第六章外商投资房地产的特殊规定

投资领域限制第六章外商投资房地产的特殊规定第一节一般规定概念界定本章所称外商投资房地产，是指外国投资者〔以下简称“外商〞〕通过新设、并购、再投资等方式投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。法律依据和于外商投资企业境内投资的暂行规定?〔工商行政管理局令[2000年第6号]，由原〔10〕?关于实施<关于外商投资的公司审批登记管理法律适用假设干问题的执行意见>的通特别提示：为了标准房地产市场的外资准入，加强对外商投资房地产的管理，中国政府自一系列文件，以促进房地产市场的健康开展。律师在接受外商委托，限制性规定，合理提示委托人。第三节外资审批“普通住宅的开发建设〞从鼓励目录中消失；楼和国际会展中心的建设、经营〞的限制不变。第二节外商投资房地产方式新设方式中国境内申请设立外商投资企业，经有关政府部门批准并办理相关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。土地开发商或者房地产建筑物所有人签订土地使用权或者房产权的预约出让或者购置协议。并购方式并购方式，外商通常可通过股权转让方式并购境内房地产企业或者外商投资房地产外商投资房地产审批的，中国外汇管理部门会采取“追究逃骗汇〞等处分措施。商投资房地产企业，将其开发的土地或者建设的房地产工程，依法向外商进行转让。1〕外商必须凭“工程转让协议〞在境内“新设〞工程公司后，方可以工程公司名义履行〔2〕中国政府对有不良记录的外商，不允许其在境内进行并购活动。再投资方式产企业或者外商投资房地产企业受让股权，或者向境内房地产企业或者外商投资房地产企业受让房地产工程。不得超过企业净资产之50%〞的要求已经取消，企业只需符合“注册资本已按期到位〞的要求即可再投资。但为稳妥起见，外商应详细咨询当地的外资审批部门和工商部门。外资新设审批向当地外资审批等部门申请设立外商投资房地产企业。关于外商投资房地产企业的设立程序，应详细咨询当地外资审批和工商部门。外商在获外资审批批准后，应到当地工商行政管理部门办理外商投资房地产企业的营业执照5、申请外汇业务登记外商投资房地产企业凭外资审批部门的批准文件和一年期有效的批准证书、经批准的外商投资企业合同和章程、组织机构代码证、一年期有效营业执照副本、加盖公章的?外商投资企业根本情况登记表?和外汇业务书面申请等，向国家外汇管理局申请外汇业务登记。在办理外汇业务登记的同时，向外汇管理局书面申请开立资本金账户。地方外资审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。土地使用证?到外资审批部门换发正式的?外商投资企业批准证书?，并到工商行政管理部门外资并购审批理银行债务。2、工程转让有资金一次性向中方股东支付全部转让对价，并须妥善安置企业职工、处理银行债务。、提供担保4、提交保证函外商并购境内房地产企业，外商应当向外资审批等部门提交履行?国有土地使用权出让合的外商并购境内房地产企业，应即时依法向商务部备案。外资新增或者扩大房地产业务以及再投资审批理增加经营范围的相关手续，一旦获得批准，也应即时依法向商务部备案。2、扩大房地产业务审批批部门申请办理扩大经营规模的相关手续。25%以上〞后，按国家有关法律规定进行报批。该投资者应当向外资审批等等的保证函、?国有土地使用证?、建设〔房地产〕管理部门的变更备案证明以及税务机关出具的相关纳税证明材料。第四节外汇管制外资新设的外汇管制批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，外汇管理部门将不予办理外汇登记程资本金未到达工程投资总额35％的，将不得办理境内外贷款，外汇管理部门将不予批准该企业的外汇借款结汇。管理局认可的当地土地管理部门开立的专用帐户支付保证金外汇，用于取得参加招、拍、挂工程资格。假设外商参加招、拍、挂工程最终未获成功，那么当地土地管理部门可向国家外汇管理局申请，按原汇入途径，将外汇保证金返还给外商。假设外商最终与当地土地管理部门签署了国有土地使用权出让合同，那么外商应比照前述签署金账户，并按当地土地管理部门的要求办理符合其要求的担保手续后，土地管理部门可将外汇保证金本金划入外汇资本金账户进行验资。外资企业在首期验资获主管工商行政管理部门确认后，凭注明到位资金的营业执照，到银行申请办理保证金结汇。当地土地等管理部门的公告要求。外商收购境内房地产企业股权或者资产时的外汇管制预约协议时，均无法以自己的名义支付给被收购方任何人民币或者美金作为保证金。执后，在银行开立外汇帐户，并经外汇管理局批准前方可结汇。内新设企业申请外商投资房地产企业营业执照。外商再投资时的外汇管制特别提示：上述结汇只能以人民币形式支付。其他特殊规定〔1〕假设外商欲通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或者收购合资企业中方股2〕假设外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文投资企业外汇登记或者登记变更；〔3〕境外机构和个人在境内银行开立的外商专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营；外债结汇核准手续。第七章集体土地使用权的流转第一节农村土地承包经营权的流转法律依据〔3〕?中华人民共和国农村土地承包经营权证管理方法?，农业部令第三十三号，由农业部〔4〕?最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释?〔法释特别提示：在适用上述法律法规时，应明确其根本精神，即保护农民的土地承包经营权。农村土地承包方式〔2〕其他方式承包，即荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地〔以下简称“四荒〞土地〕的庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，才能采取招标、拍卖、公开协商等其他农村土地承包经营权流转的法定方式土地转包后由受让人继续享受和履行承包合同规定的权利和义务，并向转包人提供一定数量特别提示：转包只适用于家庭承包的情形。租金。出租也只需经发包方备案。特别提示：承包方在一定期限内将局部或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方后，转包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方与发包方的关系不变，由承包方直接向发包方承当义务。承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行原土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，还应与发包人变更原土地承包合同。两方互换不必经发包人同意；但互换未经登记，不得对抗善意第三人。于家庭承包的土地承包经营权并未赋予这种法定地位。转让，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件有偿转移给其他公民、法人或者其他组织的一种农村土地流转方式。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，本集体经济组织成员有优先受让权。未经登记的，不得对抗善意第三人。提供相应担保。当债务人不履行债务时，债权人就土地承包经营权作价变卖或者折价抵偿，从而实现土地承包经营权的流转。土地承包经营权是不允许抵押的。“四荒〞土地承包经营权，以及林地家庭承包经营权，承包方死亡的,由其继承人依法在承包期内继承土地承包经营权。代耕，是指承包方在承包期内依法将承包地委托给第三人(即代耕方)暂时代为经营的行为。农村土地承包经营权流转合同〔1〕承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的根底上签订书面流转合〔2〕农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡〔镇〕人民政府农村土地承包管理部门各备案一份；；〔4〕承包方委托发包方或者中介效劳组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的代理人签订；〔5〕农村土地承包经营权流转当事人可以向乡〔镇〕人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证，但乡〔镇〕人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人〔6〕农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：2〕流转土地的四至、座落、面积、质量等级；3〕流转的期限和起止日期；〕流转方式；6〕双方当事人的权利和义务；7〕流转价款及支付方式；8〕流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；9〕违约责任。定的农村土地承包经营权流转合同文本格式。农村土地经营权流转合同的登记林业证书，同时报乡〔镇〕政府备案。农村土地经营权流转合同未经登记的，采取转让方式流转土地承包经营权中的受让人不得对农村土地经营权流转合同无效的认定迫承包方将土地承包经营权流转给第三人的；〔2〕承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的〔发包方无法定理由〔3〕家庭承包的，承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的；〔4〕承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书的〔非因承包方原因未登记取得土地〔5〕转让侵犯本集体经济组织成员的优先权，并且本集体经济组织成员在规定期限内依法一地数包纠纷〔1〕如果一方已经依法登记，那么该人享有的是一种物权性质的权利；其他未进行依法登记的仅为合同权利人，在性质上属于债权。两者相较，前者优先；〔3〕如根据以上方法仍不能确定，那么依据合法占有使用承包地的事实确定土地承包经营〔4〕已经发生争议的，在争议解决前的强行先占不得作为确定土地承包经营权的依据。第二节农村宅基地的流转法律依据〔1〕?中华人民共和国物权法?〔中华人民共和国主席令第六十二号，由中华人民共和国第〔2〕?中华人民共和国土地管理法?〔中华人民共和国主席令第二十八号，由中华人民共和8国人民代表大会常务委员会〔4〕?确定土地所有权和使用权的假设干规定?〔[1995]国土[籍]字第26号，由原国家土地〔7〕上海市?关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施细那么(试行)?〔由改<第三节集体建设用地使用权流转府关于修改<上海市化学危险物品生产平安监督管理方法>等宅基地使用权随同房屋流转的条件本乡或者本村，成为本集体经济组织的内部成员。2、履行相关审批手续土地管理法实施条例?及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。3、转让后原那么上仍遵循“一户一宅〞小产权房的法律问题体组织未经国家土地征收，在其自有的宅基地上自行建设的房屋。自人。的权益是受到法律保护的。对于这种情况，由于房屋本身不合法，法律不保护此房屋上所附的任何权益。、法律风险〔1〕买受人不能取得房屋所有权证，即使买受人取得有乡政府或者村委会盖章的所谓“产买受人只能要求返还房屋价款，无法继续保存房屋。期交付或者无法交付的情况，买受人往往难以追回房款。〔3〕小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买受人的利益很难得到维护。〔4〕小产权房在使用中如果遇到国家征收，买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果房屋是筑，无法得到任何补偿。法律依据民共和8〔6〕?关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知?〔国土资发地使用权流转的试点情况及放开程度差异很大，在操作过程中尚未形成统一的制度标准。如无特别指出，本节的内容均是针对上海市集体建设用地使用权流转而言。可以使用集体建设用地的建设工程集体建设用地土地使用权可以采取合作、入股、联营、置换等流转方式，参与兴办除商品房开发以外的工业、商业、旅游、娱乐、金融、效劳业等经营性工程的建设。的土地上进行商品房开发建设。国家禁止以“现代农业园区〞或者“设施农业〞为名，利用集体建设用地变相从事房地产开发和商品房销售活动。集体建设用地使用权流转方式集体建设用地作价出资(入股)、联营，是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权作价，以出资或者入股等形式投入到与集体建设用地使用者共同举办的联营企业，形成的股权属集体建设用地所有者享有。体规划确定的工业用地区或者中心村范围内进行。农民集体所有土地使用权入股、联营等方式共同兴办乡〔镇〕村企业的。应当按照?上海市实施<中华人民共和国土地管理法>方法?建设用地的有关规定办理用地审批手续。使股份依法发生转移的除外。土地。特别提示：目前上海只允许集体建设用地使用权以上述方式流转。关于出让、出租、转让、集体建设用地流转基金的管理和监督〔4〕集体经济组织成员社会保障水平。集体建设用地流转的收益分配农村集体经济组织将土地合作回报缴纳国家规定的税费后，所余局部应全部支付给参与合作第四节城中村改造问题概念界定民身民仍在原村居住而形成的村落。城中村改造中的法律主体〔1〕农村集体经济组织的村民及其继受人农村集体经济组织的村民及其继受人是城中村改造中最重要、最直接的利益主体，城中村改造能否顺利进行，主要取决于城中村内村民的利益是否得到妥善的法律安排和制度保障。〔2〕城中村内的集体经济组织的股份合作企业经区政府同意，可以作为城中村改造的建设单位。等政府管理部门政审批程序，政府各职能部门也应在各自权责范围内为城中村改造颁发行政许可文件。〔4〕城中村内房产的承租人、抵押权人、受让人内的房产进行拆迁过程中势必会影响村民之外的第三人的利益。〔5〕以集体土地入股与其他人合作成立的企业地国有化过程中如何对这些企业进行补偿安置也是实践中一个重要的问题。〔6〕拆迁单位、建设单位、施工单位、房地产估价单位、银行城中村改造的法律客体厂房等。造方式、补偿标准也存在不同程度的差异。城中村改造中不同主体间的法律关系的法律关系。城中村改造过程中涉及的具体问题〔1〕城中村改造过程中土地使用权及地上附着物权属确实认问题；〔2〕政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议的性质与地位问题；〔3〕拆迁改造主体资格确实定及拆迁许可证办理的程序及实体问题；〔4〕村内股份制合作企业自行组织改造及与其他机构合作中的法律问题；外其他机构参与城中村改造竞拍过程中的法律问题；〔6〕对违章建筑的特殊处理问题。城中村改造范围内违法建筑能否补办产权确认手续，补办产权确认手续应具备哪些条件，准备哪些资料，补办产权确认的程序；；