滨水地区开发运营模式研究

XX三河六岸地区开发运营模式研究XX三河六岸地区总体战略规划专题报告四：XX三河六岸地区开发运营模式研究目录1 土地一级开发概述 —土地一级开发概述土地一级开发概念土地一级开发，也被称为“土地一级整理”。简单地说，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程，即由“生地”变“熟地”的过程。具体来说，就是按照国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市规划及土地年度储备计划的要求，由政府或由其授权委托的开发企业或土地储备机构，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地），统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，使区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），以达到出让标准的建设条件（熟地）。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体是当地政府及其授权委托的开发企业或土地储备机构，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”达到出让的标准。土地一级开发既是一种集征地、拆迁、补偿、规划设计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设于一体的项目系统工程，也是一种集土地资源管理、城市规划、城市建设、环境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工程。土地一级开发操作模式目前，关于城市土地一级开发的操作模式很多，各地政府操作手法也各不相同。总结来看，较为典型的操作模式有以下四种：一二级联动开发模式土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等。二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租。一二级联动开发，是指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。完全政府控制模式完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。完全政府控制模式，以广州市为代表。该模式成功的前提在于城市规模不太大，土地开发实施得早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金。政府和法定机构协作模式政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。此种模式以上海市和苏州市为代表。由政府主导的市场化运作模式由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两头，放中间”。“抓两头”即由政府控制土地储备计划和供应计划，“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效地利用市场资源，减轻政府开发资金压力。该模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。此种模式以北京市为代表。政府“抓两头”，即控制土地储备计划和供应计划；“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。其背景在于北京市城市规模巨大，政府无法垄断一级开发市场。土地一级开发融资模式土地一级开发是资金密集型行业，在一级开发过程中，征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等都需要投入大量资金，而且资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等前期。当开发完成的土地不能马上投入市场或者一时转让不出去时，土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金流动性。储备机构要继续“吸进”土地，开发企业要实现资金周转，从而形成进一步融资需求。因此，资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键因素之一。现行的土地一级开发融资模式有以下四种：模式一：土地储备机构直接安排融资，并承担融资安排中的责任和义务。该模式基本流程为：土地储备机构与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务；金融机构将资金拨付给土地储备机构；土地储备机构通过招标方式选择一级开发主体，再将资金拨付给一级开发主体进行一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分支付给土地储备机构；最后由土地储备机构将借款偿还给金融机构，并支付利息。这种融资模式的主要优点是，整个融资过程与相关法规保持一致，解决了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题。但是，土地储备机构的融资能力受到较大制约。模式二：一级土地开发主体直接融资，土地储备机构本身或委托其他担保机构承担担保责任。该模式基本流程为：一级开发主体与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务；由土地储备机构或者由其委托的担保机构提供担保；金融机构将资金拨付给一级开发主体，由一级开发主体使用该资金进行土地一级开发；土地开发完成后，通过招挂拍方式将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分支付给土地储备机构；再由土地储备机构支付给一级开发主体，用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益；最后，一级开发主体将借款偿还给金融机构，并支付利息。这种融资模式虽然解决了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题，但并未解决金融机构承担风险和融资能力受到较大制约的问题。模式三：土地开发主体自行安排融资并承担融资安排中的责任和义务。该模式基本流程为：一级开发主体以自有资产抵押或信誉担保，与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务；金融机构将资金拨付给一级开发主体，由一级开发主体使用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分支付给一级开发主体，用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益；最后，由土地一级开发主体将借款偿还给金融机构，并支付利息。这种融资模式大大增加了企业融资难度，抬高了进入一级开发的门槛。但是，因为这个过程中需要由二级开发企业向一级开发主体支付开发费用，就会常常发生拖欠现象。模式四：一级土地开发主体专门成立项目公司，由项目公司直接进行融资，一级开发主体提供担保责任。该模式基本流程为：一级开发主体专门成立项目公司，项目公司与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务；由项目公司投资人为项目公司融资提供担保；金融机构将资金拨付给项目公司，由项目公司使用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分支付给项目公司，用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益。这种融资模式可以通过几家企业联合组建项目公司的方式投标获得土地一级开发权，并扩大项目公司的融资平台，但仍然没有避免二级开发企业拖欠一级开发主体开发费用的问题。土地一级开发盈利模式在土地一级开发过程中，市场化开发主体通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式。就目前的土地一级开发盈利模式来看，主要包括以下四种，即从一级开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑、为二级拿地铺垫模式。图STYLEREF1\s1SEQ图表\*ARABIC\s11土地一级开发盈利模式分析从土地一级开发本身获利模式土地一级开发获利的关键在于严格控制各项成本费用。在各项成本费用中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用，这就要求开发商具备较强的与当地政府、居民、企事业单位进行沟通、协调的能力，在转居安置等方面妥善解决当地政府和农民的后顾之忧，同时能够最大限度地降低成本，实现多赢。而整体成本费用的控制在于系统周密的安排。对于大面积的土地一级开发，需要分批次批地、征地和拆迁，应严格控制整合各步骤的节奏。例如，先盖转居房，原居民再搬迁，企业再征地拆迁，再安置劳动力，资金安排则贯穿始终。通过各步骤的无缝衔接，使企业人员和资金效率达到最高，政府和农民的满意度也达到最高。目前，在北京市现行的土地一级开发模式下，既不分享土地增值收益，又限定基准价。2006年12月27号北京市土地整理储备中心出台了《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》，列清所有费用明细，预测未来虚增成本的空间，会越来越小。因此，北京的土地一级开发商通过一级土地开发本身获利的关键，就在于严格控制住各项成本费用。分享土地增值收益模式一些城市实行了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享增值收益的机制。这样，开发商可以通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值，从而获得最大利益。该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围，以及分批出让计划的安排。在某些城市，采取了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享增值收益的机制。在此情况下，开发商可以通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值，从而获得最大利益。在此模式的土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观。例如，改造旧河道，变废为宝；加强景观和园林的规划建设，美化环境。本质是通过提高生态效益来实现经济效益。投资公共配套设施。例如，配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场，等等。本质是通过提高社会效益来实现经济效益。第一期出让引入品牌商业设施或酒店，带动周边地块升值。实现一级和二级开发互动。实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围，以及分批出让计划的安排。持有部分公共建筑的模式在一些城市土地一级开发中，授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过提供公共配套设施服务而获得长期现金流。该盈利模式的前提在于是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设。对开发商而言，该盈利模式的最大挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力。北京在前些年的土地一级开发，授权土地一级开发主体（如北科建）可以投资公共配套设施，则开发商可以通过提供公共配套服务而获得长期现金流。为二级拿地铺垫的模式土地一级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿或客观原因，总是能够创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目。该盈利模式的前提是政府愿意让一级开发商取得一部分二级开发权。该模式要求一级开发商具有卓越的二级开发能力，通过二级开发弥补一级开发收益的不足，实现一级开发和二级开发的联动。土地一级开发的增值方式关于土地一级开发的增值方式，主要体现在前期策划层面、二级开发层面和公用事业投资层面，但是这些都取决于政府的授权。按照城市土地开发的操作实施体系，一级开发主体的主要任务是组织实施土地一级开发，并不介入前期策划、二级开发和公用事业投资。但是，这并不排除在城市发展不平衡、区域经济不平衡的情况下，还存在操作的可能性。反之，一级开发主体也不能把这些增值方式作为每个项目都追求的发展模式。前期策划层面在前期策划中政府要组织制定控制性详细规划方案，涉及到土地利用、道路交通、绿化及开敞空间、城市基础设施等四个方面的规划，直接影响到土地的价值，而且也会影响到建设成本。开发商可以整合社会资源帮助制定更具科学性、前瞻性的规划方案，从而取得政府的认同。但是，是否能够介入需要视政府的需要而定。二级开发层面通过代建公建项目，一方面提升土地价值，便于招商；另一方面提高利润空间。2004年7月，国务院发布了《关于投资体制改革的决定》，规范了政府投资行为，主要表现在政府投资非营利性项目采取代建制、招标制，对资金使用进行监管。法规上并不支持政府直接授权一级开发商来建设。公用事业投资层面通过投资建设市政公用设施，例如集中供热、供冷、污水处理和垃圾处理等，获得长期的投资回报。土地一级开发面临的风险及对策相比房产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性。风险一：开发投入超出专业机构评估确定的基准地价。拆迁成本可能超过专业机构评估确定的基准地价，而超出部分的“熟地”不能入市交易。如果政府不同意分享一级开发的增值收益，则开发上面临亏损风险。而《物权法》的通过，进一步加大了拆迁成本。风险二：长期占用大量资金。对于只是用于储备的土地，经土地储备中心验收后，由其用自有资金偿付给开发商，欠款风险加大。如果拆迁工作不顺利，也会推迟整个项目的完工时间。风险三：政策风险。与土地二级市场的“招、拍、挂”及房地产开发而言，土地一级开发的政策不全面，全国性的政策规定比较原则，操作性不强。在地方政府层面，其政策风险因素主要为省、市根据地方情况而改变有关土地利用政策。为规避风险，应当采取以下应对策略：一是优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本。一级开发企业在土地整治和储备过程中，涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节。同时，一级开发又是一个综合性、系统性工程，涉及众多与政府对口以及与外部合作单位谈判的环节，因此优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用；二是加强规划能力，挖掘区域潜在的价值。土地一级开发的价值要素中最重要的是规划。土地的特征使其一旦开发短期内不可能复原，而规划的优劣对区域功能的实现具有决定性作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响；三是把握行业波动周期，控制开发节奏。这就需要企业有敏锐的市场触觉，并且能够与政府需求保持较高程度的一致性，做到根据市场需求控制开发节奏，从而提升区域土地价值。案例借鉴及XX市开发模式选择政府和法定机构协作模式典型案例此种模式，以重庆市九大国有控股集团较为典型。重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导，法定机构协作的模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团（城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富）。土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，九个集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，再到土地交易中心进行“招拍挂”出让（见下图）。出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配：出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10%，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户；其余上交财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县政府按规定比例分配；剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。九大集团在具体分工上有所不同，将其总结为三种方式：自主土地储备开发方式、带项目土地储备开发方式和与国企改革联动土地储备方式（见下图）。图STYLEREF1\s2SEQ图表\*ARABIC\s11重庆市土地一级开发流程图模式优点1、调控土地市场，保证政府完全控制地价；2、实现土地增值归国家所有；3、土地一级开发法律关系单纯，便于实施土地一级开发的各项事务；4、开发阻力小于企业，便于协调各种关系。模式缺点1、融资渠道较窄，政府土地开发资金压力较大；2、市场信息不完备，政府对土地开发效率不高；3、开发企业成为工程承包单位，能动性相对较差。政府需控制要点1、增加法定机构开发主体专业人员队伍建设，提高其对土地开发经营的专业水平；2、借助政府融资平台，整合融资资源和扩展融资渠道，不断提高开发主体的开发能力；3、积极借鉴吸纳一级土地市场化运营经验，提高运营主体的工作效率；政府主导、市场化运作模式典型案例北京土地一级开发的企业主导型模式是指通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。该模式要求政府面向市场招投标，所有的企业都享有平等的投标、中标权利。然而，北京的土地一级开发市场是不完全竞争市场，招标虽然是在全市范围内进行，但有很多企业已经做了很多前期工作，存在围标的现象。驱动企业使出浑身解数竞相追捧利润只有8%的土地一级开发的原因，在于企业通过土地一级开发，对地块的盈亏平衡点等状况了解得更清楚，比其他企业更有信息优势，容易在土地市场进行“招、拍、挂”出让土地时顺利竞得土地，从而接着进行二级开发。在业内，通过介入土地一级开发而成功竞得土地的方式被称为“曲线拿地”。模式优点1、可以帮助解决政府土地开发资金不足的问题，减少政府开发土地的风险；2、引入企业机制，改善政府的管理体制，有利于搞活土地开发，提高土地开发效率。模式缺点政府对于土地供应量的控制将相对被削弱；政府需控制要点储土地：制定储备开发计划和土地供应计划，进行总量控制定规划：保证一级开发规划方案具有前瞻性、经济效益、社会效益和环境效益，有利于区域长远发展管拆迁：解决好原土地使用者的补偿、安置和就业促进等工作，避免出现社会矛盾促协调：协调政府部门之间以及与项目公司的关系，提高效率，节约成本。明分配：明确的利益分配规则两种运作模式的对比表STYLEREF1\s2SEQ表格\*ARABIC\s11土地一级开发两种模式比较分析比较政府主导式市场主导式政府角色政府垄断土地一级市场，对于土地具有唯一的开发权，代表政府行驶开发权的是国有控股集团。政府控制国有土地使用权的出让和负责一级开发的招投标工作，土地一级开发有企业来完成。企业角色开发企业受国有控股集团的委托，对土地进行开发，企业地位类似于房地产开发中施工单位的地位。企业成为土地一级开发的主体，土地的开发主要由企业完成。操作方式土地的征用、房屋的拆迁、开发资金的筹集、开发区基础设施的建设、产业结构的调整和布局，开发后土地的出让和转让，全部由国有控股集团及政府负责完成。通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。优势1、政府开发土地面临的阻力小于企业，便于协调各种关系；2、可利用国有控股集团雄厚的财力迅速集中资金对土地进行开发，而且可以凭借政府的信誉进行贷款或发行政府债券以筹集开发资金。1、可以帮助解决政府土地开发资金不足的问题，减少政府开发土地的风险；2、引入企业机制，改善政府的管理体制，有利于搞活土地开发，提高土地开发效率。劣势1、政府拥有的市场信息不完备，使得政府对土地的开发效率较低；2、土地的开发权掌握在政府手中，极易滋生腐败和寻租行为，从而降低了土地开发效率；3、开发企业成为工程承包单位，主观能动性差。1、政府对于土地供应量的控制将相对被削弱；收益土地出让后的收益上交财政，财政按一定比例返还。核定成本，利润率不高于成本的8%。评价重庆的政府主导型土地一级开发模式由于对各个土地一级开发机构职责范围的划定不是十分明确，国有控股集团之间同样存在博弈，主要体现在争取进行一级开发的地块时有利益冲突。北京的企业主导型土地一级开发模式处于起步期，是不完全竞争市场；招标中存在“围标”现象，有待进一步市场化；企业参与一级开发的主要目的是进行二级开发。XX市一级土地开发现状目前，XX市中心城区的一级土地开发模式以政府主导为主，也引入了BT、BOT等形式的市场化的开发运营模式，但仅局限在小片区的土地开发，且多为一二级联动开发模式为主，属小型房地产企业经营，承担风险能力小，受政策影响波动性大。另外，XX市目前仍未建立起较为系统的、制度相对完善的一级土地开发运行机制，这些也造成了XX市城市融资渠道窄，政府财力负担大，城市建设成效缓慢，城市建设未能实现良性的发展。XX市一级土地开发模式选择随着XX市未来城镇化的大力推进，在一定时期内，XX市城市空间向外扩张速度将会持续加快，城市建设也将面临着巨大的挑战，特别是在城市建设的先期投资方面。因此，积极借鉴其他城市有关城市一级土地开发及建设投融资方面的成功经验，探索XX市城市一级土地开发运营模式势在必行。借鉴外地城市一级土地开发的成功经验，借助“三河六岸”提升改造项目的契机，结合XX市城市目前一级土地开发的实际情况，确定本次“三河六岸”改造项目主要采取“政府和法定机构协作模式”和“政府主导、市场化运作模式”。其中，大运河段及老运河西段提升改造采取“政府主导、市场化运作模式”，洸府河段及老运河南段采取“政府和法定机构协作模式”。政府和法定机构协作模式：政府主导，以XX市城建投公司为开发主体。政府主导、市场化运作模式：政府主导，以XXXX大运河文化产业开发投资有限公司为主体。表STYLEREF1\s2SEQ表格\*ARABIC\s12开发模式选择范例京杭大运河及老运河西段沿岸（政府主导、市场化运作模式）老运河南段及洸府河沿岸（政府和法定机构协作模式）备注：XXXX大运河文化产业开发投资有限公司介绍根据XX市政府提出的建立依靠市场手段聚集社会资本，进行城市开发建设的新机制的要求，改变过去单一由财政投资进行城市建设及土地一级市场开发的格局，XX市市政府成立了XXXX大运河文化产业开发投资有限责任公司。公司是由市城建投资公司、市市政投资公司、市水利发展投资公司、XX华圣瑞德市政工程公司、XX景臻园林工程公司5家老国有公司共同发起成立，市国资委注入土地资产，总股本为10亿元。市城建投资公司总资产160亿元，市市政投资公司总资产8亿元，华圣瑞德和景臻均为一级市政资质企业。大运河公司经营范围包括：土地一级市场开发，市政和水利基础设施项目投资建设，房地产开发。目前公司已完成注册，正在进行人员招聘。公司组织机构设董事会及监事会，已选举产生董事长及监事会主席。公司按程序招聘总经理及工作人员。运作模式：大运河公司按照“政府主导、市场运作、企业主体”的原则，结合南水北调工程，对两岸景观实施改造升级，以文化产业定位，提升运河两岸的土地价值，改善运河两岸居住环境，实施土地一级开发。通过征地、征收、基础设施及公共设施配套建设，达到生地变熟地，具备土地出让条件。大运河指挥部由各区政府及规划、建设、水利、土地等二十余个单位组成，田志锋副市长任指挥。市政府及指挥部依法对项目建设全过程领导、指导、管理、监督；依法在政策上调控把关，安排资源配置，同时做好与公共利益的衔接。公司主要业务是对大运河两岸及纵深地区规划总面积约64平方公里土地进行开发。项目20%的土地留作城市公共建筑和公共服务用地，80%的土地用于市场开发。公司注册资本10亿元。按照公司投入的开发总成本，计提2%的管理费及9%的利润。由政府支付开发成本、管理费及利润。图STYLEREF1\s3SEQ图表\*ARABIC\s1图STYLEREF1\s3SEQ图表\*ARABIC\s11XX市土地利用规划（2006-2020）图STYLEREF1\s3SEQ图表\*ARABIC\s12现状用地综合评价图STYLEREF1\s3SEQ图表\*ARABIC\s13在建滨河道路工程图STYLEREF1\s3SEQ图表\*ARABIC\s14煤炭塌陷区分布影响因素分析整个三河六岸地区战略实施是个持久较长远的过程，考虑规划区未来发展的不确定性，规划初步分析了未来对地区发展可能产生影响的重要因素。图6-7XX市土地利用规划（2006-2020）图6-8现状用地综合评价图6-7XX市土地利用规划（2006-2020）图6-8现状用地综合评价图6-9在建滨河道路工程图6-10煤炭塌陷区分布其次，分期实施要考虑城市的发展势能。受制于跨河通道和城市发展方向，启动期内难以实现跨大运河的发展，北湖地区的建设刚刚起步，人口导入缓慢，设施建设尚不完善，实现跳跃式发展也有难度。三河六岸地区开发建设应依托原有的建设基础。第三，在现状土地使用分析基础上进行用地综合评价以确定近期适合开发地块。启动期用地选择原则上以拆迁压力小、现状建设条件简单，有开发条件的地区为主，适当结合一些旧村改造。该类地区主要集中在老运河城区段、大运河沿岸地区以及洸府河部分南部西岸地区。一些改造量大、地块权属情况复杂、或者仍在生产的产业用地的再开发可在中远期实施。第四，大型基础设施项目的实施时序。这些大项目对整个地区推进具有引领作用。如南水北调等水利工程、以及三河沿线的景观和道路工程。其中，滨河大道加宽工程是XX市“三河六岸”战略规划的重要道路工程，利用南水北调工程河道开挖土方填筑路基。目前，大运河的相关工程正在实施，近期可结合相关道路及景观工程进行适当的开发。老运河和洸府河涉及到沿岸的复杂用地状况，将采取逐步改造的策略，结合相关设施可择机分期重点推进。最后一个重要的因素是煤炭塌陷区的形成时间。湿地的形成对于未来空间结构和生态体系具有较重要的影响。目前来看，外围太白楼路以南的矿区仍未开采，湿地的形成时间仍需要一定的时间，而这将直接影响水博园项目，需要放在更长远视角审视。通过对上述影响因素的分析，规划建议开发建设主要分为三期进行，分别为启动期、近中期和远期。其中，启动期的影响因素较为明确，可设定较明确的目标，而近中期和远期只根据综合发展条件确定各阶段发展目标和发展重点。表STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s11开发建设时序具体影响因素时间段具体影响因素启动期南水北调工程、三河沿线景观整治近中期城市环路、老城工业退二进三、旧城更新远期城际铁路、旧城更新、智慧湖景观、外围水系整治景观提升、煤炭塌陷区形成开发时序启动期启动期的实施重点为“打基础、抓触媒”。该阶段主要以资金投入为主，基本做到资金投入与收益平衡。打基础，即实施三河景观整治提升工程，完成三河防洪、环境治理、市政等工程，完成滨河主要道路的建设，提高三河的可达性，同时，完成改造区域内的土地征储工作，为六岸开发奠定基础。抓触媒，即通过旗舰项目开发来聚集人气，带动周边地区用地开发。启动期内主要依托凤台观澜、运河之星、城市客厅、艺术村、洸府印象、济州之夜、古河水驿等旗舰项目带动周边的商业、居住地块开发。大运河以东地区沿城市环路建设商贸基地，强调商贸市场和物流联动发展。大运河东岸北部建设凤台观澜，恢复原有历史景点。南部建设艺术村，依托高校发展部分娱乐和创意产业。老运河沿线启动项目为济园景盛、济州之夜，其中济园景盛靠近大运河沿岸，建设文化创意园，发展相关旅游、文化产业，带动周边地区开发。济州之夜位于铁路以南，改造原有油库，作为酒吧、博物馆等设施，发展娱乐、餐饮、休闲等混合功能，打造24小时活力地区。洸府河沿岸启动项目为洸府印象和古河水驿，其中，洸府印象在现有办公和公园等设施基础上，完善滨河环境，增加服务设施，塑造为该片区的服务中心。古河水驿依托旅游集散中心，发展相关旅游服务、休闲游览项目。基础景观工程项目库基础景观工程主要包括三个方面：水系整治、基础设施建设和景观建设。表STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s12景观基础工程项目库类别项目内容水系整治京杭大运河整治工程洸府河中段整治工程老运河南段整治工程基础设施建设滨河大道工程西岗路工程车站南路南延工程启动区跨河桥梁工程启动区三通一平基础工程景观建设大运河沿线景观工程老运河南段景观工程主要干道沿线景观工程相关规划编制和管理现在启动期相关工作已经开展，具体可分为两部分，一是相关区段规划建设工作；二是将确定的重点地区（尤其是超级旗舰项目地区）的项目进行规划引导与控制，为以后建设打好基础。1、规划方案国际征集战略规划明确了三河六岸地区整体发展目标和规划原则，以此为指导，为更好开展启动期相关工程和地区开发建设，亟需组织下一阶段的规划编制工作，以保障后续工作的推进和有序展开。同时，通过国际方案征集，进行城市品牌营销和推广。现在XX已经对大运河沿线道路工程和绿化景观设计进行国际方案征集和咨询，设计范围覆盖滨江路以及道路两侧以外200米绿化，保证大运河两岸的城市建设品质。京杭大运河是南水北调工程通道，兼具调水、通航、景观、生态等多重功能，作为区域性重大工程，河道整治工程的启动，为沿线的景观塑造和城市开发带来了契机。同时还对XX大运河与古运河交汇地区组织城市设计国际方案征集。该地区基地位于古今运河交汇处，是城市向西生长的重要节点，距机场不到20公里，具备文化、交通、生态、环境等多方面优越的发展条件。随着城市向外扩张蓄势待发、大运河两岸综合开发的全面展开以及老运河的重新整治，基地已处在价值发现和价值再造的关键阶段。它需要远见卓识的理念与改革创新的精神，被赋予前瞻性的城市功能和区域性的价值定位，最大程度地发挥它对推动XX城市功能发展演化的作用。2、重点地区的强化对项目的控制根据战略规划确定的原则，指导相关规划编制，强化对地区开发建设的规划管理。对村庄搬迁、三河六岸地区建筑风格导引、地块开发强度、开发高度等方面提出针对性的管控要求。特别是旗舰项目运河之星周边几个地块建设项目，应保证相关界面对旗舰项目的影响最小，在尺度、高度、建筑色彩等方面加强管控。此外，村庄搬迁改造应符合战略规划确定的功能布局和空间结构，不影响今后地区发展。现对于近期要启动等项目根据三河六岸的规划建设要求进行了无缝对接。图STYLEREF1\s3SEQ图表\*ARABIC\s15强化相关地块的方案审查近中期近中期三河六岸主要实施重点为搭框架，强控制。该阶段启动期项目建设已经完成，旗舰项目的带动效应开始体现，三河六岸的地位和作用逐步得到提升，地区对市场和市民的吸引力开始增大。因此，近中期的工作重点应在基本确立的发展框架下，继续完善环境和地区功能，强化政府对土地开发的控制，持续推进新区开发和老区更新。随着地区环境优势、景观优势的体现，地块价值将大大提升，进入投资回报收益期。近中期开发地区主要包括：大运河以西推进运河新城的全面建设，发展居住、文化、商贸等功能，重点推进城市沙滩、曲乡艺海，运河论坛项目建设，以此带动整个河西地区发展；大运河东岸主要建设铁路以北滨河地区，推进旧城改造，增加公共设施配置，重点建设郭庄港这一旅游客运码头，打造城市客厅；老运河沿岸开发地区主要包括南环路以北，污水厂以南地区，以运河天地为核心，发展商业、娱乐等功能；洸府河沿线主要为铁路以南，南环路以北地区，逐步推进工业用地置换，增加沿河的公共设施，洸府河以西以都市绿野项目为核心，发展旅游、休闲功能。远期该阶段为三河六岸改造的成熟期，随着前两期的建设，外围水系整治景观提升，原有开发地区继续完善，规划范围内的大型建设基本完成，基本实现三河六岸的发展目标，与整个城市实现有机融合。远期随着城市建设的完善，物业发展日益成熟，产出主要依靠城市的税收、土地收益和资产经营，进入稳定的投资回报期。城际铁路开通将促进原站点周围地区的功能升级，进一步推动旧城更新；老运河沿线，实现老运河的有效保护和环境提升，旅游特色显现，以西苇渔歌为旗舰项目，进行主题地产开发，以主题居住、文化旅游为特色功能，完善运河新城建设；继续推进老运河沿线旧城更新，基本实现功能、环境提升，特别是城际铁路开通将促进原站点周围地区的功能升级，实现古韵街巷的发展目标；大运河西岸，建设慢城水岸项目，借鉴杭州良渚文化村的发展模式，发展旅游、休闲、居住等功能；洸府河西岸，通过智慧湖的建设，围绕湖面布局总部、研发创新等战略性产业，为整个XX城市的产业提升和经济转型提供发展动力。图STYLEREF1\s3SEQ图表\*ARABIC\s16XX三河六岸建设分期资金计算土地一级开发成本测算方法土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。详细内容如下：1、前期费用包括：立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费。委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用；工程勘察、测绘、定桩费用；环境影响评价分析费用；交通影响评价分析费用；地震影响评价分析费用；地价评估费用；工程设计费及施工图审查费；招标代理费、招标服务费；工程保险费；2、征地、拆迁费用征地补偿费用征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。房屋拆迁评估费、拆迁服务费部分地方规定“因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1～1.5%向征用拆迁单位收取评估费。”房屋拆迁管理费：不超过房屋拆迁补偿安置费用0.5%。房屋拆迁服务费：不超过房屋拆迁补偿安置费用的1.5％。拆除工程费用拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。其它指根据国家或地方政府要求在征地、拆迁过程中还需发生的各种费用，如：耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等等。3、公共区域市政基础设施建设费用区域内永久性道路、桥梁建设费用；市政管线建设费用（包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等）；市政场站建设费用（包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定）；配套公共设施建设费用（区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等）；4、区域内公共环境景观建设费用包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。5、区域内公共配套设施建设费用包括：幼儿园、中小学校、医药设施等公共服务设施。6、工程建设其他费用工程监理费竣工图编制费建设期区域管理费用项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用项目后评价费用7、管理费指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。有关地方规定通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。8、财务费用指一级开发过程中所发生的相关财务费用。其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。9、销售费用包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等。目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定，而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售，已实施完成的土地一级开发项目尚不多，因此没有太多的经验数据可供借鉴。这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算。也可以按预计销售收入的1%计取。10、应纳税费土地一级开发涉及的应纳税种主要有：营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、进口设备关税等，所得税。具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定。11、不可预见费包括基本预备费和涨价预备费。该项费用视不同阶段的测算精度不同，而以开发成本为基数，适当计取一定比例。表STYLEREF1\s4SEQ表格\*ARABIC\s11土地一级开发成本估算标准表序号项目名称估算标准一直接成本1前期费用1.1测绘费按照1.2万元/平方公里测算1.2城市设计、控规编制费按照74万元/平方公里测算1.3市政管网设计费按照造价的3%测算1.4道路、桥梁设计费按照造价的3%测算1.5河道、景观设计费按照5元/平方米测算1.6可研编制费包含整体项目及子项目的可研费用1.7环境分析评价费按总投资的0.012%测算1.8交通分析评价费咨询上海万畅交通科技公司的收费标准1.9地震分析评价费根据XX省地震安全性评价收费项目及标准测算1.10放线订桩费按照测绘费的30%测算1.11委托项目策划费按每个项目500万元测算1.12拆迁评估费按照安置成本的0.01%测算1.13出让评估费按照6万元/平方公里测算2征地补偿费2.1国有土地报批费管理费0.2万元/亩、社会保险金1.5万元/亩2.2集体存量土地征地费5.5万/亩征地费、管理费0.2万元/亩、社会保险金1.5万元/亩2.3集体非存量土地征地费（不含河道绿化、道路占地）2万/亩地上附着物补偿费（包括青苗费），5.5万/亩征地费，另加向省厅的报批费，包括：新增建设用地有偿使用费2.8万/亩，土地复垦费1.6万/亩，耕地占用税35元/㎡（2.33万/亩）,管理费0.2万/亩、社会保险金1.5万元/亩。购买土地指标25万/亩。2.4规划道路征地费3搬迁安置补偿费3.1房屋搬迁安置、补偿费按照任城、中区按集体土地每户220㎡安置，国有土地按1:1.3安置，附属物按集体土地每户1.5万，国有土地按220元/㎡；北湖按人均68㎡安置，附属物按平均补助每户2.5万元，安置房成本按照3170元/平方米的方案测算。3.2工厂搬迁安置、补偿费工厂按占地面积每亩90万元补偿4市政工程建设费4.1供水管网建设费4.1.1主管网单侧铺设DN600铸铁管4.1.2次管网单侧铺设DN300铸铁管4.1.3中水主管网DN2004.2供电管网建设费4.2.1主管网单侧铺设12根玻璃钢套管DN200，双电源（2*YJV22-340高压电缆）4.2.2次管网单侧铺设8根玻璃钢套管DN2004.3供暖管网建设费4.3.1主管网单侧铺设DN900焊接钢管，含保温4.3.2次管网单侧铺设DN500焊接钢管，含保温4.4燃气管网建设费4.4.1主管网DN300PE管4.4.2次管网DN200PE管4.5雨水管网建设费4.5.1主管网单侧铺设DN12004.5.2次管网单侧铺设DN8004.6污水管网建设费4.6.1主管网单侧铺设DN10004.6.2次管网单侧铺设DN6004.7通讯管网建设费4.7.1主管网6*DN110波纹管4.7.2次管网4*DN111波纹管4.8道路建设费4.8.1主干道道路宽度30米以上4.8.2次干道道路宽度24米以下4.9桥梁建设费每座按照1.2亿元测算4.10场地平整费按拆迁面积18元/平方米测算5公共配套设施建设费5.1消防设施建设费按照建设4个消防站、每个消防站建筑面积2000平方米、占地面积2500平方米计算5.2人防工程建设费按照人防建设6万平方米计算5.3高压电力改线、新建费5.3.1高压线高架改线费方式：铁塔、铁柱、双杆水泥柱5.3.2高压线入地改线费方式：电力隧道5.3.3高压变配电所拟建12个，建筑面积：2000m2/个6公共环境景观建设费6.1古运河生态景观工程建设费6.2大运河生态景观工程建设费6.3河道拓宽、改造建设费以梁济运河8公里改造成本为依据7不可预见费按照1-6项费用的5%测算二间接成本1融资费用按照利率6.65%、期限5年、年均融资额50亿测算2经营税金及附加按开发企业利润与管理费之和的5.65%计算3开发企业利润为土地开发总成本的9%4开发企业管理费为土地开发总成本的2%启动期资金计算水系整治工程整治范围水系整治工程范围涉及京杭大运河段、老运河段、洸府河段(详见下图2)。京杭大运河段：“火头湾—南二外环”段，长度18公里。现状内堤距约340米，河床底宽约60米，大堤外两侧分别控制200米绿化带。老运河南段:为“车站西路—南外环”段，长度为4.6公里。现状外堤内距约30-50米，河床底宽约20米，堤外两侧分别控制30米绿化带。启动期内以南段治理为主。洸府河段中段：“红星东路—南外环”段，长度为7.01公里。现状内堤距约210米，河床底宽约90米，大堤两侧分别控制100米绿化带。启动期以洸府河中段水系治理为主。整治内容包括河流综合整治包括河流水面拓宽、防洪堤加固绿化。成本测算京杭大运河：水面整理，现状水面约80米，拓宽后平均水面宽度约200米。河槽开挖按五年一遇，底宽160米，设计底高程28.7，边坡1:3；干方开挖土方530.21，综合单价15.94４元／立米；吹填开挖土方611.85，综合单价14.425元／立米；护岸采用生态护岸。由市水利局初步测算，工程总造价3.1亿元。老运河南段：水面整理：现状水面约30米，按规划多整理水面约21.8万平方米，由市水利局初步测算，水面整理费用约0.17亿元。洸府河中段：水面整理：现状水面约90米，整体清淤、整理水面，总面积约63.09平方米。由市水利局初步测算，水面整理费用约0.37亿元。基础设施建设整治范围主要为沿河道路和启动期地块（详见下图）的三通一平建设。整治内容大运河、洸府河的堤顶路建设、部分跨河桥梁以及启动期地块内的道路、管线等设施建设。成本测算启动期地块内涉及的基础设施建设包括滨河大道工程建设（总投资约3亿元）、西岗路工程建设（总投资约3亿元）、车站南路南延工程（总投资约0.45亿元）以及启动片区内的三通一平基础工程建设（总投资约0.9亿元）。滨水景观建设整治范围大运河沿线、老运河（越河-大运河段）、老运河（车站西路-滨湖路段）沿线以及部分主要干道的沿线区域。整治内容主要包括沿河、沿路的绿化景观建设。成本测算京杭大运河：堤内及堤外绿化：内堤距约270-320米，拓宽后水面宽度为200米，两侧绿化面宽度共70-120米。京杭大运河两侧各200米绿化，总长18公里。绿化总面积约918万平方米，平均造价140元/平方米，由市水利局、住建委初步测算，工程总造价约12.852亿元。老运河南段：堤内绿化：二滩绿化宽度约15米，堤内绿化面积约6.9万平方米。堤外绿化：老运河两侧各30米绿化，总长4.6公里，堤外绿化面积约27.6万平方米。工程总造价约1.74亿元。主要干道沿线景观建设，工程总造价约1.74亿元。表STYLEREF1\s4SEQ表格\*ARABIC\s12景观基础工程投资成本汇总类别项目内容成本（亿元）水系整治京杭大运河整治工程3.1洸府河中段整治工程0.37老运河南段整治工程0.17基础设施建设滨河大道工程3西岗路工程3车站南路南延工程0.45启动区跨河桥梁工程3.41启动区三通一平基础工程0.9景观建设大运河沿线景观工程12.852老运河南段景观工程1.74主要干道沿线景观工程0.97总计29.962开发用地选择三河六岸整体改造工程量较大，考虑到资金投入、土地指标等多种因素制约，将整体改造工程分启动期、近中期、远期三个阶段进行推进。启动期的重点为打基础，即以河流水系改造、基础设施建设及景观改造为主，资金来源以开发主体融资和周边地块开发收益为主。结合三河六岸周边的土地开发价值、土地开发可实施性等因素，有针对性地选择出以下地块（详见下图），作为启动期的土地开发。图STYLEREF1\s4SEQ图表\*ARABIC\s11XX市三河六岸启动期地块分布土地售价变化利润效益分析根据土地一级开发的估算标准，结合市国土局、市住建委、市水利局、城投公司等掌握的投资估算情况，将启动期内的地块成本及开发成本汇总如下，从目前确定选择的地块来看，启动期内投入与收入基本能够实现平衡。表STYLEREF1\s4SEQ表格\*ARABIC\s13项目启动期投入产出表地块编号地块名称地块面积（公顷）成本收入收入-成本备注征地成本（亿元）拆迁（亿元）三通一平成本（亿元）景观基础工程投资成本（亿元）其他费用（财务、税费等）土地出让单价（万元∕亩）土地收入（亿元）地块收益（亿元）1281.5263.34——1.04————22092.90——271.7616.1512.92——————22023.68——3209.7647.2037.76——————22069.22——459.8013.4610.76——————22019.73——534.047.66————————22011.23——6129.7229.19——0.48————22042.8