首面积俗从钳2捏7岂平方米蜜---挖3北0巡平方米不等。亡车库总数漆量集9伏7便间，储藏室牵总数量笛22论6窑间兽，联总户数茧为叠32芳4捎户。总户数与热车库的比例河为慈波3.34:1造车库配比建探议克:霸由于我案位置径距离南苑小区猪较近，在车库膛的数量上具有丈可比性，建议乱车库的安排以踩南苑小区作参膝考窜---拖总户数与车库撇的比例区为腥蛙3:斜1俭左右；而新宇手苑的车库分派锻方式较为人性所化，故建议笛分派方式为车礼库与储藏室二渐者选其一硬，使大多数业饭户方便接受。徐微观市场调查饼之二茎置业者需求状蛛况调查分析殊为保证和提高混销售率，加快油资金回笼速度误，最大限度降料低风险，我公掉司在金乡县城镜和鸡黍、司马者、化雨、马庙药、肖乡云恢5斤个大乡镇进行付了较为系统的侍市场调查工作海。通过友情问铸卷的形式接触于到捕150烘0煮名市民。问卷报内容包括消费或者对房地产项直目的饮用水水诞质、位置、户率型、风格、单幸价、总价、基臣础设施配套、膊交通等方面的孝要求。现将调凶查结果汇总如搞下：夏一：置业者对恶居住环境的潜白在需求废1港）在对居住环奥境的要求上，吩乡镇被调查者拦和县城被调查牲者出现分歧。夏前者更倾向交尊通环境的改善急，社区环境的脊改善放在了第鄙二位，水质的朋改善居三；县秤城被调查者同椒样既希望于交层通环境的改善垦，可喜的是，肺置业者对水质尺改善的要求排字在了第二位。百以上深调查栗结果基本满意夕，毕竟道路改许善是关乎民生域民情的重中之某重，也是政府题亟待解决的问满题。套而饮水问题已游经摆在了消费晶者面前。有助敢于我们下一步染工作的开展。光我们的市场调轰查活动也为楼挽盘做了良好的够宣传，并府为本案的直饮明水供个系统宣峡传打下了良好凑的基础般。通过以上胜问题可以看出粱金乡县居民已朵经对优质水供堂应有了潜在需绩求鉴，很工作重点亦放茫在宣传引导上闯。优2稠）在对水质满因意浊程度艳的调查中言，乡镇被调查衣者和县城被调凡查者也出现了尿分歧。乡镇人评口对水质基本紧满意。而县城置人口愿高达腥42燃%开对水质不满纹，占大多数遭。钻故健康直饮献水斩这一喷水卖点的主诉馋求对象应放在怠县城荐。绵二：置业者面拆积偏好聋随着家庭人口桥结构的变化（香三口之家逐渐嘴增多），面积午在馒100--1井2桂0猜㎡的住宅户型崖需求已成主流钻，乡镇约破占兴53胡%尿，县城约占冬46五%座；而面积翠在泻90--10酿0渴㎡住宅户型也怒较受青睐，所疲占比例为乡来镇五27孙%翻县飘城轿30婆%解；购70-8尾0碑㎡菠和掘160-18牛0住㎡的房型需求败较少恐，诉60--7讲0衣㎡侄，练12巩0厚㎡以上的户型鸡占少数。椒三：置业者户材型偏好返从置业者对户薄型的偏好来看秆，三室两厅一碑卫是多数人理见想的置业户型灿，约斯占辽55泼%饱；其次是两室配两厅一卫户型丸，约爹占居21全%爬；两室两厅两明卫约般占鹿19%许，大部分家庭犯对一居室持否余定态度，故建青议取消一居室税的规划设计。猜相信这也是开怖发商愿意接受蹦的。返四：置业者对糟阁楼的需求军34福%箭置业者接受阁沸楼胜，携66买%侍不予接受。大叼多数被调查者愚不会购买阁楼闸，但为提高相们对房价，我们忙并霜不排除阁楼沟的译建设需要，可块以采用买顶层樱送阁楼的通用爹办法加以引导控。匠五：置业者对颠总房价的要求曲：芹乡镇置业者于言县城的置业者乖在可接受房价承上又出现不同评。衰47鸟%玉乡镇置业者可棵以接受的总房啊价邮为千12-1贝5玩万，而县城置独业屿者驶45闷%星可以接受的总壁房价池为站1隔5奏—缎2里0倒万；这说明县蚕城置业者在收缎入上要领先乡葵镇置业者。如呈果将房地产市妙场想象成一个耽金字塔的话，婚此类消费者乃矛属于金字塔底后部重。醋怖置业者对总面侧积的需求王以块9沿0局—移120炊平方米为多，眨户型多为室三室两厅一卫营和两室两厅一抖卫。绝大多数浴置业者普遍接翅受算160讯0于㎡的价格，对厕此我们有理由赵认为是置业者榆普遍追求便宜货的结果，不用距过多分析。川具体房价应有扛现阶段市场行泛情作为依据。顷六俯洒：置业者考虑时的几大因素横随着房地产市擦场的发展，消鸦费者也越来越惠理性和成熟，嚼在购房过程中疲考虑的因素也引越来越多。在盐众多的因素中船，其中位置、赔价格、小区配浸套环境、交通奋是消费者最为姿关注的四大因机素。其中，价滥格是主导消升费者是否购买午的关键因素。趋交通方便、价标格合理、配套应完善、环境优怒美芳,蜘安全舒适的品亚质楼盘成了广侧大置业者的理盟想之选。正七：置业者选屈择付款方式毁通过与置业者找的口头交流可西以看出，从置库业者所选择的慢付款方式来看宵，银行按揭是配多数人选择的路支付方式，占累调查人数绝的箱65疤%弦。从这一点来倍看，各商业银专行在后续市场群中还将继续发似挥主流融资渠盗道的作用；其办次是一次性付支款（此类消费子者多为高端客因户），潮占荡15锐%忽；此外，选择乳分期付款的约联占绑13漆%摇；其它方式草占撒7怪%赶。栗八：置业者对他小区物业关注肾因素菌在购房时考虑盼的产品因素中竭，消费者首要诸考虑的是安全位的居住环境，谜各者占炸48茫%斜和池47掉%苍；灾矩人性化服务所孤占比例分别骤为横24仍%疫和棚23串%泪这表明金乡县颈消费者已从传澡统意义的实用怎居住上升到享仙受居住母的层面，希望榴居住质量逐步治提高。角对此开发商应载引起重视，在篇提高住房质量讽的同时予以考反虑。骡九：置业者月嘴收入情况恐从置业者购房筐资金的主要来绑源考虑，收入精在馋150抹0苍元以下的占比析例遇为胀35黎%昼，收入在采1500--应300膛0寄元之间的约外占课30帖%熄，收入伞在积100复0萝元以下的约针占尊26%煎可见工薪阶层扮为当前房地产是市场的主力购谣房者，薪金收峰入是他们缴纳丸首期房款和月转供款的主要来南源。哨十：置业者信配息获知渠道茧从置业者购房隙采集信息的渠贪道来看，户外茅媒体优势日渐真显现，绝大多内数的置业人士掀选择从此渠道厌获取信息；其担次，朋友介绍大也跃居前列，恭因此翼，夺“分以老带扮新勾”跑的复制消费模丙式朗仍是开发商屡乞试不爽的促销漏策略；此外，侦传统媒体报纸希仍是置业者获张取信息的重点坡，约桃占患17日%绵；随着互联网览的普及，网络易也成为消费者厦获知信息的主勺要渠道，番占烤13舒%凝。客源客层分析肾基于本案地段阶在金乡县城的叶综合木性种质分析影，现预判如下敲：客源：滨金乡县城寄----75四%候鸡黍络------绒6弓%铸司马度-----聚6赔%晃化雨唤-----4僚%贤马进庙乡-----3接%齿肖云脏-----3岂%鹰其他土-----3陷%客层：蜘私营业主详----25酿%伞工薪阶层火----4千5%碑习惯地段搬者悠----15今%耕外企客户付------贪-0稿%末投资客执（炒房者锣）怨------蛋10挤%肆其里他柏------洁---5%疑用途陶：自弟用精-----8围0%犯静悼投怜资亏-----2栽0%资小结下:慧通过以上各数坛据可以清晰地食勾勒出肢**挑花园小区一期顾客户的主要需所求协：滚客源大多为二式次置业，且以鸡标准户型为主残要需求。以县充城为主，他们高年龄大都祝在赖4汽0雁岁以下，属于侦中、青年人士毁。式绸对项目的周边丙环境熟悉，对冰习惯的生活环要境充满依恋之厚情，并渴望优漏质的饮用水供陡应。他们多数削以上来自离项母目位置较近的变县城叠区域瓶，敲张追求高素质居资住氛围，提升旋生活质量，体丙现与众不同的叨生活方式是他尝们共同的特征淹。鉴于对综合惧楼盘的调查，租我公司建疲议夹:君1犯）鹊９脑０骗---盏１２０平方米篇，三室一厅一病卫和两室两厅挣一卫的户型为稀主力户型，应概各占总户型洒的草3洲0塔％；奋2创）或传统赤的两室一厅一饭卫也应该占较鸭有一定的比例交，占２０％，惕面积应在８祥０丛---盟９０平方米之惠内；岗3铃）围超过１２０平孕方米的三室两街厅两卫大户型献也有部份市场恳份额，合理比龙例应占１５％习。纠4饿）晕调查中有部分曲置业者出于为俩老年人购买的阀目的，信或购买能力有乌限者，除他们均垄希望面积较小善些，我们应该章满足，故６０猴平方米以下的堆袖珍户型户型茄也应考虑，占溉５％；固5臂）贞置业者欲购置哭的新房总价预鞭算赵为棉15---2禁0宪万较为合理。渐结合直饮水供牛应系统的宣传哑，以健康为主暖突破口，单价编可以高些，但烦总价应控制富在似2斜0钉万以下。在宣齿传上应加强引义导，体现人无裙我有人有我强泼的广告理念，宣兼周围楼盘优横势于一体，让从顾客了解祥实看。着重体积现奖“巨水健啄康宏”耗卖点，引导置限业者感知本案残完工后大预期营中的交通方便许、价格合理、杨配套完善、环佣境优美、安全后舒适的品质楼歪盘项目周边的钉广告要宣传到状位。王第六部疏分斗近Swot纳分析1、优势Ｓ公（羡1润）自然和交通缸环境较佳。本躺项目位于缗南钉路与共青团路代的交汇处，来姨往有途经此地值通往济宁市介、虏鱼台市去、恰及周边乡镇的摘车辆，加强了尼本市于与周边步各市镇之间的奏交流啦。他涉（２）规划总包面积较大，向小置业者充分显嘉示开发商实力藏的雄厚。活（３）交通便荡利，剃地势开阔，周陪边无遮拦。周倦边自然环境良让好，四季分明手，气候宜人，趣雨量充沛，无禽污染源，空气搂质量佳；可享谢有周边学校、率幼儿园，医院摇，商业街、农早贸市场极佳的蛾生活配套设施奸，生活便利；叨随着周围大型悬住宅项目的竣哪工，所处区域隶未来升值潜力刻巨大，有望成顷为新的繁华住忆宅区。稠（４）临近中喘心街繁华商业多区。附近有金敢乡第一中学，清金乡师范学校撒。家佳福和金暂百克超市。父（５）地势临靠河，治理后有电凭栏览江赏月苦之自然景观预洞期优势斯（６）劲营销顺的舞前期介窄入甜,云对周围楼盘分济析充分后再做飘规划，能够做闷到户形丰富，械满足不同的需阻求二、劣势W竹（少1斧）地域较偏，舞局部地区环境纱脏乱差。施工妥开展后需要改棋善。送（积2蹲）盲金乡人民的主誓观意念里，东横南部分相对滞添后，属于郊区虹，我方开发的特楼盘有降低地筒域格调之嫌，哭附近楼盘迹同质化严重。颠（驴3谁）武城市配套。本加项目周边还处样于违“锅处女只地怎”括阶段，缺乏相政应的城市配套魄设施，导致本社项目缺乏居住回氛围，市民对靠本地块缺秒乏嫁“默认同潜感病”穷。特辉但市内公共交焦通配套不足，烟导致了居民往另市内工作、生乔活的不便。在谜将来销售及入吼伙之后，不得迹不开通小区业象主服务巴士，愁无形中增加了涨物管成本。3、机会点O会（不1灶）金乡县城中挺心东猎移劳,研城乡改造的大冈机遇，嫁这一利好因素与必然会刺激项镜目周边商业经期济的发展，带窜动房地产市场抹的升温，影响级住房消费升温稀。辆剑（２）金乡县鞋楼盘呈现供不劫应求之态势。爷本案周围所有尺楼盘基本售馨惊，且无规划中火较大楼盘出现腾。竞争压力较酒小。浑（３）近期楼信盘价高，受众撞有捧热追高之鞋势。蜡（４）附近楼添盘纷纷提高售魂价，且销售火留爆。本案与附沿近两大楼训盘敌—贯—毅御景园和南苑趋小汽区皱—断—录可比性较强，转且对方的稳区域雄优奏势伟同样颗也是我们的优占势。案址直线螺距离较近，与者其相连接后附词近逐渐形成扫较大住宅区域俊。缝（５）金乡县探城饮用水水质阴不佳，大多数劈市民对此有意挪见，本案在直疗饮水健康概念坊的宣传下可以腥迎合绝大多数斜市民的心理诉喜求点，提高销挪售率。4、风险T是（编1为）楼价近期上戚升过快，担心摆政府出台政策壤压制楼价。常（驱2锯）房价过高，浓消费者购买能吨力有限。令（３）楼价连始续上升，消费腰者无力负担，怨对楼盘开发商避产生怨言。地郑产开发商的社剪会形象进一步涉受损。胳（４）大蒜农末今年收成不好莲，挖影响购买欲望秒。奴（５）煮关于楼价的讨爬论已经成为舆播论热点。不论突最后结论如何茫，市民对楼价滔高涨的不满必粉在争论中升温捞，地产开发商祖的社会形象会驻受到进一步威刚胁。漂第七部但分勇族综合分析久谦浮从冤市场调研结果拘分析、本项目具的优劣势比较酸，机会和风险宿并存。唯一的封办法就是尊重誓市场、适应市刺场，顺应消费置者的心愿，整抬合与项目有关计的各种卖点和草要素，运用智止慧，创造出具愁有超前带性、差异性、偷引导性、适用有性的产品，以讨合理的成本、休利润，达到科众学直的联“龄投入产业脏比帖”啦，追求产品供任给塘---避-触需求的完善性球，使项目达到僚预期的市场期定望值。整体消誉费群体主力仍甘为比较注重生雄活质量的工薪房阶层，社会层威次也以机关工那作头人员为主。随室着周边生活设绒施的不断完善趋和齐全，该区来域将集中成为拜住宅性避楼盘的聚集之幼地。这也将打液破原有的区域透内消费群体和蒸范围，成为跨玩区域消费的一肿块热土。居第八部分略产品建议俱摆由于本案不具怀备突出的地理苏优势，因此在炉配套上应做迷到共“忽人无我有、人娱有我而精吵”鼠，在突出直饮烤水健康概念的摊基础上依靠独倾特的内部设施黄进一步提升本蛛案所处的层次从，具体建议如说下：签脾（一桃）壮栏社区配套设施楼筋1丽、注易采暖：迈采用地面供暖置系统棚咳理由藏：涌A唇无暖气片及其读支管，增加使适用面积，并且觉宜摆放家具并发可分体计量。催稻孙B焰室温均衡、稳健定，各房间温灵度可独立调节菊控制，具有健裕身功能。崭放吊C拌辐射供暖，无理空气对流，卫礼生、洁净。误饮拾D瞒便于设落地窗盘。撕站2亡、叔鉴门、窗：熟分户门配可视督对讲防盗门，灯室内采用木质枕夹板门，客厅票设落地窗，其择它房间配双层失中空塑钢窗。撞3供、芽蹦保安系统：秆蓄小区物俯业怖2校4婶小时不间断巡蜂逻匙4典、不报信息系统储:锦武有线电话：市恢区标准有线电撇视信号及卫星靠电视系统。扩通讯设施：预我留两双部虽ID叹D带电话插口。揪网吼表络：宽带网入烦户，并预留管赏线。晒5涂、伯伯厨房、浴室：颜墙身镶砌高级拥艺术瓷砖到顶伞，铺设防滑地皱板砖。直饮水沸入户。厨房空崖间建议厨房应闲尽可能接近住毅宅入口，便于残食品、蔬菜、渔垃圾的进出，洲并与餐厅相邻虑，根据户型大枪小的不同，厨喂房面积要合理餐调整镜。萍建议公用卫生复间应靠近卧室捞，并应接近厨工房，以利管道达集中，降低材积料与施工成本润，设计最好把份洗厕功能分工帮。蛾圆6张、化巾卫生间：按墙面镶砌普通意瓷砖到顶，铺舰设防滑地板砖绞，设三盆。露配套设施的规倡划特点脉从层次上看，窗本小区规模大俭，公共大型的触服务配套设施夺不宜自建，为患解决目前城市毅配套设施不健光全的问题，小献区应多设小型凯多功能配套设死施，相对集中型布置在中心附碧近，方便小区锣居民生活。悄１、儿童活动岔中心、托儿把所繁疼儿童活动中心义、老人活动中介心、托儿所都爸是在爬**定花园小区的东吊南用侧，即体现了烤环境的优越，陆又回避了由于明儿童的戏闹而诊对其它居民带捆来的干扰。吧２、商业配套塑商业配套的出初现，其初衷是极为方便业主。贝把商业配套放吃在小区业主出政入口的两侧，塘前面有宽阔的令广场，即方便泉小区外人购物寇、停车，又不伏影响小区内业铜主的正常生活炉。商铺的销售彻不但会为开发荐商带来较高的同利润回报，还匪可以促进住宅既楼盘的销售。涌3坡、水电设备用溪房及垃圾处塑理暮添设备用房是小路区必不可少的益设施，但必须直规划设计在不蹦显眼的地方，黑以防业主有不鸦安全的心理反粮应习。轧宫农第九部呼分谜烟规划建议利靠（一）建议本滴案楼顶建造能枪代表本案风格扯的造型，而非玻平顶。远或楼盘顶部考皮虑布置屋顶草柿坪，增加绿化胀面积的同时加贤大远景效果，欣提高视觉冲击置。赤外墙应具有一雹定的风栋格钟,啄建议采用与主惹题颜色搭配较茄为协调的色彩糟涂料丝,味以俘烘托楼盘的主皂基调。伟厚（二）绿化倍布置：根据小通区内的容积系坐数，此建议原财则上小区整体蚂走小而精的路毒线央，通过精致的牙小景，烘托社屿区气氛。在绿押化布置上要争姨取实现立体绿金化变,业即草地、灌木感、植株相互搭杏配，互相组合糠。以独具特色义的园林风格增陕强小区内部的歇文化和环境韵恢味，提升小区歌形象。皆显（三）规划布序局：誉要在充分满足喷园林绿化的同丙时，适当增加榆健身设施的建府设，连同水健绝康主题引入小鼻区，既是品牌凝提升的需要也赚是对业主负责神的真实表现，洋这样很容易引宫起消费者的认杏可。肾亦（四）户型设膛计：户型设计划应考虑消费者湿的实际购买能融力和生活习惯藏，本公司在上喘述虎报告中已经座概括。拘狼（五）户型风惑格：落地窗设上计，室室全明伟，要让客户真充正感受到阳光两的感觉。卧室业是套房内最基栋本的空间，主伍要功能是睡眠惩、休息，配置轻衣帽间，个别冬大户型还配有嫩书房（或多功掘能房）。为实故现动静功能的显良好分区，卧设室要避免正对悠客厅，卧室对轧采光、通风要诉求很严，设计晋时不允许出现菊“掠暗房墓”葬。失小结：灯形式产品的附售加值是现代住联宅必须的硬件冶，如园林、绿眯化、交通、建遣筑外立面等，甘而这些必备的戏因素，又直接捎刺激消费者在牧购买之前的心捎理附加值及购卷买之后使用过闸程中的附加值关的升值思。御泥第十部蔬分义三推广策略熊净（一煌）佳抽售楼处选址：矮可建议售楼处掌安排在派靠近我案址的桌缗南路主干道贵附近，并在文兵峰路和金山街允设立多网点销滔售。建设装饰搏带有楼盘特色倦和文化的售楼肌处熊,像分地段宣传，掀吸引不同层次娘的潜在客户，年以此迹提高销售率常。初理由：酒巩（灵1扎）畜雕该地段为金乡攻主干道，人员恶层次较高，有闸较大的客源潜陕力。授偿（脚2牙）箭纠人员流动量大聚，易扩大知名堆度。援上（扔3耀）亭忌交通动线发达名，方便客户咨南询。奸（贤4扒）俊席临近魁星湖公呼园，游客资源奋丰富往。朽隙缺点：投入费院用高。多陕（二校）勉坟推案操作阶段坛及操作目的动锁本案操作由期长房开始，我司胳建议将本案操压作分为三个阶膀段：态第一阶段：建饲立市场人气，下在优质水的卖岁点稀下膛,妄引起市场冲击表，营造楼盘品薪牌，回笼资金韵。公是理由：拌钩（插1朝）本案为同期尊开发，需要较切大的资金，前真期的资金回笼忠对泻支持后期的开吨发意义极其重演大。拜甘（章2腐）热苍中、后期的销吗售成功主要依钩赖于前期建立漏的良好市场人堵气，由此而形近成的良性循环缘，因此，本案和能否尽快去化区，关键在于前却期能否建立市露场人气，引起处市场轰动。违剑在此阶段应注艇意前期的价格裕制纺定盟,六要求与整体结唐合，为中、后占期的操作做好搅铺垫。理由：皇祖价格是整个营孙销策略中极辟期重要的一部击分，如整个阶省段的价格衔接祝不好，将导致发整个项目的失等败没;液第二阶段：建韵立品牌，在立饥足于本地客源光的基础上，拓绝展客源面，创掉造相对较高的最利润。求理由：恋亚（亭1遥）概压第三阶段的销耳售主要依靠前戏两阶段建立的势品牌支撑。裕湖（终2被）轻梢在第二阶段，腾本案的知名度戒及品牌已建立寨，如能向更广岩的泛围内拓展晃客源，则将会员为建立楼盘品庙牌公司形象以潜及创造利润创亮造更为有利条魂件。乐哲第三阶段：获谨取最高利润，脾通过楼盘品牌铺将开发商形象拔提高至更高层略次。挺董（三臭）骂趴价格策略跪去目前市场竞争罪激烈，操作周猫期不宜过长，技不适宜作大范名围的价格调整你，因此，我司钳建议先期以较密低价格入市，扰配合水卖气点非,鼻引起市场关注桥，建良立人气，随工残期进展进行微必调，在出零、腾主体封顶、竣报工三个阶段作谁提千高棒，以拉动市场邻。她整体操作结束固后，将均价控黑制在袍１室85豪０恶元苹/之平方米，具体绸推案策略及各窜阶段的价格制三定，待确定箭后报与贵司参村考。仰第十一部器分模吵广告及划广告策略感渐一、目的话通过前期市场鲁调查情况的总绕结和分析，有还针对性地整合责现有的一切资岁源，提炼最具毅项目特色的价塘值买点，强化辉优势，淡化弱股势，配合各种举传播渠道，集努中重点区域，崖形成全方位冲忘击波，直击目搂标消费群，以悟达制造声势，袜扩大影响力，粗最终促成项目稍销售的目的。唯二、宣传区域仔选择政：主目标：金遭乡县城。次目娘标：姓以盲5幕大镇为辐射，壁周边其它小镇拦进宝行猾sp始即时强效饲宣传。蓝三、选择依据曾定位及区域经者济情况寺1痒、客户调查资躺料来看，他们考大部分来自各圈经济较发达的验镇区，收入稳做定，挖都具有极强的知购买力，对项系目所定位的生俩活方式有较强惨的认同感。这图与本项目的目猎标定位正好吻仿合。然而考虑算到今年蒜农收嚷成不太理估想蚊,听故不排除风险吐因素。可加大描宣传的力度，薄以全国总体房况价做背景，体狂现金乡城市规绣划的预期背景洗，房价增长趋脉势，滑水健康理念嫌因素等来桂吸引蒜农进城寿购房居住。切成2胀、根据项目地善理位置分析，袜离项目位置较锐近片区的顾客潜对该项目环境械熟悉，习惯这菌里的生活方式双，有不同程度具的恋乡情节，刻同时日常工作预、生活方便，再应加大力度对害此区域目标顾墓客做着重宣传锹。项目较远地悔区的目标顾客林有二次置业愿赞望，另人群大末，可重点宣传概，少量成交，柿以弥补县城准盆顾客的数量。络四、推广策略颂尽管我们从各鲜方面努力，目球的是要给客户佳一个以优质水泊供应系统为代脉表的品质健康假的生活社区形能象，但在本案危的阶段性推广锤上，仍然需扎走速“叹项目优点具象株化英”极的路线，通过袖对项目现有的加资源优势的整唉合，突出项目江的优点和特色洞，走推广差异辟化的道路，行她成系列广告强昆势推出，塑造福核心竞争力，榨促使客户尽快卖地下定决心，颂完成购买行为每。往五、推广主题慕：系**烂崛萍起登外金乡安解居贪---炉-惜优质健康市水载示范社区六、推广渠道砌1功）、公共传播志媒体纹:亏报纸电视广播核（电台）愈2叹）、户外媒体吃:退户外看板车体退灯箱售楼处字3由）、印刷媒体唱:已售楼海报宣传览单张精美折页徒DM毒单轮４）天、乎流动汽车车体孕广告遭七、宣传地疲点坚1强：金乡县城蓝发布地点：以嫂本案区域为辐柿射至全县城积发布内容：ｄ兔ｍ单以宣传直胁饮水健康社区财为主可宣传地乒点辰2针：鸡黍、司马珍、化雨、马庙挨、肖悄云弓5羊大乡镇物发布地点：了旗解乡镇赶会日地期，赶会地点读发布内容：ｄ域ｍ单以宣传葡政府规划，房柴价上升，以投鉴资篇为主，配饭合句直饮水健康社创区他。刺激乡镇人慨口进城安家。膛八、派发方式肚一）地毯式派奖发；延二）与中高档扶大型餐饮娱乐岂业合作当赠品格送出；鉴三乌）如礼放置在莫中化高档脆酒店，餐厅洋等场所供顾客伏取阅；邪1.触固电视广告（暂造时做十天，观狱察效果）；代2.峡市寻找长期巡展倾点，作为展示绒点，客户联络疼点，人海战术云根据地，定期奉看楼团客户接规送起落点；盗3.也叼一定量的户外效广告，通往项岁目地主要干道以交叉口设置指铜路牌；本案至孕桥头所有的路催灯设立刀旗。马4胜.超人海战术，在锐县城和瓦主要镇区（你鸡黍、司马、隶化雨、马庙、肚肖云喘）监做弄地毯式派发宣王传资料。坦重点在富人集敞中区域如：赠金泰花园和文骄峰路以东扑附近窑（网该区域事业单奥位较为集中刃）叉进行鞭攻坚；贯5驱.桥与中高档大型偏餐饮娱乐业消夏费场所（大型旨百货商场，酒赏店，排挡，婚宾纱摄影），把蔑礼品和资料作限为随赠品送出疲给部分消费者室；抚6厉.载杂在高档酒店等貌场所放置项目雷展示资料；拘7托.续邀流动汽车车体瓣广告到镇区宣宾传，车票广告煌；秀8袋.退伤针对魁星湖风铺景区的广告推圈广（风景区人仿力车车体广捐告韵—眼—株）；期并可和管理部腰门协商，设立嗽大型户外广告遭。萍9挠.晨厌积极开拓团购露业务，寻找快咳速形成战果的半相关人力及信里息资源；行10粥.乓裁促销活动短信痛（移动大客户漏等目标人群）醋宣传；冲九、广告时机被1语、发布广告的弹时间俘广告的发布应腥该与项目推广弟紧密结合，时美间间隔不易太比长。安排上可授提前一周作预逢告性广告、提之醒目标客户群恩体注意，从而僵阻止其购买其方他楼盘的冲动轿，静待本案的起登场。描建议发布广告脸的时间为１２列月中旬。枕2根、发布广告的隙媒体迷A倾、开盘广告掏略贤B以、中盘广告读略图C尺、尾盘广告略槽公开期涝强销期谢剩余产品促销映期摆目的险广泛告知知制造知名度场塑造高品质整架体气势斗制造市场品牌陡利用买气加强淋销控胜促销困难产品娱广告练重点秀强化地段我和劝引用卵水健康的理念虹发展商品牌村产品形象塑造制品牌确立册现场买气尸特色强化吼印刷匆媒体返D船M菜广泛告知图销售海报作业辩辅助刺D照M岔强打期谣销售海报阵海报伴DM渣报纸战广播习新闻稿陕金乡县签各大报纸蜜报纸广告强打栽期、电视联手底炒作笋视状况弹性运锋作疗户外础媒体略1粘接待中心完成随现场看板，户原外看板指示牌树指标设姨计桥—嗓制标作宽—博完成羞视状况补充修楚整团视状况补充运忧作勒促销哑活动舟合理安排软媒预体攻势计划杨视状况弹性运焰作晨突十据业卖点广告例举茎主诉求点：侦赌突出社区无以证伦比的健康优激势，以婶“浓我选择，故我莫健康，护**激花园小区忙”怀为主诉求点。尾（待定）影广告标题凯：误500醋0钥年优质水的渴逝望在锐**害小区实现随（待定）衡广告文案设计灯:巷优越的品质，低理性的价泳格产壁健康的理楚念米砌宏泰花园与健欺康同步迈（待定）权卓越的住宅源熟于卓越的品质派，卓越的品质疯源于对健康的常关壤怀声-----占**拐花园小区为健叫康加幻油孕!!!股(呀待精定筒)乐广告平面设计衫（待定）互1疫：刷以精美的水珠取为图，并配文粘：生活中我们变更需要健康火广告平面设做计：以杠赛车进加油站碰维修为图，并侍配文：更多服宏务，更多享受瓶，更多关怀注。大备注：此则广土告的标题结合寒平面设计等都毛给人强烈的反祖差感，其目的羊在于让人认识泰本案品质，提代高本案性价比陆，让人有高贵出不贵之感。帐2唉：环境、人工全湖饮（待定）夫广告标题：仰健康直饮劳水，渴望分的慨，拐健康地的弯,盛人文传的汗,浊世界的达！帝（待定）嘴广告文案设计筑：凸显水质对言住宅业户的主扯要，凸显水对宗人类的重要性兔在广阔天地烘间挥洒出巨幅挤现代都市风景认画后反映本案同蹦等经典和尊贵乌，既体现本案也位置的显赫，拨又在文案中强袍调为卖点，定骑能吸引到向往朝的群体榴。秀诱1绵、本案广告宣病传推广整体思肯路典根据了解到的就**群花园的广告整色合可以看醉出骑,们该讨楼盘虽在推广伍方面投入也不尖能算少，但效侧果不佳，主要纽是因为宣传推磨广缺乏整体思丈路，默买定纷乱，坛随意性太大，多没有做到宣传箩媒体及宣传手箱段的整合。我等们将在下面的扭运做过程中，使充分结合本地屈媒体特点，以意节约销售成本熔为原则，使其趣发挥最大的效批果，并在推广票过程中，始终欢贯穿广告宣传岂主题，围绕广予告主力诉求点徒及销售主力卖猛点，进行推广欲宣传；在媒体酷的运用中，充导分考虑各种媒估体的特点，达为到宣传的立体甩效应，做到媒业体运用的整合芦；并注重宣传习风格畅和水健康卖点怠的统一，外围椒包装风格的格暖调一致，达到姨楼盘对外形象厌的统一。脏2暗、本案广告费挡用预算棋根据本案的价义格定位，全程监控制均价翼1850续元警/荡平方米，总建钳筑面积万平方匆米，销售总金鹰额为亿元人民磁币；根据房地听产销售推广的诚费用核算标准婆，并结合金乡摔本地的具体情坑况，我们认为分，销售推广费罩用应为总销售众金额的矛%衬共计晶:10霜万元人民币（百其中销售费用微占总销售金额漂的氧%磁,缘推广费用占总绕销售金额钞%怀）。脊3苹、广告投放计演划另扬涉基广告计划：鹊诉椅1阅、陪善长纷公司负销售人员到位个，全面进行市贴场认知、培训货及市场推广，秆为期一周厘科2佳、舍公司相平面设计人员梳完成全部挣VI贿设计方案浑源3冰、笋协助广告公司殃完成印刷品系助列设计方案欣设计内容包括痛：购房须知、乐付款方式、价庙格表、认购书军、置业计划表洗、定金收据等逼销售文件，售虽楼书、售楼折义页、售楼单张薪、手提袋等。璃4斑、广告宣传各仆阶段费用安排认购期厨开盘期及强势惩热销期毯持续期及销售辣调整期砍第二轮强势热坛销期覆持续期和收尾在期速我们将在提交奸策划报告后就谋广告的宣传推候广提交一份详锯细的广告执行守方案！那(役望开发公司尽樱快提供必备的哗销售资另料捕)避1天、导乖引导期：喂可通过软广告膊、主题宣传活禽动等形式进行骨先期引导，主轮要介绍社区的僵地理优势及内捆部配套设施开急发观念等。姿2铸、茎巧开盘期：堤主打环境优势槽，结合灵活的咱付款方式及优展惠措固施吸引客户，箭建立人气。橡3粘、看值正常销售期：帮进入正式销售壮期后，在主诉裙求点统一提领舰下，分期展现麦户型、配套设扯施、绿化、交寿通、文化、商躁业、景致等品坐质，使之成为滋一广告系列。魔膊理由：炒袄（塔1甜）浅悄可令社区整体驳优势全面展现桑。娘研（倚2宗）拔倘可保持每期推狭出广告的独立研性，即宣传主穴题鲜明。可不听断保持市场新墓鲜度，冲击力寻持诉久欢哑。波第十识二利部分议营销活动拾手拉手活动距：盐协同池清华园引外国语学校五及世纪之星幼政儿园损手拉手学习计梦划进时间：正式销轮售。碑内容：象1压殿与清华园利外国语工学校签定合约幸，使凡入住业砖主子女均可直敬接就读。酱2香与平世纪之星幼儿恼园汗协商宗以优惠条件邀吩请其在本案设辩立分园膜。冠3考堡配胜合具“昌手系拉手计围划站”梦适时举办、赞贵助以儿童艺术砌活动为主题的追比赛或晚会（腐如：件**茫杯儿童作文和玉美术比赛），用吸引适龄儿童果及家长目光。疮营销目四的折:视扩大宣传面、后制造声润势绝,逢并可让处于犹疯豫期的潜在顾亲客浮现伴促成交易。汉第十三部耐分葱厅楼盘包装及项击目价值提升建呈议挎1另、项目硬件配蔽套提蛾升捧系为彰显烫项目的独特性侄，建议在项目洪硬件配套方面摆多花些心思，倒力求做要到油“序人无我有，人慕有我背精部”爱，树立优质把水佳健康住宅小区翼的品牌，充分效利用现有的条牧件因地制宜，尸挖掘潜力，开培发出项目独特牺的相关配套。抗2伸、项目软件包锁装的提升裹房地产市场竞蚀争的日趋激烈朗，产品同质化让、广告战等现最象为项目推广降带来极大的难铺度。住宅本身伪没有主题，因参此要为其增添觉形象包装，即轰为项目增加符装合市场需要的钟附加值。为与丈竞争对手拉侍开距离，并且深得到目标市场则