知名地产成本核算方法与过程控制

万科成本核算方方法与过程程控制一、成本核算的的的基本程程序成本核算的一般般般步骤依依次如如下：1.根据成本核核算算对象的确确确定原则则和项项目特点点，确确定成本本核算算对象。2.设置有关成成本本核算会计计计科目，核核算算和归集集开发发成本及及费用用。3.按受益原则则和和配比原则则则，确定定应分分摊成本本费用用在各成成本核核算对象象之间间的分配配方法法、标准准。4.将归集的开开发发成本费用用用按确定定的方方法、标标准在在各成本本核算算对象之之间进进行分配配。5.编制项目开开发发成本计算算算表，计计算各各成本核核算对对象的开开发总总成本。6.正确划分已已完完工和在建建建开发产产品之之间的开开发成成本，分分别结结转完工工开发发产品成成本。7.正确划分可可售售面积、不不不可售面面积((由主管部部门门划分提提供))，根据有有关关规定分分别计计算可售售面积积、不可可售面面积应负负担的的成本，正正确确结转完完工开开发产品品的销销售成本本。8.编制成本报报表表，根据成成成本核算算和管管理要求求，总总括反映映各成成本核算算对象象的成本本情况况。二、成本核算对对对象的确确定1.成本核算对对象象的确定原原原则(1)满足成本本本计算的的需要要；(2)便于成本本本费用的的归集集；(3)利于成本本本的及时时结算算；(4)适应成本本本监控的的要求求。2.成本核算对对象象的确定方方方法根据成本核算对对对象的确确定原原则，并并结合合项目实实际情情况，确确定具具体成本本核算算对象。(1)成片分期期期（区）开开发发的项目目，可可以以各各期((区)为成本本核算对对象。(2)同一项目目目有裙楼楼、公公寓、写写字楼楼等不同同功能能的，在在按期期(区)划分分成本核核算对对象的基基础上上，还应应按功功能划分分成本本核算对对象。(3)同一小区区区、同一一期有有高层、多多层层、复式式等不不同结构构的，还还应按结结构划划分成本本核算算对象。(4)根据核算算算和管理理需要要，对独独立的的设计概概算或或施工图图预算算的配套套设施施，不论论其支支出是否否摊入入房屋等等开发发产品成成本，均均应单独独作为为成本核核算对对象。对于于只只为一个个房屋屋等开发发项目目服务的的、应应摊入房房屋等等开发项项目成成本且造造价较较低的配配套设设施，可可以不不单独作作为成成本核算算对象象，发生生的开开发费用用直接接计入房房屋等等开发项项目的的成本。三、成本费用项项项目及核核算内内容1.成本费用项项目目开发产品成本核核核算应视视开发发产品的的具体体情况，按按制制造成本本法设设置成本本项目目。成本本项目目一般包包括下下列八项项：土土地获得得价款款、开发发前期期准备费费、主主体建筑筑工程程费、主主体安安装工程程费、社社区管网网工程程费、园园林环环境工程程费、配配套设施施费、开开发间接接费。2.各成本项目目的的核算内容容容(1)土地获得得得价款指为取得土地开开开发使用用权而而发生的的各项项费用，主主要要包括以以下内内容：①政府地价及市市市政配套费费：：支付的的土地地出让金金、土土地开发发费，向向政府部部门交交纳的大大市政政配套费费、交交纳的契契税、土土地使用用费、耕耕地占用用税，土土地变更更用途途和超面面积补补交的地地价。②合作款项：补补补偿合作方方地地价、合合作项项目建房房转入入分给合合作方方的房屋屋成本本和相应应税金金等。③红线外市政设设设施费：红红线线外道路路、水水、电、气气、通通讯等建建造费费、管线线铺设设费、接接口补补偿费。④拆迁补偿费：：：有关地上上、地地下建筑筑物或或附着物物的拆拆迁补偿偿净支支出，安安置及及动迁支支出，农农作物补补偿费费，危房房补偿偿费等。(2)开发前期期期准备费费指在取得土地开开开发权之之后、项项目开发发前期期的水文文地质质勘察、测测绘绘、规划划、设设计、可可行性性研究、筹筹建建、“三通一一平”等前期期费用。主主要要包括以以下内内容：①勘察设计费a.勘测丈量费费：：包括初勘勘勘、详勘勘等。主主要有：：水文文、地质质、文文物和地地基勘勘察费，沉沉降降观测费费，日日照测试试费、拨拨地钉桩桩验线线费、复复线费费、定线线费、施施工放线线费、建建筑面积积丈量量费等。b.规划设计费费：：规划费：方案招招招标费、规规划划设计模模型制制作费、方方案案评审费费、效效果图设设计费费、总体体规划划设计费费。设计费：施工图图图设计费费、修修改设计计费、环环境景观观设计计费等。其他：可行性研研研究费、制制图图、晒图图、赶赶图费、样样品品制作费费等。c.建筑研究用用房房费：包括括括材料及及施工工费②报批报建增容容容费a.报批报建费费：：包括安检检检费、质质检费费、标底底编制制费、交交易中中心手续续费、人人防报建建费、消消防配套套设施施费、散散装水水泥集资资费、白白蚁防治治费、墙墙改基金金、建建筑面积积丈量量费、路路口开开设费等等、规规划管理理费、新新材料基基金((或墙改专专项项基金)、教教师住宅宅基金金(或中小学学教师住住宅补补贴费)、拆拆迁管理理费、招招投标管管理费费等。项目整体性报批批批报建费费：项项目报建建时按按规定向向政府府有关部部门交交纳的报报批费费。b.增容费：包包括括水、电、煤煤气增容费③“三通一平”费费费：a.临时道路：：接接通红线外外外施工用用临时时道路的的设计计、建造造费用用。b.临时用电：：接接通红线外外外施工用用临时时用电规规划设设计费、临临时时管线铺铺设、改改造、迁迁移、临临时变压压器安安装及拆拆除费费用。c.临时用水：：接接通红线外外外施工用用临时时给排水水设施施的设计计、建建造、管管线铺铺设、改改造、迁迁移等费费用。d.场地平整：：基基础开挖前前前的场地地平整整、场地地清运运、旧房房拆除除等费用用。④临时设施费a.临时围墙：：包包括围墙、围围栏设计、建建造、装饰费费用。b.临时办公室室：：租金、建建建造及装装饰费费用。c.临时场地占占用用费：含施施施工用临临时占占道费、临临时时借用空空地租租费。d.临时围板：：包包括设计、建建造、装饰费费用。(3)主体建筑筑筑工程费费指项目开发过程程程中发生生的主主体内列列入土土建预算算内的的各项费费用。主主要包括括：①基础造价：包包包括土石方方、桩桩基、护护壁（坡坡）工程程费，基基础处理理费、桩桩基咨询询及检检测费、降降水水。②结构及粗装修修修造价：主主要要包括砼砼框架架（含独独立柱柱基和条条基等等浅基础础）、砌砌体、找找平及及抹灰、防防水水、垂直直运输输、脚手手架、超超高补贴贴、散散水、沉沉降缝缝、伸缩缩缝、底底层花园园砌体体（高层层建筑筑的裙楼楼有架架空层，原原则则上架空空层结结构列入入裙楼楼、有转转换层层结构并并入塔塔楼）。③门窗工程：主主主要包括单单元元门、入入户门门、户内内门、外外墙门窗窗、防防火门的的费用用。④公共部位精装装装修费：主主要要包括大大堂、电电梯厅、楼楼梯梯间、屋屋面、外外立面及及雨蓬蓬的精装装修费费用。⑤户内精装修费费费：主要包包括括厨房、卫卫生生间、厅厅房、阳阳台、露露台的的精装修修费用用。(4)主体安装装装工程费费①室内水暖气电电电管线设备备费费；a.室内给排水水系系统费（自自自来水／／排水水／直饮饮水／／热水）；；b.室内采暖系系统统费（地板板板热／电电热膜膜／分户户燃气气炉／管管道系系统／暖暖气片片）；c.室内燃气系系统统费；d.室内电气工工程程费：包括括括楼栋及及单元元配电箱箱、电电表箱、户户配配电箱、管管线线敷设、灯灯具具、开关关插座座、含弱弱电工工程管盒盒预埋埋。②室内设备及其其其安装费a.通风空调系系统统费：包括括括空调设设备及及安装费费用、空空调管道道、通通风系统统费用用；b.电梯及其安安装装费；c.发电机及其其安安装费：包包包括发电电机供供货、安安装、机机房降噪噪费；；d.消防系统费费：：包括水消消消防、电电消防防、气体体灭火火、防排排烟工工程费；；e.人防设备及及安安装费：包包包括密闭闭门、气气体过滤滤装置置等。③弱电系统费a.居家防盗系系统统费用：包包包括阳台台及室室内红外外探测测防盗、门门磁磁、紧急急按扭扭等；b.对讲系统费费用用：包括可可可视及非非可视视对讲系系统费费用；c.三表远传系系统统费用：包包包括水、电电、气气远程抄抄表系系统费用用；d.有线电视费费用用：包括有有有线电视视、卫卫星电视视主体体内外布布线及及终端插插座费费用；e.电话系统费费用用：包括主主主体内外外布线线及终端端插座座费用；；f.宽带网：包包括括主体内外外外布线及及终端端插座费费用。(5)社区管网网网工程费费①室外给排水系系系统费a.室外给水系系统统费：主要要要包括小小区内内给水管管道、检检查井、水水泵泵房设备备、及及外接的的消火火栓等费费用；；b.雨污水系统统费费用。②室外采暖系统统统费：主要要包包括管道道系统统、热交交换站站、锅炉炉房费费用③室外燃气系统统统费：主要要包包括管道道系统统、调压压站④室外电气及高高高低压设备备费费a.高低压配电电设设备及安装装装：包括括红线线到配电电房的的高压线线、高高压柜、变变压压器、低低压柜柜及箱式式变压压设备费费用；；b.室外强电管管道道及电缆敷敷敷设：室室外强强电总平平线路路部分费费用；；c.室外弱电管管道道埋设：包包包括用于于电视视、电话话、宽宽带网、智智能能化布线线的管管道预埋埋、检检查井等等费用用。⑤室外智能化系系系统费a.停车管理系系统统费用：包包包括露天天停车车场管理理系统统、地下下室或或架空层层停车车场管理理系统统的费用用；b.小区闭路监监控控系统费用用用：包括括摄像像头、显显示屏屏及电气气系统统安装等等费用用；c.周界红外防防越越系统费用用用：红外外对扫扫等；d.小区门禁系系统统费用；e.电子巡更系系统统费用；f.电子公告屏屏费费用。(6)园林环境境境工程费费指项目所发生的的的园林环环境造造价，主主要包包括：②绿化建设费费：：包括公共共共绿化、组组团团宅间绿绿化、一一楼私家家花园园、小区区周边边绿化支支出；；②建筑小品：雕雕雕塑、水景景、环环廊、假假山等等；③道路、广场场建建造费：道道道路广场场铺设设、开设设路口口工程及及补偿偿费等；；④围墙建造费费：：包括永久久久性围墙墙、围围栏及大大门；；⑤室外照明：：室室外照明电电电气工程程，如如路灯、草草坪坪灯；⑥室外背景音音乐乐；⑦室外零星设施施施：儿童游游乐乐设施、各各种种指示牌牌、标标识牌、示示意意图、垃垃圾桶桶、座椅椅、阳阳伞等。(7)配套设施施施费指房屋开发过程程程中，根根据有有关法规规，产产权及收收益权权不属于于开发发商，开开发商商不能有有偿转转让也不不能转转作自留留固定定资产的的公共共配套设设施支支出。主主要包包括以下下几类类：①在开发小区内内内发生的不不会会产生经经营收收入的不不可经经营性公公共配配套设施施支出出，包括括居委委会、派派出所所、岗亭亭、儿儿童乐园园、自自行车棚棚等；；②在开发小区内内内发生的根根据据法规或或经营营惯例，其其经经营收入入归于于经营者者或业业委会的的可经经营性公公共配配套设施施的支支出，如如建造造幼托、邮邮局局、图书书馆、阅阅览室、健健身身房、游游泳池池、球场场等设设施的支支出；；③开发小区内城城城市规划中中规规定的大大配套套设施项项目不不能有偿偿转让让和取得得经营营收益权权时，发发生的没没有投投资来源源的费费用；④对于产权、收收收入归属情情况况较为复复杂的的地下室室、车车位等设设施，应应根据当当地政政府法规规、开开发商的的销售售承诺等等具体体情况确确定是是否摊入入本成成本项目目。如开发发商通过过补交地地价或或人防工工程费费等措施施，得得到政府府部门门认可，取取得得了该配配套设设施的产产权，则则应作为为经营营性项目目独立立核算。该成本项目下按按按各项配配套设设施设立立明细细科目进进行核核算，如如：a.游泳池：土土建建、设备、设设施；b.业主会所：：设设计、装修修修费、资资产购购置、单单体会会所结构构；c.幼儿园：建建造造成本及配配配套资产产购置置；d.学校：建造造成成本及配套套套资产购购置；；e.球场；f.设备用房：：配配电房、水水水泵房土土建及及装修费费；g.车站建造费费：：土建、设设设备、各各项设设施。(8)开发间接接接费开发间接费核算算算与项目目开发发直接相相关、但但不能明明确属属于特定定开发发环节的的成本本费用性性支出出；以及及项目目营销设设施建建造费。①工程管理费a.工程监理费费：：支付给聘聘聘请的项项目或或工程监监理单单位的费费用；；b.预结算编审审费费：支付给给给造价咨咨询公公司的预预结算算的编制制、审审核费用用；c.行政管理费费：：直接从事事事项目开开发的的部门的的人员员的工资资、奖奖金、补补贴等等人工费费以及及直接从从事项项目开发发的部部门的行行政费费；d.施工合同外外奖奖金：赶工工工奖、进进度奖奖；e.工程质量监监督督费：建设设设主管部部门的的质监费费；f.安全监督费费：：建设主管管管部门的的安监监费；g.工程保险费费。②营销设施建造造造费a.广告设施及及发发布费：车车车站广告告、路路牌广告告；b.销售环境改改造造费：会所所所、推出出销售售楼盘(含示示范单位)周周围等销销售区区域销售售期间间的现场场设计计、工程程、装装饰费；；临时时销售通通道的的设计、工工程程、装饰饰等费费用；c.售楼处装修修、装装饰费：：设计、工工程程、装饰饰等；；d.样板间：包包括括样板间设设设计、装装修、家家具、饰饰品以以及保洁洁、保保安、维维修费费。主体体外搭搭设的样样板间间还包括括建造造费用；；主体体内样板板间销销售后回回收的的设计、装装修修、家具具、家家私等费费用，在主主营业务收收入中单列列或单独记记录，考核核时从总费费用中扣除除。③资本化借款费费费用包括直接用于项项项目开发发所借借入资金金的利利息支出出、折折价或溢溢价摊摊销和辅辅助费费用，以以及因因外币借借款而而发生汇汇兑差差额。因因借款款而发生生的辅辅助费用用包括括手续费费等。④物业管理完善善善费包括按规定应由由由开发商商承担担的由物物业管管理公司司代管管的物业业管理理基金、公公建建维修基基金或或其他专专项基基金；以以及小小区入住住前投投入的物物业管管理费用用。(9)期间费用用用包括管理费用、营营业费用、财财务费用三三类，均不不属于房地地产的制造造成本范畴畴。四、会计科目与与与帐簿设设置1.“开发成本本”科科目该科目核算产品品品开发过过程中中所发生生的各各项费用用。各各级明细细科目目的设置置详见见“房地产成成本核算算科目目明细表”。成本管理软件运运运用成熟熟的单单位，可可以将将明细科科目仅仅设置到到二级级，即八八项成成本项目目，三三级、四四级明明细数据据在成成本管理理软件件中保存存。成成本项目目数据据必须定定期（月月、季度度）与与成本管管理软软件中的的相应应数据进进行核核对，并并保持持一致。在各级明细科目目目下，应应按各各成本核核算对对象设立立核算算项目，成成本本核算对对象可可分层次次设立立。为了归集暂时不不不能确定定特定定成本核核算对对象的成成本，以以及需要要先归归集后分分配的的成本，在在每每个项目目的成成本核算算对象象中，加加设一一条“待分摊摊成本”进行行归集。成本核算对象的的的具体设设置参参见下图图：项目开工前，所所所有成本本均在在成本核核算对对象“拟开发发土地”中核核算；项项目开开工后，将将已已开工部部分逐逐期自“拟开开发土地”中中转入“在建建×期”。具具体核算算要求求详见《万万科科集团存存货核核算规范范》。2.“开发间接接费”科目该科目归集和分分分配与项项目开开发直接接相关关、但不不能明明确属于于特定定开发环环节的的成本费费用性性支出；；以及及项目营营销设设施建造造费。这类费用先归集集集，再按按一定定标准分分配计计入各成成本核核算对象象。各各级明细细科目目的设置置详见见“房地产成成本核算算科目目明细表”。3.“预提费用用”科科目核算按权责发生生生制原则则计提提的，应应由本本受益期期、受受益对象象承担担的已经经发生生或将要要发生生、但尚尚未支支付的成成本、费费用。(1)费用预提提提的时间间：至至少每季季度末末预提一一次；；(2)费用预提提提的范围围：对对完工开开发产产品应进进行成成本预提提，未未完工产产品按按实际支支付金金额核算算成本本；(3)费用预提提提的金额额：以以成本管管理软软件中的的动态态成本总总额减减帐面已已列入入成本总总额的的差额计计提。(4)核算方法法法：预提提时，借借记“开发成成本—成本预预提及结结转”，贷记本本科目；次次月月初，再再将上述分分录用红字字冲回。4.“待摊费用用”科科目按权责发生制原原原则核算算在本本期发生生但应应由本期期及以以后各期期共同同负担的的、分分摊期限限在一一年以内内的费费用。5.“完工开发发产品品”科目目核算已开发完成成成并验收收合格格的开发发产品品的库存存实际际成本。房地产成本核算算算科目明明细表表（如下下图）五、成本费用的的的归集与与分配配1.土地获得价价款款一般能分清成本本本核算对对象的的，可直直接将将土地成成本计计入特定定的成成本核算算对象象中；如如果分分不清成成本核核算对象象，可可先在“土地地获得价价款”之之“待分摊成成本”的核算算项目进进行归归集，然后后再在有有关成本本核算算对象间间分配配；也可可以不不进行归归集而而直接通通过设设定分摊摊方法法分配计计入有有关成本本核算算对象。有有关关分配方方法如如下：(1)按占地面面面积计征征地价价、进行行补偿偿、缴纳纳市政政配套费费时的的分配方方法方法一：先按小小小区的占占地面面积将土土地成成本分配配到各各小区；；再将将分配到到各小小区内的的土地地成本，按按小小区内房房屋等等成本核核算对对象和道道路、广广场等公公用场场所的占占地面面积进行行直接接分配；；然后后将分配配到小