商业地产项目可行性研究报告

市场及产品分析一、基地资源分析■□总用地面积：9500平方米■□5万平方米■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。2、基地环境如下图，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路穿插口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位置，商业气氛深厚，配套齐全。基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。二、工程SWOT分析及工程定位1、SWOT分析S〔优势〕■主城中心，区位优势明显；■位于湖南路商业圈核心，商业气氛深厚，人气聚拢力强；■城市快速干道，路网兴旺，交通便利；■邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。O〔时机〕■南京城市中心区域土地出让稀缺，将来同质物业上市量有限；■湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升；■楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。

W〔劣势〕■工程车位数量略有缺乏，较难满足后期需求；■自2023年取得土地至今已6年，土地年限缩水；■紧邻的大方巷加油站影响工程形象；■紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。T〔威逼〕■现阶段区域内上市同质物业竞争剧烈；■区域内竞争工程包装宣传好，工程进度优于本工程；■基地拆迁存在不行确定因素影响；■绝版地段造成高单价，市场承受度存在风险。等设施，工程的主要威逼来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。2、工程市场定位居住、商务、休闲、购物——优质生活圈南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。3、工程产品定位本工程建设内容批复为商业办公综合楼、酒店式公寓〔20%〕。地块周边楼盘产品一览：工程名称金山大厦

定位MOHO式写字楼+豪华酒店式公寓LOFTEL豪华公寓+高投资收益苏宁银河购物中心+国际顶级写字楼+索菲特五星级酒店5A综合本地块特征，产品定位思考如下：湖南路商圈时尚生活特区居住、可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区。务功能。4、工程客群定位房地产工程的客群主要包括：主力客群、关心客群、延长客群。主力客群——中青年城市中产阶级30-45他们的购房目的是居住和投资并重。关心客群——投资者投资者看中的是本工程绝版地段带来的宽阔投资前景，适合高端居住、商务办公，拥有较丰厚的资金回报。延长客群——SOHO型办公、特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭SOHO高端、时尚、便捷的公寓类物业承受度较高。三、典型案例研判1、中环国际广场①工程概况总用地面积：10019.6总建筑面积：121732物业类型：1-8层为商业楼〔层高4.5米〕，建筑面积23661平方米；9-22层为商务办公楼〔层高3.15米，无梁板〕，建筑面26222；23-49层为酒店式公寓〔层高3.15〕，建筑面积45204平方米②户型设计中环国际广场酒店式公寓位于23-5075048、60、65③销售状况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率7503461738724008.111782/㎡51.6%中环国际广场销售状况中环国际广场销售状况5001300040038732334612500数套交成30029123419520014911746115921166910073114701202311782115001131011371〕米方平/〔价均01107311000206.206.2122222成交套数成交价格中环国际广场20239月开盘至今近838724008.11.6中环国际广场整盘均价从开盘的11073元/㎡上涨到11782元/㎡，2023年4月当月均价已到达12268元/㎡，销售价格持续走高。2、万豪中心公寓〔乾康〕①工程概况541—910②户型设计该工程住宅分为两种户型：一室一厅，建筑面积包括：38、40、42、48、51、64、66500二室一厅，建筑面积包括：59、62、64、70、75、10221070%。③销售状况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率710487651578534.1812968/㎡22.1%万豪中心公寓〔乾康〕202312161578534.181.3万豪中心公寓〔乾康〕20234202346、8372.312968/㎡。四、地块产品建议1、户型面积区间主要竞争工程的户型面积扫描：工程名称户型面积〔㎡〕中环国际广场酒店标间式48、60、65万豪中心公寓一房一厅、二房一厅38、40、42、48、51、64、66、59、62、64、70、75、102江苏议事园酒店标间式50-69龙吟广场一房一厅、二房二厅、三房二厅39、42、121、253虹桥城市中心挑高50-90木马公寓一房一厅、二房一厅27、40、53、75金轮国际广场酒店标间式56、93、123、126约瑟夫公寓酒店标间式31、41、43、4740-60积，确保主力总价的市场抗性较低。建议本工程户型设计：一房一厅为主，4050二房一厅为辅，65702、交付标准主要竞争工程交付标准扫描：工程名称工程名称江苏议事园龙吟广场木马公寓金轮国际广场约瑟夫公寓精装修精装修精装修毛坯精装修精装修精装修精装修有利于无视毛坯房价格，并将装修本钱分摊到按揭贷款中；保证工程质量，避开业主施工对建筑主体的损害以及相互干扰的问题；会化效劳进展趋势；的单调；建议本工程以菜单式精装修。建议实行如下几种方式：——托付设计几种室内装修方案，供业主选择；——选几家装饰企业，供给装饰样板房，标出综合报价和分项报价，供业主选择，或参考；——业主选择装饰方案并可做适当修改或另提设计方案，最终确定装饰定单。3、样板房样板房装修住建方案驻建议分为如下几种：■适合居住的：表达小空间大房间的感觉。■适合以办公为主，居住为辅的：现代简约，满足办公需要，有足够的贮存空间，精巧的卫生间。乐业商城可行性争论工程财务分析及评价绪言：市场的实际状况，有必要对报告的有关问题进一步作出说明，1、我们所进展的财务测算是建立在最的市场调研根底上的，各种费用估算及效益评价具有肯定的可信度与参考价值。2、本报告在测算数据时，一方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和鼓楼将来进展规划，同时对将来市场中短期地演化进展增加销售收入，到达从前制定的盈利目标。工程经济指标151工程总建筑面积单位平方米数量9500550002 其中1．商业建筑面积平方米240002.商住、公寓建筑面积平方米300003车位个满足规划4容积率/55建筑高度米《806绿地率/7掩盖率《40%工程建议销售价格测算就本工程而言，最终拿利润率同估量工程销售均价存在亲热联系，本工程建筑主体物业估量包含平层商住楼、酒店式公寓、裙楼商业局部，商住楼及酒店式公寓方面保守估量销售均价14000元/平方米。工程裙楼商业〔1-4层〕25000元/平方米。16乐业商城销售总价测算表乐业商城可行性争论乐业商城销售总价测算表分类可售面积〔万平方米〕建议销售单价销售收〔万元〕商住、公寓〔精装修〕314000元/平方米42023商业用房〔1〕0.642023元/平方米24000商业用房〔2〕0.625000元/平方米15600商业用房(30.618000元/平方米12023商业用房〔4〕0.615000元/平方米9000总销额102600工程开发本钱、费用分析乐业商城开发本钱、费用分析表实际本钱打算乐业商城开发本钱、费用分析表实际本钱打算编码费用名称位工程量率造价或费〕楼面造价〔元/m2)〔%〕费用标准(+表示费－费用减备注17ztzzjf12

直接费一、土地费用二、勘察设计

488944203226000和前期费2.1和前期费2.1交通治理费42.2图纸审查费72.3地质勘察费202.4建筑设计费250

价

含拆迁费参考，0.8元/M2参考，1.2元/M2，按建面2.5市政公用根底设施配套1362.6测绘放线费82.7标费260.18％计提2.8监理费742.9费750.5％计提2.10质检费180.12％计提2.11金11参考，2/M2，按建面2.12白蚁预防费13参考，2.3 元/M2，按建面18乐业商城可行性争论提5.2销售代理费1539成交总价1.5％5.3销售推广费1026成交总价1％2.1332.133三通一平费设工程费造价330参考，60元/M22.142101485038元/M2参考，2700元/M2jjf4间接费686230785费用33385.1743工程总价5％计5.4费300.2％计提6不行预见费用4463％计提乐业商城销售税金及附加一览表乐业商城销售税金及附加一览表序号1类别营业税计算依据交纳金额〔万元〕5705192城市维护建设税营业税*7%3993教育费附加营业税*3%1714教育专项基金营业税*4%2285防洪工程维护费销售收入*1％10266印花税销售收入*0.05％51合计7580工程土地增值税测算乐业商城土地增值税测算序号类别 计算依据交纳金额〔万元〕1销售收入1026002扣除工程金额662532.1开发本钱及相关费用4889420乐业商城可行性争论2.2 销售税金及附加75802.3 其它扣除工程取〔2.1〕项20％97793 增值额36347增值率增值税率速算扣除率〔3〕/(2)同上55%30%〔存在避税〕07 土地增值税〔3〕*〔5〕-〔2〕*〔6〕10904资金损益表资金损益表序号工程名称 计算依据金额〔万元〕1销售收入1026002总本钱费用48894213销售税金及附加75804土地增值税109045利润总额〔1-2-3-4〕352216所得税〔5〕*33％116237税后利润〔5〕-〔6〕23598本工程税前利润总额为：35221本工程税后利润总额为：23598本工程税前直接投资本钱利润率为：72％48.2％以上指标与同类房地产工程相比，可以看出本工程的静态经济效益指标良好，工程可行。销售税金及附加〔万元〕7580销售税金及附加〔万元〕75807913715982906782工程名称〔单位〕金额5%-5%10%-10%商业用房〔元〕2500026250237502750022500商住、公寓〔元〕1400014700