知名地产房地产成本管理制度

万科房地产成本本管理制度度目录一、总则1二、房地产成本本本管理职职责1（一）集团总部部部的成本本管理理职责11（二）开发企业业业的成本本管理理职责22三、房地产成本本本监控44（一）成本监控控控系统44（二）成本监控控控的要求求44四、房地产开发发发环节的的成本本控制66（一）立项环节节节的成本本控制制6（二）规划设计计计环节的的成本本控制77（三）施工招标标标环节的的成本本控制88（四）施工过程程程的成本本控制制8（五）工程材料料料及设备备管理理10（六）竣工交付付付环节的的成本本控制1111（七）工程结算算算管理1122（八）其他环节节节的成本本控制制13五、附则1333万科企业股份有有有限公司司房地产成本管理理理制度（讨论稿）一、总则1、为了增强强成成本控制制力度度，降低低成本本费用，提提高高市场竞竞争力力，根据据国家家有关法法规政政策，结结合集集团成本本管理理的要求求和经经验、教教训，制制定本制制度。2、成本管理理的的基本原原则是是：以市市场需需求为导导向、保保证质量量为前前提，过过程控控制为环环节、规规范操作作为手手段，提提高经经济效益益为目目的。3、成本监控控的任任务是：：遵守国国家有有关法规规政策策，落实实成本本岗位责责任制制，完善善成本本管理基基础，形形成有效效的成成本监控控系统统，努力力降低低成本，提提高高经济效效益。二、房地产成本本本管理职职责（一）集团团团总部的的成本本管理职职责1、制定、修修正正集团成成本管管理制度度，督督促、指指导各各开发企企业建建立完善善本单单位成本本管理理制度；；并跟跟踪、检检查执执行情况况，对对成本实实行制制度监控控。2、进行房地地产产市场调调研，对对房地产产市场场走势作作出分分析、判判断，及及时提供供、反反馈给集集团和和各开发发企业业管理层层作决决策参考考；保保持对国国家有有关法规规政策策和集团团成本本管理环环境的的了解，协协助助房地产产公司司争取优优惠政政策、处处理有有关政策策性问问题。3、组织各方方面专专业人士士对拟建建项目目进行实实地考考察、立立项听听证，按按立项项审批程程序审审查投资资估算算，把握握投资资决策，合合理理配置资资源，帮帮助房地地产公公司做好好项目目前期策策划中中的成本本控制制。立项项审查查的重点点是：：◆立项资料是否否否齐全、规规范范；◆市场定位位是否否明确、恰恰恰当；◆投资成本本估算算是否经经济、合合理；；◆投资回报报是否否符合集集团利润润目标标要求；；◆投资风险险能否否有效控控制。4、跟踪、落落实各各项目成成本计划划及其其执行情情况，适适时了解解各项项目成本本的实实际构成成，汇汇编集团团成本本报表；；分析析、总结结项目目成本控控制情情况，协协助、督督促各开开发企企业做好好项目目操作过过程中中的成本本控制制工作。5、建立成本本信息息监控中中心，及及时收收集各项项目成成本动态态资料料，为集集团管管理层提提供充充分、有有效的的决策依依据，并并按要求求将有有关意见见反馈馈给各开开发企企业。6、组织集团团成本本管理的的信息交交流，通通过培训训、双双向交流流、研研修会等等方式式，增进进全员员的成本本管理理意识，推推广广集团内内外成成本管理理经验验，寻求求降低低成本的的有效效途径，促促进进集团成成本管管理水平平的提提高。7、根据管理理的的需要，派派出出审计小小组对对项目成成本进进行阶段段审计计和决算算审计计，对项项目成成本发生生的合合理性、成成本本管理的的规范范性提出出审计计意见。并并结结合项目目收益益情况，考考核核项目的的成本本降低率率、投投入产出出率、投投资回报报率等等指标。8、逐步推行行成成本管理理及其其信息交交流电电脑化，搞搞好好成本管管理的的综合服服务。（二）开发发发企业的的成本本管理职职责1、认真执行行集集团成本本管理理制度，结结合合实际制制定本本单位成成本管管理制度度，并并自觉接接受总总部监督督。2、根据本单单位位业务发发展规规划、开开发能能力和市市场情情况，确确定项项目开发发计划划，组织织立项项调研、选选址址和前期期策划划，提出出立项项建议和和开发发设想，并并按按要求向向集团团总部提提交立立项可行行性报报告，履履行立立项审批批程序序。3、规划设计计阶阶段，应应按市市场定位位和成成本估算算准确确把握设设计方方案，组组织审审查设计计概算算的经济济合理理性，使使规划划设计既既符合合规范，又又体体现成本本控制制的意识识和要要求。4、客观、认认真地地进行项项目成本本费用用测算，编编制制项目成成本费费用计划划，确确定项目目及每每个单项项工程程的目标标成本本，分解解成本本费用控控制指指标，落落实降降低成本本技术术组织措措施。5、遵循基本本建设设程序，进进进行项目目实际际操作，对对房房地产成成本实实行项目目经理理负责制制和全全员全过过程控控制，对对可控控成本、变变动动成本和和成本本异常偏偏差实实行有效效监控控。保证证将成成本控制制在目目标成本本范围围内。6、正确处理理成本本、市场场、工程程质量量、开发发周期期、资源源、效效益之间间的关关系，防防止和和杜绝重重大工工程质量量事故故，努力力缩短短开发周周期，严严格控制制项目目的质量量成本本和期间间费用用，加速速投资资回报，提提高高投资回回报率率。7、组织项目目开开发成本本费用用核算，及及时时、全面面、准准确、动动态地地反映项项目成成本、费费用情情况，按按规定定编报成成本会会计报表表等有有关资料料。坚坚持成本本报告告制度，保保证证成本信信息交交流的及及时、有有效。8、熟悉、掌掌握国国家和当当地有关关法规规政策及及市场场需求、预预算算定额水水平等等成本控控制因因素，用用足用用活各种种政策策、资源源，提提高成本本控制制的预见见性，努努力寻求求降低低成本费费用的的途径。9、定期或不不定期期分析成成本结构构、差差异及其其原因因、监控控措施施及其效效果、经经验教训训，每每年至少少一次次，并将将分析析报告报报集团团总部财财务部部。三、房地产成本本本监控（一）成本监控控控系统1、根据集团团的管管理体制制，集团团建立立总部以以管理理监控为为中心心、各开开发企企业以操操作监监控为中中心的的房地产产成本本监控系系统。实实行总经经理领领导下、项项目目经理负负责、各各职能部部门具具体实施施的运运行机制制。2、各监控中中心心应树立立全员员成本意意识，对对房地产产成本本实行全全过程程监控。3、各开发企企业应应根据管管理需要要和项项目实际际情况况，设置置审算算部、工工程部部、财务务部等等成本管管理职职能部门门或岗岗位，保保证成成本控制制工作作的顺利利进行行（二）成本监控控控的要求求制度建建建设1、根据管理理的的需要，各各房房地产公公司应应制订和和完善善包括以以下几几方面内内容的的成本管管理制制度，并并报集集团总部部备案案：◆成本管理理责任任制及监监控程序序；◆计划管理理制度度(包括指标标、定定额、考考核管管理办法)；◆招、投标标管理理制度；；◆合同管理理制度度；◆工程(质质量、进度、监监监理、现现场、工工程盘点点、竣竣工验收收移交交)管理制度度；；◆预决算((包括括概算、设设设计变更更、现现场签证证、结结算、款款项拨拨付)管理制度度；；◆费用控制制制度度；◆材料设备备管理理制度。以上制度，各单单单位可分分别制制定也可可综合合制定。2、集团总部部应不不断总结结各开发发企业业成本控控制经经验，在在此基基础上，逐逐步步健全、完完善善集团房房地产产成本管管理制制度。计划管理1、各开发企企业应应按根据据项目开开发的的节奏，及及时时编制成成本计计划，并并跟踪踪、检查查、考考核计划划的执执行情况况：◆开发产品品成本本计划(按完全成成本本口径)；◆期间费用用计划划；◆降低成本本技术术组织措措施计划划。2、成本计划划以设设计概算算、施工工图预预算、成成本预预测和决决策为为依据，综综合合考虑各各种因因素进行行编制制，做到到目标标明确、先先进进、可行行，尽尽量数据据化、图图表化。3、各开发企企业业应完善善成本本考核办办法，确确立成本本降低低率、费费用节节约额、项项目目投资回回报率率等成本本考核核指标。分析检查1、各开发企企业业在成本本控制制过程中中，应应定期、按按开开发阶段段对房房地产成成本的的结构、差差异异及其原原因、控控制措施施及其其效果进进行分分析，以及时总总结结经验教教训，做做好下一一步成成本控制制工作作。分析析的重重点是：：◆计划及其其执行行情况；；◆实际成本本与预预算成本本、计划划成本本对比差差异及及其原因因；◆分析期内内控制制措施、效效效果、存存在问问题及改改进意意见、对对策；；◆评价、结论论与与提示。2、集团总部部根根据管理理需要要，应按按项目目就成本本控制制情况进进行分分析检查查。信息交流1、应报集团团总部部的常规规性成本本资料料主要包包括：：◆项目基本情情况况；◆按会计制制度规规定应编编报的成成本核核算报表表；◆成本动态态情况况及其分分析资料料；◆当地政策策性收收费项目目、内容容、标标准、依依据及及政策的的适用用期限、收收费费部门。2、按例外管管理原原则，对对下列成成本异异常偏差差及其其处置办办法，应应随时报报集团团总部：：◆当地有关关法规规政策的的重大调调整；；◆成本超降降率占占单项工工程成本本总额额10%以上、占占其其本身预预算成成本或计计划成成本30%以上的的的项项目、事事件(包括停工工、严严重窝工工、重重大设计计变更更、计划划外增增减项目目、现现场签证证、工工程质量量事故故等因素素影响响造成的的成本本增、减减项目目、事件)；◆合作条件件更改改；◆补交地价价。3、各开发企企业业应建立立成本本信息库库，互互相交流流成本本控制的的经验验教训。四、房地产开发发发环节的的成本本控制（一）立项环节节节的成本本控制制1、各单位新项项目目立项时必必必须向集集团总总部提交交《立立项请示示》和和详细的的《可可行性研研究报报告》，并并经经集团立立项听听证会讨讨论通通过。《可可行行性研究究报告告》除应应具备备地块基基础资资料、周周边环环境及其其发展展趋势、合合作作方背景景、合合作方式式及条条件、初初步规规划设计计方案案、开发发节奏奏及市场场定位位等基础础内容容外，还还须包包括以下下内容容：◆成本费用用估算算和控制制目标及及措施施；◆投资及效效益测测算、利利润体现现安排排；◆税务环境境及其其影响；；◆资金计划划；◆《竞投方方案》（仅仅限限招标、拍拍卖卖项目）；；◆投资风险险评估估及相应应的对策策；◆项目综合合评价价意见。2、《可行性性研究究报告》应应应至少在在立项项听证会会前提提前一周周上交交集团总总部。3、若项目立立项后后，合作作条件或或招标标、拍卖卖条件件等关键键因素素发生变变化，并并将对我我方构构成重大大不利利影响时时，应应重新向向集团团总部提提交《立立项申请请》。4、招标或拍拍卖项项目的竞竞价不得得突破破集团批批准的的最高限限价；；合作建房房项项目要充充分考考虑地价价款的的支付方方式及及相应的的资金金成本。5、招标、拍拍卖合合同或合合作开发发合同同应经集集团总总部律师师审核核后正式式签署署。（二）规划设计计计环节的的成本本控制1、规划设计计单位位的选择择由各开开发单单位自行行负责责，但应应遵循循以下原原则：：◆能由集团团内部部完成的的规划设设计工工作，应应由集集团内部部自行行完成；；◆需委托设设计院院进行的的规划设设计工工作，应应采取取招标方方式，择择优确定定。2、总体规划划设计计方案（必必必须包括括建造造成本控控制总总体目标标），应应首先上上报集集团领导导牵头头组织的“规划设计计方方案听证证会”审查，获获通通过后方方可进进入下一一设计计阶段（如如单单体设计计、扩扩初设计计、施施工图设设计）。每每每一阶段段都必必须要求求设计计单位出出具《设设计概（预预）算算》，并并在与与上一阶阶段的的概（预预）算算进行认认真分分析、比比较的的基础上上，编编制我方方的《建建造成本本概（预预）算》，确确定各成本单单项的控制目目标，并以此此控制下一阶阶段的设计。3、施工图设设计合合同应具具备有关关钢筋筋、混凝凝土等等建材用用量要要求的条条款，并并载明：：设计计单位的的《施施工图预预算》原原则上不不得突突破我方方编制制的《建建造成成本预算算》。4、设计、工工程、预预算人人员应会会同监监理人员员组成成联合小小组，对对施工图图的技技术性、安安全全性、周周密性性、经济济性（包包括建成成后的的物业管管理成成本）等等进行行会审，提提出出明确的的书面面审查意意见，并并督促设设计单单位进行行修正正，避免免或减减少设计计不合合理甚至至失误误所造成成的投投资损失失浪费费。（三）施工招标标标环节的的成本本控制1、除垄断性性质的的工程项项目外，其其他他工程的的施工工或作业业单位位，不得得指定定。2、主体施工工单位位的选择择，必须须采取取公开或或邀请请招标方方式进进行。3、应组织设设计、工工程、预预算、财财务四四大专业业人员员联合组组成招招标工作作小组组，就招招标范范围、招招标内内容、招招标条条件等进进行详详细、具具体的的策划，拟拟订订标书，开开展展招标活活动；；对投标标单位位应就其其资质质、经济济实力力、技术术力量量、以往往施工工项目和和施工工管理水水平等等进行现现场考考察，提提出书书面考察察意见见；对投投标情情况进行行评估估，提出出书面面评估意意见。4、同等条件件下，应应尽量量选择企企业类类别或工工程类类别高而而取费费较低的的单位位。5、凡投资额额超过过人民币币1,00000万元的工工程程项目若若采取取邀请招招标方方式，应应事后后向集团团总部部提交有有关招招标、评评标等等工作的的文字字备忘。6、零星工程程应当当在两个个以上的的施工工单位中中，综综合考察察其技技术力量量、报报价等进进行选选择。7、垄断性质质的工工程项目目（如水水、电电、气等等）应应尽力进进行公公关协调调，最最大程度度降低低造价。8、施工合同同谈判判人员至至少应包包括工工程、预预算两两方面的的专业业人员，合合同同条件必必须符符合招标标条件件，合同同条款款及内容容概念念应清晰晰，不不得因工工程紧紧而不签签合同同就开工工。9、应建立健健全施施工队伍伍档案，跟跟踪踪评估其其资信信、技术术力量量等。10、出包工工程应严严禁擅擅自转包包。（四）施工过程程程的成本本控制制现场签证1、现场签证证要反反复对照照合同及及有关关文件规规定慎慎重处理理。2、现场签证证必须须列清事事由、工工程实实物量及及其价价值量，并并由由甲方主主管工工程师和和预算算人员以以及监监理单位位现场场管理人人员共共同签名名，其其中甲方方预算算人员必必须对对工程量量、单单价、用用工量量负责把把关。现现场签证证的具具体审批批程序序与权限限，由由各开发发企业业自行制制定。3、现场签证证必须须按当时时发生当当时签签证的原原则，在在事后五五日内内办理完完毕，严严禁事后后补签签。签证证内容容、原因因、工工程量必必须清清楚明了了，涂涂改后的的签证证及复印印件不不得作为为结算算依据。4、凡实行造造价大大包干的的工程和和取费费系数中中已计计取预算算包干干费或不不可预预见费的的工程程项目，在在施施工过程程中不不得办理理任何何签证。5、因业主要要求或或者因设设计不当当，确确实需要要变更更设计的的，应应填写《设设计计变更审审批表表》并编编制预预算，经经设计计、监理理单位位和我方方有关关负责人人认可可后，方方可办办理，办办理过过程中必必须对对照有关关设计计、施工工或售售楼合同同，明明确经济济责任任，杜绝绝盲目目签证。我我方方设计变变更的的审批权权限由由各开发发单位位根据自自身实实际情况况确定定。工程质量量量与监理理1、项目开工工前，原原则上上应通过过招标标方式择择优选选择具有有合法法资格与与有效效资质等等级的的监理单单位。监监理单位位应与与所监理理工程程的施工工单位位和供货货商无无利益关关系。2、工程质量量监控控人员应应要求监监理单单位密切切配合合，严格格把关关。一旦旦发现现质量事事故，必必须组织织有关关部门详详细调调查、分分析事事故原因因，提提交事故故情况况报告及及防患患措施，明明确确事故责责任并并督促责责任单单位，按按照质质检部门门认可可的书面面处理理方案予予以落落实。事事故报报告与处处理方方案应一一并存存档备案案。3、应特别重重视隐隐蔽工程程的监理理和验验收。隐隐蔽工工程的验验收，必必须由工工程、预预算人员员联合合施工单单位、质质检部门门共同同参加并并办理理书面手手续。凡凡未经验验收签签证的，应应要要求施工工单位位不得隐隐蔽和和进入下下道工工序施工工。隐隐蔽工程程验收收记录按按顺序序进行整整理，存存入工程程技术术档案。工程进度度度款1、原则上不不向施施工单位位支付备备料款款。确需需支付付者，应应不超超过工程程造价价的15%%，并在在工程进进度款款支付到到工程程造价500%%时开始抵抵扣扣预付备备料款款。2、工程进度度款的的拨付应应当按下下列程程序办理理：◆施工单位位按月月报送施施工进度度计划划和工程程进度度完成月月报表表；◆工程、预预算部部门会同同监理人人员，对对照施工工合同同及进度度计划划，审核核工程程进度内内容和和完工部部位（主主体结构构及隐隐蔽工程程部分分须提供供照片片）、工工程质质量证明明等资资料；◆预算部门门整理理复核工工程价值值量；；◆经财务部部门审审核后按按有关批批准程程序付款款并登登记付款款台帐帐。3、应要求施施工单单位在我我方开户户银行行开具结结算帐帐户，以以便为为我方融融洽银银企关系系和监监督工程程款项项的使用用提供供便利。4、工程进度度款支支付达到到工程造造价885%时，原原则上应应停止止付款，预预留留至少100%%工程尾款款和和5%保修款款，以以便掌握握最终终结算主主动权权。（五）工程材料料料及设备备管理理1、项目开工工前前，设计计或工工程管理理部门门应及时时列出出所需材材料及及设备清清单，一一般按照照下列列原则决决定甲甲供、甲甲定乙乙供和乙乙供，并并在工程程施工工承包合合同中中加以明明确：：2、甲方能找找到到一级建建材市市场的、有有进进口免税税计划划指标的的、有有特殊质质量要要求和价价格浮浮动幅度度较大大的材料料和设设备，应应实行行甲供或或甲定定乙供，其其余余实行乙乙供；；3、实行甲供供或或甲定乙乙供的的材料和和设备备应尽量量不支支付采购购保管管费。4、应按工程实实实际进度合合理理安排采采购数数量和具具体进进货时间间，防防止积压压或造造成窝工工现象象。5、甲供材料、设设设备的采采购必必须进行行广泛泛询价，货货比比三家，也也可可在主要要设备备和大宗宗建材材采购上上采用用招标方方式。在在质量、价价格格、供货货时间间均能满满足要要求的前前提下下，应比比照下下列条件件择优优确定供供货单单位：◆能够实行行赊销销或定金金较低的的供货货商；◆愿意以房房屋抵抵材料款款，且接接受正正常楼价价的供供货商；；◆能够到现现场安安装，接接受验收收合格格后再付付款的的供货商商；◆售后服务务和信信誉良好好的供货货商。6、工程管管管理部门门对到到货的甲甲供材材料和设设备的的数量、质质量量及规格格，要要当场检检查验验收并出出具检检验报告告，办办理验收收手续续，妥善善保管管。对不不符合合要求的的，应应及时退退货并并通知财财务部部拒绝付付款。7、《采购合合同》中中必须须载明：：因供供货商供供货不不及时或或质量量、数量量等问问题对工工程进进度、工工程质质量造成成影响响和损失失的，供供货商必必须承承担索赔赔责任任。8、各单位必须须须建立健全全材材料的询询价、定定价、签签约、进进货和验验收保保管相分分离的的内部牵牵制制制度，不不得促促成由一一人完完成材料料采购购全过程程的行行为。9、对于乙供材材材料和设备备，我我方必须须按认认定的质质量及及选型，在在预预算人员员控制制的价格格上限限范围内内抽取取样板，进进行行封样，并并尽尽量采取取我方方限价的的措施施。同时时在材材料和设设备进进场时应应要求求出具检检验合合格证。10、材料的代代代用应由由工程程管理部部门书书面提出出，设设计单位位和监监理单位位通过过，审算算部门门同意，领领导导批准。11、甲供材料料料、设备备的结结算必须须凭供供货合同同、供供货厂家家或商商检部门门的检检验合格格证和和我方工工程管管理部门门的验验收检验验证明明以及结结算清清单，经经审算算、财务务部门门审核无无误后后，方能能办理理结算。（六）竣工交付付付环节的的成本本控制1、单项工程程和项项目竣工工应经过过自检检、复查查、验验收三个个环节节才能移移交。2、设计、工程程程、审算、销销售和物业管管理部门必须须参加工程结结构验收、装装修验收及总总体验收等，“移交证明书”应由施工单单位、监理单单位和物业公公司同时签署署。3、凡有影响响使用用功能和和安全及及不合合设计要要求的的结构部部位、安安装部位位、装装饰部位位和设设备、设设施，均均应限期期整改改直到复复验合合格。因因施工工单位原原因延延误工程程移交交，给我我方造造成经济济损失失的，要要按合合同追究究其责责任。4、工程移交交后，应应按施施工合同同有关关条款和和物业业管理规规定及及时与施施工单单位签订订《保保修协议议书》，以以以明确施施工单单位的保保修范范围、保保修责责任(包括验收收后后出现的的质量量问题的的保修修责任的的约定定)及处罚措措施施等。5、采取一次次性扣扣留保修修金、自自行保保修的开开发企企业，应应对保保修事项项及其其费用有有充分分的预计计，留留足保修修费用用。6、甲方按租租售售承诺先先行垫垫付的属属保修修范围的的费用用，应在在工程程承包合合同中中便明确确有乙乙方承担担。（七）工程结算算算管理1、工程竣工工结算算应具备备以下基基本条条件：◆符合合同同（协协议）有有关结算算条款款的规定定；◆具备完整整有效效的质量量评定结结果和和符合规规范要要求的竣竣工验验收资料料；◆项目设计计变更更、现场场签证及及其他他有关结结算的的原始资资料齐齐备；◆工程遗留留问题题已处理理完毕；；◆施工单位位结算算书按要要求编制制，所所附资料料齐全全。2、工程结算算要要以我方方掌握握的设计计变更更和现场场签证证为准，施施工工单位提提供的的设计变变更和和现场签签证，一一般只能能作为为参考。3、“点工”必须按照定定额额价计取、结结算。4、审算部门门应详详细核