重庆物业管理现状与发展趋势

重庆物业管理现状及其开展趋势重庆物业管理从９０年代初开场起步距今已１０年。１０年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速开展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的开展，成为社区建立、城市管理和国民经济开展不可或缺的重要组成局部。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向标准化、社会化、专业化、市场化的方向开展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。２１世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速开展的世纪。为了进一步总结经历、提高物业管理水平，实现“三年打根底，五年跨入全国物业管理先进展列和“五个突破〞的目标，下面就重庆物业管理１０年的开展历程作简要的回忆和总结。SzhPz`

一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规那么到标准，从单一管理效劳到全方位经营效劳的开展阶段＄r*"u{&i

〔一〕１９９１年至１９９８年，是重庆物业管理探索起步阶段４lXk～G*vl

１９９１年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行４０多年的福利型行政性房屋管理的方案经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿效劳，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。？NouI１６

１９９２年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经历和模式，对重庆市物业管理的开展产生了一定影响和启发。特别是１９９４年建立部３３号令？城市新建住宅小区管理方法？公布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的效劳和管理作用，逐渐被人们所认识和承受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的开展。１９９５年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进展岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。１９９６年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理标准的锦绣山庄、建立路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区〞、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区〞的称号；１９９７年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区〞称号，至１９９８年２月，重庆市物业管理企业已达１０５家，显示出重庆物业管理迅速开展的态势。fXrRUH！７４

〔二〕１９９８年至２００１年是重庆物业管理快速开展阶段l'

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１９９８年２月，市政府明确国土资源和房屋管理局〔以下简称市国土房管局〕作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开场步入标准、快速开展的轨道。其主要的特点表现为：B}３１NM７_-

l、设置行政管理机构，标准企业行为、提高管理水平h+Zw.u>

为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县〔市〕、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，市国土房管局在管理全市物业管理过程中重点抓了以下工作：一是整顿市场秩序，对全市物业管理企业重新进展资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益；二是提高人员素质，对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作；三是以评促建，积极组织开展创立市级、国家级优秀〔示范〕住宅小区〔大厦、工业区〕的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。１９９８年底锦绣山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管工程，参加国家建立部组织的考评验收，其中：锦绣山庄获全国城市物业管理示范住宅小区称号；渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。K[y&I７F#

２、加强法规建立、奠定物业管理生存与开展的法制根底P.～Bx２

为进一步标准企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业管理立法步伐，１９９８年１１月，市政府审定通过了？重庆市物业管理方法？，并相继出台了？重庆市物业管理资质管理规定？、？重庆市城市物业管理收费实施方法？、？重庆市物业管理优秀住宅小区〔大厦〕考评暂行方法？、？重庆市业主委员会实施方法？等法规、文件和物业管理效劳合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及方法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规那么去依法管理和运作，对引导、标准、促进重庆市物业管理行业安康、快速、稳定的开展，起到了重要的保障作用。f

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３、成立物业管理协会、增强行业开展动力UShF～N

１９９８年１１月２０日重庆市物业管理协会〔社团组织〕宣告成立，协会在市民政局的监视管理和市国土房管局的业务指导下，重点开展了以下工作：一是大力协助、主动配合政府主管部门研究行业开展和管理中的问题，为政府主管部门在制定全市物业管理政策和宏观决策，提供咨询和建议，以营造良好、宽松的企业外部环境，较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用；二是大力加强行业建立，积极组织制定、实施行规行约，建立自律机制、标准企业行为，协调重庆物业管理市场，促进展业安康、有序开展；三是创办行业会刊——？重庆物业管理？〔双月刊〕，大力开展物业管理理论研讨，积极宣传政策、法规，及时反映物业管理企业的呼声和业主需求，传递物业管理信息、展示行业风貌与动向，树立行业形象，为行业开展提供舆论阵地；四是为尽快缩短与先进地区的物业管理差距，认真组织业内人员赴国内外参观考察，学习借鉴国外及我国沿海城市物业管理的先进经历，积极开展专题讲座、沙龙论坛，进展理论研讨，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。g@３

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４、重视专业理论研究、建立人才培养基地&L|e

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物业管理的开展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业管理经历的总结交流和物业管理理论的应用性研究，是重庆物业管理开展的显著特点。近年来，重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的？重庆市物业管理开展趋势与对策研究？科研课题；合作完成了？旧城区物业管理运作机制研究？并获重庆市国土房管局２０００年度科技成果二等奖；与软件公司共同开发了？重庆市物业管理数字化信息系统？应用软件；由李英儒主编，重庆出版社出版的？中国物业管理手册？正式发行。此外，？旧城区实施物业管理探析？等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在‘９９中国住宅开展论坛论文集，以及？中国房地产？、？中国房地信息？、？中外房地产导报？、？重庆大学学报？、？重庆物业管理？等学术刊物上。QD３！_[
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在注重理论学习、研究的同时，物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进展上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理、渝开发物业公司、深国贸物业管理等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业管理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业管理人才，使学生毕业后能更好地效劳于企业，满足物业管理日趋开展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步开展模式。５、物业管理企业开展迅速、品牌企业脱颖而出Q～FcK[sJ

重庆物业管理经过１０年的开展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目前，全市物业管理企业从过去１０５家，开展到６７７家，其中：一级资质企业６２家、二级资质企业２３０家、三级资质企业３８５家；从业人员达４万多人，实施物业管理面积达５５００多万平方米；有３个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理示范小区〔大厦〕〞称号；８个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区〔大厦〕〞称号；６个住宅小区、工业区、大厦荣获“重庆市物业管理示范住宅小区〔工业区、大厦〕〞称号；２１个住宅小区、大厦、工业区荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区〔工业区、大厦〕〞称号；有２０多家物业管理公司通过了ISO９００２或ISO９００１：２０００国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、锦绣山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等管理水平高、效劳质量好的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业管理的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业管理行业开展的中坚力量。{

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６、积极引导、加强管理，推进重庆物业管理的全面开展tS４０(+

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１９９９年，重庆市国土房管局提出“三年打根底、五年跨入全国物业管理先进展业〞的目标规划。２０００年４月１４日，市国土房管局组织召开第一次全市物业管理经历交流会，１４家优秀物管企业在会上作了经历介绍。２０００年１１月２８日，重庆市物业管理协会召开第三次会员大会，重庆市副市长陈际瓦到会并作了“重视物业管理工作，提高人民居住质量〞的发言，市国土房管局副局长尤世程在大会上总结了我市物业管理近几年的开展情况，提出２００１年物业管理工作的思路和意见：一是要继续加强物业管理的法制建立，争取尽快出台？重庆市物业管理条例？、？重庆市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法？、？重庆市物业管理工程招投标管理方法？第三部法规，重新修订？重庆市物业管理企业资质管理规定？；二是开展十优物业管理企业评选活动；三是搞好调查研究，重点开好三个片区物业管理工作会；四是开展物业管理根底理论研究，推进物业管理事业安康开展；五是在“物业管理地域、物业管理类型、物业管理方式及效劳、业主委员会的标准和建立、行业监管措施〞等五个方面力争实现新的突破，以推进重庆物业管理的全面开展。|QGAIHE

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二、重庆物业管理开展趋势展望
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经过近十年的探索和实践，重庆物业管理已打下了坚实的开展根底，初步形成前景广阔、充满生机，最具开展潜力的新兴行业。在新的世纪里，如何把握物业管理开展的趋势和走向，满足社会经济和城市建立的开展以及广阔市民对物业管理的需求，在开拓、创新、进取的旗帜下，创造出更加辉煌的业绩，是物业管理行业值得深思和探索的问题。根据重庆的现状与事物开展的根本规律，行业的未来开展将会呈现以下趋势。～mEncl``０

〔一〕物业管理价值的认识将不断深化b|２８

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１、物业的资产价值得以充分表达随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和防止物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区〔大厦〕的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分表达。DYE*cv７７J

２、物业的环境价值日趋重要X,s６q６NN

近几年的经济开展已使人们认识到，把经济的开展与生态环境的保护联系起来同步开展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建立、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。６Tzs９(E

３、物业管理的社会价值备受重视KT#=*&d`N

由于物业管理具有多功能、全方位的管理效劳特点，因而对社区的管理和社区精神文明建立具有不可替代的作用。随着城市建立步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建立也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养安康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的开展空间。F*(.１

４、物业管理费用以价值规律为评价核心@１

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随着国民经济的开展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋标准、物业管理市场日渐成熟，人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济本钱作为物管费用收取的评价根底。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进展业的良性开展。１DxQu
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５、效劳管理向经营管理转变，提高企业盈利水平@Job６７０"～

为了更好适应物业管理市场开展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由效劳管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我开展的需要，在行业可持续开展下，使企业利润率不断增长。

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〔二〕物业管理在国民经济开展中的地位得到增强BbAD*８+

l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同s９；u８.hz

物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、效劳质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型效劳性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。\bA"H*'U；B

２、物业管理成为城市管理、社区建立的重要组成局部vak'Q６：#m

随着我国经济管理由方案经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的根本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建立和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建立的最重要组成局部。F９r８CC._

３、物管覆盖面迅速扩大，成为开展势头强劲的新兴产业p：

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由于物业管理是房产管理由传统的方案经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市开展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速开展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳１９８１年至２００１年近２０年时间，其物业管理覆盖率到达９０％以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆１９９１年至２００１年１０年时间，其物业管理覆盖率才为３５％；据测算，：m#xouT？

２００１年至２０２１年未来６%mV１y)(

１０年间，重庆物业管理覆盖率可望到达９５％以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为开展势头强劲的第三产业。^s}oxP８

４、物业管理与社会各界的关系更加协调vFvMX#

由于物业管理行业在我国开展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业开展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子〞关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和开展.〔三〕行业素质不断提高、规模化经营是行业的开展方向'`d,Pye

１、物业管理企业向规模化、品牌化方向开展-<Un
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目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业２万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上根本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还缺乏４％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的开展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向开展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。BP)b７,,

２、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

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计算机及技术的快速开展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的开展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。７z_！&Ef６

３、物业管理可持续开展需要高素质人才２

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由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及参加世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续开展的重要资源。高等院校正根据行业开展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断开展也将为高层次人才提供广阔的开展空间。]６BWbxo

４、“以人为本〞，提升居住环境的文化品位QQF\GAj&

人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的效劳，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化气氛，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。WS-e

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〔四〕物业管理行业开展更加建康、标准、有序Vy{\rDU

１、物业管理行业政策体系趋向完善]F`

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任何产业的最初开展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业开展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建立管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的开展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。VI_KdSd：

２、物业管理行业法规体系逐渐形成３co４=P^４{

物业管理的开展需要成熟的行业法规、条例为根底。尽管各地相应出台了各项配