“盛唐艺术园”整体定位及可行性报告

目录总经理摘要………………………………第3页第一章：项目简介………………………第6页一、项目位置项目概况第二章：土地价值研判…………………第8页第三章：项目开发理念…………………第11页一、整体目开发理念二、产皮设计理念第四章：项目定位建议…………………第16页一、项目总体定位宜二、项目市场互定位那三、项目消费绑者定位恳四、市场竞争瓦定位闹第五章：总体馒规划分析及建终议刊………………但………………允………………现………………持………………夹………………础………左…肌第期2浮1宅页一、分区思路二、分期思路额三、分区中的词两种不同布局超思路四、容积率五、各区参数茎第六章：项目读建筑规划及建霸议楚………………帽………………紧………………株………………割………………斤………………腔………满…劝第终2蜘6塑页没一、产品规划算分析强二、物业类型友建议你三、单体面积浅建议围四、面积及房削型配比唐五、房型设计循建议寺六、建筑及风帝格建议李第七章：环境亚规划分析及建醋议弹………………朽………………否………………司………………灵………………唇………………刑………彻…膜第律3防5搅页室一、景观环境巾设计理念南二、景观环境座手法肠第八章：公共匙、芙蕖设施规依划建隶议积………………验………………孤………………啄………………痰………………蜘………………侍…部…胆第猛3顿9劝页目一、艺术馆区唐建议津二、公共设施剥建议要第九章：分期州推案建关议悬………………砌………………历………………亩………………廉………………删………………件………………掘…志第钓4泳3添页轿第十章：新材勤料、新技术的串应舍用晚………………途………………驻………………盟………………稠………………花………………卖……勇…想第萄4仅4送页嘴第十一章：经僵济指标建议及继财务分笑析友………………处………………响………………循………………盆………………芦………………涉…铲第鸟4睡5貌页贯第十二章：盛建唐艺术羞园痰200胡2劝年工作推进计辈划香前………………奖………………迅………………召………………抢………………鞋……芬…庆第榜4丽8始页要附件：项目经誓济指标的多个纪论证方秤案奉………………柳………………径………………睬………………浑………………诉………………毯…显第兄4滑9洲页耐【览总经理提要收】占本次报告是在萄前几次报告基锦础上礼,斑从项目简介、厕土地价值研判划、开发理念分降析、项目定位县、消费群分析迅、市场竞争重肤点、产品建议巡以及配套、公区共服务设施规婚划、推案建议敏、项目技术指族标分析等多方扬面进行了进一阵步的论证分析殿，并提出相关隐建议，力求对唯项目的规划设粉计、开发操盘胳等方面起到相可应的作用。掀我们一直认为冻本地块是建造衣别墅的一块好东地，具备了较蛮强的先天的资雄源优势；紫综合本项目的损艺术性质立项姓、容积率限定藏、低地价取得酬等因素，本地茂块在后期的操恶作中有较大的者价值提升空间群，因此对于本锦项目的开发理浪应有十分的信慨心。德在开发理念思睬考方面，我们顶提出弦“钟围绕市场，赚伪足利润刊”晃、南“炎筐做精品，树品葡牌斤”韵、肿“伟既要考量现实铺，又要适度超究前元”兰、睡“振尊重共性，突演出个安性易”晚摆整体开发的拍四大贱理念，在产品僵上房以膊“岗一幢一境界，虎一户一艺境召”御为理念进行规绕划设计。罩我们将藏本项目总体定乒位嘴为踢“坟南京首座自然塌生态顶级艺墅乳社术区库”久，并确定了个“印双层次高档物咐业对应双层次钥高档客户瞒群炊”钟的市场定位。队我们认为本项拖目的消费者定窑位应该是扶两大主力阶层摸为主导，覆盖星整体中高收入慌阶层，膊既包括交身家数百万、渐可承担封100酿万以上房价的扁老板阶层（俊针对高档别墅口客户群），仙也包括可承担瓶总杨价陡8始0跃万以下的较高堪收入精英阶层稠（的针对一般别墅以客户群指）；他们的铺主体年龄分布节在雪3念5贿—正50雾岁之间辣，并形成年龄均逐渐趋低的趋萝势，其中购买每力最为旺盛的毁集中胜在亡3矛5映岁左右驱和抛4驼5炎岁左右。殊根据南京别墅取市场的发展现李状，本项目援总价竞争与同纪品质物业竞争想并存脆，因此我们作樱好胁针对同类型的敏别墅物业（主掀要对手集中在全亚东新区、江旱宁区）和针对条同总价的公寓厘型社区（对联基体别墅而言，超主要对手集中窃在河西、城中析心一带）实施心“厕远东战贯役衣”叹与条“捎南方会笔战厨”弯两大战役的准死备。价产品方面，我座们建议泊以独栋、双拼命别墅为主，以逝高尚纯别墅概司念统领社区内拥所有产品裳（除传统的独集栋、双拼别墅布外，可考虑引倡进双立别墅、款别墅楼中楼；慕同时以联体别赶墅、别墅楼中啦楼等一般别墅耕类型产品作为舰补充，依势而瑞造）。斯单体面积的设收计，愧既要充分满足搅别墅居家的空驻间需求，也要秋考虑到市场承裕受能力，尤其肆是总价的承受塌力；侵而钓空间是别墅的密灵魂，因此必伍须泰从房型上对南惭京的别墅房型码进行一症场核“劈空间革耽命么”吸。番景观方面我们罗提出管“毛大地艺术，唐锤诗遗韵，自然尸人拢文叫”造振的设计理念，胡本次环境规划邮的思路应从自依然、艺术、唐库朝的人文历史享（如唐诗意境琴等）中去充分叔挖掘，提炼出全本案景观设计浮的理念和各种爽元素。享在整体容积率积为就0.活3提的情况下，本触项目的开发及景建设成本为层2誓88宇,省644蔬,暗25束0帽元，锻收益为武409,27侧1,200艘元，蛙利润为高73蕉,叮560含,盼76扒2责元，略利润率为碰18钱%非。昨第一章：项目絮简介仔一、项目位置孟：的灰本项目位于南护京江宁经济技蔬术开发区西南速部，地处将军势路延长线、牛雁首山风景区整姻体规划范围之临内。基地南临赵佛城西路，连演接将军路，北尿靠将军山脉，屈东侧隔康辰豪摧园与河海大学匪新校区相连，梅西接牛首山国伤家级度假休闲齿风景区。可直怜接与江宁城区凤及南京市中心赔联系，距市中归心新街口们约土1圈5兼公里，距禄口揪国际机场惩约君2评0勺公里，交通十蝇分便捷。规划梯和居住环境上冈是一个正在日栏渐成熟的新区雁高尚住宅区。混由于江宁区将装军路沿线的大栽规模开发，联藏系基地的道路底业已具备了通秤畅的交通状况退、完善的基础坑设施与良好的废视觉景观。江身宁区主干道将木军路跨外秦淮劝河大桥的竣工晶、共青团路的破开通，可直接派通向新街口，竟大大减少了基洒地与南京市中户心的时距；距旷将军不路咽1秩公里的机场高韵速公路，也增咸强了该区域的厅交通选择性，刘为基地成为市好域性地块准备矿了充足条件。拼二、项目概况牙：配本项目占地面量积模50然0接亩，基地呈方绝形。规划红线住面鹰积僻3歉2晚公顷，其中小油部分必须用作县主题艺术馆及刘艺术园区的建愁设。基地南临四佛城西路，北叮靠将军山脉，坐东側隔康辰豪腾园与河海大学朋新校区相连，歇西接度假休闲唤风景区，是将章军山脉中自然影资源较为丰富葵的区段，具有绸一定的环境优孔势。列基地内地势北稳高南低，同时涌具有浅丘、平横地、人工湖、翻林地、沼泽等阿多种地形地疾貌扰防。将军山脉在魔基地北侧形奋成白4义座山峰，峰谷嫩交错，形成良长好的基地背景踢。基地中部相占对平坦，局部顺有水塘和沼泽并，南侧地势略手高有缓坡，形棋成与南側道路腹的天然屏障，想在隔尘挡噪方壶面有良好作用年。从佛城西路驻越过此缓坡，扇隔湖望山，别存有洞天。基地表西南部、东北躁部有两个人工匠湖（康后湖与娘韩老洼水库）蜻，是基地宝贵糟的景观元素和跑生态资源。东棋北部尚有一景惨观独特的废旧启采石场。整个污基地范围内植晋被茂盛，空气革清新，集景观输性、生态性于去一体。具备建酱设高品位住宅币所需的多种资椅源。勉本项目规划容勒积率姑为栗0.可3默左右。过第二章：土地棋价值研判牵胳土地属性分析乔：勤清晶尊重每一块土抓地。只有视土勒地如生命，精剂心挖掘它的各波种属性，并赋禾予它内涵，才亦能发挥土地的车最高价值。达我们从先天和取后天两大方面道来研判本地块默的价值：1、先天扩资源：将军山王脉形成的四座潮山峰，林木茂罩盛；坐拥康后砖湖与沐英湖两墓大水体，更有等遍布基地的人体工湖、水潭；拼同时具有浅丘肥、平地、坡地节、山峰、山谷致、林地、沼泽糊等多种地形地锈貌，基地腹地谋的废旧采石场漂也是一道独特裳的风景景观。红应该说，本基挠地的自然资源岸在整个南京都俩属上乘，在将汇军路沿线更为跌突出。触景观：韩府山宋、翠屏山、将何军山的联体山盯脉，正好在本三地块上拐个弯这，形成了本地羊块最好的景观楚优势，坐北朝毫南，靠山面水陈，可充分利用叠自然的山水景花观。挑冶孟位置：整个将瓜军路板块均为祖高尚住宅区，降本地块南临佛笛城西路，北靠堤将军山脉，东弟側隔康辰豪园泄与河海大葛学新校区相连兆，西接度假休巷闲风景区，与乖运盛正好构成台将军路板块的介头尾，而且道咳路沿线均具有到良好的自然景粪观，符合高档倡别墅的区位和喉环境要求。钞交通：影距市中莲心玩1已6降公里，距区政发府所在托地鹅6暖公里，距开发愁区管委会新束址雪1.怨5誉里，距禄口国掏际机它场椅2裤0柴公里。沿将军照路跨秦淮河大林桥与共青团路内贯通连接市中尖心和沿机场路斤高速与城东干嘴道贯通连接市什中心均只贷需朝2松0领分钟。同时地锅铁显1谎、巴2是号线延长线三达年后的接通为药交通的更加便岔利埋下很好的糖伏笔。纱从先天条件看茄，本地块是一窜块自然山水生耐态的绝佳别墅偷用地，具备建畏造高尚别墅区醋的各种条件，或称得成上决是启“圣山水生态，别范墅天蹄成亏”狮。2、后天赶艺术文脉：强本地块本身就站是刊以知“瓶盛唐艺术济园缎”叮的名义立项的艳，园内必须猛有蝴60-10笔0斧亩的艺术园用悟地，而逆且搏“蜘亚明艺术馆、否江宁区博物馆火”误就在小区内，振艺术性必将是荒本地块价值提到升的最大的亮钟点和特色。静历史沉淀：梯“型三山半落青天搭外，二水中分始白鹭招洲挪”粪，从唐诗宋词湾中可以找到很纺多关于将军山么，翠屏山的典大故和人文传说赖；本地块属牛矿首山风景区霸，铁“蛇春牛首，秋栖刷霞煮”洲，从中可以借颈用很多牛首山谷的历史掌故，呜本地块上本身泳也有少数历史免遗迹和古墓；院再加上本项目梦命名飘为问“漂盛碰唐娃”犁，唐本盛世，汪江宁赛为肢“芒六代繁膛华炮”沈之地端，阔“械十朝京室畿嘉”李要冲，本地块字的历史资源较纤为丰富。降人文氛围：完项目位于南京皇新建大学城内躺，五所大学、病两所国际学校狮，众多高新技倘术企业（包宰括眯1收4筒家世敲界听500疤强企业），使秀得整个大环境它充满独一无二度的知识氛围，净成为高素质人甘才的聚集地。贤超低地价：半本地块的取得姻价格十分优惠宣，使得本地块唯比竞争对手更录有条件建造出监高品质、低容胀积率的别墅劫从后天条件看蝴，本地块具有圆很大的价值提狭升空间。艺术咐和人文为本地怒块价值提升的餐两大手段，而逃超低地价的取扫得为本地块获牧得了后发的重待要优势。从本地块的是建造别墅的一块好地，具备了较强的先天的资源优势；综合本项目的艺术性质立项、容积率限定、低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间。从本地块的是建造别墅的一块好地，具备了较强的先天的资源优势；综合本项目的艺术性质立项、容积率限定、低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间。趣第三章：项目大开发理念纳太多年了，南酷京市场最好的勉别墅还是被帝抵豪花园之类所鹅占据，营销的风升级只能从金骑陵家天下的炒泡作中依稀看见开……狠这个城市从不仇稀缺顶级的山花水资源，但真温正顶级的产品金，太少太少。款从开发商的角上度出发，盛唐捡人不仅仅希望岗赢取利润，更锡希望赢得掌声骄；从策划公司掌的角度出发，结我们也不仅仅扑期望能够完成盗特色传播和快炼速去化的任务栋，更希望从营急销的立场出发尘，尝试从土地孕的固有属性去纲提升它的价值晕，以别墅消费畜的心态去构造删产品，在纷杂坊的竞争中凸显善产品的特色与纸差异。忆对于本案的开嚼发，我们充满喉热情和信心。绒当然，我们的荣信心必须来源逐于开发商的专梅业和实力，我测们的热情只能尤建筑在实实在谁在的产品和品尽质上。仓一、整体开发呀理念教理念之一：乳围绕市场，赚排足利润样——犁作为一个发展菜商，赚钱是本返能和动力；只准有赚钱，才能炕生存，才有发桂展；矿—私—括卖掉产品，才听能赚得利润；每要卖掉产品，戏就必须尊重市枣场，从市场的汽真正需求出发戴。恋理念之二：诱做精品，树品阿牌桥—容—做作为一个有责嫁任的发展商，尼不仅要赚钱，呆更要做精品，姻树品牌；泳—蜂—刃先天的山水资拜源和后天的价哑格优势为打造栏精品准备了充铜分条件；哗—布—粗艺术立项的性寨质和股东合作骗的本意，也必译须要做好项目跪。孙—狐—贤不是顶级价格吨，但必须抢占从顶级概念，塑电造顶级品质铲理念之三：断既要考量现实固，又要适度超纲前城——粪南京别墅市场月的现实情况和鬼发展阶段，必凳须充分考虑；登—势—拘必须超前，因景为开发有周期狮；只能适度，芒走快一步，避工免礼“罢前浪死在沙滩磁上贷”盼。泊理念之四：吓尊重共性，突侦出个性阴—眨—肉南京的特性要显尊重，但南京耗的客户可教育炎；贤——岛只有突出个性残，才能形成差招异，将军路的姨错位竞争才能感形成。套以盛唐对江宁骡新城市未来居钻住文化的深刻呈把握，和对南易京别墅市场需慈求的准确理解历，爬集海内外精英纱团队于一体，茄在江宁这个活扯力四射的板块熄上，以全面人轮性关怀的理念扑，为这新城市友中的精英人士革打造一座极艺洲术性的别墅园踢。把现代人的思心灵从钢筋水糊泥的丛林中解夺放出来，让疲丰惫的心回到自肾然本源的乐土蛮中，让山水人帮性成获为粪“亮精神艺术的家诱园绳”偶。论从所处地带莲的窝“志前瞻施性飘”箩、物业况的意“嚷规模申性捆”志、产品奸的厦“说高档粪性存”嚼，和开发商始的泻“均艺术及品牌寻性壳”瘦出发卸，本案需要诠杀释时尚别墅概茫念，破译时代肢精神秘诀，充划分挖掘最能反枕映南京高阶层纠特有的居住文伸化特征，以及美在建筑物业上宗的居住感受。案包括社区规划亮格调、环境的陷唯美性、房型盆的舒适性、立姓面的雅致性、受动线的合理性忆、物管的细致押性、会所的全演面性、社区的谷开放性、生活复的国际性，均锈要符合南京顶吹级人土的居住悼感受和审美需沿求，为南京高递档物业提供一温个未来国际新轨生活典范。直二、产品设计诞理念诉一幢一境天界独重开一户一艺境料亭台楼榭，彰包显人性温渔暖介骆担山水树石，蕴号含生命热爱崖每一户都有自糊然折——前利用自然地势训和植物，把别旷墅刺“内种掘”改在大自然的怀攻抱中，让每一路幢，每一排都燕与自然资源真属实结合，让自侄然成为每个家组庭的亲密成员瞎。殿每一幢都是意纠境怎——姜按自然地理设押计别墅，完全离以自由自在的赞形式来组织园乐区，造型、户骤型都国际化，太个性化设计。笔每一幢都是风采景，是艺术。碑每一点都有艺插术蔑——彻我们导入艺术朱原则。目的就瞧是让居住者的拳生命在自然中幼得到养育；赞用晨“鉴艺彼术吸”姿的概念来贯穿颠环境、会所、留社区文化和物最业管理等，让财生活就是艺术水，在艺墅中享凡受艺术。偏每一处都是空造间火——钞我们臂用草“愚独享空勾间境”贸的别墅特征来茂统领本案的物储业形态。既强救调别墅消费很架强的个人领域趴感，又通过社茧区公共设施、失会所、艺术馆露区、产品组团绢设计等附剂加鸟“肺围垫合叛”康概念，营造人枯际和谐的社区幕文化，让居者浸在建筑空间、右环境空间、精过神空间中净化宰心灵，体验别摸墅生活的宗旨虎。蹈额得路别墅精神拔=孤领域感携+学独立感未+奴尊贵感衡+得占有感圾+侧价值感优+娃人际情感别……膝一篇有思想的途文章可以流传迹永世，一栋有谦理念的旷世建登筑得以价值逾扇恒。从法国的游凡尔赛宫、罗尝马的圣彼得大男教堂、中国的残紫禁城，到莱泊特大师的落水棵山庄、比尔王•扮盖茨的未来世回界音……活皆以超越时代兆的理念而恒留址在大地上，成持为人类追求生筋活的最高象征击。刚盛唐艺术园，壮正以凌驾南京轿别墅业界的超叹前理念，挑战贵国际顶级别墅炎名宅的一切标留准，势必跃升括为金陵富豪晋俗身上流舞台的猛生活指标！下第四章：项目哈定位建议连一、本项目的肃总体定位史南京首座自然盆生态顶级艺墅杂社区疾二、本项目的马市场定位辆双层次高档物嫌业对应双层次块高档客户群。野双层定位，双访头并进慢第一层兄面主―咏―草独立、双拼为蜂主的高档别墅历类型，其中以海独立别墅作为夏精神领袖，拔乳高整个社区的会品位，赚取主眠要利润；箩第二层面－－逢以联体别墅、强双立别墅为主徐的一般别墅类刊型，其中以联反体别墅为二期臣产品迅速跟进浑，加快资金回援笼。就三、本项目的砖消费者定位替两大主力阶层伍为主导，覆盖请整体中高收入杜阶层。旅鉴于本项目的屯产品类型主要条为两类：高档吊别墅（独谱栋贷/瓜双两拼止/率双立）一般别妨墅（联尤排丑/卷复式别墅），锡主力市场分成猾两个层面：绝第一层面：针塘对高档别墅客忘户任群顾――腰身家数百万、诱可承担章100极万以上房价的迁老板阶层拐；订第二层面：针仍对一般别墅客靠户捎群火――近可承担总竿价貌8肉0刺万以下的较高达收入精英阶层朝。飘职业特征：韵1盾、各类私营业止主，创业型业饿主食2街、经营管理领韵域：职业经理典人，管理顾问戚，专业代理（堆商），高级营盏销人员煤3镇、专业技术领混域：高级工程负师、高级建筑惹师、电脑程式盯设计师、高级汽会计师、高级旗医师、证券高抓级从业者、高居科技产业研究线人员、高级贸卡易从业人员威4投、社会人文科矮学领域：律师拼、记者、演员载、艺术家、画嫩家、音乐家、数教授务5亩、有隐性收入掏的政界人员爪消费者经济特常征分析晃——公根据行业及职厉业特征分布，修我们推算出本东地该阶层人士渡的家庭（以三拣口之家二人收舅入为依据）。红年均收入水平休依其所处的事鸭、企业单位的顾效益差异，可部分为三个经济壤收入灶家庭年收入水刑平比例档位5%高位阶层5%高位阶层20%15万以上20%中位阶层6-10万中位阶层75%基础阶层3-5万75%基础阶层轨本案目标层次傅主要以高位价丽层（金字塔顶籍端部分）为主个要目标客户，灌实际运作中随钳着品牌和形象灭的深入，还会遥有一部分中高键层次（金字塔希中部偏上部分悠）人群跟入。页消费者年龄特驼征分析：遵从目标客户的冲层面及前述经饥济特征分析，游作为新生代中侦产阶级的主力丙，除了拥有丰碎厚的家庭经济允背景的人群。恭其或多或少存厉在初级创业、宣原始积累和扩已大发展三个过冲程，才能达到烘对本案的实际羞消费能力，这慢显示出本案的旨目标客户必须停是有一定年龄尊的成功人士，邀由此可以得出芦：岭主体年龄分布致在皱3嚼5挂—颂50圈岁之间，并形抢成年龄逐渐趋凡低的趋势。衣其中购买力最照为旺盛的集中虏在谁3鸟5贿岁左右羊和荡4击5卖岁左右。仙四、本项目的节市场竞争定位资：婚总价竞争与同孝品质物业竞争杀并私存手——澡“榆远东战管役光”演与犬“工南方会轮战碎”陪针对同类型的筛别墅物凤业夕—熊—章主要对手集中瓜在亚东新区、式江宁区。般竞争优势帜——肾（裳1煌）自然资源与浑后天整合优势裳。稼（开2沫）产品的品质趋与价格优势。药（庙3俯）板块联动优昨势。股针对同总价的己公寓型社区（异对联体别墅而太言岩）皇—谊—缸主要对手集中孔在河西、城中泥心一带。迫竞争优势咳——留以创新独立的采别墅空间为概盟念，从生活观农、生活品质方状面对飞抗脂“否杂居邪型但”既的公寓物业形事态。乡第五章：总体遍规划分析及建施议一、分区思路河君肠偏将整体基地划母分为三大区：采—阀—稠以单体与双拼拌别墅为物业形战态的高档别墅屠区；功—径—承以联体别墅、挪双立别墅为主纺的一般型别墅驴区；绸—搞—降艺术馆园区因艺术馆园区作奶为两个别墅区挽的共享区，除葡艺术馆外，会吴所、幼儿园等看配套均在其中件，可考虑在其旅中增加经营性罪的画家村功能缠，做足艺术配堆套服务的文章释。枣二、分期思路家：晴—精—付抢占南京大型淘高档纯别墅社昨区概念，抢占撇定位制高点；陕—锡—熟以艺术园区作准为小区的亮点它和特色，与首味期开发的样板筛段联动，打响紫盛唐品牌；春—阴—且先推单体和双祥拼别墅，树立橡高档形象，拨定高地价，再推帐排屋，迅速回墨笼资金；鸡—诵—劫跑量以排屋为返主力，双拼次呀之，单体盘量浪依据市场适当备分期分区推出策。海三、分区中的求两种不同布局沸思路：颠—双—选A凝：维持原规划衰方案中蔬T恢字形的大格局薪：灶艺术园（包括示会所、幼儿园这等配套）规划球在基地通向采县石场的平缓处帽及大门两侧，披并增加画家村乞的配备；经尚案星劣左方为高密度恶联哗排份/件双立别墅，量叛体尽量放大；撇纺券梳公右方为超低密役度单体与双拼班别墅，山顶部首分做少量的顶黄级概念别墅。礼—峰—树B型：将艺术园等倘配套设施，全亿部放在佛城西躲路沿街；员吃无嫩观基地西侧及进摩入采石场的平衡缓地带，用来吸盖联凡排训/字双立别墅；河济幅扁辛基地东侧做单沃体与双拼别墅玉的混合区，山童顶部分仍做少左量顶级概念单谋体别墅四、容积率佳—制—裙方案一：整体让容积率冷为淹0.3拉鸽查约涉左方排屋的容垂积率做瞒到哑0.5遣5堂（以目前市场船为标准但较低叠）；右方全面饮释放，最大限冲度的发挥原福善按雀古始生态山水别悄墅的顶级概念廉，做枪到盘0.1猴8号的超低容积率步；配套及艺术烦园区挖为溜0.吴3舰。对—被—支方案二：整体顿容积率提高乘到努0.35姥虏沈共那左方排屋的容宴积率径为信0.6森7抚；右方别墅的帅容积率提高四为卡0.席2桶；配套及艺术暗园区晒为跟0.3诱5孟。粪五、各区参数起：絮滤情以容积恼率食0裁.锐3反计算。剖—援—滔A畏：以芒T墨字形为大格局灵进行功能定位机：炭辽里艺术园及配套某放在采石场近撞基地的平缓地需带，并尽量靠蓬近佛城西路；莫艺术馆园区总锅占伶地四6朽0进亩，像容积休率物0.痛3世，建筑面追积毙12祝,奴00娘6忍平方米；叶贱刷左侧规划经济骑型别墅区，建福筑高密度联排侦别墅，为主要猾出容积率的地境方；经济别墅横区占步地庆140硬亩，容积很率仙0.5骄5填，建筑面鞋积耍51元,纲35轻9块平方米；芽右侧山地规划蠢为高尚别墅区著，安排为超低咳密度单体与双扁拼别墅，山顶捐部分根据地形印地貌做少量豪增宅，高尚别墅胶区占蚕地由30如0薪亩，容积窝率筋0.1常8废，建筑面锣积恶36粥,舱01腊8帜平方米；默—吉—午B埋：将艺术园等丽配套设施，全益部放在佛城西带路沿街：希艺术馆园区总针占步地展6假0帜亩，容积元率掌0.辩3泛，建筑面亚积蛾12狐,受00扒6短平方米谨基地西侧及进互入采石场的平窜缓地带，用来真做经济型别墅鸣，盖排屋；经纱济别墅区占奇地防16名0柴亩，容积败率处0.5井1祝，建筑面穗积随54干,渡42柏7芽平方米；岩基地东侧做单音体与双拼别墅番的混合的高尚抢别墅区，山顶扛部分仍做少量观顶级概念单体边别墅；高尚别久墅区占径地阵28螺0择亩，容积潮率扛0.1音8葵，建筑面矛积宴33盾,著61菠7堡平方米；事方案英A揭与方案活B带相比，排屋的叔占地面积扩大形了焰2迈0土亩左右。而且笼充分考虑了艺甚术园区的开放葵性与经营管理奴的方便性，尽洒量减少对社区饶居民的日常生穷活影响。艺第六章：项目弄建筑规划分析资及建议再一、产品规划滨分析诵本项目产品规醒划将面临三大色矛盾：一是如闹何考虑南京高药档别墅现阶段采的购买力和总技价抗力；二是射如何针对目标歪对象，规划合休适产品；三是迅大规模开发，茅如何区隔板块惩内其它产品，雕塑造产品的差特异性，抢占市内场。便本案的区域位透置、容积率等耻都明确指向本朝案的物业型态睛为别墅，而南态京的别墅市场贵还需要培育和鲜时间催化，这絮些决定了我们葱在产品规划建修议上必须考虑善各种别墅的盘纠量和总价，以锅便更符合目标苗市场对产品的松定位。再鉴于目前南京焰别墅市场的现恼状，联体别墅际的去化量肯定棚远大于单体和均双拼。但综合跪各种因素，尤陈其是从将军路晴板块的竞争角咐度来看，主打顾联体别墅，与百运盛、瑞景文壤华等相比并无潜优势，而交通躁抗性不可避免远，竞争上又很理难造成差异；粥规划单一的独姿栋发/箱双拼别墅，又夸存在现实市场蜻去化速度的制界约，资金回笼份慢，风险很大咸。沈所以，从原则屿上，由于联体犹别墅的市场上沙升很快，建造折部分联体别墅货是为了提高容治积率，降低风丹险，迅速回笼爽资金；而以独还栋蹲/催双拼别墅为主监概念推广，是爪为了准确本项排目的竞争定位沃，在迎合市场缘、引导市场的鹊过程中赚取利腥润。错二、物业类型椅建议盖—岛—螺以独栋、双拼狱别墅为主，以寇高尚纯别墅概厕念统领社区内竭所有产品。丈们漏除传统的独栋蓄、双拼别墅外桑，可考虑引进状双立别墅。兵从建筑型态角可度分类建议：怨（瘦1悦）膜金纳独栋别墅煎——粮独门独户独院亏，自由空间，甲备享尊荣，从育二百多平米的向一般独栋到六嚼七百平米的别绑墅王，应有尽展有；特（墓2插）检联外双拼别墅饺——踩两户共用一堵吧墙，内部空间氏仍旧为独栋排吹场，但售价降朱低；笋双立别墅稻——附假双拼。优于泊双拼，比双拼黎别墅多一堵墙绩，但又是两栋彼紧贴的独栋别拣墅，蛙甚至两栋间以采设备房或佣人圾房相连。售价肉可介于独栋和犁双拼之间。叶鉴于景观设置妻的多线路要求贿，我们本着广观告传播和营销摊卖点整合的需甚求进行产品分腐类建议：忌流水别墅椒——捐沿中部的溪水渐，湖泊，构建孕流水别墅，以谋业主每一窗都仇能拥有天然的著流水，或垂钓晚，或听水，或自枕溪，享受人奇间仙境。袭岛居别墅徐——蹄面湖而建临水非型，半岛别墅灰，开门既见清奖风徐来，水波授潋滟，鱼翔水尝底，细石可辨宫，椅窗听荷，夜雅兴徒增。丢云顶别墅彻——敬专为顶级度身屈定造的休闲别付墅，产生坐庭损院看落日染红呈远山，听鸟鸣打唱绿山谷，和专着山野的天籁茫之声，一种悠被长的梦想便随共白云而翻飞，干一种君临天下遗的大气风范便拔油然而生。塌森林别墅停——瘦将军山北边茂串密的森林，将拨别墅种植于森裕林中。于健康猜步道中漫步，瑞体豪验币“贡运动与健宅康浮”酿的感受，是悠术闲假期的好去陪处。绝—悬—图以联体别墅、厅别墅楼中楼等金一般别墅类型船产品作为补充皱，依势而造。运除传统的联体苹别墅外，可根球据实际情况考仪虑规划部分双局立、别墅楼中依楼的创意房型。相（偏1施）在联地联体别墅然——净三刚联碌/饭四哪联经/押六驶联击裙剃四巡联琴/融六联可改进为找双立别墅铜叠加式别墅恒——处创新版。贤四层或突六脉-额七层电梯，但殖外立面造型为歼二层或三层，废客厅挑空设计辆，偷三大入门途径托：首层于空中归花园入客厅，随二层于阳台入症主人房及工人衔专用门入润厨房或工人房们。眉—自—姨可考虑导入部促分木质结构的寇独栋别墅，以满营造产品差异沉，但缺点是隔奉音效果差，成肃本高。表三、单体面积冲建议图单体面积的设龟计，既要充分弹满足别墅居家缸的空间需求，鹅也要考虑到市神场承受能力，清尤其是总价的遵承受力。单体别墅：尿碌主力面积仇：户300-才3婆5剖0m饼2虫；沿将军山山耗体或山顶部分撑可度身定做豪析宅（别墅王）毅：腥500-盈800m暗2双拼别墅：鞭主力面积：奋2宝5快0钢-30俘0m治2当；双立别墅：甜主力面积：贴2锤0杏0慎-250蹦m椅2冰；联体别墅：霉主力面积轰：洒180-22处0折m雕2竹；别墅楼中楼：旨主力面积链：阀160-20长0贤m忙2醋；律四、面积及房伸型配比玻项目哗容积率披用地亩数舰建筑面积芒所占比例窑总用地面积直0.3扎50据0捆亩岛333,50孟0M恋2姨总建筑面积虾100,05弯0M编2末100%速其中诱单体别墅请0.18广30震0部亩诞36,018剪M喜2渣36%斗联排别墅铁0.55状14晚0纠亩猜51,359仅M巾2尸52%敬配套及艺术园汪区标0.3彩6库0绩亩羡12,006以M挨2伸12%户型比：猛独栋觉双拼咬联排捐双立但总计晕35%筑65%瓣15%最20%炮55%武10%搬100%宅五、房型设计熊建议恋聚窄瞎空间是别墅的姥灵魂。必须从暂房型上对南京滥的别墅房型进技行一柿场荒“品空间革碎命蓬”秧！景单博体博/馋双且拼缓/止双立别墅建议乔：货—漂—层两层半或三层退为主，层高三栏米以上仅—稼—钩户型设计基本阁要求：动静分寸开、公私分开污、主次分开、腊干湿分开；嫂户型设计的重爱点：客厅和主含卧。理—决—拉客厅：所有的煮客厅必须挑高知（河4.挎5前米嚷，育5.柔4逢米以上）；大傻面宽、大开间隐；最好能营造类多种空间感受能；周史弯产大面积玻璃、拢弧形落地窗、育低窗台落地大傅凸窗、壁炉等建……负都可考虑江—炮—购主卧必须气派督，主卫、衣帽辆间、甚至与起殃居厅、书房、巨健身房相连，逼最好外带大露梨台雨—理—宝卫生间建议：枯尽可能使主卫劈做到不小修于搂1孩0队平方米（根据连总面积作适当达调整），次键卫功6-姥8负平方米复—剃—芬厨房：可考虑荡有中式厨房或躬西式厨房两种硬，或开放式厨鹅房援—磁—保餐厅或客房可娘做夹层（一夹及二或二夹三）翁—刚—格充分利用地形愉地势：部分山仆地别墅还可考盐虑结合地形偷蛮出地下室的面洒积，让看起来秆的二层实际为画三层；沿湖部热分也可设计出灶有创新的别墅牢房型或生活型秤态君—竭—边充分考虑别墅也居家的特性，泊把握好具体各塔房间的尺度改—摘—邮功能必须齐备慕，别墅的五大涌区域必须充分著考虑，合理安让排倾礼仪区：玄关膊、客鼻厅撞/丰菌交往区：餐厅点、家庭活动室扮、书贪房饲/突理私密区：卧室烫、卫生间述功能区：车库段、洗衣房、佣阶人房、健身房笨、视听逆室曾/绘室外区：车库攀门、辅助出入叹口、总门、花款园庭院、露台像、会所、公共遣绿化浓—权—拘沿湖、或沿山摔，可考虑聘请暗国外著名的设掩计师，从外立读面到内部装修倦全部进行设计泰，不为卖房，训首先为炒作概正念，用大手笔静体现盛唐实力抢与特色，也是叫营销创新的一眨种手段，为项膜目形象提升打下伏笔。器—荷—背特别的豪宅：规这可以说是盛污唐艺术园的明们星产品，也是歪小区的物业领液袖，可以特别递设计，创新、冈有个性，可加璃配小型游泳池视，双车库等特栏别设施。酱联体别墅房型怪建议：日—团—勺流水线产品：铺大量可复制的监成熟产品，只御推温3-退4逐种经典房型兄—朱—困房型创新：客凭厅全部挑空塞，途4习.否2-4喜.狂5哥米以上；三层糕半空间；大开胳间忆（誉5申.蛙4唉米或以上）浓—锡—贝外车库设计：老去除室内车库令，全部放在室学外，弥补挑空重的面积损失（宝据调查而知，距很多住别墅丘的客人都喜欢肺停车在室外）姑—眠—唐加大花园：减阿少公摊面积，览加大花园面积焰—蚂—奋面积控制：全姜部班20豆0朋平米以下，有钟效控制总价役六、建筑立面症及风格建议守—觉—减整个社区建筑陆单体结合不同售组团主题采用挑相应的建筑风埋格。三个区（柿高尚别墅区、粉艺术园区、联糊排区）各有特盟色，但总体协冲调；熄—岩—绘高档别墅的建逗筑风格应遵循么传统、经典或繁经典改良型、宜稳重、大气，防不应过分现代详或时尚，必须晒经得起时间考殃验；（唐代建赌筑的风格特点侮就是气魄宏伟顿、严整而又开他朗）联体别墅争的建筑风格可碌更现代化、创镇新化、特色化悬；木—度—僚建筑立面上：腿高尚别墅追求慕个性，但不张华扬，必须在整播体协调的情况羡下多样化；联葡体别墅则建议请相对统一化。耻——蜓主题艺术馆园湾可单独设计，直采用现代前卫签风格，初期可帐先做两座已定到的亚明艺术馆戚与江宁区博物状馆，其余尽量掉先与有兴趣的译相关人或厂家傻谈好意向，根碌据其要求结合松园区的整体风桥格再行建造。劳第七章：环境堤规划分析及建荣议绕一、景观设计是理念：泼“遣大地艺术，唐遇诗遗韵，自然嫩人伐文摊”董—懒—冤本项目的名称妈是盛唐艺术园佣。盛唐和艺术悬正是我们需要丸挖掘的两大卖跟点。容—曲—患大唐是中国十乖多个朝代中最尤为兴盛的一个缩，大唐人民生茂活安定，无忧匀无虑，平时就记有很多时间去坛钻研艺术，因腹此产生了很多盗文人，诗词歌妙库，更有唐诗丝三百首，唐宋纹八大家流传千娃古，因此大唐低最突出的就是矮大唐文化。误—淘—湖在园林方面，蕉随着大唐封建颜社会中经济和猾意识形态的变行化，园林艺术民日益发展，庄栋严的宫殿被打溜破，反之以模规拟自然山林为酷目标的建筑出心现了，人和自些然界进一步的攻联系，人为场凤所自然化，与禾自然合为一体鹰。园林提供了近一个用来满足锄士大夫公余或催退休后追求隐勺逸的心理需求可，所以园林是庙无处不透露出承文人的品位，众而这在唐朝建嘱筑中是很常见标的。响—碎—柳从另一方面讲铅，本项目在环专境上最大的优批势就是拥有绝恨佳的原生态自圣然景观，环境壤的规划应以最阅大限度地不破嫂坏自然为前提战；鼠—糖—游艺术又是本项尺目立项的基础执，也是我们最煌强调的特色；省而在现代的大俗地艺术中，摩材尔的雕像是最改典型的代表。竹综合大唐、艺视术和本地块与带生俱有的优越栏性，我们认为革：本次环境规披划的思路应从才自然、艺术、怨唐朝的人文历餐史（如唐诗意嚷境等）中去充健分挖掘，提炼镇出本案景观设视计的理念和各砍种元素。现代招艺术和唐代艺耗术在大地自然畏景观上得到了红很好的统一：存即：自然的艺沉术；艺术的自陡然；而各种景萌观设置和雕像毯小品中也能品勾悟出浓浓的唐出诗遗韵。原竟桂匪嘉（一旦主题明斯确，我们将与蛮环境设计公司甘一道，确定主具要的景观设置课主题和具体内罩容）降二、景观设计池手法：——借景：臭将军山、沐英屑湖、康后湖都染属可利用的外狐部资源，建议哨在规划充分利浩用。园区本身毒有许多可资利消用的优越的自湖然环境：山体祖植被的尽量保岁留或移植，两滔大水库的借景编与引水作用，室区内塘水的合筒理利用，采石愉场的独特景观迁，部分竹林与际野菊花的自然避景观，都是别沫的基地所没有腹的，需要我们稳很好的加以利糠用和保护；壳—愤—煤造景：两大手宜段雄—递—页水和绿，增强辜渗透性肚水是本案有别司于将军路对手陆的一大特色。拢外水，内水，腿既能娱目，更喊能传情。引水翼入小区，聚水史戏溪，汇溪成吓湖，以水的文榴化意义和精神帅感召力为核心芦，将水文桑章企“叙做共透巧”抹、位“因做贵精反”型、归“养做诱细程”友。述内部主景观水绘带嘴可摩“迎变竿细贼”抢、芝“胡变色长饱”走、谋“开变唤曲仗”惩，绕过尽量多拣的别墅，为销膨售制造优势资嫩源粘又有利于以后饶物业管理的成茄本控制。毯利用花、草、丘灌、乔、高大货的成年老树，养打造充满自然衰意趣的生态绿光色环境是塑造期别墅环境的基坡本，人工天成联是最高境界。寿根据小区的分涨区规划理念，门景观规划宜与长建筑风格相协划调，注重雕塑萄、主题景观、激小品的表现。目三、重要提示接：瞒——呼一进大门的主附景观轴线和视溉界内的公共景短观将直接代表铜盛唐艺术园的陷档次和在民众谈心目中的地位洲，建议以造公缠园的大手笔规宿划予以实施，辆需做得够大、拉够精、够美、麦够好，够气派石。谢—唉—御各组团的主轴比线和主中心的倘公共景观做大像、做好；磨内部环境则可傅考虑尽量减少撤共用面积，加东大私有的花园辜面积，为客户齐提供更多的依沙据个人喜好营稿造园林的机会郑。选—潮—复艺术园区在早缴期将成为本案奋的主要出入通待道，本身既是杜建筑，又是一慢道独特的景观序，应特别设计门，而且建议设贤计一代表本案滔形象的精神堡舅垒翅,探以增加人气，亮吸引人潮。而—筛—轰污水处理站、备箱变、垃圾收共集站等设施周下围可否适当填障土造坡，并建胶乔木林或灌木赌丛，目的在于宗让所有可能影巩响住户视觉及排心态的地上物棉从住户视线中竖移除。撤—轰—堵建筑物四周的股散水坡可使用晃低成本的鹅卵要石铺设地坪，诞其一使细节之足处也能与整个扣环境相互协调尽，保持美观；曾其二可消除因打雨水的侵蚀产敏生视觉不悦的跪感觉。膝第八章：公共凑、服务设施规言划建议久一、艺术馆区拍建议：删通盘考虑本项脏目的艺术性宗推旨，本区域将柄是最能发挥园章区特色的一个章所在，要求其叮建筑与景观的势布置要有利于丹人文性景观的园最大限度发挥隙，同时其建筑层风格要旗帜鲜网明，富于特征应性，利于空间硬展示。同时要国求其配套设施链需在一般小区皆配套功能的基祥础上，突出艺箭术功能。另外握一个不能忽视键的因素是由于掀与本项目地域认上的接近性和移品位上的相似姑性，河海大学骂学生的强大消夹费能力，需在吵项目的配套中吸给其安排一定底的消化区域。舞在会所的考虑外上，既可与艺则术中心合二为自一，亦可单独开建造。但功能筐上必须有所互茶补：经营性的拜商业用房和以原增进交流为主穿要目的的艺术拒中心，建议尽假量放在佛城西效路沿线据，津耗同时可穿插部未分对外性强的骂艺术馆。艺术炕中心可考虑设格置画家村的功恭能，充分考虑翁展示空间的问瞧题，一楼的空诚间尽量开阔，松考虑在楼盘开术始销售后先做仰售楼中心用。乘1氧、艺术会所：方500侦0体平方米左右，萄功能设置可从淘以下各项考虑认：蚀服务性的：以捷提供打字、传植真、复印、票街务及小型会务悼服务为主的商梅务中心；提供戒日常服务的超猜市、美容美发惩形象设计中心风、洗衣房、银若行、电信办事腹处等；勿运动型的：室些内温水游泳池番、桑拿浴室、至影音室、健身白房、韵律操房慕、棋牌室、乒差乓房、台球房尸、壁球馆，室挡内排篮球馆兼症多功能室；躲餐饮：餐厅、役咖啡屋、酒吧旬、西餐厅等窜其它：阅览室施、保健诊疗室晨等。欢2书、蛋艺术交流中心序：楼200盒0华平方米左右。狐对外营业，主悼要功能考虑以卡满足艺术人员膊的居住、展示狮、交流沟通为菜主，集会议、护住宿、酒店功铲能等于一体。集3至、虑主题艺术馆注：蜂6语所，每永所缝500-60宗0陈平方米，是小喷区的亮点，是辈最可以淋漓尽隙致的发挥设计沉师的专业水准末与专业追求的蒙地方，在主题芳明确的情况下安，可以给设计呢师最大的发挥舰余地。亚明艺械术馆、江宁区给博物馆、茶艺核馆、陶艺馆、肌南京云锦展示们馆、民俗文化桌馆等，风格方午面可以是现代搬的、前卫的，据也可以是经典艺的、唐朝的、豪江南的，主要棕根据最终的功乓用来定。建议遍可邀请世界著伸名建筑设计大确师设聚计忘1-奋2合个艺术馆，一猛提升小区的形笔象，二可以为沟炒做概念埋下桃伏笔，三可以削成为小区的最采大卖点。层4牢、钳艺术幼儿园：艺100慎0轿平方米，规划慨为高档次的、敞特色艺术幼儿欣园，特色要在极建筑造型上就静有所体现。脱二、公共设施蠢建议：它室外配套设施嗽：混建议两个别墅指区各建造两个哲标准网球场，排铺设健康步道偷，儿童游乐场秋，部分艺术馆淘之间可建造风朝雨连廊，溪流特之上架设别致颂的小桥，水景臂旁安置精致小垂品。特别注意颤人际沟通的需薄要。同时，可斜利用采石场建六造如室外攀岩火、利用两个水舌库设置游艇码锋头等智能化系统：返建议从三个方兔面来考虑：信盲息网络系统、擦安全防范系统狐、物业管理系惑统。碰信息网络系统蔽：由隔Intern衬et冠宽带网接入（昆每户要斜求族10大M螺带宽）。设置著小区局域网络妙系统及网络信便息服务，程控侮电话，有线电步视和身VOD华点播。安全防范系统科（雹1祸）门禁系跃统络硬朗（弹2鲁）周边防范系笼统夺戴姻（彩3造）电子巡更系像统浊休筋（严4血）可视对讲及服家庭安防系统物业管理系统肾（减1丈）停车场管理茶系份统李致姜（鄙2源）耗能自动接太收系车统招壤弹（断3晴）一卡通系嗽统拥裤（意4嚷）背景音乐，伐小区照明自动轨控制，火灾自蒜动报警，设备随管理系菊统糊蔽怀（肆5啦）综合物业管惨理系搜统愈卡（圆6歪）物业服务：踪以艺术概念为速统领的社区，线需要提供许多携个性化的服务狗，在硬件设备虚完善的基础上逆，在一般社区甜服务的基础上绩，举行各种艺肌术交流活动将卵是以后社区生衰活中不可缺少尤的部分：如钢谢琴、舞蹈、艺茶术等少儿素质熊训练，美墅家坝摄影艺术展览捉，主妇健美韵盒律操比赛，国燃画、油画技法卷培训，业主业篮余合唱团等社勇区活动。而如柜何使居民对类侵似活动产生兴阁趣是摆在物业苍公司面前的一安个现实的课题身。这就对物业叼管理公司提出首了很高的要求梅，要既能提供闷完善的服务，触又使活动具有联一定的感召力诚，塑造社区生井活的艺术氛围驱是关键。倍第九章：分期块推案建议尿根据上述对规肃划设计要求的安描述，我们建拾议本项目按三培期分期推出，冬具体分期如下哥：第一期：慰以艺术园区作障为小区的亮点烘和特色先期建西造，作为样板首段部分；项目请左侧高尚别墅眉区靠近佛城西拦路平缓地带先昌推；一期体量肃为烟30-4槐0腐栋单体、双拼摩别墅，树立高旦档形象，拨高他地价，抢占南肚京大型高档纯肌别墅社区概念也，抢占定位制隆高点，打响盛仿唐品牌；第二期：绵加推项目右下扣侧平缓地带的洁一般别墅区，狮约踢5-虑6睡万平方米联体搏别挑墅核/乓双立别墅，迅贤速回笼资金，味体量顿：斩25烘0佩套左右；同时蜜，单体和双拼叉继续去化；初第三期：零项目右侧高尚润别墅区山地部踩分眠，专1-躬2齿万多平方米。伏第十章：新材帮料、新技术的水应用猜对于别墅这种罚高档次、高价振值、高享受的约特大件特殊商状品，为提高其欺附加值，相关秧新材料、新技悉术的应用十分修必要。根据对蝇南京市场的了差解和对国家相竞关政策与规定焦的研究，建议光在盛唐艺术园茂的规划设计中奖，尽量考虑以穿下新材料、新驴技术的应用：翻—询—雨新型保温、隔壤热材轰料娇舅久—躁—年防渗漏、噪音致材料夹—故—宣新型门窗、新松型板粱材删蠢遭—坦—尿集中供暖、变咽频直供水奸—口—雾绿色环保建材涌建议按照国家忌康居示范工程份十大标准、参闲照国家《商品政住宅性能评定匪方法和指标体乳系》叨之惯3顶A串级标准和《绿个色生态住宅九爱大指标》的相佛关规定。因第十一章：经鞠济指标建议及箭财务分析护项目主要经济畏指标肢项目茎容积率信占地面积迹建筑面积目预期均价貌总用地面积（缠平方米）吃0.3信5吉0狡0希亩在333,50汽0M讽2念总建筑面积（硬平方米）震100,05侨0M酷2谱其中咱单体别墅勒0.18日30捉0究亩耍36,018宁M墓2组6,800辅元奸/员M丸2饰联排别墅考0.55粉14骑0但亩掩51,359有M剥2舍3,200缴元询/均M翻2点配套及艺术园餐区木0.3舌6遣0乘亩群12,006慕M帖2成本构成表羞项目父单价（元撑/戒平方米）腊建筑面积（平勿方米）推合计（元）我备注你土地成本蜻1000凡韵维100蜓,050悬狂10徒0,050,总000作500惩亩拜前期费用省100毁浴翅100暖,050使卷1挎0,005,脊000述上交建委的建介设费度水电增容费钩75晃傲匀100界,050望籍纷7,503,倍750蝶规划设计费闯11保0修柏归100俱,050柜名宗11浴,00窃5荐,圆5繁00备包括单体、景畅观设计费自室外工程污350跟腹鼓100县,050兄弱智35贵,派017河,园500研你包括道路、景脉观、水系等寇建筑成本蚀1000锋中河100侨,050趋怪10熊0,050,齐000致框架结构晶智能化系统概75柱笛陆100右,050谜地栋7,503,戒750扑安保、监控、筹宽带等臭资金利息得125丰锻陶100凭,050少贩1辣2,506,交250狗不可预见费诸50明橡箱100宾,050垮改巾5,002,易500巩成本合计金2被,序885雷胜念2脂88砍,非644绳,杆250茎嫁谅乡注：梁以枪0.貌3健容积率计，总税建筑面积翼以灿100柏,迎05撕0材平方米计，开阿发周期大以惹5梳年计泄。收挡洒项目损益表按项目而单价（宴元掠/谋平方米）蜻建筑面积（平乱方米）眨合维计杆(滑元更)注销售收入部单体别墅胞谜6,800母鸟36摸,018订事缩2指44,922故,400警联排别墅营丧3,200粪5伸1,359喊筹涛1商64,348览,800扯销售收入合计租裤口配舞璃殿风忧约径宿志桶409,2返71,200麦炮减余销售费用为销售收入的届4%晶课胳性16,370待,848绝管理费用宰销售收入的法2%秧逗辽重8,185败,424始营业税诵销售收入的时5.5%步布图跟22,509迁,916浴土建成本岂288,64完4,250兄利润总额侧尊乳形蓝73辫,帐560汉,学762崖利润率脊18最%蜂注：艺术园的痒收益尚未计算册在内。妨第十二章：盛勇唐艺术佩园旷200薪2惰年工作推进计浆划友工作内容姓实施时间安执行单位贺确定方案大原算则：市场定位蛛、容积率、分悠区分期思路柿200件2纺年拍3掌月底海盛唐、开启、相设计单位共同晃讨论问总规方案设计燃、修改、报批滨、批复猜4沃月盆3衫0泻日柏-舍5桂月思3老0瑞日还盛唐、开启、婚设计单位贼场地施工准备谋工作，土方工偿程某4耳月初开始争盛唐猜总规方案细化政调整：平面、昌剖面、立面娇6郑月股1最日撕-兰7斑月昂1鹿日许盛唐、开启、缘设计单位共同哈讨论蒸扩初方案设计痒7乏月按3休0屑日命设计单位、盛纯唐、开启布扩初报统批未—邻—话审批苹9颤月啦15赵日级盛唐舱施工图设计脚街1扣0肥月考30清日况设计单位巨造市宣传，产笋品说介，与媒饶体沟通吨1麻0它月碧开启、盛唐电房展会亮相，蓝开始内部预认乏购券1理0挪月挺开启、盛唐队艺术馆、样板公区域驳结构尤12-200妈3/灾1殃月追盛唐