经济技术开发区控制性详细规划

XX经济技术开发区XXX地段控制性详细规划PAGE21PAGE《经济技术开发区地段控制性详细规划》1．现状概况1基地范围基地位于XX经济技术开发区内，是开发区的北大门，也是通往XX市区的重要入口。规划用地范围为：烟墩路以南，312国道以北，西临瓦屋村，东接海恒社区，总面积为84.96公顷，其中可供开发的土地为65.74公顷。2地形地貌基地内田地高程最高为43.2米，最低为37.2米，地势由西向东平缓跌落，在合安路以西邻312国道处有一约6公顷的水面，另基地内有若干小河道纵横。1．3道路交通状况基地周边的道路由312国道（全封闭）、合安路、烟墩路组成，其中合安路将基地分为东西两块。312国道用地宽度100米，合安路红线宽度60米，烟墩路红线宽度30米。基地内部道路主要是些碎石路及土埂路，对基地的地块划分和建设没有大的影响。4现状土地利用区内现状用地大多已为征用，未征用地（耕地）仅有320亩左右。基地内有五家企业，都分布于基地的东片，共占用土地134亩，但目前只有两家企业仍在生产（金南金属表面处理材料厂与XX明星服装厂）,在合安路两侧，烟墩路北侧建有较多的门面房。其余建筑主要是农村住宅。5基础设施基地内市政管线不完善不成系统，但沿烟墩路有城市管线的敷设。现状问题分析及对策2．1基地紧邻312全封闭国道北侧，对用地将产生一定的干扰，但结合总体规划中国道控制总宽500米的绿化走廊，也可能在防护减噪的同时形成用地的环境特色。因此，规划中原则控制绿化防护线，局部拓宽，局部结合娱乐设施，水面组织环境景观，创造一个“布局合理，环境怡人，设施完善，生活方便的综合区”。2．2在合安路东侧有一条南北间的高压走廊，给土地利用带来不便，而且东片用地已有部分工业企业进入，也对统一规划产生一定的制约。因而，规划中因势利导，将基地的东片设立为工业小区，统一划分用地地块，面向中小企业招租。2．3基地内现有一定量的居住房屋，多数是独立的农宅。其中楼房13370平方米，平房3414平方米，对基地的开发建设形成了相当的拆迁安置压力。规划中注意在大的用地结构中进行地块细分，便于在统一的规划下实行边改造、边安置、边开发，滚动发展，项目均衡。同时明确的地块细分，也便于整体规划的操作，使不同开发主体权益与义务关系得到明晰。2．4基地内的众多河塘对完整划分各地块造成了较多不便，规划中充分利用较成形的水面，对其形状走向进行适当的调整改造，使其与地块结构形成较协调的关系，营造优美的水景观。2.5基地西片内已有部分多层住宅，（四幢条式，三幢点式），对规划有一定的限制，规划中将其一并纳入整体结构，并进行适当的立面与环境改造，以保持区内建筑环境的完整性及建设的延续性。规划依据3．1《中华人民共和国城市规划法》；3．2《城市规划编制办法》；3．3《城市居住区规划设计规范（GB50180－93）》；3．4《城市道路交通规划设计规范（GB50220－95）》；3．5《XX市总体规划》；3．6XX经济技术开发区南XXX集镇改造指挥部提出的《规划条件》；3．7XX经济开发区规划局《工作会议纪要（2000.9.28）》。4.规划目标结合现状条件，采用灵活的结构布局，使自然环境和各类建设用地、保留建筑与规划建筑相互穿插渗透，提高片区的生活环境质量。注重对水面及绿化的建设和保护，改变落后的景观面貌，充分利用合安路及312国道的交通区位优势，促进沿路各类建设用地功能的优化置换，最终创造一个环境优美、设施齐全、产业兴盛的综合社区。5.规划原则5．1协调原则以《XX市总体规划》为指导，以规划部门及其它有关部门和建设单位对于该区的规划设计要求为依据，使该区规划设计既满足建设单位的开发意向，又符合更高层次的规划要求，并努力使现状保留建筑成为整体规划的有机组成部分，同时也与周边地区相协调，与建设开发区北大门的目标定位相匹配。5．2人本原则贯彻以人为本的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。通过河流水系的整治，绿化系统的建构，完善的设施配套，方便的交通系统，宜人的空间设计以及健身、休闲、娱乐场所的设置等规划措施。为使用者提供先进齐全的社会公共场所和市政公用工程设施，以满足居民的生理与心理上的各种需求，充分体现对人性的关怀。5．3特色原则地块空间组合与环境组织富有特色，力求增添建设发展的文化气息，无论是住宅组合还是公建，均结合场地塑造个性，空间手法灵活多变，在整体格调统一的前提下，注意住区环境、建筑群体与城市发展风貌的协调与整合。“院落”空间，“绿色长廊”，步行绿带，开放绿地等多层次富有人情味的生活场所的塑造，将增强居民归属感与自豪感。在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高区内的环境质量标准，创造出富有特色的城市景观和富有吸引力的居住环境与企业环境。5．4环境原则强调公共空间与居民生活的融合，生产活动与绿化防护的融合。以点状的组团绿地、带状的林荫步行道和集中块状的中心绿地为主的居住区绿化系统与工业区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群、工业生产单元与绿色活动空间融为一体。同时结合大面积的防护绿地形成生态林，使形成区段小环境。5．5可操作原则规划顺应改造与开发的客观规律，紧扣居住、、商贸、工业综合开发建设及管理的需要，采用法定规划图则和设计导则两个层次的开发控制模式，提供完善的控制性和指导性要求，使规划兼具确定性与弹性，便于规划管理。同时也便于分期实施和房地产的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。通过社区的运营，将可持续发展的理念贯彻于基地的整体发展过程。6.规划结构与布局XXX片区因合安路的穿越而分为东西两大块，规划布局采用“一轴两片三区”的形式，着重使两块用地既有充分的联系又有一定的功能侧重，既塑造开发区北大门的形象又为区域内的大型企业提供配套，进而完善开发区的整体机能。6．1规划主轴本规划中为保持整个片区的完整性，塑造“大门”的环境意向，采用流畅的“S”形区间道路（暂名为XXX路）将两大片区、相对比较零乱的地块联系为一个有机整体，形成“一轴两片”的格局,即西片居住区和东片工业小区。规划XXX路作为区内一条交通与景观主轴将居住区中心、工业小区中心、各级绿地贯穿到一起，形成曲折有致的景观流线。居住区与工业小区的规划布局即依此轴逐层展开，使各片区、街坊在空间上前后呼应，相互联系，浑然一体，形成开发区的北大门。XXX路与合安路的交叉地带揉合交通、商业、景观三大功能，成为规划区的枢纽，并成为居住区与工业小区的自然过渡。6．2西片居住区西片居住区采用“居住区--居住组团”两级结构布局形式，住宅“成组成团”布置，组团大小基本相同，大约在2至4公顷左右，适宜居住人口1000至2000人。这样既便于土地的分期滚动开发与管理，又利于基层公建设施的安排。西片居住区划分为相互联系、相对独立的三个大地块，其中两个地块为居住组团，邻合安路的地块为公建组团（包含社区中心），结合各个组团的边角用地，布置有幼托、会所等公建设施。各个组团以XXX路相串联。中心绿地与绿菱湖（暂命名）、主入口广场及公建设施相互映衬，共同形成气魄宏大、格调高雅的小区形象。各组团间利用现状河流（加以贯连经整治和线形改造），各个组团与住宅街坊通过绿脉、绿轴有机结合，穿插有致。6．3东片工业小区东片工业小区由区内道路将用地划分为三个组团，组团各有相对独立的出入口，并在形体组合上相互呼应，共同形成通而不透、曲折流畅、步移景异的空间效果。该区靠近合安路的组团主要布置为商贸、办公、展览用地，另一个组团为较独立的工业用地。区内沿道路主轴通过联合厂房的串联，形成一个个“BLOCK”（小地块），一方面延续西片住区的结构模式，可以在空间上一气呵成，另一方面也通过结构主轴与规划建筑、整治后的水系的交叉互融，形成全区良好的绿化、景观系统。6．4服务设施配套区规划力求使区内的生活、生产与服务功能既密切联系，又互不干扰，使全区功能有所分离。因而，在合安路两侧东西区的结合部分，布置较多的服务设施，其服务定位将面向整个开发区，形成东西区之间的一个二级区。主要文化娱乐、服务设施集中围绕绿菱湖布置，既面向区域服务，又能提升居住区的档次与品位。大中型商业、服务、展览则沿合安路布置，在入口处着重强调处理，达到区内外双面服务，扩大服务市场的目的。景观与绿化7．1街道景观本案中注重了对于沿合安路两侧、XXX路的景观设计。沿合安路两侧，在景观处理上利用多高层公建、弧线型裙房，形成既丰富又相对连续的景观立面。同时，通过西片居住区主要入口、休闲娱乐中心等在该界面上形成良好的开放空间。在东西两区内部，利用XXX路布置各种公建、住宅与绿化小品，XXX路曲折流畅的线形，有效的组织了跌落起伏、收放有序的景观节奏。7．2绿化系统生活写意与环境优美是规划的主旨，因而绿化系统是本次方案重点考虑的方面。本次规划控制使整个片区的绿地率达到%。全区的绿化采用“绿化渗透”的布局方式。7．2．1西片居住区为三级绿化配置模式：中心绿地（绿菱湖及周边绿地）、轴线型绿地（以开合的水道为轴）、宅前绿地相结合。居住区绿化还采用道路带形绿化，从中心绿地或绿轴成放射状渗透到居住组团内部，居住组团之间再通过15米宽的组团绿化进行分割，使得每一个居住组团都处于绿化环抱之中。7．2．2小区西区中心带状绿地与入口广场相呼应，大面积水面绿化硬地与园林绿地相结合，既适应于休闲活动，又适应于住区入口景观需要，便于使用和认知。7．2．3水景观绿带在该片区内均由绿菱湖出发向东西延伸，一条蜿蜒向西流入居住区内部，将组团绿地串联在一起；另一条跨过合安路流入东片工业小区。7．2．4绿化的设置还结合地下车库的布置。组团内部硬地、绿地融合，方便居民就近利用。宅前绿地主要为宅前宅后的小块绿地，该绿地由几幢住宅形成的住宅群围合，其间布置有灌木、花卉、绿篱、水体等，主要为周边住户服务，形成共享空间。道路交通系统8．1道路结构区内主路采用“弧形加放射”的布局结构。在功能上，“S”状弧形道路起到连接各个组团的作用，在形式上，东西两片的环状加放射壮道路形成了对比与呼应，即有一定的张力又具统一感，并且增加居住区的构图自由度。8．2道路分级XXXXX片区规划道路等级分为四级。第一级为公路与城市道路，包括312国道、合安路、烟墩路。其中，312国道用地宽度100米，合安路红线宽度60米，烟墩路红线宽度30米第二级为区内主干路（XXX路），路面宽15米，其中车行道9米，两侧人行道3米，建筑后退道路红线5米以上，道路转弯半径米7～15米，该道路线型流畅，与城市道路连接，便于区内交通组织，避免小区外部交通的穿越，又形成区内步移景异的景观效果。第三级为街坊路（组团路），宽度7、10米，建筑后退道路红线3米以上，道路转弯半径5～7米，该类道路自内部主干路引入。区内主干路和街坊路奠定了全区道路网络的骨架。并结合绿化系统、景观系统进行设置。第四级为入宅道路，宽度3—4米，该类道路自组团干道引出，通至各幢建筑，部分扩大为停、回车场。 工业小区内的道路只有两级，居住区内住宅组团室外道路及设施考虑残疾人和老年人的使用要求，进行无障碍设计。8．3停车场地规划居住区停车场库配置按照小康型住宅的配置标准，即自行车每百户200辆，小汽车每百户50辆。但考虑到经济与我国汽车工业的发展，对于小汽车可按总户数的120%考虑设置停车位置。非机动车停车场库每组团一个，与组团绿地结合设置，为半地下自行车库，车库顶为绿化用地。沿合安路的公建按公建配置标准设置停车场库，小汽车每千平米50辆。另可考虑在高压走廊下的防护绿地内设置公共停车场一处，停车位50辆。工业地块按用地分别设置自用停车场地。公建布局9．1规划中大型综合性公建设施布置在合安路两侧，除了考虑这些服务公建的服务半径以外，还利用公建丰富多样的造型增加城市新区的氛围。服务居住区的小型商业设施分布在组团之间，一些沿区内主要道路的组团可以利用底层架空的临街一侧作为商业门市之用。9．2居住区入口段大型与小型沿街商业服务设施结合的设计方式，既体现了多样化商业经营要求，又保持了城市传统的购物方式，方便实用。同时建筑体型也丰富了道路景观。9．3居住区内设置小学一处，位于绿菱湖西侧。幼托设置两处，分别服务于三个居住大组团。9．4居住区结合绿地布置的综合服务中心两个，一是偏管理型，内含物业管理和居委会、卫生保健、理发、修理、副食、日用品经销、公厕等，设置于居住区中心处；另一为偏服务型，内含商业、邮电、银行、娱乐等，设置于居住区入口处。9．5除综合服务中心外，居住区内还有老年活动中心与社区会所，分布在绿菱湖畔。老年活动中心结合综合服务中心设置。在小学的周围场地布置老年人与儿童活动设施，方便使用。社区会所结合滨水广场和绿化设置，与绿菱湖对岸的休闲娱乐中心形成景观呼应，不仅为本地块居民服务，而且面向区域服务。会所内容包括图书、报刊借阅和棋牌、书画、浴场及小型会议诸功能，融社区文化中心与健身中心于一体。9．6资源调控中心，结合科技展览中心设置。全区资源中心设置冷热水、空调、煤、供水、电、计算机网络、区内监控等系统控制中心，随时控制调节区内各种资源的分配使用。使小区内部的资源分配体现最大限度的经济、合理，以便达到管理的灵活与完善。9．7小区配、变电站，垃圾站，煤气调压站，泵站在满足负荷的情况下，结合景观小品布置，在空间和建筑形态上形成小区的有机组成部分。9．8区内各个片区均根据街坊和组团情况，分别设置门卫、收发，这是形成良好社区管理的必要组成部分。市政工程设施规划及场地竖向设计10．1给水工程规划10．1．1用水指标与用水量估算规划居住区按居民生活用水350升/人·日，小学、幼托用水50升/人·日，公共设施用水180m3/万m2·日，道路绿化用水1.5m2/万m2·日，消防用水按同一时间火灾３次，一次火灾用水量25升/秒，火灾延续时间3小时计算。未预见水量按上述之和的20%计算。工业用水量按120m3/万m2·日的标准计算。10．1．2给水管道系统规划居住区内水泵房，结合绿地设置，给水管由城市道路上的给水管接入，沿居住区主干道布置，呈环状。给水管管径DN250，该管接出配水管接入接户管，水位经泵房提升后送至各幢建筑。消火栓采用室外地上式，其间距不大于120m。工业区内在XXX路上设置给水管，管径DN350，由烟墩路引入。各工业地块根据工艺需求自行设计地块内给水管的布排。10．2排水工程规划规划全区排水体制采用雨污分流。居住区雨水排放利用地形高差路面明排至最近明浜与道路雨水管，污水排放经区内沉淀后排入市网。工业废水需经过自处理达标后再排入市网。工业区内污水管结合地形敷设，并尽可能使管道的坡降与地面坡度一致，以减少管道埋深。污水管道最终汇集到烟墩路上的城市污水干管。污水管道的埋深要国家规范及有关部门要求。10．3电力工程规划每户住宅用电负按4千瓦/户计，公建按100瓦/平方米计，道路广场照明用电采用6瓦/平方米计，同时系数取0.9，供电余量取30%。区内主干道、组团干道一侧布置照明电力线和路灯电杆，间距30～40米，供各类道路照明之用，照明线路由城市照明线路接入，采用地埋敷设的方式。工业用地的用电负荷标准为200—1000KW/hm2，考虑到区内的工业性质（主要为一类工业，并且以中小企业为主），本区指标取用700KW/hm2。单位建设用地用电负荷取用1.6万KW/km2。10．4电信工程规划居住区建议采用敷设光缆、语音、数字、图片、视像等各类信息综合在一起的宽带接入网，这也是通讯发展的大趋势。规划考虑户均两门电话，公共建筑所需电话数取1部/建筑面积100m2，中小学为1部/建筑面积200m2，市政设施为1部/50m2，居住区电话设计容量为59460门。居住区邮电在每个组团入口处集中信报箱一个。有关电信、共用天线系统、广播系统由各专业部门直接联网接通入户。工业用地30号线/hm2，电讯线路引自烟墩路敷设的电信光缆，沿XXX路枝状引入各地块，埋设采用电缆套筒直埋方式，埋深由电信部门控制。10．5燃气全区燃气由市内煤气站直接供气，按住宅4.0m3/日·户，公共建筑200m3/日·万平方米的标准计，燃气管线采用枝状方式供气，规划设置两个煤气调压站，分别设置于合安路两侧，但不得置于高压走廊内。10．6环卫居住区内设垃圾中转站3处，均设置于居住大组团的公共绿地附近。区内每一栋住宅设一垃圾收集点，该站点邻近小区次干路，便于垃圾转运，。沿街及出入口处的公共设施，内部规划公厕数处既不影响景观，又便于居民及外来人员使用。居住区内设置公厕3处。工业区内设垃圾中转站2处，均沿XXX路设置，但注意与绿化结合；产品垃圾自行处理。内部规划公厕2处。11、指标体系11．1规划用地平衡表表11-1：规划用地平衡表项目数值（公倾）百分比（%）规划总用地84.96100其中规划建设用地65．7476．48规划非建设用地15．2417．94规划保留用地3.984．68规划建设用地65．74100其中居住用地19.7630．06工业用地11．5617．58公建用地5．378．17道路广场用地16．0124．35公共绿地13．0419．8411．2综合经济技术指标表11-2：综合经济技术指标项目指标单位居住总户数1748户居住总人口6118人总建筑面积46．27万m2其中住宅建筑面积19．7846．万m2多层住宅（包括保留建筑）16．76万m2点式住宅（包括保留建筑）3．02万m2工业厂房面积9．34万m2公共建筑面积17．15万m2其中文化活动中心2878m2社区综合服务3090m2小学4512m2幼儿园3280m2会展25600m2商业办公53280m2餐饮娱乐28600m2休闲娱乐中心8800m2科技中心28800m2人口毛密度（西片居住区）326人/公倾人口净密度（西片居住区）618人/公倾总建筑密度29．42%其中西片居住区27．71%东片工业小区33．04%总容积率0．71其中西片居住区1．02东片工业小区0．76绿地率41．72%其中西片居住区36．53%东片工业小区35．18%人均公共绿地（西片居住区）11．3m2／人12、住区人居环境高新技术运用在住区人居环境建设中，高新技术含量是决定住区居住生活模式的重要因素。本案广泛考虑并使用高新技术。12．1住宅新体系：12．1．1住宅体系采用剪力墙结构体系，高层条式住宅中将二～三个开间合并成一个开间设计，形成大开间灵活空间划分的形式。该体系的运用在提高住宅使用灵活性和适应性的同时，可增加使用面积5%以上，同时降低结构自重荷载5%。12．1．2卫生间实行生理卫生分隔，便浴设置与洗涑盆、洗衣机分空间使用，部分大套型在保证厅室厨卫面积合理配置的前提下，设双卫生间。该方案的采用可以有效地达到洁污分离，达到家居生活方便、卫生，提高生活品质，增强主卧室使用私密性的效果。12．1．3毛坯房只设分户门，部分轻质隔墙暂不